房地產(chǎn)開發(fā)項目精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目范文

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目；景觀設計；特點；趨勢；小品設計

中圖分類號：TU972文章標識碼：A

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設計的特點

在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設計時應根據(jù)不同場所的不同建筑功能進行設計，設計過程中還應該綜合當?shù)氐臍v史文化、地域特點、自然環(huán)境、人文因素等多方面的內(nèi)容。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目的景觀設計具有下述特點：

1.1、限制性特點

房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設計時具有限制性特點，這是因為在景觀設計過程中，應嚴格按照相關的標準、規(guī)范進行設計，相關的指標必須達到要求，比如說綠化率指標、消防登高面、車位指標、消防車道、地面規(guī)劃等都需要達到要求，因此景觀設計具有限制性特點。

1.2、復雜性特點

房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設計時具有復雜性特點，景觀設計需要綜合考慮到設計的條件、范圍以及室外管網(wǎng)等等，會存在許多交叉的界面，在進行景觀設計時就要有效的處理這些專業(yè)之間的關系，才能確保景觀設計的可行性，因此景觀設計具有復雜性特點。

1.3、針對性特點

房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設計時具有針對性特點，這是因為景觀設計需要根據(jù)具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行合理的策劃、定位，并且要對開放項目所針對的客戶全體以及建筑產(chǎn)品的特點進行綜合性的考慮，之后進行具有針對性的設計，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的景觀設計與客戶的要求以及項目的特點保持一致。因此景觀設計具有針對性特點。

1.4、獨特性特點

房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設計時具有獨特性特點，這是因為在進行景觀設計時需要根據(jù)不同的建筑空間、場地特點、建筑風格設計出獨具特色、別具一格的景觀，是之成為房地產(chǎn)開發(fā)項目的點睛之筆，因此景觀設計具有獨特性特點。

二、房地產(chǎn)項目景觀的各階段設計

2.1、總體環(huán)境布局優(yōu)化階段

景觀設計在總體環(huán)境布局優(yōu)化階段需要對項目周圍的環(huán)境、地理條件、道路交通、建筑規(guī)劃的指標等因素進行分析。在前期的規(guī)劃階段就應開始從項目的景觀規(guī)劃的角度提出對總體環(huán)境布局的優(yōu)化策略，確保景觀設計和房地產(chǎn)開發(fā)項目的建筑風格保持一致[1]。

2.2、概念方案設計階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目的景觀設計應該符合項目整體概念方案的要求。在進行景觀設計之前應該對目標客戶的需求進行考察并將其融合到景觀設計中，是指成為該項目的紅葉子。

2.3、方案設計階段

方案設計階段應在建筑空間關系以及整體布局的基礎上進行景觀設計，并確保其使用功能。設計過程中還需要協(xié)調(diào)好場地空間關系以及功能布置之間的關系[2]。房地產(chǎn)開發(fā)項目的景觀設計應該遵循少硬景多軟景的原則，有效控制軟硬境的比例，最好控制在7:3左右。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設計的發(fā)展

3.1、房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設計應向著專業(yè)化方向發(fā)展

設計過程中采用專業(yè)化的設計理念和設計流程進行輔助設計。房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀建筑設計過程中已經(jīng)逐步興起了房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀輔助設計并受到了人們的青睞。房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設計趨于專業(yè)化發(fā)展，比如說智能系統(tǒng)的使用、室內(nèi)裝飾以及室外環(huán)境設計都采用了高科技的智能技術，使得建筑更加人性化、現(xiàn)代化、安全化。

3.2、房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設計應向著綠色化的方向發(fā)展

為了迎合綠色環(huán)保的理念，建筑設計也將房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀小區(qū)的綠地率不斷提高，并且在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設計時與房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑設計完美結合，使得小區(qū)的綠化水平進一步提高，小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量大幅度提升[3]。并且房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設計已經(jīng)在逐步滿足人們對一梯一戶的需求。

3.3、房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設計應向著策劃設計的方向發(fā)展

房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀建筑設計已經(jīng)住不成單純的技術設計向策劃設計的方向發(fā)展開來，也就是說將房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設計看做是動態(tài)的設計過程，應該根據(jù)市場需求、迎合消費者心理等方面進行房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設計。并且房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設計逐步走向市場化，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設計充滿活力。

3.4、房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設計應向著精品化的方向發(fā)展

房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設計應采用更加精細化的設計手段。精品設計將是設計單位的核心競爭力，也將會帶來較高的經(jīng)濟效益。精品房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設計一方面展現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀的自身的價值，另一方面也體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設計自身的價值，精品房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設計將會改變?nèi)藗兊纳钇焚|(zhì)，創(chuàng)造更美好的生活環(huán)境。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目小品建筑設計方法

4.1、小品的規(guī)劃設計還應該做到實用性、人性化、觀賞性的完美結合。因此在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目小品的建筑設計時應不斷提高設計人員的責任意識，并要求合理的協(xié)調(diào)環(huán)境效益、經(jīng)濟效益和社會效益三者之間的關系，最大限度的保護生態(tài)自然環(huán)境，并與當?shù)氐牡赜蛭幕蜌v史背景有機結合起來。只有這樣，才能保證園林的景觀與周圍的環(huán)境相協(xié)調(diào)、保持一致，充滿自然魅力和親和力[4]。

4.2、房地產(chǎn)開發(fā)項目小品的建筑設計不能局限于表面的美觀還應該提升小品的文化內(nèi)涵。這就要在設計時進行巧妙的立意，并且應賦予小品一定的文化內(nèi)涵，除此之外，還應將小品的在園林的局部空間上營造主體的美感。再者，房地產(chǎn)開發(fā)項目小品建筑設計應與當?shù)氐耐婺毓嘟Y合，不僅能夠體現(xiàn)地域文化特色還能提升園林的文化內(nèi)涵和藝術品位。使得房地產(chǎn)開發(fā)項目能夠代表城市文化，成為城市的象征性、代表性建筑。

4.3、在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目小品設計時應該選擇合適的材料，優(yōu)質(zhì)的材料能夠提升小品的品質(zhì)，還能做好整個園林景觀的陪襯，設計過程中還應注意小品的重量，將小品的比重做好合理的配置，并與園林的叢林、花草、雕塑、小路等協(xié)調(diào)好，發(fā)揮最大最好的景觀效果。經(jīng)濟的快速發(fā)展帶來了各種各樣的建筑材料，在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目小品設計時應該盡可能的使用節(jié)能環(huán)保材料，并根據(jù)實際情況選擇合適的節(jié)能環(huán)保材料。但是考慮到天然材料的價格較高可以使用貼近自然的仿造材料。來迎合環(huán)境的美觀。除此之外，還應盡量使用可回收利用的材料來降低對環(huán)境的污染，再者應該選擇容易清洗的建筑材料，盡量不使用在清洗過程中容易腐蝕的材料。

4.4、房地產(chǎn)開發(fā)項目小品建筑設計時還應該遵循經(jīng)濟性原則，根據(jù)現(xiàn)有的技術水平、施工工藝、建筑材料選擇最合理、經(jīng)濟性的設計方案，確保小品的設計能夠彰顯其核心價值，并且能夠起到指引人們行為的作用。再次，在進行小品設計時考慮到小品的功能性要求，應該堅持以人為本的設計理念。比如說在進行座椅的設計過程中，除了要保證座椅的設計風格與園林景觀風格相一致之外，還應該根據(jù)座椅的位置進行合理的調(diào)整，比如說在廣場中的座椅可以設計為圓柱形的，應確保線條的光滑，座椅的光滑。在人流量較大的路邊，座椅應該設計成寬大舒服，在樹林下的座椅可以提升其文化內(nèi)涵，設計成木制的或者是搖籃時的來滿足人們美的享受和心靈的體驗。

五、結束語

景觀設計使得房地產(chǎn)開發(fā)項目具有了園林般美好的意境，創(chuàng)造出了一種別有洞天、曲徑通幽處，禪房花木深的氛圍。優(yōu)秀的景觀設計可以大幅度提升房地產(chǎn)開發(fā)項目的品質(zhì)，成造出優(yōu)美的居住氛圍。

參考文獻：

[1]蘇坤坪.淺談綠地的場地設計、雨水利用與景觀――結合廈門石塘立交橋綠地的景觀設計[J].建筑與文化,2008,07:111-115.

[2]尹欣.用專家的聲音喚醒房地產(chǎn)精品時代恒大旗下新開發(fā)項目金碧海岸花園的景觀設計接受專家評審[J].房地產(chǎn)導刊,2005,Z1:108.

第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目范文

關鍵詞:成本構成；成本控制；稅務管理；風險

中圖分類號：F406.72 文獻標識碼：A 文章編號：

近年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，我國房地產(chǎn)的開發(fā)獲得了前所未有的快速發(fā)展。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也十分激烈，與其他行業(yè)不同房地產(chǎn)是被公認的高風險行業(yè)，其資金投入量大、建設周期長，同時受政策及市場因素影響比較大，因此，如何能夠在眾多競爭對手中脫穎而出求得發(fā)展是擺在每個房地產(chǎn)企業(yè)面前的重要問題。

1房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構成

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本主要由前期階段成本、工程建設階段成本、開發(fā)間接費及期間費等構成。筆者將主要針對前期階段成本控制、工程建設階段成本控制以及稅務管理三個方面進行深入分析。房地產(chǎn)開發(fā)項目前期階段成本主要包括:土地及拆遷費、勘察設計費、防空地下室易地建設費、建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金、城市基礎設施配套費、白蟻預防工程費、散裝水泥專項資金、水土保持設施補償費等；工程建設階段成本主要包括:主體建筑工程費及主體安裝工程費、區(qū)內(nèi)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境工程費及小區(qū)配電室、泵房等配套設施工程費；稅務成本主要包括:項目開發(fā)全過程發(fā)生的各項稅費。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制措施

房地產(chǎn)成本是決定房地產(chǎn)價格的重要因素,而房地產(chǎn)的價格又影響整個社會的經(jīng)濟發(fā)展。對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行成本控制是十分必要的。房地產(chǎn)項目由于具有投資量大、流動性差、回收期長、同金融業(yè)關系密切、投資開發(fā)過程涉及單位多等特點,故其成本控制顯得分外復雜,難度特別大。房地產(chǎn)開發(fā)項目一般采用目標成本動態(tài)控制法進行成本管理,即在房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施過程中,將成本控制目標、成本責任進行具體的量化和分解,做到事前控制,預先控制,并定期歸集成本發(fā)生的實際值,利用科學方法進行計劃值和實際值的分析與比較,檢查項目成本執(zhí)行的偏差情況,及時采取措施進行調(diào)整。

2.1前期階段成本控制方法及要點

前期階段成本由土地及拆遷費、勘察設計費、城市基礎設施配套費等構成。前期階段成本控制需根據(jù)以往開發(fā)經(jīng)驗和土地估算來控制土地等前期費用的成本支出,并通過限額設計,抓好設計階段的成本控制。

前期工程費主要指勘測丈量費、規(guī)劃設計費、防空地下室易地建設費、建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金、城市基礎設施配套費、白蟻預防工程費、散裝水泥專項資金、水土保持設施補償費等報批報建費。對設計費的控制,可以通過公開招標的形式確定設計單位,以爭取最合理的設計費支出。對于各項政策性繳費的控制,應根據(jù)深圳地區(qū)制定的優(yōu)惠政策,積極申請各項費用的減、免、緩優(yōu)惠。設計階段的投資控制是房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的要點。在分析設計階段存在的各種弊端基礎上,增強設計標準規(guī)范意識及經(jīng)濟核算意識,引入競爭機制,大力推行限額設計,加強設計方案的優(yōu)化,切實降低工程造價。設計部門應以項目的市場定位為主導,抓好設計成本控制,加強對設計成果進行性價比對。

2.2工程建設階段成本控制方法及要點

工程建設階段成本主要由分包工程建設成本及開發(fā)商供應物資成本、區(qū)內(nèi)配套成本等構成,涉及因素較多,受人工、資源、工期等影響較大。工程建設階段成本屬于典型的可變成本,是目標成本動態(tài)控制的重點,通過建立工程建設階段成本控制體系,實施目標成本動態(tài)控制。

2.2.1工程建設階段目標成本動態(tài)控制體系

項目在實施過程中受干擾因素較多,預算具有不確定性,成本支出在實施過程會不可避免地偏離預期軌道。為有效跟蹤和控制項目的實際發(fā)生成本,應提前明確項目成本控制的目標和計劃,逐層分解成本控制子目標,建立工程建設階段目標成本動態(tài)控制體系,實施有效的成本控制。

1)目標成本動態(tài)控制體系的建立。通過項目成本概預算,制定目標成本,將成本責任量化,及時跟蹤了解成本執(zhí)行情況,并通過動態(tài)歸集每月實際成本數(shù)據(jù),利用科學的方法進行綜合分析,判斷成本支出是否存在偏差,如果存在偏差,則分析原因,實施糾偏措施并調(diào)整目標；如果沒有出現(xiàn)偏差,則進入下一個控制程序,見圖1。

圖1工程建設階段目標成本動態(tài)控制體系

2)項目成本跟蹤工作。①采用數(shù)學方法和科學手段來實現(xiàn)對項目成本的定期測量；②對影響項目目標實現(xiàn)、自身可能發(fā)生變化的因素進行跟蹤、監(jiān)測、記錄、分析等活動。

3)項目成本控制偏差的分析。通過跟蹤而獲得項目實際成本的有關信息資料后,需要利用科學的方法將獲得的資料進行整理、統(tǒng)計,并與項目成本目標進行比較分析,得出實際完成工作量的百分比、累計完成工作量的百分比、當前項目實際進展狀況。

4)項目成本控制糾偏措施。項目成本控制過程中關鍵在于分析,核心在于糾偏。因此,要針對分析得出的偏差發(fā)生原因采取切實糾偏措施,加以糾正。成本糾偏的措施包括組織措施、技術措施、經(jīng)濟措施、合同措施等。

2.2.2項目成本跟蹤測量及科學分析方法在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的實際應用

以開發(fā)項目為例,該項目占地面積515hm2,總建筑面積12萬m2,于2007年9月份開工建設,2009年10月份竣工交付使用。

1)成本的跟蹤測量。本房地產(chǎn)開發(fā)項目前7個月的預算費用與監(jiān)測到的每期累積完成比率和每期實際費用見表1-表3。

表1開發(fā)項目前7 個月每期預算費用萬元

表2開發(fā)項目前6 個月每期累計完成比率%

表3開發(fā)項目前6 個月每期實際費用萬元

2)分析方法。

(1)掙得值法的應用。在工程項目建設過程中,為了有效地對工程進度、成本、質(zhì)量進行監(jiān)控,運用科學方法分析和評價項目整體的實際狀況,引入了掙得值管理。掙得值法是一種分析目標實施與目標期望之間差異的方法。通過測量已完成的工作的預算費用,與已完成工作的實際費用和計劃工作的預算費用相比較,得到有關計劃實施的進度和費用偏差,從而達到判斷項目預算和進度計劃執(zhí)行情況的目的。這是一種以預算和費用來衡量工程進度進行費用進度綜合控制的技術。

主要指標有:計劃工作量的預算費用BCWS、已完工作量的實耗費用ACWP、已完工作量的預算費用BCWP)))掙得值EV(Earned Value)、進度偏差SV、費用偏差CV、費用執(zhí)行效果指數(shù)CPI、進度執(zhí)行效果指數(shù)SPI等。

(2)以本房地產(chǎn)開發(fā)項目為例,設項目檢查點為第6個月,根據(jù)檢查結果預測原前7個月工作量完成時間總費用及進度。

該項目前6個月每期累積掙得值計算結果見表4。

表4開發(fā)項目前6 個月每期累積掙得值萬元

設檢查點為第6個月,則

CV=BCWP-ACWP=8804-9401=-597,分析結論:出現(xiàn)超支。

SV=BCWP-BCWS=8804-8369=435,分析結論:進度提前。

CPI=BCWP/ACWP=8804/9401=0194,分析結論:超出預算。

SPI=BCWP/BCWS=8804/8369=1105,分析結論:進度提前。

前7個月總費用預測:預測值=總預算/CPI=9981/0194=10618

進度預測:預計原7個月工作量完成時間=計劃完成時間/SPI=7/1105=6167

2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目稅務管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制在稅務管理方面應建立納稅統(tǒng)籌機制,做好各階段稅費估算,控制支出。

2.3.1房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的稅種設置

房地產(chǎn)開發(fā)項目稅務成本約占項目總成本的10%～20%左右。房地產(chǎn)稅收主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)持有和使用環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)所課征的各類稅收。

2.3.2房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅統(tǒng)籌機制

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段的稅務特點進行納稅籌劃,建立納稅統(tǒng)籌機制,有利于降低稅務成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅籌劃階段劃分如圖2所示。

圖2房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅籌劃階段劃分

1)房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅務特點。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的稅種復雜、稅額大,存在行業(yè)預繳制度和清算制度。

2)房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅籌劃的重點。¹籌劃的稅種包括:土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；º納稅籌劃的重點方面:不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方式、開發(fā)模式、銷售定價、成本費用的歸集和分攤。

3成本管理風險控制

成本管理風險的控制可以從改變風險后果的性質(zhì)、減少風險發(fā)生的概率和降低風險發(fā)生后果的影響等三個方面入手,通過制定和實施各種風險防范政策,降低成本風險發(fā)生概率。對于已知風險或可預測風險,利用現(xiàn)有資源進行風險的降低；對于不可預測風險,應進行全面、深入地調(diào)查和研究,減少該類風險的不確定性,設法將已識別的不可預測風險轉(zhuǎn)變?yōu)橐阎L險。

針對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資周期長、金額大、政策性強、建筑材料價格易浮動、投資開發(fā)過程涉及單位多、成本控制難度大等特點,可制定如下成本管理風險控制措施:

1)針對具體項目成立專門的成本控制風險管理機構；

2)建立房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制風險預警系統(tǒng)；

3)采用科學的成本控制模式,如建立基于目標成本的成本動態(tài)控制體系；

4)重視項目財務評價和項目稅務管理,建立納稅統(tǒng)籌機制,壓縮財務成本。

4結束語

總之，在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷進行管理創(chuàng)新，加強開發(fā)項目各個階段的成本控制，建立成本控制戰(zhàn)略，同時進行風險預測和評估，這樣才能實現(xiàn)企業(yè)的預期效益，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目范文

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務管理 問題 措施

財務管理是企業(yè)管理中的一項重要內(nèi)容，對于改善企業(yè)經(jīng)營，提高企業(yè)經(jīng)濟效益具有十分顯著的作用。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)資金投入量大，回收周期長，財務管理難度和風險也較大。在國家出臺一系列針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的宏觀調(diào)控政策后，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，同時面臨的競爭也日益激烈，為了企業(yè)能夠自如應對財務風險，房地產(chǎn)開發(fā)項目財務管理的重要性日益明顯。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務管理的重要性

（一）引導正確的投資決策

房地產(chǎn)開發(fā)項目多為重大投資項目，投資風險較高，在選擇投資項目時，客觀的財務分析和預測是項目可行性研究的核心內(nèi)容，對投資決策起著非常重要的作用。

（二）保持安全的資本結構

房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，資金投入量大，科學合理的融資渠道和資本結構是保證企業(yè)長久發(fā)展的基礎。

（三）保證資金的科學管理

房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，資金成本高，在項目全生命周期中巧妙安排營運資金的使用，可以提高資金使用效率，降低資金使用成本。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務管理工作中存在的問題

（一）投資前財務風險揭示不足

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)活動涉及很多層面的因素，例如國家的宏觀政策等；同時經(jīng)過較長時期的開發(fā)活動才能完成開發(fā)產(chǎn)品，在這個相對較長的開發(fā)周期中，各個因素的影響都會使項目經(jīng)濟目標發(fā)生變化。在取得土地使用權之前，對于項目的財務指標風險揭示不全面有可能會使企業(yè)做出錯誤的投資決策。

（二）籌資方式單一

目前，國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道較為單一，即資金來源主要靠銀行貸款。隨著國家對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款額度逐漸緊縮，同時銀行對房地產(chǎn)企業(yè)放款的監(jiān)控力度卻越來越嚴格，銀行信貸資金在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的投入門檻變得越來越高。單一的信貸方式以及信貸資金的門檻變高，直接對企業(yè)資金鏈的健康運行產(chǎn)生影響，嚴重的可能導致資金鏈斷裂。

（三）疏于現(xiàn)金流管理

房地產(chǎn)開發(fā)作為資金密集型行業(yè)，現(xiàn)金流管理理應作為財務管理的重中之重，而目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流管理的觀念淡薄，主要表現(xiàn)在經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量長期連續(xù)出現(xiàn)較大的負數(shù)，過度投入；自有資金與信貸資金比例不合理，負債率過高。如果現(xiàn)金流指標不能達到銀行信貸要求，銀行貸款的難度會更大，更加加劇資金鏈斷裂的可能。

（四）財務預算管理流于形式

全面預算管理越來越被企業(yè)所采納，但在實際執(zhí)行過程中有許多不盡如人意的地方。盡管企業(yè)實施預算管理，在項目啟動之初及年度開始前都會編制完整詳細的財務預算，但在預算執(zhí)行過程中控制力度薄弱，預算執(zhí)行缺乏剛性，預算指標與實際完成情況偏差較大。這樣的預算缺乏指導性和監(jiān)督性，不利于對執(zhí)行者的考核。

（五）稅務籌劃觀念淡薄

與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅負較重，因此投資立項前進行稅收籌劃就顯得非常重要。中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)歷了一個較長時期的高速、高利潤率發(fā)展時期，在高速發(fā)展和高利潤的條件下，很多企業(yè)忽視了稅務籌劃工作。隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間已逐漸減小，在這樣的情況下，如果仍然對稅負進行粗放管理，企業(yè)就不能通過合法合理減少稅負來增加利潤。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務管理工作的優(yōu)化措施

（一）建立風險評估系統(tǒng)，充分揭示項目風險

房地產(chǎn)行業(yè)是受國家宏觀政策影響更明顯的行業(yè)，在進行可行性研究過程中，財務分析人員應提高對政策風險的敏感度，將政策風險的影響充分列示在財務數(shù)據(jù)估算中；除了政策風險，其他所有企業(yè)外部風險和內(nèi)部風險都應納入財務數(shù)據(jù)預算范疇內(nèi)考慮，一旦來自外部或內(nèi)部的風險沒有考慮充分，項目實際執(zhí)行金額與預算指標金額發(fā)生較大偏差時，會使企業(yè)實際投資成果達不到預期，甚至會出現(xiàn)投資失敗的可能。企業(yè)可以根據(jù)自身特點，量身定制投資風險評估系統(tǒng)，定制的分析系統(tǒng)采用模板方式固定風險因素以及各個風險因素的影響系數(shù)，減少因財務分析人員對風險的個人偏好不同而導致不同人員的財務分析數(shù)據(jù)偏差太大，而使得分析結果失去可采納性。

（二）拓展融資渠道，提高資金鏈抗風險能力

首先，積極發(fā)掘內(nèi)部融資的潛力，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金的來源主要是銷售回款、施工單位墊款等。企業(yè)在銷售回款方面應建立完善的資金回籠計劃，嚴格按照計劃催收銷售款，銷售款的快速回籠可以提高資金周轉(zhuǎn)率，降低資金成本。

其次，開發(fā)貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部融資的首選。雖然國家出臺針對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控政策使得銀行開發(fā)貸款的門檻變高，但對于符合開發(fā)貸款條件的開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目來說，銀行貸款仍為融資的最優(yōu)方式，因為銀行貸款較其他融資方式成本相對較低，手續(xù)較為簡單，履約信用更高，并且還有抵稅作用。為了能夠順利及時地取得開發(fā)貸款，開發(fā)企業(yè)應在項目拿地之初就開始與擬合作銀行接觸，在項目開發(fā)活動推進的過程中與擬合作銀行商談貸款的方式和條件，在項目滿足開發(fā)貸款放款條件的同時爭取準備好所有貸款所需的資料，盡量使得工程款支出與銀行放款能夠同步，這樣可以使企業(yè)自有資金占用量減少，降低資金短缺風險。

再次，積極拓寬其他的外部融資渠道。面對銀行近乎苛刻的貸款條件，企業(yè)一旦不能取得銀行貸款，應有其他資金及時流進來補充。同時，企業(yè)在進行不同融資方式的工作過程中，會積累更豐富的合作伙伴，融資范圍的拓展能夠使企業(yè)大大提升自身的融資能力，資金鏈的抗風險能力會隨之增強。并且，隨著國內(nèi)金融市場的逐步豐富和完善，房地產(chǎn)企業(yè)通過多種途徑籌集資金已經(jīng)成為可能；在滿足條件的情況下發(fā)行公司債券；發(fā)行公司債較權益性融資成本低、具有抵稅作用，而且不會影響到股東的控制權；通過信托公司或投資銀行發(fā)行集合型理財產(chǎn)品募集社會資金。目前，中國民間資金豐厚而投資渠道有限，房地產(chǎn)相關的理財產(chǎn)品收益率較高，在房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢良好的情況下風險也可控，是民間資金歡迎的投資方式，可以募集的資金數(shù)額較大，且募集速度快、募集難度較小；自持資產(chǎn)規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司，可以利用自持資產(chǎn)設立基金，亦或?qū)⒆猿仲Y產(chǎn)打包上市籌集資金，一旦成功，可以募集到的資金數(shù)目非?？捎^。

（三）實施全面預算管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個項目往往獨立成立項目部或項目公司進行操作，界限分明，這樣的運作模式使得按照開發(fā)項目的生命周期實施全面預算管理成為可能。企業(yè)應建立全面預算管理制度，在工程實施預算的基礎上編制財務預算，預算項目細化至收入、成本、費用的各細項，期間細化至年度、季度、月度。全面預算經(jīng)過相關管理層審批后嚴格執(zhí)行。全面預算的實施使項目開發(fā)活動在一個可以預計的范圍內(nèi)進行，目標明確更好開展工作。在項目考核過程中，預算管理同時還起著考核依據(jù)的作用。

（四）利用稅法優(yōu)惠政策進行稅務籌劃

大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對工程開發(fā)成本的控制非常重視，往往忽視了占成本比重較大的稅金的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅金支出比例較大的有土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅，企業(yè)研究稅法的相關規(guī)定，通過稅收籌劃，可以合法減少稅負，增加收益。例如，土地增值稅條例規(guī)定利息支出凡能夠按照房地產(chǎn)項目計算分攤的利息支出或能夠提供金融機構證明的利息支出可以據(jù)實扣除，否則可以按照土地使用權成本加開發(fā)成本的10%計算扣除，企業(yè)可以根據(jù)項目土地成本和開發(fā)成本以及融資的實際情況，在符合稅法規(guī)定的前提下合理考慮采取哪種扣除方式更能節(jié)省稅負。實施管理型本部的集團公司，本部發(fā)生大額管理費用和融資費用，如果本部沒有開發(fā)項目，虧損形成的所得稅資產(chǎn)無法轉(zhuǎn)回，在這種情況下，需要在本部和各子公司之間合理配置開發(fā)項目，以合理節(jié)約所得稅支出。

（五）開展項目后評估工作，建立經(jīng)驗教訓案例庫

開發(fā)項目經(jīng)濟效益是后評估工作中一項重要的內(nèi)容，而經(jīng)濟效益也反映出企業(yè)對于開發(fā)項目的財務管理的成果，開展后評估工作，可以全面總結項目開發(fā)過程中各項活動執(zhí)行的效果，企業(yè)可以根據(jù)評估結果，建立一套按照項目類型分類的案例庫，以備后來的類似項目借鑒，已有的經(jīng)驗和教訓可以幫助新項目節(jié)約時間和經(jīng)濟成本，避免重走彎路。

一個企業(yè)在風云變幻的商場上生存會面臨各方面的風險，但最兇險的莫過于資金鏈斷裂的風險。資金鏈的正常運轉(zhuǎn)就像身體中的血液循環(huán)，資金鏈斷裂就像血液循環(huán)中斷，即便企業(yè)是再高大的巨人，血液循環(huán)中斷也難以生存，而財務管理是確保資金鏈健康的重要手段。因此，在實際工作中，企業(yè)應高度重視財務管理工作，通過完善的財務管理控制體系使企業(yè)能夠更好地適應千變?nèi)f化的外部環(huán)境。

參考文獻：

[1]劉成高.中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究[M].成都：西南財經(jīng)大學出版社，2008

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目；成本控制；設計階段；施工階段

合理有效地控制項目開發(fā)成本，貫穿于項目投資決策階段、設計階段、項目發(fā)包階段和實施階段，也可以說是一個系統(tǒng)控制過程，它具有全員性和全過程性的特點。雖然項目開發(fā)建設的各個階段成本控制各有其特點，在開發(fā)建設的全過程中，所起的作用和重要程度也有所不同。但筆者認為房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的2 個關鍵階段是：設計階段和施工階段。

長期以來，我國普遍忽視工程建設項目設計階段的成本控制，結果出現(xiàn)有些設計粗糙，設計深度不夠，工程投資失控，造成三超現(xiàn)象嚴重（概算超估算，預算超概算，結算超預算） ，甚至“爛尾樓”。房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資主要花費在施工階段，這是房地產(chǎn)發(fā)展商普遍存在的一種共識，他們認為只要對施工階段的監(jiān)控予以加強，就一定可以大量節(jié)約成本。然而，最終結果是，房地產(chǎn)發(fā)展商們待項目建成后卻發(fā)現(xiàn)這樣的處理方法并沒有致使成本下降。而該問題的關鍵是在于他們忽視了設計階段的監(jiān)控環(huán)節(jié)要有效地控制項目開發(fā)成本[9]。筆者認為首先就要做好項目設計階段的成本控制，未雨綢繆，以取得事半功倍的效果。

房地產(chǎn)開發(fā)項目設計階段的成本控制內(nèi)容主要包括基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費。規(guī)劃設計是立項后對項目的功能、工藝、成本等技術經(jīng)濟指標、實施方案進行的事前規(guī)定， 開發(fā)商商將根據(jù)這一階段的成果完成項目的建據(jù)測算設計費在項目開發(fā)建設全過程費用中所占比例較少，一般只占施工階段建安成本的2 %～3 % ，但對項目工程造價的影響可達75 %以上；由此可見，設計階段的成本控制既是必須的又是行之有效的首要控制階段，同時在此階段控制造價也能起到事半功倍的效果。據(jù)有關資料測算分析，合理科學的設計可降低工程造價10 %左右[1]。但現(xiàn)階段在工程設計中不少設計人員重技術、輕經(jīng)濟，任意提高安全系數(shù)或設計標準，而對經(jīng)濟上的合理性考慮得很少，沒有將項目的技術、經(jīng)濟有機結合起來綜合分析考慮后才進行設計。設計階段的成本控制對項目投資的影響是極其重要和深遠的，必須引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高度重視，應積極采取有效措施進行預控，具體可采取的主要措施如下：

1.1 推行設計招標或設計方案競賽，優(yōu)選設計單位

設計招標制度的推行為開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃設計階段提高設計質(zhì)量，進行投資控制提供了契機。在設計招標過程中，開發(fā)企業(yè)就需認真對投標方案的合理性、經(jīng)濟性進行評價和比較，在滿足設計任務書各項技術指標的前提下，把設計的經(jīng)濟合理性細化后納入評標條件，給予較大的評標分值，以提高設計人員設計經(jīng)濟意識和促使設計人員主動控制設計的經(jīng)濟合理性。眾所周知，設計是工程建設的龍頭，當一份施工圖付諸于施工時，就基本決定了工程質(zhì)量的好壞和工程造價的高低，也就是說項目的成敗在設計階段已大體定型，這一點應引起開發(fā)企業(yè)決策層高度重視。比如：在方案設計時很多單位都能做到2 個以上方案進行技術比較，但在經(jīng)濟上是否合理卻考慮很少。因此，推行設計招標，引進競爭機制，迫使設計競爭者對建設項目的規(guī)模、工藝流程、功能方案、設備選型、投資控制等作全面周密的分析、比較，樹立良好的經(jīng)濟意識，重視建設項目的投資效果和全壽命使用成本[16]，用最經(jīng)濟合理的設計方案參加競賽或投標已勢在必行。而開發(fā)單位通過應用價值工程理論等方法對設計方案進行多方面比較和技術經(jīng)濟分析，從中選出技術上先進、經(jīng)濟上合理、既能滿足功能和工藝要求，又能降低工程造價的技術方案也是不可省略的步驟。

1.2 開展限額設計，事前有效控制成本

所謂限額設計，就是按照批準的設計任務書和投資估算來控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計，同時各專業(yè)在保證滿足使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術和施工圖設計的不合理變更，保證總投資額不被突破。限額設計并不是一味地考慮節(jié)約投資，也決不是簡單地將投資砍一刀，而是包含了尊重科學，尊重實際，實事求是，精心設計和保證設計科學性的先進的設計理論方法。要求設計單位在工程設計中推行限額設計，采取投資分解和工程量控制手段定量分析計算各專業(yè)的設計內(nèi)容，技術與經(jīng)濟相結合，用數(shù)據(jù)說話，在設計時應充分考慮施工的技術可能性和經(jīng)濟合理性，特別注意選用建筑材料、設備的經(jīng)濟性，杜絕使用那些技術未過關、質(zhì)量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復雜或依賴進口的材料和設備；要盡量采用標準化的設計，各專業(yè)設計要嚴格按照建筑模數(shù)、建筑標準、設計規(guī)范、技術規(guī)程等進行設計；同時責令設計者在設計過程中承擔相應的設計技術經(jīng)濟責任，以其應承擔的責任約束設計行為和設計成果，督促其把握好項目功能（ 質(zhì)量） 標準和價值標準的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，力保限額設計指標的實現(xiàn)。限額設計也絕不是房地產(chǎn)開發(fā)商說個數(shù)或定個單方造價就限額了，更重要的是：首先要將這個限額按專業(yè)進行分解，看其是否合理；其次若第一步分解的結果合理，則應按各單位工程的分部工程再進行分解，看其是否合理。若以上的分解分析均得到滿意的答案，則說明該限額可行，然后，在設計過程中要嚴格按照限額控制設計標準；若以上的分解分析沒有得到滿意的答案，則說明該限額不可行，必須修改或調(diào)整限額，再按上面的步驟重新進行分析分解，直到得到滿意的答案為止，該限額才成立。限額設計的技術關鍵是要確定好限額，控制好設計標準和規(guī)模。要注意在設計之前， 對限額進行分解分析是不可或缺的一步。

在實踐中，企業(yè)應向委托設計單位詳細說明開發(fā)項目品質(zhì)和成本等方面的要求，并采用限額設計制度控制目標成本。同時企業(yè)應對項目進行價值功能分析，注重設計方案中各項技術經(jīng)濟指標是否符合項目品質(zhì)定位，材料設備定位是否符合產(chǎn)品品質(zhì)定位。最后企業(yè)應對設計方案分析比較，在保證項目質(zhì)量的前提下進一步優(yōu)化目標成本[2]

1.3 改變設計費取費辦法，實行設計質(zhì)量的獎罰制度

現(xiàn)行的設計費計算方法，不論是按投資規(guī)模計價，還是按平方米收費，設計單位都沒有任何經(jīng)濟責任；不管工程設計質(zhì)量的好壞，不論投資超不超預算，甚至不管建設項目有沒有實施，設計人員有沒有到現(xiàn)場服務，只要出了圖紙，就得給設計費[17]。特別是按投資額的百分比計算，使得造價越高，收費也越多，這種計費辦法難以調(diào)動設計者主動地考慮降低造價、節(jié)約投資的積極性，更不利于工程造價的控制，也助長了設計單位只重視技術性，忽視經(jīng)濟性的思想。實際工作中經(jīng)常會碰到設計過于保守或設計功能沒有達到最優(yōu)或在施工過程中隨意變更，致使工程造價居高不下和決算價大大超出原概算的情況，其對建筑業(yè)的正常發(fā)展造成了較大的不良影響。因此，應對現(xiàn)行設計費的計費方法進行改革，建立激勵機制，試行在原設計計費的基礎上，對因設計而節(jié)約投資，按節(jié)約部分給予提成獎勵， 因設計變更而增加投資也按增加部分扣除一定比例的設計費，實行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的計費辦法，這樣將有利于激勵設計人員精益求精地進行設計，增強設計人員的經(jīng)濟意識，時刻考慮如何降低造價，把控制工程造價觀念滲透到各項設計和施工技術措施之中。另一方面，對設計費也預留一個百分數(shù)尾款，待工程竣工結算后再結清最后的尾款，這樣就可防止設計人員在施工過程中隨意變更或不到現(xiàn)場進行技術指導的現(xiàn)象，同時迫使設計單位重視建設項目的投資控制。

1.4 推行設計監(jiān)理制度

目前，雖然我國推行施工階段建設監(jiān)理制，但政府主管部門一直未出臺設計監(jiān)理制度，即設計階段的監(jiān)理制還未強制執(zhí)行。讓一部分有經(jīng)驗的監(jiān)理人員參與到設計階段來，在一些開發(fā)單位已經(jīng)實施，并取得了較好效果。推行設計監(jiān)理，從項目可行性研究階段就參與進去，協(xié)助開發(fā)商調(diào)研、考察、立項，論證方案的可行性并提出合理化建議，可以減少設計過程中可能存在的缺陷與失誤，提高設計質(zhì)量，有效控制開發(fā)成本。

1.5 加強設計質(zhì)量控制

設計階段是項目即將實施而未實施的階段，為了避免施工階段不必要的修改，從而增加工程造價，應把設計做細、做深入。因為，設計的每一筆每一線都是需要投資來實現(xiàn)，所以在沒有開工之前，把好設計關尤為重要，一旦設計階段成本失控，就必將給施工階段的造價控制帶來很大的負面影響。據(jù)西方一些國家分析，設計費一般只相當于項目全壽命費用的1 %以下，但正是這少于1 %的費用對工程造價的影響度占到75 %以上。由此可見，設計質(zhì)量對整個項目的效益是至關重要的，設計階段的成本控制對提高設計質(zhì)量，促進施工質(zhì)量的提高，加快進度，優(yōu)質(zhì)高效地把工程建設好，降低工程成本也是大有益處的。

1.6 采用合同措施，嚴格控制造價

應在設計合同條款中，明確各項設計變更確認批準程序及相應限制條款，如采取預留設計質(zhì)保金方法，當由于設計單位原因造成設計變更費超出施工合同價的某一比例時，則扣罰一定比例的設計費。綜上所述，設計階段的造價控制雖然并不那么輕松，但它卻真正體現(xiàn)了事前控制的思想，確實能起到事半功倍的效果，達到花小錢辦大事的目的。合同的條款設立必須嚴謹，盡量做到全面細致。要根據(jù)經(jīng)驗，將在合同實施過程中容易產(chǎn)生爭議、分歧的地方事先考慮周全，在合同訂立時就給予明確處理方式，給出定量、定性的處理方法。合同條款中不應出現(xiàn)含糊不清的詞句，合同條款必須只有一種解釋，避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象[6]。

參考文獻：

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第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目范文

了解變化 把握填報口徑

統(tǒng)計口徑是統(tǒng)計數(shù)據(jù)所采用的標準和要求，只有把握正確的填報口徑，在填報報表時才能不走彎路、少出錯誤。根據(jù)國家統(tǒng)計局要求，2011年北京市統(tǒng)計局對房地產(chǎn)開發(fā)項目月報進行了修訂，除去指標增減有細微變化之外，對投資指標的填報口徑也做了調(diào)整：

一是土地購置費填報口徑的變化：自2011年定報起，房地產(chǎn)開發(fā)項目從永久性工程開始施工起填報投資完成額，只購買土地、尚未開工建設時，不能填報土地購置費；待項目開工后，一次性填報與本項目有關的、已經(jīng)支付的全部土地購置費用。

二是一二級聯(lián)動項目投資的填報方法：如果企業(yè)開發(fā)的項目屬于一二級聯(lián)動的，即由同一家企業(yè)進行土地的“七通一平”和后續(xù)二級開發(fā)建設的，由于其“七通一平”投資額屬于前期費用，應待項目開工后，再將已完成的“七通一平”投資一次性計入“自年初累計完成投資”和其中項“建筑工程投資”中。

多方取數(shù) 精確核心指標

X202表中的“自年初累計完成投資”是該表的核心指標，由“其中項”、“按構成分”、“按房屋用途及面積分”構成，由于涉及多個不同層面的分組信息，所以準確性至關重要。其含義是指從本年1月1日起至報告期末完成的全部用于房屋建設工程和土地開發(fā)工程的投資額以及公益性建筑和土地購置費等的投資。它主要包括：“建筑工程”、“安裝工程”、“設備工器具購置”和“其他費用”，以上四項之和即為“自年初累計完成投資”（見圖1）。

這里有幾點需要注意：1.“建筑工程”是項目興工動料發(fā)生施工活動時才會產(chǎn)生的投資，而且必須以反映工程實際的形象進度為準。所以在填報時應該以監(jiān)理月報上認定的工作量為準，但統(tǒng)計人員在填報時往往按照財務實際支付的工程款填報，這是錯誤的。主要原因在于，財務實際支付的工程款與工程形象進度一般不一致，會出現(xiàn)多報或漏報投資的情況。2.“安裝工程”和“設備工器具購置”是配套指標，只有達到固定資產(chǎn)標準的設備和工器具在進場開始安裝時才填報這兩個指標，安裝費用計入“安裝工程”，設備價款計入“設備工器具購置”。3.“其他費用”指標應區(qū)別于財務上的“其他費用”，它是指項目在開發(fā)過程中發(fā)生的土地購置費、大市政費、四源費（煤熱自來水污水）、貸款利息、勘察設計費等一系列費用，源于財務部門的開發(fā)成本明細賬，為財務實際支付價款。注意要根據(jù)制度中指標解釋逐筆分析成本賬科目是否應計入“其他費用”，不要出現(xiàn)漏填的情況。

由此可以看出，“自年初累計完成投資”數(shù)據(jù)源于實際工程進度及項目全過程的財務實際費用支出，涉及到企業(yè)的工程、前期（成本核算）和財務等多個部門，所以在填報時統(tǒng)計人員不僅要理解指標含義，還要與內(nèi)部各部門協(xié)調(diào)溝通、多方取數(shù)，才能保證填報口徑正確、數(shù)出有據(jù)（見圖2）。

不重不漏 巧填配套指標

X202及續(xù)表分別體現(xiàn)的是投資完成情況和施竣工銷售面積情況，二者看似獨立，其中有很多指標是需要成對甚至成套填報的，掌握了這些指標的填報方法，不僅能減輕統(tǒng)計人員一部分工作量，也能減少報表指標漏填的情況。

第一組指標是X202表中的“自年初累計完成投資”與續(xù)表中的“房屋施工面積”要同時填報。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)制度要求，一般情況下，項目實際開工建設才視為有投資發(fā)生，所以：

“房屋施工面積”>0，則“自年初累計完成投資”>0。

只有單純拆遷和土地一級開發(fā)項目或者房屋已于以前年度竣工，目前只進行預算內(nèi)的后期裝修工程時，“房屋施工面積”=0。

另一組是X202表“本年新增固定資產(chǎn)”與續(xù)表“房屋竣工面積”、“房屋竣工價值”要成套填報。當建設項目取得四方驗收單或《竣工驗收備案表》時，需要在續(xù)表中填報“房屋竣工面積”和“房屋竣工價值”及其中項，這時還要在X202表中填報“本年新增固定資產(chǎn)”指標。需要注意的是：1.“本年新增固定資產(chǎn)” 是指為社會提供的固定資產(chǎn)，不反映企業(yè)本身固定資產(chǎn)的增加；2. 要與“房屋竣工價值”相區(qū)別，“本年新增固定資產(chǎn)”指在報告期已經(jīng)完成建造和開發(fā)過程并交付使用的房屋和土地開發(fā)面積的價值，包括建安工程投資、交付使用后的設備、工器具購置以及扣除土地出讓金的其他費用。而“房屋竣工價值”僅為竣工房屋本身的建造價值，不包括購地等費用。所以：

“房屋竣工面積”>0，則“本年新增固定資產(chǎn)”≥“房屋竣工價值”>0。

加強溝通 關注易漏指標

通過月報審核，筆者發(fā)現(xiàn)X202及續(xù)表中有一些指標相對比較獨立，通過平臺上的邏輯審核公式很難發(fā)現(xiàn)其是否錯誤。所以在填報這些指標時統(tǒng)計人員需要格外注意，多與相關部門溝通，關注數(shù)據(jù)變動情況，以免出現(xiàn)錯誤或漏填的情況。

第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目范文

關鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；成本控制；合同管理

近年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，我國房地產(chǎn)的開發(fā)獲得了前所未有的快速發(fā)展。但房地產(chǎn)開發(fā)是以盈利為目的的，項目能否實現(xiàn)利潤的最大化，這關系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。為此，如何在不斷實踐中和總結，摸索出一條房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的成功之路，就成為房地產(chǎn)企業(yè)共同關注和急待解決的關鍵問題。

1 建設項目的成本控制策略

1.1 建立項目成本管理體系

項目成本管理體系是以建設單位組織機構為框架支撐，以資源為基礎通過規(guī)定合理的程序和過程而達到一定的目的?？茖W、合理的管理體系不僅是房地產(chǎn)項目活動順利進行的保證，也是房地產(chǎn)項目各項指標能否達到的基礎，建立相應的項目成本管理體系是房地產(chǎn)項目建設的重要內(nèi)容，建設單位應根據(jù)不同的房地產(chǎn)項目，因地制宜建立相應的項目成本管理體系（圖1）。

圖1 項目成本管理體系示意

1.2 項目成本管理體系運行原則

（1）節(jié)約原則

建設單位要加強成本的事前控制，制定有關防范成本失控的技術、組織和經(jīng)濟措施，做到“防患于未然”，努力消除成本管理工作的先天性不足，有效地發(fā)揮事前控制的作用。

（2）全面性原則

建設單位要充分調(diào)動每個部門、每個團隊成員積極主動地參與建設項目的全過程成本控制，保證項目在全壽命周期內(nèi)達到經(jīng)濟效益最大化。

（3）責、權、利相結合的原則

建設單位對于項目成本管理體系中的各個部門，應按照責、權、利相結合的原則，嚴格貫徹執(zhí)行經(jīng)濟責任制，使成本控制真正有效。這些部門都負有控制成本的責任，是整個項目成本管理責任系統(tǒng)的一部分，可通過定期考核員工的業(yè)績，做到獎懲分明。

（4）目標管理原則

目標成本是對項目各種經(jīng)濟活動進行控制和管理的準繩，建設單位要努力做到以最合理的成本支出，獲得最大的經(jīng)濟效益。

1.3 在成本管理中實施價值工程

價值工程也稱價值分析，是一門工程技術理論，它有3個基本要素，即：價值，功能，壽命周期成本。該理論以功能分析為核心，以科學的分析方法為工具，力求以合理的低費用獲取盡可能高的收益，從而達到提高所研究對象價值的目的。

對于一個相同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，因具有不同的功能要求，會產(chǎn)生不同的規(guī)劃設計方案、設計成果（設計施工圖紙），與之相應的建設成本也會有不同。建設單位要充分利用價值工程理論從功能和成本等方面進行考量，著重對規(guī)劃設計方案進行選擇，從中確定最優(yōu)方案。隨后，在深化設計中運用價值工程理論更深入地進行成本監(jiān)控，從而達到有效控制建設成本的目的。

2 建設項目設計階段成本控制的策略

首先，建設單位通過設計招投標，運用價值工程理論選擇最優(yōu)的規(guī)劃設計方案；其次，建設單位在委托設計任務書中設定設計限額，要求中標的設計單位根據(jù)設計任務書要求進行限額設計；再次，要求設計單位編制設計概算提交建設單位核定，使建設單位能比較直觀的了解設計方案的成本指標并進行決策；最后，在施工圖設計過程中，建設單位要著重加強與設計人員的溝通、協(xié)調(diào)，運用價值工程統(tǒng)籌考慮各設計專業(yè)的功能與成本，力求做到功能最大化，成本最小化。

2.1 通過招投標方式選擇最優(yōu)規(guī)劃設計方案

一般來說，規(guī)劃設計方案是以規(guī)劃、設計規(guī)范，項目規(guī)劃、設計條件，以及建設單位的功能要求為主要設計依據(jù)的。規(guī)劃、設計規(guī)范和規(guī)劃、設計條件反映了當?shù)卣畬Ψ康禺a(chǎn)項目的建設規(guī)模、容積率、綠地率、配套設施、建筑密度、建筑層數(shù)和建筑物高度等方面提出的強制性限制要求。建設單位的功能要求是建立在滿足政府強制性要求的基礎上，同時體現(xiàn)出建設單位自身個性化偏好上的。所以，建設單位在規(guī)劃、設計方案的招投標中，要運用價值工程理論對方案進行分析、比較，從中選擇出既滿足功能要求又不違背政府強制性規(guī)定的，且最具經(jīng)濟價值的規(guī)劃設計方案，這是項目取得投資收益最大化的前提，也是項目開發(fā)成功最關鍵的一步。

2.2 在設計各個階段進行限額設計

建設單位在確定規(guī)劃、設計方案的基礎上，編制設計各階段成本控制建議及限額設計指標值，與細化的項目定位、開發(fā)理念、技術經(jīng)濟指標等形成設計任務委托書。規(guī)劃、設計單位按照此委托書開展規(guī)劃設計、建筑方案設計和施工圖設計。

限額設計是設計階段控制成本的有效手段。在每個專業(yè)設計滿足使用功能的前提下，以不突破限額指標為抓手，對設計階段的工作進行成本控制。限額設計不是單純的考慮節(jié)約成本，而是建立在參與人員科學設計、精細化設計和滿足建筑產(chǎn)品使用功能基礎上的工作要求，是取得利益最大化的價值工程理論的體現(xiàn)。這需要建設單位與設計單位相關人員密切溝通，相互協(xié)調(diào)，在設計各階段逐步推進。

（a）建設單位應優(yōu)先選擇已經(jīng)在內(nèi)部建立限額設計責任制的設計單位，對于有實力、有信譽、配合意識強但尚未建立限額設計責任制的設計單位要認真督促其盡快建立限額設計責任體系。真正做到限額設計工作人人有責，事前有指標、事中有檢查、事后有總結，形成嚴密的科學管理體系。

第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目范文

項目管理是二十世紀五十年代后期發(fā)展起來的一種計劃管理方法。其知識和方法體系在大多時間適用于大部分項目，其價值和實用性已得到廣泛一致的認可。項目管理有時被用來描述管理持續(xù)進行的日常運作的組織方法。對這種方法更恰當?shù)姆Q謂應該是按項目進行管理，即把持續(xù)進行的運作的許多方面視為項目，并運用項目管理技術來進行管理。項目管理通過應用下列過程得以完成：啟動，計劃編制、執(zhí)行、控制和收尾。項目團隊負責管理項目工作。在建設項目的前期策化和設計過程中，引入項目管理的概念，對項目策化和設計過程中范圍的界定、時間、成果、風險和質(zhì)量的管理，起到積極的作用。它將使房地產(chǎn)開發(fā)公司決策和設計人員對項目設計的監(jiān)控過程更為具體化，操作更簡便、理性和有序，有助于決策的理性化及對設計進度、成果和質(zhì)量的控制，并對項目的后期建設產(chǎn)生積極的影響。

一般房地產(chǎn)開發(fā)建設項目設計過程可分為兩個大階段：方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產(chǎn)品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。（有些項目需做擴初設計，并報批。這里將擴初視為施工圖設計過程的一個階段。）可以認為建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同，其項目管理在執(zhí)行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設計任務書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案（或委托設計院），出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標，內(nèi)部評審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個精品來。但有時卻事與愿違，要么設計成果偏離了目標，要么設計進度一拖再拖，延誤了建設工期。

因此，在方案設計階段，強有力的執(zhí)行組織的結構是必須的。一般由上層領導、設計規(guī)劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成，在設計規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)組織下通力合作，在方案設計過程中及時、科學地決策，保證設計進程的順利推進。

方案設計階段有時可分為方案招標階段和方案定案階段。大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設項目中采用方案招標來選定方案，也有的采用直接委托某一設計院來直接設計方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進行市場調(diào)研并進行項目策劃，確定設計目標和方向。而房地產(chǎn)公司也會對項目進行內(nèi)部方案設計和研討。在此基礎上形成項目的整體方向，作為招標任務書擬定和評標的依據(jù)；有的房地產(chǎn)開發(fā)公司將方案招標作為項目研究的手段和過程之一，或考察設計院實力的方法，招標方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設項目整體方向把握還不太準，或希望項目有所創(chuàng)新的房地產(chǎn)公司，一般采用招投標的方式，集眾家所長。一旦房地產(chǎn)公司對項目形成強烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進行方案設計，以免不必要的反復而浪費成本和時間。不論是招標或是直接委托設計，都要對所選用的設計公司進行深入而嚴謹?shù)姆治觯踔敛煌愋驮O計公司的比例也要有所考慮?；痉桨复_立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復過程。在此階段，房地產(chǎn)公司設計規(guī)劃人員及相關部門人員，對項目的各個大的價值體系進行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環(huán)境景觀系統(tǒng)，設備的設置及戶型平面和立面風格等，逐一與設計院溝通，并與政府相關部門進行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。

在方案設計階段，項目溝通管理也是很重要的一個方面。準確而及時的溝通使項目設計朝正確的方向有序地發(fā)展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內(nèi)部溝通（縱向和橫向的溝通），與設計公司溝通，與政府部門的溝通。尤其與政府部門的溝通要及時甚至提前，在溝通過程中，要注意建立溝通信息的存貯體系和信息查詢體系，以便信息可以通過不同方式由團隊成員和項目干系人共享。

在方案設計階段也要對項目風險進行管理。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對項目制定的績效目標不現(xiàn)實，在實施過程中會帶來進度風險。有的公司喜歡打政策球，甚至違規(guī)操作，給項目帶來的風險也是致命的。委托或篩選設計公司過程也隱含著風險，對設計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術的選用也存在風險。設計階段的項目風險除違規(guī)操作外，其實并不太高。只要項目組織者有項目風險意識，對項目做風險定性分析，就可以防患于未然。方案設計階段的項目風險控制對整個設計階段和后期施工的順利進行意義重大。

項目資源的管理對產(chǎn)品的質(zhì)量影響很大。在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和 在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和短處，才能優(yōu)勢互補。比如設計公司對市場的了解不夠深入，但由于操作的各種項目較多，積累了不少先進的知識和經(jīng)驗。房地產(chǎn)公司設計對市場的了解比較及時，但對先進知識和經(jīng)驗的獲得主要通過考察的手段，也有所滯后。有的房地產(chǎn)公司因種種問題而將設計公司淪為繪圖公司，實在是資源的一大浪費。方案項目質(zhì)量管理除了在方案的進程中介入監(jiān)控，與設計單位共同合作，保證設計成果的內(nèi)容質(zhì)量外，成果的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個方面，包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等，一般在委托設計合同中做詳細交待。

建設項目施工圖設計階段是在方案報建文本的基礎上進行的。由于方案已經(jīng)確立，設計工作流程相對簡單，有序，因此此階段的項目設計管理在執(zhí)行組織結構、質(zhì)量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案階段有所不同。執(zhí)行組織結構相對簡單，成員配置一般由設計總監(jiān)、工程項目經(jīng)理（建筑專業(yè)），以及建筑、結構、設備及概算人員組成，形成一個典型的強矩陣管理模式。管理流程也相對簡單：委托設計，擬定技術措施，中間過程質(zhì)量與進度控制、成果審查、成果報建、聯(lián)合技術交底等。項目質(zhì)量管理主要對上述幾個流程組織相應的技術質(zhì)量控制措施。在這幾個環(huán)節(jié)中，中間過程質(zhì)量與進度控制是關鍵。工程設計負責人對項目的成功運作起著關鍵作用。在選定設計單位后，要對實施項目設計的工程設計負責人進行資質(zhì)考查，審查其主持設計工程項目的圖紙質(zhì)量，對其能力有全面的了解。在中間過程質(zhì)量控制中，要依據(jù)設計院的進度安排進行相應的中間成果控制，保證成果的質(zhì)量，中間成果一般是指在建筑、結構及各設備專業(yè)初提及終提兩個階段所提資料圖。另一個關鍵環(huán)節(jié)是成果審查，即組織規(guī)劃設計部門和工程項目部門對成果圖紙進行詳盡的審查，提出整改意見，把錯漏控制在設計階段。在此階段，項目的溝通管理主要集中在過程質(zhì)量與進度控制環(huán)節(jié)。關鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。

參考文獻：

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第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目范文

(一)投資環(huán)境風險。新世紀以來，我國國家政策穩(wěn)定，國家經(jīng)濟政策也為馬鞍山吸收遵守，而如今馬鞍山地區(qū)市場經(jīng)濟趨于成熟，但還是會有隨機性的波動，而房地產(chǎn)業(yè)不僅在很大程度上受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響，同時也隨著市場經(jīng)濟的變化而變化，并且其供求狀況和價格等因素也隨之波動。

(二)物業(yè)模式選擇風險。房地產(chǎn)地理位置，作為購房者最重視的因素之一，其好壞決定了該房產(chǎn)價值高低，也決定了未來的升值空間。因此，項目開發(fā)商在進行投資決策時必須考慮項目所處的地理位置和相關條件，合理選擇投資物業(yè)的位置，確保自身未來產(chǎn)業(yè)保值升值。不同性質(zhì)的要求是不一樣的。

(三)投資物業(yè)類型風險。［2］蘭庭華府開發(fā)集團選擇的房地產(chǎn)開發(fā)類型主要是居民公寓和商用大樓，正是因為蘭庭華府項目位于市區(qū)中心，交通四通八達，周邊配套設施完善，生活方便，商業(yè)發(fā)達等。但是對于這一物業(yè)類型的選擇還是有不足的，如蘭庭華府社區(qū)距廠區(qū)較近，距新城區(qū)稍遠，空氣受附近工廠影響，住宅有向城區(qū)西部發(fā)展的趨勢，因此在后期對購房者的一個吸引不是很強烈，這可能就要求蘭庭華府開發(fā)集團提高項目建設的質(zhì)量，來彌補這些不足，運用改進的創(chuàng)新的物業(yè)模式進行開發(fā)，滿足大部分購房者的心理需求。從而達到大大降低投資物業(yè)類型風險的發(fā)生可能性和所帶來的損失嚴重性。

(四)出資方式風險。蘭庭華府開發(fā)集團選用了獨資開發(fā)的出資方式，就是說開發(fā)商獨立承擔房地產(chǎn)開發(fā)投資及相關風險，也同時獨享投資收益，這樣做的好處就是有利于開發(fā)集團利益獨享、權力集中和項目實施中管理方便，但是這就需要開發(fā)集團有足夠多的投入資金，而且也同時具備獨自承擔風險的能力。而蘭庭華府開發(fā)集團在資金的問題上采用預售資金滾動投入的方式來彌補資金的不足，再加之本身就有一定量的自有資金，而且集團管理較為正規(guī)化，因而在這前提下，蘭庭華府開發(fā)集團果斷選擇獨自開發(fā)，避免后期聯(lián)合開發(fā)中存在的“扯皮”，“摸不清”現(xiàn)象的發(fā)生，所以該集團在選擇出資方式時綜合評估項目情況、企業(yè)能力、及相關成本費用等問題，避免因選擇出資方式不當承擔較大的風險。

(五)投資可行性研究風險。房地產(chǎn)開發(fā)項目在投資之前，都需要嚴格進行投資可行性研究。蘭庭華府開發(fā)集團授權專業(yè)化機構在項目實施工作前期的準備階段全權考慮整個地區(qū)市場、資金、各種風險等方面的因素，對項目進行綜合評估，評估項目是否可行，整個研究歷時將近半年。這其中也投入大量的人力物力財力，蘭庭華府開發(fā)集團已經(jīng)有了決定，這就顯得這樣的可行性研究評估似乎只是走過場，這就很可能會擴大投資的風險指數(shù)，因此春江花月夜開發(fā)集團在進行可行性研究時應該借助于科學的分析，而不是全憑經(jīng)驗分析，否則會面臨不可抵擋的投資風險的打擊。

二、銷售階段風險因素識別

項目能否成功主要在于房地產(chǎn)項目的銷售。但是能否按照原來制定好的計劃，將房產(chǎn)銷售出去以回收成本同時實現(xiàn)利潤，這會影響開發(fā)商的經(jīng)營決策和發(fā)展前景。雖說房產(chǎn)的銷售是關鍵，但是銷售的過程中必然會存在風險。而這種風險主要是市場風險、價格風險和營銷風險等。

(一)市場風險。正如前面所提到的，近十幾年以來，馬鞍山市區(qū)房產(chǎn)市場供求平衡，但是周邊企業(yè)與單位逐漸增多，并根據(jù)經(jīng)驗和數(shù)據(jù)調(diào)查可以得到房產(chǎn)潛在需求很大，然而周邊同質(zhì)住宅較少，蘭庭華府房屋設計符合人們的需求總體趨勢，將有一個潛在的巨大的購買量，盡管如此人們對房屋的需求還是有一定的不確定性，周邊老房子多，而且出現(xiàn)越來越多的企業(yè)，讓附近的生活環(huán)境或多或少地受到不良影響?；蛘呖梢酝ㄟ^政府來給這些企業(yè)在環(huán)境上施加一定的壓力，但是優(yōu)勢與劣勢同存，這就需要蘭庭華府開發(fā)集團揚長避短，發(fā)揮建筑產(chǎn)品的優(yōu)勢來彌補這些不足，從而盡可能降低市場不確定性產(chǎn)生的風險。

(二)價格風險。［3］考慮馬鞍山市地區(qū)同類房屋市場供求情況、當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展情況、城市人口的變遷能力、消費者購買的心理變化、房屋地理環(huán)境等等，蘭庭華府項目房產(chǎn)的銷售價格預計平均價格為6，200元每平方米，同時預計商用房9，800元每平方米，相比城區(qū)西部同類小區(qū)，它的價格較低，與周邊小區(qū)相比相差不多。但是企業(yè)不可能完全因為其他房地產(chǎn)的定價高或者低來確定自己的售價，因此在價格的制定上還是面臨著一定的風險，這就需要完全了解當?shù)胤康禺a(chǎn)市場環(huán)境，特別是購房者的心理。從而通過調(diào)查分析得出一個合理的黃金價格點。

第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目范文

關鍵詞：實物期權；房地產(chǎn)項目；期權識別

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：

1 實物期權概述

1．1實物期權基本概念

期權是一種合約，約定合約的持有者在規(guī)定的時間內(nèi)具有某種權利，可以但不一定按照合約的規(guī)定的價格買入或賣出某項資產(chǎn)。實物期權是期權思想在實體資產(chǎn)領域的應用，是金融期權在實體資產(chǎn)領域的移植。實物期權的標的是具體的實物資產(chǎn)，金融期權的合約對各項有關參數(shù)有明確、詳細地規(guī)定，如期權的到期日、執(zhí)行價格、獲得期權的費用等。而隱含于實物資產(chǎn)中的上述這些變量需要經(jīng)過仔細鑒別才能認識清楚。實物期權主要來自于三個方面：首先是項目內(nèi)涵的特性，其次是投資者的合約所含的權利，還有就是投資者依自身資源所具有的決策靈活性。金融期權可以通過對沖或投資組合等手段鎖定風險，有公開的交易市場，當標的資產(chǎn)的到期日價格（歐式期權）有利時可執(zhí)行期權（不利時放棄）、并即時賣出，從而鎖定收益。實物期權沒有這樣的公開市場，當然也就無法直接交易，實物期權的估值比金融期權復雜得多。

1．2實物期權的基本分類

依據(jù)實物期權有效執(zhí)行時間的靈活不同可分為：歐式期權和美式期權。歐式期權只有在到期日才能執(zhí)行；美式期權在到期日前的任何時點都可以執(zhí)行，因而具有更大的靈活性。

依據(jù)實物資產(chǎn)性質(zhì)和可采取的決策靈活性不同，實物期權可基本分為：

（1）推（延）遲期權——當情況不明時，投資者有推遲項目投資等待有利的市場機會的權利。

（2）擴漲期權——當投資者發(fā)現(xiàn)市場有利機會時，有增加項目投資、擴大規(guī)模的權利。

（3）收縮期權——當市場出現(xiàn)不利情況時，投資者有收縮投資規(guī)模的權利。

（4）放棄期權——當市場出現(xiàn)十分不利的情況，繼續(xù)經(jīng)營將對投資者造成嚴重后果時，投資者有放棄經(jīng)營的權利。

（5）轉(zhuǎn)換期權——投資者可以視市場對已是否有利的情況靈活轉(zhuǎn)換經(jīng)營方式的權利。

（6）停啟期權——當市場出現(xiàn)暫時不利的情況，投資者可以封存資產(chǎn)、待情況好轉(zhuǎn)時再啟動的權利，如同有些動物的冬眠。

（7）增長期權——投資者經(jīng)初始投資后，取得一系列后續(xù)投資的權利，也就是序列投資的權利。

（8）復合期權——包含上述幾種期權的組合。

2期權估值基本模型及其適用條件

2．1B-S期權估值模型

2．1．1金融期權估值模型

1973年Black和Scholes在法國的巴舍利耶（Bachelier）“論關于投機的數(shù)學理論（On the Theory of Speculation）”、伊藤（Kiyoshi Ito）的ITO定理和斯普恩科（Sprenkle）等人的研究基礎上，開創(chuàng)性地建立起著名的歐式金融看漲期權的定價模型——B-S估值模型：

= (2.1)

其中：=

==

=金融期權在t時的評估現(xiàn)值； =標準正態(tài)分布函數(shù)；期權標的執(zhí)行價格；期權標的當前價值；標的物價格波動率；期權的到期時間；= 期權估值時點；無風險利率。

2．1．2實物期權估值模型：

如果實物期權的執(zhí)行價格I固定，Mcdonald and Siegle（1986）得出如下結論：當標的資產(chǎn)的價值超過某一關鍵值時執(zhí)行期權為最優(yōu)，否則要推遲執(zhí)行；并得到下面實物期權定價公式:

R =(2.2)

其中： ，

R—實物期權的現(xiàn)值； V—實物資產(chǎn)的當前價值；—標的資產(chǎn)的期望收益率；

--標的資產(chǎn)的收益率方差；—均衡條件下，可交易金融資產(chǎn)與實物資產(chǎn)收益率差； r—無風險利率。

當執(zhí)行價格I隨機，則隨機比率為關鍵值時，執(zhí)行期權最優(yōu)，期權的價值為： （2.3）

其中：；

為V和I之間的相關系數(shù)。

對于一般投資項目，Mcdonald and Siegle經(jīng)過模擬分析，認為在決定投資機會價值時，項目的推遲期權價值起著重要作用。投資者要推遲到項目的價值為項目投資費用2倍時，再實施實際投資為好。

2．1．3B-S模型分析

B-S公式賴以成立的前提是市場一般均衡原理，就是投資者在追求個人利益最大化的過程中，通過市場相互作用實現(xiàn)的均衡狀態(tài)，一般均衡原理是金融理論研究中投資者行為的基礎。這主要包括三個方面：

一、市場無套利行為

所謂套利是指無需自有資金投入完全通過借貸融資獲就得利益，也就是通常所說的投機行為。因此，在單個經(jīng)濟行為者追求利益最大化的假設下是不存在套利行為的，這就是在一個均衡有效的市場中是沒有無風險套利機會。

二、市場完全性和有效性假設

完全市場意味著每一種不確定因素都存在對應市場，全部不確定性因素可以在市場交易，有關信息交易者都同等掌握。完全市場存在唯一的均衡點，如果一個金融市場是完全的，金融資產(chǎn)可以根據(jù)風險中性定價原理獲得唯一的價值。有效市場是指資本市場確定的資本價值充分反映了全部信息，要是金融資產(chǎn)的價格不能充分反映全部信息，就會造成金融資產(chǎn)的基本價值與市場價格之間的差異，這就意味著市場存在套利機會，完全市場下的套利行為必將使金融資產(chǎn)的價值與價格趨于一致，進而達到無套利均衡狀態(tài)，也就是有效市場狀態(tài)。

三、風險中性定價原理

風險中性是相對于風險喜好和風險厭惡的概念，風險中性投資者面對風險不要求得到風險補償，通常把風險中性投資者組成的世界稱為風險中性世界，在風險中性世界里，投資者不要求得到風險補償，因而投資者的預期收益率都是無風險利率?，F(xiàn)實世界基本不存在風險中性世界，但證券市場可以通過恰當?shù)耐顿Y組合或所謂的“對沖”等構筑風險中性投資得到風險中性收益率。

由于受上述殊多假設條件的限制，B-S估值模型在擴展、移植到實物期權的應用時很難滿足上述假設條件，這不能不使得B-S模型在實物期權的廣泛應用受到很大影響。另外，B-S模型的不透明和難以理解以及需要較深的數(shù)學知識也不利于其在實物期權領域的應用。

2．2二叉樹期權估值模型

2．2．1二叉樹估值模型的定價公式和計算簡圖

二叉樹估值模型的計算公式主要來自Cox.J、S.Ross、Rubinstein.M(1979)等學者的研究成果。

（1）單期二叉樹延期金融期權定價公式：