設(shè)備維修管理論文精選(九篇)

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第1篇：設(shè)備維修管理論文范文

眾所周知，地鐵機(jī)電設(shè)備的維修并不是僅僅依賴于維修管理人員的理論素養(yǎng)或者專業(yè)素養(yǎng)就可以解決的，它需要的是全方位的技術(shù)型人才。而這些人才當(dāng)中，除了必須得具備很強(qiáng)的專業(yè)素質(zhì)以及理論素質(zhì)外，維修管理工作人員的職業(yè)精神、團(tuán)隊(duì)精神等等都是十分需要的。這就需要地鐵機(jī)電設(shè)備維修管理工作人員必須得全方位的提高自己的綜合素養(yǎng)。只有這樣才能更好的處理技術(shù)問(wèn)題，也能夠極大的提高工作效率。

2地鐵機(jī)電設(shè)備維修管理工作的問(wèn)題與改進(jìn)方法

在中國(guó)，常見(jiàn)的關(guān)于地鐵機(jī)電設(shè)備維修管理工作主要可以分為兩大類，一個(gè)是：計(jì)劃性的維修工作，這種工作又被人們稱為是強(qiáng)制性的維修。對(duì)于這種維修方式，它所體現(xiàn)出來(lái)的特色是無(wú)論地鐵機(jī)電設(shè)備是否出現(xiàn)了問(wèn)題，只要到達(dá)了起始規(guī)定的維修時(shí)間，就必須得對(duì)其進(jìn)行維修管理。這種維修管理工作不僅費(fèi)時(shí)費(fèi)力，而且無(wú)法檢測(cè)出地鐵機(jī)電設(shè)備真正出問(wèn)題的原因，不能夠及時(shí)的對(duì)地鐵機(jī)電設(shè)備的一些故障進(jìn)行維修，一旦耽誤了其維修就必然會(huì)影響人們的出行，造成一定的損失。而另一種則與第一類不同，這種工作方式是當(dāng)?shù)罔F機(jī)電設(shè)備出現(xiàn)了問(wèn)題后對(duì)該設(shè)備進(jìn)行維修，這種維修方式也被稱之為被動(dòng)維修。雖然這種維修方式能夠及時(shí)的對(duì)出現(xiàn)故障的部分作出維修，但仍有其不足之處。比如：這種傳統(tǒng)的維修與管理方式很難做到從根本上解決設(shè)備出現(xiàn)的故障，只能從表面去進(jìn)行維修維護(hù)。那么究竟如何能夠提高工作效率，增大經(jīng)濟(jì)效益呢？可以從以下幾點(diǎn)進(jìn)行討論。1）不定時(shí)的展開(kāi)地鐵機(jī)電設(shè)備的檢查工作。這樣一來(lái)就能夠從根本上杜絕存在的安全隱患，能夠很好的保障地鐵機(jī)電設(shè)備的完整性從而保證地鐵的正常運(yùn)行。2）對(duì)于技術(shù)的監(jiān)督體系要逐步完善。因?yàn)樵诒ＷC地鐵機(jī)電設(shè)備維修工作的質(zhì)量的同時(shí)，技術(shù)的監(jiān)督體系占據(jù)著不可或缺的重要角色的地位。對(duì)于技術(shù)監(jiān)督來(lái)說(shuō)，它的作用是不言而喻的，因?yàn)樗粌H僅能夠?qū)τ诰S修管理工作人員的實(shí)際能力的提升有著督促作用，還能夠根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)確定出地鐵機(jī)電設(shè)備出現(xiàn)問(wèn)題的原因，并找出對(duì)應(yīng)的解決方法，使得地鐵機(jī)電設(shè)備問(wèn)題變得簡(jiǎn)單有序，包裝地鐵的正常運(yùn)行。3）可以開(kāi)展關(guān)于預(yù)防的維修工作。在平常的機(jī)電設(shè)備的維修管理工作中，工作人員應(yīng)該常常注重在地鐵機(jī)電設(shè)備的維修管理工作中，要著重的把預(yù)防性修養(yǎng)維護(hù)理論用于其中，并且工作人員還要重視總結(jié)和歸納出將理論付諸于實(shí)踐所產(chǎn)生的一些影響以及分析出這種做法的優(yōu)劣之處。通過(guò)對(duì)實(shí)踐結(jié)果的分析和總結(jié)，工作人員可以得到相當(dāng)多的經(jīng)驗(yàn)，并且能夠根據(jù)實(shí)際中出現(xiàn)的某種狀況，確定出小范圍的需要維修的地方。這樣一來(lái)，不僅僅大大的提高了工作人員的工作效率，更不會(huì)耽誤地鐵的正常工作，而且還能夠極大的降低維修管理工作對(duì)地鐵自身產(chǎn)生的一些影響。通過(guò)提前做好的預(yù)防工作，針對(duì)地鐵機(jī)電設(shè)備會(huì)出現(xiàn)的一些情況進(jìn)行預(yù)測(cè)并提出相應(yīng)的解決方案，這樣一來(lái)，當(dāng)?shù)罔F的機(jī)電設(shè)備出現(xiàn)故障的時(shí)候，工作人員能夠在第一時(shí)間內(nèi)解決這些故障，從而保證了地鐵的出行情況。在地鐵機(jī)電設(shè)備的維修管理工作的設(shè)計(jì)，更多的是要考慮實(shí)際情況的運(yùn)用。工作人員只有在不斷地提高對(duì)地鐵機(jī)電設(shè)備維修管理的預(yù)防性，才能夠提高地鐵機(jī)電設(shè)備的維修管理工作，從而地鐵機(jī)電維修管理工作才能夠得到相應(yīng)的發(fā)展。4）提高維修工人的工作熱情。工人心情的好壞自然也會(huì)影響著他的工作效率，因此企業(yè)提供一個(gè)良好的工作環(huán)境將會(huì)大大的改善工人的工作熱情，工作效率自然也會(huì)提高，這就保證了地鐵機(jī)電設(shè)備維修的高效性。

3結(jié)束語(yǔ)

第2篇：設(shè)備維修管理論文范文

各生產(chǎn)部門每年提前兩個(gè)月按照統(tǒng)一表格進(jìn)行檢維修項(xiàng)目申報(bào)，包括項(xiàng)目名稱、檢維修方案、人員（單位）、安全措施、質(zhì)量要求、進(jìn)度原則、所需材料、監(jiān)督人員、類型、部門（單元）等信息。由主管部門統(tǒng)一繪制網(wǎng)絡(luò)圖、施工進(jìn)度表、開(kāi)停車吹掃置換進(jìn)度表、抽加盲板建圖和動(dòng)火、動(dòng)土作業(yè)平面示意圖及有限空間作業(yè)平面示意圖、安全檢查人員網(wǎng)絡(luò)圖等。其中定方案、定人員（單位）、定安全措施、定質(zhì)量要求、定進(jìn)度原則為重點(diǎn)“五定”，其具體要求是：（1）定方案：編制方案的目的、依據(jù)、適用范圍及其他相關(guān)事宜；明確具體任務(wù)、起止時(shí)間；制定合理的組織措施；對(duì)檢維修內(nèi)容進(jìn)行危險(xiǎn)有害因素識(shí)別與風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)價(jià)；提出有針對(duì)性的安全措施或安全方案。（2）定人員：根據(jù)項(xiàng)目的內(nèi)容和特點(diǎn)，選擇具備相應(yīng)資質(zhì)和專業(yè)技術(shù)水平的檢修人員，從事檢維修工作?？梢允翘旌旯緝?nèi)部作業(yè)人員，也可以是承包商作業(yè)人員，但都需要對(duì)參加人員進(jìn)行安全教育和技術(shù)交底。（3）定安全措施：安全措施是針對(duì)檢維修方案中危險(xiǎn)有害因素識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的結(jié)果而制定的。（4）定檢維修質(zhì)量：制定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格把好質(zhì)量關(guān)是必須要考慮的和重視的。（5）定檢維修進(jìn)度：科學(xué)安排工期，合理安排進(jìn)度，不能盲目趕進(jìn)度而忽視施工質(zhì)量和作業(yè)安全。

2檢維修進(jìn)行實(shí)施時(shí)，應(yīng)執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)程序

在以上年度綜合檢維修計(jì)劃制定出來(lái)以后，就可以按照公司統(tǒng)一安排進(jìn)行檢維修工作的具體實(shí)施了，一般分為以下三個(gè)階段：（1）檢維修前：——進(jìn)行危險(xiǎn)有害因素識(shí)別；——編制具體的檢維修施工方案；——辦理工藝、設(shè)備設(shè)施交付檢維修手續(xù)；——對(duì)檢維修人員進(jìn)行安全培訓(xùn)教育；——檢維修前對(duì)安全控制措施進(jìn)行確認(rèn)；——為檢維修作業(yè)人員配備適當(dāng)?shù)膭趧?dòng)保護(hù)用品；——辦理各種作業(yè)許可證。（2）檢維修實(shí)施過(guò)程：按照以上標(biāo)準(zhǔn)要求和方案進(jìn)行檢維修作業(yè)施工，相關(guān)人員各負(fù)其責(zé)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)?！┕と藛T按照檢維修施工方案施工作業(yè)——相關(guān)人員按照安全檢查人員網(wǎng)絡(luò)圖進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督（3）檢維修后：檢維修作業(yè)完成后根據(jù)檢維修實(shí)施方案中的施工標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收條件及時(shí)辦理驗(yàn)收手續(xù)和檢維修交付生產(chǎn)手續(xù)?！嚓P(guān)人員按照驗(yàn)收單參與現(xiàn)場(chǎng)檢維修項(xiàng)目完工驗(yàn)收——生產(chǎn)人員與檢維修人員完成檢維修交付生產(chǎn)手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)化的檢修順序就是要對(duì)檢維修工作的每一個(gè)程序中的每一項(xiàng)內(nèi)容都有詳細(xì)的規(guī)定和說(shuō)明，用什么工具，按什么順序以及做到什么程度都有明確的規(guī)定，全體檢維修人員則嚴(yán)格按照制定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，通過(guò)這一系列的標(biāo)準(zhǔn)化程序的落實(shí)來(lái)保證最終的檢維修工作質(zhì)量。

3檢維修工作標(biāo)準(zhǔn)化帶來(lái)的效果

檢維修工作標(biāo)準(zhǔn)化過(guò)程是一個(gè)環(huán)環(huán)相扣，嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的技術(shù)過(guò)程和識(shí)別過(guò)程，我們通過(guò)應(yīng)用檢維修標(biāo)準(zhǔn)化程序，給我們的工作帶來(lái)了實(shí)實(shí)在在地好處：

3.1使檢維修工作得以安全、可靠、有序的進(jìn)行對(duì)比公司使用檢維修標(biāo)準(zhǔn)化前后數(shù)據(jù)可以明顯看到這一效果：2009年項(xiàng)目數(shù)量138項(xiàng)，2人燙傷，1人震聾，2010年項(xiàng)目數(shù)量135項(xiàng)，一人墜落，2011年項(xiàng)目數(shù)量140項(xiàng)，3人窒息。2012年使用標(biāo)準(zhǔn)化后項(xiàng)目數(shù)量142項(xiàng)，0傷亡事故。

3.2使檢維修工作得以經(jīng)濟(jì)、高效的完成2009年項(xiàng)目數(shù)量138項(xiàng)，工期60天，支出600萬(wàn)，合格率95%，2010年項(xiàng)目數(shù)量135項(xiàng)，工期60天，支出605萬(wàn)，合格率92%，2011年項(xiàng)目數(shù)量140項(xiàng)，工期62天，支出620萬(wàn)，而2012年使用標(biāo)準(zhǔn)化后項(xiàng)目數(shù)量142項(xiàng)，工期大幅縮短至45天，而支出費(fèi)用在項(xiàng)目增加的情況下卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于往年，僅為503萬(wàn)。這說(shuō)明使用標(biāo)準(zhǔn)化后檢維修工作得以科學(xué)安排，直奔設(shè)備問(wèn)題的核心，減少了盲目的支出。

3.3培養(yǎng)出一支正規(guī)的檢維修隊(duì)伍檢維修工作對(duì)人員具有較高的技能水平要求，而公司現(xiàn)有的人員技能結(jié)構(gòu)處于中高級(jí)數(shù)量少，初級(jí)數(shù)量多這么一個(gè)不平衡的狀態(tài)，對(duì)于占大多數(shù)的初級(jí)水平員工，一方面會(huì)出現(xiàn)檢修質(zhì)量不受控，另一方面由于這些人員還不能獨(dú)立上崗操作，就會(huì)造成隊(duì)伍力量不足，資源浪費(fèi)的情況，通過(guò)執(zhí)行檢維修工作標(biāo)準(zhǔn)化，能夠使檢維修人員明白自己要做準(zhǔn)備什么、干什么、怎樣去干，每一步的標(biāo)準(zhǔn)是什么，由此加深了對(duì)方案的理解，可操作性，保證了各個(gè)環(huán)節(jié)的有效開(kāi)展，避免了人員技能水平不高等因素對(duì)工作質(zhì)量造成的影響，從而提高了隊(duì)伍技術(shù)水平。

4結(jié)語(yǔ)

第3篇：設(shè)備維修管理論文范文

在*市教委和*高校后勤研究會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，以三個(gè)代表重要思想為，堅(jiān)持理論研究，以標(biāo)準(zhǔn)化為基礎(chǔ)、以規(guī)范化為目標(biāo)，以專業(yè)化為路徑，深入探討高校物業(yè)管理的規(guī)律，達(dá)到高校物業(yè)管理企業(yè)自信、自強(qiáng)、自立，描繪高校物業(yè)管理的新藍(lán)圖。

二、開(kāi)好年會(huì)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)高校物業(yè)管理

計(jì)劃在三月底召開(kāi)*高校物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)*5年年會(huì)，會(huì)議內(nèi)容為①進(jìn)行*5年工作總結(jié)；②進(jìn)行理論研討，由北師大劉宏進(jìn)作高校物業(yè)如何做大做強(qiáng)的發(fā)言、由*交大作如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前務(wù)工人員的勞動(dòng)保險(xiǎn)問(wèn)題、由工商大學(xué)作引進(jìn)社會(huì)力量進(jìn)行高校物業(yè)管理的利弊（或北航）；③請(qǐng)浙江大學(xué)求是物業(yè)公司作走出校門，參與社會(huì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)言、安徽師大新校區(qū)后勤管理辦公室作引進(jìn)社會(huì)物業(yè)公司，開(kāi)創(chuàng)新型管理模式的發(fā)言。④請(qǐng)海淀區(qū)勞動(dòng)局監(jiān)察大隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)作如何執(zhí)行勞動(dòng)法的講座。時(shí)間為二天半。

三、堅(jiān)持理論研究，探討高校物業(yè)管理社會(huì)化

1、集中精力，研討高校物業(yè)管理的實(shí)際操作規(guī)程，爭(zhēng)取在三月份開(kāi)始，組織力量編寫高校物業(yè)管理實(shí)操手冊(cè)，以規(guī)范化的作業(yè)程序指導(dǎo)高校的物業(yè)管理工作。使理論研究與實(shí)際有效地結(jié)合在一起，達(dá)到有新意、有創(chuàng)造性、有成果，全面提升理論研究的檔次，并在此基礎(chǔ)上，推動(dòng)*高校物業(yè)管理的企業(yè)文化建設(shè)。

2、在四月底完成*高校物業(yè)管理論文第2集的出版。

二、繼續(xù)進(jìn)行高校物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)的制定和推廣

爭(zhēng)取在*6年4月份前完成《教學(xué)、辦公區(qū)物業(yè)管理服務(wù)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》和《標(biāo)準(zhǔn)化教學(xué)樓評(píng)估》的制定；爭(zhēng)取在*6年6月份前完成《住宅物業(yè)管理服務(wù)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》和《零星維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》的制定；爭(zhēng)取在*6年8月份前完成《綠化養(yǎng)護(hù)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》和《道路保潔服務(wù)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》的制定；爭(zhēng)取在*6年10月份前完成《水電節(jié)能定額》的制定，并加以推廣，以標(biāo)準(zhǔn)化工作，推動(dòng)高校物業(yè)管理的發(fā)展，全面提升高校物業(yè)管理水平。由石德輝負(fù)責(zé)召集《標(biāo)準(zhǔn)化教學(xué)樓評(píng)估》、《教學(xué)、辦公區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》討論、劉宏進(jìn)負(fù)責(zé)召集《綠化養(yǎng)護(hù)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》和《道路保潔服務(wù)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》討論、石警衛(wèi)負(fù)責(zé)召集《住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》討論、王衍有召集負(fù)責(zé)《零星維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》討論、王海東負(fù)責(zé)召集《水電節(jié)能定額》討論。

三、繼續(xù)推動(dòng)跨校強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合

我們?cè)谕瓿烧淄ńㄖ?、恒通公司等跨校際的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合體后，*5年?duì)幦〗M建高校物業(yè)管理有限公司和電梯維修公司，充分利用高校的特殊人才，向校外開(kāi)辟物業(yè)管理市場(chǎng)，走出校門，融入社會(huì)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大海之中，真正做到企業(yè)化管理、市場(chǎng)化運(yùn)作，達(dá)到完全意義上的高校后勤社會(huì)化。

四、加大物業(yè)管理實(shí)際操作技能培訓(xùn)

計(jì)劃在四月份組織“保潔主管和班組長(zhǎng)實(shí)操培訓(xùn)”、六月份組織“設(shè)施設(shè)備維修人員實(shí)操培訓(xùn)”等，并計(jì)劃舉辦*物業(yè)上崗證培訓(xùn)，從實(shí)際操作上全面提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，使高校的物業(yè)管理逐步向社會(huì)上的物業(yè)管理企業(yè)靠攏，加強(qiáng)我們的競(jìng)爭(zhēng)力。

五、繼續(xù)辦好物業(yè)設(shè)備流通站

在流通站一年來(lái)運(yùn)轉(zhuǎn)的情況下，辦好做大物業(yè)設(shè)備流通站，讓更多的院校加入到流通站中，使流通站真正起到架設(shè)各高校物業(yè)設(shè)備調(diào)劑的橋梁。

六、開(kāi)展創(chuàng)建優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)和大廈活動(dòng)

根據(jù)建設(shè)部有關(guān)精神，物業(yè)管理資質(zhì)的提升必須具備的條件是要有達(dá)到?。ㄊ校﹥?yōu)的物業(yè)管理小區(qū)或物業(yè)管理大廈，為此，各高校在條件許可的情況下，要努力創(chuàng)建市優(yōu)物業(yè)管理小區(qū)或物業(yè)管理大廈，打造品牌效應(yīng)。

七、加速信息化建設(shè)

為了有效的溝通*各高校之間的物業(yè)管理動(dòng)態(tài)，爭(zhēng)取在有法人資格并取得物業(yè)管理資質(zhì)或建筑資質(zhì)的實(shí)體，建立網(wǎng)頁(yè)，與社會(huì)上的網(wǎng)站聯(lián)合，建立起溝通的平臺(tái)，加速信息化建設(shè)；要求每個(gè)學(xué)校物業(yè)管理部門指定一名通訊員，及時(shí)反饋各校物業(yè)管理情況，及時(shí)在高校后勤網(wǎng)上報(bào)道，建立起一個(gè)快速傳遞的信息平臺(tái)。

八、繼續(xù)組織物業(yè)老總沙龍

*6年以標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)和實(shí)操編寫為主線，召開(kāi)3～4次老總沙龍，會(huì)議模式以異地為目標(biāo)，加強(qiáng)探討如何推動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)和質(zhì)量體系建設(shè)，并將討論結(jié)果傳達(dá)到各高校，指導(dǎo)*高校的物業(yè)管理。

第4篇：設(shè)備維修管理論文范文

我們局的物業(yè)管理是從20__年起步，目前僅限于××地區(qū)。運(yùn)行以來(lái)，我們?cè)诟骷?jí)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，做了一定的工作，取得了一定成績(jī)，但是，不盡人意的地方很多，尤其在物業(yè)管理方面問(wèn)題較多。物業(yè)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，說(shuō)明物業(yè)管理公司的工作做的不夠好，沒(méi)有達(dá)到住戶的要求，但是物業(yè)管理工作是我們局整體工作的一部分，×××局是大家的企業(yè)，我們居住的小區(qū)是我們賴以生存的家園，我們從事的事業(yè)和爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)是共同的。物業(yè)管理又關(guān)系到各小區(qū)住戶的切身利益，搞好物業(yè)管理工作是我們物業(yè)公司義不容辭的責(zé)任，同時(shí)需要業(yè)主、住戶和業(yè)主、住戶所在單位的支持配合。因此，在物業(yè)管理工作范圍內(nèi)全體業(yè)主、住戶和物業(yè)公司應(yīng)該共同走出六大誤區(qū)：誤區(qū)之一：物業(yè)管理公司的管理應(yīng)該包容一切。我們承認(rèn)物業(yè)公司的工作應(yīng)該包括物業(yè)管理的主要工作，但不能包容一切。我們都知道任何事物都是客觀存在，其內(nèi)因起決定性的作用，外因在事物的變化中也起著很重要的作用。在物業(yè)管理工作中，內(nèi)因是指我們××物業(yè)管理有限責(zé)任公司。業(yè)主、住戶反映的問(wèn)題說(shuō)明我們物業(yè)公司有做的不好的地方。作為物業(yè)管理者，怎樣帶領(lǐng)全體業(yè)主走出誤區(qū)？我認(rèn)為應(yīng)從以下三個(gè)方面去做：

1、體現(xiàn)物業(yè)管理的內(nèi)含。物業(yè)管理是指居住和非居住物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)管理企業(yè)按合同以住戶的根本利益為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)業(yè)主及物業(yè)提供的一系列服務(wù)。物業(yè)管理的主要內(nèi)容是提供物質(zhì)和精神相結(jié)合的服務(wù)。在物業(yè)管理實(shí)踐中，我們把物業(yè)管理歸納為一種服務(wù)，這種服務(wù)包括了對(duì)物業(yè)的管理、維護(hù)、修繕。物業(yè)管理必要條件是必須迎合住戶的需要去進(jìn)行，必須站在一個(gè)服務(wù)者的角度去實(shí)施，這樣才能考慮到業(yè)主的需要，從而使業(yè)主滿意。所以，我們要以住戶的根本利益為出發(fā)點(diǎn)，并為其提供一系列的服務(wù)。我局的物業(yè)管理工作中，幼兒教育、醫(yī)療保健、餐飲服務(wù)、超市購(gòu)物、環(huán)境綠化、職工娛樂(lè)等等方面設(shè)施的建設(shè)，使其物質(zhì)、精神方面的需求基本得到了滿足。

2、強(qiáng)化物業(yè)管理的機(jī)制。我局的模式就是自管自建物業(yè)管理。物業(yè)管理與各單位的關(guān)系最為密切。當(dāng)業(yè)主利益與單位的利益發(fā)生利害沖突時(shí)，作為物業(yè)管理公司應(yīng)該怎么做?從物業(yè)管理的定義看，物業(yè)管理公司應(yīng)該代表業(yè)主利益，替業(yè)主說(shuō)話。但我們物業(yè)公司與局以及各單位之間又有著種種的關(guān)系，所以，每當(dāng)業(yè)主利益與局以及各單位之間利益發(fā)生利害沖突時(shí)，物業(yè)公司就不是很好地代表住戶利益替業(yè)主說(shuō)話，反而代表局的利益。出現(xiàn)了物業(yè)公司兩頭為難的狀況，尤其是物業(yè)小區(qū)建設(shè)時(shí)遺留的質(zhì)量問(wèn)題，使我們的工作非常被動(dòng)。強(qiáng)化物業(yè)管理的機(jī)制建設(shè)是我們的重點(diǎn)。

3、強(qiáng)化為業(yè)主服務(wù)的意識(shí)。只有樹立了為業(yè)主服務(wù)的意識(shí)，才能考慮住戶需要什么，才能不斷地完善物業(yè)管理。作為一名業(yè)主、住戶如果自己的需要物業(yè)管理公司都給予了，住戶必定產(chǎn)生滿足感。住戶的滿足感會(huì)給企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生動(dòng)力，“凝聚產(chǎn)生力量，團(tuán)結(jié)誕生興旺”是從我們企業(yè)工作的點(diǎn)點(diǎn)滴滴中體現(xiàn)的，我們局的發(fā)展，物業(yè)管理是一項(xiàng)不可少的內(nèi)容。住戶的滿足感還會(huì)帶來(lái)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的好感。住戶一旦有了好感，即使我們的工作中出現(xiàn)不足，住戶也會(huì)諒解我們的，問(wèn)題自然就減少了。相反，物業(yè)管理者不能提供業(yè)主的需要，住戶的需要滿足不了，住戶就會(huì)產(chǎn)生不滿情緒，對(duì)物業(yè)管理公司產(chǎn)生反感。再加上物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的不足和工作中的疏忽，業(yè)主自然就會(huì)反映情況、指出問(wèn)題。所以，物業(yè)管理增強(qiáng)為業(yè)主、住戶服務(wù)的意識(shí)是至關(guān)重要的。中國(guó)公務(wù)網(wǎng)20__-7-2214:57:32

在物業(yè)管理中外因是業(yè)主（住戶），外因在事物的變化中也起著很重要的作用。物業(yè)管理反映出的各種問(wèn)題實(shí)質(zhì)都是由建筑物區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題所派生出的。我們不能一味地只去要求物業(yè)管理公司怎么做，也要考慮一下作為業(yè)主應(yīng)該怎樣去做。企業(yè)是我們的企業(yè)，我們的目標(biāo)和利益是共同的，業(yè)主（住戶）應(yīng)該自覺(jué)地與物業(yè)公司配合，不能一味的讓物業(yè)公司包容一切，有些投訴和不滿意，其責(zé)任并不在于物業(yè)管理公司，而是在業(yè)主方面。同時(shí)有些問(wèn)題也是需要由社會(huì)來(lái)解決的，我們局和物業(yè)公司也沒(méi)有辦法解決。因此，我們應(yīng)該認(rèn)真考慮業(yè)主、住戶對(duì)物業(yè)管理工作的影響，走出誤區(qū)。業(yè)主、住戶對(duì)物業(yè)管理的影響主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：

1、業(yè)主、住戶的價(jià)值觀念，樹立服務(wù)也是商品的意識(shí)。馬克思說(shuō)：“任何時(shí)候，在消費(fèi)品中，除了以商品形式存在的消費(fèi)品外，還包括一定量的以服務(wù)形式存在的消費(fèi)品?！蔽飿I(yè)管理公司所提供的服務(wù)是一種無(wú)形的商品，但這種無(wú)形的商品應(yīng)該是有償?shù)?。業(yè)主、住戶要得到物業(yè)公司的服務(wù)，首要條件是業(yè)主出錢，物業(yè)公司出力。我們又是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，特別是我們企業(yè)，享受了多年的多種多樣福利型服務(wù)，花錢買服務(wù)的意識(shí)顯的更淡薄。馬克思說(shuō)：“服務(wù)這個(gè)詞，一般地說(shuō)，不過(guò)是指這種勞動(dòng)所提供的特殊使用價(jià)值，就像其它一切商品也提供自己的特殊使用價(jià)值一樣?！币虼?，一旦將服務(wù)置于市場(chǎng)中，以贏利為目的，獲得了報(bào)酬，則顯示服務(wù)具有交換價(jià)值。與其它通用產(chǎn)品不同的是，它的特點(diǎn)是活動(dòng)過(guò)程的結(jié)果與顧客的消費(fèi)同步，也就是說(shuō)服務(wù)在成為產(chǎn)品的同時(shí)就成為商品。由此看來(lái)，業(yè)主得到物業(yè)管理公司的服務(wù)，實(shí)際上是得到了勞務(wù)這一特殊商品的使用價(jià)值。在日常生活中人們要想得到商品的使用價(jià)值是要付出金錢的。所以，花錢買服務(wù)是一種很正常的現(xiàn)象。但是，我們很多人仍然習(xí)慣于已成為歷史的房屋管理福利政策，對(duì)物業(yè)管理中“誰(shuí)受益，誰(shuí)付款”的原則不予接受。只有相應(yīng)的付出，才能得到相應(yīng)的服務(wù)，物業(yè)管理公司有了足夠的經(jīng)費(fèi)才能更好地為業(yè)主服務(wù)，沒(méi)有經(jīng)費(fèi)怎么運(yùn)行？另外，物業(yè)管理者的服務(wù)應(yīng)得到業(yè)主的配合與支持。每位業(yè)主都應(yīng)該把這些設(shè)施看作是自己家的東西。遺憾的是在這方面做的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。個(gè)別業(yè)主、住戶過(guò)分強(qiáng)調(diào)自己“上帝”的作用，過(guò)分的強(qiáng)調(diào)自身的權(quán)利，濫用權(quán)利，而不承擔(dān)自己應(yīng)履行的義務(wù)，造成“業(yè)主角色錯(cuò)位”，造成了業(yè)主自我心理的不平衡，從而背離了物業(yè)管理法律關(guān)系的平等、公平、誠(chéng)實(shí)信用、尊重社會(huì)公共利益的基本原則。小區(qū)的綠化、消防設(shè)施、電梯的安全運(yùn)行等等，我們的維護(hù)、維修是應(yīng)該的，是我們的工作，但必須得到業(yè)主的配合與支持。業(yè)主和物業(yè)公司之間應(yīng)有一種平和的心態(tài)，有一種合作過(guò)“日子”的心理，以誠(chéng)相待、以心相處、以和為貴，共同管好居住區(qū)，我們局會(huì)更加興旺發(fā)達(dá)，我們的生活條件和環(huán)境會(huì)更美好。

2、業(yè)主的支付能力和相應(yīng)的購(gòu)買力。業(yè)主、住戶有了價(jià)值觀念，有花錢買服務(wù)的意識(shí)還不行，除了考慮恩格爾系數(shù)外，重要的是有足夠的錢去付享受服務(wù)所需的那一 部分，就是說(shuō)應(yīng)有相應(yīng)的購(gòu)買力。但是，如果業(yè)主有了花錢買服務(wù)的意識(shí)，可購(gòu)買力達(dá)不到，物業(yè)管理公司也沒(méi)辦法。所以購(gòu)買力這一問(wèn)題應(yīng)由社會(huì)來(lái)解決，由政府來(lái)解決。像我們這樣的行業(yè)必須由企業(yè)來(lái)解決。不久的將來(lái)，物業(yè)管理要成為人們?nèi)粘Ｉ钪斜夭豢缮俚囊徊糠郑缤煌?、讀書閱報(bào)、吃飯、上學(xué)、工作等一系列問(wèn)題一樣。既然在我們員工工資中有房補(bǔ)、糧補(bǔ)、書報(bào)、交通、通信、衛(wèi)生等組成部分，那么，何不再加上物業(yè)管理這一項(xiàng)呢？給人們一定的補(bǔ)貼，提高人們?cè)谖飿I(yè)管理方面的購(gòu)買力，這樣有利于物業(yè)管理的普及和發(fā)展。購(gòu)買力中所反映的有些問(wèn)題是需要由社會(huì)來(lái)解決的，而我們局，我們物業(yè)公司根本沒(méi)有辦法解決。

3、環(huán)境建設(shè)的作用。環(huán)境熏陶，對(duì)人的行為起著極其重要的作用。從哲學(xué)的角度而言，在人的素質(zhì)提高過(guò)程中，環(huán)境就是外因。好的文明的環(huán)境，通過(guò)潛移默化催人進(jìn)取，擯棄陋習(xí)，從而具有文明優(yōu)雅、健康向上的良好素質(zhì)；相反，長(zhǎng)期生活在陳規(guī)陋習(xí)的環(huán)境中，人容易喪失上進(jìn)心而隨波逐流。因此，物業(yè)管理要特別注重環(huán)境建設(shè)。

一是硬環(huán)境建設(shè)。也就是狹義的“環(huán)境”，包括辦公場(chǎng)所的寬敞、整潔、美化、綠化等等。除了整潔和寬敞外，濃厚的文化藝術(shù)氣息和高雅的審美意境也重要，有利于在儀表、言行等方面不斷改進(jìn)，自覺(jué)地向優(yōu)環(huán)境靠攏，從而漸漸形成人和環(huán)境和諧統(tǒng)一的良性循環(huán)。文明優(yōu)美的環(huán)境的長(zhǎng)期熏陶，還會(huì)激勵(lì)員工努力工作，積極向上，使工作成為員工一種需求，成為一種不可缺少的生活方式。

二是軟環(huán)境的建設(shè)。軟環(huán)境更側(cè)重于氛圍、風(fēng)氣的營(yíng)造。小區(qū)的良好風(fēng)氣、業(yè)主的舉止文明、身邊榜樣、小區(qū)集體榮譽(yù)感等等，都有助于小區(qū)業(yè)主養(yǎng)成積極上進(jìn)的好習(xí)慣和心態(tài)。軟環(huán)境的建設(shè)比硬環(huán)境的建設(shè)要艱難的多，它不僅需要物質(zhì)的支撐，更需要機(jī)制的配套，需要全體業(yè)主和業(yè)主所在單位一致的努力。而且，良好風(fēng)氣的形成，決不是一朝一夕的事，而是要很長(zhǎng)一段時(shí)間的堅(jiān)持不懈的工作。軟環(huán)境的建設(shè)比較漫長(zhǎng)，值得我們?yōu)橹?。環(huán)境建設(shè)必須要有業(yè)主和小區(qū)各單位的支持和配合。

誤區(qū)之二：物業(yè)為主，用多種經(jīng)營(yíng)彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足。這只是物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理價(jià)格不到位的情況下不得已而為之的一種手段，我們物業(yè)公司管轄的幼兒園、醫(yī)務(wù)所、員工餐廳，是我們物業(yè)管理和拓寬服務(wù)范圍的主要方面，對(duì)我們來(lái)說(shuō)是必須要有的，但是，讓其賺錢來(lái)彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，用物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)機(jī)制去衡量，是物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)機(jī)制扭曲的表現(xiàn)，而不是物業(yè)管理正常的運(yùn)行機(jī)制，不能作為物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)來(lái)推廣。任何一個(gè)行業(yè)都必須有正常的生存機(jī)制。作為市場(chǎng)行為，物業(yè)管理不僅自身的消耗應(yīng)該得到補(bǔ)償，而且還應(yīng)該有盈利，如果靠“多種經(jīng)營(yíng)”收入來(lái)彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足，反而成了物業(yè)管理的負(fù)擔(dān)，結(jié)果必將削弱甚至放棄物業(yè)管理，受傷害的還是廣大業(yè)主自身。20__-8-1823:54:00

因此，過(guò)多地強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)用多種經(jīng)營(yíng)收入彌補(bǔ)物業(yè)管理收入的不足，只會(huì)給業(yè)主形成誤導(dǎo)，業(yè)主會(huì)習(xí)慣地與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)的福利型管理相比較，到我們真正的實(shí)行物業(yè)收費(fèi)管理時(shí)候，就會(huì)阻礙物業(yè)管理正常價(jià)格的形成和物業(yè)管理機(jī)制的建立。

誤區(qū)之三：物業(yè)管理企業(yè)是微利企業(yè)。大家都知道，一百多年前馬克思就說(shuō)過(guò)，利潤(rùn)必然趨向平均化，就是資本至少必須獲取平均利潤(rùn)。我們局建局近三十年，住宅建設(shè)共有9萬(wàn)平方米。但是，近幾年來(lái)，我局的住宅建設(shè)飛速發(fā)展，尤其是20__年到20__年近三年多的時(shí)間內(nèi)，我們局新建和在建的職工住宅12棟，達(dá)6萬(wàn)平方米，成為建局以來(lái)建房最多，面積最大的時(shí)期。我們不要與三十年比，就從近三年看，沒(méi)有任何理由說(shuō)物業(yè)管理投資就應(yīng)該微利？至于我們沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理收費(fèi)，是局領(lǐng)導(dǎo)從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，從各個(gè)方面考慮的，與物業(yè)管理企業(yè)是微利企業(yè)沒(méi)有因果關(guān)系。在物業(yè)管理價(jià)格不到位的情況下，只有背靠主業(yè)，維持公司運(yùn)行。但是，我們必須要有的這樣的共識(shí)：公益事業(yè)和商業(yè)行為是一個(gè)行業(yè)兩個(gè)不同的領(lǐng)域，[，！]如果作為公益事業(yè)，政府就應(yīng)該給予補(bǔ)貼，如果是商業(yè)行為就應(yīng)該遵循市場(chǎng)規(guī)律——等價(jià)交換。一個(gè)游戲不能有兩種規(guī)則，這是最起碼的常識(shí)。

誤區(qū)之四：物業(yè)管理＝房屋管理。我們承認(rèn)房屋管理是物業(yè)管理的一項(xiàng)內(nèi)容，我們局目前的職權(quán)在行政事務(wù)部，一部分的維修維護(hù)在我們公司。但是，物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的一種新的體制，我們不能簡(jiǎn)單的用數(shù)學(xué)加法來(lái)理解和解釋物業(yè)管理的含意：物業(yè)管理＝房屋管理。我們局將生活服務(wù)公司改制成立的物業(yè)管理公司，對(duì)實(shí)行物業(yè)管理邁出了關(guān)鍵的一步，隨著企業(yè)改革的深入，物業(yè)管理完全市場(chǎng)化是必然趨勢(shì)。因此，逐步進(jìn)行管理收費(fèi)和住宅商品化是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在目前物業(yè)管理收費(fèi)不到位的情況下，我們不妨嘗試小區(qū)內(nèi)的物業(yè)公司、業(yè)主和各單位共同管理的模式，首先由各單位出點(diǎn)水電、取暖費(fèi)，以維持物業(yè)公司的正常運(yùn)行，并且在住宅樓的建設(shè)過(guò)程中加強(qiáng)管理，建成使用以后質(zhì)量問(wèn)題實(shí)行終身保修。

誤區(qū)之五：物業(yè)管理中職責(zé)界定問(wèn)題。職責(zé)界定不明確是當(dāng)前物業(yè)管理的一個(gè)重要問(wèn)題。在我局的物業(yè)管理中，職責(zé)界定是指施工單位、行政事務(wù)部、物業(yè)管理公司、業(yè)主（住戶）四方，在以物業(yè)為中心而發(fā)生的責(zé)任確定，由于職責(zé)界定欠明確，往往會(huì)造成某些責(zé)任的盲點(diǎn)。實(shí)踐中，物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留的質(zhì)量問(wèn)題，使得物業(yè)管理承擔(dān)了本該由建設(shè)單位在建設(shè)時(shí)承擔(dān)的責(zé)任，使住戶和物業(yè)公司發(fā)生了種種矛盾，其實(shí)，事情的責(zé)任并不在物業(yè)管理公司，但是由于職責(zé)界定的不明確造成了雙方本來(lái)完全可以避免的沖突，這類事件在當(dāng)前我們的工作中反映的尤為突出。目前，我們的物業(yè)管理要成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)解決問(wèn)題。

誤區(qū)之六：××物業(yè)公司＝××生活服務(wù)公司。20__年我們局將××生活服務(wù)公司改制為××物業(yè)公司，這不只是名稱的改變，而是將我局 后勤管理向市場(chǎng)化過(guò)渡邁出關(guān)鍵的第一步，是質(zhì)的變化。物業(yè)管理公司不是福利機(jī)構(gòu)，而是企業(yè)。公司的成立告訴居住在我們各個(gè)小區(qū)的住戶，物業(yè)管理要開(kāi)始收費(fèi)了。物業(yè)收費(fèi)是必然趨勢(shì)，因?yàn)槠髽I(yè)要服務(wù)于社會(huì)，但必須減輕企業(yè)辦社會(huì)的壓力。目前我們局暫時(shí)沒(méi)有實(shí)行收費(fèi)是出于大環(huán)境考慮的。隨著后勤體制改革的不斷深入，我局最終也要實(shí)行物業(yè)管理收費(fèi)。當(dāng)然，物業(yè)管理收費(fèi)我們必須遵循市場(chǎng)規(guī)律。現(xiàn)在，物業(yè)管理費(fèi)普遍實(shí)行的是按物業(yè)面積大小收取，而且這種辦法似乎已經(jīng)被人們所接受。這種辦法表面上看起來(lái)公平，其實(shí)掩蓋著不公平。比如住房面積大的每天產(chǎn)生的垃圾量未必就大。相反，住房面積小，居住人口多的住戶產(chǎn)生的垃圾要多一些，對(duì)環(huán)境和安保的影響要大一些。而物業(yè)管理只是管住戶門口以外的公共部分，住戶室內(nèi)的面積大小似乎與物業(yè)管理沒(méi)有多大關(guān)系，實(shí)際上住宅面積的大小只與住戶的維修有關(guān)。因?yàn)樽》棵娣e大，相應(yīng)的屋頂?shù)让娣e分?jǐn)偩痛?，而維修費(fèi)與通常收取的物業(yè)管理費(fèi)無(wú)關(guān)。因此，我認(rèn)為，我們局將來(lái)實(shí)行物業(yè)收費(fèi)，收費(fèi)價(jià)格應(yīng)考慮以下三個(gè)因素的影響：20__-7-2214:57:32

一是住戶人口的多少。從物業(yè)管理角度看，人口多少與每天產(chǎn)生的垃圾量、對(duì)環(huán)境的享有、對(duì)保安的工作量有直接的關(guān)系，而這些方面直接關(guān)系到物業(yè)管理的工作量。

二是住房及小區(qū)環(huán)境的新舊程度。對(duì)不同的物業(yè)來(lái)講，物業(yè)越陳舊，小區(qū)共用設(shè)施、共用設(shè)備越陳舊，日常清掃維護(hù)工作量越大，因此，同一物業(yè)隨著年代的增加，物業(yè)管理費(fèi)用應(yīng)逐年增加（這里還不涉及房屋、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的收繳），如綠化基礎(chǔ)差、工作量大的收費(fèi)應(yīng)越高。

三是物業(yè)管理的價(jià)格與共用設(shè)施設(shè)備的規(guī)模有關(guān)。不同的小區(qū)，共用設(shè)備品種多的，管理和維修工作量就大，費(fèi)用就應(yīng)越高。如我們的小區(qū)有自備變壓器，供水供暖，物業(yè)公司要對(duì)這些設(shè)備進(jìn)行管理、維修，付出的勞動(dòng)量就大，收費(fèi)就應(yīng)該高。如××小區(qū)和小高層的供熱、供水、電梯等系統(tǒng)，維修工作量更大，這些付出都應(yīng)該通過(guò)收取比其它小區(qū)高的物業(yè)管理費(fèi)獲得回報(bào)。小區(qū)公共場(chǎng)地綠地比例大，清掃養(yǎng)護(hù)工程量就大，物業(yè)公司在這方面開(kāi)展的工作也應(yīng)該通過(guò)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的不同得以體現(xiàn)。