房地產(chǎn)的投資價(jià)值精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)的投資價(jià)值范文

一、投資性房地產(chǎn)中運(yùn)用公允價(jià)值的要求和條件

公允價(jià)值的主要特性被描述為公允性、現(xiàn)時(shí)性和估計(jì)性。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。

我國新準(zhǔn)則明確表示，取得成本應(yīng)被確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量，與取得固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的成本確認(rèn)方法相同。同時(shí)規(guī)定，在其后續(xù)計(jì)量上存在歷史成本和公允價(jià)值兩種計(jì)量模式?？刹捎霉蕛r(jià)值計(jì)量模式的條件是：一是市場足夠活躍。二是能真實(shí)可靠的確定公允價(jià)值。企業(yè)若滿足條件，可作為變更會(huì)計(jì)政策――以公允價(jià)值計(jì)量模式替代歷史成本計(jì)量模式，一旦確定不得隨意更改。尤其已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得逆向操作再轉(zhuǎn)回為成本模式，這就需要企業(yè)慎重選擇。

二、投資性房地產(chǎn)中運(yùn)用公允價(jià)值的必要性

長久以來，企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表中的“資產(chǎn)”包括四項(xiàng)內(nèi)容：流動(dòng)資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，其中投資性資產(chǎn)實(shí)際就是企業(yè)將暫時(shí)不用的資金用于各方面投資以期獲益。研讀新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則可以發(fā)現(xiàn)，存在巨大獲益能力的投資性資產(chǎn)在企業(yè)中，通常是：交易性金融資產(chǎn)、可供出售的金融資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)，而投資性房地產(chǎn)作為最具潛力投資項(xiàng)目被各界所公認(rèn)。在投資性房地產(chǎn)中由歷史成本計(jì)量轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量，顯然可以帶來更大的升值空間，可為企業(yè)的利潤和凈資產(chǎn)帶來巨幅增長的潛力。具體表現(xiàn)為： （1）有利于提高投資性企業(yè)的賬面凈資產(chǎn)價(jià)值。（2）有利于增加擴(kuò)大相關(guān)企業(yè)的利潤波動(dòng)性。（3）短期內(nèi)將對(duì)會(huì)計(jì)信息披露不充分的公司產(chǎn)生影響。（4）對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量產(chǎn)生影響。

三、我國投資性房地產(chǎn)上市公司計(jì)量模式選擇現(xiàn)狀及存在的問題

由我國上市公司執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告（財(cái)政部會(huì)計(jì)司2007―2010年度），獲取如下四年財(cái)政數(shù)據(jù)，我國上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇現(xiàn)狀（見表1）：

由表1看出：

2007年，作為新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的第一年，外界普遍預(yù)測許多公司會(huì)因公允價(jià)值帶來的豐厚賬面收益而傾向選擇此計(jì)量模式。然后報(bào)告披露顯示，選擇公允價(jià)值計(jì)量模式的公司僅增長至18家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的2.86%。

2008年，采用公允價(jià)值模式的上市公司為20家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的2.90%。其中，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定的方法主要有評(píng)估價(jià)格（14家公司）。

2009年，為有效扼制企業(yè)確認(rèn)巨額商譽(yù)，避免給企業(yè)持續(xù)經(jīng)營和穩(wěn)定發(fā)展造成不良影響，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則仍堅(jiān)持謹(jǐn)慎態(tài)度引入公允價(jià)值。數(shù)據(jù)表明，采用公允價(jià)值模式的上市公司為25家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的3.24%。

2010年，年報(bào)顯示，采用公允價(jià)值模式的上市公司為27家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的3.28%。其中，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定的方法主要有：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格（15家公司），參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價(jià)格（9家公司），實(shí)地調(diào)查取得的價(jià)格（1家（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）公司）。值得關(guān)注的是，兩家上市公司（泛海建設(shè)和交通銀行）未披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值確定方法。

綜上分析，可總結(jié)概括：一是上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式數(shù)量較少，但呈增長趨勢(shì)。二是上市公司確定公允價(jià)值計(jì)量方法主要為：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格法、參考同類同。

四、完善公允價(jià)值計(jì)量模式的建議

（1）加強(qiáng)我國公允價(jià)值理論建設(shè)。為能使公允價(jià)值計(jì)量模式更深入、更規(guī)范地實(shí)現(xiàn)國際趨同，應(yīng)鼓勵(lì)更大力度地建設(shè)、學(xué)習(xí)、公允價(jià)值理論，促進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量和確認(rèn)的廣泛應(yīng)用：

（2）積極創(chuàng)造公允價(jià)值評(píng)估環(huán)境。為能給企業(yè)提供更好的估價(jià)環(huán)境，提供更低成本、更公開化的市場公允價(jià)值信息，可以考慮：1）應(yīng)建立房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫，通過數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)共享創(chuàng)造積極條件。2）應(yīng)加大力完善我國各級(jí)市場，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)管。3）應(yīng)鼓勵(lì)發(fā)展并全面扶持資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)和資產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)，以保證公允價(jià)值計(jì)量確認(rèn)的真實(shí)性和可靠性

（3）完善企業(yè)公允價(jià)值信息披露。為能使企業(yè)投資者及相關(guān)者的利益得到更有利、更科學(xué)的保護(hù)，應(yīng)進(jìn)一步明確公允價(jià)值信息的披露程度，從準(zhǔn)則角度細(xì)化公允價(jià)值計(jì)量信息披露的方式和方法。

（4）努力提高會(huì)計(jì)人員專業(yè)素質(zhì)。為能給投入成本聘請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的企業(yè)提供更真實(shí)的信息、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，會(huì)計(jì)人員需具備扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)和良好的職業(yè)素質(zhì)，并具備高度敏感性、敏銳洞察力和較強(qiáng)的綜合能力。

第2篇：房地產(chǎn)的投資價(jià)值范文

一、公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)的潛在影響

（一）影響企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

新準(zhǔn)則出臺(tái)以前，在會(huì)計(jì)處理上，企業(yè)對(duì)自用的房地產(chǎn)和出租的房地產(chǎn)一向不加以嚴(yán)格的區(qū)分。所以，房地產(chǎn)在以前通常被當(dāng)作固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，而現(xiàn)今的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)必須單獨(dú)列報(bào)，企業(yè)名下的土地和房產(chǎn)中作投資用途的那部分，應(yīng)按最新的規(guī)定予以計(jì)量，在會(huì)計(jì)報(bào)表中設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”科目。故不論企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)量與否，都必須對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)立核算。原先計(jì)入固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)中的物業(yè)，將一并納入“投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目，這樣對(duì)資產(chǎn)的重新分類、確認(rèn)勢(shì)必會(huì)影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，特別是相對(duì)于那些投資性房地產(chǎn)持有量比較多的公司，影響結(jié)果是固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)、存貨的比重下降，投資性房地產(chǎn)比例升高。另一方面，之所以說公允價(jià)值計(jì)量會(huì)影響企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，原因在于成本模式的計(jì)量方法要計(jì)提折舊或攤銷，在核算上同固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)類似，計(jì)量方法的差異及新穎之處主要體現(xiàn)在公允價(jià)值模式上。所以，在企業(yè)的投資過程中，把對(duì)各種資產(chǎn)構(gòu)成比例的影響說成是“公允價(jià)值計(jì)量的潛在影響”實(shí)不為過。

（二）增加企業(yè)所有者權(quán)益

投資性房地產(chǎn)可以從成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式，作會(huì)計(jì)政策變更處理，同時(shí)根據(jù)變更時(shí)公允價(jià)和賬面價(jià)間的差額調(diào)整企業(yè)初期留存收益?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)泡沫較多，市場價(jià)格一般都高于歷史成本。因此，投資性房地產(chǎn)從成本計(jì)量變更為公允計(jì)量的當(dāng)年，年初的留存收益會(huì)被追溯調(diào)整，從而致使所有者權(quán)益增長顯著。以福建省三木集團(tuán)股份有限公司（簡稱“三木集團(tuán)”）為例，三木集團(tuán)的主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)（擁有壹級(jí)資質(zhì)）和進(jìn)出口貿(mào)易，經(jīng)營范圍包括土地開發(fā)，房地產(chǎn)綜合開發(fā)（壹級(jí)資質(zhì)），房地產(chǎn)中介，家用電器、建筑材料……該公司在2012年12月14日發(fā)出公告，自2012年01月01日起對(duì)公司所有的投資性房地產(chǎn)由以前的成本模式改為公允價(jià)值模式，作為會(huì)計(jì)政策變更，并在2010年度及2011年度的會(huì)計(jì)可比報(bào)表中采取追溯調(diào)整。

表1呈現(xiàn)的是三木集團(tuán)此次投資性房地產(chǎn)模式變更對(duì)所有者權(quán)益的影響，從表中可以看出，對(duì)未分配利潤的影響金額是885.12萬元，合計(jì)影響了所有者權(quán)益2068.42萬元，很好地驗(yàn)證了文章的觀點(diǎn)，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，公允價(jià)值計(jì)量會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加。

（三）增加企業(yè)利潤

企業(yè)如果對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量選用公允價(jià)值模式，就應(yīng)采用資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值進(jìn)行重估，當(dāng)然，公允價(jià)值和賬面價(jià)值會(huì)有差額，須計(jì)入當(dāng)期損益，因此會(huì)對(duì)企業(yè)的利潤產(chǎn)生影響。結(jié)合現(xiàn)今的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，無論是土地使用權(quán)，還是建筑物的市場價(jià)格，都是穩(wěn)中有漲，一般高于上一年的價(jià)格。因此，企業(yè)當(dāng)年的利潤無形中就增加了。另一方面，采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式，投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或攤銷，也不計(jì)提減值準(zhǔn)備，導(dǎo)致企業(yè)的費(fèi)用支出減少，從某個(gè)方面來說，這樣也會(huì)增加利潤。

還是以三木集團(tuán)為例，表2反映的是該集團(tuán)由于模式變更對(duì)當(dāng)年凈利潤的影響。從表中可以看出，這種模式變更對(duì)1～9月凈利潤的影響金額是290.75萬元，影響比例更是達(dá)到了84.14%，說明公允價(jià)值計(jì)量會(huì)增加企業(yè)的利潤。

二、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中存在的問題及原因

（一）客觀環(huán)境不完善

新準(zhǔn)則規(guī)定，對(duì)于投資性房地產(chǎn)采取公允價(jià)值計(jì)量的，應(yīng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地存在活躍的交易市場。（2）企業(yè)能從活躍的交易市場上取得同樣或者類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格以及與此相關(guān)的信息，以便能對(duì)投資性房地產(chǎn)的市場公允價(jià)值做出合理估計(jì)。

我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)間尚短，資本市場不夠完善，許多地方還不存在活躍的市場這樣一個(gè)條件，使企業(yè)能夠有效地取得公允價(jià)值。此外，在已經(jīng)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的上市公司中，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定主要有三種方法：一是依賴房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格。二是參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價(jià)格。三是通過實(shí)地調(diào)查取得價(jià)格。在我國目前的市場條件下，不管是采用哪種方法，都可能存在價(jià)格不公允、取得成本較高等問題。因此，公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用的客觀環(huán)境還未成熟，有待完善。

（二）不能和成本模式進(jìn)行轉(zhuǎn)換

準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量可以從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式，作為會(huì)計(jì)政策變更處理；如果已經(jīng)采用了公允價(jià)值模式計(jì)量的，則不允許再進(jìn)行轉(zhuǎn)換。從這段話里，可以清楚地看出我國政府目前對(duì)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的一種選擇偏好，企業(yè)如果采用的是成本模式，那么還留有選擇空間，需要時(shí)可以轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式；可是一旦采用了公允價(jià)值模式，就不能再進(jìn)行模式轉(zhuǎn)換了。在政府的這種隱性的政策指引下，企業(yè)權(quán)衡公允價(jià)值模式的成本效益，從自身利益出發(fā)，必然會(huì)優(yōu)先選擇成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。所以，不能轉(zhuǎn)換為成本模式，這也是公允價(jià)值計(jì)量模式存在的一個(gè)問題，導(dǎo)致其無法得到廣泛的應(yīng)用。

三、完善公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用的建議

（一）完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估環(huán)境

公允價(jià)值模式的應(yīng)用條件十分嚴(yán)苛，無法在我國得到廣泛應(yīng)用的主要原因就是市場條件的限制。因此，加快市場環(huán)境的建設(shè)，逐步形成一個(gè)統(tǒng)一、開放、自由競爭的交易市場，形成良好的市場價(jià)格體系，已經(jīng)刻不容緩。對(duì)于那些已經(jīng)存在活躍的房地產(chǎn)交易市場的一線城市，國家監(jiān)管部門或行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該密切關(guān)注價(jià)格的公允性，并且積極引導(dǎo)信息需求者使用該市場的交易價(jià)格；對(duì)于活躍市場還未形成的其他城市，應(yīng)該進(jìn)一步細(xì)化評(píng)估公允價(jià)值的指導(dǎo)方案，著力推進(jìn)市場上各種信息資源的透明化，方便企業(yè)財(cái)務(wù)人員或?qū)I(yè)評(píng)估人員做出對(duì)公允價(jià)值的合理估計(jì)。

（二）同一企業(yè)允許兩種計(jì)量模式同時(shí)使用

不管是我國最新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》還是《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》都做出了明確的說明，同一企業(yè)所有的投資性房地產(chǎn)只允許采用一種模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，任何時(shí)候都不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。袁媛（2009）[2]認(rèn)為，同一企業(yè)應(yīng)按照不同持有目的分別采用兩種不同的后續(xù)計(jì)量模式，而且這么做符合適用性、可靠性、相關(guān)性、配比原則。首先，投資性房地產(chǎn)的劃分本來就是以不同的持有意圖加以區(qū)分的，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地、已出租的建筑物三類，對(duì)于很多企業(yè)來說，同時(shí)擁有其中兩種或以上用途的資產(chǎn)是完全有可能的，有的持有目的需要反映初始成本和折舊、攤銷信息，有的只需要反映市場價(jià)值的變化，所以單一的計(jì)量模式難以反映不同需求的會(huì)計(jì)信息。其次，在實(shí)際工作中，不同資產(chǎn)的公允價(jià)值取得的難易程度不同，會(huì)出現(xiàn)同一企業(yè)同時(shí)擁有可用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)和不符合公允價(jià)值計(jì)量條件的投資性房地產(chǎn)的情況，而只能采用一種計(jì)量模式的規(guī)定，會(huì)造成此類企業(yè)對(duì)所有的投資性房地產(chǎn)可能都采用目前看來有利的計(jì)量模式――成本模式，這樣公允價(jià)值模式的運(yùn)用就裹足不前。

第3篇：房地產(chǎn)的投資價(jià)值范文

關(guān)鍵詞：工程投資；控制措施；限額設(shè)計(jì)；合同管理

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，各種房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)不斷健全，國家宏觀調(diào)控的力度不斷加大，同時(shí)消費(fèi)者也越來越理性的進(jìn)行投資消費(fèi)，房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入微利時(shí)代。工程成本作為生產(chǎn)建筑產(chǎn)品的必要投資，成為房地產(chǎn)開發(fā)單位控制成本贏取利潤的重中之重。過去單純依靠增加銷售收入或者壓縮資金周期而不重視工程建設(shè)成本的盈利方式，將逐漸被嚴(yán)酷的競爭淘汰出局。如何巧妙地進(jìn)行工程投資控制，是當(dāng)前一大重要課題，結(jié)合經(jīng)驗(yàn)以及參考若干成功案例，根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的4個(gè)階段劃分，本文總結(jié)出以下原則。

一、設(shè)計(jì)階段：限額設(shè)計(jì)

建筑產(chǎn)品的成本最關(guān)鍵的投入出現(xiàn)在設(shè)計(jì)階段。在工程設(shè)計(jì)階段正確處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系，是控制工程造價(jià)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在同樣能滿足功能要求的前期下，技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)，可以降低工程造5-10%，有的可達(dá)10-20%。做好技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，提高設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果，應(yīng)當(dāng)成為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的重要措施。推行限額設(shè)計(jì)的另外一個(gè)重點(diǎn)，是監(jiān)控可能變更的設(shè)計(jì)。建設(shè)單位作為項(xiàng)目計(jì)劃和施工圖的基礎(chǔ)策劃者，應(yīng)該在項(xiàng)目初期對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控。對(duì)于設(shè)計(jì)提供的圖紙，應(yīng)該仔細(xì)核對(duì)并且在施工過程中盡量避免因?yàn)榧追皆蛱岢龅淖兏１热缒抽_發(fā)小區(qū)的各種功能用房規(guī)劃，應(yīng)該在招投標(biāo)開始前就同設(shè)計(jì)進(jìn)行周詳?shù)赜?jì)劃和定案。如果施工開始后再進(jìn)行變更，那么不光會(huì)引起施工，設(shè)計(jì)的成本增加，還會(huì)牽涉到測繪等其他外界因素的干擾。

實(shí)行限額設(shè)計(jì)的主要階段，是施工圖設(shè)計(jì)階段。施工圖設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)單位的最終產(chǎn)品，是指導(dǎo)工程建設(shè)的重要文件，是施工企業(yè)實(shí)施施工的依據(jù)。設(shè)計(jì)單位發(fā)出的施工圖及其預(yù)算造價(jià)要嚴(yán)格控制在批準(zhǔn)的概算內(nèi)，并有所節(jié)約。需要明確的是，工程投資甲方，即建設(shè)單位或者房地產(chǎn)開發(fā)單位是推行限額設(shè)計(jì)的主要力量。但是不能一味盲目地推廣限額設(shè)計(jì)，目前存在有投資單位拼命壓低投資，比如在設(shè)計(jì)招標(biāo)中盲目壓低單位砼含鋼量，使得設(shè)計(jì)質(zhì)量無法保證。設(shè)計(jì)的產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問題，最終受到客戶索賠、品牌形象受損等負(fù)面影響的還是建設(shè)單位本身。

二、招投標(biāo)階段：合同管理

招投標(biāo)的過程實(shí)際上是一個(gè)承包方與發(fā)包方的相互博弈的行為。業(yè)主通過招投標(biāo)確定合同價(jià)以后，與施工單位按照國家相關(guān)法律法規(guī)簽訂施工合同。該階段存在兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

第一，工程預(yù)付款的支付和進(jìn)度款的支付，采取工程預(yù)付款的付款方式往往會(huì)給施工單位帶來挪用建設(shè)資金的契機(jī)，因此，采用形象進(jìn)度付款的方式或者按照工程預(yù)算根據(jù)竣工計(jì)價(jià)付款的方式更為合理。而形象進(jìn)度，需要有成本控制人員根據(jù)工期的安排到現(xiàn)場一一核實(shí)并確認(rèn)方可支付工程款。

第二，建設(shè)單位和承包單位雖然各自計(jì)算成本，但并不是永遠(yuǎn)對(duì)立。適當(dāng)?shù)臈l件下，合理協(xié)商與協(xié)作，注重加強(qiáng)總成本的控制。比如各種建設(shè)材料的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)問題上，以2008年為例，上半年鋼材等原材料的價(jià)格大幅飆升，給2008年以前簽訂合同的施工單位帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。部分施工單位因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)而影響到工程進(jìn)度。建設(shè)單位針對(duì)這種現(xiàn)象的對(duì)策，應(yīng)該是適當(dāng)予以考慮，以控制總成本為目標(biāo)，合理支付工程款。雖然短期內(nèi)單純的建設(shè)成本增加，但是工期的縮短以及工程質(zhì)量的保證帶來的收益，在總投資方面還是相當(dāng)可觀。

三、施工階段：變更控制

作為建設(shè)單位造價(jià)控制人員，首先需要根據(jù)工程變更的原因嚴(yán)格區(qū)分各類工程變更并區(qū)別對(duì)待。在實(shí)施工程變更前必須弄清工程變更的根源，是否為非變更不可，是否有其他替代方案等。對(duì)于必須變更的，一定要堅(jiān)持變更；而對(duì)于有必要變更的一定要在充分論證的基礎(chǔ)上，實(shí)行集體決策，征集專家意見。對(duì)于可變可不變的，考慮成本和工期的基礎(chǔ)上一般應(yīng)堅(jiān)持不變。在工程量清單計(jì)價(jià)下，切忌變更隨意性導(dǎo)致帶來工程損失。

為了強(qiáng)化工程各方和造價(jià)工程師在工程變更中的作用，建設(shè)單位應(yīng)該盡量配備高素質(zhì)的人員。包括成本控制專家和關(guān)系協(xié)調(diào)專家。

第一，成本控制專家負(fù)責(zé)造價(jià)的技術(shù)監(jiān)控，首先應(yīng)從設(shè)計(jì)、編標(biāo)開始按系統(tǒng)的要求建立數(shù)據(jù)庫檔案，設(shè)計(jì)中應(yīng)按系統(tǒng)的要求計(jì)算工程量并記錄工程量。其次作為工程變更的重要控制人員，建設(shè)監(jiān)理和造價(jià)工程師應(yīng)嚴(yán)格核查工程變更，保證總投資限額不被突破。在施工中，經(jīng)常會(huì)碰到由于設(shè)計(jì)工作不細(xì)致，或發(fā)生不可預(yù)見的事故及其他原因，進(jìn)行工程變更的問題。因此，在很大程度上，對(duì)工程變更的控制成了施工階段投資控制的關(guān)鍵。造價(jià)工程師應(yīng)從使用功能、經(jīng)濟(jì)、美觀的角度協(xié)助業(yè)主確定是否需要進(jìn)行工程變更。在保證變更目的的情況下，盡量用價(jià)格低的材料代替價(jià)格高的材料。造價(jià)工程師必須依據(jù)工程變更內(nèi)容認(rèn)真核查工程量清單和估算工程變更價(jià)格，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析比較，檢查每個(gè)子項(xiàng)單價(jià)、數(shù)量和金額的變化情況，按照承包合同中工程變更價(jià)格的條款確定變更價(jià)格，計(jì)算該項(xiàng)工程變更對(duì)總投資額的影響。

第二，關(guān)系協(xié)調(diào)人員則是在變更過程中與設(shè)計(jì)，施工，監(jiān)理各方協(xié)調(diào)的關(guān)鍵人員。由于簽證原因，可能引起建設(shè)單位和施工單位的各種矛盾，此時(shí)關(guān)系協(xié)調(diào)尤為重要。關(guān)系協(xié)調(diào)人員首先應(yīng)該明確工程3大目標(biāo)控制中的重點(diǎn)。當(dāng)工期進(jìn)度為主要矛盾時(shí)，盡量在工程變更中以靈活疏導(dǎo)為主，適當(dāng)放松部分監(jiān)控。盡管有可能短時(shí)期部分簽證帶來成本增加，但是從長遠(yuǎn)看，工期的節(jié)省帶來的收益可能填補(bǔ)損失。而當(dāng)主要矛盾轉(zhuǎn)為成本，則需要更加嚴(yán)格的加強(qiáng)各種變更的控制。

四、竣工階段：加強(qiáng)決算審計(jì)的管理

目前許多建設(shè)單位存在竣工與施工單位發(fā)生糾紛的問題。解決這個(gè)問題的關(guān)鍵在于兩點(diǎn)，由建設(shè)單位在項(xiàng)目財(cái)務(wù)投入方面，應(yīng)該有兩套技術(shù)經(jīng)濟(jì)團(tuán)隊(duì)。

第一，團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)解決合同中出現(xiàn)的問題。即加強(qiáng)合同管理，在項(xiàng)目合同簽訂之前，由該團(tuán)隊(duì)全權(quán)模擬將來可能出現(xiàn)的各種糾紛并提出對(duì)策，完善合同。

第4篇：房地產(chǎn)的投資價(jià)值范文

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值計(jì)量模式；會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

一、投資性房地產(chǎn)的特點(diǎn)及其對(duì)計(jì)量屬性的要求

1.投資性房地產(chǎn)的概念及其特點(diǎn)

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。

投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租的土地使用權(quán)，這實(shí)質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。房地產(chǎn)租金就是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)取得的使用費(fèi)收入，是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標(biāo)所從事的經(jīng)營性活動(dòng)以及與之相關(guān)的其他活動(dòng)形成的經(jīng)濟(jì)利益總流入。

2.投資性房地產(chǎn)對(duì)計(jì)量屬性的要求

（1）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照其取得時(shí)的成本進(jìn)行計(jì)量。分外購與自行建造兩種情況。外購的投資性房地產(chǎn)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量。企業(yè)自行建造的投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

（2）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有成本模式和公允價(jià)值兩種模式。通常采用成本模式，滿足特定條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。但是同一企業(yè)之能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)滿足兩個(gè)條件：一是，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。二是，能夠持續(xù)地從房地產(chǎn)交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)交易價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。

（3）投資性房地產(chǎn)的處置

當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中獲得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。

二、投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量的現(xiàn)狀

我國從新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則頒發(fā)以來，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量模式已經(jīng)進(jìn)入第6年，但從我國近幾年來上市公司報(bào)表來看，投資性房地產(chǎn)對(duì)公允價(jià)值的運(yùn)用率仍較小。在年報(bào)中采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的公司并不多，絕大多數(shù)公司仍采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量。可見，上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。

通過對(duì)上市公司年報(bào)的分析，可以發(fā)現(xiàn)，上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法各不相同，沒有統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，一般的評(píng)估方法主要包括：采用評(píng)估報(bào)告、參考第三方調(diào)查報(bào)告、董事會(huì)參考同類條件的房地產(chǎn)市場價(jià)格。由于沒有統(tǒng)一的公允價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，在某種程度上使得公允價(jià)值不能很好的反應(yīng)投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，因?yàn)楣蕛r(jià)值的變動(dòng)可能在賬面上產(chǎn)生大量的利潤，從而使企業(yè)達(dá)到粉飾企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的目的。

三、投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值的優(yōu)勢(shì)及存在的問題

1.投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值的優(yōu)勢(shì)

（1）公允價(jià)值能更好的反應(yīng)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值

從公允價(jià)值定義可以看出，公允價(jià)值可以很好的反應(yīng)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。在國際上投資性房地產(chǎn)通常是采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，只有在公允價(jià)值無法取得時(shí)，才采用成本模式。采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，會(huì)使投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值和增值狀況更好地體現(xiàn)在報(bào)表中，也就是能更好的體現(xiàn)其市場價(jià)值和盈利能力。

（2）及時(shí)反應(yīng)管理層受托責(zé)任的履行情況

運(yùn)用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量的另一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是能夠及時(shí)反映管理層受托責(zé)任的履行情況，同時(shí)使得外部投資者和利益相關(guān)者能夠客觀了解企業(yè)的經(jīng)營管理績效和資源利用效率。

2.投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值存在的問題

（1）市場環(huán)境不夠成熟

我國目前的市場環(huán)境還不成熟，房地產(chǎn)市場投機(jī)現(xiàn)象存在，房地產(chǎn)供求關(guān)系扭曲，存在房地產(chǎn)泡沫和風(fēng)險(xiǎn)，沒有完善的政策引導(dǎo)，沒有專業(yè)的評(píng)估隊(duì)伍和統(tǒng)一的交易平臺(tái)，這些因素對(duì)獲取準(zhǔn)確的公允價(jià)值提出了巨大的挑戰(zhàn)。

（2）會(huì)計(jì)人員素質(zhì)參差不齊

投資性房地產(chǎn)引入公允價(jià)值計(jì)量模式，在公允價(jià)值計(jì)量模式中涉及大量的職業(yè)判斷，需要會(huì)計(jì)人員根據(jù)豐富的會(huì)計(jì)知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)做出合理的判斷，但是我國目前會(huì)計(jì)人員素質(zhì)參差不齊，對(duì)在運(yùn)用中做出合理的判斷尚有困難。會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)問題一定程度上阻礙了企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。

（3）估價(jià)成本過高

公允價(jià)值計(jì)量是一種動(dòng)態(tài)的計(jì)量屬性，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量就意味著企業(yè)在每一會(huì)計(jì)期間都要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，不僅需要專業(yè)評(píng)估人員對(duì)其進(jìn)行重新估價(jià)，而且還需要會(huì)計(jì)人員對(duì)投資性房地產(chǎn)做出賬面調(diào)整，這大大增加了企業(yè)的評(píng)估成本、會(huì)計(jì)管理成本和監(jiān)管成本。

（4）信息披露不規(guī)范

由于在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的會(huì)計(jì)披露沒有進(jìn)行相應(yīng)規(guī)范，目前各企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的信息披露存在較大差距。報(bào)表閱讀者無法從企業(yè)的披露中獲得準(zhǔn)確的信息，無法判斷該上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方法的恰當(dāng)性進(jìn)行判斷。

四、對(duì)投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式的對(duì)策建議

1.提高公允價(jià)值計(jì)量的可靠性和可操作性

合理確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，是應(yīng)用公允價(jià)值的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。在存在活躍市場的條件下，可以參照同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，在不存在活躍市場的條件下，需要通過估值技術(shù)獲得公允價(jià)值。因此，提高公允價(jià)值的可操作性和可靠性需要通過完善市場監(jiān)督體系，增強(qiáng)公允價(jià)值評(píng)估數(shù)據(jù)來源的可靠性，構(gòu)建公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用框架。

2.提高會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)

加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的培訓(xùn)，更新會(huì)計(jì)人員知識(shí)結(jié)構(gòu)體系。提高會(huì)計(jì)從業(yè)人員的素質(zhì)，培養(yǎng)會(huì)計(jì)從業(yè)人員的職業(yè)判斷能力和信息處理與分析能力。確保會(huì)計(jì)人員能夠在紛繁復(fù)雜的信息中迅速識(shí)別出有意義的信息，確保公允價(jià)值的公允性、現(xiàn)實(shí)性。

3.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人員的培訓(xùn)

在房地產(chǎn)市場不夠活躍的條件下，不存在類似房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，需要依靠估值技術(shù)對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，因此房地產(chǎn)評(píng)估人員的素質(zhì)對(duì)規(guī)范投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的運(yùn)用具有很大的影響。加強(qiáng)對(duì)評(píng)估人員的培養(yǎng)，提高評(píng)估人員的職業(yè)道德教育與評(píng)估技能教育，將對(duì)投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值起到很好的促進(jìn)作用。

4.采取措施防止利潤操控

（1）加強(qiáng)證券監(jiān)管、注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)及會(huì)計(jì)的管理

證券監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)公司財(cái)務(wù)報(bào)表披露的信息應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)審查，發(fā)現(xiàn)報(bào)表披露不實(shí)，對(duì)報(bào)表提供者給予嚴(yán)厲處罰。同時(shí)加強(qiáng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)的獨(dú)立性，確保以公允價(jià)值為計(jì)量基礎(chǔ)的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的準(zhǔn)確性。對(duì)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行職業(yè)道德教育，在工作中保持相對(duì)的獨(dú)立性，確保會(huì)計(jì)工作的準(zhǔn)確性。

（2）增加利潤及盈余操控的成本

增加利潤及盈余操控成本，對(duì)發(fā)現(xiàn)的利潤與盈余操控進(jìn)行嚴(yán)厲的懲罰，使利潤及盈余操控企業(yè)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，這樣能夠在一定程度上遏制企業(yè)對(duì)利潤及盈余的操控。

（3）對(duì)披露方法進(jìn)行具體規(guī)定

對(duì)企業(yè)披露的有關(guān)投資性房地產(chǎn)的信息披露進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，估計(jì)基礎(chǔ)，估計(jì)關(guān)鍵因素，估計(jì)的影響因素等，在披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，同時(shí)披露公允價(jià)值確定的相關(guān)信息及所有的重要影響信息，使報(bào)表閱讀者明確知悉公允價(jià)值的確定過程，對(duì)公允價(jià)值有一個(gè)明確的判斷，而不是僅僅被數(shù)據(jù)左右。

參考文獻(xiàn)：

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[2]郝菊玲.公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用[J].財(cái)經(jīng)研究，2008（10）.

[3]賈永海，吳艷萍.投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則研究[J].財(cái)會(huì)月刊（綜合），2008（4）.

第5篇：房地產(chǎn)的投資價(jià)值范文

一、引言

我國借鑒IFRS 13相?P處理規(guī)定，于2014年1月出臺(tái)了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)――公允價(jià)值計(jì)量》（以下簡稱新公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則），新公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值做了新的定義，使公允價(jià)值的運(yùn)用變得更為實(shí)際和規(guī)范，也為投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量提供了更具體的標(biāo)準(zhǔn)。

公允價(jià)值計(jì)量，有利于保證會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性和可靠性，真實(shí)地反映企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、償債能力和財(cái)務(wù)實(shí)力，使會(huì)計(jì)信息使用者做出正確的決策；有利于增加公司的凈資產(chǎn)和利潤，美化企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，提高外部融資能力，緩解企業(yè)融資壓力；有利于經(jīng)濟(jì)全球化背景下公允價(jià)值計(jì)量與國際接軌，幫助全球投資者更準(zhǔn)確地理解本國企業(yè)提供的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定的現(xiàn)狀

新公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則規(guī)定，相關(guān)資產(chǎn)和負(fù)債不存在同類或類似可比交易市場，可采用估值技術(shù)確定公允價(jià)值，主要包括成本法、市場法、收益法。采用估值技術(shù)計(jì)量公允價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇與市場參與者在相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債的交易中所考慮的資產(chǎn)或負(fù)債特征相一致的輸入值，分為第一層次輸入值、第二層次輸入值、第三層次輸入值。

根據(jù)2016年上海證券交易所的披露信息，2015年在上交所上市并以公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的公司有31家，其中沒有一家公司采用第一層次輸入值確定公允價(jià)值，有8家公司對(duì)其擁有的多處投資性房地產(chǎn)采用了不同的估值技術(shù)和不同層次的輸入值，有7家公司沒有具體披露公允價(jià)值確認(rèn)方法。31家上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定情況見表1。

從表1可看出：（1）我國上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定呈現(xiàn)多樣化的特點(diǎn)，沒有統(tǒng)一的估值技術(shù)。（2）我國上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的輸入值層次依據(jù)模糊，其中第二、三層次輸入值在披露中缺少具體計(jì)算模型和過程。（3）相對(duì)成本法和收益法，有較多的公司（54.28%）選擇收益法，且主要采用房地產(chǎn)評(píng)估中的租金收益法。

三、租金收益法的原理及評(píng)價(jià)

收益法是通過估算被評(píng)估資產(chǎn)對(duì)象在未來期間的預(yù)期收益，選擇使用一定的折現(xiàn)率，將未來收益折成評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，用各期未來收益現(xiàn)值累加之和作為評(píng)估對(duì)象重估價(jià)值的一種方法。如果預(yù)期收益主要是租金收入，則可稱為租金收益法。將租金收益法應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)，根據(jù)租金收入和處置凈收益計(jì)算出其公允價(jià)值。在該方法下，投資性房地產(chǎn)價(jià)值主要受房地產(chǎn)租金價(jià)格、折現(xiàn)率、收益期、年度總費(fèi)用等因素的影響。例如在其他因素不變的條件下，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值與房地產(chǎn)租金價(jià)格正相關(guān)，房地產(chǎn)租金價(jià)格越高，其公允價(jià)值越大。

收益法能夠較真實(shí)、準(zhǔn)確反映資產(chǎn)價(jià)格且其估值結(jié)果更易被交易雙方接受，而傳統(tǒng)的成本法著眼于過去，估值結(jié)果與真實(shí)價(jià)值偏差較大，市場法受限于“活躍市場”的模糊定義，主觀性較大。租金收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的理論與市場基礎(chǔ)都比較全面，在投資性房地產(chǎn)多為出租用途的情況下，租金收益法應(yīng)該是較為恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值方法之一。但其缺少具體的計(jì)算過程，本文就其展開研究，并構(gòu)建估價(jià)模型。

四、收益法下投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值估價(jià)模型

據(jù)統(tǒng)計(jì)，大多數(shù)上市公司投資性房地產(chǎn)多為出租的房屋和建筑物，所以本文暫不考慮出租的土地使用權(quán)。

（一）假設(shè)

1.投資性房地產(chǎn)市場相對(duì)穩(wěn)定。

2.在一個(gè)出租期內(nèi)，出租期限（t）可確定，以開始出租時(shí)為期限起點(diǎn)，并能合理預(yù)測未來處置情況。

3.被評(píng)估的投資性房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并用貨幣計(jì)量。預(yù)期收益主要包括租期收入及處置凈收入。

4.折現(xiàn)率為必要報(bào)酬率（i），在出租期間保持不變。

5.第一年租金價(jià)格（A）參考類似的同一用途、同一區(qū)域（同市優(yōu)先、同省優(yōu)先）的現(xiàn)有房地產(chǎn)租金價(jià)格確認(rèn)。在出租期限內(nèi)，年租金價(jià)格以固定增長率（g）增長，空置損失、稅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等年度總費(fèi)用，均已在每一年的租金中得到調(diào)整。

（二） 估價(jià)模型

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值=■[A（1+g）t/（1+i）t+ C（1+g）t/（1+i）t]

上述模型中，A為估值當(dāng)年的期初租金收入，g為通貨膨脹率，t為出租期限，C為最初投資成本，i為必要報(bào)酬率。

（三）參數(shù)確認(rèn)

在正常的經(jīng)濟(jì)市場變化中，年租金變化主要受通貨膨脹影響，所以年租金固定增長率g為估值當(dāng)年的通貨膨脹率。折現(xiàn)率i可為出租期的同期限國債利率。在出租期結(jié)束后，以最初投資成本經(jīng)通貨膨脹調(diào)整后的價(jià)值出售或轉(zhuǎn)換用途獲得報(bào)酬。由于租金收入的確認(rèn)較為復(fù)雜，故下文對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)說明。

在非活躍的市場中，公司無法取得開始出租時(shí)的租金收入A，應(yīng)參考相似公司（其投資性房地產(chǎn)具有同一用途并處于同一區(qū)域）的現(xiàn)有房地產(chǎn)租金價(jià)格。

在確定相似公司時(shí)，采用因素評(píng)分法能量化因素影響程度，以相對(duì)客觀的標(biāo)準(zhǔn)使評(píng)價(jià)結(jié)果易于理解、接受，增強(qiáng)評(píng)估對(duì)象的可比性。故本文運(yùn)用因素評(píng)分法，對(duì)租金價(jià)格的主要影響因素（地理位置和環(huán)境、結(jié)構(gòu)、交通、物業(yè)管理、基礎(chǔ)設(shè)施）賦予分值，總分100分。

公司的投資性房地產(chǎn)主要為商鋪和寫字樓，具體評(píng)分內(nèi)容如下：

1.地理位置和環(huán)境。商鋪和寫字樓商業(yè)性較強(qiáng)，地理位置和環(huán)境對(duì)租金收入的影響較大，所以賦予最高分值，30分。

2.結(jié)構(gòu)。商鋪和寫字樓的結(jié)構(gòu)對(duì)租金的影響程度不同。商鋪的樓層比寫字樓的樓層對(duì)租金收入有更大的影響，而不同用途的建筑物新舊程度對(duì)租金收入的影響相同。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)如下：

（1）商鋪樓層。商鋪樓層總得分為垂直系數(shù)分?jǐn)?shù)與平面系數(shù)分?jǐn)?shù)之和，其中：垂直系數(shù)得分根據(jù)商鋪所屬樓層確定，商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格隨樓層增加而遞減。具體計(jì)算公式為：[（總樓層數(shù)+1）-所屬樓層數(shù)]/總樓層數(shù)×15。地下商城參照地上樓層進(jìn)行確定（負(fù)一層與第二層相同，以此類推）。平面系數(shù)得分根據(jù)距離出入口的距離、人的視線可及范圍、轉(zhuǎn)角包口、面積大小等綜合因素將平面分為5個(gè)區(qū)域。

（2）寫字樓樓層。根據(jù)寫字樓租賃市場情況得知，寫字樓的中?g樓層的租金最高，高層次之，底層最低。由此分為三個(gè)級(jí)別，底區(qū)樓層（處在總樓層1/3及以下）、中區(qū)樓層（處在總樓層1/3以上2/3以下）、高區(qū)樓層。

3.交通。商鋪和寫字樓的交通便利程度對(duì)租金的影響程度不同。在影響寫字樓租金的所有因素中，交通的便捷程度影響最大，賦予最高分值，30分。而交通對(duì)商鋪的影響相較于地理位置和環(huán)境、結(jié)構(gòu)次之，賦予20分。

4.物業(yè)管理、配套設(shè)施。物業(yè)管理、配套設(shè)施對(duì)租金的影響較小，各賦予10分。

具體評(píng)分內(nèi)容見表2。

根據(jù)表2的因素評(píng)分，當(dāng)公司與相似公司的評(píng)分結(jié)果相差在5分內(nèi)時(shí)，以相似公司的租金收入作為本公司的估值當(dāng)期的期初租金收入A。

第6篇：房地產(chǎn)的投資價(jià)值范文

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；公允價(jià)值計(jì)量

一、投資性房地產(chǎn)的定義及特點(diǎn)

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第二條規(guī)定了投資性房地產(chǎn)的概念，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，從而把投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)分離出來，進(jìn)行單獨(dú)核算，主要是因?yàn)樗胁煌诠潭ㄙY產(chǎn)無形資產(chǎn)的一些特點(diǎn)：

1.投資性房地產(chǎn)不是用于銷售。在我國一些地區(qū)，房地產(chǎn)交易市場日漸完善，房地產(chǎn)已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)牧魍ㄐ?。但根?jù)準(zhǔn)則的定義，用于銷售以獲取差價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)界定為存貨，不是投資性房地產(chǎn)。

2.投資性房地產(chǎn)實(shí)際使用壽命較長，應(yīng)當(dāng)對(duì)其后續(xù)支出與處置加以考慮。

3.由于受到法律規(guī)定的限制，我國企業(yè)持有土地的行為，只是獲得了土地使用權(quán)，而并非取得了所有權(quán)，因此企業(yè)持有的自用或用于銷售的土地應(yīng)界定為無形資產(chǎn)范疇；對(duì)于為了出租或資本增值而持有的土地使用權(quán)應(yīng)界定為投資性房地產(chǎn)。

4.企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的不是為了耗用，而是為了賺取長期的租金收益或獲得資本增值。

二、投資性房地產(chǎn)的核算模式

1.成本模式。所謂成本模式，就是按照資產(chǎn)的賬面價(jià)值、使用年限等因素，計(jì)提資產(chǎn)的折舊（折耗）費(fèi)用，期末還要進(jìn)行資產(chǎn)的減值測試，如果資產(chǎn)發(fā)生減值，需要計(jì)提減值準(zhǔn)備。投資性房地產(chǎn)按照成本模式進(jìn)行期末價(jià)值計(jì)量，需要區(qū)分建筑物和土地使用權(quán)兩類情況，采用此模式一方面是基于企業(yè)傳統(tǒng)的習(xí)慣性操作；另一方面，成本模式的初衷是：認(rèn)為企業(yè)對(duì)外公布的資產(chǎn)負(fù)債表的目的不在于以市場價(jià)格表示企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)狀，而在于通過資本投入與資產(chǎn)形成的對(duì)比來反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績，這種對(duì)比需以成本計(jì)量為基礎(chǔ)。

2.公允價(jià)值模式。如果“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量”。在公允價(jià)值模式下，企業(yè)不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。判斷能否取得公允價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)需要同時(shí)滿足：

（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；

（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。

三、投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量存在的問題

盡管目前采用公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)為數(shù)不多，在執(zhí)行的過程中也已暴露了不少缺陷，隨著以后采用公允價(jià)值模式的企業(yè)越來越多，這種缺陷和潛在的問題應(yīng)得到及時(shí)改善。

1.市場條件還不成熟。改革開放以來，我國逐漸從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變，雖然三十多年來也取得了可喜的成績，但發(fā)展的時(shí)間畢竟短暫。在轉(zhuǎn)型的過程中很多東西都有待改進(jìn)，一部分資產(chǎn)和負(fù)債缺乏完善的市場，所以其公允價(jià)值很難通過市場取得準(zhǔn)確信息，這時(shí)如果我們不顧國情而一味采用公允價(jià)值，勢(shì)必會(huì)造成公允價(jià)值在我國的濫用，這樣會(huì)計(jì)信息勢(shì)必會(huì)失真。所以，目前我國的市場還不足以為所有企業(yè)的公允價(jià)值計(jì)量提供可依賴的證據(jù)。

2.上市公司治理結(jié)構(gòu)有待完善。公司治理結(jié)構(gòu)是由董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和總經(jīng)理三部分組成的，在公司內(nèi)部形成一種相互制衡相互監(jiān)督的結(jié)構(gòu)，更好地為公司的經(jīng)營管理服務(wù)。但在我國多數(shù)國有企業(yè)的董事、經(jīng)理還是由控股股東委派而來，公司治理結(jié)構(gòu)的三權(quán)分立形同虛設(shè)，造成嚴(yán)重的信息不對(duì)稱。由于信息不對(duì)稱，內(nèi)部人總會(huì)比外部人掌握更為全面準(zhǔn)確的信息，公允價(jià)值作為一種可以選擇的會(huì)計(jì)政策，內(nèi)部人可以根據(jù)自己的需要作出選擇，比如說在債務(wù)重組中可以利用公允價(jià)值的價(jià)格來調(diào)節(jié)利潤，使一些公司起死回生，這就滿足了一些公司上市圈錢的目的。

3.實(shí)行公允價(jià)值成本較高。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定同時(shí)滿足：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，只有同時(shí)滿足這兩個(gè)條件才可以采用公允價(jià)值計(jì)量。企業(yè)就要請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估人員來證明自己達(dá)到了這些要求，評(píng)估人員的費(fèi)用不是小數(shù)，這無疑增加了企業(yè)的信息成本，給會(huì)計(jì)人員也造成很大的工作量。

4.公允價(jià)值評(píng)估體系不完善。我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式一旦確定不得隨意改變，對(duì)于市場經(jīng)濟(jì)還不完善的我國來說，很多企業(yè)不敢輕易使用公允價(jià)值計(jì)量。主要是我國的評(píng)估系統(tǒng)還達(dá)不到所要求的透明度，資產(chǎn)評(píng)估和會(huì)計(jì)，注冊(cè)會(huì)計(jì)師合作還不是很緊密，這就使我國不得不制定更為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臏?zhǔn)則制度，如果不這樣的話，一些利益相關(guān)者就會(huì)利用這一點(diǎn)進(jìn)行利潤操縱，給報(bào)表的使用者造成不可計(jì)量的損失。

四、完善公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用的建議

1.構(gòu)建活躍的房地產(chǎn)市場。目前我國的市場經(jīng)濟(jì)還處在轉(zhuǎn)型期，獲得公允價(jià)值的準(zhǔn)確信息具有一定難度，但是我們可以通過構(gòu)建活躍的房產(chǎn)市場來解決這個(gè)問題。我們可以利用發(fā)達(dá)的互聯(lián)網(wǎng)建立一個(gè)完善的房地產(chǎn)交易系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)包括房地產(chǎn)中介、稅收部門、金融機(jī)構(gòu)和公證部門，形成一個(gè)大型的網(wǎng)絡(luò)中心，網(wǎng)絡(luò)中心里增加每個(gè)企業(yè)的誠信檔案，定期公布企業(yè)的誠信度，讓交易變的更公正公平，這樣就可以使房地產(chǎn)市場慢慢活躍起來，方便企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。

2.完善上市公司治理結(jié)構(gòu)。只有建立更完善的公司治理結(jié)構(gòu)，才能給公允價(jià)值在我國的實(shí)行提供良好的土壤。企業(yè)可以從兩個(gè)方面進(jìn)行完善：第一，讓更多的利益相關(guān)者參與到公司的治理，主要包括小股東、債權(quán)人、職工、供應(yīng)商等團(tuán)體，他們的利益和企業(yè)的發(fā)展是密切相關(guān)的，讓利益相關(guān)者了解企業(yè)更多的信息，就可以弱化信息不對(duì)稱而產(chǎn)生的諸多問題；第二，建立外部監(jiān)管機(jī)構(gòu)，這樣的監(jiān)管機(jī)構(gòu)在外國都有建立，比如說在日本和德國這樣的監(jiān)督機(jī)構(gòu)主要是銀行，在美國主要是機(jī)構(gòu)投資者（比如說養(yǎng)老基金）。雖然我國也有機(jī)構(gòu)投資者，但種類少規(guī)模小，在參與公司治理方面形同虛設(shè)，所以現(xiàn)在我國最重要的任務(wù)就是讓機(jī)構(gòu)投資者真正參與到公司治理當(dāng)中，發(fā)揮監(jiān)督的作用。

3.加大公允價(jià)值監(jiān)管和披露力度。可以從三個(gè)方面著手：第一，加強(qiáng)對(duì)投資性房地產(chǎn)信息披露的強(qiáng)制性，監(jiān)管部門不能直接干涉公允價(jià)值的確定，但是可以強(qiáng)化公司的信息披露，比如，要求采用公允價(jià)值模式的公司除年報(bào)外，還要以單獨(dú)公告的方式披露投資性房地產(chǎn)的明細(xì)項(xiàng)目、詳細(xì)用途，還有具置和歷史成本等，讓報(bào)表使用者更詳細(xì)地了解相關(guān)信息；第二，明確投資性房地產(chǎn)的各項(xiàng)用途，在公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊和攤銷，有很大的盈余操縱空間，比如是否存在將未出售的商品房暫時(shí)出租確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)等等；第三，披露影響公允價(jià)值的相關(guān)因素，公允價(jià)值的影響因素主要有：公允價(jià)值的層級(jí)劃分、估值技術(shù)和資產(chǎn)或負(fù)債的相關(guān)信息來源，這些都需要相關(guān)人員的專業(yè)判斷，所以就需要對(duì)公允價(jià)值信息進(jìn)行適當(dāng)披露，比如說，披露活躍市場市價(jià)，同類資產(chǎn)的最近成交價(jià)、估值模型和估值技術(shù)的運(yùn)用詳情等。

4.降低公允價(jià)值的實(shí)行成本。企業(yè)要采用公允價(jià)值計(jì)量，每個(gè)會(huì)計(jì)期末都要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估，這樣評(píng)估的費(fèi)用就會(huì)很高，這完全是市場的供給所致。我國要加快培養(yǎng)評(píng)估師的速度，增加評(píng)估團(tuán)隊(duì)之間的競爭，這不但能增強(qiáng)評(píng)估的質(zhì)量，還可以給企業(yè)降低成本。

5.構(gòu)建完善的公允價(jià)值評(píng)估體系。公允價(jià)值評(píng)估的方法主要有市場法、收益法和成本法。在選擇評(píng)估方法時(shí)，最先考慮的是市場法，參考同樣或者是類似的資產(chǎn)在活躍市場上的交易價(jià)格。其次是收益法，對(duì)資產(chǎn)未來的現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)計(jì)算價(jià)值。當(dāng)市場法和收益法都不適用時(shí)，成本法是最后的選擇。評(píng)估方法的選擇也要考慮諸多因素，如信息提供的充分性和可靠性等。在國外已經(jīng)形成完善的公允價(jià)值評(píng)估體系，并且有強(qiáng)大的技術(shù)作為支持，而在我國這方面的規(guī)范并不明確，尤其是在公允價(jià)值計(jì)量的專業(yè)性、獨(dú)立性等方面。這就需要更多的外部評(píng)估專家的服務(wù)，其中公允價(jià)值定義、評(píng)估方法與資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)的銜接也顯的尤為重要。

綜上所述，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的指引下，大部分公司的投資性房地產(chǎn)都使用了成本法計(jì)量，雖然公允價(jià)值計(jì)量對(duì)公司利潤的貢獻(xiàn)是可喜的，但是由于種種障礙讓很多企業(yè)都望而卻步，即使有些企業(yè)選擇了公允價(jià)值計(jì)量，也是綜合考慮了各種影響之后做出的選擇，無論選擇什么樣的計(jì)量模式，最本質(zhì)的目標(biāo)應(yīng)該是讓企業(yè)的會(huì)計(jì)信息更加真實(shí)和明晰，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的情況選擇適合自己的計(jì)量模式，而不應(yīng)該是因?yàn)槿藶榈囊?guī)定而限制了這種自由的選擇。

參考文獻(xiàn)

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第7篇：房地產(chǎn)的投資價(jià)值范文

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值計(jì)量 投資性房地產(chǎn) 問題 對(duì)策

014年1月26日，財(cái)政部《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)――公允價(jià)值計(jì)量》，該準(zhǔn)則重新界定了公允價(jià)值的定義，規(guī)范了統(tǒng)一的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)信息披露原則，基于謹(jǐn)慎性原則對(duì)其計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定了限制，確定了有效估值技術(shù)方法并以可觀察值取代不可觀察值進(jìn)行計(jì)量。該準(zhǔn)則提高了公允價(jià)值計(jì)量屬性在我國應(yīng)用的可操作性，也將對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響。在準(zhǔn)則國際趨同的背景下，雖然目前投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量模式本身具有一定的優(yōu)勢(shì)，但由于我國經(jīng)濟(jì)情況和市場環(huán)境較為復(fù)雜，其運(yùn)用仍面臨諸多困難。

一、公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)狀

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，在對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，可以選擇成本模式或公允價(jià)值模式。然而，以上市公司為例，通過對(duì)2007年至2013年數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)（見下頁表1），可以發(fā)現(xiàn)持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的相對(duì)較少。

從表1可以看出，隨著擁有投資性房地產(chǎn)公司數(shù)量的增加，采用公允價(jià)值計(jì)量公司數(shù)量也不斷增加，但總體占比依舊低于5%。其中，許多擁有投資性房地產(chǎn)且滿足活躍的房地產(chǎn)交易市場公允價(jià)值可以可靠取得條件的公司，卻未采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量。此外，從上市公司報(bào)表附注也可以發(fā)現(xiàn)，其投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法包括房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格、參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價(jià)格和實(shí)地調(diào)查取得的價(jià)格三種，而采用第一種方法的公司較多。

二、公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)面臨的問題

（一）估值技術(shù)不完善。估值技術(shù)的有效運(yùn)用是公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)確性的根本保證，估值結(jié)果的準(zhǔn)確性則是保證公允價(jià)值廣泛運(yùn)用的前提?！豆蕛r(jià)值計(jì)量》準(zhǔn)則規(guī)定，估值技術(shù)的運(yùn)用在于確定估計(jì)市場參與者在計(jì)量日當(dāng)前市場情況下有序交易中出售資產(chǎn)或轉(zhuǎn)移負(fù)債的價(jià)格，并對(duì)市場法、收益法和成本法三種方法進(jìn)行了介紹。

就市場法而言，要求對(duì)活躍市場當(dāng)前的狀況、地理位置或其他限制條件進(jìn)行分析調(diào)整，但由于我國地域遼闊且地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同，導(dǎo)致價(jià)格差異較大，并且活躍市場并非是普遍存在，而相關(guān)信息均是相對(duì)而言，故很難對(duì)房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行估值，因此該方法難以適用于我國復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境和相對(duì)不完善的資本市場。就收益法而言，當(dāng)企業(yè)現(xiàn)有房地產(chǎn)資料不適合作為企業(yè)現(xiàn)金流量取得的依據(jù)時(shí)，該方法無法適用。就成本法而言，對(duì)于投資性房地產(chǎn)的功能性貶值以及經(jīng)濟(jì)性貶值很難具體測量，因此也無法估計(jì)折舊貶值。而現(xiàn)行的重置成本法以歷史成本為依據(jù)，也無法應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場未來價(jià)格走向不明的狀況。

（二）信息獲取成本高。采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，需要考慮信息獲取成本的問題。目前我國房地產(chǎn)市場不夠完善，為保證評(píng)估價(jià)格的公允性，企業(yè)一般會(huì)選擇聘請(qǐng)外部的專業(yè)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，而這種按勞務(wù)計(jì)費(fèi)的評(píng)估方式，將會(huì)增加企業(yè)獲取信息的成本。雖然按照工作量大小分層級(jí)收費(fèi)的方式較為合理，但聘請(qǐng)專業(yè)人員勢(shì)必會(huì)增加一筆為數(shù)不少的費(fèi)用，從而加重企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

（三）會(huì)計(jì)人員工作量增加。在成本模式和公允價(jià)值模式兩種計(jì)量模式下，企業(yè)上交所得稅的金額相同，但運(yùn)用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，會(huì)導(dǎo)致所得稅費(fèi)用及遞延所得稅負(fù)債增加，故需要對(duì)會(huì)計(jì)和稅法差異進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，這無疑增加了會(huì)計(jì)人員的工作量。而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，雖然可以利用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量不計(jì)提攤銷或折舊的方式，減少當(dāng)期費(fèi)用從而操縱賬面利潤，但無法運(yùn)用折舊及攤銷達(dá)到抵稅的作用，從而間接加大了稅收成本。

（四）企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增加。企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)時(shí)，不再對(duì)其計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，且期末公允價(jià)值與賬面價(jià)值差額計(jì)入變動(dòng)損益。然而這部分未實(shí)現(xiàn)收益必然會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)營成果并導(dǎo)致利潤波動(dòng)。在房地產(chǎn)市場頻繁變動(dòng)的背景下，無疑會(huì)使企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增加，而經(jīng)營的不穩(wěn)定性也會(huì)影響其利益相關(guān)者的判斷，從而對(duì)企業(yè)的市場形象產(chǎn)生進(jìn)一步影響。同時(shí)，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的增加也會(huì)對(duì)企業(yè)規(guī)劃布局產(chǎn)生不利影響，對(duì)未來生產(chǎn)和經(jīng)營產(chǎn)生不穩(wěn)定推動(dòng)力。

（五）市場監(jiān)管不足。由于現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場交易活躍度有限，企業(yè)在公允價(jià)值確定過程中過多考慮主觀因素影響，存在上市公司利用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式操縱利潤從而實(shí)現(xiàn)盈利的現(xiàn)象。盡管《公允價(jià)值計(jì)量》準(zhǔn)則在信息披露方面進(jìn)行了明確規(guī)定，但我國法律在會(huì)計(jì)舞弊以及舞弊責(zé)任明確、處罰機(jī)制等方面仍有待完善。例如證監(jiān)會(huì)、國家財(cái)政部門和審計(jì)部門的監(jiān)管力度有限，房地產(chǎn)企業(yè)利用法規(guī)漏洞，導(dǎo)致市場信息有失公允，嚴(yán)重制約了公允價(jià)值計(jì)量模式在我國的有效實(shí)施;法規(guī)所賦予的自主性很容易導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)生虧損時(shí)，利用變更計(jì)量模式實(shí)現(xiàn)賬面盈利，從而達(dá)到操縱利潤的目的。

（六）政策指引有待完善。引入公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，為企業(yè)提供了自主選擇的權(quán)利，但出于對(duì)公允價(jià)值難以準(zhǔn)確取得且一旦變更難以轉(zhuǎn)回的考慮，我國對(duì)待是否采用公允價(jià)值模式的問題仍較為保守。如何規(guī)避消極影響，在政策指引上積極引導(dǎo)企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式是目前尚待解決的問題，這將對(duì)其采取何種態(tài)度對(duì)待公允價(jià)值計(jì)量產(chǎn)生極大的影響。政策指引的難點(diǎn)在于如何在不違反會(huì)計(jì)穩(wěn)健性的同時(shí)，在準(zhǔn)則中允許部分符合條件的資產(chǎn)在采用公允價(jià)值模式計(jì)量后予以轉(zhuǎn)回。

三、完善公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的對(duì)策

（一）完善估值技術(shù)，建立網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫。房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的量化和估值方法的準(zhǔn)確把握，是運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式的前提。政策制定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)參考地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，借鑒資產(chǎn)評(píng)估中企業(yè)價(jià)值評(píng)估的方法，在現(xiàn)有指標(biāo)的基礎(chǔ)上修改、制定不同的修正系數(shù)，以提高估值方法的準(zhǔn)確性。此外，借鑒國外資本市場機(jī)制，由政府組織建立網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫，廣泛收集相關(guān)數(shù)據(jù)，通過互聯(lián)網(wǎng)分享實(shí)時(shí)資料，從而規(guī)范市場信息的標(biāo)尺。這種做法不但可以促進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用，還能降低估值的運(yùn)作成本。需要注意的是，我國目前的房地產(chǎn)市場還不夠完善，政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)充分利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，建立網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)實(shí)時(shí)監(jiān)控交易市場的動(dòng)態(tài)，同時(shí)定期要求房地產(chǎn)企業(yè)更新交易數(shù)據(jù)，定期公示交易信息，緊密結(jié)合估值技術(shù)，提高公允價(jià)值評(píng)估的公允性和可靠性。

（二）降低信息獲取成本。一方面，完善市場評(píng)估體系可以降低評(píng)估過程中不必要的資源損耗，提高工作效率，使行業(yè)發(fā)展推動(dòng)定價(jià)機(jī)制趨于公平、合理。在國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，分別鼓勵(lì)和強(qiáng)制要求選擇獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行認(rèn)定，結(jié)合我國的實(shí)際情況，隨著《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》（中評(píng)協(xié)[2009]211號(hào)）等文件的，國內(nèi)評(píng)估人員專業(yè)水平不斷提高且評(píng)估體系逐漸形成，市場競爭機(jī)制促進(jìn)評(píng)估價(jià)格趨于合理規(guī)范，從而能夠降低企業(yè)獲取信息的成本。另一方面，還應(yīng)不斷提升評(píng)估人員的素質(zhì)。截至2014年評(píng)估行業(yè)已經(jīng)擁有約3 000家企業(yè)，從業(yè)人員近10萬余人，其規(guī)模逐步與市場發(fā)展相適應(yīng)。財(cái)政部取消注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師資格認(rèn)證的舉措，將促使市場發(fā)揮選擇有實(shí)力中介機(jī)構(gòu)的職能，其淘汰機(jī)制將進(jìn)一步促進(jìn)評(píng)估人員的素質(zhì)提高。同時(shí)，企業(yè)還需加強(qiáng)內(nèi)部管理規(guī)范，提高內(nèi)部人員的職業(yè)能力，避免評(píng)估工作的隨意性和主觀性，從根本上提高工作效率，降低獲取信息的成本。

（三）減少會(huì)計(jì)人員工作量。我國企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量將導(dǎo)致額外的稅收成本產(chǎn)生，針對(duì)這一問題，應(yīng)首先減少企業(yè)納稅的調(diào)整工作。在稅法中以投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)，同時(shí)詳細(xì)規(guī)定公允價(jià)值模式下的納稅處理，并提供可供參考的納稅處理案例方便其比較分析，從而使得投資性房地產(chǎn)和稅法協(xié)調(diào)發(fā)展，同時(shí)增強(qiáng)其運(yùn)用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的積極性。此外，針對(duì)稅法中按房地產(chǎn)當(dāng)前余值征收房產(chǎn)稅的問題，可以規(guī)定以投資性房地產(chǎn)的重估價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)，同時(shí)頒布相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，保證其不會(huì)因避稅而采用成本法計(jì)量，推廣投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的發(fā)展。

（四）完善信息披露制度。根據(jù)公允價(jià)值計(jì)量模式下投資性房地產(chǎn)的處理方式，如果投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益在利潤中所占金額較大，很有可能存在企業(yè)利用其實(shí)現(xiàn)扭虧為盈的現(xiàn)象。為避免信息使用者受到誤導(dǎo)，完善其信息披露勢(shì)在必行。根據(jù)《公允價(jià)值計(jì)量》準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露估值技術(shù)及輸入值，并依據(jù)市場情況盡可能詳細(xì)地披露重要內(nèi)容。同時(shí)為增加披露信息的可靠性和真實(shí)性，對(duì)采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)尋找第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其所披露的信息進(jìn)行二次審核，或由政府組織建立具有相關(guān)資質(zhì)的評(píng)估部門專門負(fù)責(zé)審核披露信息。

針對(duì)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告信息披露的問題，可規(guī)定在報(bào)表附注“公允價(jià)值變動(dòng)收益”項(xiàng)目中增加明細(xì)項(xiàng)目，提高信息披露的充分性和準(zhǔn)確性。為避免上市公司通過公允價(jià)值模式計(jì)量操縱利潤，或通過將其轉(zhuǎn)換為自用以規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化或處置相關(guān)信息的披露格式予以統(tǒng)一規(guī)范，在年度報(bào)告數(shù)據(jù)披露中增加“投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換或處置對(duì)企業(yè)的影響”項(xiàng)目，具體如表2所示。

（五）加強(qiáng)市場監(jiān)管。為防止企業(yè)通過公允價(jià)值計(jì)量模式操縱利潤，準(zhǔn)則規(guī)定不允許將其轉(zhuǎn)回成本模式，而實(shí)際上較多企業(yè)運(yùn)用準(zhǔn)則漏洞，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用，從而以成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量?？梢姡嗽跍?zhǔn)則中進(jìn)行規(guī)定之外，還應(yīng)在公允價(jià)值變動(dòng)損益對(duì)利潤影響巨大時(shí)，加強(qiáng)監(jiān)管力度，依據(jù)成熟的法規(guī)約束企業(yè)的規(guī)范運(yùn)營，同時(shí)規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)工作，建立違規(guī)責(zé)任追究機(jī)制和明確的處罰措施。

在監(jiān)管問題中，社會(huì)也應(yīng)擔(dān)負(fù)起一定的監(jiān)管責(zé)任，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)告單獨(dú)對(duì)投資性房地產(chǎn)發(fā)表獨(dú)立審計(jì)意見。此外，企業(yè)內(nèi)部的獨(dú)立審計(jì)部門也應(yīng)當(dāng)恪守職業(yè)道德，保證企業(yè)合規(guī)、合法經(jīng)營。政府、社會(huì)以及企業(yè)共同構(gòu)筑起三位一體的監(jiān)管環(huán)境，有助于良好市場氛圍的形成，不但能夠降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，也有助于提升公允價(jià)值模式計(jì)量的有效性。

（六）優(yōu)化政策指引。優(yōu)化政策指引應(yīng)從兩方面考慮，其一是完善公允價(jià)值相關(guān)應(yīng)用指南，其二是適當(dāng)放寬公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)回的限制?！豆蕛r(jià)值計(jì)量》準(zhǔn)則雖然進(jìn)一步明確了公允價(jià)值的概念和估值方法，但針對(duì)如何在我國復(fù)雜的房地產(chǎn)交易市場背景下，結(jié)合公允價(jià)值模式要求，制定相應(yīng)的估值技術(shù)和模型等問題，仍需出臺(tái)系列應(yīng)用指南。

出于謹(jǐn)慎性原則的考慮，我國在公允價(jià)值計(jì)量模式轉(zhuǎn)回方面予以限制，而適當(dāng)放寬這一界限可以促進(jìn)公允價(jià)值的廣泛運(yùn)用，也有助于提高企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量的積極性。當(dāng)企業(yè)本身已無法取得公允的價(jià)格，但依舊被迫采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，將會(huì)大大降低企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)性，因此在一定條件下允許其轉(zhuǎn)回是優(yōu)化政策的關(guān)鍵一步。此外，在會(huì)計(jì)處理上引入混合處理模式，在以增值為目的的情況下，將當(dāng)期公允價(jià)值變動(dòng)損益計(jì)入所有者權(quán)益，處置時(shí)轉(zhuǎn)入當(dāng)期利潤;而租賃模式下則按成本模式計(jì)量，有效結(jié)合兩種方式的優(yōu)點(diǎn)。X

參考文獻(xiàn)：

第8篇：房地產(chǎn)的投資價(jià)值范文

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值　投資性房地產(chǎn)

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中最大的亮點(diǎn)當(dāng)屬公允價(jià)值概念的引入了。理論界人士普遍預(yù)計(jì)由于投資性房地產(chǎn)在具體的計(jì)量方法上引入了公允價(jià)值模式，擁有大量土地使用權(quán)或房產(chǎn)又希望通過收取租金以獲得長期收益的經(jīng)營房地產(chǎn)、園區(qū)的上市公司，一旦在將來轉(zhuǎn)讓現(xiàn)持有的房產(chǎn)必將獲得可觀利潤。并且在房地產(chǎn)市場繼續(xù)向上的大環(huán)境下，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值將提升，而上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表即將體現(xiàn)這一利潤。隨之而來的必然是房地產(chǎn)股票的新一輪上漲。

一、投資性房地產(chǎn)中兩種計(jì)量模式的對(duì)比

(一)投資性房地產(chǎn)的范圍

房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。其中，土地是指土地使用權(quán)；房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》中所謂的投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

(二)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式

1．投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)滿足三個(gè)條件：(1)符合投資性房地產(chǎn)的定義；(2)與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；(3)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。投資性房地產(chǎn)應(yīng)按成本進(jìn)行初始計(jì)量。外購的房地產(chǎn)包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；自行建造的房地產(chǎn)由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成；以其他方式取得的性房地產(chǎn)按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。

2．投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的基準(zhǔn)模式，并適當(dāng)引入了公允價(jià)值模式。

(1)成本模式。成本是指資產(chǎn)購置或建造時(shí)，為取得該資產(chǎn)而支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的金額、其他對(duì)價(jià)的公允價(jià)值或者在適當(dāng)時(shí)候按照特定要求進(jìn)行初始確認(rèn)時(shí)歸屬于該資產(chǎn)的金額。采用成本模式，要求投資性房地產(chǎn)在初始計(jì)量后采用折余成本予以計(jì)量。

(2)公允價(jià)值模式。由于我國房地產(chǎn)市場還不夠成熟，交易信息的公開程度還不是太高，準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值的選用等有關(guān)問題做出了較為嚴(yán)格的控制，認(rèn)為如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，應(yīng)當(dāng)采用公允價(jià)值模式，否則應(yīng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。一旦采用了公允價(jià)值計(jì)量，便不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，且以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)，調(diào)整原賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)人當(dāng)期損益。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

(三)投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在成本模式下，應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)人當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)人所有者權(quán)益。

從上面可知，與成本模式相比，無論是在期末計(jì)量日還是資產(chǎn)置換日，公允價(jià)值模式下很可能會(huì)產(chǎn)生差額，即公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額，該差額將計(jì)入當(dāng)期損益或所有者權(quán)益，從而會(huì)對(duì)當(dāng)期損益和所有者權(quán)益產(chǎn)生一定的影響。

二、上市公司冷淡公允價(jià)值的原因

雖然理論界都預(yù)言房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)普遍采用公允價(jià)值計(jì)量模式，然而就目前已公布的房地產(chǎn)上市公司的年報(bào)情況來看，之前被廣泛看好的公允價(jià)值模式似乎受到冷遇，而且很多房地產(chǎn)企業(yè)也表示不會(huì)將投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量。截至2008年4月27日，在已披露年報(bào)的1303家上市公司中，僅9家上市公司選擇公允價(jià)值計(jì)量模式，并對(duì)股東權(quán)益進(jìn)行了追溯調(diào)整，分別是武漢控股、沱牌曲酒、中國銀行、S深發(fā)展A、方大A、勝利股份、白云山A、武漢塑料與津?yàn)I發(fā)展。涉及金額最大的是中國銀行，高達(dá)33.18億元，調(diào)整金額最小的則是武漢塑料，僅140.11萬元。而陸家嘴、中國國貿(mào)等被市場寄予厚望的公司卻不在此列?，F(xiàn)實(shí)與預(yù)計(jì)差別竟如此之大，上市公司又為何會(huì)如此冷淡公允價(jià)值呢?筆者認(rèn)為，其主要原因有以下四個(gè)：

(一)公允價(jià)值計(jì)量模式下對(duì)利潤波動(dòng)影響較大

企業(yè)采用公允價(jià)值核算后，不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，期末公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額直接計(jì)入當(dāng)期損益。這樣在我國投資性房地產(chǎn)市場的加速發(fā)展中，投資性房地產(chǎn)升值潛力較大，每年的重估增值額將持續(xù)為正值，即利潤將會(huì)得到持續(xù)地額外提升。但在我國房地產(chǎn)市場波動(dòng)較大的情況下，并不能排除部分投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)貶值的可能，從而引起利潤的較大波動(dòng)，導(dǎo)致企業(yè)先盈后虧，加大企業(yè)的經(jīng)營和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(二)稅收問題可能導(dǎo)致在公允價(jià)值模式下降低了公司價(jià)值

如果公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，將不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，這會(huì)增加公司的所得稅，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流下降，從而降低公司價(jià)值。所以若沒有稅收配套政策出臺(tái)，預(yù)計(jì)多數(shù)上市公司將選擇原有的成本模式。

(三)運(yùn)用公允價(jià)值增大了公司經(jīng)營和管理的不穩(wěn)定性

采用公允價(jià)值模式后，擁有較多投資性房地產(chǎn)公司的業(yè)績，將更多地受該市場價(jià)格變化的影響，這增加了公司業(yè)績的不穩(wěn)定性，而這也是大多房地產(chǎn)商不愿讓投資者看到的，另一方面也有可能掩蓋了管理層的經(jīng)營不利或優(yōu)秀管理能力。

(四)公允價(jià)值的計(jì)量成為房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行新準(zhǔn)則的攔路虎

確定公允價(jià)值是實(shí)施新準(zhǔn)則的前提，而規(guī)范公允價(jià)值評(píng)估體系則是確定公允價(jià)值的前提。首先應(yīng)建立一套嚴(yán)格的資產(chǎn)評(píng)估制度，新準(zhǔn)則中并沒有提到應(yīng)該如何評(píng)估投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。更別說新準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的適用條件非常嚴(yán)格。有一些市場行為根本就沒有一個(gè)參照交易體系，符合新準(zhǔn)則要求的交易體系很難在短時(shí)間內(nèi)形成；況且由于地段、樓層、質(zhì)量、朝向各異，要找到每一處房產(chǎn)如準(zhǔn)則所說的活躍市場就更不容易了，為求公允價(jià)值而花費(fèi)昂貴的成本恐怕是大多房地產(chǎn)企業(yè)不愿看到的。

三、我國現(xiàn)行環(huán)境下應(yīng)用公允價(jià)值應(yīng)關(guān)注的問題

(一)公允價(jià)值計(jì)量的選擇問題

公允價(jià)值依然是新準(zhǔn)則實(shí)施過程中的一個(gè)難點(diǎn)，也是一個(gè)無法回避的問題。具體到房地產(chǎn)又有其獨(dú)特性，不同地理位置、結(jié)構(gòu)、用途的房地產(chǎn)其價(jià)值差別很大。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則雖然借鑒國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的有關(guān)做法，列舉了確定公允價(jià)值的三種方法，但從這三種方法中可以看出，采用公允價(jià)值計(jì)量需要有規(guī)范的房地產(chǎn)交易市場和客觀公正的評(píng)估機(jī)構(gòu)，涉及多個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)，評(píng)估難度較大。

另外，從我國現(xiàn)狀看，評(píng)估人員與會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)不容樂觀，專業(yè)的評(píng)估師隊(duì)伍不夠強(qiáng)大，應(yīng)該說目前國內(nèi)的大多數(shù)從業(yè)人員對(duì)公允價(jià)值運(yùn)用尚難以適應(yīng)。

(二)必須關(guān)注土地使用權(quán)的用途問題

未確定用途的土地使用權(quán)是新準(zhǔn)則在實(shí)施過程中的又一難點(diǎn)所在。新準(zhǔn)則對(duì)地產(chǎn)的確認(rèn)比較嚴(yán)格，只有兩種情況，“已出租的”和“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的”，在分析房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)表時(shí)，發(fā)現(xiàn)大部分上市公司的報(bào)表附注中對(duì)于土地使用權(quán)的用途并未給出明確的說明，從準(zhǔn)則實(shí)施的角度看，如果不對(duì)這些內(nèi)容加以規(guī)范和控制的話，很可能成為此類上市公司操縱利潤的手段。

(三)盈余管理問題

公允價(jià)值的變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益，放變了通常的收益觀。即不再采用單邊調(diào)整減少資產(chǎn)價(jià)值的成本。企業(yè)可能會(huì)利用會(huì)計(jì)計(jì)量屬性的選擇權(quán)來“創(chuàng)造”賬面利潤。公允價(jià)值不僅僅是個(gè)計(jì)量工具，它更能影響到多方利益主體，它很多時(shí)候是估計(jì)的結(jié)果，在現(xiàn)階段的實(shí)務(wù)操作中容易被利用為利潤操縱的工具。如何保證公允價(jià)值確定的合理性，避免成為企業(yè)隨意操縱業(yè)績的工具，量個(gè)十分現(xiàn)實(shí)的問題。鑒于會(huì)計(jì)造假的違規(guī)機(jī)會(huì)成本遠(yuǎn)低于其預(yù)期收益，證券市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以借鑒美國高昂的懲罰性賠償制度對(duì)會(huì)計(jì)造假進(jìn)行嚴(yán)懲。

四、公允價(jià)值運(yùn)用于房地產(chǎn)行業(yè)的前景

(一)公允價(jià)值計(jì)量將與歷史成本計(jì)量共存

公允價(jià)值的存在與發(fā)展是必然的，它將在今后發(fā)揮著舉足輕重的作用，我們沒有理由回避、忽視公允價(jià)值，當(dāng)然也不能認(rèn)為歷史成本將退出歷史舞臺(tái)，所以摒棄任何一方都是錯(cuò)誤的?？梢灶A(yù)見到，二者將在未來很長的一段時(shí)間內(nèi)并存。而我國采取的策略應(yīng)該會(huì)是選擇性地使用公允價(jià)值，然后逐步擴(kuò)大使用范圍。

第9篇：房地產(chǎn)的投資價(jià)值范文

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 放棄 公允價(jià)值計(jì)量

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的最大亮點(diǎn)是引入了公允價(jià)值的會(huì)計(jì)計(jì)量模式。其中，房地產(chǎn)的相關(guān)會(huì)計(jì)計(jì)量引起了業(yè)內(nèi)專業(yè)人士的最多關(guān)注。業(yè)界人士預(yù)測，投資性房地產(chǎn)概念和公允價(jià)值計(jì)量模式的引入，將會(huì)對(duì)已持有投資性房地產(chǎn)上市公司的相關(guān)會(huì)計(jì)政策及經(jīng)濟(jì)后果帶來巨大的影響，歷史成本會(huì)計(jì)計(jì)量模式的運(yùn)用會(huì)受到前所未有的挑戰(zhàn)，投資性房地產(chǎn)市場也將會(huì)掀起不小的波瀾。

一、我國投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入公允價(jià)值的必要性

（一）有利于投資性房地產(chǎn)企業(yè)依靠會(huì)計(jì)信息相關(guān)性進(jìn)行決策

與歷史成本計(jì)量屬性相比較，公允價(jià)值具有顯而易見的優(yōu)勢(shì)。比如能夠全面、及時(shí)地體現(xiàn)當(dāng)前和未來市場的變化情況，更真實(shí)地反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況；對(duì)企業(yè)決策具有更優(yōu)越的有效性，向相關(guān)信息使用者提供即時(shí)的、更關(guān)鍵的信息。

謝詩芬教授（2010）曾在《公允價(jià)值：國際會(huì)計(jì)前沿問題研究》中指出，公允價(jià)值符合包括經(jīng)濟(jì)收益概念、全面收益觀念、現(xiàn)金流量制和市場價(jià)格會(huì)計(jì)假設(shè)、現(xiàn)代會(huì)計(jì)目標(biāo)、相關(guān)性和可靠性特征、會(huì)計(jì)要素的本質(zhì)特征、未來會(huì)計(jì)確認(rèn)的基礎(chǔ)、現(xiàn)值和價(jià)值理念、計(jì)量觀和凈盈余理論以及財(cái)務(wù)報(bào)表的本原邏輯在內(nèi)的十大理論基礎(chǔ)。因此，企業(yè)的會(huì)計(jì)政策選擇是應(yīng)該堅(jiān)持采用公允價(jià)值的。國際會(huì)計(jì)界的前沿領(lǐng)域中，公允價(jià)值的研究早不在于是否應(yīng)該得到采用，而是應(yīng)該如何在投資性房地產(chǎn)市場把公允價(jià)值的作用發(fā)揮到最大最好。

（二）有利于投資性房地產(chǎn)市場會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際趨同

公允價(jià)值計(jì)量模式的引入，反映出了我國正在努力嘗試與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行趨同的積極態(tài)度，以進(jìn)一步滿足會(huì)計(jì)計(jì)量與國際接軌的需要。在發(fā)達(dá)國家市場中，公允價(jià)值計(jì)量模式已被普遍采用。如果我國企業(yè)依舊只是采用歷史成本模式計(jì)量，這對(duì)我國會(huì)計(jì)業(yè)以及市場的發(fā)展是很不利的。實(shí)際上，市場經(jīng)濟(jì)在本質(zhì)上來說就是“公允經(jīng)濟(jì)”，發(fā)現(xiàn)并遵守市場價(jià)格機(jī)制是對(duì)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則的最好遵守。對(duì)市場公允價(jià)格機(jī)制的偏離，必然會(huì)給整個(gè)資本市場帶來不利的一面。IAS 40之所以保留了成本模式源于以下原因，“一方面是給編制者和使用者時(shí)間以獲得使用公允價(jià)值模式的經(jīng)驗(yàn)；另一方面也是給目前資本市場尚不發(fā)達(dá)的地區(qū)留以適應(yīng)的時(shí)間，待其房地產(chǎn)市場和評(píng)估行業(yè)發(fā)展成熟后再與國際接軌”。

（三）有利于投資性房地產(chǎn)企業(yè)滿足國際投資者的需求

國際發(fā)達(dá)國家的資本市場所采用的大部分都是公允價(jià)值的計(jì)量方法，當(dāng)國際投資者比較本國和我國企業(yè)的業(yè)績狀況時(shí)，缺少了市場經(jīng)濟(jì)資本的力量，我國企業(yè)將很難與國際上的其他企業(yè)進(jìn)行競爭；而采取公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)金融資產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，我國企業(yè)在國際資本市場的籌資成本將會(huì)大大降低，競爭力將會(huì)得到很大的提升，相應(yīng)的企業(yè)抵抗危機(jī)的能力勢(shì)必也會(huì)大大增強(qiáng)。

二、投資性房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量實(shí)際情況

2007年以來，上市公司房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇情況如表1所示。事實(shí)表明，大部分上市公司依舊沿用歷史成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，會(huì)計(jì)專業(yè)人員所預(yù)料的資本市場中的巨大波瀾更是無從談起。甚至可以說，投資性房地產(chǎn)市場中的企業(yè)對(duì)新會(huì)計(jì)計(jì)量模式的反映是冷淡的。是什么原因?qū)е吕碚擃A(yù)期和實(shí)際情況的巨大分歧？

三、上市公司放棄對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量的原因分析

（一）企業(yè)外部環(huán)境影響

1.會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量的條件要求。根據(jù)我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，應(yīng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)、合理的估計(jì)。這兩個(gè)條件必須同時(shí)具備，缺一不可。

從表面上來看，企業(yè)若想轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量并不困難。按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，可以按照市場上目前的公開報(bào)價(jià)來取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值；無法取得的，可以參照市場上最近交易情況，如日期、所在區(qū)域等因素來獲取?？稍趯?shí)際操作上，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則提出的條件要求對(duì)我國目前的企業(yè)來說是非常嚴(yán)格的。

一方面，我國的資本市場目前還很不完善，如果市場中沒有可靠的公允價(jià)值，企業(yè)就需要對(duì)相關(guān)交易的房地產(chǎn)的具體信息做出詳細(xì)的解釋，比如相似環(huán)境、用途、新舊程度等。企業(yè)自身需要承擔(dān)一個(gè)完善的市場應(yīng)有的整合并提供交易信息的職能，這顯然是不可能完成的任務(wù)。與傳統(tǒng)的成本模式相比較，公允價(jià)值計(jì)量模式獲取信息的渠道就不再那么直接、方便、成本低廉。這也就限制了其在我國的推廣應(yīng)用。

此外，我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還規(guī)定，一旦轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量后，將不再能夠轉(zhuǎn)換為歷史成本計(jì)量。在這一規(guī)定面前，企業(yè)不得不對(duì)會(huì)計(jì)政策的轉(zhuǎn)換與否進(jìn)行審慎周詳?shù)目紤]，分析結(jié)果或預(yù)期的失當(dāng)，都將會(huì)給企業(yè)帶來巨大的負(fù)面影響。

2.我國新興的資本市場還很不完善。發(fā)達(dá)國家的投資性房地產(chǎn)市場中的制度和準(zhǔn)則十分健全完善，所有生產(chǎn)要素的交易來往十分活躍，所以每一種要素的公允價(jià)值自然非常利于取得。在我國，投資性房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展的初級(jí)階段，市場運(yùn)作機(jī)制還有很大的局限性。甚至市場中會(huì)存在著許多不成熟的表現(xiàn)，如產(chǎn)權(quán)和生產(chǎn)要素市場不很活躍、相關(guān)中介機(jī)構(gòu)公信度低、制度準(zhǔn)則缺失或不合理、從業(yè)會(huì)計(jì)人員素質(zhì)普遍較低等。市場的流動(dòng)性、市場化的定價(jià)機(jī)制以及信息的披露方面都還達(dá)不到成熟資本市場的要求。此時(shí)市場的定價(jià)職能也得不到充分的顯現(xiàn)，致使我國資本市場某些生產(chǎn)要素的公允價(jià)值均難以取得，于是這些生產(chǎn)要素最具公允性的市場報(bào)價(jià)就成為了空白，實(shí)務(wù)中運(yùn)用的難度也就顯而易見。

（二）企業(yè)內(nèi)部成本收益影響

1.對(duì)成本方面的影響。

（1）信息取得成本。公允價(jià)值的確定是否合理是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的關(guān)鍵。CAS 3規(guī)定了投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量采用公允價(jià)值模式應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足的兩個(gè)條件。但由于我國目前的房地產(chǎn)市場仍然不夠完善，還不能準(zhǔn)確、可靠地衡量房地產(chǎn)的公允價(jià)值；此外，我國資本市場規(guī)模及容量比較小，新興的房地產(chǎn)市場更是如此，導(dǎo)致市場價(jià)格等信息交易系統(tǒng)的不活躍，從而影響公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量領(lǐng)域的運(yùn)用。這時(shí)企業(yè)就需要采用其他方式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估來取得公允價(jià)值。

根據(jù)《財(cái)政部關(guān)于我國上市公司執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況的分析報(bào)告》提供的數(shù)據(jù)， 上市公司對(duì)其持有的投資性房地產(chǎn)主要采用房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格、第三方調(diào)查報(bào)告、與擬購買方初步商定的談判價(jià)下限、參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價(jià)格等方法來確定其公允價(jià)值。2010年我國上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的取得方法詳見表2。

為保證公允價(jià)值的公允性，企業(yè)需要聘請(qǐng)外部獨(dú)立的專業(yè)評(píng)估人員對(duì)所持有的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行重新評(píng)估。國家發(fā)改委、財(cái)政部關(guān)于《資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)管理辦法》的通知要求各地要根據(jù)《辦法》對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)進(jìn)行清理規(guī)范，對(duì)動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等有形資產(chǎn)價(jià)值量的評(píng)估，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理，不管房屋性質(zhì)如何，上下家收費(fèi)統(tǒng)一，采用差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)辦法，即按資產(chǎn)評(píng)估金額的大小劃分收費(fèi)檔次，按檔累進(jìn)計(jì)費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)評(píng)估工作的難易程度、工作量的大小或者對(duì)評(píng)估人員的技能水平、評(píng)估質(zhì)量和時(shí)間等要求按上浮20%進(jìn)行評(píng)估收費(fèi)。以山東省為例，其具體評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如表3所示。

從表3中不難看出，采取公允價(jià)值計(jì)量模式，每年投資性房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)將會(huì)成為企業(yè)額外的一筆不可忽視的數(shù)目，企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)政策轉(zhuǎn)換的積極性將會(huì)受到很大的影響。所以，信息成本取得的增加使得上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式的運(yùn)用會(huì)有所顧忌。

（2）稅收成本。如果采用成本法對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法上的處理是一致的。即便有所差異，在之后的調(diào)整中只要對(duì)折舊額進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，就能達(dá)到稅法和會(huì)計(jì)的一致口徑。一旦采用公允價(jià)值計(jì)量后，那么稅務(wù)和會(huì)計(jì)的處理之間存在差異就不是那么明確了，需要對(duì)會(huì)計(jì)利潤進(jìn)行調(diào)整。

目前稅法規(guī)定，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值所產(chǎn)生的利得，仍然要對(duì)其進(jìn)行折舊和攤銷處理。而公允價(jià)值和賬面價(jià)值之間的差額要計(jì)入當(dāng)期損益，并且不計(jì)提折舊或攤銷。

例如，某上市公司2009年，用2 000萬元購買一處樓房作為投資性房地產(chǎn)，2009年12月31日，該樓的公允價(jià)值為2 100萬元，除去投資性房地產(chǎn)相關(guān)計(jì)算的利潤總額為 2 400萬元，如果投資性房地產(chǎn)采用計(jì)提折舊的方法，在會(huì)計(jì)和稅務(wù)的處理上是一致的，每年計(jì)提60萬元。

采用成本法計(jì)算可以得到：

2009年應(yīng)納稅所得額=利潤總額=2 400-60=2 340（萬元）

應(yīng)交稅所得額=2 340×25%=585（萬元）

此時(shí)財(cái)務(wù)處理如下：

借：所得稅費(fèi)用 5 850 000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交所得稅 5 850 000

若采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)算，則有：

2009年企業(yè)利潤總額=2 400+100=2 500（萬元）

2009年企業(yè)應(yīng)納稅所得額=2 500-100-60=2 340（萬元）

應(yīng)交所得稅=2 340×25%=585（萬元）

遞延所得稅：該企業(yè)的大樓賬面價(jià)值為2 000萬元。而稅法的計(jì)稅基礎(chǔ)是1 840萬元。產(chǎn)生應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，所以遞延所得稅負(fù)債=（2 000-1 840）×25%=40（萬元）。所以此時(shí)所得稅費(fèi)用=當(dāng)期所得稅+遞延所得稅=585+40=625（萬元）。

賬務(wù)處理如下：

借：所得稅費(fèi)用 5 250 000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交所得稅 4 875 000

遞延所得稅負(fù)債 375 000

從上面的例子可以看出，雖然該上市公司在2009年上交所得稅的金額在兩種計(jì)量方法上是一致的，但是在采用公允價(jià)值計(jì)量模式的情況下，2009年該企業(yè)的所得稅費(fèi)用和遞延所得稅負(fù)債增加，同時(shí)也需要對(duì)企業(yè)所得稅額進(jìn)行相應(yīng)的增加或減少的調(diào)整，這就增加了納稅調(diào)整的工作量和復(fù)雜性，增加了企業(yè)會(huì)計(jì)人員的工作量。

另外，采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量后，雖然不計(jì)提折舊或攤銷可以減少企業(yè)的當(dāng)期費(fèi)用，起到期間提高賬面會(huì)計(jì)利潤的作用。但在成本計(jì)量時(shí)可以通過計(jì)提折舊或攤銷來達(dá)到抵稅效果的優(yōu)點(diǎn)也就消失了，從這個(gè)角度看仍然也會(huì)得到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)加重的結(jié)論。由上述分析看來，企業(yè)對(duì)后續(xù)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換的積極性也不會(huì)很強(qiáng)烈。

2.對(duì)收益方面的影響。

（1）對(duì)利潤波動(dòng)的影響。采用公允價(jià)值計(jì)量核算，企業(yè)不再對(duì)該投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，期末公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額可以直接計(jì)入當(dāng)期公允價(jià)值變動(dòng)損益。公允價(jià)值變動(dòng)損益其實(shí)是企業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)的損益，但直接計(jì)入當(dāng)期損益，必將會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，企業(yè)利潤波動(dòng)幅度會(huì)更大。一方面，頻繁劇烈的波動(dòng)會(huì)增大企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，充滿了不穩(wěn)定性；另一方面，巨幅波動(dòng)所引起的異常、非常規(guī)的變化將會(huì)使相關(guān)信息使用者產(chǎn)生疑惑，尤其是企業(yè)的利益相關(guān)者，如投資者、債權(quán)人等，從而間接影響到企業(yè)的市場形象。歐洲的研究機(jī)構(gòu)曾對(duì)有關(guān)后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)政策選擇行為進(jìn)行實(shí)證研究，其中一個(gè)結(jié)論表明，如果企業(yè)想要通過內(nèi)部政策來降低報(bào)告期利潤總額的不穩(wěn)定波動(dòng)性，就會(huì)傾向于選擇成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。因?yàn)槌杀灸Ｊ娇梢杂糜谄交找婧蜏p少價(jià)格波動(dòng)。顯而易見，在我國的市場中，企業(yè)同樣希望內(nèi)部利潤能夠平滑地、可預(yù)期地變動(dòng)。對(duì)于上市公司來說，公允價(jià)值變動(dòng)形成的利得或損失會(huì)更直接地反映在財(cái)務(wù)報(bào)表上，不可預(yù)期的波動(dòng)將可能打亂企業(yè)近期的銷售能力，進(jìn)而影響到企業(yè)的當(dāng)期或進(jìn)一步的發(fā)展規(guī)劃。很多企業(yè)是不愿意承擔(dān)這些由利潤波動(dòng)所帶來的額外的風(fēng)險(xiǎn)的，尤其是對(duì)近幾年來業(yè)績良好且發(fā)展穩(wěn)定的上市公司來說，更是如此。

（2）對(duì)主要財(cái)務(wù)比率的影響。每股收益、每股凈資產(chǎn)和凈資產(chǎn)收益率等財(cái)務(wù)比率，是外界用來判斷上市公司企業(yè)價(jià)值高低的主要依據(jù)之一。而它們的波動(dòng)又往往是與公允價(jià)值的使用緊密相關(guān)的。其中，凈資產(chǎn)收益率更是其中的重要指標(biāo)，經(jīng)常用于企業(yè)實(shí)施再融資和股權(quán)政策考量的計(jì)算中。上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量后，將會(huì)對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、所有者權(quán)益、利潤總額等方面均產(chǎn)生巨大影響。我國的資本市場正在逐步發(fā)展至成熟的過程中，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析的理念也正在從“利潤表觀”向“資產(chǎn)負(fù)債表觀”轉(zhuǎn)變。“資產(chǎn)負(fù)債表觀”理念的實(shí)質(zhì)是，相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)使用者在通過分析企業(yè)財(cái)務(wù)狀況考核業(yè)績時(shí)，其著重點(diǎn)放在看凈資產(chǎn)是否增加上，即企業(yè)凈財(cái)富的增減變動(dòng)情況。凈資產(chǎn)的增加才意味著盈利，而凈資產(chǎn)的減少就會(huì)意味著企業(yè)可能已經(jīng)發(fā)生虧損。所以企業(yè)若對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量，雖然在一方面能夠享受房地產(chǎn)升值帶來的凈資產(chǎn)的大幅度增長，然而在另一方面這也將會(huì)影響到企業(yè)其他的財(cái)務(wù)比率數(shù)據(jù)。 分析不難得出，采用公允價(jià)值模式會(huì)計(jì)政策的轉(zhuǎn)換對(duì)于轉(zhuǎn)換后的每股收益和每股凈資產(chǎn)都有所影響，對(duì)企業(yè)的影響也是正反兩方面的。如果該公司凈利潤的增長不能達(dá)到凈資產(chǎn)的增長幅度，凈資產(chǎn)收益率就會(huì)下降，這就對(duì)公司的真實(shí)的經(jīng)營業(yè)績提出了很高的要求。由此可見，公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)企業(yè)的許多財(cái)務(wù)指標(biāo)所引起的變化也是難以預(yù)計(jì)的，這把“雙刃劍”也將會(huì)給企業(yè)帶來新的壓力。所以，企業(yè)在考慮是否引入公允價(jià)值模式時(shí)，這方面的因素也是必須要進(jìn)行斟酌的。

四、結(jié)束語

我國投資性房地產(chǎn)的市場正處于剛剛起步狀態(tài)，市場準(zhǔn)則制度的建設(shè)還相對(duì)落后，尤其是對(duì)公允價(jià)值信息起監(jiān)控作用的規(guī)范準(zhǔn)則尚不完善，給企業(yè)留下了許多違規(guī)操作的真空地帶。若放寬限制，將可能會(huì)滋生大批企業(yè)利用公允價(jià)值操縱利潤的惡劣結(jié)果。事實(shí)上市場中就已經(jīng)發(fā)生過類似的事件，一些上市公司為完成在二級(jí)市場的增發(fā)股、配股等類似計(jì)劃，對(duì)企業(yè)利潤進(jìn)行惡意的操控。

對(duì)投資性房地產(chǎn)使用公允價(jià)值嚴(yán)格的限制條件是必不可缺的。不可否認(rèn)，在新興的市場搭配新興的準(zhǔn)則面前，公允價(jià)值的運(yùn)用應(yīng)該得到鼓勵(lì)，但是更應(yīng)該注意正確的引導(dǎo)，否則將與市場改革初衷背離。J

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