房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析方法精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析方法范文

層次分析法；房地產(chǎn)投資；多方案；比較

[中圖分類號(hào)]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1009-9646（2011）06-0017-01

一、引言

而我國從全面推行住房制度市場(chǎng)化改革這十幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張的發(fā)展趨勢(shì)，在房地產(chǎn)成為我國國民經(jīng)濟(jì)主要支柱產(chǎn)業(yè)的今天，房地產(chǎn)行業(yè)更是出現(xiàn)了發(fā)展過熱的現(xiàn)象。房地產(chǎn)投資的高額利潤正是其吸引廣大投資者的魅力之所在，但是其低流動(dòng)性和投資回收期長等特點(diǎn)也導(dǎo)致了伴隨而來的高風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何科學(xué)合理地進(jìn)行投資方案的選擇，成為降低風(fēng)險(xiǎn)、提高房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可靠性的重要因素。

一、層次分析法基本原理

層次分析法是一種定量與定性分析相結(jié)合的方法，它根據(jù)要達(dá)到的總目標(biāo)，將復(fù)雜的問題由高層次往低層次分解成各種因素，按照各個(gè)因素間的橫縱向關(guān)系進(jìn)行分層組合，構(gòu)造出一個(gè)層次模型，最低層各方案相對(duì)于最高層總目標(biāo)的相對(duì)重要權(quán)值的確定或相對(duì)優(yōu)劣次序的排定即為要解決的問題。

二、層次分析法在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目多方案選擇中的應(yīng)用

1.建立分析指標(biāo)的原則有：準(zhǔn)確性原則，合理性原則，針對(duì)性或具體性原則，完備性原則，可操作性原則。

2.評(píng)選指標(biāo)的確定：影響房地產(chǎn)投資決策因素的復(fù)雜多樣性決定了確定比選指標(biāo)的重要性，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)和實(shí)際情況，將評(píng)選指標(biāo)定為以下五類：

（1）投資資金的籌措：資金籌資方式是多種多樣的，無論是發(fā)行股票、債券、銀行貸款等傳統(tǒng)融資方式，還是杠桿租賃、生產(chǎn)貸款、BOT等項(xiàng)目融資模式，其籌資方式的不同會(huì)帶來成本的變化，影響開發(fā)商的實(shí)力和投資的償還能力。

（2）投資效果：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，像生產(chǎn)用樓、住宅公寓、教學(xué)樓、娛樂商業(yè)樓等，由于投資類型的不同，投資產(chǎn)生的效果也會(huì)有所差別。在各項(xiàng)靜動(dòng)態(tài)的投資財(cái)務(wù)指標(biāo)中，選取投資利潤率、投資回收期、資金增值率、項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值以及會(huì)對(duì)投資收益產(chǎn)生重要影響的市場(chǎng)需求作為衡量投資效果的主要指標(biāo)。

（3）經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境：任何房地產(chǎn)投資項(xiàng)目都不可能避開所處的宏觀經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境的影響。對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大的因素有：房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)政策、國家及地方的金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期及房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等。

（4）項(xiàng)目環(huán)境：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所在地周邊環(huán)境很大程度上決定了項(xiàng)目的投資收益水平，只有將項(xiàng)目建在不斷增值或者具有明顯增值潛力的地區(qū)，項(xiàng)目才能達(dá)到最佳收益。房地產(chǎn)開發(fā)商重點(diǎn)考慮的因素是：商業(yè)繁榮程度、交通便利程度、基礎(chǔ)配套設(shè)施、城市土地規(guī)劃限制、土地使用權(quán)限等。

（5）投資規(guī)模：在房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入資金的總額稱為房地產(chǎn)投資規(guī)模。通常情況下，項(xiàng)目的邊際投資現(xiàn)值等于其所獲得的邊際收益現(xiàn)值時(shí)的投資規(guī)模為最佳投資規(guī)模。

表1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目比較指標(biāo)體系表

3.確定各指標(biāo)權(quán)重：根據(jù)上表確定的指標(biāo)層次，通過專家打分確定各指標(biāo)1-9標(biāo)度。

4.構(gòu)造判斷矩陣并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)：確定各指標(biāo)權(quán)重后可構(gòu)造指標(biāo)判斷矩陣，利用和積法計(jì)算指標(biāo)Si的最大特征值max及其對(duì)應(yīng)的特征向量wi，并根據(jù)公式= ，= 檢驗(yàn)一致性。

5.進(jìn)行層次單排序及目標(biāo)總排序，確定最優(yōu)方案。

三、結(jié)論

層次分析法是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的方案比選中是一個(gè)簡(jiǎn)便實(shí)用的方法。基于層次分析法的房地產(chǎn)項(xiàng)目多方案比較體系可以有效地控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、提高決策科學(xué)性，從而推動(dòng)我國房地產(chǎn)行業(yè)的高效化、正規(guī)化發(fā)展。

[1]徐鵬杰.中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀、問題及其原因分析[J].理論觀察,2010.

[2]劉秋雁.房地產(chǎn)投資分析[M].大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2003.

第2篇：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析方法范文

然而，對(duì)具有經(jīng)營特征的房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作則不被關(guān)注。據(jù)調(diào)研，目前僅個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)嘗試進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作。如萬科初步形成《萬科集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估管理流程》；中海2007年之前開始組建項(xiàng)目后評(píng)估小組，并對(duì)北京、成都等地部分項(xiàng)目開展了后評(píng)估試點(diǎn)工作。總體看來，房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作已經(jīng)被行業(yè)內(nèi)領(lǐng)銜企業(yè)所關(guān)注，但方法和體系上尚處探索和起步階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期投資決策已倍受重視并有了國家技術(shù)規(guī)程導(dǎo)引，但針對(duì)經(jīng)營性項(xiàng)目投資決策的后評(píng)價(jià)卻未引起業(yè)界和學(xué)界重視。顯然，這種狀況與房地產(chǎn)行業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)及其迅猛發(fā)展地位不相稱。進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)探索已是行業(yè)和企業(yè)發(fā)展急需推進(jìn)的迫切任務(wù)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是針對(duì)房地產(chǎn)全程的評(píng)價(jià)。本文主要是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期即投資決策環(huán)節(jié)進(jìn)行后評(píng)價(jià)，具體指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目完成后對(duì)項(xiàng)目前期投資決策的科學(xué)性與可靠性、項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行的偏差進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，找出偏差并分析原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)并汲取教訓(xùn)，為企業(yè)建立科學(xué)投資決策機(jī)制、提高項(xiàng)目投資決策管理水平提供依據(jù)。

一、投資決策后評(píng)價(jià)的意義

（一）有利于提升項(xiàng)目投資分析決策水平

許多項(xiàng)目前期缺乏科學(xué)投資決策分析，隨意性和盲目性強(qiáng)；同時(shí)，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和假設(shè)預(yù)期完成的前期分析，在項(xiàng)目施工過程、完工投入市場(chǎng)時(shí)，面臨各種不確定因素，項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營狀態(tài)與前期決策分析會(huì)出現(xiàn)各種偏差，甚至導(dǎo)致嚴(yán)重?fù)p失。在房企利潤空間逐步壓縮的形勢(shì)下，規(guī)范投資分析決策方法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展具有重要作用。

（二）有利于科學(xué)制定企業(yè)投資決策機(jī)制

面對(duì)宏觀調(diào)控以及競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)、多樣化的市場(chǎng)需求以及不斷上升的開發(fā)成本，科學(xué)的投資決策機(jī)制對(duì)確保房地產(chǎn)企業(yè)收益，規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略具有不可或缺的作用。投資決策后評(píng)價(jià)能夠幫助重構(gòu)和完善投資決策機(jī)制，更好地規(guī)劃未來的項(xiàng)目拓展戰(zhàn)略，做出更科學(xué)、合理的項(xiàng)目投資決策。

（三）有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)制度化建設(shè)

建立健全項(xiàng)目投資決策后評(píng)價(jià)，將企業(yè)發(fā)展歷程中項(xiàng)目投資決策的經(jīng)驗(yàn)和失誤及時(shí)有效反饋，對(duì)完善企業(yè)管理制度，從制度層面提高決策正確性，引導(dǎo)公司規(guī)范化、制度化發(fā)展具有重要意義。同時(shí)，又將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化和科學(xué)化發(fā)展。

二、投資決策后評(píng)價(jià)對(duì)象與目的

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策后評(píng)價(jià)的對(duì)象是項(xiàng)目前期投資決策階段的決策成果。具體包括：前期可行性研究成果、項(xiàng)目前期戰(zhàn)略定位、項(xiàng)目各項(xiàng)策劃成果、企業(yè)項(xiàng)目投資決策機(jī)制等。投資決策后評(píng)價(jià)的核心是對(duì)前期項(xiàng)目戰(zhàn)略定位和投資可行性研究進(jìn)行后評(píng)價(jià)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策后評(píng)價(jià)的目的是通過對(duì)前期決策成果及其與實(shí)施效果的對(duì)比分析，評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資決策分析的科學(xué)性、投資決策機(jī)制的合理性，以及投資決策成果與實(shí)施效果的偏差并分析原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提出對(duì)策建議。

三、投資決策后評(píng)價(jià)層級(jí)體系

投資決策后評(píng)價(jià)從決策分析科學(xué)性、決策成果偏差性、決策機(jī)制合理性三方面著手進(jìn)行，層次體系見圖1。

（一）決策分析科學(xué)性

前期投資分析作為決策依據(jù)，其完備性與深度對(duì)項(xiàng)目投資決策具有重大影響。后評(píng)價(jià)從投資前期分析的完備性和深度的角度，評(píng)價(jià)決策分析的科學(xué)性。

前期投資分析主要成果為投資可行性研究，完成從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境等方面對(duì)擬建項(xiàng)目的科學(xué)分析。分析深度體現(xiàn)在：決策依據(jù)的內(nèi)容齊全、項(xiàng)目要素分析全面、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確可靠、論據(jù)充分、結(jié)論明確，深度應(yīng)能滿足投資決策需要?？茖W(xué)合理地完成房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析應(yīng)包含以下七大項(xiàng)內(nèi)容：宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析、項(xiàng)目概況及地塊分析、項(xiàng)目定位、建設(shè)條件與方案、建設(shè)方式、投融資與財(cái)務(wù)分析、環(huán)境效益分析。

（二）決策成果偏差性

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建成銷售完畢（或運(yùn)營）一段時(shí)間后，收集項(xiàng)目建成、售后（或運(yùn)行）的實(shí)際信息，考察銷售（或?qū)嶋H運(yùn)營）效果，對(duì)比投資分析階段的預(yù)期，得到項(xiàng)目偏差狀況。如果發(fā)生的偏差很小，說明前期決策分析工作較為到位，應(yīng)客觀總結(jié)前期工作經(jīng)驗(yàn)。如果偏差狀況非常嚴(yán)重，或是在判斷階段沒有將偏差項(xiàng)目納入前期分析，并對(duì)整個(gè)投資活動(dòng)產(chǎn)生巨大影響，這就屬于嚴(yán)重的投資決策失誤。針對(duì)失誤，找出偏差原因并分析，完善未來投資項(xiàng)目分析要點(diǎn)，提高投資決策的質(zhì)量。

以下從后評(píng)價(jià)主要內(nèi)容展開介紹決策成果偏差性的評(píng)價(jià)。

1.投資環(huán)境與市場(chǎng)分析合理性及偏差分析

回顧項(xiàng)目當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)演變情況，將預(yù)期投資環(huán)境與實(shí)際經(jīng)歷的外部環(huán)境作對(duì)比，評(píng)價(jià)預(yù)期投資環(huán)境與市場(chǎng)走勢(shì)研判的正確性與分析的合理性，找出前期分析的缺失項(xiàng)或分析不合理的部分，總結(jié)在項(xiàng)目建設(shè)期間應(yīng)對(duì)投資環(huán)境的變化而采取的措施，深化對(duì)未來項(xiàng)目的投資環(huán)境與市場(chǎng)研究。

2.項(xiàng)目定位合理性及偏差分析

項(xiàng)目戰(zhàn)略定位是對(duì)投資方向的確定，通過市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)投資環(huán)境、市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、目標(biāo)客戶的分析，對(duì)產(chǎn)品及銷售策略進(jìn)行定位策劃。項(xiàng)目定位后評(píng)價(jià)主要從以下幾點(diǎn)著手進(jìn)行：第一，投資分析中是否對(duì)項(xiàng)目主題、產(chǎn)品、客戶、價(jià)格、經(jīng)營進(jìn)行全面定位。第二，對(duì)比前期主題概念定位與實(shí)際效果的差別，檢驗(yàn)主題定位的預(yù)期影響力。對(duì)比產(chǎn)品定位與實(shí)際產(chǎn)品，是否發(fā)生調(diào)整，如果發(fā)生調(diào)整找出調(diào)整原因，并評(píng)價(jià)產(chǎn)品功能定位的效果。對(duì)比目標(biāo)客戶和實(shí)際客戶，評(píng)價(jià)客戶群定位的精準(zhǔn)度。對(duì)比前期價(jià)格定位和實(shí)際執(zhí)行的價(jià)格，評(píng)價(jià)價(jià)格策略制定及調(diào)整的合理性，評(píng)價(jià)具體產(chǎn)生的市場(chǎng)效果。評(píng)價(jià)經(jīng)營定位，先對(duì)比分析前期的租售策略與實(shí)際經(jīng)營策略，回顧是否采取了調(diào)整措施，評(píng)價(jià)具體經(jīng)營策略市場(chǎng)效果。

如果定位與市場(chǎng)效果相吻合，則說明前期定位工作具有合理性，可總結(jié)前期定位的經(jīng)驗(yàn)。如果定位與市場(chǎng)效果偏差很大，無論是比市場(chǎng)效果更優(yōu)還是更劣，均應(yīng)客觀地將偏差程度、偏差原因以及所得結(jié)論如實(shí)總結(jié)。

3.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)變動(dòng)及偏差分析

對(duì)比完工后與規(guī)劃的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數(shù)量等），計(jì)算偏差額度以找出偏差的指標(biāo)，分析偏差原因，指出指標(biāo)變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)影響，重點(diǎn)分析可售面積增減帶來的收益變化和總建筑面積增減帶來的成本變化。

4.進(jìn)度計(jì)劃變動(dòng)及偏差分析

評(píng)價(jià)項(xiàng)目前期計(jì)劃的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)的可能性，與實(shí)際完成的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)作對(duì)比，列出每個(gè)節(jié)點(diǎn)的延遲（提早）天數(shù)，查出控制節(jié)點(diǎn)與計(jì)劃偏差的節(jié)點(diǎn)，分析影響項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)進(jìn)度的主要因素，并提出未來類似開發(fā)項(xiàng)目的應(yīng)對(duì)措施。關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)包括：項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建計(jì)劃、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證、開工許可證、銷售許可證等的時(shí)間；工程計(jì)劃的開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積等；銷售計(jì)劃的各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積、入住時(shí)間、預(yù)期銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)時(shí)間。

5.財(cái)務(wù)可靠性及偏差分析

回顧項(xiàng)目的投融資模式選擇，資金來源和融資方案分析的合理性，是否提出多方案建議與方案優(yōu)化以及風(fēng)險(xiǎn)分析。在項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行中，選定的融資模式與方案是否適合項(xiàng)目開發(fā)，融資方案是否能夠滿足資金需求，籌資的風(fēng)險(xiǎn)控制情況。

由于項(xiàng)目發(fā)展期間開發(fā)成本、進(jìn)度調(diào)整和銷售價(jià)格的變動(dòng)，原來投資分析中的財(cái)務(wù)指標(biāo)會(huì)發(fā)生相應(yīng)調(diào)整，通過對(duì)比前期成本估算、預(yù)期收入、稅務(wù)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)（如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、銷售利潤率、投資回收期等），測(cè)算項(xiàng)目實(shí)際效益，評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利能力；查看實(shí)際資金來源與運(yùn)用情況、現(xiàn)金流量、資金需求最高點(diǎn)，評(píng)價(jià)項(xiàng)目資金平衡能力；稅務(wù)籌劃工作是否進(jìn)行，籌劃方式的選擇及效果，評(píng)價(jià)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃能力。

6.不確定性分析合理性及偏差分析

受房地產(chǎn)價(jià)格、成本費(fèi)用和其他因素影響，房地產(chǎn)收益有很大波動(dòng)，需要進(jìn)行不確定性分析，包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。通過盈虧平衡分析查看投資項(xiàng)目的成本、銷售、利潤三者關(guān)系，預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化帶來的影響，分析項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。通過以投資額、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的變動(dòng)范圍計(jì)算經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的變化得到項(xiàng)目敏感性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)有營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等，還包括預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)收益，并提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的情況對(duì)不確定分析的合理性進(jìn)行評(píng)價(jià)，是否實(shí)際情況在不確定性分析的考慮范圍內(nèi)，應(yīng)對(duì)不確定因素發(fā)生的措施是否有效。

（三）決策機(jī)制合理性

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營投資活動(dòng)的投資決策科學(xué)性、降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、減小項(xiàng)目成果偏差，企業(yè)應(yīng)建立一套合理的投資決策機(jī)制。開展投資決策后評(píng)價(jià)時(shí)，從機(jī)制的完備性與合理性兩個(gè)方面，對(duì)決策制度、決策流程、決策執(zhí)行與反饋體系進(jìn)行評(píng)價(jià)。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)是否構(gòu)建了健全的決策制度。是否構(gòu)建投資決策組織，包括決策部門、專家構(gòu)成、參與部門及實(shí)施人員等；是否形成規(guī)范性的規(guī)章制度，規(guī)范程度體現(xiàn)在是否有利于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資決策科學(xué)性、操作有據(jù)可依、管理的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。其次，企業(yè)是否形成完善的決策流程。流程是否涉及項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)、項(xiàng)目投資申請(qǐng)、審批、計(jì)劃編制等多個(gè)明晰環(huán)節(jié)，并且責(zé)任落實(shí)到部門或個(gè)人。項(xiàng)目投資審批要點(diǎn)的把握直接關(guān)系項(xiàng)目投資決策成果偏差大小，后評(píng)價(jià)應(yīng)側(cè)重關(guān)注審批要點(diǎn)是否到位。最后，企業(yè)是否形成決策的執(zhí)行、監(jiān)督及反饋的體系。具體采取了何種措施保證投資決策有效實(shí)施，如何有力地推動(dòng)企業(yè)持續(xù)改善項(xiàng)目投資決策的行為與效率，同時(shí)評(píng)價(jià)反饋機(jī)制發(fā)揮的作用。

四、投資決策后評(píng)價(jià)的方法與評(píng)價(jià)體系

投資決策后評(píng)價(jià)既可以采用各種定性的評(píng)價(jià)方法，也可采用各種定量的評(píng)價(jià)方法，如層次分析法等。但不論哪種方法都必須基于基本邏輯框架法構(gòu)建合理的投資決策后評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并通過對(duì)這些指標(biāo)的系統(tǒng)設(shè)計(jì)和深入分析，評(píng)價(jià)找出項(xiàng)目投資決策的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)、存在問題，以及對(duì)未來工作提出建議。

參考文獻(xiàn)：

1.王廣浩 周堅(jiān).項(xiàng)目后評(píng)價(jià)方法探析.科技進(jìn)步與對(duì)策.2004.1

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