家鄉(xiāng)特產(chǎn)精選(九篇)

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第1篇：家鄉(xiāng)特產(chǎn)范文

那么，你知道“辣椒天堂”在哪兒?jiǎn)幔孔屛腋嬖V你吧——就在我的家鄉(xiāng)，享有“天府之國(guó)”美譽(yù)的成都平原。我之所以稱家鄉(xiāng)為“辣椒天堂”，是因?yàn)榧亦l(xiāng)人愛吃辣椒，家鄉(xiāng)是辣椒匯集之地。有紅辣椒、青辣椒、朝天椒、野山椒……等等。怎么，不信嗎？那就請(qǐng)和我一起去拜訪一下各種辣椒吧！

紅辣椒有的又圓又短，紅彤彤的，像個(gè)小小的燈籠的，叫燈籠椒，掛在集市上，真是可愛；有的略帶方形，像一部電話機(jī)，拿起聽筒：“喂？紅辣椒嗎？買一斤啦！”那叫斧頭椒。有的紅辣椒從味兒上感覺，味兒微甜，所以又叫甜椒。

青辣椒有一種是又細(xì)又長(zhǎng)的，像一根拉面，可以拉著吃；像一條四季豆，可以炒著吃。那就是二筋條。你別只看青辣椒外表是青的，就以為青辣椒的味兒也像它的外表一樣淡，一點(diǎn)也不辣。這就錯(cuò)了。事實(shí)與之相反——青辣椒的味兒，可比外表看起來很辣的紅辣椒辣許多倍呢！

“辣椒天堂”中有一種非常奇怪而又有趣的辣椒，它就是——朝天椒。也許你一聽到這個(gè)名字就會(huì)捧腹大笑：“什么？朝天椒？難道是真的朝天上長(zhǎng)的嗎？”現(xiàn)在，讓我來告訴你吧：的確是這樣的！你看，它的頭雖然連著苗，但它卻調(diào)皮地把小屁股立起來，對(duì)著天空，任憑苗怎么呼喊，它就是一動(dòng)不動(dòng)，不肯下來。朝天椒真是太調(diào)皮了！

說到野山椒，它無疑是辣椒之王了。你知道它為何能在“辣椒天堂”中稱王稱霸嗎？哈哈，讓我告訴你吧——它之所以能在“辣椒天堂”中稱王稱霸，是因?yàn)?，它的嬌小玲瓏足以稱王稱霸；它的惹人喜愛足以稱王稱霸；它的全身黑紫足以稱王稱霸；它的辣味十足足以稱王稱霸。所以，“辣椒天堂”之中的王冠，理所當(dāng)然歸它了。

辣椒說起來還真奇怪——它既不屬熱性，又不屬?zèng)鲂浴Ｄ撬菍偈裁吹哪?？噢，原來，辣椒的脾氣可真怪，你熱它就熱，你涼它就涼。我的家鄉(xiāng)是在四川盆地的“盆底”，那里氣溫潮濕，多吃辣椒可防風(fēng)濕病，所以家鄉(xiāng)人酷愛吃辣椒，不僅是因?yàn)槔苯肺秲罕秲喊簦且驗(yàn)樗乃幱脙r(jià)值高。所以，辣椒就成了家鄉(xiāng)的特產(chǎn)。

第2篇：家鄉(xiāng)特產(chǎn)范文

另外，家鄉(xiāng)的黃花菜也是鼎鼎有名的。曬干以后，拿到城里去賣，還可以賣上些錢貼補(bǔ)家用。我們自己人也可以吃，它可以用來做湯，做的湯可好喝了，（和面一起）。家鄉(xiāng)還號(hào)稱“黃花菜的故鄉(xiāng)”。

家鄉(xiāng)的黃杏也非?？煽?，可以摘下來就吃，杏核砸碎了里面的果實(shí)也可以吃，可以曬成杏干干吃，酸甜可口，當(dāng)然，也可以拿去賣。

家鄉(xiāng)還有很多的特產(chǎn)，在這我就不說了，歡迎你們來我的家鄉(xiāng)，來品嘗那香甜可口的蘋果，來品嘗那黃花菜做的湯，來品嘗那酸甜可口的黃杏，來品嘗那……地址是甘肅省慶陽市西峰區(qū)顯勝鄉(xiāng)，岳嶺村姓劉名宗義，姓袁名富珍的“和諧家園”。

我們隨時(shí)都?xì)g迎您，記得一定要來呀。

第3篇：家鄉(xiāng)特產(chǎn)范文

我喜歡夏天的來臨，我也喜歡蟬的叫聲。因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候是荔枝盛產(chǎn)的時(shí)候，荔枝也是我們家鄉(xiāng)的特產(chǎn)。

荔枝是華南重要的水果之一，每到六七月份的時(shí)候是荔枝的高峰期，紅紅的果子像葡萄一串串的高掛在樹上，豐碩的果實(shí)沉甸甸的，十分惹人喜愛。要是從遠(yuǎn)處望去，一大片的山崗都被這片荔枝林染紅了。荔枝的外面是薄薄的紅色硬殼，里面包著白嫩透明的果肉，中心是棕色的果核。要是你吃一顆荔枝，你會(huì)嘗到它無比的清甜。

古人云：“日啖荔枝三百顆，不辭長(zhǎng)作嶺南人”。我長(zhǎng)大以后,一定要把家鄉(xiāng)的荔枝宣傳到全世界。

第4篇：家鄉(xiāng)特產(chǎn)范文

說起逍林，不得不夸夸我們逍林的特產(chǎn)——拖鞋。逍林人多數(shù)做拖鞋。在學(xué)校的路上，少說也能看見十來家做拖鞋的，有新星鞋業(yè)，佳佳鞋業(yè)……

要說價(jià)廉物美，只有逍林拖鞋才算的上，不然，顧客們?cè)趺促I我們的拖鞋呢！

有一次，一位顧客在一家鞋廠外東張西望。鞋廠的老板熱情地迎了上去，對(duì)顧客說：“買拖鞋嗎？”“嗯。”顧客回答。頓時(shí)，老板高興得眉飛色舞，把自己家做的拖鞋都擺在顧客面前。顧客一下子傻了眼，看看這雙拿拿那雙，漂亮的拖鞋在眼前，真是百花中挑不出一朵花。老板好像看出了顧客的心思，就連忙拿出一雙拖鞋，對(duì)老板說：“這雙拖鞋最好，非常實(shí)用，既漂亮又牢固。”顧客拿起那雙拖鞋看了一會(huì)兒，果斷地說：“行，價(jià)格多少？”老板給出了顧客滿意的價(jià)錢。一樁生意就成了。

第5篇：家鄉(xiāng)特產(chǎn)范文

它喜陽，耐寒冷。因?yàn)樗倪m應(yīng)力很強(qiáng)，所以它能在大多數(shù)的土壤里生長(zhǎng)。它開花的時(shí)候正是鳥語花香的春天，而在金色的秋天，枝頭上就會(huì)掛滿灰綠色的核桃果。

核桃其實(shí)不是一摘下來就有一層堅(jiān)硬的皮，而是面上有一層又軟又滑溜的皮，呈灰綠色的。掛在樹上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)看著像一盞又一盞的小綠燈。剝下它的那件灰綠色的“外衣”，就有一層堅(jiān)硬的“鎧甲”， “鎧甲”上坑坑洼洼，像被沖力大的小石子撞擊過一樣。奇怪！為什么它要把“外衣”穿在外面，“鎧甲”卻穿在里面呢？

原來呀！核桃沒成熟的時(shí)候，“外衣”上有很多又細(xì)又有一點(diǎn)兒長(zhǎng)的毛。當(dāng)成熟的時(shí)候毛就會(huì)脫落下來，“鎧甲”就顯露在外面了。

“鎧甲”裂開，里面就是白嫩白嫩的果肉，濕核桃最好吃，看著就會(huì)讓你垂涎三尺，再舔一下，“”，你會(huì)忍不住咬上一口，脆脆的口感讓你不自覺地多嚼幾下，這時(shí)香甜的味兒伴隨著咀嚼就流進(jìn)你的嘴里和肚子里了！

第6篇：家鄉(xiāng)特產(chǎn)范文

春天，蒙蒙細(xì)雨中，南果梨樹貪婪地吸收著春雨，一朵朵潔白的花朵在雨霧中點(diǎn)頭微笑。

天晴了，南果梨樹上雪白雪白的花散發(fā)著一陣陣濃郁的香味，引蜂逗蝶。

又過了三五天，花謝了，梨樹開始結(jié)果長(zhǎng)葉，剛長(zhǎng)出來的小梨蛋是青綠色的，又小又硬像玻璃球一樣。九十月份南果梨成熟了，有又綠又黃的還有一半紅一半黃的，小的如湯圓，大的像網(wǎng)球。

第7篇：家鄉(xiāng)特產(chǎn)范文

我的家鄉(xiāng)是美麗的青島，青島緊緊地按著廣袤無垠的大海，美麗的大海里生長(zhǎng)著許許多多的美味的海鮮。有肥美的大蝎子，鮮美的大蝦，豐富的魚類……而我喜歡的是我們家鄉(xiāng)的老特產(chǎn)——蛤蜊。

在酒宴上、飯店里，就連家里的平常飯都能夠見到蛤蜊的身影。蛤蜊的外殼很漂亮，如果把它的殼擺在一起，那一定是一幅令人折服的作品。近看上面有許多的花紋，上面一條，下面一條，但又覺得像是一把小扇子。遠(yuǎn)看它就像是一塊小小的石頭一樣，好迷你，好似珍珠一樣大小。蛤蜊殼不僅好看，里面的肉也很可愛，你仔細(xì)一瞧，好像在和我微笑。小蛤蜊在水里的時(shí)候，尤其的有趣，在水里，它就會(huì)時(shí)不時(shí)地伸出那長(zhǎng)長(zhǎng)而又纖細(xì)的尾巴，有時(shí)我會(huì)把手伸進(jìn)去碰一碰它，但是它好像不讓似的，急忙把尾巴收回去，像一只縮頭烏龜。

這就是我們家鄉(xiāng)的特產(chǎn)——蛤蜊，你看它的形狀就那么美，那味道一定更好，如果你是外國(guó)的朋友，有機(jī)會(huì)一定要來嘗一嘗呀！

第8篇：家鄉(xiāng)特產(chǎn)范文

關(guān)鍵詞：住宅價(jià)格；商品房市場(chǎng)；影響因素；城市特性

中圖分類號(hào)：F293.31

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1008-0422（2014）06-0129-02

1 房?jī)r(jià)的特性及組成

從定義來講，房地產(chǎn)包括土地、建筑物、和其它地上定著物三個(gè)部分，它實(shí)際上是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體。在房地產(chǎn)的特性中，“不可移動(dòng)”和“流動(dòng)性差”這兩條決定了房屋是非一般意義上的商品。與其他行業(yè)相比，樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格的決定性作用并非是比重最大的，比如同樣是湘江沿線的樓盤，購房者不會(huì)因?yàn)橥菂^(qū)的價(jià)格低，就舍棄湘江沿線的樓盤，會(huì)綜合考慮樓盤的品質(zhì)、價(jià)格、區(qū)位及升值空間。

1.1 土地費(fèi)用

包括土地取得費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用，這是決定一個(gè)項(xiàng)目房?jī)r(jià)下限的關(guān)鍵因素。以梅溪湖和洋湖垸濕地為例，長(zhǎng)沙市國(guó)土資源網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)：2013年長(zhǎng)沙市住宅用地成交后，樓面地價(jià)超過3000元/m2的土地中，梅溪湖和洋湖垸共有15宗，約占總量的40%。因此才會(huì)形成濕地板塊內(nèi)高價(jià)房扎堆的局面。

按照一般的經(jīng)濟(jì)原則：房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的互動(dòng)關(guān)系，在有較多土地供應(yīng)者的情況下，房?jī)r(jià)是主動(dòng)的，地價(jià)是被動(dòng)的，即地價(jià)水平應(yīng)該取決于房?jī)r(jià)水平，就如同一般情況下地租水平是由農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格水平?jīng)Q定的一樣。但在我國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級(jí)市場(chǎng)上的地價(jià)水平，在很大程度上影響著新建商品房的價(jià)格水平。

1.2 建安成本

包括前期工程費(fèi)（前期規(guī)劃、可行性研究、勘察、設(shè)計(jì)及施工的三通一平等工程前期所發(fā)生的費(fèi)用）；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（道路、供水、供電、排污、排水、照明、通訊、綠化、環(huán)境衛(wèi)生等的建設(shè)費(fèi)用）；建筑安裝工程費(fèi)（建商品房及附屬工程所發(fā)生的建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)和安裝工程費(fèi)）；公共配套設(shè)施準(zhǔn)設(shè)費(fèi)（建造小區(qū)內(nèi)的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施的費(fèi)用），這些費(fèi)用的上漲直接表現(xiàn)為房?jī)r(jià)上漲。另外，我國(guó)建筑材料如鋼材、鋁材、木材、混凝土等產(chǎn)品的價(jià)格近年來也呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢(shì)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)建筑工程的人工成本上漲的幅度也越來越高，人口老齡化、勞動(dòng)力市場(chǎng)的供不應(yīng)求，導(dǎo)致了人工成本的不斷上漲。新建住房品質(zhì)的提升，生態(tài)、綠色、環(huán)保、舒適等觀念的引進(jìn)也帶來了建安成本的增加。

1.3 稅費(fèi)

對(duì)房?jī)r(jià)的影響，最直接的來自相關(guān)稅費(fèi)，以房地產(chǎn)企業(yè)為例，需要繳納的稅費(fèi)有土地契稅、土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、增值稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅（后期土地增值稅補(bǔ)繳）、企業(yè)所得稅，今后可能還會(huì)增加房產(chǎn)稅。各種稅費(fèi)在商品房開發(fā)成本中占了不小的比重，這直接影響到了商品房的開發(fā)成本，及最終的銷售價(jià)格，即房?jī)r(jià)的高低。

2 影響房?jī)r(jià)的因素

從全國(guó)整體來看，影響房?jī)r(jià)主要有內(nèi)因和外因兩大部分。內(nèi)因主要是供需關(guān)系；而外因主要的是政策、銀行貸款。

2.1 需求拉動(dòng)是房?jī)r(jià)上漲的直接因素

房地產(chǎn)需求主要是消費(fèi)需求和投資需求。從消費(fèi)需求來說，近年來隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加快、舊城改造的加速，以及70年代的出生高峰導(dǎo)致最近幾年結(jié)婚人口大量增加，形成了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的需求。長(zhǎng)沙是湖南的經(jīng)濟(jì)政治重心，來長(zhǎng)沙發(fā)展的周邊地市人口越來越多，加上人才引進(jìn)計(jì)劃等一系列政策，長(zhǎng)沙市人口在逐年上升。最新數(shù)據(jù)表明長(zhǎng)沙人口凈流人數(shù)達(dá)6.47萬人，在全國(guó)城市中排名第三十位置。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的共識(shí)是在長(zhǎng)沙購房的置業(yè)人群里，7成是外省市人口。從投資需求來說，近年來隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展，居民可支配收入提高，民間資金在尋找投資渠道，來長(zhǎng)沙投資創(chuàng)業(yè)的外省人口也越來越多，部分普通市民認(rèn)為股票、期貨、基金等投資缺乏保障也把積蓄用于購置房屋，使得投資性購房快速增長(zhǎng)。

2.2 成本推動(dòng)是房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)力

一個(gè)樓盤的成本重要組成是土地和運(yùn)營(yíng)兩部分。近年來不斷上漲的地價(jià)，是房?jī)r(jià)上升的主要原因之一。長(zhǎng)沙市國(guó)土資源網(wǎng)公布的網(wǎng)上招牌掛數(shù)據(jù)顯示：2010年，8成以上的住宅土地（包括住宅用地和商住用地）掛牌價(jià)格，每畝在100-300萬之間；2011年則變成7成以上的掛牌土地，每畝起價(jià)都在200-600萬之間；2012年，變成8成以上的土地每畝起拍價(jià)在200-600萬之間；2013年，則是7成以上的土地每畝起拍價(jià)在300-600萬之間。土地交易價(jià)格的漲幅持續(xù)高于同期房屋銷售價(jià)格的漲幅。

2.3 銀行貸款間接影響房?jī)r(jià)

銀行貸款通過對(duì)購房者和開發(fā)商的影響，從而間接影響到房?jī)r(jià)。對(duì)于開發(fā)商，一個(gè)項(xiàng)目動(dòng)輒需要幾千萬，甚至幾十上百億不等的資金，僅靠開發(fā)商是無法提供的，因此銀行貸款成為了目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要資金來源。對(duì)于購房者，在長(zhǎng)沙9成以上的購房方式都是選擇銀行按揭。

因此無論從供給還是需求方面看，房地產(chǎn)對(duì)銀行貸款的依賴是非常大的。金融危機(jī)下，銀行貸款的緊縮，往往使得房地產(chǎn)銷售陷入困境。比如2008年的金融危機(jī)，使得長(zhǎng)沙全市銷售環(huán)比下滑了35%，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)銷售連續(xù)3連的增長(zhǎng)趨勢(shì)被中止。

2.4 政策抑制快速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)

房地產(chǎn)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，它關(guān)系著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。預(yù)估房地產(chǎn)業(yè)連帶影響著57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，因此政府這只“有形的手”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響十分頻繁。

從09年開始，中央政府基本按照“一年一總綱”的速度進(jìn)行宏觀方面的地產(chǎn)調(diào)控；地方在“總綱”之下陸續(xù)出臺(tái)各種具體條文。以2011年長(zhǎng)沙為例，中央出臺(tái)了“國(guó)八條”，長(zhǎng)沙相應(yīng)配套的出臺(tái)了“長(zhǎng)沙版限購令”，這成為了2011年的全市成交回落到1600余萬m2的重要原因之一。這一政策持續(xù)發(fā)酵，2012年全市成交持續(xù)下滑至1400余萬m2。在成交量大幅縮減的前提下，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)增速放緩，以2012年長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)為例，1月成交價(jià)中位數(shù)為6463元/m2，12月成交價(jià)中位數(shù)為6510元/m2，全年最高的成交價(jià)中位數(shù)為6658元/m2，環(huán)比的波動(dòng)幅度不超過50元/m2。

綜合來看，中央政策的大方針是既不允許房?jī)r(jià)漲幅過高、超過普通群眾的購買能力，但也不希望房?jī)r(jià)有太大的波動(dòng)，影響金融、社會(huì)穩(wěn)定。但是地方政府在土地財(cái)政、稅費(fèi)收入等眾多利益因素的誘導(dǎo)下，在具體操作過程中，常常采取各種手段提高土地價(jià)格，獲取更多的土地出讓金、收取各種名目的土地配套費(fèi)用，使房地產(chǎn)開發(fā)成本大大增加，有時(shí)會(huì)成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。

3 長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的特征

從發(fā)展程度角度出發(fā)，長(zhǎng)沙作為一個(gè)二線城市仍有較為廣闊的發(fā)展?jié)摿?，因此相?duì)北上廣深這些一線城市，其房?jī)r(jià)有著自身獨(dú)有的特點(diǎn)，房?jī)r(jià)大漲可能性不大，住宅大跌基本沒可能，長(zhǎng)沙自住型購買者很幸福，投資性購買不劃算。許多在一線城市能夠通行的房?jī)r(jià)準(zhǔn)則，因?yàn)殚L(zhǎng)沙這座城市本身的特點(diǎn)，而變的不那么準(zhǔn)確。

3.1 城市發(fā)展的紅利，房?jī)r(jià)始終處于上升期

從2012年開始，雖然全市房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度小，但是其一直處于上升通道。從政府的視角來看，樓市成交的停滯意味著土地成交既賣不出也賣不高，目前政府的財(cái)政收入模式仍是土地財(cái)政，大頭來自賣地所得，政府自然是希望樓市成交活躍。而且長(zhǎng)沙目前正在高速發(fā)展中，作為湖南的政治經(jīng)濟(jì)文化中心，長(zhǎng)沙或許不會(huì)是所有人創(chuàng)業(yè)、發(fā)展的最終站，但是肯定是其中重要一環(huán)，人口規(guī)模和城市規(guī)模在未來數(shù)年中仍呈上升走勢(shì)，這意味著需求量也在同步增加。

3.2 單一“房?jī)r(jià)”參考性低，位置配套等左右房?jī)r(jià)

在經(jīng)歷了2007年過火，2009下半年、2010年、2011上半年的大熱，以及2008年大冷的幾番波折后，長(zhǎng)沙從2012年開始開始慢慢步入理性購房的時(shí)期。也是從2012年年中開始，樓盤之間的成交形成了明顯的梯隊(duì)，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)也因此分層了多個(gè)段位對(duì)應(yīng)不同人群的需求；市中心及周邊的好地段、好配套品牌項(xiàng)目，推廣力度大、品牌效應(yīng)高，因此價(jià)高量少；二、三環(huán)之間的項(xiàng)目多，多采取“以價(jià)換量”的銷售策略來爭(zhēng)奪剛需客戶群體，限量特價(jià)房推出的非常頻繁，欲帶動(dòng)整體銷售、積攢人氣和口碑。而三環(huán)外及遠(yuǎn)郊的項(xiàng)目，則憑借低價(jià)大量的吸收著周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及長(zhǎng)沙周邊地市縣的客源。

不同的梯隊(duì)價(jià)格高低不同，不同的需求價(jià)格高低也不同，這樣一個(gè)涵蓋各類產(chǎn)品市場(chǎng)，單一一個(gè)“房?jī)r(jià)”指標(biāo)很難準(zhǔn)備反饋市場(chǎng)實(shí)際情況。

3.3 軌道交通高速發(fā)展遠(yuǎn)郊房源有潛力

第9篇：家鄉(xiāng)特產(chǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)，房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，特征因素，量化

一、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的定義

在無任何約束情況下的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是一個(gè)較為模糊的概念。但是在實(shí)際估價(jià)過程中，采用市場(chǎng)比較法等方法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)，對(duì)其評(píng)估價(jià)格應(yīng)有明確的定義，否則房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估就失去了意義。房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格并不是簡(jiǎn)單的對(duì)房地產(chǎn)成交實(shí)例價(jià)格做交易日期、區(qū)域因素（包括繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況）、個(gè)別因素（臨街狀況、容積率、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾狀況、設(shè)備設(shè)施狀況）等因素修正，而要結(jié)合其房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)格定義、評(píng)估目的對(duì)比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以使其達(dá)到要求的價(jià)格定義的價(jià)格。

二、 影響房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的特征因素

1、一般因素

一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價(jià)格和評(píng)估價(jià)值的一般的、普遍的、共同的因素。這些因素通常會(huì)在較廣泛地區(qū)范圍內(nèi)對(duì)各宗房地產(chǎn)的價(jià)格和評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生全局性的影響。這類因素主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、政治因素、行政因素和心理因素等。

2、區(qū)域因素

區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域性特性。這些區(qū)域性特征具體表現(xiàn)為：區(qū)域繁華程度、道路通達(dá)程度、交通便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施狀況，以及區(qū)域環(huán)境等。上述各因素都會(huì)對(duì)區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格及評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生影響，但影響的程度與房地產(chǎn)的種類有關(guān)。

3、個(gè)別因素

個(gè)別因素分為土地個(gè)別因素和建筑物個(gè)別因素。土地個(gè)別因素，也叫宗地因素，是宗地自身的條件和特征對(duì)該地塊價(jià)格的影響。土地的個(gè)別因素具體包括區(qū)位因素、面積因素、臨街寬度、臨街深度、土地形狀、地質(zhì)、地形、地勢(shì)、容積率、土地使用年限等。

三、不同類型的房地產(chǎn)估價(jià)影響因素的量化

1、影響居住房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的因素的量化

居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、公寓、別墅等。居住房地產(chǎn)不同于一般商品，甚至也不同于其他房地產(chǎn)，它不但具有等價(jià)交換、按質(zhì)論價(jià)、供求決定價(jià)格等商品的共性，還帶有鮮明的社會(huì)保障性，房地產(chǎn)估價(jià)師必須充分掌握居住房地產(chǎn)的這一特點(diǎn)?；谖覈?guó)目前的住房制度與政策，住宅價(jià)格的市場(chǎng)價(jià)與國(guó)家指導(dǎo)價(jià)并存。前者為商品化價(jià)格，由生產(chǎn)過程中消耗的物化勞動(dòng)的轉(zhuǎn)移價(jià)值和活勞動(dòng)創(chuàng)造的臺(tái)播協(xié)構(gòu)成；后者會(huì)成本價(jià)格與不完全成本價(jià)格。我國(guó)住宅的租金可分為商品租金、成本租金和準(zhǔn)成本租金等。因此，在評(píng)估住宅租金時(shí)應(yīng)明確租金種類及其構(gòu)成情況。影響住宅評(píng)估價(jià)格的因素，除了一般政治、經(jīng)濟(jì)、政策等因素之外，主要有以下一些因素：一是建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí)；二是裝修；三是設(shè)施與設(shè)備；四是質(zhì)量；五是朝向；六是樓層；七是地段；八是環(huán)境；九是住宅樓的公用面積數(shù)；十是交易時(shí)間；此外還有交易情況等。

2、影響商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的因素的量化

商業(yè)房地產(chǎn)包括商店（商場(chǎng)、購物中心、商鋪和市場(chǎng)等）、旅館、寫字樓、餐館和游藝場(chǎng)館矚樂城、歌舞廳、高爾夫球場(chǎng)等）。影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素可以量化為以下兩點(diǎn)：一是地段繁華程度，這也是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素。二是交通條件。商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況來看，主要是公共交通的通達(dá)度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時(shí)間間同稅及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來衡量，另外還要考慮機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)地是經(jīng)營(yíng)者方面，?？紤]進(jìn)貨交通和卸貨的便利程度。而影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要個(gè)別因素則分為以下幾點(diǎn)：

一是臨街狀況。一般來說，臨街面越寬越好。如果幾面臨街，則有利于商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的提高。二是內(nèi)部格局。三是樓層。四是面積。五是凈高。六是儲(chǔ)存空間。七是裝修和結(jié)構(gòu)構(gòu)造。裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值中往往占有很大分量。此外，建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造因采用的材料不同，其價(jià)值也有很大的差別。八是轉(zhuǎn)租的可能性。有些業(yè)主或中間承租人規(guī)定，承租人不能再轉(zhuǎn)租，這將影響投資（承租）商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。九是使用年限和折舊情況。

3、影響工業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的因素的量化

工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉庫及其他倉儲(chǔ)用房地產(chǎn)。影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域因素可以量化為3個(gè)點(diǎn)：一是交通條件。二是基礎(chǔ)設(shè)施。三是地理位置。

對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值影響較大的個(gè)別因素可以量化為以下幾點(diǎn)：一是用地面積。廠區(qū)用地面積大小應(yīng)該合理，面積太小無法滿足生產(chǎn)需要，太大則多渠的部分并不能增加房地產(chǎn)價(jià)值，但有時(shí)要考慮廠區(qū)擴(kuò)建預(yù)留用地；用地形狀、地勢(shì)應(yīng)符合全產(chǎn)要求，便于布置生產(chǎn)線，不同的生產(chǎn)工藝常常要求不同的用地形狀及地勢(shì)。二是地質(zhì)和水文條件。三是房地產(chǎn)用途。在評(píng)估時(shí)要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用干其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。四是廠房面積、結(jié)構(gòu)、高度與設(shè)備安裝情況。有些工業(yè)設(shè)備安裝是和建筑物（廠房）的修建同時(shí)進(jìn)行的。例如，很多設(shè)備的基座就和廠房的基礎(chǔ)連為一體。

4、影響其他用途房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的因素的量化

其他用途房地產(chǎn)指用于除上述居住、商業(yè)、工業(yè)目的以外的其他目的的房地產(chǎn)，如政府機(jī)關(guān)辦公樓、學(xué)校、高爾夫球場(chǎng)、加油站、停車場(chǎng)、宗教房地產(chǎn)、墓地等。在對(duì)其他用途房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的過程中需要注意以下要點(diǎn)：一是要考慮構(gòu)筑物造價(jià)方面的因素。由于其他用途房地產(chǎn)的房屋規(guī)格較多，往往有很多構(gòu)筑物，例如油庫，會(huì)有很多地下或地面儲(chǔ)油槽、輸油管道等等，因此，需要估價(jià)人員有構(gòu)筑物造價(jià)方面的知識(shí)。二是要考慮用途對(duì)價(jià)值的影響。其他用途房地產(chǎn)往往有比較固定的用途，如果其用途可以轉(zhuǎn)變，則應(yīng)按最有效使用原則估價(jià)；如泉其用途改變受到限制較多，則房地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)受到相應(yīng)的影響。三是要考慮評(píng)估方法的選擇對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。估價(jià)對(duì)經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)要求高，其他用途房地產(chǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)一般較少，可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)和案例也少，因此，除了需要慎重選擇估價(jià)方法，還需要估價(jià)人員有較為豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)并能靈活運(yùn)用，同時(shí)還要求估價(jià)人員具有較廣博的其他相關(guān)專業(yè)知識(shí)。只有這樣，才能較為準(zhǔn)確地評(píng)估出其他用途房地產(chǎn)的價(jià)格。

5、影響土地評(píng)估價(jià)格的因素的量化

土地估價(jià)包括宗地價(jià)格評(píng)估和城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。在實(shí)際評(píng)估中，經(jīng)常遇到的是宗地估價(jià)。依據(jù)估價(jià)的需要，一宗土地可按用途分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用地四類，每種土地的估價(jià)特點(diǎn)及注意事項(xiàng)可結(jié)合前面分別介紹的該類房地產(chǎn)的情況加以理解。值得注意的是，宗地估價(jià)除可選甩三種基本估價(jià)方法外，還可采用假設(shè)開發(fā)法及基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估。在這個(gè)過程中，影響宗地價(jià)格的主要因素可以量化為以下幾點(diǎn)：（l）坐落位置；（2）面積大?。唬?）形狀；（4）周圍環(huán)境；（5）土地權(quán)利狀況；（6）土地利用現(xiàn)狀；（7）規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；（8）生熟地程度；（9）地質(zhì)、水文和氣象條件；（10）其他。

參考文獻(xiàn)：

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