房地產(chǎn)法律法規(guī)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)金融風險；法律規(guī)制

中圖分類號：F830.572 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-00-02

一、我國房地產(chǎn)金融風險

房地產(chǎn)金融風險是指從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)活動的金融機構(gòu)為該產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、清算等金融服務(wù)活動中，由于各種不確定因素影響，使金融機構(gòu)的實際收益與預(yù)期收益嚴重背離而遭受經(jīng)濟損失的可能性。房地產(chǎn)業(yè)是一個與國民經(jīng)濟相關(guān)性很高的高風險、高收益行業(yè)，近年來隨著房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生，其發(fā)展過程中存在或潛在的社會風險已嚴重威脅我國的房地產(chǎn)金融業(yè)，尤其是加大了資金支持房地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)銀行金融風險，這極不利于我國房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展。目前來說，我國房地產(chǎn)金融風險的現(xiàn)狀主要有以下幾類突出性風險問題：商業(yè)銀行風險、個人住房信貸違約風險、土地貸款風險。

二、我國房地產(chǎn)金融存在的法律風險

房地產(chǎn)市場的有序建立與健康發(fā)展，不能離開健全完善的法律法規(guī)支持，在我國政策性的缺陷以及缺少相應(yīng)法律規(guī)制的違規(guī)操作、金融腐敗等諸多問題交織，共同影響著房地產(chǎn)金融體系的建立和金融規(guī)則的正常運行，也使商業(yè)銀行系統(tǒng)性金融風險居高不下。

1.商業(yè)銀行之法律風險

一方面，房地產(chǎn)金融也缺乏有效的監(jiān)管制度，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運用規(guī)定外，對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的管理尚無一個明確的專門機構(gòu)，貸款的各個環(huán)節(jié)上的有關(guān)人員從職責上沒有進行嚴格的劃分，對客戶的資信情況沒有進行嚴格把關(guān)，對房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范的法律規(guī)制還不夠完善。為了謀取利益，一些本不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)資格的企業(yè)以各種手段、各種方式，有時甚至采取違法措施尋求商業(yè)銀行的貸款支持。另一方面，由于缺乏相關(guān)的法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競爭，銀行的放貸部門有時為了擴大其業(yè)務(wù)范圍，降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件。在操作過程中，由于房地產(chǎn)登記制度相關(guān)配套法規(guī)還不完善，沒有嚴格的抵押住房登記制度。同時，涉及房地產(chǎn)處置的某些法律規(guī)定并不明確具體，一旦借款人無力償還，資產(chǎn)無法分割，抵押物往往很難處置。

2.個人住房貸款之法律風險

個人住房貸款者對貸款的償還依賴于未來收入預(yù)期，但是未來收入預(yù)期是具有不確定性的，一旦經(jīng)濟形勢或是購房貸款者自身等因素導致了未來良好收入預(yù)期沒有實現(xiàn)，必然導致還款壓力，債務(wù)人有可能被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。社會上還存在部分“假按揭”現(xiàn)象，即房地產(chǎn)開發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人作為購房人，通過這些借購房向銀行辦理個人住房貸款，從而套取銀行機構(gòu)貸款的行為。借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風險。除以上外，雖然我國居民抵押的房產(chǎn)理論上可以收回拍賣，但由于我國的關(guān)于房地產(chǎn)處置的法律不完善，很多情況下缺乏可操作性，帶來處置上的難度。

3.土地貸款法律風險

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的土地交易、資金投向由于缺乏法律的規(guī)范和約束，投機性極大。房地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在的非法侵占、征用土地現(xiàn)象不僅延續(xù)至今，而且更有新的發(fā)展。國土資源部2013年國家土地督察中發(fā)現(xiàn)土地違規(guī)方面存在問題的有2.38萬件，涉及土地20.12萬公頃。這些土地要么沒有國家頒發(fā)的許可證，沒有納入國家的質(zhì)量監(jiān)管系統(tǒng)，要么并不是通過公開的招標拍賣取得，只是和使用土地的農(nóng)村基層組織、企業(yè)簽個協(xié)議，就向銀行貸款，土地的取得隱藏著極大的法律風險。此外，房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)中的歧視性規(guī)定引發(fā)壟斷，破壞了房地產(chǎn)市場的公平競爭秩序。部分當?shù)氐拈_發(fā)企業(yè)憑借與當?shù)卣坝嘘P(guān)主管部門之間的關(guān)系獲取大量廉價土地，或者開發(fā)獲取高額利潤，或者加價倒賣謀取暴利，從而誘發(fā)房地產(chǎn)市場中的不正當競爭行為以及違規(guī)、違法和腐敗現(xiàn)象，并加重非當?shù)亻_發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和商業(yè)銀行的金融風險。

三、我國房地產(chǎn)金融風險的法律完善

市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，任何經(jīng)濟活動都應(yīng)該在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進行，西方國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗表明，法律法規(guī)建設(shè)對于防范房地產(chǎn)金融風險有著極其重要的作用。近些年，雖然我國政府連續(xù)出臺了一系列為規(guī)范銀行房地產(chǎn)信貸管理、規(guī)范土地市場管理、促進房地產(chǎn)健康良性發(fā)展的法規(guī)和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等還需進一步完善解決。

1.商業(yè)銀行風險之法律規(guī)制

（1）設(shè)立完善的法律風險控制程序。首先，做好對開發(fā)商、開發(fā)項目的調(diào)查工作。銀行在給開發(fā)商因售房需要提供按揭貸款支持時，要先對開發(fā)商的綜合資質(zhì)進行嚴格審查。其次，做好按揭貸款房屋的抵押登記工作。即由登記機關(guān)在抵押合同上作記載，當房屋竣工交付、抵押人領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證后再重新辦理抵押登記。貸款銀行應(yīng)協(xié)助開發(fā)商督促按揭人按照法律和法規(guī)的規(guī)定及時到有關(guān)部門交納相關(guān)費用、辦好按揭貸款房屋的抵押登記手續(xù)和其他手續(xù)，并領(lǐng)取他項權(quán)證，這是在今后發(fā)生糾紛時的法律見證和支持。再次，做好房地產(chǎn)商貸款后的管理工作。貸款發(fā)放后，銀行要加強與開發(fā)商的聯(lián)系，掌握開發(fā)商經(jīng)營狀況，有無資不抵債的情況。期房按揭中，貸款銀行的經(jīng)辦人應(yīng)經(jīng)常深入工地，了解貸款房屋的建設(shè)進度、資金使用情況。最后，建立房產(chǎn)銷售資金監(jiān)管制度，積極防止房產(chǎn)銷售款挪用現(xiàn)象的發(fā)生。即在房地產(chǎn)項目運作過程中，專門機構(gòu)與被監(jiān)管人簽訂監(jiān)管協(xié)議，以自己的名義設(shè)立資金監(jiān)管帳戶，負責被監(jiān)管人某些房地產(chǎn)資金的入帳、保管、指定用款支付等事宜，審查被監(jiān)管人的資金入帳和投向，從而保證這些資金的用途符合法律的規(guī)定和合同的約定。以保證房地產(chǎn)項目的預(yù)收款和銷售款能夠被專項用于該項目的開發(fā)，防止被開發(fā)商挪用，預(yù)防“爛尾樓”的出現(xiàn)，進而保證購房人所付款項的安全，避免了購房人因得不到房屋而停止向銀行支付按揭款的潛在風險。

（2）以目前法律框架為依據(jù)，完善內(nèi)部相關(guān)制度。首先，加強政治、道德、法律建設(shè)，規(guī)范約束銀行員工的思想。在拓展業(yè)務(wù)的同時各級領(lǐng)導干部要把加強金融隊伍建設(shè)當作“重中之重”來抓。通過加強職工職業(yè)道德教育，培養(yǎng)較高的道德情操，增強職務(wù)犯罪的抵御能力。加強法制教育，增強法制觀念，這是遏制金融職務(wù)犯罪發(fā)生的根本之策。其次，律師事務(wù)所完成對開發(fā)商的調(diào)查。在我國尚未建立完善信用體系的情況下引入具有專業(yè)經(jīng)驗、獨立承擔責任的律師事務(wù)所完成對開發(fā)商的調(diào)查，能夠有效克服銀行形式審查導致的弊端。這種方式使銀行只專注于放款和收款以及市場經(jīng)營風險的防范上，減輕了銀行負擔。而律師的專業(yè)審核也避免了許多虛假證明文件。最后，加強內(nèi)部管理，采取防范措施。健全公司治理結(jié)構(gòu)、改革高管薪酬制度，減少內(nèi)部董事和高管等雇員的道德風險，防范由于董事、高管等雇員的行為所引發(fā)的法律風險。堅持依法經(jīng)營，建立防范網(wǎng)絡(luò)，搞好內(nèi)外防范，要充分發(fā)揮社會各方面的作用。

2.個人房地產(chǎn)按揭貸款風險之法律規(guī)制

（1）盡快完善當前信用體系相關(guān)法律體系，使得對于信用系統(tǒng)維護和個人或企業(yè)的違信事件發(fā)生時的處罰能夠有法可依。在建立征信體系的同時，制定對于信用違規(guī)行為處理的相關(guān)法規(guī)，依法對違反誠信原則、做出違規(guī)行為的企業(yè)和個人根據(jù)違規(guī)行為嚴重性依法進行懲罰，通過法律手段維護信用體系的權(quán)威性。對于諸如住房“假按揭”、借款人惡意逃廢銀行債務(wù)等行為的發(fā)生，應(yīng)實施嚴格的措施進行處罰，甚至對情節(jié)嚴重者保留追究其刑事責任的權(quán)利。對于違反誠信原則，不良信用行為影響較小、情節(jié)較輕的違規(guī)行為個體，應(yīng)對其借貸規(guī)模、資金運用方向予以限制。例如，在銀行系統(tǒng)內(nèi)，提高對該不良信用行為人的貸款利率、縮短貸款期限；甚至將該不良信用行為人拉入“貸款黑名單”設(shè)置為禁貸者，禁止從事任何金融機構(gòu)的信用活動等等。

（2）建立和完善信用信息開放的法律體系。信息的開放是征信業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)性條件，盡管我國目前己逐步建立政務(wù)公開、政府信息公開制度，但內(nèi)容較多地限于宏觀信息的公開，而對微觀信息的公開，如個人繳納稅費、個人信用卡透支情況等還遠未能達到滿足征信所需的程度。為此，應(yīng)制定相應(yīng)的法律法規(guī)，明確信息公開的范圍，進一步促進社會信息的開放。一方面，法律制度要確定采集信息的合法框架，排除對國家安全、個人隱私、商業(yè)秘密等構(gòu)成威脅的信息采集行為；另一方面公共權(quán)力機構(gòu)在其職權(quán)行為過程中掌握的信用信息應(yīng)當在法律允許和保證下向社會做最大限度的公開。

（3）建立風險轉(zhuǎn)移機制。委托具有專業(yè)經(jīng)驗、獨立承擔責任的律師事務(wù)所完成對購房人及其信用真實性的調(diào)查工作，同時向銀行出具獨立調(diào)查報告，并為該報告依法承擔民事責任，是一切實可行的控制風險的方案。銀行依據(jù)該報告決定是否向借款申請人發(fā)放貸款，這將預(yù)防商品房預(yù)售按揭中各方當事人，特別是貸款銀行面臨的巨大風險，可以有效防止購房人提供虛假收入證明以及假按揭的發(fā)生。并且，如果律師事務(wù)所審查失誤導致銀行發(fā)放貸款造成了損失，銀行還可以要求律師事務(wù)所承擔相應(yīng)的損失，從而實現(xiàn)轉(zhuǎn)移風險的目的。此外，利用保險也是銀行轉(zhuǎn)移風險的通常做法。這里的保險指的是借款人的履約保險，即保證保險。在住房按揭貸款中，履約保險主要是指在被擔保人因為死亡、失業(yè)等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償余債。保險公司賠付后，從抵押物中得到補償或向投保人追償。由于我國不能確保保險公司的法定利益，因此我國尚無成形的《房地產(chǎn)保險法》，我國商業(yè)銀行尚未引入此類保險，因此要加快完善相關(guān)立法，為開展個人住房按揭貸款履約保險業(yè)務(wù)提供法律保障。

3.房地產(chǎn)土地貸款之法律規(guī)制

（1）建立嚴格的土地出讓考察制度。國家規(guī)定對于用于經(jīng)營性建設(shè)的必須采用招標、拍賣形式，所以開發(fā)商要取得土地建設(shè)使用權(quán)必須要通過招標、拍賣形式。在招標、拍賣過程中，要建立起嚴格的土地轉(zhuǎn)讓制度，嚴禁招標人和投標人、投標人之間惡意串通損害相對人的利益，嚴禁政府土地管理部門收受開發(fā)商的“回扣”等形式的賄賂，建立完善的政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)制度，嚴格要求政府考核開發(fā)商的資質(zhì)水平、能力資格、資金狀況等，在綜合的考慮下選擇最能承擔該項建設(shè)的開發(fā)商，不得以一己之利做出不公平的決策。同時，要加大土地市場的執(zhí)法力度，打擊土地出讓中的權(quán)力尋租現(xiàn)象；平抑地價，從而抑制房地產(chǎn)價格上漲過快所帶來的金融風險。

（2）嚴格貸款擔保法律審查。要針對土地貸款擔保措施的特殊性，從擔保人主體資格、履約能力，擔保物合法性、流動性方面加強審查。一是對擔保主體資格和履約能力的審查，嚴禁機關(guān)、事業(yè)單位做為保證人，對財政部門出具的保證擔保承諾僅可做為其他有效擔保的補充。嚴格審核擔保人實際擔保能力，防止擔保虛置。二是對抵押物的審查要探究其實際所有人和用途，充分考慮貸款出現(xiàn)風險后抵押資產(chǎn)的可執(zhí)行性和可流通性，對公益性財產(chǎn)堅決排除抵押范圍，防止因法律禁止而導致抵押無效。三是以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，尤其是以儲備土地抵押的，應(yīng)實際考查土地使用權(quán)的取得是否依法定程序，審批手續(xù)是否齊備，有無權(quán)屬爭議，是否繳納土地出讓金等。

第2篇：房地產(chǎn)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞　房地產(chǎn)法規(guī)　教學內(nèi)容　教學形式

1　房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用課程的教學目標和積極意義

中職房地產(chǎn)營銷與管理專業(yè)將房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用作為必修課程，這就說明了房地產(chǎn)法律在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位，其積極意義在于：維護自身的合法權(quán)益，合理規(guī)避政策風險，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營漏洞，提高學生在生活和學習中處理現(xiàn)實問題的能力，即學習課程的過程去現(xiàn)行國家或地方房地產(chǎn)法律法規(guī)的變化，從而制定有利于經(jīng)營的決策，同時，了解我國房地產(chǎn)法現(xiàn)狀與存在的問題，針對工作中出現(xiàn)的與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)問題，尤其是房地產(chǎn)交易登記過程中的問題能有較好的把握能力，具體而言，房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用教學的目標主要有以下三方面：

（1）主要通過房地產(chǎn)法含義、特征、原則以及我國房地產(chǎn)立法過程等的講解，使學生對房地產(chǎn)法有一個基本的認識。（2）介紹房地產(chǎn)開發(fā)過程中各個環(huán)節(jié)具體的法律規(guī)定，涉及范圍主要有土地出讓、國有土地上房屋征收與補償、房屋買賣、租賃、抵押、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)贈與、繼承、物業(yè)服務(wù)等方面的法律規(guī)定；會結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)實際操作，通過法律工具找出問題、分析問題和解決問題。（3）培養(yǎng)學生能夠運用所學房地產(chǎn)法律知識、法律關(guān)系，更好地處理工作和生活中的法律問題。

2　房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用課程教學特點

2.1　以專業(yè)課為底設(shè)計授課內(nèi)容

一是將中職第一學期到第三學期的“房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識”、“房地產(chǎn)經(jīng)紀實務(wù)”、“房地產(chǎn)估價實務(wù)”等專業(yè)課程的內(nèi)容簡化，融入到房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用課程中去。在課程設(shè)置上，前面提到的三門專業(yè)課是在房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用之前講授的，在房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用學習中，一些較為基本的概念如房地產(chǎn)、土地使用權(quán)、抵押、共同共有等都可以通過案例分析的方法去展示。但由于大部分的學生沒有法律基礎(chǔ)，因此會在授課中先復(fù)習案例中涉及到的房地產(chǎn)專業(yè)知識，之后再詳細向?qū)W生介紹有關(guān)法律的基本概念、原理等，如法律主體、法律關(guān)系、民法通則、合同法、物權(quán)法等基礎(chǔ)知識，重要的是解釋他們之間的聯(lián)系，有利于學生隨后學習案例分析、法規(guī)應(yīng)用。

二是按照整個房地產(chǎn)開發(fā)的過程設(shè)計教學計劃。即從開發(fā)企業(yè)組建項目公司，通過拍賣市場取得土地使用權(quán)，其后向商業(yè)銀行抵押土地使用權(quán)來融資，再到房屋建設(shè)、驗收和銷售，最后到物業(yè)服務(wù)、組建業(yè)委會等，每一個環(huán)節(jié)都有不同的法律規(guī)定，都有其固有的操作特點和法律風險，按照開發(fā)過程去講解便于學生理解。

三是在向?qū)W生們講解房地產(chǎn)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，有意識地指導學生們獨立思考問題的習慣，同時，讓學生們思考在現(xiàn)階段法律法規(guī)現(xiàn)存的問題如何去解決和進一步完善。改革開放以來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)法律體系日趨完善，提高了立法的層次，不斷地擴大其調(diào)整的客體，但我們依然看到，房地產(chǎn)法亦有其不少尚待解決的問題，例如法律法規(guī)間的沖突，立法層次急需提高，部分法律內(nèi)容過于簡化、不合情理。

2.2　以中職學習學習的特點出發(fā)，探討不同的教學方式方法

與很多實操類的房地產(chǎn)專業(yè)課程相比較，房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用的教學內(nèi)容是較為枯燥的，每節(jié)課都要向?qū)W生介紹不同的法律法規(guī)，為調(diào)動學生的學習積極性，筆者運用了：案例教學法、分組討論法、視頻分享法及律師講座法等方式，大大提高了學生的學習興趣。

首先是案例教學法，大大小小的不同案例匯聚于每一個任務(wù)或?qū)ｎ}，使學生們都試著用生活中接觸過的經(jīng)驗、學過的法律知識去分析，案例教學是采取分組的形式去進行，即每個小組成員約為四至五人，課前將討論資料打印好，分發(fā)給大家去準備。通過分析、討論加深對每個案例涉及法律法規(guī)的認識。

第二是上課討論，一定規(guī)模的上課討論、分析貫穿整個教學過程，例如對某個概念、原理或有關(guān)的案例，先讓學生分組討論，再由任課教師歸納總結(jié)。又如在講解房屋抵押時候，碰巧是我國汶川地震發(fā)生后不久，社會上在熱烈討論災(zāi)區(qū)損壞的房屋的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)否還要繼續(xù)向借款的商業(yè)銀行歸還貸款的事情，于是將這個真實案例展示在課堂上，同時列舉了相關(guān)的法律法規(guī)和條文，學生們集思廣益，學到了不少法律知識。

第三是視頻的觀看。在分析某一個法律任務(wù)時，可以提前將準備好的案例視頻播放出來，使學生們有一個較為直觀的認識，同時，可以增加他們的理性認識，更能活躍上課的氣氛。教學的視頻必須貼合實際生活和學習，勤于更換，不用年深日久的視頻，要與時俱進。

第四是創(chuàng)造機會去法院旁聽，讓學生邁出課堂，切身處地在法庭看到法官的審判、律師的辯護，體會到在上課時候枯燥無味的法律法條在法庭上竟成了強有力的依據(jù)。從法庭回來后讓學生針對案件進行分享。

3　授課中存在的問題及思考

一是內(nèi)容整合、課時再安排。房地產(chǎn)行業(yè)是極受政策影響的行業(yè)，學習房地產(chǎn)法律法規(guī)和相關(guān)政策對房地產(chǎn)專業(yè)的學生尤為重要。如果課程學時安排每周兩個學時的話，很難在短期內(nèi)將涉及如此浩瀚的房地產(chǎn)法律體系完整地展現(xiàn)，充其量只能是蜻蜓點水或只講重點章節(jié)，更缺乏足夠的學時去講解及進行上課探討分析。所以，學時應(yīng)增加為每周四至六個學時，此舉有利于提高房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用課程的學習效果。

二是教學視頻的收集或制作。除了利用網(wǎng)絡(luò)資源下載、書店購買或圖書館查詢等方法，還可以調(diào)動所有學生的積極性，如讓他們演繹某些案例，如物業(yè)服務(wù)中的業(yè)主收樓、買賣雙方由于合同糾紛而做的調(diào)解、業(yè)主大會開會選舉代表等。

三是資金的投入?？傮w來說，專任教師普通形式的授課并不需要資金的使用，但如果采取創(chuàng)新形式、用多種教學形式去教學的話，如移動課程、在外參觀、邀請律師或?qū)I(yè)人士來分享、訪談會等，就需一定的資金支持。

第3篇：房地產(chǎn)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟管理；問題；對策；

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

近年來，我國根據(jù)房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的種種問題，先后頒布實施了諸多的有關(guān)政策法規(guī)，但是縱觀國內(nèi)現(xiàn)代房地產(chǎn)市場運轉(zhuǎn)狀況，政策法規(guī)的實施并未獲取到預(yù)期的效果。這主要是因為房地產(chǎn)市場運行中仍舊有部分本質(zhì)問題沒有真正的處理，房價居高不下。從以上分析不難看出，房地產(chǎn)業(yè)在我國雖具有較大發(fā)展空間，但若對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中出現(xiàn)的問題視而不見，那么，將直接制約產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中存在的問題

1、經(jīng)濟管理活動的實施缺乏有效地監(jiān)管機制

實施經(jīng)濟管理是為了督促房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，但是我國現(xiàn)行的一些管理制度真正落實到企業(yè)管理的很少，并且我國經(jīng)濟管理中的政策主要是采取中央和地方共同監(jiān)督管理，在管理細則和原則方面存在差異，缺乏有效的監(jiān)管力度。

2.缺乏連續(xù)性政策，目標模糊不清

在我國，通常都是利用行政權(quán)威；來強制管理和控制房地產(chǎn)經(jīng)濟，然而實際出具的文件多數(shù)都沒有廣泛的適用性、嚴肅性、穩(wěn)定性，雖然部分在特定領(lǐng)域的法律法規(guī)體系已形成，但還缺乏一套完善匹配的實施細則及條例，給法律法規(guī)的有效貫徹落實帶來了極大的困難，執(zhí)行效果不佳，大大降低房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理效果。不連續(xù)、不合理的經(jīng)濟管理政策會擾亂房地產(chǎn)行業(yè)，為不法投機者提供可乘之機，不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。例如，經(jīng)濟適用房、房產(chǎn)稅收、國五條等政策的執(zhí)行情況，都充分說明我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在目標模糊不清，缺乏連續(xù)性政策。

3.相關(guān)法律、法規(guī)體系的不健全

房地產(chǎn)市場要想穩(wěn)定有序的快速發(fā)展，一套完善的法律法規(guī)體系必不可少。然而現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場的法律法規(guī)建設(shè)步伐遠遠跟不上房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，進而出現(xiàn)了無法可依、有法不依的局面。在我國，通常都是利用行政權(quán)威；來強制管理和控制房地產(chǎn)經(jīng)濟，然而實際出具的文件多數(shù)都沒有廣泛的適用性、嚴肅性、穩(wěn)定性，雖然部分在特定領(lǐng)域的法律法規(guī)體系已形成，但還缺乏一套完善匹配的實施細則及條例，給法律法規(guī)的有效貫徹落實帶來了極大的困難，執(zhí)行效果不佳。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理文件主要以國務(wù)院名義頒發(fā)，或者以國家部委辦公室的名義頒發(fā)，諸如國11條、新國4條等。這些房地產(chǎn)經(jīng)濟管理法，缺乏嚴肅性、穩(wěn)定性和適用性。雖然我國政府在房地產(chǎn)特定領(lǐng)域建立初步的法律、法規(guī)，但缺乏相應(yīng)的管理條例和實施細則，導致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴等現(xiàn)象。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理建議和對策

1.明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理目標

制定明確的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理目標是指導房地產(chǎn)行業(yè)開展各種經(jīng)營活動的關(guān)鍵，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)負責人可以根據(jù)經(jīng)濟管理目標的引導合理的開展各項活動。房地產(chǎn)行業(yè)的快速健康發(fā)展需要長期目標的指引，特別是在了解我國房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展歷程以及房地產(chǎn)市場發(fā)展行情，根據(jù)這些制定的目標才會更有執(zhí)行力，才能夠更加凸顯房地產(chǎn)今后的發(fā)展規(guī)劃。

2.完善相關(guān)法律、法規(guī)體系

目前，我國房地產(chǎn)市場處于初級階段，各項法律、法規(guī)需要逐步地建立和完善，進而形成具有中國特色的完整的房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系。其一，房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系建立過程漫長。完善的法律、法規(guī)體系，可以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場規(guī)范化地運行，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的合法化管理。房地產(chǎn)行業(yè)直接關(guān)系到社會經(jīng)濟，影響國民經(jīng)濟的穩(wěn)定?！拔覈枰⒎戏康禺a(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律的法律、法規(guī)體系，使中、低收入購房者可以享受國家的宏觀調(diào)控政策?！逼涠?，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。在現(xiàn)有房地產(chǎn)法律、法規(guī)條件下，住房業(yè)主尚未獲得法律方面的確認和保護，房地產(chǎn)涉及的多元化的復(fù)雜財產(chǎn)關(guān)系尚未得到有效的規(guī)范。目前，我國房地產(chǎn)秩序長時間脫離正常經(jīng)濟軌道，經(jīng)常出現(xiàn)矛盾糾紛，業(yè)主維權(quán)困難等問題，所以我國需要完善相關(guān)法律、法規(guī)，使得房地產(chǎn)秩序回歸到正常經(jīng)濟軌道。我國政府對相關(guān)法律、法規(guī)體系進行完善，既可以規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，又避免出現(xiàn)政府過度干預(yù)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)象。同時，完善的法律、法規(guī)體系，可以全方位、多角度、多層次地保障宏觀調(diào)控體系的建設(shè)。其三，不斷地完善房地產(chǎn)法律。目前，我國政府不斷地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律，并出臺相關(guān)的法規(guī)，促進《房地產(chǎn)法》的出臺。這些法律、法規(guī)將房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易和后期服務(wù)納入到經(jīng)濟管理中，標志著我國房地產(chǎn)市場法律、法規(guī)體系的建立，提高房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的層次性、嚴肅性和穩(wěn)定性。

3.完善我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理途徑

我國政府需要完善房地產(chǎn)經(jīng)濟管理管理途徑，以此提高經(jīng)濟管理的效率。首先，認真核算投資總額。開發(fā)商的項目可行性報告通過審核以后，其必須選擇適合的經(jīng)理去完成項目。在房地產(chǎn)項目實施過程中，嚴格按照可行性研究報告、項目投資總額進行施工。因為項目投資總額的確定直接關(guān)系到項目的成敗，所以政府要嚴格審核開發(fā)商的資金情況。工程人員對項目進行初步估算之后，制作出資金流量表，并交有關(guān)部門進行審核，并載入相應(yīng)檔案，為政府制定經(jīng)濟管理政策提供依據(jù)。政府依據(jù)社會的實際發(fā)展需要和開發(fā)商的自身運轉(zhuǎn)情況，來確定開發(fā)商的投資總額。政府在項目開發(fā)前對開發(fā)商的投資總額進行核算，既可以有效地降低開發(fā)商投資失誤的幾率，又可以減少投資失敗給地方經(jīng)濟造成的損失。其次，加強開發(fā)商的成本控制。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理的關(guān)鍵是成本控制，而成本控制又是開發(fā)商提高自身效益的主要手段。成本控制既關(guān)系到開發(fā)商的經(jīng)濟效益，又關(guān)系到住房的未來使用價值，所以成本控制是總額核算之后的又一關(guān)鍵問題。房地產(chǎn)日常支出是成本控制中比較容易的一項，但日常支出中的業(yè)務(wù)費用控制卻很難有效進行，這主要歸咎于業(yè)務(wù)費用具有較大的彈性。成本管理者要具有較強的責任意識，保證成本控制的有效進行。同時，我國政府應(yīng)該建立、完善成本控制制度，避免出現(xiàn)成本控制漏洞。另外，開發(fā)商采用合理包干的方式，提高相關(guān)人員的成本節(jié)約積極性。再次，在項目定性前進行利潤預(yù)期核算。我國加強經(jīng)濟管理的最終目標是保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進地方經(jīng)濟的良好發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)系到地方部門之間的關(guān)系，也關(guān)系到地方政府利潤的獲得。在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的過程中，地方政府應(yīng)該將利潤的實現(xiàn)作為自己的目標。在項目定性前進行利潤預(yù)期核算，既從根本上保障開發(fā)商的利潤，又帶動了地方經(jīng)濟發(fā)展。

結(jié)束語

房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的順利進行是維持國民經(jīng)濟穩(wěn)固發(fā)展的主要原因，在市場經(jīng)濟背景下政府和房地產(chǎn)應(yīng)該共同為規(guī)范房地產(chǎn)市場提出解決措施，從完善相應(yīng)的法律法規(guī)、明確房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理目標以及強化房地產(chǎn)經(jīng)濟監(jiān)督管理機制等方面探討。只有這樣才能不斷提高房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理的能力，從而促使房地產(chǎn)行業(yè)的健康、快速發(fā)展。

參考文獻：

[1]余凱.中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長效機制研究[J].首都經(jīng)濟貿(mào)易大學學報，2008（4）：12.

第4篇：房地產(chǎn)法律法規(guī)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟管理；解決對策

近年來，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的快速發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)的不斷進步，其在經(jīng)濟方面的管理成效已成為國家重點關(guān)注問題。房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟體系中是極為主要的構(gòu)成部分之一，其良好地改善了人居環(huán)境，提高了人們的日常生活水平，這對于其他產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展來說起到了一定的促進作用[1]。但現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)在經(jīng)濟管理方面仍存在著許多不同程度的問題，嚴重影響了國民經(jīng)濟的發(fā)展。本文就我國房地產(chǎn)在經(jīng)濟管理上存在的問題展開探討，以期為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作提供強有力的參考依據(jù)。

1.我國房地產(chǎn)實施經(jīng)濟管理活動時存在的問題

1.1機制缺乏完整性，管理只注重形式

在我國經(jīng)濟管理工作中，房地產(chǎn)屬于極為重要的關(guān)鍵性內(nèi)容，尤其是國家在短時間內(nèi)密集推行了一系列與房地產(chǎn)有關(guān)的政策，但均未取得顯著性成效，且大部分政策僅停留在形式上，并未貫徹落實到實際管理工作中，而其余政策不具備較強的可操作性，所以執(zhí)行過程中存在著較大爭議。制定與頒布實施細則明顯落后于實施原則的頒布與制定，這說明我國各地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作存在著巨大差異。一些地區(qū)實施由上至下方法，但中央政府和地方政府并沒有對房地產(chǎn)的監(jiān)督職責、管理職責和調(diào)控職責進行合理劃分，其定位仍缺乏必要的明確性。由此可知，我國推行的一系列房地產(chǎn)政策均未得到中央政府和地方政府的共同支持?，F(xiàn)階段的房地產(chǎn)正處在非常關(guān)鍵的過渡階段，由于其具有成本低、收益高等諸多優(yōu)點，所以房地產(chǎn)行業(yè)已逐步成為我國地方財政的主要來源以及地方經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，同時也是地方政府拉高房價和推高地價的根本原因[2]。房地產(chǎn)開發(fā)商和公權(quán)力之間的相互協(xié)作，很容易產(chǎn)生權(quán)錢交易和內(nèi)部交易現(xiàn)象，使得宏觀經(jīng)濟在操作與管理工作上缺乏真實性、規(guī)范性和秩序性，同時加劇了經(jīng)濟管理難度，僅注重國家頒布的宏觀政策，忽略貫徹落實的重要性，最終導致效用無法全面發(fā)揮出來。

1.2目標缺乏明確性，政策連續(xù)穩(wěn)定能力不足

維持市場供需平衡，嚴控房價過快增漲一直是房地產(chǎn)行業(yè)的主要管理目標，但由于我國正處于社會主義市場經(jīng)濟的初級發(fā)展階段，還沒有充分認識到經(jīng)濟管理的重要性，也沒有制定長期規(guī)劃意識，部分地方甚至對房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理存在片面性認識或錯誤認識，使得政策目標出現(xiàn)前瞻性不足、短期性嚴重情況，而政策上的失誤也給一些投機者帶來了發(fā)展機遇，導致房地產(chǎn)市場秩序擾，例如住房產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟適用房以及房地產(chǎn)稅收等多項政策的推行均為經(jīng)濟管理不明確的結(jié)果。除此之外，我國房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理工作正處于被動狀態(tài)，只重視日常事務(wù)的管理，忽略了長期規(guī)劃的重要性，加上沒有做好事前預(yù)防工作，導致事后需要調(diào)控問題越來越多，最終形成越管理越升溫的混亂局面[3]。

1.3體系缺乏完善性，法律法規(guī)不健全

制定與房地產(chǎn)相符的法律法規(guī)，并加以完善是確保市場良好運作的關(guān)鍵性因素。由于我國房地產(chǎn)正處在非常關(guān)鍵的過渡階段，使得與房地產(chǎn)有關(guān)的所有法律法規(guī)都無法建立健全。在實際經(jīng)濟管理工作中，應(yīng)充分考慮到房地產(chǎn)的開發(fā)階段、建設(shè)階段、交易階段與后期管理階段的內(nèi)容，并在此基礎(chǔ)上建立一個完整、有效的體系，但當前我國房地產(chǎn)行業(yè)正迅猛發(fā)展，其建立法律法規(guī)的進度在不同程度上均無法滿足發(fā)展需要，使得法律真空情況日益明顯，加上房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理仍憑借著行政權(quán)威執(zhí)行，絕大多數(shù)文件均由國務(wù)院頒發(fā)，不具備普遍適用性、嚴肅性與穩(wěn)定性等多種法律特征。盡管在規(guī)定范圍內(nèi)已初步建立了與之相適應(yīng)的法律法規(guī)，但仍缺乏完整的配套條例與實施細則，導致房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是地方房地產(chǎn)出現(xiàn)執(zhí)法不嚴、政令不通和有法不依情況，最終形成惡性循環(huán)。

2.加強我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的有效性對策

2.1建立健全的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度

近幾年來，我國房地產(chǎn)在實行經(jīng)濟管理工作中存在著許多不同程度的問題，僅憑借行政命令做出相應(yīng)調(diào)控，根本無法有效解決問題，所以必須對房地產(chǎn)原有管理體制進行全面改革，才能扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟管理的不良局面。同時要充分了解和掌握政府經(jīng)濟管理職能，適當調(diào)整與政府部門相關(guān)的所有管理職能，高度重視市場失靈現(xiàn)象，在市場調(diào)節(jié)效能全面發(fā)揮的前提下，按照市場實際變化情況做出相應(yīng)干預(yù)，以建立合理科學的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟不斷向前發(fā)展，最終營造出一個和諧的社會環(huán)境與法制環(huán)境。明確中央房地產(chǎn)管理和地方房地產(chǎn)管理之間的關(guān)系，合理規(guī)劃職責范圍，將工作落實到各責任主體，順利完成與房地產(chǎn)有關(guān)的所有監(jiān)督工作[4]。根據(jù)市場情況對房地產(chǎn)進行差異化調(diào)控，防止因一刀切而引發(fā)負面影響。革新財稅系統(tǒng)，制止土地財政，以減少地方財政收入，避免房地產(chǎn)過度依賴。強化政策的落實性與積極性，打擊官商相結(jié)合的違法行為，消除房地產(chǎn)存在的各種不良氣氛，使我國房地產(chǎn)行業(yè)邁向健康、穩(wěn)定、持久的發(fā)展道路。此外，與房地產(chǎn)相關(guān)的金融、財政、建設(shè)、稅收和國土資源等多個部門均要由中央進行統(tǒng)一領(lǐng)導，提高溝通水平，增強配合力度，使相互之間的行動更具協(xié)調(diào)性，最終實現(xiàn)合理科學的經(jīng)濟管理。

2.2制定合理的長期規(guī)劃方案

目前，我國正對房地產(chǎn)體制實施進一步深入改革，其經(jīng)濟發(fā)展與結(jié)構(gòu)均要做出重大調(diào)整，以實現(xiàn)健康、穩(wěn)定、持久的發(fā)展。而房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定、持久的發(fā)展對于提高人居條件以及日常生活水平來說具有至關(guān)重要的作用和意義，并且還能夠有效增加我國經(jīng)濟效益，推動經(jīng)濟全方位轉(zhuǎn)型。在充分了解和掌握我國基本國情的基礎(chǔ)上，理順整個經(jīng)濟管理工作的所有思緒，只有達到短期效應(yīng)，才能制定出一套合理科學的長期規(guī)劃方案，有效滿足城鎮(zhèn)化建設(shè)需求以及人居條件需要，實現(xiàn)我國國民經(jīng)濟以及社會主義市場經(jīng)濟的和諧穩(wěn)定發(fā)展。詳細調(diào)查與研究我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)的實際發(fā)展情況，以確保所制定的長期規(guī)劃方案能貫徹落實到各個區(qū)域，使房地產(chǎn)邁向可持續(xù)發(fā)展道路，防止發(fā)生漲則緊、跌則松現(xiàn)象[5]。

2.3完善房地產(chǎn)法律法規(guī)體系

建立與房地產(chǎn)相適應(yīng)的法律法規(guī)，并加以完善，這樣才能保證整個市場的日常運行活動正常。房地產(chǎn)法律法規(guī)的建立，可有效規(guī)范所有市場運行，活動，使經(jīng)濟管理工作更加合法化與合理化。利用法律對政府經(jīng)濟管理效能進行全面約束，防止政府出現(xiàn)過多行政干預(yù)行為，嚴重影響到整個房地產(chǎn)的市場秩序。此外，房地產(chǎn)法律法規(guī)的建立于完善還可以有效制定宏觀調(diào)控方案，并貫徹落實到實際工作中，有利于政策嚴肅性、層次性與穩(wěn)定性的提高，在真正意義上做到有法可依、執(zhí)法必嚴和違法必究的基本原則。

3.結(jié)束語

總而言之，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的迅猛發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)的不斷進步，政府與地方政府應(yīng)高度重視房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理工作，對于管理過程中存在的問題要積極采取有效性措施進行處理，并建立健全的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度，制定合理科學的長期規(guī)劃方案，以推動房地產(chǎn)行業(yè)不斷向前發(fā)展，最終獲得最大化經(jīng)濟效益和社會效益。

【參考文獻】

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[3]何瑤.我國房地產(chǎn)上市公司發(fā)展現(xiàn)狀及風險分析[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務(wù).2011（06）：97-75.

第5篇：房地產(chǎn)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；矛盾普遍性；成因分析

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：

0引言

隨著我國社會經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展，城市化進程不斷加快，作為城市化的基本標志之一，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)如火如荼，一個個新的住宅小區(qū)（本文主要以商品房住宅小區(qū)涉及的問題為研究對象）建成銷售并交付使用。但是，在城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交付使用及管理過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商（以下簡稱“開發(fā)商”）和業(yè)主地位不對稱等問題，存在不少矛盾和糾紛，甚至引發(fā)不安定因素和，影響社會治安秩序，妨礙和諧社會建設(shè)，已成為新形勢下影響城市社會穩(wěn)定的一大隱患。因此，有關(guān)職能部門必須對這類問題予以高度重視，

認真履行職責，加強對城市房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和管理，盡量減少矛盾糾紛的產(chǎn)生;同時，要運用法律及其他有效手段，及時化解和處理矛盾糾紛。

一、城市房地產(chǎn)矛盾普遍情緒的原因分析

根據(jù)對近年因房地產(chǎn)引起矛盾普遍情緒的情況進行了專門調(diào)查，并對其中的原因進行了分析探討，歸納起來主要有：

（一）相關(guān)的法律法規(guī)不夠完善，操作性不夠強。在我國《合同法》、《土地管理法》等法律、行政法規(guī)相繼頒布施行后，法律體系已經(jīng)初步形成。然而，由于我國處于社會的轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，運行機制復(fù)雜，利益群體出現(xiàn)多元化，現(xiàn)行法律法規(guī)日益顯得不夠完善，房地產(chǎn)涉及的需要調(diào)整的各種關(guān)系，并未能完全納入法律規(guī)范之中。

（二）征地過程不透明，補償不到位、被侵占挪用甚至貪污私分，補償安置標準偏低，而且標準不一致，重復(fù)要求補償現(xiàn)象突出。征地是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的首要環(huán)節(jié)，特別容易引發(fā)矛盾糾紛。補償款，補償款被侵占挪用甚至貪污私分，導致群眾群情激憤[1]。

（三）行政管理缺位，有法不依或監(jiān)管乏力。商品房是一種特殊的商品，涉及眾多消費群體，對這一領(lǐng)域，行政的管理和指導必不可少。然而在施行管理和指導過程中，往往缺乏行政效率，甚至存在缺位的現(xiàn)象。

（四）開發(fā)商缺乏自律，違法違規(guī)操作。

相對而言，開發(fā)商和業(yè)主地位是不對稱的，開發(fā)商是強者，處于強勢地位，業(yè)主是弱者，是弱勢群體。因此，開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)、商品房預(yù)售合同簽訂及其履行過程中缺乏自律，為追求最大的利益，甚至無視消費者的合法權(quán)益，違法違規(guī)操作，導致糾紛產(chǎn)生。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1．一些開發(fā)商違法開發(fā)、建設(shè)、銷售商品房，使消費者無法取得合法房屋產(chǎn)權(quán)。

2．部分開發(fā)商擅自改變小區(qū)規(guī)劃、小區(qū)配套設(shè)施和公用場所用途，引起業(yè)主集體采取維權(quán)行動，甚至引發(fā)其他社會問題。

3．開發(fā)商在銷售宣傳、合同簽訂及其履行過程中缺乏自律，甚至故意設(shè)計陷阱欺騙消費者，直接侵犯購房者利益。

（五）物業(yè)管理不規(guī)范。隨著城市新建住宅小區(qū)的迅速增加，物業(yè)管理行業(yè)也方興未艾。由于多種原因，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛頻頻發(fā)生。目前業(yè)主集中反映的物管問題主要是：開發(fā)商與物業(yè)公司存在“裙帶”關(guān)系;物業(yè)管理收費缺乏透明度，執(zhí)行的收費標準一律是物價部門指導價的上限;物業(yè)管理收費與服務(wù)不符，物業(yè)管理公司服務(wù)不到位;物業(yè)維修基金被挪用等[2]。

二、解決房地產(chǎn)矛盾糾紛的主要對策

城市房地產(chǎn)矛盾糾紛的存在是客觀事實，而且糾紛一旦產(chǎn)生，由于利益關(guān)系復(fù)雜，涉及的人數(shù)多，持續(xù)的時間比較長，解決的過程也相對困難。因此，要努力探尋有效的途徑和辦法，使矛盾糾紛減少發(fā)生和把可能產(chǎn)生的危害最大限度降低。筆者認為，解決因房地產(chǎn)引發(fā)的矛盾糾紛，應(yīng)注重從以下幾個方面入手：

（一）完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)。隨著房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)法制化建設(shè)必須加快進程，特別是對房地產(chǎn)權(quán)的保護是當前房地產(chǎn)法制建設(shè)急需解決的問題。

（二）制定征地補償保護標準，提高征地透明度。按我國現(xiàn)行的法律規(guī)定和一般做法，農(nóng)村集體土地并不能通過市場交易直接變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，必須先經(jīng)政府征用，再行轉(zhuǎn)讓。在這一過程中，往往是政府代農(nóng)民行使其權(quán)利。因此，政府理所當然地要承擔起保護農(nóng)民利益的責任，并應(yīng)根據(jù)城市社會經(jīng)濟發(fā)展情況和當?shù)鼐用裆钏?，設(shè)置比較合理的征地補償保護標準。

（三）強化服務(wù)意識，嚴格行政管理，加強信息公開。國土、房管、規(guī)劃、建設(shè)和物價等行政部門嚴格依法行政，是房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的重要保障。從我國實際情況看，保護消費者權(quán)益，相比司法途徑及社會監(jiān)督，行政保護的實際效果會更好。在進一步完善有關(guān)法律法規(guī)的同時，要充分發(fā)揮行政機關(guān)的監(jiān)管職能。如房管部門統(tǒng)一制定的格式化合同要注意保護購房者合法權(quán)益;工商部門應(yīng)依《合同法》賦予的職權(quán)，主動加強對房屋買賣合同進行監(jiān)督管理，對不執(zhí)行規(guī)定，侵害消費者利益的要予以嚴厲處罰;建設(shè)部門對擅自變更規(guī)劃的行為要依法處理;物價部門對物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價管理的同時，細化物業(yè)服務(wù)和標準等。

（四）建立誠信監(jiān)督機制，促進房地產(chǎn)業(yè)自律。有必要在政府部門指導下，通過房地產(chǎn)協(xié)會、物業(yè)管理協(xié)會等行業(yè)組織，建立行業(yè)誠信監(jiān)督機制。具體措施包括：一是行業(yè)協(xié)會建立誠信評級制度，以此代替當前行政部門的資質(zhì)等級評審制度，設(shè)立企業(yè)誠信檔案，對故意侵害消費者全法者權(quán)益的企業(yè)，及時向社會披露。當前，房地產(chǎn)主管部門有必要對各小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)應(yīng)進行一次全面檢查審核，對不符合資質(zhì)標準的物管企業(yè)，加以整頓或清除出市場，以消禍患。二是在行業(yè)內(nèi)推行服務(wù)規(guī)范等級標準，使行業(yè)自律有章可循。三是在比較成熟的小區(qū)試行由業(yè)主評選開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的制度，促進開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)真正樹立以人為本的服務(wù)理念，提高服務(wù)質(zhì)量。

（五）提高司法效率。隨著各種涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、管理等法律、行政法規(guī)的施行，當事人的合法權(quán)益有了基本的法律保障。事實上，開發(fā)商和業(yè)主之間的糾紛大多屬于商業(yè)合同的糾紛，也是民事糾紛的一種，正常情況下，事主雙方應(yīng)該通過法律途徑，將對方當事人的違約行為向人民法院提訟。但是，由于上法院打官司的訴訟成本較高，存在程序復(fù)雜、時間長、贏了官司執(zhí)行難等問題[3]，使許多業(yè)主感覺得不償失，望而生畏。于是，有的就干脆采取游行、示威、靜坐等極端方式來向開發(fā)商、政府施壓，在爭取自身合法權(quán)益的過程中，卻又觸犯其他法律法規(guī)，破壞社會秩序，影響社會穩(wěn)定。因此，應(yīng)提高司法效率，采取一些切實措施（如建立巡回法庭，定期到各社區(qū)，特別是有房地產(chǎn)糾紛較多的社區(qū)處理法律糾紛），簡化訴訟程序，深化執(zhí)行管理體制改革，解決因現(xiàn)行法律欠缺而造成的執(zhí)行難問題，努力提高執(zhí)行效率，在群眾心中真正樹立起法律的權(quán)威和尊嚴，使當事人能自覺通過法律途徑解決矛盾糾紛。

（六）強化社區(qū)居委會的調(diào)解功能，構(gòu)建矛盾糾紛調(diào)解機制。在我國傳統(tǒng)習慣上，當矛盾糾紛產(chǎn)生后，人們首先考慮的并不是通過法律途徑去解決，而是求助于行政主管部門。因此，強化政府職責，構(gòu)建矛盾糾紛調(diào)解機制是迅速化解矛盾糾紛的有效途徑。政府要提高管理社會的能力，必須充分組織和利用好社區(qū)資源，強化社區(qū)居委會的功能作用，因為社區(qū)居委會是一個自我管理、自我教育、自我服務(wù)、自我監(jiān)督的基層群眾自治組織。涉及房地產(chǎn)的政府各相關(guān)職能部門要積極參與矛盾糾紛調(diào)解機制的構(gòu)建，加強社會監(jiān)控，發(fā)揮職能作用，當前重點是要加強鎮(zhèn)街綜治維穩(wěn)中心建設(shè)。

參考文獻

[1]四川省公安廳.關(guān)于當前四川省征地拆遷引發(fā)的調(diào)查報告[J].公安研究, 2004, (1).

第6篇：房地產(chǎn)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)現(xiàn)狀可持續(xù)發(fā)展

所謂房地產(chǎn)，是房屋財產(chǎn)和房屋相關(guān)的土地財產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)則是從行業(yè)分類角度來說的，具體包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動4部分。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長，涉及建筑、建材、冶金、金融等眾多行業(yè)幾千個品種的產(chǎn)品，被房地產(chǎn)帶動的直接相關(guān)或間接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)達60多個，因此2003年國務(wù)院明確指出房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。我國近年來房地產(chǎn)的現(xiàn)狀如何：

一、我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)在發(fā)展過程中的現(xiàn)狀包括以下幾個方面：

1、資源的浪費嚴重。

由于開發(fā)失控和無序發(fā)展，導致土地資源的大量浪費和國有資產(chǎn)的大量流失。近年的“開發(fā)區(qū)熱”和“房地產(chǎn)熱”時全國形形的開發(fā)區(qū)達上萬個，規(guī)劃占地1.5萬平方公里，相當于全國當時的城市建成區(qū)總面積，而真正實現(xiàn)有效開發(fā)利用的僅為2％左右。

2、單純追求經(jīng)濟效益忽略環(huán)境保護

房地產(chǎn)開發(fā)中的短期行為，對生態(tài)環(huán)境造成破壞。開發(fā)單位片面追求經(jīng)濟效益，致使建筑密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)忽視對生態(tài)環(huán)境的保護與建設(shè)。

3、市場競爭激烈，部分房企正在被淘汰出局

一是，土地制度方面監(jiān)管的加強，實力較小的房企很難拿到地，即便拿到地，也要及時支付地款。二是，信貸緊縮，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來源，一些中小房企又不能通過股市發(fā)行股票來獲取資金。三是，房價下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。四是，由于利率提高，一些中小房企無力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息。五是，一些中小房企不具有品牌競爭力。六是，大型房企更具有實力進行價格戰(zhàn)，通過價格戰(zhàn)來清洗市場。這些因素的共同作用將會使房地產(chǎn)市場走向分化，甚至出現(xiàn)了惡性競爭。

4、市場發(fā)展不均衡，

我國的房地產(chǎn)市場市場化發(fā)育時間較短，而且在發(fā)育過程中，受到許多不健康因素的影響，導致了其發(fā)育不良、利潤率太高而不可持續(xù)發(fā)展。據(jù)權(quán)威部門提供信息，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率遠高于各行業(yè)的平均利潤率，并且一直在快速增長。國際上房地產(chǎn)利潤率一般維持在5%左右，高的有6%～8%，而中國房地產(chǎn)的利潤率高達30%～40%。而按國家統(tǒng)計局計算，中國房地產(chǎn)利潤率增長每年都在30%以上，2001年增長41%，2002年增長56%，2003年增長32%。在國外人們購一套適于居住的房屋僅是年工資的3～5倍，而國內(nèi)工薪階層購一套房的費用多是年工資的10～20倍。由于在前期獲取了巨額的暴利，使得多數(shù)房地產(chǎn)商未能擺正其定位和心態(tài)，以為暴利會一直延續(xù)下去，拒絕接受價格下降的現(xiàn)實。并人為將房價炒高，致使我國房價遠偏離其真實價值和居民收入水平，出現(xiàn)了較嚴重的泡沫。

5、供需結(jié)構(gòu)失衡

目前我國的房地產(chǎn)存在較嚴重的供需結(jié)構(gòu)失衡。具體表現(xiàn)為：

一是新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過剩。據(jù)對北京、上海、天津、西安、武漢、杭州等城市房屋銷售情況調(diào)查，去年銷售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超過60%，中小套型住宅比例偏低。同時，據(jù)建設(shè)部門統(tǒng)計，2006年初，在40個重點城市新上市的商品住房中，套型建筑面積在90平方米以下的住房面積所占比重為19.18%；2007年10月份，這一比重有所提高，但也只有25.77%，與現(xiàn)行政策規(guī)定的調(diào)控目標還有較大的差距。 二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開發(fā)廉租房為政策重心。同時經(jīng)濟適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經(jīng)濟適用房為主存在很多問題三是二手房市場和租賃市場發(fā)育緩慢，二手房的供給亦不能滿足需求。

二、為保證房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展我們采取的救市措施

1、合理利用土地資源，避免浪費。

土地資源是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續(xù)利用是實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)市場發(fā)展與人居環(huán)境改善的基本前提，對于有限的土地資源，要按照可持續(xù)原則開發(fā)利用。在中國的城市化進程中，房地產(chǎn)開發(fā)通常是對城市邊緣土地進行開發(fā)，因此要注意保護好這一地區(qū)的農(nóng)用地，防止過多的農(nóng)用地成為城市建設(shè)用地。農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用地必須符合土地利用規(guī)劃的規(guī)定，有關(guān)的政府部門應(yīng)該嚴格把關(guān)。對于已經(jīng)成為城市建設(shè)用地的農(nóng)用地，要提高其使用效率。嚴格執(zhí)行《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，即對未投資開發(fā)或投資未達到一定比例的土地，嚴禁轉(zhuǎn)讓；在一定時間內(nèi)不進行投資的，政府應(yīng)無償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價現(xiàn)象的發(fā)生。要根據(jù)城市規(guī)劃，對各類用地及郊區(qū)新入市的農(nóng)用地合理配置，以實現(xiàn)土地資源高效配置。

2、重視環(huán)境保護，維護生態(tài)平衡。

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)。生態(tài)保護水平的差異，將會極大地影響房地產(chǎn)的價值，房地產(chǎn)生態(tài)價值的實現(xiàn)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。因此，要在開發(fā)的同時做好生態(tài)環(huán)境的保護和建設(shè)，使房地產(chǎn)業(yè)成為城市生態(tài)經(jīng)濟的有機組成部分。在開發(fā)的過程中要做好生態(tài)環(huán)境的保護和建設(shè)，塑造環(huán)境優(yōu)美、和諧的社區(qū)。在2003年9月中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會城市開發(fā)專業(yè)委員會在北京珠江國際城舉辦的“房地產(chǎn)文化研討會”上，專家學者們一直認為，21世紀的房地產(chǎn)競爭已經(jīng)逐漸上升到文化競爭，在知識經(jīng)濟條件下，文化力比政治力和技術(shù)力對房地產(chǎn)業(yè)的作用更持久，更廣泛，更深遠。

3、健全房地產(chǎn)法律法規(guī)、加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督

在促進房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的過程中，政府有兩件必須要做的事情。一是減少房地產(chǎn)發(fā)過程中的政府行為，根除腐敗，杜絕暗箱操作，嚴格執(zhí)法，取消不合理收費。二是逐漸完善房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)。目前，雖然中國已經(jīng)有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)法》，實踐證明這兩部法律對于1990年代的房地產(chǎn)市場的規(guī)范起到很好的作用。但是，我們要注意到現(xiàn)在房地產(chǎn)已步入較為理性發(fā)展的階段，已購?fù)恋厥欠衲茉趦赡陜?nèi)開發(fā)應(yīng)當由企業(yè)根據(jù)市場狀況自己決定。有些企業(yè)擔心管理部門收回，而不顧市場需求強制性進行開發(fā)投資，把上一輪的過量批地變?yōu)樾乱惠喌倪^量開發(fā)，這種做法勢必帶來不良后果。這就要求政府要盡快修訂相關(guān)法律法規(guī)。此外，還要保證房地產(chǎn)法規(guī)與其他法律法規(guī)的協(xié)調(diào)配合，要在其他法律法規(guī)中充實有關(guān)房地產(chǎn)的內(nèi)容。

4、加大保障性住房建設(shè)規(guī)模。

當然，保障性住房的推行，一方面，最直接的作用是解決中低收入市民的居住問題，同時也平抑了過高的房地產(chǎn)價格，對于啟動住房消費起到了重要的作用。另一方面，這是一種對土地批租制度和高度市場化機制的補充和協(xié)調(diào)措施。政府從土地資源上取得可觀收益，用諸社會，推動經(jīng)濟的繁榮與發(fā)展。保障性住房的實施改善了市民的居住條件，在一定程度上減小了貧富差距，促進了社會安定。

第7篇：房地產(chǎn)法律法規(guī)范文

房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè),自2002年以來,隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不少問題,許多地區(qū)出現(xiàn)了不同程度的發(fā)展過熱現(xiàn)象:開發(fā)投資規(guī)模過大、增速過猛,商品房價格偏高,投機需求比重較大等。這些問題必須引起我們的高度重視,如不及時采取應(yīng)對措施或者處理不當,不僅會影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,而且會影響國民經(jīng)濟的正常運行和金融秩序的穩(wěn)定。

黨的十六屆五中全會提出了“十一五”的總體規(guī)劃思路,要保證“十一五”期間全國經(jīng)濟的正常運行,健康發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)將會起到很好的帶動作用。我國房地產(chǎn)存在很大的發(fā)展空間,我國快速的城市化進程也為房地產(chǎn)業(yè)提供了難得的發(fā)展機遇。同時,我們要客觀看待現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)存在的深層次問題,形成促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的正確思路和政策導向,以確保我國房地產(chǎn)業(yè)的長遠穩(wěn)定發(fā)展。

一、當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

當前房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展是以犧牲環(huán)境、消耗浪費資源為代價,違背了可持續(xù)發(fā)展的理念,呈現(xiàn)出反可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)狀,具體表現(xiàn)為:

1.房地產(chǎn)投資規(guī)模過大,增速過猛;

2.房地產(chǎn)資源稀缺,浪費嚴重;

3.房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)失衡;

4.商品房價格非正常偏高,導致居民有效需求不足;

5.投資和投機性購房需求增長過快;

6.房地產(chǎn)建設(shè)和使用過程中資源浪費嚴重源于科技含量低;

7.房地產(chǎn)業(yè)面臨誠信危機。

二、如何促進我國房地產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展

1.完善立法。需要《物權(quán)法》、《住宅法》、《房地產(chǎn)法》、《民法》、《物業(yè)管理法》、《循環(huán)經(jīng)濟法》等高層次立法,規(guī)范土地所有權(quán)及其土地使用權(quán)的設(shè)定、房地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、房地產(chǎn)登記、建筑物區(qū)分所有權(quán)、建筑清潔安全生產(chǎn)、綠色建筑、物業(yè)管理等內(nèi)容。逐步完善現(xiàn)有法律法規(guī),去除過多的行政干預(yù)。加大對房地產(chǎn)企業(yè)和執(zhí)(從)業(yè)人員違反法律、法規(guī)的懲罰力度,讓失信者因為違反法律、法規(guī)所遭受的損失遠遠大于其不當?shù)美?/p>

2.依法行政。房地產(chǎn)業(yè)涉及規(guī)劃、國土、消防、市政、公安、衛(wèi)生、城管等社會職能部門,因而這些政府職能部門都往往都會對房地產(chǎn)企業(yè)的相應(yīng)職能進行指導和管理,所以,政府相關(guān)職能部門要嚴格依照現(xiàn)有房地產(chǎn)法律、法規(guī)、部門規(guī)章、規(guī)范性文件要求,依法行政。其中最為重要的一點就是堅決執(zhí)行我國的基本國策――“珍惜和合理利用每一寸土地,切實保護耕地”,堅決杜絕違法違規(guī)大量批地、圈地。此外必須大力加強城市規(guī)劃管理工作。城市規(guī)劃的制定和變更必須嚴格依照法律程序進行。依法行政的有力保障是政府政務(wù)公開,接受廣大人民群眾的監(jiān)督。建立錯案行政責任追究制度,堅持“誰審批、誰負責”的原則,對于在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中、貪贓枉法的國家工作人員,違反政紀的,要追究行政責任,違反法律法規(guī)的,要堅決予以法律制裁。進一步完善《房地產(chǎn)信用檔案》,建立和完善信息披露制度,保障人民群眾的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

3.加強宏觀調(diào)控,調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求。政府要加強對房地產(chǎn)市場尤其是土地一級市場的宏觀調(diào)控,深化土地市場治理整頓;嚴格土地審批,嚴格土地利用年度計劃管理,堅決控制土地出讓總量,強化土地利用規(guī)劃管理;繼續(xù)實行從嚴從緊的建設(shè)用地供應(yīng)政策,大力推進節(jié)約和集約用地,嚴把土地閘門。逐步完善金融政策,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款門檻,控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模,加強房地產(chǎn)貸款的風險管理,盡快實行房地產(chǎn)證券化,促進房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的多樣性。堅決制止炒地、惡意哄抬地價的現(xiàn)象。建立健全房地產(chǎn)業(yè)預(yù)警體系,實時跟蹤監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行狀況,及時進行宏觀調(diào)控政策的調(diào)整。倡導房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵式集約型發(fā)展,在全行業(yè)逐步推廣國際環(huán)境管理標準ISO14001認證,對開發(fā):節(jié)約環(huán)保綠色建筑的企業(yè),給予政策扶持。調(diào)節(jié)商業(yè)地產(chǎn)與住宅投資比例,重點支持發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè),將住宅業(yè)培育成為我國經(jīng)濟新的增長點。支持經(jīng)濟適用房建設(shè),對興建中地價、中小戶型的普通商品住宅的開發(fā)商給予稅收、獲取土地使用權(quán)等優(yōu)惠,堅決限制高檔住宅的數(shù)量。逐步建立進城務(wù)工人員和城市低收入群體住房保障制度,一方面,借鑒新加坡、英美等先進經(jīng)驗,由政府出資大力興建廉租房,另一方面,對于城市中低價位私房出租給與稅收等的優(yōu)惠,調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求的基本平衡,建設(shè)和諧社會。

4.制定科學、合理的城市規(guī)劃。老城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā),城市規(guī)劃一定要先行。需要根據(jù)老城區(qū)的特定地點、環(huán)境和歷史條件進行設(shè)計。根據(jù)城市的性質(zhì)、主導產(chǎn)業(yè),結(jié)合老城區(qū)的歷史發(fā)展和現(xiàn)狀,未來發(fā)展的方向,做出合理的規(guī)劃。切忌城建規(guī)模過大,標準過高,實施過急,大規(guī)模拆遷。

第8篇：房地產(chǎn)法律法規(guī)范文

實習結(jié)束后，開始了我們的實訓課程。此次實訓課程的目的是為了考察我們能否結(jié)合最法院實習中所看到、學到的知識結(jié)合案例解決實訓過程中遇到的各種問題培養(yǎng)學生綜合的法律職業(yè)能力。我們組分配到的是一件關(guān)于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案件，以模擬法庭的形式進行訓練。一個大組分為三大部分：審判組、原告組、被告組。我被分到審判組擔任審判員的角色。

剛案例時，經(jīng)過我們審判組成員的反復(fù)討論，分析現(xiàn)有的資料，我們將該案件定性為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛。房地產(chǎn)法對我們不陌生，但也說不上熟悉。要處理好這個案件僅憑我們現(xiàn)有對房地產(chǎn)法的認識是遠遠不夠的。搜集相關(guān)的法律法規(guī)對我們認定案件事實是首要任務(wù)。

撰寫法律文書。這個實訓課程中，我們審判組要寫三份文書：閱卷意見、開庭筆錄、民事判決書。寫文書首先要對案情進行了解。歸納爭議焦點，圍繞爭議焦點查詢相關(guān)的法律法規(guī)。這使我們對實體方面的認識增加了不少，疑問也不少。了解了出讓和轉(zhuǎn)讓是兩個不同的概念。土地使用權(quán)取得方式不同，土地出讓金產(chǎn)生方式也不同。這個案件中有一個疑問是根據(jù)我們現(xiàn)有的資料我們無法確定，本案中《資產(chǎn)評估報告》的評估價應(yīng)該是企業(yè)凈資產(chǎn)與企業(yè)負債之和。不包括土地出讓金。還是說，《資產(chǎn)評估報告》是否包括土地出讓金，應(yīng)該由國資委認定。在庭審過程中，在法院實習我們已經(jīng)對庭審有了一定的了解。庭審的調(diào)查階段，是最重要的一個階段，也是我們最混亂的一個階段，很不經(jīng)意就從這個階段跳到另一個階段。法官在庭審中，圍繞爭議焦點駕馭庭審的能力有所欠缺。庭審是考驗法官的及時反應(yīng)能力。駕馭庭審能力的重要方面。我們雖然知道要防止雙方當事人轉(zhuǎn)變成辯論，但在實際操作中，還是不能及時地把握。

通過這次的模擬法庭，提高了我們動手，動腦，動口的能力。在平時的學習中，說話的總是老師，老師主導課堂。而模擬法庭能使學生成為主導的法庭的角色。促使我們用法律思維去考慮事情，處理案件。培養(yǎng)我們發(fā)現(xiàn)問題、分析問題、解決問題的能力。庭前準備階段，促使我們主動去搜集資料，增強我們的主觀能動性。撰寫法律文書時，加強了我們對法律文書格式、用語、正確引用法律法規(guī)解決問題等方面的意識和能力。庭審階段，鍛煉了學生的邏輯思維。整個實訓課程帶給了我們很多感觸，培養(yǎng)了我們的協(xié)作精神。建議學校在以后的教學過程中，多加入些類似的實踐性課程。培養(yǎng)我們成為合格、優(yōu)秀的法律人才。教學模式開放、靈活、實用。具有極強的吸引力，虛擬接近生活，讓同學們真正感受到了作為一個法學者，肩上的責任極其重大。完善的法律制度是一個燈塔，讓無力者有力，讓悲觀者前行。

第9篇：房地產(chǎn)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；應(yīng)用型人才；培養(yǎng)方案

中圖分類號：G640 文獻標識碼：B 文章編號：1008-4428（2012）05-146 -02

我國快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，對專業(yè)人才的需求量越來越大，同時對從業(yè)人員的要求也越來越高，不僅僅要求掌握扎實的房地產(chǎn)專業(yè)知識，同時還要有一定的實踐應(yīng)用能力。作為房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)與供給的高等院校，如何在這新形勢下改革創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式，培養(yǎng)適應(yīng)行業(yè)發(fā)展并具有較強實踐應(yīng)用能力的的專業(yè)人才，是其需要解決的一項重要工作。

一、房地產(chǎn)行業(yè)人才供求分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)人才需求分析

隨著我國城市化進程的加快、新農(nóng)村建設(shè)的逐步展開、城市舊城改造的逐步深入以及居民改善型住房需求的渴望等諸多因素疊加，決定了房地產(chǎn)行業(yè)仍將會有一個持續(xù)良好的發(fā)展前景，同時也預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)人才旺盛需求將會長期存在。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)人才供給分析

目前，作為房地產(chǎn)專業(yè)人才供給的高等院校，在人才培養(yǎng)模式上主要側(cè)重理論知識體系訓練，實踐教學體系不夠完備，在實驗室和實習基地建設(shè)上明顯滯后于社會的需求。另外，任課教師的實際操作能力也有待提高，在實踐性教學上缺乏強有力的指導。

顯然，我國房地產(chǎn)專業(yè)性人才需求與供給出現(xiàn)了較大缺口，高等院校應(yīng)當遵循行業(yè)發(fā)展需要，創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式，改革人才培養(yǎng)方案，增加房地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)與供給。

二、房地產(chǎn)專業(yè)應(yīng)用型人才培養(yǎng)方案的構(gòu)建

（一）專業(yè)課程設(shè)置及教學內(nèi)容的創(chuàng)新

1、專業(yè)基本技能的培養(yǎng)要體現(xiàn)多方位多角度的人才培養(yǎng)理念

由于房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性及房地產(chǎn)專業(yè)的多學科交叉性，決定了房地產(chǎn)專業(yè)人才要多方位多角度的培養(yǎng)，既要要求學生掌握建筑方面的基礎(chǔ)知識，又要求學生掌握經(jīng)濟管理和法律法規(guī)等專業(yè)知識。但目前房地產(chǎn)專業(yè)本科畢業(yè)生的從業(yè)主要集中在房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀等領(lǐng)域，高校就應(yīng)當遵循房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要及房地產(chǎn)人才市場的需求，以培養(yǎng)房地產(chǎn)營銷策劃師、房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀人為主線開設(shè)建筑、經(jīng)濟管理及法律等課程，以完善學生的知識體系。

2、專業(yè)課程的設(shè)置要突出房地產(chǎn)專業(yè)特色，體現(xiàn)應(yīng)用型技能培養(yǎng)理念

（1）專業(yè)基礎(chǔ)課的設(shè)置要體現(xiàn)實用性特點

建筑施工、建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、工程制圖等課程是房地產(chǎn)專業(yè)的立業(yè)基礎(chǔ)，必須分配足夠的學時，以保證學生理解掌握并能夠較靈活的應(yīng)用。同時根據(jù)房地產(chǎn)專業(yè)特色，在第1至第4學期逐步開設(shè)經(jīng)濟法、房地產(chǎn)法規(guī)和房地產(chǎn)基本制度與政策等法律法規(guī)課程，讓學生熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律制度。

（2）專業(yè)方向課的設(shè)置要體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)特色

房地產(chǎn)專業(yè)是具有房地產(chǎn)特色的管理類專業(yè)，但其核心是房地產(chǎn)管理，因此在專業(yè)方向課的設(shè)置上要盡量回避具有共性特點的經(jīng)濟學、會計學、市場營銷學、工程經(jīng)濟學等課程，盡量開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)濟學、房地產(chǎn)會計、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)項目評估等具有房地產(chǎn)專業(yè)特點的課程，讓學生掌握特色鮮明的房地產(chǎn)專業(yè)知識。同時在專業(yè)限選課上也要體現(xiàn)這一特點，如增設(shè)房地產(chǎn)廣告學、房地產(chǎn)消費心理學、房地產(chǎn)市場調(diào)研與分析、房地產(chǎn)項目評估及房地產(chǎn)經(jīng)紀人實務(wù)等方面課程，以完善學生的房地產(chǎn)知識體系。

（3）實踐教學環(huán)節(jié)要體現(xiàn)理論聯(lián)系實際、學以致用的特點

① 依據(jù)不同專業(yè)課程的特點及教學要求，如對房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)項目評估等操作性較強的課程設(shè)置課程設(shè)計，以訓練學生的實際操作能力。

② 對理解起來比較抽象的課程，如建筑工程施工技術(shù)、建筑設(shè)備安裝、建筑材料、施工組織等課程，在理論課程學習的同時，應(yīng)增設(shè)認識性實習環(huán)節(jié)，組織學生到施工現(xiàn)場，通過親身體驗以增強學生的感性認識。

③ 由于房地產(chǎn)市場的變化對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，在實訓課程設(shè)置上，應(yīng)開設(shè)為期至少一周的房地產(chǎn)市場調(diào)查實習，讓學生了解房地產(chǎn)市場的動態(tài)變化，并訓練學生在房地產(chǎn)市場調(diào)查、數(shù)據(jù)收集整理和統(tǒng)計分析等方面的實際操作能力。

④ 在畢業(yè)實習環(huán)節(jié)，要求學生到大型綜合性的房地產(chǎn)項目上進行頂崗鍛煉，并進行跟蹤指導，讓學生初步感受房地產(chǎn)企業(yè)的運營特點，了解房地產(chǎn)項目的操作流程。

⑤ 在畢業(yè)設(shè)計的選題上，要以房地產(chǎn)專業(yè)核心課程為依托，選擇綜合性的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行“真題真做”或“模擬真做”，同時選擇在房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)項目評估和房地產(chǎn)項目管理等方面具有豐富實踐經(jīng)驗的“雙師型” 教師作為畢業(yè)生的指導老師，或聘用具有豐富實踐經(jīng)驗的企業(yè)人員與教師聯(lián)合指導學生。

（二）應(yīng)用型房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)體系的構(gòu)建

房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)目標定位為：遵循房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要，適應(yīng)房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的新要求，致力于培養(yǎng)具有建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、營銷管理等專業(yè)知識，并系統(tǒng)掌握房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)理論，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律法規(guī)，具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)營管理能力和創(chuàng)新意識，在房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)項目評估和房地產(chǎn)營銷策劃領(lǐng)域具有較堅實理論基礎(chǔ)的高級應(yīng)用型專門人才。并要求畢業(yè)生具有初步分析和解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理和房地產(chǎn)項目銷售過程中一般問題的能力，具備在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)咨詢公司從事房地產(chǎn)項目營銷、房地產(chǎn)項目評估、房地產(chǎn)估價以及物業(yè)管理等崗位工作的基本技能。

基于以上的培養(yǎng)目標，現(xiàn)從教師和學生兩個層面構(gòu)建以課程設(shè)置、教學內(nèi)容和教學方法三位一體的房地產(chǎn)應(yīng)用型人才培養(yǎng)體系（見圖1）。