拆遷評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)精選(九篇)

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第1篇：拆遷評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞 城鎮(zhèn)化 房屋拆遷 風(fēng)險(xiǎn)誘因 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

作者簡(jiǎn)介：陳百慧、馮迪、王子模，中國(guó)海洋大學(xué)法政學(xué)院。

一、城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的主要風(fēng)險(xiǎn)類型

高速城鎮(zhèn)化在給社會(huì)帶來(lái)日新月異的變化的同時(shí)，也造成了社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的不斷提高。具體體現(xiàn)為一下幾種：

（一）惡性拆遷持續(xù)存在

城鎮(zhèn)化進(jìn)程自本世紀(jì)以來(lái)進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)期，特別是基層社會(huì)紛紛加快了舊城改造的進(jìn)程。通過對(duì)舊生活區(qū)域進(jìn)行拆遷重建，使得城鎮(zhèn)功能得到升級(jí)，符合城鎮(zhèn)化進(jìn)程的需要。但由于拆遷問題涉及眾多利益人，而且相關(guān)利益的協(xié)調(diào)難度大。特別是某些政府為追求發(fā)展速度，忽視了拆遷中存在的各種風(fēng)險(xiǎn)。

（二）社會(huì)底層規(guī)模擴(kuò)大

由于高速城鎮(zhèn)化，人口流動(dòng)也變大。特別是由于土地征收和拆遷，許多農(nóng)民失去了耕地，不得不轉(zhuǎn)入到城鎮(zhèn)尋找新的就業(yè)機(jī)會(huì)。但由于其就業(yè)能力的限制，一般多從事于第一產(chǎn)業(yè)的工作，國(guó)企下崗失業(yè)工人、包括農(nóng)民工在內(nèi)的農(nóng)民群體、難以就業(yè)的知識(shí)青年等被甩到社會(huì)結(jié)構(gòu)之外，正在成為“沒有機(jī)會(huì)的群體” ，導(dǎo)致社會(huì)底層龐大，社會(huì)階層差距大。

（三）生態(tài)環(huán)境惡化

城鎮(zhèn)化進(jìn)程的過快導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)發(fā)生嚴(yán)重的錯(cuò)位。地方政府為追求GDP的增長(zhǎng)，引入高污染、高能耗的企業(yè)，忽略生態(tài)環(huán)境惡化造成的社會(huì)損失。這些產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)應(yīng)該進(jìn)行淘汰的企業(yè)由城市轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，排污從城市轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，并且更加肆無(wú)忌憚，導(dǎo)致城鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境惡化加劇。

二、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)防控之首要對(duì)象――房屋拆遷風(fēng)險(xiǎn)

在建立應(yīng)對(duì)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制時(shí)應(yīng)該重視如何建立一個(gè)應(yīng)對(duì)拆遷風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制。由于城鎮(zhèn)化最直接的外部表現(xiàn)就是城鎮(zhèn)空間面擴(kuò)大、農(nóng)村景觀轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)景觀。人口向城鎮(zhèn)移動(dòng)也促使城鎮(zhèn)住房面積增大，公共基礎(chǔ)設(shè)施完善。城鎮(zhèn)化意味著城鎮(zhèn)人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大，即意味著城鎮(zhèn)空間規(guī)模的不斷擴(kuò)大，這就必須要求通過拆遷等手段來(lái)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)空間的延伸。并且通過一系列的舊城拆遷，改變?cè)瓉?lái)城鎮(zhèn)的功能結(jié)構(gòu)布局，提高城鎮(zhèn)發(fā)展的檔次，完善城鎮(zhèn)的社會(huì)生活功能布局、生態(tài)環(huán)境、城鎮(zhèn)景觀等。

因而，如果在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中不能很好地應(yīng)對(duì)拆遷中存在的各類風(fēng)險(xiǎn)矛盾，那么城鎮(zhèn)化的進(jìn)行就無(wú)從談起。有效解決拆遷中存在的問題并建立一個(gè)預(yù)防拆遷沖突風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制，正確處理好城鎮(zhèn)建設(shè)和人民群眾個(gè)體利益之間的關(guān)系，形成人民群眾真心實(shí)意支持城鎮(zhèn)拆遷、改造和建設(shè)工作的氛圍，促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的持續(xù)、健康和穩(wěn)定，有利于降低城鎮(zhèn)化進(jìn)程中社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生總體可能性，推動(dòng)和諧社會(huì)的建立。因此，著重探討建立一個(gè)如何應(yīng)對(duì)拆遷風(fēng)險(xiǎn)的長(zhǎng)效運(yùn)行機(jī)制，對(duì)于整個(gè)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制的建立具有重大的積極意義。

三、拆遷風(fēng)險(xiǎn)之表現(xiàn)及誘因

（一）具體誘因

解決拆遷中存在的風(fēng)險(xiǎn)，就要正視“拆遷難”的問題。房屋拆遷及其拆遷糾紛涉及多個(gè)利益主體，包括公共利益和個(gè)人利益，拆遷人利益和被拆遷人利益，土地所有人利益和土地使用人利益等等，涉及范圍極廣，因而調(diào)節(jié)好這些利益的難度也大。拆遷風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因具體有以下五點(diǎn)：

1.拆遷工作任務(wù)重且追求速度。當(dāng)前，人口向城鎮(zhèn)、城市流動(dòng)速度快，流入人口對(duì)住房需求加大，原城市、城鎮(zhèn)人口對(duì)于住房環(huán)境質(zhì)量的要求提高，因此房產(chǎn)開發(fā)的面積不斷擴(kuò)大。房產(chǎn)開發(fā)速度提高，相對(duì)應(yīng)的進(jìn)行拆遷工作的速度也進(jìn)行提高，社會(huì)拆遷任務(wù)重。高速的拆遷，必然導(dǎo)致對(duì)部分拆遷利益相關(guān)人的忽視，基層拆遷人員需要在很短的時(shí)間內(nèi)完成對(duì)拆遷補(bǔ)嘗的評(píng)估，對(duì)接、協(xié)商和最終的拆遷，使得整個(gè)拆遷過程很緊迫 。并且部分開發(fā)商為追求效益，造成暴力拆遷和強(qiáng)制拆遷的事件增多，引發(fā)集體的社會(huì)沖突。

2.拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)得不到統(tǒng)一。依據(jù)拆遷法規(guī)的要求，對(duì)于拆遷補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估應(yīng)該以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格為依據(jù)。但是由于中國(guó)市場(chǎng)面積達(dá)，地區(qū)差異也明顯，各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在差異，房產(chǎn)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，即使在同一地區(qū)，由于環(huán)境、觀念、習(xí)慣的不同，對(duì)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定也存在差異，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格得不到統(tǒng)一。補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生一定差異， 具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 一是總體評(píng)估和個(gè)案評(píng)估存在差異;二是自行改變房屋用途導(dǎo)致補(bǔ)償困難;三是裝修的補(bǔ)償問題 。這些因素都導(dǎo)致了拆遷補(bǔ)償在地區(qū)間存在差異。

3.被拆遷人法律意識(shí)淡薄。在當(dāng)今社會(huì)，雖然社會(huì)整體的道德素養(yǎng)和法律素養(yǎng)都得到顯著提高，但由于地區(qū)發(fā)展的不平衡，特別是在基層社會(huì)，仍大量存在著法律素養(yǎng)和道德素養(yǎng)缺失的被拆遷人。在拆遷工作中，常常會(huì)有一些無(wú)理取鬧的拆遷戶，無(wú)視法律關(guān)于補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，在拆遷補(bǔ)償方面超越法律的政策進(jìn)行漫天要價(jià)，或者是在進(jìn)行拆遷評(píng)估前進(jìn)行違章建筑，希望獲得更多的拆遷補(bǔ)償?；蛘呤遣疬w的決意不清晰，對(duì)拆遷補(bǔ)償甚至是否拆遷存在矛盾，導(dǎo)致今天同意、明天后悔的現(xiàn)象。

4.房產(chǎn)開發(fā)商違反拆遷政策。首先對(duì)于在拆遷補(bǔ)償方面超越法律的政策進(jìn)行漫天要價(jià)的被拆遷人，房產(chǎn)開發(fā)商本著財(cái)大氣粗以及息事寧人的態(tài)度，對(duì)部分被拆遷人進(jìn)行隨意承諾和超額補(bǔ)償，縱容了被拆遷人的不當(dāng)要求。其次對(duì)于始終不愿意搬遷的被拆遷人，被開發(fā)商采取斷水、斷電、騷擾和阻礙通行的方式逼迫被拆遷人搬遷，甚至進(jìn)行入戶暴力拆遷和強(qiáng)制拆遷。加劇了被拆遷人的不滿情緒，一旦不滿情緒積累到一定程度，就有可能爆發(fā)大面積的社會(huì)沖突，阻礙拆遷工作的進(jìn)行。 5.政府依法執(zhí)行力度不充足。由于配套的拆遷的法律法規(guī)不完善，且政府的監(jiān)管力度不足，勢(shì)必導(dǎo)致政府對(duì)于拆遷的執(zhí)行力度不足。政府不能由于個(gè)別被拆遷人不愿意搬遷，而忽視了更為重要的人民群眾的生命安全和公共利益。面對(duì)個(gè)別不愿意搬遷的拆遷戶，政府在進(jìn)行了各種勸說和溝通后仍然不愿意搬遷的，應(yīng)該予以依法的強(qiáng)制執(zhí)行。政府要堅(jiān)持依法強(qiáng)制執(zhí)行，特別是涉及人民群眾人身利益的，更要堅(jiān)決地執(zhí)行。依法執(zhí)行力度不充足不僅削弱了政府的權(quán)威，也勢(shì)必會(huì)影響整個(gè)拆遷工作的進(jìn)程，對(duì)于地區(qū)整體的發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行了阻礙，并且導(dǎo)致地區(qū)發(fā)展不協(xié)調(diào)。

（二）具體表現(xiàn)

導(dǎo)致拆遷風(fēng)險(xiǎn)的原因具有多樣性，且具有并發(fā)性，例如，有與被拆遷人缺乏對(duì)拆遷補(bǔ)償相關(guān)法律法規(guī)的了解，坐地起價(jià)，漫天要價(jià)導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)商為了可以維持效益，進(jìn)行隨意承諾，但事后卻不履行，導(dǎo)致被拆遷人和開發(fā)商之間利益關(guān)系緊張，并且隨時(shí)可能爆發(fā)雙方?jīng)_突。由于政府在相關(guān)政策執(zhí)行上沒有履行相應(yīng)的職責(zé)，忽視對(duì)拆遷工作的監(jiān)督管理，導(dǎo)致開發(fā)商違反相關(guān)拆遷政策，并且損害弱勢(shì)的被拆遷人的利益。再者，沒有一個(gè)公平合理的補(bǔ)嘗標(biāo)準(zhǔn)，致使補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差異巨大，使被拆遷人心理落差加大，對(duì)政府工作產(chǎn)生不滿情緒甚至?xí)扇∫欢ǖ拇胧┻M(jìn)行反抗，拆遷工作的執(zhí)行就更加難上加難。

而且由于相關(guān)法律法規(guī)的缺失，使得政府缺乏一個(gè)可以進(jìn)行依法強(qiáng)制拆遷的依據(jù)，使得一些頑固的被拆遷人無(wú)正當(dāng)理由不愿進(jìn)行搬遷，造成拆遷工作擱置，阻礙了地區(qū)城鎮(zhèn)化的進(jìn)展。政府、開發(fā)商和被拆遷人三方之間由于不合理的拆遷規(guī)劃、拆遷措施等，容易造成心理失衡。特別是在開發(fā)商和被拆遷人之間，開發(fā)商會(huì)利用自身優(yōu)勢(shì)強(qiáng)制進(jìn)行拆遷，而被拆遷人也會(huì)頑固的抵抗，造成群體性沖突事件。群體性沖突事件一旦發(fā)生到劇烈的程度，例如引發(fā)傷亡和嚴(yán)重的流血事件，政府進(jìn)行調(diào)和的難度愈發(fā)加大，甚至由于調(diào)解不能爆發(fā)社會(huì)沖突。

因此，建立一個(gè)有效的機(jī)制，具有可以預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)、識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、劃界風(fēng)險(xiǎn)和解決風(fēng)險(xiǎn)的功能，對(duì)于拆遷工作的進(jìn)行具有重要性和必要性，對(duì)于城鎮(zhèn)化的進(jìn)展來(lái)說也是必不可少的。

四、建立應(yīng)對(duì)拆遷風(fēng)險(xiǎn)的完善機(jī)制

（一）媒體參與

在拆遷過程中，政府和公眾之間的關(guān)系改變涉及根本、非常困難，需要調(diào)整相應(yīng)法律法規(guī)才能在本質(zhì)上改變其關(guān)系，而媒體在其中的角色相對(duì)較靈活，只要調(diào)整應(yīng)對(duì)策略，就能有效影響拆遷過程中的信息平衡，并有效化解其中的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。這種影響力，借助于媒體自身得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，也是對(duì)現(xiàn)有拆遷制度中政府、公眾之間信息不對(duì)稱、渠道不平衡的有效補(bǔ)充。媒體應(yīng)該講事實(shí)，向政府要信息，向公眾挖事實(shí)，還原拆遷本來(lái)面目;正向?qū)?，立足過去現(xiàn)在，展望未來(lái)發(fā)展，還原拆遷真正價(jià)值;化風(fēng)險(xiǎn)，合社會(huì)智慧，為政府提供決策依據(jù)，為公眾化解拆遷風(fēng)險(xiǎn)。

（二）完善拆遷評(píng)估機(jī)制

評(píng)估是拆遷工作的重要環(huán)節(jié)，拆遷補(bǔ)償?shù)臄?shù)額在很大程度上是由評(píng)估結(jié)果決定的，評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估結(jié)果是補(bǔ)償?shù)淖钪饕罁?jù)，如果評(píng)估的整個(gè)機(jī)制不完善，即使再好的法律法規(guī)也無(wú)濟(jì)于事。所以，在法律已經(jīng)對(duì)房屋拆|評(píng)估有所規(guī)定的情況下，完善機(jī)制，使制度更加完善成為當(dāng)務(wù)之急。

1.對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)范。拆遷主管部門應(yīng)做好服務(wù)工作，統(tǒng)一管理、建立信譽(yù)檔案，為拆遷雙方當(dāng)事人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù);建立評(píng)估機(jī)構(gòu)的篩選和淘汰機(jī)制，定期向社會(huì)公示那些資質(zhì)高、信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)依法開展評(píng)估工作，不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的評(píng)估業(yè)務(wù)。另外，公開進(jìn)行評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定。評(píng)估機(jī)構(gòu)作為中介組織，是社會(huì)服務(wù)性機(jī)構(gòu)，不受地域限制，進(jìn)行評(píng)估，可以選擇異地資質(zhì)好、信譽(yù)高的評(píng)估機(jī)構(gòu)參與，以排除利害關(guān)系的，減少對(duì)評(píng)估工作的影響。

2.保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益。評(píng)估結(jié)果事關(guān)拆遷雙方當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)，補(bǔ)償額是評(píng)估結(jié)果的具體體現(xiàn)，征收人或者被征收人對(duì)房屋價(jià)格評(píng)估結(jié)果持有異議的，可向原房屋價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。該評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估的結(jié)果負(fù)責(zé)，并向委托人詳細(xì)說明評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生的事實(shí)、依據(jù)和做出評(píng)估的理由，如評(píng)估時(shí)所采用的時(shí)間點(diǎn)、計(jì)算方法、參考因素等。此外，各地區(qū)應(yīng)成立房屋評(píng)估專家委員會(huì)，復(fù)核可以向被征收房屋所在地房屋價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定，進(jìn)行復(fù)核的專家人選應(yīng)從專家?guī)熘幸猿楹灧绞酱_定。最后，關(guān)于評(píng)估費(fèi)用的承擔(dān)，由作出錯(cuò)誤評(píng)估結(jié)果的評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)相應(yīng)的評(píng)估費(fèi)用。

（三）政府部門要有所作為

房屋拆遷工作要想I得拆遷民眾的理解和支持，相關(guān)部門就應(yīng)保障被拆遷村民依法享有的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督批評(píng)權(quán)以及權(quán)益受損后的救濟(jì)權(quán)，堅(jiān)持依法、公平、公正、公開、透明的原則，為被拆遷村民參與到拆遷過程之中創(chuàng)造機(jī)會(huì)和條件，將整個(gè)拆遷工作置于陽(yáng)光之下，自覺接受村民和社會(huì)的監(jiān)督，做到陽(yáng)光拆遷、透明拆遷。實(shí)踐證明，政府相關(guān)部門認(rèn)真及時(shí)地做好相關(guān)法律法規(guī)、政策的宣傳工作是非常有必要的，只要宣傳工作做到位，讓村民真真切切了解自己的權(quán)益，贏得被拆遷村民的理解和支持，就可以有效的化解矛盾，使拆遷工作順利進(jìn)行下去。

第2篇：拆遷評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)范文

只有了解了房屋征收工作中引發(fā)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)的原因，對(duì)這些潛在的隱患進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的合法性、合理性、必要性進(jìn)行評(píng)估，對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，才能提出項(xiàng)目應(yīng)采取的穩(wěn)控化解措施。

通過對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告、實(shí)施方案及征收工作維穩(wěn)預(yù)案的審核，得出項(xiàng)目是否可以實(shí)施。從而最大限度地減少房屋征收過程中的矛盾和沖突，達(dá)到和諧拆遷的最終目的。

關(guān)鍵詞：社會(huì)穩(wěn)定；風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)；穩(wěn)控化解措施；和諧拆遷

中圖分類號(hào)：TU113.5+41 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）05-00-01

社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，是指與人民群眾利益密切相關(guān)的重大決策、重要政策、重大改革措施、重大工程建設(shè)項(xiàng)目、與社會(huì)公共秩序相關(guān)的重大活動(dòng)等重大事項(xiàng)在制定出臺(tái)、組織實(shí)施或?qū)徟鷮徍饲?，?duì)可能影響社會(huì)穩(wěn)定的因素開展系統(tǒng)的調(diào)查，科學(xué)的預(yù)測(cè)、分析和評(píng)估，制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略和預(yù)案。為有效規(guī)避、預(yù)防、控制重大事項(xiàng)實(shí)施過程中可能產(chǎn)生的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)，為更好的確保重大事項(xiàng)順利實(shí)施。房屋征收社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就是指在實(shí)施房屋征收過程中， 必須對(duì)影響社會(huì)穩(wěn)定的因素開展系統(tǒng)的調(diào)查，科學(xué)的預(yù)測(cè)、分析和評(píng)估，制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略和預(yù)案。防止出現(xiàn)大規(guī)模群訪事件。對(duì)少數(shù)群眾因個(gè)別原因形成的小規(guī)模上訪，要認(rèn)真對(duì)待，按照處置預(yù)案妥善解決。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱《征收條例》）的出臺(tái)，修正了舊拆遷條例在實(shí)施過程中與《物權(quán)法》不相適應(yīng)的情況，其中第十二條明確規(guī)定，“市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估”。這就意味著社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估在房屋征收工作中的重要性。

所有的矛盾和沖突，均源于利益的對(duì)立與沖突。在城市房屋征收工作中，征收主體與被征收人之間是矛盾的兩個(gè)方面，補(bǔ)償?shù)暮侠砼c否成為矛盾的焦點(diǎn)。一旦矛盾激化，就會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模群體上訪事件，影響社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。引發(fā)房屋征收社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)的原因主要有以下幾點(diǎn)：

一是補(bǔ)償不合理。被征收人認(rèn)為自己沒有得到合理的補(bǔ)償而拒絕搬遷。這也是房屋拆遷補(bǔ)償中產(chǎn)生矛盾的主要原因。二是征收戶居民思想觀念陳舊。他們一方面想改善居住條件及環(huán)境，一方面又怕舊房一旦拆遷，就要過著到處租房或寄人籬下的生活，歲數(shù)大的老人還會(huì)擔(dān)心有生之年不能住進(jìn)新房。三是違章建筑問題。目前為了加快城市的建設(shè)步伐，改善城市總體面貌，大部分的搬遷都是針對(duì)危舊小區(qū)及棚戶區(qū)進(jìn)行的改造。由于歷史原因造成很多被征收人在房前屋后、見縫插針的搭建各種臨時(shí)性建筑，經(jīng)過不斷修繕已形成事實(shí)的房屋狀況，且大多被用于出租等盈利性用途，自然對(duì)補(bǔ)償?shù)囊髸?huì)提高。四是被征收人對(duì)補(bǔ)償?shù)钠谕颠^高。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，房?jī)r(jià)也在不停地上漲，不同區(qū)位的房屋價(jià)值相差越顯著，被征收人對(duì)房屋升值的預(yù)期增強(qiáng)，雖然在目前的房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)下，被征收人最終實(shí)際收益較大，但與其不斷增長(zhǎng)的要求和欲望相比，補(bǔ)償往往難以滿足。 五是補(bǔ)償不公平。部分被征收人害怕如果自己先簽訂搬遷協(xié)議，后期的被征收人補(bǔ)償條件比自己高怎么辦？這種擔(dān)憂是人之常情，而且在以往的拆遷工作中確實(shí)出現(xiàn)過這種情況，尤其在項(xiàng)目最后期，為了不影響工程進(jìn)度，往往就縱容部分被征收人的要求，這就造成補(bǔ)償?shù)牟还健Ａ窃谡魇展ぷ髦?，征收人員工作不細(xì)致、程序不到位、補(bǔ)償款不能按時(shí)發(fā)放等引發(fā)的因素。

知道原因后就需要尋求解決的辦法，房屋拆遷是一項(xiàng)破舊立新的工作，對(duì)于改善城市居民的生活環(huán)境，推動(dòng)城市建設(shè)都具有重要意義。為提高房屋征收工作效率，防止征收過程中各類矛盾的激化，及時(shí)化解征收矛盾，實(shí)現(xiàn)和諧征收，我們就要對(duì)這些潛在的隱患進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的合法性、合理性等進(jìn)行評(píng)估，對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并提出項(xiàng)目應(yīng)采取的穩(wěn)控化解措施。

一、首先對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的合法性、合理性、可行性、安全性進(jìn)行評(píng)估

（一）合法性評(píng)估。征收項(xiàng)目是否符合公共利益的需要，規(guī)劃與用地是否符合有關(guān)法律、法規(guī)要求，相關(guān)資料是否齊全并真實(shí)有效，各環(huán)節(jié)程序是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定。

（二） 合理性評(píng)估。征收項(xiàng)目是否兼顧被征收人的利益，征收項(xiàng)目涉及的群眾支持率高低；征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否符合現(xiàn)行政策，是否會(huì)引發(fā)其他征收項(xiàng)目群眾的攀比；是否依照公開、公平、公正原則開展。

（三）可行性評(píng)估。征收普查是否準(zhǔn)確、被征收人意愿是否充分收集；征收法規(guī)政策宣傳、公示是否到位；補(bǔ)償方案是否具有穩(wěn)定性、連續(xù)性和嚴(yán)密性；補(bǔ)償資金、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源是否落實(shí)；低收入住房困難家庭保障措施是否落實(shí)等。

（四）安全性評(píng)估。征收項(xiàng)目實(shí)施過程引發(fā)群體性、越級(jí)集體上訪、個(gè)人極端事件的苗頭性、傾向性所在，影響社會(huì)穩(wěn)定隱患的偶然性、突然性、可能性以及必然性，征收項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策和防控預(yù)案措施等。

二、對(duì)可能出現(xiàn)的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，提出項(xiàng)目應(yīng)采取的穩(wěn)控化解措施

（一）以人為本、因事施策

1.重點(diǎn)解決好困難戶的安置。充分利用好市政府關(guān)于解決居住困難群眾的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的政策，充分體現(xiàn)執(zhí)政為民的理念，改善群眾的居住條件，讓困難群眾真正享受到黨和國(guó)家政策的溫暖。

2.突出解決好歷史遺留問題。針對(duì)多種形式的房屋性質(zhì)，根據(jù)被征收人的態(tài)度、意愿、可以按照同一檔次的采用抽簽搖號(hào)形式，或先簽協(xié)議先選房的形式分房，力求公平、公正、公開、透明。同時(shí)，最大限度的提高被征收人的優(yōu)惠政策及獎(jiǎng)勵(lì)措施，積極為征收戶提供方便。

3.預(yù)防借機(jī)爆發(fā)抗征收的當(dāng)事者。對(duì)借機(jī)妄圖發(fā)財(cái)，漫天要價(jià)的被征收戶，要多方施策，開展思想教育，進(jìn)行法制學(xué)習(xí)。公安機(jī)關(guān)要做好預(yù)案，對(duì)煽動(dòng)對(duì)抗征收工作的，要依法予以處置。

（二）廣泛宣傳、取得支持

征收項(xiàng)目部要深入征收戶，廣泛宣傳，爭(zhēng)取被征收戶的理解和支持。讓群眾意識(shí)到只有城市發(fā)展了，才會(huì)給廣大的被征收人帶來(lái)巨大的實(shí)惠。

（三）確保“陽(yáng)光征收、和諧搬遷”原則的落實(shí)

加強(qiáng)執(zhí)行政策的監(jiān)督工作，主動(dòng)邀請(qǐng)相關(guān)部門和群眾代表進(jìn)行監(jiān)督，這樣就可以杜絕少數(shù)工作人員在征收中違紀(jì)違法行為發(fā)生。

（四）暢通信息渠道、強(qiáng)化預(yù)案

征收項(xiàng)目工作組負(fù)責(zé)全程穩(wěn)定信息掌握，做到保障工作期間信息暢通；與上級(jí)加強(qiáng)聯(lián)系，針對(duì)建設(shè)過程中可能出現(xiàn)的不穩(wěn)定苗頭，制定處理預(yù)案。

通過對(duì)項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告、實(shí)施方案及征收工作維穩(wěn)預(yù)案的審核，對(duì)該項(xiàng)目合法性、合理性、可操作性和安全性的認(rèn)真分析，得出該項(xiàng)目是否可以依法實(shí)施。

穩(wěn)定是和諧的前提和基礎(chǔ)。推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)，就必須保持社會(huì)的平安、穩(wěn)定、有序。構(gòu)建和諧社會(huì)需要很多方面的合作，而房屋征收工作的穩(wěn)定至關(guān)重要，做好房屋征收工作中的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，是從源頭上預(yù)防和減少房屋征收產(chǎn)生的糾紛，把問題化解在基層，對(duì)保持安定有序、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，構(gòu)建和諧社會(huì)具有重大意義。

參考文獻(xiàn)：

第3篇：拆遷評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：道路改造 拆除 土地置換 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 資產(chǎn)處置 人員安置

中圖分類號(hào)：F274 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2014）02-259-03

一、引言

從美國(guó)出現(xiàn)第一家加油站以來(lái)，歷經(jīng)100多年，加油站從無(wú)到有，從原始的手工操作到精細(xì)化管理，發(fā)展的步履越來(lái)越快，也與世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)。我國(guó)也是如此，依托高速公路和城市道路、遍布城鄉(xiāng)的加油站正在以便捷優(yōu)質(zhì)的服務(wù)滿足著各行各業(yè)以至家庭汽車加油的需要，可以說，在消費(fèi)膨脹、能源匱乏的今天，加油站的作用是越來(lái)越重要了。然而，近年來(lái)，隨著城市建設(shè)的提速和大城市圈的建設(shè)，加油站在城市里尋找一塊合適的立錐之地是越來(lái)越難了。不僅如此，加油站還因?yàn)槌鞘械缆返耐貙捀脑毂粍?dòng)讓路，使按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)原本就不是很多的加油站面臨萎縮的處境。

以中石化山西太原石油分公司為例，2013年初，該公司在太原市、縣區(qū)分布有加油站共105座，到6月底在短短半年時(shí)間中就有6座加油站因城市道路改造被拆除，還有2座已收到政府的拆遷通知書，即將拆除。而在拆除站中，像古交濱河加油站這樣的大站，年銷量在萬(wàn)噸左右，這樣的一批加油站因非主觀因素的陸續(xù)拆除，對(duì)企業(yè)效益的提高產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響。

基于如上情況，筆者試圖通過分析研判加油站讓路城市道路改造的風(fēng)險(xiǎn)，以提高成品油銷售企業(yè)應(yīng)對(duì)讓路城市道路改造的能力。

二、清醒認(rèn)識(shí)政府修路給成品油銷售企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

1.加油站為道路改造讓路給成品油銷售企業(yè)帶來(lái)效益和發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。太原市從2013年3月起開始?xì)v史上最大規(guī)模的道路改造工程。除了建設(shè)長(zhǎng)約45公里的環(huán)狀快速交通體系外，還將拓寬改造27條城市主干道?？涨暗牡缆方ㄔO(shè)與改造無(wú)疑會(huì)使改造路段內(nèi)成品油銷售企業(yè)諸多加油站面臨為道路改造讓路而需要拆除的命運(yùn)。成品油銷售企業(yè)多年來(lái)通過新建、收購(gòu)、租賃和聯(lián)營(yíng)等多種形式，構(gòu)建了龐大的加油站銷售網(wǎng)點(diǎn)?，F(xiàn)在，由于道路拓寬和土地重新規(guī)劃導(dǎo)致一部分加油站被拆除，經(jīng)濟(jì)損失和拆除風(fēng)險(xiǎn)同在。建設(shè)一個(gè)加油站，往往要投入上千萬(wàn)元的資金，為道路改造讓路搬遷、拆除，無(wú)疑會(huì)給成品油銷售企業(yè)帶來(lái)巨大的損失，并波及到成品油銷售企業(yè)穩(wěn)定的市場(chǎng)和客戶，進(jìn)而影響到成品油銷售企業(yè)的企業(yè)價(jià)值和發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。

2.加油站為道路建設(shè)與改造讓路給成品油銷售企業(yè)帶來(lái)安全風(fēng)險(xiǎn)。加油站拆除涉及地面設(shè)施拆除、油罐內(nèi)剩余油品清理、油罐清洗、油罐吊運(yùn)、油罐后期處置等環(huán)節(jié)，稍有不慎就會(huì)發(fā)生殘余油料燃爆、清洗人員窒息和砸傷、碰傷等事故；加油站拆除，需聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，需由有資質(zhì)專業(yè)拆除隊(duì)伍進(jìn)行施工拆除，需停業(yè)數(shù)月，需重新安置該站的工作人員，耗費(fèi)巨大人力物力，并直接影響到成品油銷售企業(yè)的安全與穩(wěn)定，面臨著巨大的安全風(fēng)險(xiǎn)。

3.加油站為道路建設(shè)與改造讓路給成品油銷售企業(yè)帶來(lái)政府補(bǔ)償不到位風(fēng)險(xiǎn)。太原市政府關(guān)于此次道路改造的通知只提出“50米紅線及規(guī)劃控制范圍內(nèi)的違建、臨建、加建、壓線、棚戶區(qū)等影響城市交通及景觀的建（構(gòu)）筑物及屋頂、墻體廣告將依法實(shí)施拆除”，但對(duì)拆遷補(bǔ)償沒有詳細(xì)說明。盡管后來(lái)出臺(tái)了《太原市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行規(guī)定》，但卻規(guī)定：黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)的非住宅屋一律不予補(bǔ)償。由于對(duì)非住宅房屋的規(guī)定籠統(tǒng)、補(bǔ)償政策不明朗，致使成品油銷售企業(yè)面臨補(bǔ)償不到位和企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值降低的風(fēng)險(xiǎn)。

4.加油站為道路建設(shè)與改造讓路使成品油銷售企業(yè)面臨新址選擇艱難風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家對(duì)加油站的站址選擇有嚴(yán)格規(guī)定，選址建設(shè)必須符合城鎮(zhèn)規(guī)劃，符合間距、通風(fēng)、環(huán)保和防火安全要求。成品油銷售企業(yè)所屬加油站被拆除后，選擇建站新址或考察政府給予的置換土地時(shí)，既要考慮經(jīng)濟(jì)因素，還要履行社會(huì)責(zé)任；既要考慮城市長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，還要顧及安全防范；既要考慮布局分布，還要考慮生態(tài)承載能力，難度很大。更重要是，置換土地未必符合國(guó)家對(duì)加油站站址選擇的硬性要求，使成品油銷售企業(yè)面臨加油站拆除后無(wú)合適土地建新站的風(fēng)險(xiǎn)。選址的無(wú)奈意味著成品油銷售企業(yè)將使得銷售網(wǎng)點(diǎn)減少，進(jìn)而影響到成品油銷售企業(yè)的銷量及整體經(jīng)濟(jì)效益。

5.加油站為道路建設(shè)與改造讓路使成品油銷售企業(yè)面臨法律風(fēng)險(xiǎn)。成品油銷售企業(yè)許多加油站是租賃村鎮(zhèn)集體土地建設(shè)的，一般都簽了相對(duì)較長(zhǎng)年限的租賃合同。加油站服從政府道路改造而拆除勢(shì)必要中斷原先與村鎮(zhèn)的租賃合同，而中斷租賃合同就違約在先，就要按合同賠償對(duì)方巨額損失，成品油銷售企業(yè)所面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)顯而易見。

三、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施與手段

加油站因?yàn)檎蘼范鸪?，是迫不得已的事情。成品油銷售企業(yè)支持政府修路而積極拆除影響道路改造的加油站，是盡企業(yè)的社會(huì)責(zé)任的一種方式。如何在盡企業(yè)社會(huì)責(zé)任的同時(shí)保全加油站、規(guī)避拆除風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)把拆除加油站的損失降到最低是擺在成品油銷售企業(yè)面前的一道難題，必須謹(jǐn)慎對(duì)待。資料顯示，國(guó)內(nèi)加油站因讓道高速公路或城市道路而產(chǎn)生的糾紛不斷，糾紛的焦點(diǎn)大多集中于選址、資產(chǎn)評(píng)估、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)确矫?。因此，成品油銷售企業(yè)在太原市空前的道路建設(shè)和改造過程中，要運(yùn)籌帷幄、據(jù)理力爭(zhēng)，當(dāng)務(wù)之急是通過與政府協(xié)商或通過法律手段維護(hù)企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益，盡可能地降低財(cái)產(chǎn)損失，規(guī)避加油站拆除給企業(yè)帶來(lái)的種種風(fēng)險(xiǎn)。

1.規(guī)避讓路風(fēng)險(xiǎn)。城市需要建設(shè)發(fā)展，加油站拆除在所難免。所以加油站面臨為修路讓道的無(wú)奈時(shí)，首先要在仔細(xì)了解道路改造紅線與綠線的基礎(chǔ)上，與道路改造指揮部充分溝通，如可拆可不拆，就要據(jù)理力爭(zhēng)，盡最大努力保住加油站；如果壓占紅線與綠線的程度不是很嚴(yán)重，比如退后幾米就可以避開改造紅線與綠線，就要在拿出加油站改造計(jì)劃的基礎(chǔ)上，積極與道路改造指揮部協(xié)商，以避免異地建站的風(fēng)險(xiǎn)；如果非拆不可，就要請(qǐng)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)全面評(píng)估加油站拆除和異地建站費(fèi)用，爭(zhēng)取征地補(bǔ)償?shù)淖畲蠡?，力?zhēng)取得符合加油站布局要求的置換土地，確保取得土地主管部門的土地權(quán)屬證明并得到足以彌補(bǔ)拆除成本的合理經(jīng)濟(jì)賠償。如果是拆除租賃村鎮(zhèn)集體土地建的加油站，就要積極主動(dòng)地與城市道路改造指揮部如實(shí)反映自身的具體情況，爭(zhēng)取政府到位的補(bǔ)償，而不能過于相信村鎮(zhèn)，將一切事務(wù)委托給村鎮(zhèn)，被動(dòng)地等待村鎮(zhèn)將所獲得的拆遷款分給自己。因?yàn)槌鞘械缆犯脑熘笓]部實(shí)施拆遷往往只會(huì)與被拆遷人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，加油站不是簽約主體，所以要在動(dòng)遷前期積極主動(dòng)反映情況，爭(zhēng)取權(quán)利。最好同時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)的拆遷律師介入，由律師提供拆遷損失報(bào)告、拆遷補(bǔ)償安置談判協(xié)商、簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議等法律服務(wù)，從而幫助成品油銷售企業(yè)爭(zhēng)取合理到位的拆遷補(bǔ)償款，最大限度降低風(fēng)險(xiǎn)。

需要強(qiáng)調(diào)的是，加油站拆除后重建的難度很大，能否獲得政府的遷建批文、置換的土地是否符合加油站建站要求等都是未知數(shù)，加油站報(bào)廢的可能性極大。如此情況下，成品油銷售企業(yè)就要千方百計(jì)爭(zhēng)取合理的、最大化的加油站拆除補(bǔ)償，就不能滿足于原先“房地產(chǎn)價(jià)值+無(wú)法恢復(fù)的設(shè)備和設(shè)施補(bǔ)償金額+搬遷、拆除、安裝等費(fèi)用+停產(chǎn)停業(yè)損失”這樣僅考慮房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償，而要爭(zhēng)取包括特許經(jīng)營(yíng)權(quán)在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值補(bǔ)償，力爭(zhēng)獲得剩余經(jīng)營(yíng)年限損失、預(yù)期營(yíng)業(yè)收入與凈利潤(rùn)損失等補(bǔ)償。

2.規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。中石化加油站用地較為規(guī)范，多為國(guó)有出讓建設(shè)用地且符合加油站建設(shè)土地用途或者國(guó)有劃撥用地。但也有許多加油站坐落土地為集體建設(shè)用地或通過租賃、承包等方式獲得的農(nóng)村集體農(nóng)用地。對(duì)于第一種情況，加油站面臨為修路讓道情況時(shí)，政府一般會(huì)給予相對(duì)面積的置換土地，加油站只需爭(zhēng)取最大化的征地補(bǔ)償，在政府的幫助下辦理相關(guān)土地手續(xù)即可，風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍以內(nèi)，這里不再贅述。但對(duì)于第二種情況，加油站卻要承擔(dān)巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。比如租賃期未到，終止合同就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，而異地建站又面臨選擇的艱難和辦理土地手續(xù)的繁瑣。所以，加油站面臨為修路讓道情況時(shí)，要與土地所有集體或村委會(huì)充分溝通，講明這是政府行為，是不得已的事情，以求得土地所有集體或村委會(huì)的理解。如果能在其所有土地范圍調(diào)換建站土地，不用解除合同，對(duì)企業(yè)最有利。如果因?yàn)檫x址等原因不得不解除土地租賃合同，就要通過協(xié)商避免土地所有集體或村委會(huì)在解除租賃合同時(shí)的不合理要求，給加油站帶來(lái)巨額賠償損失。如果交涉未果，就要通過法律手段維護(hù)加油站的合法權(quán)益、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

3.規(guī)避安全風(fēng)險(xiǎn)。加油站作為經(jīng)營(yíng)易燃、易爆成品油并提供便利服務(wù)的特殊場(chǎng)所，無(wú)論是建站還是拆除都具有一定的危險(xiǎn)性，稍有不慎就會(huì)釀成大患。所以，因?yàn)樽尩莱鞘行蘼范鸪佑驼緯r(shí)，因?yàn)榧夹g(shù)性強(qiáng)，危險(xiǎn)性大，一定要慎之又慎。（1）要做好拆除預(yù)案。明確組織領(lǐng)導(dǎo)，實(shí)行責(zé)任制管理，誰(shuí)主管誰(shuí)負(fù)責(zé)，誰(shuí)組織誰(shuí)負(fù)責(zé)。（2）要聘請(qǐng)專業(yè)的加油站拆除隊(duì)伍進(jìn)行施工，以保證安全。依靠企業(yè)自己的力量拆除時(shí)，一定要做好充分的準(zhǔn)備工作：要對(duì)拆除人員進(jìn)行培訓(xùn)，使其掌握加油站拆除的技術(shù)規(guī)范、安全注意事項(xiàng)和拆除工作程序，確保施工遵守安全操作規(guī)程；要準(zhǔn)備齊全吊裝、滅火、防爆、切割、急救等設(shè)備與器材，確保不因設(shè)備和器材原因發(fā)生傷人和損壞加油設(shè)施事故。要向?qū)徟块T申請(qǐng)動(dòng)火，辦理《動(dòng)火作業(yè)證》，確保加油站拆除不發(fā)生火災(zāi)和爆炸事故。（3）無(wú)論是聘請(qǐng)專業(yè)拆除隊(duì)伍還是依靠企業(yè)自己的力量，都要完全按照“清理油罐殘余油料—清理罐內(nèi)油蒸汽—拆除油罐上地面建筑物—拆除油罐—拆除管線、加油機(jī)、油泵”的流程進(jìn)行拆除作業(yè)，以保證加油設(shè)施的完好和再利用。（4）油罐拆除后，要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行徹底清理，保養(yǎng)封存加油機(jī)和油泵，存放閘閥和透氣閥，油罐進(jìn)行防銹處理，掩埋場(chǎng)地油跡，切斷連接加油站的電源，徹底消除安全隱患。

4.規(guī)避穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)。成品油銷售企業(yè)所屬加油站面臨為修路讓道情況時(shí)，不得不考慮的一個(gè)特別因素是如何妥善安置員工，因其事關(guān)企業(yè)的穩(wěn)定與和諧。所以，人力資源部門要及時(shí)提出人員安置方案，是補(bǔ)充到其它加油站還是讓高齡員工內(nèi)退，還是遣散不敬業(yè)的員工，都要具有可操作性，都要人性化，絕不可激化矛盾，給企業(yè)埋下不穩(wěn)定的隱患，或造成人員上訪給政府添堵。因此，合理的安置方案、細(xì)致的思想工作、到位的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償都是必要的。特別是內(nèi)退職工的養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)繳納和享受的待遇等要明文規(guī)定，確保上述人員的權(quán)利不受傷害。

5.規(guī)避停業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。成品油銷售企業(yè)是以盈利為目的的企業(yè)，為讓道城市道路改造而拆除加油站勢(shì)必會(huì)因停業(yè)而減少企業(yè)的成品油銷售量和銷售收入。一個(gè)加油站拆除影響可能不大，多個(gè)加油站拆除就有可能給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。所以，成品油銷售企業(yè)除了在與城市道路改造指揮部交涉過程中準(zhǔn)確評(píng)估停業(yè)損失，力爭(zhēng)到位的停業(yè)補(bǔ)償外，還要積極在內(nèi)部消化風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部消化風(fēng)險(xiǎn)的方法有：將罐內(nèi)儲(chǔ)油、加油機(jī)和油罐等固定資產(chǎn)及時(shí)調(diào)撥其它加油站或正在建設(shè)的加油站，讓上述設(shè)施盡快發(fā)揮效能；處置無(wú)實(shí)用價(jià)值的閑置資產(chǎn)，收回一定資金；盡快在符合建站要求的置換土地上建新的加油站，盡量縮短停業(yè)時(shí)間等?？傊?，盡量縮短設(shè)備停用時(shí)間，盤活資產(chǎn)，減少損失。要嚴(yán)格按照石化股份晉實(shí)【2012】318文件《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)實(shí)物資產(chǎn)處置管理的通知》協(xié)調(diào)一致、同步運(yùn)行、統(tǒng)一審批的資產(chǎn)處置原則和資產(chǎn)處置程序調(diào)撥和處置加油站拆除后的設(shè)備與設(shè)施，并對(duì)加油站拆除結(jié)果進(jìn)行必要的審計(jì)，確保處置過程公開、處置價(jià)格公平、處置結(jié)果公正，最大限度減少因加油站拆除而給企業(yè)帶來(lái)的損失和風(fēng)險(xiǎn)。

6.規(guī)避選址風(fēng)險(xiǎn)。成品油銷售企業(yè)在與城市道路改造指揮部交涉時(shí)，對(duì)于指揮部安排的建新站土地，一定要有前瞻性，根據(jù)選址區(qū)域、顧客需求、顧客選擇行為、設(shè)施吸引力、選址目標(biāo)、距離等相關(guān)參數(shù)進(jìn)行全面的考察，看能否達(dá)到滿足廣大消費(fèi)者需要、布局科學(xué)合理、競(jìng)爭(zhēng)有序、功能完善的加油站選址要求，還要洞察該土地是否與政府長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃沖突，并關(guān)注了解城市未來(lái)道路規(guī)劃的發(fā)展趨勢(shì)，避免新加油站無(wú)法建設(shè)或建成后又被拆除的巨大風(fēng)險(xiǎn)。前車之鑒，值得借鑒：荊楚網(wǎng)消息：2005年7月，經(jīng)湖北省來(lái)鳳縣規(guī)劃局批準(zhǔn)，中國(guó)石油天然氣股份有限公司恩施銷售分公司獲準(zhǔn)在來(lái)鳳縣城區(qū)建加油站，這座價(jià)值600萬(wàn)元的加油站，因?yàn)樵O(shè)計(jì)人員失誤，畫錯(cuò)了建筑工程紅線圖，使建成后的加油站占據(jù)了規(guī)劃中的城市主干道，花池伸入規(guī)劃中的解放大道16.76米、加油棚伸入規(guī)劃中的解放大道上空15米。剛竣工一年就被迫拆除。海南省?？谑杏ㄒ粋€(gè)三級(jí)加油站，建設(shè)方已經(jīng)逐一通過了規(guī)劃、商務(wù)、消防及安監(jiān)等政府部門審批，擬建加油站與周邊建筑物的防火距離符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。然而，附近的居民和單位擔(dān)心在住宅區(qū)旁建加油站不安全而極力抵制，相鄰的物業(yè)公司甚至拒絕向加油站建設(shè)提供水電服務(wù)。附近一家規(guī)模較大，投資上千萬(wàn)元的幼兒園也多次向有關(guān)部門和媒體反映，堅(jiān)決反對(duì)在此地建加油站。而加油站建設(shè)方兩年前就開始向政府各部門提出報(bào)建申請(qǐng)，已付了一定的成本，加油站拿著正式的建設(shè)批文而進(jìn)退兩難。無(wú)數(shù)案例警示我們，類似的悲劇絕不能在我們?yōu)樽尩莱鞘械缆犯脑於鸪佑驼静⒃谥脫Q土地上建新加油站的過程中重演。同時(shí)，還有充分論證政府所提供異地建站土地是否符合加油站建設(shè)“自身效益、安全責(zé)任和社會(huì)和諧”原則，充分考慮新加油站車流匯聚和車速狀況、是否經(jīng)常堵車、是否便于插車、地段是否繁華、附近有無(wú)高樓遮擋，安全間距等因素，力爭(zhēng)通過與道路改造指揮部的充分協(xié)商，取得較好的建新站置換土地。當(dāng)然，在置換土地上建加油站的相關(guān)審批手續(xù)也需要在交涉過程中慎重提出，以其獲得政府或道路改造指揮部的協(xié)助。

綜上所述，城市道路改造使成品油銷售企業(yè)所屬許多加油站面臨被拆除的境況，遭遇意外的多種風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)損失在所難免。如此情形下，成品油銷售企業(yè)應(yīng)該坦然接受現(xiàn)實(shí)，本著規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、把損失降低到最小的原則，仔細(xì)研究政府拆遷政策和相關(guān)法律條款，與城市道路改造指揮部充分溝通，與土地所有集體或村委會(huì)認(rèn)真協(xié)商，做到有理有據(jù)，據(jù)理力爭(zhēng)，求得征地補(bǔ)償?shù)淖畲蠡?、違約賠償?shù)淖钚』拓?cái)產(chǎn)損失的最低化，新址選定的最優(yōu)化和加油站拆除的安全化、人員妥善安置的人性化。

參考文獻(xiàn)：

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第4篇：拆遷評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)；管理

房地產(chǎn)開發(fā)是一種投資高、風(fēng)險(xiǎn)高的行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)存在與房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，房?jī)r(jià)的飛漲，房地產(chǎn)投資過熱，而居民購(gòu)房行為日趨理性化，加劇了房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。除此之外，國(guó)家也不斷出臺(tái)一些政策措施以加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控，使得一些城市的房地產(chǎn)面臨著有價(jià)無(wú)市的威脅，增加了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素分析

在特定的時(shí)間內(nèi)、特定的客觀條件下，發(fā)生的實(shí)際結(jié)果與計(jì)劃結(jié)果之間的差異程度就是風(fēng)險(xiǎn)，這種差異程度變化越大，風(fēng)險(xiǎn)就越大。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按其自然屬性可分為設(shè)計(jì)階段、采購(gòu)階段、建設(shè)階段、銷售階段四個(gè)階段，按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的四個(gè)階段可將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)劃分為投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)、土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)和銷售階段風(fēng)險(xiǎn)。

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資決策階段是整個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目過程中關(guān)鍵的一步，影響整個(gè)投資計(jì)劃。房?jī)r(jià)政策的變化調(diào)整、房?jī)r(jià)市場(chǎng)波動(dòng)、利率和匯率的變動(dòng)等都對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的決策提供了重要依據(jù)，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)因素的主要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)家政策和經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密，房地產(chǎn)投資商必須按照國(guó)家對(duì)房產(chǎn)的相關(guān)政策要求和經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，開發(fā)設(shè)計(jì)合適的投資項(xiàng)目。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)商一旦作出了投資決策后，就要進(jìn)入土地獲取階段。這一階段，涉及征地、拆遷等事宜，耗資巨大，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)現(xiàn)行的拆遷安置法規(guī)有待完善，法規(guī)可操作性差，加上原有土地的房產(chǎn)所有者的拆遷意愿問題，給征收土地工作帶來(lái)了一定難度，加大了房地產(chǎn)開發(fā)商獲取土地的成本。另外，土地的自然屬性、社會(huì)規(guī)劃部門對(duì)土地的使用的不確定性等都給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地獲取階段帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)

時(shí)間、質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段的重要內(nèi)容，也是三大風(fēng)險(xiǎn)因素。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段的目的是要按期、按質(zhì)、節(jié)約地完成項(xiàng)目建設(shè)，以保障盡早售出并回收資金。雖然建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)比前期階段低，但仍存在許多不可防范的風(fēng)險(xiǎn)，主要有：（1）自然風(fēng)險(xiǎn)，即地形地勢(shì)、氣候環(huán)境的變化對(duì)施工安全造成的威脅。（2）工期拖延風(fēng)險(xiǎn)，受主客觀因素影響造成實(shí)際工程的完成與計(jì)劃差異引起的風(fēng)險(xiǎn)。（3）項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，由于設(shè)計(jì)不當(dāng)和施工質(zhì)量問題帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。（4）成本風(fēng)險(xiǎn)，工期的增加造成投資成本增加的風(fēng)險(xiǎn)。

1.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售階段的風(fēng)險(xiǎn)

銷售是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最終目的，是開發(fā)商實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的關(guān)鍵階段。房地產(chǎn)的滯銷而給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來(lái)了營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家對(duì)住房政策的調(diào)整、房?jī)r(jià)市場(chǎng)變動(dòng)情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的態(tài)勢(shì)都對(duì)房產(chǎn)的銷售產(chǎn)生重要的影響。例如，國(guó)家實(shí)行廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房政策，會(huì)降低人們對(duì)房地產(chǎn)商品的市場(chǎng)需求，給開發(fā)商帶來(lái)銷售風(fēng)險(xiǎn)。

2 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在，只要存在風(fēng)險(xiǎn)的誘因，一旦條件成熟，就會(huì)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致?lián)p失。我們雖然不能消除房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，但是我們可以采取有效管理方式降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，從而減少損失程度。加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控四個(gè)方面。

2.1 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的首要工作就是要提高對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別能力，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)全面了解房產(chǎn)的行市情況、最新的國(guó)家住房政策，深入分析本企業(yè)內(nèi)部的資金、技術(shù)情況，從而提高對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別能力。

2.2 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估即對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)和評(píng)價(jià)，風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)是分析單一的風(fēng)險(xiǎn)，而風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是考慮各階段的風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的影響。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)存在開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)階段，但只是簡(jiǎn)單地了解可能存在的風(fēng)險(xiǎn)還不夠，還必須深入分析各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率有多大，對(duì)項(xiàng)目總目標(biāo)的影響程度?？梢圆扇№?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概率估計(jì)法、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)損失估算法、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)損失期望值法、盈虧平衡分析和敏感性分析方法等方法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

2.3 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

通過采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施可以有效地降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和風(fēng)險(xiǎn)損失程度，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，可以采取風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)減輕以及風(fēng)險(xiǎn)自留的方式應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)企業(yè)員工對(duì)現(xiàn)行法規(guī)政策和企業(yè)規(guī)章制度的學(xué)習(xí)，全面掌握國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，從而提高其對(duì)“違法、違規(guī)”行為的識(shí)別能力，有效地規(guī)避“政策風(fēng)險(xiǎn)”。對(duì)于可以轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)盡量轉(zhuǎn)移，無(wú)法轉(zhuǎn)移的且后果非常嚴(yán)重的就選擇放棄以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，盡早處理已經(jīng)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，防止后果的進(jìn)一步擴(kuò)大。

2.4 風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

為了保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的高效性，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)監(jiān)督和控制，建立健全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控機(jī)制，使得房地產(chǎn)開發(fā)商可以及時(shí)地制定風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略，減少風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。這就要求提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理人員和工程實(shí)施人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并反饋風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問題，以確保風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施。

3 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資大、風(fēng)險(xiǎn)高，項(xiàng)目開發(fā)過程中存在諸多的確定因素，風(fēng)險(xiǎn)充斥著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)商要提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能力、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力和加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程中的風(fēng)險(xiǎn)管理，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率和風(fēng)險(xiǎn)損失程度，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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第5篇：拆遷評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)范文

一、制定重大事項(xiàng)管理辦法、注重項(xiàng)目過程監(jiān)督。

一是單位需根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展情況制定重大事項(xiàng)管理辦法，研究事項(xiàng)管理流程、事項(xiàng)討論、備案、調(diào)整、匯報(bào)機(jī)制等，同時(shí)引入責(zé)任制，明確事項(xiàng)管理義務(wù)、權(quán)益、分工，避免事項(xiàng)無(wú)人管或管理不及時(shí)、不全面而導(dǎo)致出現(xiàn)管理漏洞，給項(xiàng)目經(jīng)手者以可乘之機(jī)。二是重大事項(xiàng)立項(xiàng)后，需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行過程監(jiān)督，做好跟蹤與反饋工作，從而確保項(xiàng)目不會(huì)偏離初始的目標(biāo)。三是做好重大事項(xiàng)完結(jié)后的評(píng)估工作，利用回訪等方式，發(fā)現(xiàn)事項(xiàng)中存在的問題，及時(shí)予以解決，避免事態(tài)的擴(kuò)展和產(chǎn)生不良影響。如在許根樂案件中，如果建立高效的重大事項(xiàng)管理辦法，將大大降低出售拆遷周轉(zhuǎn)房的隨意性，從而起到壓縮犯罪空間的作用。

二、加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)崗位的管理，加大內(nèi)外部監(jiān)督制約的力度。

根據(jù)單位的分工情況評(píng)估崗位的風(fēng)險(xiǎn)程度，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)高的，如涉及資金量大、與財(cái)務(wù)管理關(guān)系密切、專業(yè)性強(qiáng)監(jiān)督容易不到位、與普通百姓民生問題有直接聯(lián)系的崗位要著重監(jiān)督，并制定切實(shí)可行的監(jiān)督制約措施。一是需加強(qiáng)崗位制約，避免權(quán)力過于集中，避免一人決定事項(xiàng)的發(fā)展。二是加大檢查力度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)權(quán)力運(yùn)行中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。三是發(fā)揮審計(jì)等外部監(jiān)督作用，在重點(diǎn)崗位人員上崗、離崗時(shí)進(jìn)行審計(jì)，對(duì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目進(jìn)行核查，細(xì)化審計(jì)項(xiàng)目，擴(kuò)大監(jiān)督范圍。四是建立舉報(bào)渠道，發(fā)揮群眾監(jiān)督和輿論監(jiān)督的功效。如在本案中，若許根樂銷售房屋還有其他人參與，單位對(duì)成交房屋的價(jià)格進(jìn)行核查，審計(jì)監(jiān)督能更加細(xì)致，就可以有效地把權(quán)力關(guān)進(jìn)“籠子”里。

第6篇：拆遷評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)范文

[關(guān)鍵詞]土地儲(chǔ)備；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；層次分析法；模糊數(shù)學(xué)模型

[中圖分類號(hào)]F293.2[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1005-6432（2014）51-0155-02

1問題背景

土地存儲(chǔ)，指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、存儲(chǔ)以備供應(yīng)土地的行為。土地收儲(chǔ)是金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在土地收儲(chǔ)過程中需動(dòng)用大量資金，僅依靠有限的財(cái)政資金并不現(xiàn)實(shí)。另外，我國(guó)相關(guān)的金融產(chǎn)品種類單一，若大量利用銀行信貸、抵押貸款給等渠道融資收儲(chǔ)土地，風(fēng)險(xiǎn)難以控制。

2模型建立

本文將造成土地儲(chǔ)備項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)分成三類：土地屬性、財(cái)務(wù)指標(biāo)和敏感性指標(biāo)。由于指標(biāo)間無(wú)法直接進(jìn)行比較，且部分指標(biāo)也無(wú)法進(jìn)行定量分析，因此，本文運(yùn)用層次分析法確定各個(gè)指標(biāo)對(duì)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)影響的權(quán)重，建立遞階層次結(jié)構(gòu)。

建立遞階層次結(jié)構(gòu)后，對(duì)同一層次的各個(gè)元素關(guān)于上一層次的準(zhǔn)則的重要性進(jìn)行兩兩比較，構(gòu)造判別矩陣，按1至9比例標(biāo)度對(duì)每個(gè)因素的重要性進(jìn)行賦值，進(jìn)而得出判斷矩陣：

A=（aij）n×x

其中aij表示第i個(gè)指標(biāo)相對(duì)于第j個(gè)指標(biāo)對(duì)準(zhǔn)則層影響的重要程度。對(duì)于所得判斷矩陣，取其最大特征值λmax所對(duì)應(yīng)的特征向量，經(jīng)歸一化處理后，作為權(quán)重向量。

首先，求出準(zhǔn)則層各個(gè)元素關(guān)于目標(biāo)層的權(quán)重。對(duì)于本模型，財(cái)務(wù)指標(biāo)的重要性最高，敏感性指標(biāo)稍次之，土地屬性風(fēng)險(xiǎn)最大，建立判別矩陣如下：

3問題求解

由于問題具有模糊性，難以給出明確的界限來(lái)區(qū)分每個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)類型，因此，本文將運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)模型對(duì)問題進(jìn)行求解。

模糊綜合評(píng)價(jià)方法，是運(yùn)用模糊關(guān)系合成的原理，從多個(gè)指標(biāo)對(duì)被評(píng)價(jià)事物的隸屬等級(jí)狀況進(jìn)行綜合性評(píng)判的一種方法，具體的步驟如下：

（1）確定被評(píng)判對(duì)象的因素論域U，U（u1，u2，…，un）；

（2）確定評(píng)語(yǔ)等級(jí)論域V，V（v1，v2，…，vn）；

（3）進(jìn)行單因素評(píng)判，建立模糊關(guān)系矩陣：

其中vij為U中因素ui對(duì)于V中等級(jí)vj的隸屬關(guān)系；

（4）確定評(píng)判因素權(quán)向量A=（a1，a2，…，an）是U 中各因素對(duì)被評(píng)事物的隸屬關(guān)系，它取決于人們進(jìn)行模糊綜合評(píng)判時(shí)的著眼點(diǎn)，即根據(jù)評(píng)判時(shí)各因素的重要性分配權(quán)重；

（5）選擇評(píng)價(jià)的合成算子，將A與R合成得到（b1，b2，…，bn）：

（6）對(duì)模糊綜合評(píng)價(jià)結(jié)果B 作分析處理。

在此，運(yùn)用前文所求得權(quán)重代替這里的評(píng)判因素權(quán)向量A。通過進(jìn)一步計(jì)算，可得出B，并以bi作為風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的最終值，bi越大說明絕對(duì)風(fēng)險(xiǎn)越大。

對(duì)于隸屬函數(shù)的求法，首先確定7個(gè)變量：收購(gòu)儲(chǔ)備面積、動(dòng)態(tài)回收周期、單位投資額、單位貸款申請(qǐng)額、單位涉及拆遷補(bǔ)償人口、成本增加內(nèi)部收益增減幅度、收入減少內(nèi)部收益增減幅度。采用概率分布的方法，可得出隸屬函數(shù)，這樣可充分利用數(shù)據(jù)的分布信息，使最終的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估函數(shù)更加合理。

對(duì)于每個(gè)變量的概率分布，通過數(shù)據(jù)分析可得到以下結(jié)果：收購(gòu)儲(chǔ)備面積、單位投資額、單位貸款申請(qǐng)額滿足伽馬分布；單位涉及拆遷補(bǔ)償人口滿足均勻分布；動(dòng)態(tài)回收周期、成本增加內(nèi)部收益增減幅度和收入減少內(nèi)部收益增減幅度則滿足正態(tài)分布。

求出變量服從的分布后，求出每個(gè)分布的累積概率分布函數(shù)作為隸屬函數(shù)，將數(shù)據(jù)代入后可得出模糊關(guān)系矩陣R，進(jìn)而得出最終的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)值為B=A×R，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)值大小可對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，數(shù)值越大，表示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大。

4模型評(píng)價(jià)與改進(jìn)

本文運(yùn)用層次分析法和模糊數(shù)學(xué)模型得到土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型，其中研究數(shù)據(jù)的概率分布得到隸屬函數(shù)，使模型更具合理性。同時(shí)，本文對(duì)模糊關(guān)系函數(shù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，消除了變量自身量綱的影響。由于層次分析法受個(gè)體因素影響較大，可通過擴(kuò)大個(gè)體數(shù)目然后取其均值來(lái)降低個(gè)體差異帶來(lái)的影響。同時(shí)，數(shù)據(jù)的抽取范圍可適當(dāng)增大來(lái)減少地域差異性所帶來(lái)的影響，并進(jìn)一步得出一個(gè)適用范圍更廣的模型。

參考文獻(xiàn)：

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第7篇：拆遷評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)范文

了解拆遷項(xiàng)目的背景主要包括拆遷項(xiàng)目的性質(zhì)，是屬于集體土地上的拆遷，還是國(guó)有土地上的拆遷？拆遷的主體是誰(shuí)，項(xiàng)目的規(guī)劃內(nèi)容是什么？拆遷的期限，拆遷的規(guī)模、是否和公共利益相關(guān)聯(lián)？拆遷的補(bǔ)償總額是多少？（這對(duì)企業(yè)客戶確定心理價(jià)位很重要）項(xiàng)目是否得到區(qū)、縣及以上人民政府的批準(zhǔn)、是否履行了相關(guān)征收補(bǔ)償條例的法律文件？是否在征收開始的時(shí)候征詢了相關(guān)公眾的意見、是否按照2011年公布的《國(guó)有土地上征收和補(bǔ)償條例》規(guī)定的法律程序？以上內(nèi)容都是在拆遷征收時(shí)容易讓拆遷證收方鉆“法律空子”的地方。拆遷征收方往往會(huì)混淆主體，模糊事實(shí)等，以達(dá)到以最快的速度、最低補(bǔ)償拆遷的目的，而這也是拆遷戶維權(quán)爭(zhēng)理的點(diǎn)，拆遷戶在拆遷開始前就該足夠熟悉和了解這些內(nèi)容。

吃透各項(xiàng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)恼唠m然拆遷方所制定的各項(xiàng)補(bǔ)償政策的標(biāo)準(zhǔn)都普遍偏低，在我們確定補(bǔ)償要求的時(shí)候僅有參考價(jià)值，但是還是要對(duì)具體的政策進(jìn)行細(xì)細(xì)的研讀，因?yàn)橹挥性诔浞至私獾那闆r下，才能質(zhì)疑其中政策的不合理、不合法之處。在拆遷過程中，經(jīng)常遇到補(bǔ)償項(xiàng)目補(bǔ)償缺漏項(xiàng)的情況，比如明對(duì)公攤面積的缺省遺漏，對(duì)院落面積的忽略等，這些都直接損害被拆遷戶、被征收方的合法利益。被拆遷戶、被征收方也只有在充分了解政策的前提下，才能明了該如何讓自己的相關(guān)利益都能納入補(bǔ)償中。

進(jìn)行自我體檢，消除法律隱患拆遷征收房屋一般會(huì)涉及到各種有關(guān)證件，一旦有遺缺或者手續(xù)不全的證件，會(huì)很快被定義為“違建”，補(bǔ)償自然而然落空，這也是政府慣常的伎倆。所以，在拆遷征收前，一定要保證自己房屋證件齊全，手續(xù)完備。在國(guó)有土地上：按照我國(guó)土地及房產(chǎn)管理法律、法規(guī)規(guī)定，土地使用權(quán)證、土地規(guī)劃證、城市建筑規(guī)劃許可證三證齊全，可以辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，成為完全合法的建筑。這是拆遷戶在拆遷前必須要解決的證件、手續(xù)問題。在集體土地上：我國(guó)2008年1月1日城鄉(xiāng)規(guī)劃法實(shí)施以來(lái)，在自家宅基地上建房子，也要經(jīng)過政府部門的審批并按照規(guī)劃建造，方屬于合法建筑。這里面因各地方的政策不同，審批程序也有一定差異。對(duì)比以上條件，看看你的房屋是否達(dá)到合法程度，這是對(duì)拆遷風(fēng)險(xiǎn)防控的必要措施。

擴(kuò)寬信息渠道，儲(chǔ)備法律專業(yè)人員在拆遷中，要有意識(shí)地建立信息渠道，要做到隨時(shí)能夠了解拆遷進(jìn)展的相關(guān)信息，包括拆遷方的信息和其他被拆遷方的信息。有了準(zhǔn)確的情報(bào)才能進(jìn)行決策，知己知彼才能勝券在握。所以聽到要拆遷開始的信息后，就要考慮怎么建立信息來(lái)源渠道，切勿因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱導(dǎo)致自己錯(cuò)失獲得有利補(bǔ)償?shù)牧紮C(jī)。且要通過多方位的信息渠道表達(dá)自己的合理需求，充分發(fā)揮自己的知情權(quán)、參與權(quán)。一旦有了拆遷消息，就要開始對(duì)自己的房屋進(jìn)行預(yù)算和評(píng)估，然后準(zhǔn)備好談判方案和應(yīng)急預(yù)案。從法律層面來(lái)看，一旦與拆遷方正面接觸后，就要預(yù)防產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和人身風(fēng)險(xiǎn)，一般最主要的就是提前做好法律保護(hù)措施，防止被強(qiáng)制拆遷或者違法拆遷，這就需要專業(yè)人士來(lái)做專業(yè)事情了，提前儲(chǔ)備好專業(yè)人員對(duì)后期成功維的關(guān)鍵措施。

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第8篇：拆遷評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)范文

杭州東站樞紐和城東新城建設(shè)是部省市合作建設(shè)的重大交通樞紐和重大民生工程，目標(biāo)是打造長(zhǎng)三角南翼現(xiàn)代化綜合交通樞紐和杭州“接軌大上海、融入長(zhǎng)三角”的“第一站”。其中東站樞紐是全國(guó)新建的九個(gè)省會(huì)城市樞紐中的“收官之作”， 集客運(yùn)專線、城際鐵路、磁浮交通、干線鐵路、地鐵、客運(yùn)、公交等多種交通形式和配套服務(wù)設(shè)施于一體，總投資132億元。與此同時(shí)，杭州市計(jì)劃政府投資500億元對(duì)東站樞紐周邊地區(qū)約9.3平方公里進(jìn)行整體的城中村改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將杭州鐵路東站樞紐地區(qū)建設(shè)成為一個(gè)以現(xiàn)代化綜合交通樞紐為依托，以高端商務(wù)辦公、商業(yè)休閑、旅游服務(wù)、居住生活功能為一體，具有高品質(zhì)管理服務(wù)水平的現(xiàn)代驛城和都市門戶。

因東站樞紐和城東新城建設(shè)需要，杭州鐵路東站樞紐區(qū)域共需征用集體土地約11000畝，拆遷住戶近萬(wàn)戶。杭州鐵路及東站樞紐建設(shè)指揮部自2008年啟動(dòng)對(duì)江干區(qū)筧橋鎮(zhèn)、彭埠鎮(zhèn)大規(guī)模的征地拆遷至今，已累計(jì)投入征地拆遷費(fèi)用230億元，完成征地9100余畝，共拆遷農(nóng)（居）約6300余戶，拆遷企業(yè)300余家。在拆遷工作的實(shí)施過程中，考慮到拆遷區(qū)域整于城郊結(jié)合埠，且經(jīng)歷多次不同項(xiàng)目拆遷，多種性質(zhì)土地交錯(cuò)，歷史遺留問題復(fù)雜，無(wú)證建筑眾多，百姓拆遷訴求較高等因素，杭州鐵路及東站樞紐建設(shè)指揮部于2010年起健全拆遷工作監(jiān)督機(jī)制，引入跟蹤審計(jì)單位全程參與拆遷工作，在嚴(yán)格政策落實(shí)、平衡補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范內(nèi)控機(jī)制等方面起到了重要作用，為高效、規(guī)范、廉潔實(shí)施重點(diǎn)工程建設(shè)提供了有力保障。下面，就杭州鐵路東站樞紐拆遷工作實(shí)踐，淺淡拆遷中跟蹤審計(jì)機(jī)制的引入。

一、在當(dāng)前的工作實(shí)踐中，拆遷工作面臨的難題。

1、拆遷法律體系滯后。

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)高歌猛進(jìn)，土地出讓價(jià)格節(jié)節(jié)攀高，但拆遷補(bǔ)償安置政策多年未變。目前適用的《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理?xiàng)l例》實(shí)施于1998年，同時(shí)，在征收條例出臺(tái)之前，《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》也已延用多年。滯后的政策法規(guī)已經(jīng)不能適應(yīng)城市化推進(jìn)的步伐，在規(guī)范拆遷行為的同時(shí)，其滯后性和不完善性對(duì)拆遷工作的實(shí)施產(chǎn)生了一定制約。比如，現(xiàn)行拆遷政策規(guī)定，拆遷范圍內(nèi)的違法建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，必須在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)自行拆除，不予補(bǔ)償。但是東站樞紐區(qū)域有大量因歷史原因形成的證、照不齊的房產(chǎn)：有的具備部分或全部建設(shè)審批手續(xù)，但因法制意識(shí)淡薄而未對(duì)房產(chǎn)申請(qǐng)登記確權(quán)；有的因該區(qū)域批地建房審批已被限制，但家庭人口增加無(wú)法居住而增建無(wú)證建筑，實(shí)際使用多年。前者需在拆遷前對(duì)房產(chǎn)的合法性做出認(rèn)定，但因牽涉到多個(gè)職能部門，此項(xiàng)工作開展甚為艱難；后者雖為明確的無(wú)證房產(chǎn)，但其形成具有歷史原因，并且由住戶實(shí)際使用多年，如“一刀切”式的不予補(bǔ)償安置，不但不符合實(shí)事求是的精神，也不利于民計(jì)民生和社會(huì)穩(wěn)定，拆遷工作難以推進(jìn)。

再如，在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民一旦得知拆遷消息，便立即著手制造對(duì)增加拆遷補(bǔ)償有利的事項(xiàng)：⑴增加舊房面積：目前，集體土地房屋沒有“三證”，農(nóng)民房屋的建造時(shí)間、層高、面積等產(chǎn)權(quán)屬性難以確定。所以，幾乎所有農(nóng)民都盡可能地增加房屋層高、在主屋旁邊搭建簡(jiǎn)易房屋，千方百計(jì)地增加拆遷房屋面積，以獲得最大補(bǔ)償價(jià)格；⑵改變?cè)课萦猛荆簩⒃瓉?lái)作居住用的房屋改變成生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)性用房，如改建成工場(chǎng)、小店等，拆遷時(shí)同樣面積可獲得更多的補(bǔ)償；⑶回遷戶口：目前，杭州市集體土地拆遷安置主要是按被拆遷農(nóng)戶的常住人口作為安置基數(shù)的。許多拆遷農(nóng)民在得知本地即將拆遷時(shí)，將一些親友的戶口遷入拆遷地，造成安置人口增加。后續(xù)過渡期中也出現(xiàn)農(nóng)戶通過結(jié)婚離婚手段增加安置人口，以致于出現(xiàn)姐妹換夫、親家交替結(jié)婚等有悖道德人倫的怪現(xiàn)像。但對(duì)以上情況，并沒有明確的立法立規(guī)加以制約，使逐利而往的村民鉆了空子，不僅耗費(fèi)了國(guó)有建設(shè)資金，而且敗壞了一方風(fēng)氣。

2、拆遷組織體系存在局限性。

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償，根據(jù)2011年出臺(tái)的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》精神，由所在區(qū)、縣人民政府負(fù)責(zé)。集體土地目前仍由建設(shè)主體負(fù)責(zé)，委托有資質(zhì)的動(dòng)遷服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)施。杭州鐵路東站樞紐地區(qū)實(shí)施整村拆遷的模式，建立了市（建設(shè)主體）、區(qū)（各職能部門）、鎮(zhèn)、社區(qū)四位一體的拆遷指揮部，作為拆遷補(bǔ)償安置方案制訂和實(shí)施的機(jī)構(gòu)。四位一體的拆遷組織體系最大程度地激活了鎮(zhèn)、社區(qū)兩級(jí)組織的積極性，發(fā)揮了屬地管理的優(yōu)勢(shì)，保證了拆遷工作的效率。2008年初，杭州鐵路東站樞紐第一期拆遷，同時(shí)推進(jìn)了新風(fēng)、弄口區(qū)塊征遷工作，僅用了短短三個(gè)月的時(shí)間，完成拆遷1600余戶。但是，不容忽視的是，征遷指揮部的組成單位在拆遷中有不同的利益訴求：區(qū)、鎮(zhèn)在保證區(qū)域總體平衡的前提下，要為屬地爭(zhēng)取盡量多的發(fā)展空間和經(jīng)濟(jì)利益；社區(qū)除為住戶爭(zhēng)取個(gè)體利益外，力爭(zhēng)將歷史遺留問題、百姓民生問題、集體經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和未來(lái)發(fā)展問題的解決寄托在建設(shè)主體身上，追求利益最大化；建設(shè)主體則著眼拆遷補(bǔ)償和建設(shè)資金規(guī)范、高效的使用。從大局看，參與各方應(yīng)該向利益訴求共贏的方向努力，但在實(shí)際操作中，會(huì)產(chǎn)生短期、局部爭(zhēng)利的局面。尤其是社區(qū)，既是拆遷工作的實(shí)施者，又是集體土地和資產(chǎn)的所有人，在征遷指揮部的決策體系中角色頗為微妙。而建設(shè)主體往往是指揮部集體決策中妥協(xié)的出資方。

與此同時(shí)，四位一體的決策體系強(qiáng)化行政職能，弱化了動(dòng)遷公司、評(píng)估公司等第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)的職責(zé)，在一定程度上影響了拆遷工作的嚴(yán)肅性。

3、拆遷監(jiān)督體系不完善。

征地拆遷作為項(xiàng)目建設(shè)的一個(gè)環(huán)節(jié)，理應(yīng)受到監(jiān)管和考評(píng)。但現(xiàn)實(shí)情況是，對(duì)于基本建設(shè)本身來(lái)說，國(guó)家建立了比較健全的考評(píng)體系，如建設(shè)概、預(yù)算控制，決算控制，招投標(biāo)管理體系等，建設(shè)績(jī)效評(píng)價(jià)等，而同為廉政建設(shè)高危行業(yè)的征地拆遷，卻往往只有事后的審計(jì)追責(zé)而缺乏過程的監(jiān)督監(jiān)管。

在實(shí)踐中，由于征地拆遷工作涉及的群眾面廣、個(gè)案復(fù)雜、眾多，常常涉及到土地房產(chǎn)轉(zhuǎn)包、投資合作、企業(yè)轉(zhuǎn)制等歷史遺留問題，厘清資產(chǎn)歸屬、明確被拆遷人的權(quán)利義務(wù)存在較大難度。在拆遷調(diào)查中，也多次發(fā)現(xiàn)對(duì)被拆遷房屋、設(shè)備等隱瞞事實(shí)真像、謊報(bào)虛構(gòu)審批資料、甚至多方勾結(jié)企圖騙賠、套取拆遷補(bǔ)償資金的情況。

另外，近幾年的人性化拆遷、陽(yáng)光拆遷、和諧拆遷減少野蠻拆遷現(xiàn)象，但隨之而來(lái)的是不講理的、漫天要價(jià)的情況顯著增多。因工程進(jìn)度緊迫，建設(shè)主體有時(shí)不得不以獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、困難補(bǔ)助等形式進(jìn)行資金貼補(bǔ)，以換取拆遷進(jìn)度。同時(shí)，因拆遷而導(dǎo)致的，尤其是非訪大量增加，屬地政府維穩(wěn)工作量巨大。目前在化解中，幾乎沒有標(biāo)準(zhǔn)和底限，純粹是不斷地談判和妥協(xié)。凡此種種降低了拆遷補(bǔ)償資金確定的規(guī)范性。而此類問題的處理，除了征遷指揮部自有的決策和審批體系外，缺乏監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。

二、拆遷中跟蹤審計(jì)工作的作用

為規(guī)范拆遷行為、完善決策和內(nèi)控機(jī)制、高效合理使用國(guó)有建設(shè)資金，杭州鐵路東站樞紐地區(qū)自2010年起，引入跟蹤審計(jì)單位對(duì)拆遷工作進(jìn)行全程審計(jì)、監(jiān)督和服務(wù)，取得了較好的效果，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、審核拆遷實(shí)施方案，規(guī)范平衡補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

跟蹤審計(jì)單位參與拆遷實(shí)施方案的制訂和審核。首先，在方案制訂的過程中，根據(jù)法律法規(guī)，對(duì)拆遷方案的提法和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正，對(duì)相關(guān)依據(jù)進(jìn)行補(bǔ)充和完善，確保拆遷方案更為合法和嚴(yán)密。其次，確立審計(jì)把關(guān)的關(guān)注重點(diǎn)，如無(wú)戶籍人員的安置資格、特殊經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所補(bǔ)償?shù)仁马?xiàng)、拆遷補(bǔ)助、安置補(bǔ)助的申請(qǐng)和審批、拆遷戶房屋附屬設(shè)施補(bǔ)償依據(jù)等，將拆遷操作規(guī)范落實(shí)到制度中。最后，協(xié)助指揮部把握總體拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的平衡。同時(shí)，通過歷史拆遷檔案梳理，對(duì)同類情況和處理方案進(jìn)行歸納分析，并且協(xié)助指揮部制訂合法依規(guī)且具有人性化的個(gè)案處理方案。

2、梳理內(nèi)控審批體系，完善強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制

跟蹤審計(jì)單位通過分析拆遷政策、與拆遷業(yè)務(wù)部門座談等方式，對(duì)拆遷工作內(nèi)部控制流程中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行了梳理，從房產(chǎn)拆遷補(bǔ)償、設(shè)備拆遷補(bǔ)償、其他項(xiàng)目補(bǔ)償、報(bào)廢及不可搬遷設(shè)備的處理、房產(chǎn)拆除處理、審核評(píng)估機(jī)構(gòu)工作及成果、審核動(dòng)遷機(jī)構(gòu)工作及成果、管理拆遷檔案、支付拆遷資金等多個(gè)方面提出了內(nèi)部控制體系改善的意見和建議，提高了建設(shè)主體及相關(guān)業(yè)務(wù)單位對(duì)拆遷工作嚴(yán)肅性和加強(qiáng)拆遷內(nèi)部控制制度重要性的認(rèn)識(shí)、完善了拆遷業(yè)務(wù)決策流程，保障拆遷資金的安全。

3、全面介入拆遷工作，提供即時(shí)審計(jì)服務(wù)

結(jié)合拆遷區(qū)塊的具體情況，跟蹤審計(jì)人員入組入戶，從前期的拆遷調(diào)查、丈量核對(duì)、評(píng)估定價(jià)、簽約、住宅騰空、拆遷資金支付等全過程進(jìn)行跟蹤審計(jì)，對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬、合法建筑面積的界定、戶口遷入或者分戶、擴(kuò)面政策的適用等進(jìn)行監(jiān)控；監(jiān)督拆遷過程中各項(xiàng)政策法規(guī)執(zhí)行，基礎(chǔ)建設(shè)程序、招標(biāo)投標(biāo)、資金支付的合法合規(guī)，并監(jiān)督和指導(dǎo)指揮部完善基礎(chǔ)資料，并對(duì)基礎(chǔ)資料數(shù)據(jù)庫(kù)適時(shí)審核；參與拆遷工作相關(guān)會(huì)議、談判，提供專業(yè)咨詢意見，端正被拆遷單位的思想，推進(jìn)了拆遷工作進(jìn)度；此外，通過文件會(huì)簽、出具審計(jì)意見等形式對(duì)征遷指揮部有關(guān)拆遷政策的制定、拆遷合同的簽訂發(fā)表審計(jì)意見，供決策層決策，提高了拆遷決策的科學(xué)性。

總的來(lái)說，跟蹤審計(jì)單位針對(duì)拆遷工作的內(nèi)部控制機(jī)制、拆遷資金籌集、管理和使用、拆遷業(yè)務(wù)活動(dòng)等方面的工作進(jìn)行監(jiān)督審核，全面規(guī)范了拆遷工作，為拆遷工作起到了保駕護(hù)航的作用。

三、引入跟蹤審計(jì)工作要注意的問題

1、建設(shè)主體要保持跟蹤審計(jì)單位在拆遷工作中的獨(dú)立性。

以杭州鐵路東站樞紐工程拆遷為例，拆遷資金投入約占總投資額的60%。而只要一戶未拆除，整片土地就無(wú)法利用。拆遷進(jìn)度直接影響工程進(jìn)度、土地出讓、資金回籠?？梢哉f，如果沒有順利的拆遷，項(xiàng)目建設(shè)無(wú)從談起，國(guó)有資金投入風(fēng)險(xiǎn)巨大。因此作為拆遷實(shí)施的屬地政府和資金投入的建設(shè)主體，對(duì)拆遷工作的時(shí)限要求極為嚴(yán)格。而跟蹤審計(jì)單位的審計(jì)和整改意見，可能會(huì)在個(gè)案上延緩拆遷進(jìn)度，防止動(dòng)遷人員走存在風(fēng)險(xiǎn)的“捷徑”。此時(shí)，主體單位應(yīng)該尊重跟蹤審計(jì)單位意見，保持其在拆遷工作中獨(dú)立第三方的立場(chǎng)。只有監(jiān)督者敢說話，說真話，才能保證監(jiān)督的有效和組織的純潔。

2、跟蹤審計(jì)工作要考慮拆遷地的實(shí)際情況，從將監(jiān)督化入服務(wù)之中。

第9篇：拆遷評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：BT投資風(fēng)險(xiǎn) 控制

中圖分類號(hào)：F830.59 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

BT是由BOT（Build-Operate-Transfer（建設(shè)－經(jīng)營(yíng)－轉(zhuǎn)讓）模式的簡(jiǎn)稱）演變而來(lái)，即Build-Transfer（建設(shè)－轉(zhuǎn)讓）,其含義是指政府通過與投資者簽訂特許協(xié)議，引入投資資金實(shí)施政府的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，項(xiàng)目建成后由政府按協(xié)議回購(gòu)其項(xiàng)目及有關(guān)權(quán)益。

BT模式有效解決政府在急需建設(shè)項(xiàng)目上資金不足的問題，較好地體現(xiàn)了資本、技術(shù)、管理、市場(chǎng)以及政策等資源的有效整合，具有投資大，時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，過程復(fù)雜等特點(diǎn)。BT作為國(guó)內(nèi)一種新型投資建設(shè)模式，發(fā)展時(shí)間較短，國(guó)家和地方與之配套的法律、法規(guī)還不健全，在建造及回購(gòu)過程中，不可避免會(huì)出現(xiàn)各式各樣的風(fēng)險(xiǎn)。因此實(shí)際運(yùn)作過程中，如何識(shí)別并有效防控項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，成為我們實(shí)施BT項(xiàng)目運(yùn)作成敗的關(guān)鍵。本文結(jié)合自身多年參與BT模式項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)作實(shí)踐淺析其投融資風(fēng)險(xiǎn)及控制問題。

一、風(fēng)險(xiǎn)的類型分析

1、項(xiàng)目前期工作不完善的風(fēng)險(xiǎn)。引入BT模式的一般是政府急需建設(shè)而政府資金不足的項(xiàng)目，BT合同洽談一般在項(xiàng)目工可批復(fù)后、初步設(shè)計(jì)完成前就進(jìn)行，BT合同完成談判、簽署B(yǎng)T合同后，政府就會(huì)要求投資建設(shè)單位立即進(jìn)場(chǎng)，以加快項(xiàng)目的建設(shè)。但此時(shí)可能存在法律和行政性審批文件未完成的情況，具體包括征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目用地指標(biāo)、工程規(guī)劃許可、設(shè)計(jì)文件、以及BT合同約定的擔(dān)保文件等。上述工作的完成是BT合同生效的前提條件，也是項(xiàng)目正常開展的必要條件，若上述工作未完善，則投資單位在項(xiàng)目建設(shè)上得不到全面的法律保障，項(xiàng)目建設(shè)期可能會(huì)延長(zhǎng)，投資和施工單位管理成本加大，施工單位會(huì)要求工期和費(fèi)用索賠。本人參與的幾個(gè)BT項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)均不同程度存在上述問題，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)前階段制約非常大，其中一在建項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)近兩年了，其用地指標(biāo)未批復(fù)，仍是制約征地拆遷、項(xiàng)目施工順利開展的最大障礙。

2、項(xiàng)目建設(shè)過程中不當(dāng)管理的風(fēng)險(xiǎn)。這里所說的不當(dāng)管理是指項(xiàng)目管理程序不當(dāng)和項(xiàng)目管理水平不高兩個(gè)方面。目前國(guó)內(nèi)建筑行業(yè)對(duì)BT模式的認(rèn)識(shí)不夠，有關(guān)立法工作還處于探索階段，致使諸多問題無(wú)據(jù)可依，實(shí)踐中政府有關(guān)部門（包括政府平臺(tái)的項(xiàng)目業(yè)主）由于對(duì)BT模式不了解，仍按一般工程施工招投標(biāo)項(xiàng)目辦理相應(yīng)手續(xù)，甚至出現(xiàn)交叉換位管理、多重管理等情況，實(shí)質(zhì)上降低對(duì)投資商的保護(hù)力度，加大投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也加大了政府管理成本，與采用BT模式的初衷背道而馳。某項(xiàng)目建設(shè)前階段施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)監(jiān)理、項(xiàng)目業(yè)主、財(cái)政、審計(jì)等多機(jī)構(gòu)、多部門管理，監(jiān)理業(yè)主單位不能發(fā)揮正常的管理職能，財(cái)政、審計(jì)等機(jī)構(gòu)、部門又沒有項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理職能和經(jīng)驗(yàn)，至使一段時(shí)間內(nèi)項(xiàng)目管理混亂，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)造成十分不利的影響。項(xiàng)目業(yè)主是建設(shè)項(xiàng)目管理的核心，其管理水平對(duì)項(xiàng)目順利開展有著至關(guān)重要的影響，主要反應(yīng)在項(xiàng)目業(yè)主的協(xié)調(diào)溝通能力、現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰?、處理問題效率和魄力、制度化、規(guī)范化管理程度等方面。某地區(qū)建筑業(yè)欠發(fā)達(dá)，至今還未有高、難、新的工程項(xiàng)目，項(xiàng)目業(yè)主項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)欠缺，管理程序較為混亂，辦事效率較低，項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)和制度不健全等，在很大程度上制約該地區(qū)投資項(xiàng)目的正常順利開展。

3、合同履行不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。合同履行不當(dāng)是指項(xiàng)目建設(shè)過程中不執(zhí)行合同約定的全部和部份條款、以及在合同條款理解上存在分歧兩個(gè)方面，不執(zhí)行合同條款本質(zhì)上涉及到政府的信用問題。BT項(xiàng)目投資方和政府既是合作的關(guān)系，在涉及各自核心利益上，又是對(duì)立的關(guān)系，對(duì)合同條款的理解，也往往站在各自的立場(chǎng)上進(jìn)行。但無(wú)論怎樣，都會(huì)對(duì)投資方預(yù)期收益目標(biāo)產(chǎn)生影響，給投資收益帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。某項(xiàng)目業(yè)主在建設(shè)過程中就對(duì)合同約定的建安費(fèi)和非建安投融資管理費(fèi)和利息計(jì)算公式提出修改，在部份項(xiàng)目合同價(jià)編制采用定額提出不同的看法，以致通過雙方高層協(xié)商才予以解決。

4、不能及時(shí)回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。BT項(xiàng)目一般是以政府財(cái)政資金作為回購(gòu)保障。但由于各地的財(cái)政和支出情況不同，同時(shí)政府財(cái)政資金投向是多元化的，如果政府負(fù)債過多或回購(gòu)資金量準(zhǔn)備不足，必然對(duì)項(xiàng)目回購(gòu)能力造成影響，這對(duì)投資方影響是巨大的。相對(duì)于經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，財(cái)稅資源相對(duì)充足，其項(xiàng)目回購(gòu)保障也相對(duì)較高；而對(duì)于欠發(fā)達(dá)地區(qū)，政府的財(cái)政資源則相對(duì)不足，對(duì)項(xiàng)目回購(gòu)的保障程度也相應(yīng)降低。因此BT項(xiàng)目的投資應(yīng)權(quán)衡地區(qū)性風(fēng)險(xiǎn)。

5、不良建設(shè)環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)。這里所說的建設(shè)環(huán)境指建設(shè)項(xiàng)目周邊人員和地方政府及相關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目的支持度。如果支持度不高，則對(duì)項(xiàng)目建設(shè)包括工期、質(zhì)量、安全、成本控制等方面帶來(lái)負(fù)面的影響。從在建某項(xiàng)目從實(shí)施情況來(lái)看，一些歷史遺留問題對(duì)項(xiàng)目順利推動(dòng)產(chǎn)生不同程度的障礙，政府和相關(guān)部門在政令暢通和執(zhí)行力方面做得不夠，還具有較強(qiáng)的自我意思，思想解放程度不夠；項(xiàng)目周邊民風(fēng)較為刁蠻，經(jīng)常性發(fā)生強(qiáng)買強(qiáng)賣，索要工程，經(jīng)常性阻擾施工車輛和人員等，項(xiàng)目建設(shè)每一步都顯得很艱難。

6、法律法規(guī)、國(guó)家和地方政策重大調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。法律法規(guī)的變化必將影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的走向，尤其是國(guó)家政策和法律法規(guī)與局部地區(qū)的政策、法規(guī)發(fā)生沖突的情況下，其影響更加明顯。在BT模式下，由于項(xiàng)目的資金投入量大，建設(shè)周期較長(zhǎng)，即使局部地區(qū)的政策和法規(guī)未作調(diào)整，但國(guó)家大環(huán)境的政策和法律法規(guī)做出調(diào)整是完全有可能的。國(guó)家政策與法律、法規(guī)的調(diào)整將導(dǎo)致局部地區(qū)政府對(duì)BT項(xiàng)目投資者的承諾發(fā)生變化，從而增加投資者投資利益的不確定性。某項(xiàng)目BT合同洽談過程中，世界經(jīng)濟(jì)形式突然出現(xiàn)重大變化，國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策作出重大調(diào)整，國(guó)家出臺(tái)四萬(wàn)億刺激經(jīng)濟(jì)措施，由適度從緊一下轉(zhuǎn)變?yōu)閷捤傻呢泿耪撸谫Y條件和能力短期內(nèi)得到較大提升，政府一度提出不采用BT模式進(jìn)行，自行采用施工招標(biāo)方式，幾乎讓該項(xiàng)目流產(chǎn)。某項(xiàng)目剛簽完BT合同，國(guó)際國(guó)內(nèi)金融環(huán)境突然惡化，國(guó)家出臺(tái)一系列貨幣收緊政策，大幅度提高融資難度和成本。

7、政府換屆影響的風(fēng)險(xiǎn)。鑒于國(guó)情方面的原因，各屆政府有不同的施政目標(biāo)，政府職能結(jié)構(gòu)會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，每屆政府特別是主要領(lǐng)導(dǎo)存在風(fēng)格的差異等，這些都會(huì)直接影響政府行為的繼承性，對(duì)投資項(xiàng)目的重視程度也會(huì)隨之發(fā)生變化，甚至?xí)绊懙胶贤睦^續(xù)履行。

8、其它類型風(fēng)險(xiǎn)。具體包括：成本控制風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)周期風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量控制風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)控制風(fēng)險(xiǎn)、安全控制風(fēng)險(xiǎn)等。這幾類風(fēng)險(xiǎn)主要是投資方加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理，一般來(lái)說，通過投資方自身努力就能進(jìn)行防范，風(fēng)險(xiǎn)控制和防范措施較為單一，本文不作贅述。

二、風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制措施

通過前述BT項(xiàng)目各類風(fēng)險(xiǎn)的分析，做好風(fēng)險(xiǎn)的控制和防范，對(duì)保護(hù)投資方利益十分重要，也直接關(guān)系到投資項(xiàng)目的成敗。而大部份風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資者和政府雙方立場(chǎng)來(lái)說是一致的，一般來(lái)講，風(fēng)險(xiǎn)是由最有承擔(dān)能力的一方來(lái)承擔(dān)。因此，政府和項(xiàng)目投資者都應(yīng)考慮如何設(shè)計(jì)項(xiàng)目運(yùn)作中的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，減小項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，并在BT合同中進(jìn)行約定。同時(shí)，投資方還應(yīng)從以下幾個(gè)方面防范投資風(fēng)險(xiǎn)。

1、重視對(duì)項(xiàng)目可行性的評(píng)估工作。BT合同洽談前，投資方和政府還有一個(gè)對(duì)項(xiàng)目溝通了解的過程，對(duì)投資主要條件進(jìn)行洽談。在這個(gè)階段，投資方應(yīng)組織有此類經(jīng)驗(yàn)豐富的人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估內(nèi)容包括：當(dāng)?shù)剀浻餐顿Y環(huán)境、政府財(cái)政情況、政府對(duì)項(xiàng)目的重視程度、項(xiàng)目周邊情況、民風(fēng)民情、征地拆遷工作量、項(xiàng)目各項(xiàng)法律性和行政性文件審批情況、項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)展、項(xiàng)目業(yè)主、設(shè)計(jì)單位以及與此有關(guān)政府職能部門基本情況、投資規(guī)模及預(yù)期收益、近遠(yuǎn)期國(guó)家和地方政策變動(dòng)預(yù)測(cè)、項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)等。投資方應(yīng)組織專家對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行分析，確定投資價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。若項(xiàng)目可行，評(píng)估報(bào)告將作為制定BT合同談判內(nèi)容和策略的重要依據(jù)，盡力將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁。項(xiàng)目可行性評(píng)估工作是決定項(xiàng)目運(yùn)作和實(shí)施成敗的關(guān)鍵。

2、重視BT合同文稿擬訂和談判工作。BT合同文件是投資方與政府合作的基礎(chǔ)和法律性文件，投資方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目可行性報(bào)告，組織專家對(duì)合同文件進(jìn)行起草和評(píng)估，掌握合同談判的主動(dòng)權(quán)，合同表述符合國(guó)家和地方的法律法規(guī)，文字清晰明了，關(guān)鍵條款應(yīng)明確無(wú)歧異，應(yīng)具有可操作性，同時(shí)應(yīng)體現(xiàn)公平的原則，合同文稿應(yīng)重視雙方責(zé)任權(quán)利的劃分，對(duì)影響項(xiàng)目開展的因素應(yīng)進(jìn)行責(zé)任約定，并有相應(yīng)經(jīng)濟(jì)措施。合同談判是一個(gè)艱難和長(zhǎng)期過程，投資方應(yīng)組織權(quán)威專家參與，談判前應(yīng)制定詳細(xì)的談判策略和步驟，關(guān)鍵內(nèi)容應(yīng)設(shè)置談判底線，由談判人員隨機(jī)掌握。合同談判在一定程度上是一門藝術(shù)，投資方應(yīng)重視日常對(duì)相關(guān)人員的培養(yǎng)。

3、合理制定項(xiàng)目建設(shè)周期。項(xiàng)目建設(shè)周期包括項(xiàng)目前期工作開展時(shí)間、征地拆遷時(shí)間、建設(shè)工期、施工單位進(jìn)退場(chǎng)時(shí)間等，涉及到項(xiàng)目前期工作準(zhǔn)備情況、項(xiàng)目規(guī)模、征地拆遷工作量及難度、項(xiàng)目業(yè)主及地方政府管理水平及能力、設(shè)計(jì)水平及能力、建設(shè)環(huán)境、政府對(duì)項(xiàng)目的重視程度、融資情況、是否跨越政府換界時(shí)間等。投資方應(yīng)綜合各類情況與政府協(xié)商，切記不要盲目進(jìn)行項(xiàng)目啟動(dòng)，開工沒有回頭箭，不恰當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)周期不僅會(huì)損害投資方利益，也會(huì)影響政企良好合作。

4、重視機(jī)構(gòu)建設(shè)、加強(qiáng)各方溝通協(xié)調(diào)。項(xiàng)目建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及到政府及相關(guān)部門、與項(xiàng)目有關(guān)的項(xiàng)目業(yè)主、監(jiān)理、設(shè)計(jì)等單位、沿線地表及附屬物權(quán)屬單位等，營(yíng)造良好的建設(shè)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目順利開展致關(guān)重要。投資方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況合理設(shè)置項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)與相關(guān)單位、部門日常工作對(duì)接，加強(qiáng)工作聯(lián)系和溝通，同時(shí)雙方高層應(yīng)保持日常聯(lián)系，及時(shí)協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目建設(shè)過程中出現(xiàn)的重大問題。

5、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理項(xiàng)目。項(xiàng)目建設(shè)管理應(yīng)符合國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目管理程序，充分體現(xiàn)投資方資金、技術(shù)、人才和管理優(yōu)勢(shì)。設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位選擇及管理盡可能由投資方進(jìn)行，施工單位選擇應(yīng)按市場(chǎng)化進(jìn)行，采取招標(biāo)投標(biāo)制度擇優(yōu)選擇，加強(qiáng)對(duì)施工單位合同履行管理，確保項(xiàng)目安全、質(zhì)量、工期、環(huán)保、投資得到有效控制。

6、多元化實(shí)施投資組合。多元化投資組合包含兩個(gè)方面，一是多渠道融資，分散融資風(fēng)險(xiǎn)，二是聯(lián)合有實(shí)力的投資公司共同投資項(xiàng)目，分散投資風(fēng)險(xiǎn)。多渠道融資可采用多家銀行借貸、民間借貸、信托資金、國(guó)外基金、股權(quán)置換、發(fā)行債券等多種方式獲取建設(shè)資金，確保融資資金滿足項(xiàng)目建設(shè)需要；聯(lián)合投資可考慮融資能力強(qiáng)的投資者、具有投資和施工實(shí)力的施工單位，也可將兩者進(jìn)行整合，既可保障項(xiàng)目建設(shè)資金，又共同分擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，降低投資方風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)程度。

結(jié)束語(yǔ)：BT作為一種新型的建設(shè)模式，盡管在國(guó)內(nèi)發(fā)展時(shí)間較短，但目前已普遍成為各地政府公共設(shè)施建設(shè)采用的方式之一，作為有實(shí)力的投資管理公司，只要加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析，針對(duì)不同地區(qū)、不同的項(xiàng)目進(jìn)行客觀科學(xué)地分析和論證，制定有效的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，總體把控項(xiàng)目的發(fā)展態(tài)勢(shì)，做到論證充分、把控得當(dāng)，措施有力、管理科學(xué)，就能創(chuàng)造良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益這，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與地方政府雙贏。