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美國由于金融工具高度發(fā)達(dá)，不動(dòng)產(chǎn)投資行為非常成熟，為了使投資人能夠較為準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)不動(dòng)產(chǎn)的獲利性，收益法在理論和評(píng)估實(shí)務(wù)兩方面都得到了深遠(yuǎn)的發(fā)展，在早期建立了直接資本化法（direct capitalization）和報(bào)酬資本化法（yield capitalization）的理論基礎(chǔ)，現(xiàn)代則由于計(jì)算機(jī)的使用，在收益法中發(fā)展了一些特定技術(shù)和程序（如在報(bào)酬資本化法中應(yīng)用貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析，收益模型和不動(dòng)產(chǎn)模型），對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)和投資分析產(chǎn)生了重大的影響。本文僅介紹一些美國不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估收益法中回報(bào)率（rates of return）的概念和分類，也許對(duì)我國房地產(chǎn)評(píng)估人員有一些啟發(fā)。
一、回報(bào)率的概念
The Appraisal of Real Estate （Appraisal Institute，11th edition） （《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》（美國估價(jià)學(xué)會(huì)）第11版）一書中對(duì)收益法做了非常詳細(xì)的論述。收益法的實(shí)質(zhì)是分析投資人將資本投資到房地產(chǎn)后，獲得收益與最初投資資本之間的關(guān)系。收益法一般可以分為兩種計(jì)算方法，一種是直接資本化法，另一種是報(bào)酬資本化法。在現(xiàn)代，由于計(jì)算機(jī)的普遍使用，報(bào)酬資本化法中更多地應(yīng)用折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析?；貓?bào)率（rates of return）是分析房地產(chǎn)期望收益狀況的比率，通常用年回報(bào)率來表達(dá)。在美國的不動(dòng)產(chǎn)收益評(píng)估中通?？梢詫⒒貓?bào)率分為收益率 （income rate，R）和報(bào)酬率（yield rate，Y）兩大類。收益率（R）是用于直接資本化法中的回報(bào)率，是估價(jià)標(biāo)的單一年度收益與總價(jià)值的比率。報(bào)酬率（Y）是用于報(bào)酬資本化法中的回報(bào)率，是將估價(jià)標(biāo)的在持有期內(nèi)各期預(yù)期收益，折現(xiàn)為各期收益現(xiàn)值的比率。
房地產(chǎn)投入人投資房地產(chǎn)，對(duì)投資資本的期望，一般來講有兩個(gè)，一個(gè)是將投人資本全部回收，這種投資期望被稱為資本返還（return of capital）；另一個(gè)是在投資資本的使用過程中，不斷獲得額外的收益，直到最終投資人將最初的投資資本收回（這里收回的投資資本總額不包括在投資期間獲得的收益），這種投資期望被稱為資本報(bào)酬（return on capital）。在一宗房地產(chǎn)投資過程中，投資人既關(guān)心資本返還，也關(guān)心資本報(bào)酬。相應(yīng)地，投資人也非常關(guān)心衡量資本期望收益狀況的各種比率，即回報(bào)率。不同形式的資本返還和資本報(bào)酬，以及資本返還和資本報(bào)酬的不同組合，可以用不同的回報(bào)率來表達(dá)這種變化，以使投資人清晰地計(jì)算和衡量出房地產(chǎn)投資的安全性，獲利性和可靠性。
投資資本可以通過每年收益，或者在投資結(jié)束時(shí)出售不動(dòng)產(chǎn)全部或部分收回投資。如果不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值在投資期初與投資結(jié)束不動(dòng)產(chǎn)被銷售時(shí)相等，說明投資者在銷售時(shí)將全部投資收回，年收益來源于資本報(bào)酬，這種情況下，收益率等于資本報(bào)酬率（rate of return on capital）。如果不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值預(yù)測(cè)隨時(shí)間有下跌的趨勢(shì)，投資者無法從期末銷售不動(dòng)產(chǎn)收回最初的投資，一部分年度收益將要用來償還投資資本，在這種情況下，資本報(bào)酬率在一定程度上低于特定的收益率，如直接資本化法中的綜合資本化率。資本報(bào)酬率與綜合資本化率之間的差額，就是資本返還率（rate of return of capital），這時(shí)資本返還率是正值。如果投資者期望在投資結(jié)束時(shí)銷售不動(dòng)產(chǎn)，獲得比最初投資更多的收益，則資本報(bào)酬率會(huì)高于特定的收益率，這時(shí)，資本返還率是負(fù)值，因?yàn)槟甓仁找鏇]有提供所有的期望資本報(bào)酬。資本報(bào)酬率可以用可得到的或期望的報(bào)酬率或利率表達(dá)。
假設(shè)投資人以100萬人民幣購買一宗不動(dòng)產(chǎn)，用于出租，每年取得穩(wěn)定收益10萬元，租期為 10年。
情況一。第11年投資人將不動(dòng)產(chǎn)以100萬元的價(jià)格出售，則收益率R（不含出售價(jià)值）： 10／100=10%資本報(bào)酬率：10／100=10%
收益率等于資本報(bào)酬率情況二。第11年投資人將不動(dòng)產(chǎn)以90萬元的價(jià)格出售，低于購買時(shí)的價(jià)格，投資者需要將每年收益中1萬元補(bǔ)貼到不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值中，才能收回最初的投資資本，則收益率R（不含出售價(jià)值）為：10／100=10%資本報(bào)酬率為：（10-1）／100=9%資本返還率為：10%-9%=1%情況三。第11年投資人將不動(dòng)產(chǎn)以110萬元的價(jià)格出售，高于購買的價(jià)格，將多出的10萬元按每年1萬元補(bǔ)貼到每年的收益中，則收益率R（不含出售價(jià)值）為：10／100=10%資本報(bào)酬率為：（10+1）／100=11%資本返還率為：10%-11%=-1%從上面這個(gè)簡(jiǎn)單的例子可以看出，估價(jià)師在估價(jià)中要考慮不動(dòng)產(chǎn)投資獲得收益的方式，復(fù)雜的資本返還和資本報(bào)酬形式影響了回報(bào)率的變化。在報(bào)酬資本化法中必須清楚地分清資本返還和資本報(bào)酬，計(jì)算現(xiàn)金流的折現(xiàn)率可算出資本報(bào)酬。在直接資本化法中，不能精確地區(qū)分資本返還和資本報(bào)酬，如應(yīng)用綜合資本化率計(jì)算時(shí)，實(shí)際上它隱含了資本返還和資本報(bào)酬兩種投資資本回收部分。這是因?yàn)?，?dāng)用資本化率估算不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)標(biāo)的價(jià)值時(shí)，估算的現(xiàn)值必須顯示出投資者除資本返還的價(jià)格外，還有應(yīng)該賺取的資本報(bào)酬的價(jià)格。根據(jù)房地產(chǎn)的不同產(chǎn)權(quán)組成或?qū)嶓w組成，也形成了不同的收益率或報(bào)酬率。例如，估價(jià)師可以通過分析分別由土地和建筑物或抵押貸款和自有資金形成的收益，計(jì)算出不同組成部分的收益率或報(bào)酬率，從而計(jì)算出整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的總收益率或報(bào)酬率。
二、影響回報(bào)率變動(dòng)的因囊
影響回報(bào)率變動(dòng)的因素很多，《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》（美國估價(jià)學(xué)會(huì)）一書中列舉了6個(gè)主要因素：風(fēng)險(xiǎn)程度，市場(chǎng)對(duì)未來通貨膨脹的態(tài)度，替資的預(yù)期回報(bào)率，過去可比較不動(dòng)產(chǎn)的回報(bào)率，抵押貸款資金的供給狀況和稅費(fèi)優(yōu)惠。由于估價(jià)師用收益法估算不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值時(shí)是使用未來預(yù)期的回報(bào)率，不是歷史回報(bào)率記錄，所以估價(jià)師的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和對(duì)購買力變化的認(rèn)知非常重要。在國內(nèi)，計(jì)算回報(bào)率時(shí)，往往將銀行利率 （認(rèn)定為安全利率）加一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為回報(bào)率，顯得過于簡(jiǎn)單，沒有考慮不同類型，不同地區(qū)，不同時(shí)期，不同抵押貸款模式的物業(yè)有不同的回報(bào)率。這樣就出現(xiàn)，不同類型的物業(yè)，如住宅和酒店，不同地區(qū)的物業(yè)，如廣州和北京，不同時(shí)期的物業(yè)，如 1999年和2002年，在用收益法評(píng)估時(shí)，在不同的估價(jià)報(bào)告中使用相同的回報(bào)率，容易造成不同地區(qū)的投資者對(duì)市場(chǎng)的誤解，或者盲目投資，或者被虛高的回報(bào)率嚇退。
三、收益率（R）
在美國不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中，收益率（R）是用于直接資本化法中的回報(bào)率。直接資本化法是以收益率將單一年度收益期望值轉(zhuǎn)化成不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的方法。它可以用來折現(xiàn)潛在總收益，有效總收益，凈經(jīng)營收益或稅前現(xiàn)金流量。收益率是單一年度的收益與其房地產(chǎn)價(jià)值的比率，是靜態(tài)指標(biāo)。一般以第一年度的收益除以價(jià)值來計(jì)算，也可以用各年平均收益作為代表性年收益來計(jì)算。應(yīng)用收益率可以一步計(jì)算出不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。已知標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)的年收益和收益率，即：價(jià)值=收益／收益率收益率分為綜合資本化率、期末資本化率、自有資金資本化率、抵押貸款資本化率（抵押貸款常數(shù)）、建筑物資本化率、土地資本化率。這些比率之間存在著內(nèi)在的聯(lián)系，其中，最基本的比率是綜合資本化率。
1.綜合資本化率。綜合資本化率（Ro）是房地產(chǎn)單一年度凈經(jīng)營收益期望值與房地產(chǎn)總價(jià)值或總價(jià)格的比率。凈經(jīng)營收益是房地產(chǎn)的有效總收益扣除經(jīng)營費(fèi)用后，但未扣除貸款本息償還額及帳面折舊額的余額。
計(jì)算綜合資本化率的方法有：市場(chǎng)抽取法，投資組合法（包括抵押貸款與自有資金組合和土地與建筑物組合兩種）和債務(wù)保障公式，也可以從有效總收益乘數(shù)中求算。
市場(chǎng)抽取法要求市場(chǎng)發(fā)育良好，相同類型物業(yè)的銷售資料充足。在用這種方法計(jì)算Ro時(shí)，要求比較案例的與標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)具有相似性，否則要對(duì)存在的差異進(jìn)行修正。估價(jià)師要搜集每宗比較案例的售價(jià)，收益，費(fèi)用，融資條件，銷售時(shí)的市場(chǎng)條件，產(chǎn)權(quán)情況，風(fēng)險(xiǎn)狀況。確定每宗比較案例應(yīng)按照相同的計(jì)算方式計(jì)算凈經(jīng)營收益。例如，比較案例的凈租金每年上漲3%，綜合資本化率是10%，標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)的凈租金每年上漲2%，雖然二者在其他條件上具有相似性，但標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)不能以10%作為它的綜合資本化率，必須進(jìn)行修正，后者的 Ro要比前者的Ro高。又如，比較案例為一宗舊物業(yè)，購買時(shí)的Ro為10%，但在2年內(nèi)需要重新裝修，標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)為剛竣工的新物業(yè)，雖然二者在同一區(qū)位，交易時(shí)間接近，收益但由于后者不需要從經(jīng)營費(fèi)用中扣除裝修費(fèi)用，故不能用前者作為后者的綜合資本化率，應(yīng)該進(jìn)行修正，標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)的R.應(yīng)該低于10%.應(yīng)用市場(chǎng)提取法計(jì)算綜合資本化率的具體步驟是：第一步，估價(jià)師收集與標(biāo)的案例具有可比性的比較案例，列出它們的售價(jià)，租金標(biāo)準(zhǔn)，費(fèi)用，融資條件，市場(chǎng)狀況，銷售時(shí)間，產(chǎn)權(quán)狀況等資料。
第二步，估價(jià)師利用比較案例的資料，計(jì)算出每宗案例的凈經(jīng)營收益，然后將具有可比性的每宗比較案例的凈經(jīng)營收益除以售價(jià)，可以得到每宗不動(dòng)產(chǎn)的綜合資本化率，并形成一個(gè)綜合資本化率取值范圍。
第三步，估價(jià)師確定標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)的綜合資本化率。可以根據(jù)其與比較案例的可比性，在比較案例估算出來的綜合資本化率一定的范圍內(nèi)進(jìn)行休整，在根據(jù)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)判斷而形成。
投資組合法也是計(jì)算綜合資本化率的方法，一般可以分為兩種組合，即土地與建筑物組合和抵押貸款與自有資金組合。在上個(gè)世紀(jì)中期以前，人們將不動(dòng)產(chǎn)劃分為土地和建筑物兩種投資成分。在估價(jià)中，由于貸款利率較低，資本投資收益穩(wěn)定，估價(jià)師一般不考慮融資的問題和資本收益，僅使用實(shí)體剩余法分別計(jì)算土地的資本化率和建筑物的資本化率。1959年，埃爾伍得對(duì)收益資本化法作出了重要的貢獻(xiàn)，他在估價(jià)中引進(jìn)了“不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值必須反映抵押貸款價(jià)值及自有資金價(jià)值”的觀念，即在估價(jià)中，不僅要分析土地和建筑物的價(jià)值，也要分析抵押貸款和自有資金的價(jià)值，分別計(jì)算他們的資本化率 （即抵押貸款常數(shù)和自有資金資本率），以此來表達(dá)放款人和自有資金投資者的對(duì)投資的收益的判斷。這主要是由于通貨膨脹和不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值實(shí)質(zhì)增值已經(jīng)超過了建筑物實(shí)體折舊對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響，以及不動(dòng)產(chǎn)投資者投資行為日益復(fù)雜，收益流量不穩(wěn)定，短期投資增多等因素形成的。
2.土地資本化率和建筑物資本化率在投資組合技術(shù)中，應(yīng)用到土地資本化率和建筑物資本化率兩個(gè)技術(shù)指標(biāo)。土地與建筑物組合計(jì)算綜合資本化率的公式是：Ro=L.RL+B.RB其中：L表示土地價(jià)值占整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的百分比B表示建筑物價(jià)值占整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的百分比RL表示土地的資本化率RB表示建筑物的資本化率土地資本化率是土地的年凈經(jīng)營收益與土地價(jià)值的比率，建筑物資本化率是建筑物的凈經(jīng)營收益與建筑物價(jià)值的比率。土地資本化率和建筑物資本化率可以從市場(chǎng)資料中應(yīng)用市場(chǎng)提取法計(jì)算出來。在建筑物剩余法中，使用土地資本化率，建筑物資本化率和其他資料可以計(jì)算建筑物價(jià)值，將其與已知的土地價(jià)值相加，得到整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。這種剩余法應(yīng)用范圍非常有限，可以應(yīng)用到不動(dòng)產(chǎn)（指建筑物折舊）有大量累計(jì)折舊的情況下計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的估價(jià)目的。也可以用來直接衡量建筑物對(duì)整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)度。
3.抵押貸款常數(shù)和白有資金資本化率抵押貸款常數(shù)和自有資金資本化率應(yīng)用在投資組合技術(shù)中計(jì)算綜合資本化率，抵押貸款與白有資金組合公式是：Ro=M.RM+E.RM其中：M表示貸款價(jià)值比，是貸款占不動(dòng)產(chǎn)總投資的百分比RM表示抵押貸款常數(shù)E表示自有資金占不動(dòng)產(chǎn)投資的百分比RM表示白有資金資本化率抵押貸款常數(shù)是每年的本金和利息償還額之和與抵押貸款本金總額的比率。它是放款者所要求的放款的利率報(bào)酬。自有資金資本化率是不動(dòng)產(chǎn)年度稅前現(xiàn)金流量與自有資金總額的比率。自有資金資本化率可以從充足的市場(chǎng)資料的比較實(shí)例中計(jì)算出來的，即由每一個(gè)比較案例的年度稅前現(xiàn)金流量除以自有資金總額得到。年度稅前現(xiàn)金流量通常是不動(dòng)產(chǎn)持有期第一年的預(yù)期現(xiàn)金流量。自有資金資本化率是用來資本化自有資金的收益。
已知自有資金資本化率和抵押貸款利率，以及抵押貸款總額等資料，應(yīng)用自有資金剩余法可以計(jì)算出自有資金的剩余收益，它對(duì)于分析新開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)的絕對(duì)所有權(quán)（或稱為不動(dòng)產(chǎn)的完全所有權(quán)權(quán)益，他不受其他任何權(quán)利的支配，僅受政府課稅，不動(dòng)產(chǎn)征收的限制）收益，或者評(píng)估受特定抵押貸款限制的不動(dòng)產(chǎn)的自有資金收益。
4.期初資本化率和期末資本化率期初資本化率是不動(dòng)產(chǎn)被購入第1年的凈經(jīng)營收益與不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)值的比率。期末資本化率是用來估計(jì)不動(dòng)產(chǎn)期末出售價(jià)值的綜合資本化率，它高于平均綜合資本化率和期初資本化率，這是因?yàn)樵诓粍?dòng)產(chǎn)持有期期末，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命已減少，獲得經(jīng)收益的風(fēng)險(xiǎn)較高的原因。
四、報(bào)酬率（Y）
在美國《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》一書中，報(bào)酬率是應(yīng)用在報(bào)酬資本化法中的回報(bào)率。報(bào)酬資本化法是以報(bào)酬率將不動(dòng)產(chǎn)各期未來利益包括不動(dòng)產(chǎn)持有期末出售價(jià)值分別折現(xiàn)，使未來收益轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的方法。它通過預(yù)測(cè)不動(dòng)產(chǎn)持有期的未來各期利益，利用貼現(xiàn)現(xiàn)金流量公式（DCF）（以一個(gè)折現(xiàn)率將未來預(yù)期現(xiàn)金流量轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值）或不動(dòng)產(chǎn)模型分析（根據(jù)不同的年金收益模式），將利益轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值，模擬典型投資者的期望和假設(shè)。根據(jù)這個(gè)方法分析不動(dòng)產(chǎn)投資，投資者可以知道，投資某一不動(dòng)產(chǎn)是否可以得到投資者要求的利潤或報(bào)酬水平，即滿意的資本報(bào)酬和完全的資本返還。它是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程。
報(bào)酬率是資本的回報(bào)率，通常以年復(fù)利百分率來表示。它是將估價(jià)標(biāo)的持有期內(nèi)各期預(yù)期收益（包括每期收益和投資結(jié)束時(shí)的出售價(jià)值），折現(xiàn)為各期收益現(xiàn)值的比率。它可以分為利息率（名義利率、實(shí)際利率）、綜合報(bào)酬率和自有資金報(bào)酬率。報(bào)酬率不僅考慮所有的不動(dòng)產(chǎn)期望利益，也包括不動(dòng)產(chǎn)在投資結(jié)束時(shí)的出售價(jià)值。折現(xiàn)率實(shí)際上是用于報(bào)酬資本化法中的一種報(bào)酬率。綜合報(bào)酬率和自有資金報(bào)酬率都是房地產(chǎn)估價(jià)定的內(nèi)部報(bào)酬率。報(bào)酬率是動(dòng)態(tài)指標(biāo)。
（一）如何確定貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析中的報(bào)酬率由于計(jì)算機(jī)的廣泛使用，貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析（DCF）被用于報(bào)酬資本化法中來估計(jì)不動(dòng)產(chǎn)的投資價(jià)值。貼現(xiàn)率或報(bào)酬率的確定，成為DCF的關(guān)鍵。與直接資本化法從過去的比較案例中確定收益率不同，確定報(bào)酬率更著眼于比較案例中投資者對(duì)未來的期望。估價(jià)師可以通過與比較案例的交易雙方面談，了解比較案例投資者對(duì)未來收益的期望和態(tài)度，得到比較案例的預(yù)期報(bào)酬率，然后直接確認(rèn)標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)的投資期望值，或者通過估計(jì)比較案例的收益期望值和出售價(jià)值，間接推算出期望的報(bào)酬率。在DCF中，同一個(gè)持有期內(nèi)不同的時(shí)段，因?yàn)榇嬖诓煌娘L(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)該用不同的報(bào)酬率以反映未來的收益情況。當(dāng)然，采用單一的報(bào)酬率貼現(xiàn)全部收益或采用不同的報(bào)酬率貼現(xiàn)不同的收益，要取決于在市場(chǎng)上的投資者的行為。
（二）收益模型或不動(dòng)產(chǎn)模型中報(bào)酬率與收益率的關(guān)系收益模型或不動(dòng)產(chǎn)模型是美國不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中預(yù)測(cè)投資者收益的特殊公式或模型。在應(yīng)用收益模型時(shí)，比應(yīng)用DCF公式需要更少的假設(shè)和數(shù)據(jù)資料。
1.收益模型中的報(bào)酬率。由于不動(dòng)產(chǎn)每一期收益存在不同的變動(dòng)規(guī)律，因此報(bào)酬率和收益率會(huì)發(fā)生變化。在有些情況下，如不動(dòng)產(chǎn)在一定的持有期內(nèi)有固定的凈經(jīng)營收益，在持有期末以原購入時(shí)的價(jià)格出售，此時(shí)的貼現(xiàn)率或報(bào)酬率等于綜合收益率。而有些情況下，如投資者在不動(dòng)產(chǎn)持有期內(nèi)每年獲得固定收益流量，資本綜合報(bào)酬率固定，投資結(jié)束時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值為零，也就是說不動(dòng)產(chǎn)的資本報(bào)酬和資本返還包含在每一期的固定收益流量中，此時(shí)的綜合收益率等于綜合報(bào)酬率與償債基金因子（償債基金因子是1元以復(fù)利計(jì)算本利之和的倒數(shù)，1／Sn=1／（1+i）n）之和。即：Ro=Yo+1／Sn這個(gè)公式被稱為英伍德條件，Yo代表投資資本的資本報(bào)酬，1／Sn代表資本返還。其中此時(shí)的償債基金因子是采用綜合報(bào)酬率Yo作為貼現(xiàn)率i計(jì)算的。
如果1／Sn=1／（1+i）n中的 i是采用安全利率作為貼現(xiàn)率i計(jì)算的，則此時(shí)的Ro=Yo+1／Sn被稱為霍斯科爾德條件。安全利率一般采用保險(xiǎn)儲(chǔ)蓄存款或政府債券的主要通行利率，低于投資者的投資資本的綜合報(bào)酬率。這時(shí)的綜合報(bào)酬率被稱為投機(jī)利率。由霍斯科爾德條件算出的綜合資本化率（也被稱為霍斯科爾德資本化率）要高于由英伍德條件算出的綜合資本化率，因此，再依據(jù)直接資本化法公式（價(jià)值=凈經(jīng)營收益／綜合資本化率Ro）評(píng)估出的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值也比較低?；羲箍茽柕聴l件應(yīng)用范圍很窄，主要用于消耗性資產(chǎn)評(píng)估，如礦山，租賃設(shè)備和動(dòng)產(chǎn)。
2.不動(dòng)產(chǎn)模型中的收益率和報(bào)酬率。
不動(dòng)產(chǎn)投資者往往希望最終的不動(dòng)產(chǎn)投資收益包含著不動(dòng)產(chǎn)增值，即期望全部的報(bào)酬率高于收益率，如綜合資本化率。報(bào)酬率是一個(gè)包含任何不動(dòng)產(chǎn)增值的完全指標(biāo)。報(bào)酬率與收益率之間的關(guān)系公式是：Y=R+A其中Y是報(bào)酬率，R是收益率，A是反映收益與價(jià)值變化的調(diào)整率。
（三）綜合報(bào)酬率，自有資金報(bào)酬率和利率的概念綜合報(bào)酬率Yo是全部投入資本的報(bào)酬率。它考慮了在不動(dòng)產(chǎn)持有期內(nèi)收益的變動(dòng)，也考慮了在投資結(jié)束時(shí)出售價(jià)值的變動(dòng)。它不需要考慮貸款融資的影響，是在假設(shè)沒有融資購買情況下計(jì)算出來的。綜合報(bào)酬率可以視為貸款和自有資金組合的報(bào)酬率，觀念上是自有資金報(bào)酬率和抵押貸款報(bào)酬率（或抵押貸款利率）的加權(quán)平均。
由于開通兩日以來，股市始終處在不溫不火的狀態(tài)中，中小投資者已按捺不住心頭的焦燥和疑惑，各種質(zhì)疑聲紛至沓來。投資的機(jī)會(huì)還是投資的陷阱？
港交所行政總裁李小加建議，市場(chǎng)不要關(guān)注滬港通短期帶來的影響。針對(duì)南下交易比較冷清的狀況，李小加認(rèn)為，現(xiàn)在著急下滬港通不利于香港市場(chǎng)的結(jié)論為時(shí)尚早，“要多看看明天，多看看后天，南下交易為香港市場(chǎng)提供的流動(dòng)性，今天沒有看到，但明天一定有，后天大大的有。”李小加說，在中國資本市場(chǎng)走向世界的過程中，大家全部都是贏者。
滬港通開通的意義，絕不是豐富了一些投資品種這么簡(jiǎn)單，表面來看，這優(yōu)化了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，為境內(nèi)外投資者投資A股和港股提供了便利和機(jī)會(huì)，有利于投資者共享兩地經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果，促進(jìn)兩地資本市場(chǎng)的共同繁榮發(fā)展；有利于拓展市場(chǎng)的廣度和深度，鞏固香港國際金融中心地位，加快建設(shè)上海國際金融中心，增強(qiáng)我國資本市場(chǎng)的整體實(shí)力。但最重要的是，隨著滬港通的順利進(jìn)行，這有利于推進(jìn)人民幣國際化，提高跨境資本和金融交易可兌換程度。
無獨(dú)有偶，多位大佬們的觀點(diǎn)，不約而同地指向了人民幣國際化的道路。在滬港通開通的各路環(huán)節(jié)中，中國銀行有著特殊的作用，它即是上市公司，同時(shí)，也是唯一的結(jié)算銀行。
中國銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征公開介紹，滬港通的開通，未來的發(fā)展非常清晰，人民幣走向全世界，變成全球很重要的交易貨幣，不僅僅是個(gè)結(jié)算貨幣；此外，滬港通的順利開通，也為中國下一步人民幣可兌換性奠定了一個(gè)基礎(chǔ)條件?！皬奈覀€(gè)人角度看，這已經(jīng)是一百步走完九十步，剩下就是全面可兌換”。
滬港通是國家開放戰(zhàn)略的一部分，也是我國資本市場(chǎng)新一輪高水平雙向開放的升級(jí)版。對(duì)參與的各方來說，這都意味著在朝著國際化目標(biāo)邁出了重要一步。
在11月17日的滬港股票市場(chǎng)交易互聯(lián)互通機(jī)制試點(diǎn)開通儀式上，中國證監(jiān)會(huì)主席肖鋼表示，滬港通開通是推進(jìn)兩地資本市場(chǎng)雙向開放的重大舉措，是資本市場(chǎng)的一項(xiàng)重大制度創(chuàng)新。它有利于投資者共享兩地經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果、拓展市場(chǎng)的廣度和深度，有利于推進(jìn)人民幣國際化，提高跨境資本和金融交易可兌換程度。
肖鋼說，滬港通是推進(jìn)兩地資本市場(chǎng)雙向開放的重大舉措，是資本市場(chǎng)的一項(xiàng)重大制度創(chuàng)新。滬港通的構(gòu)想來源于市場(chǎng)，順應(yīng)了投資者的需求。在我國資本項(xiàng)目尚未完全實(shí)現(xiàn)可兌換的情況下，開創(chuàng)了操作便利、風(fēng)險(xiǎn)可控的跨境證券投資新模式。
【關(guān)鍵詞】下肢動(dòng)脈硬化閉塞癥；股腘動(dòng)脈搭橋術(shù)；護(hù)理
股淺動(dòng)脈硬化性閉塞癥是一種中老年人常見的下肢缺血性血管疾病[1]。病變動(dòng)脈增厚、變硬，伴有粥樣斑塊及鈣化，繼發(fā)血栓形成，以至發(fā)生動(dòng)脈管腔狹窄或閉塞?；贾霈F(xiàn)發(fā)冷、麻木、疼痛、間歇性跛行，靜息痛，趾、足潰瘍或壞死。應(yīng)用股腘動(dòng)脈人工血管搭橋術(shù)來治療股動(dòng)脈硬化閉塞癥，恢復(fù)遠(yuǎn)端血運(yùn)，行之有效。我院普外科于2009年1月至2010年7月成功地為11例下肢股腘動(dòng)脈硬化閉塞癥患者施行了下肢股腘動(dòng)脈人工血管搭橋術(shù)．經(jīng)精心護(hù)理，患者術(shù)后康復(fù)出院，現(xiàn)將護(hù)理體會(huì)報(bào)告如下
1臨床資料
1．1一般資料:本組患者11例，男10例，女1例，年齡55歲一79歲，平均年齡69歲。間歇跛行伴疼痛7例，靜息痛4例，患側(cè)足趾潰瘍2例，足趾壞疽1例。經(jīng)動(dòng)脈造影及CTA檢查，股淺動(dòng)脈閉塞長度在4 cm～9 cm，髂動(dòng)脈及腘動(dòng)脈通暢，脛前動(dòng)脈、脛后動(dòng)脈及腓動(dòng)脈至少有一支通暢。
1．2手術(shù)方式:本組患者全部行下肢股腘動(dòng)脈人工血管搭橋術(shù)
1．3結(jié)果:足背動(dòng)脈恢復(fù)，癥狀消失9例，癥狀明顯改善2例，術(shù)后足趾潰瘍愈合2例，第一、二趾截趾1例，住院日為16d-30 d，平均住院日為20d。
2手術(shù)配合與護(hù)理
2．1術(shù)前準(zhǔn)備與護(hù)理
2．1．1洗手護(hù)士和巡回護(hù)士參加術(shù)前病例討論，了解病人的全身情況，針對(duì)病人制定適宜的護(hù)理措施。
2．1．2術(shù)前心理護(hù)理:患者年齡大，合并癥多，病情重，壓力大，因而心理護(hù)理是重點(diǎn)。術(shù)前一日下午到病房進(jìn)行訪視，向患者講解手術(shù)的方式、目的、安全性，尤其現(xiàn)代血管外科的發(fā)展，人工血管的改進(jìn)，多種藥物的應(yīng)用，為這一疾病的治療提供了可喜的前景和安全的保障，提高患者及家屬戰(zhàn)勝疾病的信心，積極地配合治療。同時(shí)解除病人對(duì)手術(shù)的恐懼和擔(dān)心；另一方面，講明吸煙與該病的關(guān)系，勸其戒煙[2]。
2．1．3特殊用物準(zhǔn)備 血管外科專用器械一套、后顱窩拉鉤、留置針、1．0 mm硅膠管4根、5-0prolene縫線4根、人工血管等。
2．1．4藥物:肝素鈉12500U 2支、生物蛋白膠1盒、明膠海綿若干、止血紗布1包。
2．1．5術(shù)前常規(guī)準(zhǔn)備做好皮試，備皮等，術(shù)前12 h禁食，6-8 h禁水。訓(xùn)練患者病床上大、小便等。
2．2術(shù)中配合與護(hù)理
2．2．1術(shù)中配合:手術(shù)。
選擇上肢用18GY型靜脈留置針建立靜脈通道，連接兩個(gè)三通接頭，配合麻醉醫(yī)生進(jìn)行氣管插管全身麻醉。麻醉成功后平臥，右大腿屈膝外展300，妥善固定。協(xié)助手術(shù)醫(yī)生消毒鋪巾。配合醫(yī)生手術(shù)，針對(duì)手術(shù)步驟傳遞用物： (1)手術(shù)：先作腹股溝部縱切口，分離出股總、股深及股淺動(dòng)脈，分別繞硅膠管。在膝內(nèi)側(cè)股骨內(nèi)髁的后上方另作切口，切開皮膚及深筋膜，分離出腘動(dòng)脈近端，并繞硅膠管。在股腘部兩切口間，于深筋膜下鈍性分離作一隧道，寬度可容2指。將人造血管剪至合適長度，先阻斷腘動(dòng)脈血流，做腘動(dòng)脈與人造血管的側(cè)端吻合，通過隧道將人造血管從腹股溝切口穿出，與股淺動(dòng)脈作端側(cè)吻合。觀察出血、止血情況，吻合完畢后分別在股部和腘部各置一負(fù)壓引流管，關(guān)閉切口。
2．2．2術(shù)中護(hù)理要點(diǎn):密切觀察生命體征特別是血壓與心電變化，并注意監(jiān)測(cè)血糖。抗凝劑使用嚴(yán)格遵從醫(yī)囑：在吻合血管前，1支12500u肝素+500 ml生理鹽水作局部沖洗用，將1支12500u肝素加鹽水配制10rnl靜脈推注4 ml全身肝素化，嚴(yán)格無菌技術(shù)操作。在血管移植術(shù)前后預(yù)防性應(yīng)用抗生素。切口處理：小塊干紗布?jí)浩?5 min+止血紗+生物蛋白膠噴，然后進(jìn)行明膠局部充分填塞，檢查止血。
2．3術(shù)后護(hù)理:密切觀察局部止血情況，配合醫(yī)生做好局部止血的處理，隨時(shí)準(zhǔn)備止血用物和藥物。搬運(yùn)過程中，動(dòng)作要輕柔。與病房護(hù)理人員進(jìn)行良好交接，病人臥床時(shí)間至少1 W，注意患者床上，保護(hù)患者切口和避免人工血管受壓。觀察切口引流液性狀，并用多普勒檢測(cè)患肢血流情況，防止切口感染。注意足部保暖， 加強(qiáng)患者足部的護(hù)理。
2．4出院后隨訪:心理護(hù)理包括戒煙和營養(yǎng)飲食結(jié)構(gòu)調(diào)整等，注意保護(hù)患肢，服用抗凝劑避免繼發(fā)血栓，囑患者注意觀察相關(guān)癥狀，及早發(fā)現(xiàn)，及時(shí)就醫(yī)。
3討論
下肢動(dòng)脈硬化閉塞癥是血管外科的最常見疾病，而股腘動(dòng)脈硬化閉塞癥是下肢最常見的動(dòng)脈硬化閉塞性疾病，約占下肢病變的50％ 一70％，而又以6O歲以上的患者多發(fā)。本病患者存在肢體末梢血運(yùn)障礙、缺血性營養(yǎng)障礙[3]，嚴(yán)重危害病人生命質(zhì)量，輕者影響行走，重者導(dǎo)致靜息痛及足部壞疽 。血管病變長度大多在約3 cm～4 cm到8cm～9cm之間，遠(yuǎn)端流出道動(dòng)脈通暢，故人工血管搭橋可取得滿意的療效。自體大隱靜脈至今仍被公認(rèn)為用于治療下肢動(dòng)脈閉塞癥的最佳移植物，但在不能利用自體大隱靜脈時(shí)，人造血管是必然選擇。膨體聚四氟乙烯人造血管(PTPE)具有極穩(wěn)定的理化性質(zhì)和持久不變的強(qiáng)力，柔軟易彎，縫合操作較易，管壁無滲血。在臨床應(yīng)用中，特別是應(yīng)用在股腘段動(dòng)脈通暢率較高(3年通暢率約50％-80％)。下肢動(dòng)脈硬化閉塞癥常與高血壓、冠心病、腦梗塞、糖尿病并存，這些并發(fā)癥增加了手術(shù)的風(fēng)險(xiǎn)，術(shù)后的并發(fā)癥有出血、移植血管血栓形成、切口感染、肢體腫脹等，護(hù)理貫穿于患者整個(gè)診治過程．對(duì)術(shù)后促進(jìn)康復(fù)意義重大．所以在手術(shù)前必須對(duì)患者做好評(píng)估，控制好血壓、血糖，預(yù)防心衰，做好病人的心理護(hù)理；術(shù)中應(yīng)密切監(jiān)控血壓、心電、血糖等，在術(shù)中要止血充分；術(shù)后加強(qiáng)患者病情監(jiān)測(cè)，如意識(shí)、生命體征、傷口滲血、滲液情況，做好引流管護(hù)理，合理使用抗生素預(yù)防感染，抗凝藥物應(yīng)用，嚴(yán)密監(jiān)測(cè)凝血功能防止血栓形成。
下肢股腘動(dòng)脈人工血管搭橋術(shù)的成功，手術(shù)配合技術(shù)是關(guān)鍵，因此要求手術(shù)組醫(yī)護(hù)人員在思想上充分重視，齊心協(xié)力將手術(shù)認(rèn)真完成。術(shù)前充分的手術(shù)準(zhǔn)備和護(hù)理、術(shù)中的良好配合與護(hù)理以及術(shù)后精心的護(hù)理，是保證手術(shù)成功、促進(jìn)患者康復(fù)、減少術(shù)后并發(fā)癥、保證移植血管再通良好的關(guān)鍵。 總之，護(hù)理是疾病治療康復(fù)過程中不可忽視的環(huán)節(jié)。注重術(shù)中的配合及護(hù)理，提高術(shù)中護(hù)理水平，提倡人文關(guān)懷，是醫(yī)療服務(wù)發(fā)展的要求[4]。
參考文獻(xiàn)
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[2]何琴. 股腘動(dòng)脈人工血管搭橋術(shù)的手術(shù)配合與護(hù)理: 國際護(hù)理學(xué)雜志，2007. 7(26):722
法定代表人：仰融，董事長。
委托人：宋蘆生，男，漢族，1955年4月21日出生，住安徽省合肥市中市區(qū)紅星路135號(hào)15幢302號(hào)，該公司總經(jīng)理。
委托人：李默，北京市創(chuàng)世律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：江蘇匯鴻國際集團(tuán)土產(chǎn)進(jìn)出口股份有限公司，住所地江蘇省南京市白下路91號(hào)匯鴻大廈15樓。
法定代表人：馬馳，董事長。
委托人：倪同木，江蘇天豪律師事務(wù)所律師。
委托人：倪明，江蘇天豪律師事務(wù)所律師。
原審被告：合肥華僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司，住所地安徽省合肥市天長路70號(hào)。
法定代表人：丁華榮，總經(jīng)理。
原審被告：合肥華華豐畜禽經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地安徽省合肥市合六路291號(hào)西郊井崗鋪。
法定代表人：崔建望，董事長。
委托人：丁華榮，男，漢族，1956年8月24日出生，住安徽省合肥市西市區(qū)蕪湖路31號(hào)515室，該公司董事。
上訴人合肥東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱東方公司）為與被上訴人江蘇匯鴻國際集團(tuán)土產(chǎn)進(jìn)出口股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱匯鴻公司）、原審被告合肥華僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱華僑公司）和合肥華豐畜禽經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱華豐公司）債務(wù)轉(zhuǎn)讓、商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服安徽省高級(jí)人民法院（2001）皖民一初字第02號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：1997年6月6日，東方公司與合肥合利物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱合利公司）簽訂《翠竹園小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定東方公司將小區(qū)以1.5億元人民幣轉(zhuǎn)讓給合利公司。合利公司根據(jù)東方公司的全權(quán)委托書組建經(jīng)營、管理、銷售、財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)，保證翠竹園項(xiàng)目的交接。移交后小區(qū)項(xiàng)目所發(fā)生的債權(quán)債務(wù)由合利公司負(fù)責(zé)。協(xié)議書簽訂之日起，東方公司向合利公司移交土地證、規(guī)劃許可證、建筑執(zhí)照、施工圖紙及相關(guān)技術(shù)資料、東方公司總經(jīng)理給合利公司的全權(quán)委托書，此外還有東方公司的公章、財(cái)務(wù)專用章、合同專用章及有關(guān)法律文件等。
1997年6月24日，東方公司總經(jīng)理宋蘆生出具《委托書》一份，內(nèi)容是：根據(jù)東方公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，即日起授權(quán)丁華榮全權(quán)負(fù)責(zé)經(jīng)營有關(guān)公司業(yè)務(wù)。該《委托書》上有宋蘆生的簽名和東方公司章。丁華榮時(shí)任合利公司副總經(jīng)理、華僑公司副總經(jīng)理、華豐公司董事。
1997年6月25日，華僑公司向江蘇省土產(chǎn)進(jìn)出口集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱土產(chǎn)公司）出具蓋有公司章和法定代表人名章的文件一份，內(nèi)容是：經(jīng)97年6月25日土產(chǎn)公司與華僑公司核對(duì)往來帳項(xiàng)，截止1996年12月31日華僑公司尚欠土產(chǎn)公司48743616.8元，華僑公司確認(rèn)上述債務(wù)無誤。
1997年7月2日，丁華榮用華僑公司的信函紙出具“收條”一張，內(nèi)容是：今收到東方公司公章、財(cái)務(wù)專用章、營業(yè)執(zhí)照副本、貸款證?！凹慈掌鹑绨l(fā)生有關(guān)一切問題由我負(fù)責(zé)全權(quán)處理并承擔(dān)一切法律責(zé)任?！?/p>
同年7月15日，東方公司致函給合利公司、華僑公司、華豐公司法定代表人丁華俊和合利公司副總經(jīng)理丁華榮，稱因合利公司沒有履行完畢《翠竹園小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》中約定的有關(guān)付款的協(xié)議內(nèi)容，同時(shí)獲如合利公司用東方公司印章和土地證在銀行簽訂貸款抵押擔(dān)保合同書，因此東方公司決定收回其公司印章并取消對(duì)丁華榮的《委托書》。7月19日，華僑公司致函東方公司總經(jīng)理宋蘆生，稱15日來函收悉，“我方所拿貴公司印章僅為輸土地變更之用，在辦理完土地變更手續(xù)后印章完好交還貴司”。但直至1998年10月，東方公司印章仍未收回。
1997年12月11日，丁華榮代表東方公司與土產(chǎn)公司、華僑公司簽訂《<翠竹園小區(qū)>商品房預(yù)售（購）合同》一份，合同約定：土產(chǎn)公司向東方公司預(yù)購工程編號(hào)為A114、B110、B111、B113、B114、B116棟，建筑面積20155.28平方米的住宅房屋，售價(jià)每平方米2425元，購房款合計(jì)48876550元。第3條約定，土產(chǎn)公司以華僑公司出具的“債務(wù)確認(rèn)書”載明的債權(quán)中相當(dāng)于購房款的部分全額充抵其應(yīng)付的購房款，1元債權(quán)充抵1元購房款。合同一經(jīng)簽訂，土產(chǎn)公司對(duì)華僑公司的債權(quán)中相當(dāng)于購房款的部分即轉(zhuǎn)讓給東方公司。對(duì)剩余部分債權(quán)土產(chǎn)公司保留對(duì)華僑公司的追索權(quán)，但此時(shí)應(yīng)視同土產(chǎn)公司已向東方公司全額支付購房款，工方公司應(yīng)立即向土產(chǎn)公司開具已收到全額購房款的收款收據(jù)。東方公司向華僑公司主張債權(quán)的時(shí)間和方式由雙方另行協(xié)商，但不影響東方公司和土產(chǎn)公司雙方的權(quán)利義務(wù)。東方公司應(yīng)于1998年7月31日前將房屋交付土產(chǎn)公司，否則除非土產(chǎn)公司同意，土產(chǎn)公司有權(quán)隨時(shí)解除合同，東方公司向土產(chǎn)公司支付購房款總額10%的違約金。合同解除后，三方的債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓關(guān)系隨之解除，土產(chǎn)公司有權(quán)依華僑公司出具的債務(wù)確認(rèn)書向華僑公司主張債權(quán)。該合同蓋有東方公司、華僑公司、土產(chǎn)公司的印章，丁華榮代表東方公司簽名，丁華俊代表華僑公司簽章，張?jiān)讫埓硗廉a(chǎn)公司簽名。
合同簽訂當(dāng)天，丁華榮向土產(chǎn)公司出具了其為經(jīng)辦人并簽字的總計(jì)48876549.93元的購房款收據(jù)，加蓋了東方公司的財(cái)務(wù)專用章，但財(cái)務(wù)主管、記帳、出納、審核各項(xiàng)皆為空白。東方公司沒有收到匯鴻公司實(shí)際的購房款。
另查明，土產(chǎn)公司于1998年1月更名為江蘇匯鴻國際集團(tuán)土產(chǎn)進(jìn)出口股份有限公司。翠竹園小區(qū)B區(qū)房屋沒有取得《商品房預(yù)售許可證》。
1998年10月19日，東方公司、華僑公司、華豐公司與匯鴻公司簽訂《協(xié)議書》一份，載明：東方公司要求延遲交付匯鴻公司購買的翠竹園住宅小區(qū)6棟房屋。由于東方公司不能按期交房構(gòu)成違約，應(yīng)于1999年2月28日前支付給匯鴻公司購房款10%的違約金。匯鴻公司同意東方公司在1999年2月28日前向匯鴻公司交付房屋。華僑公司、華豐公司為東方公司延遲履行交房義務(wù)提供保證并愿意對(duì)東方公司交付房屋及支付違約金承擔(dān)連帶責(zé)任。合同蓋有東方公司、華僑公司、華豐公司的印章，丁華榮代表東方公司、華僑公司、華豐公司三家在合同上簽字。
再查明，東方公司與合利公司簽訂的《翠竹園小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，因合利公司的法定代表人丁華俊被舉被涉嫌詐騙被捕，合同沒有得到全部履行。
2001年2月28日，匯鴻公司向安徽省高級(jí)人民法院起訴，請(qǐng)求被告東方公司、華僑公司、華豐公司履行交付房屋的義務(wù)并支付違約金8455643元。
一審法院認(rèn)為：東方公司出具委托書、公章及翠竹園小區(qū)的開發(fā)資料的真實(shí)意思是為辦理翠竹園小區(qū)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。丁華榮以東方公司名義與匯鴻公司簽訂商品房預(yù)售合同，沒有東方公司的追認(rèn)，丁華榮的行為應(yīng)屬無權(quán)行為。但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十九條的規(guī)定，行為人沒有權(quán)、超越權(quán)或權(quán)終止后以被人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有權(quán)的，該行為有效。丁華榮以東方公司名義簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，出具了東方公司的授權(quán)委托書、公司公章、財(cái)務(wù)專用章、營業(yè)執(zhí)照副本和翠竹園小區(qū)的相關(guān)開發(fā)資料，客觀上形成了丁華榮有簽訂商品房預(yù)售合同的權(quán)的表象。盡管東方公司曾函告丁華俊和丁華榮收回其授權(quán)委托，丁華俊也回函稱東方公司印章僅為辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)之用，但此函件沒有對(duì)外公示，東方公司未能收回其公章，因此匯鴻公司有理由相信丁華榮有權(quán)。丁華榮代表東方公司與匯鴻公司簽訂商品房預(yù)售合同所產(chǎn)生的法律后果應(yīng)由東方公司承擔(dān)。在1998年10月9日的《協(xié)議書》中，丁華榮雖然代表東方公司、華僑公司、華豐公司三家簽字，但系代表合同一方為保證匯鴻公司債權(quán)實(shí)現(xiàn)所為，不符合雙方的特征。華僑公司對(duì)其1997年6月25日向匯鴻公司出具的債務(wù)確認(rèn)書當(dāng)庭表示對(duì)其真實(shí)性不持異議，因此對(duì)華僑公司要求匯鴻公司舉證說明債務(wù)形成過程的答辯意見不予支持。由于翠竹園小區(qū)B區(qū)沒有取得商品房預(yù)售許可證，因此根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，匯鴻 公司與東方公司簽訂的商品房預(yù)售合同中關(guān)于B區(qū)五幢房屋的預(yù)售部分無效。東方公司應(yīng)履行向匯鴻公司交付A114幢房屋的義務(wù)并支付延遲交付的違約金。翠竹園小區(qū)A114幢房屋已經(jīng)出售36套，絕大部分購房戶已經(jīng)入住，因此東方公司還應(yīng)向匯鴻公司交付與A114幢已出售房屋面積和樓層相同的房屋。由于合同雙方對(duì)不能交付合同約定的房屋的違約責(zé)任未作約定，因此對(duì)東方公司不能全部交付A114幢房屋的責(zé)任問題不予處理。東方公司雖然沒有收到匯鴻公司的購房款，但根據(jù)合同約定，匯鴻公司對(duì)華僑公司的債權(quán)轉(zhuǎn)移給東方公司并以此購買商品房，東方公司出具了收款收據(jù)，證明東方公司同意代華僑公司承擔(dān)對(duì)匯鴻公司的債務(wù)。翠竹園B區(qū)五幢房屋的預(yù)售被確認(rèn)無效后，東方公司應(yīng)按合同約定的價(jià)格向匯鴻公司返還購房款。華僑公司、華豐公司應(yīng)對(duì)東方公司未履行交付房屋的義務(wù)及東方公司逾期交房的違約金承擔(dān)連帶責(zé)任。依照《中華人民共和國合同法》第四十九條、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款第（四）項(xiàng)、《中華人民共和國擔(dān)保法》第十八條、最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第一條、《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第八條之規(guī)定，該院判決：一、匯鴻公司與東方公司、華僑公司簽訂的《<翠竹園小區(qū)>商品房預(yù)售（購）合同》及《協(xié)議書》中關(guān)于B110、B111、B113、B114、B116五幢房屋的預(yù)售部分無效，其余部分有效；二、東方公司于判決生效后30日內(nèi)向匯鴻公司交付翠竹園小區(qū)A114幢203、204、206、403、405、406、504、505、603、604、605、608室共12套房屋及翠竹園小區(qū)內(nèi)面積為1124平方米的房屋（與A114幢已經(jīng)出售的36套房屋面積相同、樓層相同）；三、東方公司于判決生效后30日內(nèi)向匯鴻公司交付延遲交房違約金1040116.4元，華僑公司、華豐公司承擔(dān)連帶責(zé)任；四、東方公司于判決生效后30日內(nèi)返還匯鴻公司購房款38475386元；五、駁回匯鴻公司其它訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)252288元，由東方公司負(fù)擔(dān)176601.6元，匯鴻公司負(fù)擔(dān)50457.6元，華僑公司、華豐公司負(fù)擔(dān)25228.8元。財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)211030元，由東方公司負(fù)擔(dān)147721元，匯鴻公司負(fù)擔(dān)42206元，華僑公司、華豐公司負(fù)擔(dān)21103元。
東方公司不服一審判決向本院提起上訴，請(qǐng)求撤銷一審判決，駁回匯鴻公司的訴訟請(qǐng)求。理由是：1、一審法院關(guān)于表見的認(rèn)定是錯(cuò)誤的。匯鴻公司對(duì)丁華榮的權(quán)未盡必要的審查義務(wù)，不能僅憑東方公司總經(jīng)理開具的授權(quán)范圍為“經(jīng)營”的委托書就認(rèn)定丁華榮享有權(quán)。本案名為商品房預(yù)售，實(shí)為債務(wù)轉(zhuǎn)讓，即由東方公司承擔(dān)華僑公司對(duì)匯鴻公司的全部近5000萬元的債務(wù)，而東方公司營業(yè)執(zhí)照的注冊(cè)資金僅為2000萬元，對(duì)此公司總經(jīng)理宋蘆生無權(quán)決定。丁華榮的無權(quán)行為不具有代東方公司承擔(dān)華僑公司債務(wù)的權(quán)客觀表象，匯鴻公司完全能夠推斷出丁華榮所獲授權(quán)為有限授權(quán)，匯鴻公司認(rèn)定丁華榮為有權(quán)，在主觀上存在惡意或重大過失。2、合同簽訂過程中存在雙方甚至三方的行為，違反相關(guān)的法律規(guī)定。3、B區(qū)房屋沒有取得預(yù)售許可證，本案合同標(biāo)的在法律上明顯履行不能，匯鴻公司對(duì)此明顯疏忽。4、《<翠竹園小區(qū)>商品房預(yù)售（購）合同》及《協(xié)議書》中俁同當(dāng)事人之間不平等，東方公司的利益沒有得到保護(hù)。東方公司沒有收到預(yù)售房款，匯鴻公司與丁華榮竟合謀開具收款收據(jù)，其目的就是讓東方公司為華僑公司承擔(dān)債務(wù)。匯鴻公司長期以來也一直沒有要求東方公司將收款收據(jù)更換為正式發(fā)票。購房款收據(jù)沒有相應(yīng)的基礎(chǔ)關(guān)系支持，不能適用票據(jù)無因性理論。丁華榮以東方公司名義對(duì)華僑公司承諾擔(dān)債務(wù)屬自己和雙方。對(duì)此，匯鴻公司應(yīng)為明知。5、按照房地產(chǎn)管理法第44條和建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理方法》第十條的規(guī)定，商品房預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，預(yù)售合同應(yīng)報(bào)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)主管部門和土地管理部門登記備案。匯鴻公司回避并違反了法律規(guī)定。6、自預(yù)售合同簽訂后，即使合同已經(jīng)延遲履行，匯鴻公司也沒有向東方公司主張過債權(quán)。7、對(duì)于合同無效，東方公司沒有主觀過錯(cuò)，亦未因該合同無效造成任何經(jīng)濟(jì)損失，因此東方公司不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。8、東方公司對(duì)于消除丁華榮非法權(quán)的不良影響已盡勤勉義務(wù)，包括去函取消對(duì)丁華榮的委托并請(qǐng)求安徽省高級(jí)人民法院在1998年8月當(dāng)庭收繳合利公司持有的東方公司印章。9、《協(xié)議書》中載明，華僑公司和華豐公司對(duì)東方公司交付房屋及支付違約金承擔(dān)連帶責(zé)任，一審法院僅讓華僑公司、華豐公司就違約金承擔(dān)連帶責(zé)任，一審法院僅讓華僑公司、華豐公司就違約金承擔(dān)連帶責(zé)任不妥。10、一審法院認(rèn)定B區(qū)房屋的預(yù)售行為無效，同時(shí)卻判令東方公司返還38475386元的購房款，是將無效合同按有效處理，沒有法律和合同依據(jù)。房屋預(yù)售合同中約定，如東方公司不能履行交房義務(wù)，合同解除后，匯鴻公司仍向華僑公司主張債權(quán)。丁華榮開具收款收據(jù)時(shí)欠缺相應(yīng)的權(quán)和民事行為能力。國家稅務(wù)局《關(guān)于對(duì)外商投資企業(yè)和外國企業(yè)發(fā)票管理的暫行規(guī)定》第十四條規(guī)定：任何單位和個(gè)人未經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)不得用白條或其他收款憑證代替發(fā)票。東方公司是中外合資企業(yè)，丁華榮開具收款收據(jù)的行為無效。
匯鴻公司答辯稱：簽訂合同時(shí)，匯鴻公司盡到了合理的審查義務(wù)，聘請(qǐng)了律師參與訂立合同。匯鴻公司沒有見過合利公司與東方公司之間的《翠竹園小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。東方公司的委托書中沒有限定丁華榮的權(quán)限，也沒有及時(shí)對(duì)外公示撤銷授權(quán)或向善意第三方通知情況。認(rèn)為丁華榮在匯鴻公司簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)是有權(quán)。請(qǐng)求維持一審判決。
丁華榮華豐公司、華僑公司發(fā)表意見稱：華僑公司與土產(chǎn)公司之間債務(wù)的形成是十幾年的交易中產(chǎn)生的。華僑公司提出以合利公司收購的翠竹園小區(qū)在建房屋以預(yù)售的方式?jīng)_抵該筆債務(wù)，土產(chǎn)公司對(duì)合利公民事與東方公司之間的《翠竹園小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》是明知的，在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)丁華榮向匯鴻公司提供了這份合利公司與東方公司之間的《翠竹園小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。合利公司與東方公司之間的賬目已經(jīng)進(jìn)行清理。丁華榮應(yīng)土產(chǎn)公司要求開具的收款收據(jù)時(shí)匯鴻公司實(shí)際上并未付款。
本院認(rèn)為：丁華榮作為合利公司和華僑公司的副總經(jīng)理，在1997年12月11日代表東方公司與土產(chǎn)公司、華僑公司簽訂《<翠竹園小區(qū)>商品房預(yù)售（購）合同》時(shí)明知東方公司總經(jīng)理《委托書》的授權(quán)目的和范圍，在東方公司已取消對(duì)其的委托授權(quán)的情況下，卻仍代表東方公司與匯鴻公司簽訂與《翠竹園小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無關(guān)的商品房預(yù)售合同，是沒有權(quán)的行為。《<翠竹園小區(qū)>商品房預(yù)售（購）合同》的內(nèi)容本身不是單純的商品房預(yù)售，該合同的目的就是為了使匯鴻公司實(shí)現(xiàn)其對(duì)華僑公司的債權(quán)，其實(shí)質(zhì)是華僑公司以東方公司的房屋向匯鴻公司抵償其債務(wù)，商品房預(yù)售只是以上目的的表現(xiàn)形式。對(duì)于以東方公司的房屋抵償華僑公司的債務(wù)，丁華榮沒有東方公司任何形式上的授權(quán)，匯鴻公司也沒有理由相信丁華榮有權(quán)。一審法院認(rèn)定本案中表現(xiàn)成立不當(dāng)。丁華榮身為華僑公司副總經(jīng)理東方公司表示以其房產(chǎn)為華僑公司償債，屬于自己的行為，該行為不發(fā)生法律效力。因此，《<翠竹園小區(qū)>商品房預(yù)售（購）合同》第3條關(guān)于匯鴻公司付款行為的約定是無效的。一審法院認(rèn)為丁華榮開具的收款收據(jù)表明東方公司同意代華僑公司承擔(dān)對(duì)匯鴻公司的債務(wù)的認(rèn)定是沒有依據(jù)的。丁華榮的簽訂該合同時(shí)東方公司的行為明顯損害東方公司的權(quán)益，匯鴻公司明知丁華榮的身份，在簽訂《<翠竹園小區(qū)>商品房預(yù)售（購）合同》時(shí)未盡合理的審查義務(wù)，存在疏忽和懈怠，對(duì)該行為無效負(fù)有過錯(cuò)。丁華榮以東方公司名義向匯鴻公司開具收款收據(jù)的行為，也是不發(fā)生法律效力的。匯鴻公司未支付購房款，一審法院認(rèn)定翠竹園小區(qū)B區(qū)預(yù)售合同因未取得預(yù)售許可證而無效，卻判決東方公司向匯鴻公司返還購房款，系適用法律錯(cuò)誤。綜上，本院對(duì)匯鴻公司起訴要求東方公司、華僑公司、華豐公司交付房屋的訴訟請(qǐng)求不予支持，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十八條、第四十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)和第（三）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：
一、撤銷安徽省高級(jí)人民法院（2001）皖民一初字第02號(hào)民事判決；
二、駁回匯鴻公司的訴訟請(qǐng)求。
東放花千樹，更吹落，星如雨。雕車香滿路。
鳳簫聲動(dòng)，玉壺光轉(zhuǎn)，一夜魚龍舞。
蛾兒雪柳黃金縷，笑語盈盈暗香去。
眾里尋他千百度，驀然回首，那人卻在，燈火闌珊處。
釋義：
像東風(fēng)吹散千樹繁花一樣，又吹得煙火紛紛，亂落如雨。豪華的馬車滿路芳香。悠揚(yáng)的鳳簫聲四處回蕩，玉壺般的明月漸漸西斜，一夜魚龍燈飛舞笑語喧嘩。
美人頭上都戴著亮麗的飾物，笑語盈盈地隨人群走過，身上香氣飄灑。我在人群中尋找她千百回，猛然一回頭，不經(jīng)意間卻在燈火零落之處發(fā)現(xiàn)了她。
2、《丑奴兒·書博山道中壁》宋代.辛棄疾
少年不識(shí)愁滋味，愛上層樓。愛上層樓，為賦新詞強(qiáng)說愁。
而今識(shí)盡愁滋味，欲說還休。欲說還休，卻道天涼好個(gè)秋。
釋義：
人年少時(shí)不知道憂愁的滋味，喜歡登高遠(yuǎn)望。喜歡登高遠(yuǎn)望，為寫一首新詞無愁而勉強(qiáng)說愁。
現(xiàn)在嘗盡了憂愁的滋味，想說卻說不出。想說卻說不出，卻說好一個(gè)涼爽的秋天?。?/p>
3、《菩薩蠻·書江西造口壁》宋代.辛棄疾
郁孤臺(tái)下清江水，中間多少行人淚。西北望長安，可憐無數(shù)山。
青山遮不住，畢竟東流去。江晚正愁余，山深聞鷓鴣。
釋義：
郁孤臺(tái)下這贛江的水，水中有多少行人的眼淚。我舉頭眺望西北的長安，可惜只看到無數(shù)青山。
但青山怎能把江水擋??？江水畢竟還會(huì)向東流去。夕陽西下我正滿懷愁緒，聽到深山里傳來鷓鴣的鳴叫聲。
4、《永遇樂·京口北固亭懷古》宋代.辛棄疾
千古江山，英雄無覓孫仲謀處。舞榭歌臺(tái)，風(fēng)流總被雨打風(fēng)吹去。斜陽草樹，尋常巷陌，人道寄奴曾住。想當(dāng)年，金戈鐵馬，氣吞萬里如虎。
元嘉草草，封狼居胥，贏得倉皇北顧。四十三年，望中猶記，烽火揚(yáng)州路?？煽盎厥?，佛貍祠下，一片神鴉社鼓。憑誰問、廉頗老矣，尚能飯否？
釋義：
江山千古依舊，割據(jù)的英雄孫仲謀，卻已無處尋覓。無論繁華的舞榭歌臺(tái)，還是英雄的流風(fēng)余韻，總被無情風(fēng)雨吹打而去。那斜陽中望見的草樹，那普通百姓的街巷，人們說寄奴曾經(jīng)居住。遙想當(dāng)年，他指揮著強(qiáng)勁精良的兵馬，氣吞驕虜一如猛虎。
元嘉帝多么輕率魯莽，想建立不朽戰(zhàn)功封狠居胥，卻落得倉皇逃命，北望追兵淚下無數(shù)。還記得四十三年前，我戰(zhàn)斗在硝煙彌漫的揚(yáng)州路。真是不堪回首，拓跋燾的行宮下，神鴉叫聲應(yīng)和著喧鬧的社鼓。有誰會(huì)來尋問，廉頗將軍年紀(jì)已老，他的身體是否強(qiáng)健如故？
5、《南鄉(xiāng)子·登京口北固亭有懷》宋代.辛棄疾
何處望神州？滿眼風(fēng)光北固樓。千古興亡多少事？悠悠。不盡長江滾滾流。
年少萬兜鍪，坐斷東南戰(zhàn)未休。天下英雄誰敵手？曹劉。生子當(dāng)如孫仲謀。
釋義：
從哪里可以眺望故土中原？眼前卻只見北固樓一帶的壯麗江山，千百年的盛衰興亡，不知經(jīng)歷了多少變幻，真是說不清，也道不完，有如這浩渺江水無窮無盡，奔流不還。
或許是落花隨水而逝的那一刻，亦或是秋葉飄然落地那極靜極美的瞬間，我感悟：人們?cè)鴵碛械目赡茉谄袒癁樵?jīng)。我曾認(rèn)真地詢問過他人：你現(xiàn)在所擁有的和最想要擁有的是什么？各色各樣的回答卻令我大失所望！看似五花八門的回答都不外乎的幾種——感情，金錢，健康，事業(yè)。一顆心沉入谷底——他們所回答的全是對(duì)將來的追求，絲毫沒有所擁有的現(xiàn)在?；蛟S他們的回答所表現(xiàn)出的是現(xiàn)實(shí)社會(huì)中大多數(shù)人們的追求，并且是大多數(shù)人的還未實(shí)現(xiàn)的追求。但正是這樣才體現(xiàn)出人們總是花費(fèi)過多的時(shí)間來追尋自己想要的生活，憧憬于自己完美的幻想中，卻忽略了的此刻自己擁有了什么？
經(jīng)常聽到很多創(chuàng)業(yè)者說：“這幾年忙事業(yè)，家庭過幾年再顧。”于是，幾年后，他或功成名就或仍然平庸時(shí)，早已是妻離子散眾叛親離的場(chǎng)面；也有人這樣講：“自己這幾年沒什么錢，給不了父母什么好生活，先賺錢，有錢后再與父母共享天倫。”于是幾年后的某個(gè)天色灰蒙蒙的一天，便有了父母靈前一道道懊悔自責(zé)的盡管衣著光鮮身影，他們周圍還用另外一些人——神色悲慟卻不悔恨，沉重卻問心無愧?；蛟S這群人中有的仍穿著價(jià)格低廉的衣物……于是“失去后才珍惜”的旋律在頹然微涼的秋風(fēng)中響起——它好似是從隔著薄霧的一個(gè)路人心中傳來。如此，擁有的在一夜之間變得不再擁有。
不過，世界上有兩種人：一種人在逝去的曾經(jīng)中徘徊，另一種人在經(jīng)歷了不再擁有的痛苦后重整思緒，把握還擁有的現(xiàn)在。于是，無數(shù)人從擁有者變?yōu)樵?jīng)擁有者，一部分人從不再擁有者變?yōu)榱藫碛姓?mdash;—前者一味地哀嘆，惋惜逝去的過往，傾頹荒廢，止步于陰霾之中；后者重拾生活的信心，燃起對(duì)明天的希望，珍惜眼前的幸福。如果是我，我一定做后者，如落花秋葉般——在秋葉落地的一刻，雖失去了隨風(fēng)搖曳的自由，但它擁有了歸根后化作泥土的芬芳；落花隨水東逝的一刻，雖失去了與蝶兒嬉戲的快樂，但它卻擁有了“化作春泥更護(hù)花”的品格情操。。
曾幾何時(shí)，我十分迷茫。一個(gè)人沉浸在余輝未盡的夕陽之中，或是駐足停留在下午三四點(diǎn)那略略漂浮著云影的澄澈天空，因?yàn)槲宜非蟮臇|西總在天盡頭的遠(yuǎn)方。后來，我才明白：再璀璨的明天也要把握好已擁有的現(xiàn)在。人要活在當(dāng)下！如果你不曾擁有現(xiàn)在，那再美好的夢(mèng)也終將是鏡花水月般的迷茫。
聰明的人不會(huì)對(duì)不再擁有的昨天嘆惋，愚人幻想光輝的明天。既然如水般已逝去的昨天我們?cè)缇筒辉鴵碛?，那就?qǐng)把握好雖如約而至卻美好短暫的今天?；蛟S明天，我們都會(huì)成驚訝于自己所擁有的一切，因?yàn)?，我們是智者?/p>
珍惜當(dāng)下——把握逝水年華
我們沖進(jìn)教室的時(shí)候，上課鈴剛響完。數(shù)學(xué)老師站在講臺(tái)前：“快點(diǎn)，都什么時(shí)候了，還有心情玩？”我和輝尷尬的摸摸后腦勺，老師望著我們，無可奈何的笑了。我坐在座位上望著黑板，卻發(fā)現(xiàn)老師的嘴邊都干的起了泡，可她還在不停地說著定律、定理。恨不得把她知道的東西都喂進(jìn)我們的嘴里，臉上是一種和誰搶時(shí)間似的焦灼，老師也是用心良苦?。∥倚睦锼崴岬?。
初夏的清晨，走在那每天必經(jīng)的路上，感覺有一種想飛的沖動(dòng)和想笑的欲望。在校門口，我遇到了鴻，我的同桌，一個(gè)讓我想起來會(huì)微笑，憶起來會(huì)嘆息的人?！拔?，要遲到拉?！蔽掖蠛簟Ｋ仡^看見是我，親切的笑了笑。清晨第一縷陽光灑在他白皙的臉上，發(fā)出一種金屬般的光澤，很燦爛。他悠悠地走到我身旁，一如當(dāng)年那個(gè)從容不迫的男孩?！爸驹付继詈昧藛幔俊边@是我老早就想問他的問題，我很想知道他想考哪里。我的志愿還未定下來，大概在潛意識(shí)里我一直等他的志愿，那多半也是我的方向。
中考結(jié)束了，來的轟轟烈烈，又走的平平淡淡。跨過中考的門勘，才知道這一步的份量。驀然回首，有一種登高望遠(yuǎn)，無限風(fēng)光在險(xiǎn)峰的感覺。沒能考進(jìn)心目中的高中，我深深地感到自責(zé)和遺憾。我失落的理想，我精神的家園，我無數(shù)次睡著，醒著叫著的名字，無數(shù)次在漫漫長夜里激勵(lì)我奮斗不息的名字，就這樣與我失之交臂。在人生這樣一個(gè)路口，我感覺到一陣痛，難以名狀又無處不在。這是我第一次對(duì)自己的人生作出選擇，而我將對(duì)我的選擇負(fù)責(zé)任。
離別來得悄無聲息卻又理所當(dāng)然。在剛剛懂得珍惜的年齡便要說離別，在剛剛懂得會(huì)議的歲月便要道珍重……
劉備一生有過許多女人。年輕的時(shí)候，“數(shù)喪嫡室”（《三國志》）。嫡室指大老婆，不止一個(gè)，都死了，玄德兄是否克妻，查無實(shí)據(jù)。不過，他還真學(xué)了個(gè)乖，漢獻(xiàn)帝興平元年（194）娶甘夫人時(shí)，“納以為妾”，咱不續(xù)弦總可以了吧！由此看來，他的妾室恐怕不在少數(shù)。見于史料、留下姓氏的還有糜夫人、孫夫人、吳夫人諸位，那么，誰是他的賢內(nèi)助呢？
先說說糜夫人，此女可憐之極，龍?zhí)拙粋€(gè)，轉(zhuǎn)角不見影。建安元年，呂布襲下邳，劉備的家眷財(cái)富全姓了呂。那些日子里，劉備相當(dāng)頹廢，率殘部茍活于廣陵海西（今江蘇灌南）。當(dāng)?shù)赜袀€(gè)富商叫麋竺，給了劉備以接續(xù)性的安慰，“進(jìn)妹于先主為夫人，奴客二千，金銀貨幣以助軍資；于時(shí)困匱，賴此復(fù)振。”（《麋竺傳》）有點(diǎn)像呂不韋的做派，不過，雪中送炭，還是值得點(diǎn)贊。貌似糜夫人做了正室，然后呢，沒有然后了。
關(guān)云長千里走單騎的故事里，糜夫人或是“二嫂”之一；趙子龍長坂坡七進(jìn)七出，糜夫人跳井而死……喔，打住打住，那都是小說家言，你相信就輸了。既然沒有具體事跡，那就說明此女對(duì)劉備的助益可以忽略不計(jì)。
孫夫人怎么樣？由于《三國演義》的廣泛傳播，甘露寺招親很炫很美好，孫夫人的巾幗風(fēng)采，差不多是可以顛倒眾生的。
但是，歷史大舞臺(tái)上的孫夫人，完全是另外一副形象。
綜合龐統(tǒng)、法正、趙云等人的傳記，可以做如下還原：一，才捷剛猛，好像女漢子，沒丁點(diǎn)兒溫柔；二，有百余武裝侍婢，把閨房當(dāng)戰(zhàn)場(chǎng)，果然威風(fēng)；三，“多將吳吏兵，縱橫不法”，這是拆劉備呢，還是拆劉備呢？四，拐帶劉禪未遂，釜底抽薪未果。整個(gè)兒比野蠻女友還野蠻！法正一言以蔽之：“主公之在公安也，北畏曹公之強(qiáng)，東憚孫權(quán)之逼，近則懼孫夫人生變于肘腋之下，當(dāng)斯之時(shí)，進(jìn)退狼跋?！比绻麑O夫人是賢內(nèi)助，劉備肯定不服：寧做單身狗，絕不娶婆姨。
吳夫人也不靠譜，她的歲月是屬于阿斗的。
公元214年，劉備娶了這個(gè)寡婦，此時(shí)吳夫人起碼三十三歲，不信？那咱保守的算算，她與劉瑁的婚姻，屬劉焉包辦。劉焉死于194年，就算十三歲出閣，就算劉焉臨死前包辦，按照古人的青春觀，她幾乎花朵兒謝了，至于才德，也未必稱得上一個(gè)賢字。劉備在冊(cè)立她做皇后的詔書中有這么一句：“承宗廟，母天下，皇后其敬之哉！”語氣不是褒獎(jiǎng)，而是警示與激勵(lì)，你須得恭敬謹(jǐn)肅，不負(fù)這份榮光才好啊。吳夫人僅陪伴劉備9年，卻當(dāng)了23年皇太后。
答案確乎有了，沒錯(cuò)，正是“小沛之花”甘夫人。
《三國志》明確告訴我們，唯有甘夫人以妾的身份“常攝內(nèi)事，隨先主于荊州，產(chǎn)后主?！倍潭淌畮讉€(gè)字，信息量頗大，時(shí)間跨度也長。就是說，她從194年開始跟著丈夫，經(jīng)歷過轅門射戟、煮酒論英雄、重返徐州、官渡之戰(zhàn)、屯兵新野、三顧茅廬、赤壁之戰(zhàn)等，一直到209年去世，前后達(dá)15年，劉備的后院都是她一手打理的。那么，甘夫人作為劉備的賢內(nèi)助，“政績”怎樣呢？
具體的不知道，不過，諸葛亮在奏疏中對(duì)她有過八字評(píng)語，曰“履行（修）仁，淑慎其身”。大概意思是，做事情能守禮法合規(guī)矩，謹(jǐn)慎有度，絕對(duì)淑女范兒！應(yīng)該說，太完美了，想必從未給劉備添過堵，哥幾個(gè)很滿意，也可以理解趙子龍為何在當(dāng)陽長坂那么拼命了，“云身抱弱子，即后主也，保護(hù)甘夫人，即后主母也，皆得免難”。遇到這樣的女神，再死幾回都值得。
麥花雪白菜花稀。
日長籬落無人過，
唯有蜻蜓蛺蝶飛。
【注釋】：
麥花——麥子秀穗叫吐花，呈白色綠色，在江南蘇州一帶是農(nóng)歷四五月間。菜花——指油菜花。
鮮黃色，農(nóng)歷四五月間落花結(jié)子，所以說“稀”。
日長——夏至白晝最長。籬落——籬笆。
曲院風(fēng)荷
【清】陳璨
六月荷花香滿湖，
紅衣綠扇映清波。
木蘭舟上如花女，
采得蓮房愛子多。
夏吟
【宋】戴石屏
乳鴨池塘水淺深，
熟梅天氣半晴陰。
東園載酒西園醉，
摘盡枇杷一樹金。
初夏絕句
【宋】陸游
紛紛紅紫已成塵，
布谷聲中夏令新。
夾路桑麻行不盡，
始知身是太平人。
六月二十七日望湖樓醉書
【宋】蘇軾
黑云翻墨未遮山，
白雨跳珠亂入船。
卷地風(fēng)來忽吹散，
望湖樓下水如天。
曉出凈慈寺送林子方
【宋】楊萬里
畢竟西湖六月中，
風(fēng)光不與四時(shí)同。
接天蓮葉無窮碧，
映日荷花別樣紅。
1.力盡不知熱，但惜夏日長。（白居易：《觀刈麥））
2.深居俯夾城，春去夏猶清。（李商隱：（晚晴））
3.首夏猶清和，芳草亦未歇。（謝靈運(yùn)：（游赤石進(jìn)帆?！罚?/p>
4.仲夏苦夜短，開軒納微涼。（杜甫：《夏夜嘆》）
5.農(nóng)夫方夏耘，安坐吾敢食。（戴復(fù)古：《大熱》）
6.人皆苦炎熱，我愛夏日長。
（李昂：《夏日聯(lián)句》）
7.殘?jiān)剖障氖?，新雨帶秋嵐。（岑參：《水亭送華陰王少府還縣》）
8.連雨不知春去，一晴方覺夏深。（范成大：《喜晴》）
9.清江一曲抱村流，長夏江村事事幽。（杜甫：《江村》）
10.芳菲歇去何須恨，夏木陽陰正可人。（秦觀：《三月晦日偶題》）
描寫夏天的詩
【標(biāo)題】：觀刈麥
【年代】：唐
【作者】：白居易
【體裁】：五古
【內(nèi)容】：
田家少閑月，五月人倍忙。
夜來南風(fēng)起，小麥覆隴黃。
婦姑荷簞食，童稚攜壺漿。
相隨餉田去，丁壯在南岡。
足蒸暑土氣，背灼炎天光。
力盡不知熱，但惜夏日長。
復(fù)有貧婦人，抱子在背傍。
右手秉遺穗，左臂懸敝筐。
聽其相顧言，聞?wù)邽楸瘋?/p>
田家輸稅盡，拾此充饑腸。
今我何功德，曾不事農(nóng)桑。
吏祿三百石，歲晏有余糧。
念此私自愧，盡日不能忘。
【標(biāo)題】：晚晴
【年代】：唐
【作者】：李商隱
【體裁】：五律
【內(nèi)容】：
深居府夾城，春去夏猶清。
天意憐幽草，人間重晚晴。
并添高閣迥，微注小窗明。
越鳥巢干后，歸飛體更輕。
【標(biāo)題】：游赤石進(jìn)帆海詩
【年代】：南北
【作者】：謝靈運(yùn)
【內(nèi)容】：
首夏猶清和。芳草亦未歇。
水宿淹晨暮。陰霞屢興沒。
周覽倦瀛?。况乃陵穷?。
川后時(shí)安流。天吳靜不發(fā)。
采石華。掛席拾海月。
溟漲無端倪。虛舟有超越。
仲連輕齊組。子牟眷魏闕。
矜名道不足。適己物可忽。
請(qǐng)附任公言。終然謝天伐。
【標(biāo)題】：夏日聯(lián)句
【年代】：唐
【作者】：李昂
【內(nèi)容】：
人皆苦炎熱，我愛夏日長?！畎?/p>
熏風(fēng)自南來，殿閣生微涼。主——柳公權(quán)
【標(biāo)題】：六月三十日水亭送華陰王少府還縣（得潭字）
【年代】：唐
【作者】：岑參
【內(nèi)容】：
亭晚人將別，池涼酒未酣。關(guān)門勞夕夢(mèng)，仙掌引歸驂。
荷葉藏魚艇，藤花I客簪。殘?jiān)剖障氖睿掠陰飴埂?/p>
失路情無適，離懷思不堪。賴茲庭戶里，別有小江潭。
【初夏】
已過浣花天，行開解粽筵。店沽浮蠟酒，步}載秧船。古俗交情久，豐年樂事偏。
出波莼菜滑，上市J魚鮮。僧閣梅山麓，漁扉禹廟肌5で嗖豢苫，得句一欣然。
【初夏】
已作梅黃雨，猶余麥秀寒。穿林紅練帶，拔地碧瑯＞葡虺畋弒。麓硬『罌懟K老始酰槔藝仕帷
【初夏】
麥秀微寒后，梅黃細(xì)雨前。湖灘初集鷺，堤柳未鳴蟬。琴帶輕陰潤，巾因小醉偏。晚來幽興極，又上釣魚船。
【初夏】
白白糍筒美，青青米果新。衰遲重時(shí)節(jié)，薄少遍鄉(xiāng)鄰。梅市花成幄，蘭亭草作茵。極知?dú)g意盡，強(qiáng)起伴游人。
【初夏】
淡靄輕鍶胂某酰淮靶侶棠襝嗪簟3雒乓拙氤9槲裕淠壓さ雜欏
花徑蝶閑無墮蕊，酒樓人散有空壚。閩川茶籠猶沾及，肺渴朝來頓欲蘇。
【初夏】
雨足移秧后，風(fēng)和剝繭初?；杌钑r(shí)就枕，貿(mào)貿(mào)卻尋書。晚步身須杖，晨興發(fā)廢梳。滿城車馬客，誰復(fù)問何如？
【初夏】
百葉盆榴照眼明，桐陰初密暑猶清。深深簾幕度香縷，寂寂房櫳聞燕聲。
細(xì)詩聊憑幾，靜思棋劫對(duì)楸枰。浣花光景應(yīng)如昨，回首西州一愴情。
【初夏】
紛紛紅紫已成塵，布b聲中夏令新。夾路桑麻行不盡，始知身是太平人。
【初夏】
翦韭腌薺粟作漿，新炊麥飯滿村香。先生醉后騎黃犢，北陌東阡看戲場(chǎng)。
【初夏】
稻未分秧麥已秋，豚蹄不用祝甌窶。老翁七十猶強(qiáng)健，沒膝春泥夜叱牛。
【初夏】
買得新船疾似飛，蠶饑遙望采桑歸。越羅蜀錦吾何用，且備豳人卒歲衣。
【初夏】
槐柳成陰雨洗塵，櫻桃乳酪并嘗新。古來江左多佳句，夏淺勝春最可人。
【初夏】
杜鵑血盡啼未歇，蝴蝶夢(mèng)殘心更狂。我自人間少情者，老來十倍惜年光。
【初夏】
賜食金盤出寶閨，玄熊掌映紫駝蹄。侯家但詫承恩澤，豈識(shí)山廚苦~？
【初夏】
隋家古寺郡西南，寺廢殘僧只二三。藜藿滿庭塵暗佛，時(shí)聞鐃鼓賽春蠶。
【初夏】
渺渺荒陂古埭東，柳姑小廟柳陰中。放翁老憊扶藜杖，也逐鄉(xiāng)人禱歲豐。
【初夏】
老翁賣卜古城隅，兼寫宜蠶保麥符。日日得錢惟買酒，不愁醉倒有兒扶。
夏日南亭懷辛大
孟浩然
山光忽西落，池月漸東上。
散發(fā)乘夕涼，開軒臥閑敞。
荷風(fēng)送香氣，竹露滴清響。