房地產(chǎn)企業(yè)論文精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)論文范文

[關鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)財務風險資本結構

改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。

一、財務風險的概念和特點

財務風險是企業(yè)在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經(jīng)營目標所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經(jīng)營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風險；經(jīng)營風險是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產(chǎn)生損失的可能性。

財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經(jīng)濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務風險存在于企業(yè)財務管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財務關系上；損益性是指企業(yè)的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業(yè)自身主動地去完善其財務制度，規(guī)范財務行為，加強財務管理，提高經(jīng)濟效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的主要成因

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經(jīng)營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險?，F(xiàn)分述如下：

1.籌資風險的具體表現(xiàn)

(1)負債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當?shù)?，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務風險。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。

(3)利率與市場變動

從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價和定位的不準確風險，成為企業(yè)面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時，房地產(chǎn)項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風險的主要因素，而價格和當?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是影響其市場風險的主要原因。

2.項目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應的經(jīng)濟效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業(yè)就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。

3.項目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益。

4.沒有正確處理消費與積累的關系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進一步發(fā)展帶來巨大的風險。

5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識

西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計實務水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務風險相關的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對籌資環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略

(1)優(yōu)化資本結構，降低籌資風險

一般而言，隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務風險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業(yè)可以接受的范圍內。企業(yè)要安排適當?shù)呢搨壤?，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業(yè)權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。

(2)縮短預售時間，減少款項回收風險

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統(tǒng)一調配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經(jīng)法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。

(4)規(guī)范融資擔保，控制債務風險

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業(yè)務時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經(jīng)同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財務預警系統(tǒng)

所謂財務預警系統(tǒng)，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數(shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自己的具體情況建立相應的財務預警系統(tǒng)。

2.針對投資環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略

房地產(chǎn)公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。

3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算

全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規(guī)避與化解風險的目的。

(2)財務集中管理，規(guī)避財務風險

為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風險，確保財務安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應在公司內實施財務集中控制，體現(xiàn)財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現(xiàn)實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產(chǎn)調撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效益的發(fā)揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協(xié)調一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財務主管，加強財會監(jiān)督

對于西安的房地產(chǎn)集團企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經(jīng)過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監(jiān)督職責的必要權限，根據(jù)母公司的要求和有關制度的規(guī)定，有權對可能導致?lián)p失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財務風險。

(4)適時進行財務分析與監(jiān)督

進行財務監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。

4.針對分配環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略

對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當年實際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預防西安房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的內部控制制度

(1)進行市場調研，防范市場風險

西安房地產(chǎn)企業(yè)應該設立專門的市場調研機構，經(jīng)常派人進行市場調查，及時了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。

(2)加強企業(yè)財務人員素質的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應該高度重視財會人員的素質培養(yǎng)，開展相關人員的業(yè)務培訓工作，提高他們的業(yè)務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益做出貢獻。

(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員而言，應該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經(jīng)營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據(jù)實際情況進行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規(guī)章制度嚴格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實不符的要及時查明原因，落實原因。

四、結束語

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨特的經(jīng)營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻：

[1]姚杰:淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理[J].商場現(xiàn)代化，2005（15）:125

[2]張彩霞:房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)論文范文

以我國湖南省綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例，其主要稅費情況如下：土地增值稅：銷售收入減扣除項目后的增值額÷扣除項目＝增值率，稅法規(guī)定，土地增值稅根據(jù)增值率的大小實行4級超率累進稅率：增值率未超過50％的部分，稅率為30％；增值率50％未超過100％的部分，稅率為40％；增值率100％未超過200％的部分，稅率為50％；增值率超過200％的部分，稅率為60％；稅法還規(guī)定，普通住宅增值率20％以下的，無需繳納土地增值稅；企業(yè)所得稅：銷售、出租房地產(chǎn)收入扣除成本、營業(yè)稅金及附加以及當期企業(yè)運營費用后的收益的25％征收。在稅務籌劃方面，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用控制增值分水嶺這種方式，控制增值分水嶺就是使企業(yè)所建的普通住宅的增值額控制在扣除項目20％以內，享受免征土地增值稅的優(yōu)惠，因此企業(yè)會嚴密對增值額進行控制。雖然這一方式在應用的過程中取得了一定的成績，但是對其進行深入研究后發(fā)現(xiàn)其在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的過程中存在著以下幾點問題。

（一）對國家宏觀調控的相關政策不夠重視

我國為了對房地產(chǎn)企業(yè)進行宏觀調控，接二連三出臺了一系列的政策，從多個角度對其進行宏觀調控，但是，從目前的局勢上來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)還不能適應這種調控的方式，另外，房地產(chǎn)的相關領導者還會出現(xiàn)對相關的調控制度會錯意的情況，嚴重影響了企業(yè)的健康發(fā)展。

（二）稅務籌劃的目標不明確

從目前的發(fā)展趨勢上來看，部分的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有將稅務籌劃落實到具體的實際行動當中去，房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃具有一定的難度。另外，在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅務籌劃時要求財務工作人員清楚的了解國家的經(jīng)濟走勢和相關的法律法規(guī)，并且需要具備敏銳的洞察力和判斷力。但是從目前房地產(chǎn)市場稅務籌劃相關工作人員的素質水平上來看并沒有達到這一點的要求，因此在稅務籌劃方面缺乏整體的思路，籌劃具有片面性，稅務籌劃的目標不明確，不能有效地降低企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的成本。

（三）稅務籌劃的方式不正確

正如上文所說，稅務籌劃相關工作人員在業(yè)務能力方面還需要進一步提高，但是在房地產(chǎn)企業(yè)中對其培養(yǎng)的時間是很短的，因此稅務籌劃的優(yōu)秀人才較少，能夠對整體局勢進行把握的人更少，這一現(xiàn)象就會導致稅務籌劃的方式出現(xiàn)錯誤，很難將相關稅務籌劃的方式與房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況進行結合。

（四）稅務風險意識較為淡薄

從理論上來說稅務籌劃與逃稅漏稅僅有一線之隔，沒有把握好尺度很有可能會造成違法的情況發(fā)生。在房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的過程中，稅務風險意識比較淡漠，主要表現(xiàn)的情況為：

1.缺乏相關的稅務籌劃經(jīng)驗，在稅務籌劃策略方面會忽視稅務風險防范；

2.缺乏對稅務風險的方法，沒有認識到風險防范的重要性，在思想不夠重視，因此也不能在行為上做到對稅務風險進行管理。

二、完善的措施

根據(jù)上述情況可以看出，房地產(chǎn)土地增值稅面臨著眾多的問題，因此在改進的過程中需要根據(jù)具體的問題進行完善。

（一）密切關注國家相關政策

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，國家宏觀調控的政策變化速度越來越快，作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理者需要深刻理解國家政策的具體情況，能夠預測到國家對房地產(chǎn)企業(yè)調控的動向，積極地進行稅務籌劃，提高對國家宏觀環(huán)境的適應能力。

（二）明確相關的稅務籌劃目標

房地產(chǎn)企業(yè)管理需要對稅務籌劃目標進行明確地規(guī)定，規(guī)定的制定實施需要在項目處理的階段進行明確。另外，土地增值稅的籌劃方式需要進行事前籌劃，只有這樣才能夠把握最佳的籌劃時機，達到籌劃的目標。

（三）提高相關工作人員稅務籌劃的能力

需要從業(yè)務知識和業(yè)務技能方面對相關工作人員稅務籌劃的能力進行提高，使其掌握相關的稅務籌劃的策略，提高風險防范的意識，只有這樣才能夠充分發(fā)揮出稅務籌劃的重要作用。以湖南省綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例，其可以在以下幾個方面進行土地增值稅納稅籌劃：

1.適度加大建造成本法。銷售毛坯房應交納土地增值稅不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（萬元），扣除項目金額＝4500×130%＋9600×5.5%＝5850＋528＝6378(萬元)，增值額＝9600－6378＝3222(萬元)，增值率＝3222÷6378＝50.52%,適用稅率40%，速算扣除率為5%，應交土地增值稅＝3222×40%－6378×5%＝1288.8－318.9＝969.9(萬元)。這樣做能夠提高售價，回成本，加大扣除額，降低增值率。

第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)論文范文

關鍵詞利益相關者房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)信譽信譽風險對策

1利益相關者與房地產(chǎn)企業(yè)信譽

利益相關者（stakeholder）是從股東（shareholder）一詞套用而來的。1963年，斯坦福研究院的一些學者受“sharehold?鄄er”的啟發(fā)，他們利用“stakeholder”表示與企業(yè)有密切關系的所有人，并給出利益相關者的定義是：對企業(yè)來說存在這樣一些利益群體，如果沒有他們的支持，企業(yè)就無法生存。隨著經(jīng)濟全球化和企業(yè)間競爭的日益激烈，從“是否影響企業(yè)生存”的角度界定利益相關者有一定的局限性。1984年美國經(jīng)濟學家Freeman給出了一個廣義的定義，他認為“利益相關者是那些影響企業(yè)目標實現(xiàn)或受企業(yè)目標實現(xiàn)過程影響的任何個人和團體”。該定義啟發(fā)人們思考企業(yè)與利益相關者之間的相互影響，同時大大擴展了利益相關者的內涵。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一種集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務等職能于一體的綜合性企業(yè)組織。其利益相關者除了影響企業(yè)持續(xù)生存的開發(fā)商、投資者、建筑企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、員工、顧客之外，還將政府有關部門、社區(qū)等實體納入了利益相關者管理的研究范疇。

所謂房地產(chǎn)企業(yè)信譽是指“對房地產(chǎn)企業(yè)過去行為和未來前景的綜合陳述，它反映了利益相關者如何評價房地產(chǎn)企業(yè)提供有價值成果的能力”。當利益相關者認為這些期望的結果不能被提供時，對房地產(chǎn)企業(yè)信譽的損害表現(xiàn)在收益的枯竭、融資能力的降低和對現(xiàn)有和潛在雇員吸引力的減弱，這些負面影響將轉化為經(jīng)濟回報和投資者價值的降低。這種具有波動性的企業(yè)價值稱為信譽資本，它是一種處于風險中的企業(yè)市場價值。信譽資本的風險產(chǎn)生于與利益相關者的日常交往中，它隨著利益相關者表達或撤銷對房地產(chǎn)企業(yè)的支持而波動。比如信譽資本會隨著金融分析家和新聞記者稱贊房地產(chǎn)企業(yè)或推薦其股票而增長，隨著利益相關者對企業(yè)管理者、企業(yè)產(chǎn)品、企業(yè)遠景或企業(yè)工作失去信心而減少。因此，房地產(chǎn)企業(yè)信譽資本依賴于利益相關者的支持。每個利益相關者群體都是需要管理的信譽風險源。

2利益相關者對房地產(chǎn)企業(yè)信譽的威脅

房地產(chǎn)企業(yè)的主要利益相關者包括開發(fā)商、投資者、建筑企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、金融機構、員工、顧客等，企業(yè)管理者的關鍵任務是管理來自這些利益相關者的信譽風險。

2.1來自于開發(fā)商：房地產(chǎn)糾紛的威脅

近年來，隨著生活水平的提高、住房制度改革及住房金融體系的完善，極大地刺激了居民對住房的消費需求，據(jù)統(tǒng)計調查表明，居民對住房的需求還將逐年遞增。這一狀況，進一步促使大量資金進入房地產(chǎn)行業(yè)，而隨著法制、法規(guī)的不斷完善，居民在購房過程中合同意識與權利意識的逐步提高，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)存在的問題也越來越多，糾紛也日益增多。是否具有合法完備的土地審批手續(xù)和系統(tǒng)的規(guī)劃、能否確保房產(chǎn)的質量、是否講誠信都將決定能否產(chǎn)生房地產(chǎn)糾紛。

2.2來自于投資者：降低價值的威脅

當投資者不滿地談論某房地產(chǎn)企業(yè)或賣掉其股票，進而導致企業(yè)市場價值下降時，企業(yè)信譽資產(chǎn)則受到了威脅。投資者通?；趦蓚€準則來評價房地產(chǎn)企業(yè)價值，即該企業(yè)以往的獲利能力和未來收益前景。如果房地產(chǎn)企業(yè)以往的獲利能力越大和越穩(wěn)定，則其價值越大。由企業(yè)核心業(yè)務產(chǎn)生的預期現(xiàn)金流越大，投資者對企業(yè)未來前景的評價越好。

2.3來自于建筑企業(yè)：不合作的威脅

房地產(chǎn)品，作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的對象，是由某個建筑企業(yè)生產(chǎn)的，不論該建筑企業(yè)是作為房地產(chǎn)企業(yè)的附屬機構，還是已經(jīng)成為獨立于房地產(chǎn)企業(yè)的單獨的組織。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該重視與這個合作者的關系。當合作者撤消合約、終止關鍵的產(chǎn)品流、服務流或資源流時，企業(yè)的信譽將受到威脅。

2.4來自于物業(yè)管理企業(yè)：服務不善的威脅

完善的服務與物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的價值延伸。物業(yè)管理一度作為房地產(chǎn)企業(yè)的一項內在職能，隨著市場的逐步完善，管理水平的不斷提高，業(yè)主客戶對物業(yè)管理內涵、需求的細化與深入，物業(yè)管理成為新興的服務行業(yè)。然而，部分物業(yè)管理企業(yè)對自己職能的認識仍存在誤區(qū)，服務意識不強，甚至還存在亂收費卻不為業(yè)主服務的現(xiàn)象，將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟目標和社會效益的實現(xiàn)。

2.5來自于員工：不良行為的威脅

員工言行對其企業(yè)信譽資本具有最大的潛在影響。他們的工作質量影響著提供給消費者的產(chǎn)品和服務的質量。當他們與顧客、同事和朋友交往時，會形成有效的或好或壞的口頭傳播。員工的不良行為是指員工的自利行為，它與企業(yè)的策略不一致，不符合企業(yè)的長期利益。

2.6來自于顧客：誤解的威脅

如果顧客對企業(yè)或其產(chǎn)品有負面感覺，則它的銷售額和利潤必定滑坡。來自顧客的對信譽資產(chǎn)的基本威脅是誤解，顧客從企業(yè)購買的產(chǎn)品越復雜越重要越昂貴，顧客就越依賴于企業(yè)對如何使用這些產(chǎn)品的指導，所以企業(yè)就越易受到誤解的傷害。

2.7來自于政府有關部門：強行管制的威脅

房地產(chǎn)企業(yè)要想存在并很好地發(fā)展，必須首先嚴格遵守國家的憲法及相關法律、法規(guī)。在此基礎上，要注重協(xié)調好與政府部門的關系。政府執(zhí)法者通過發(fā)動調查和強制行動將會極大地威脅到企業(yè)的信譽資本。特別是房地產(chǎn)企業(yè)，屬于政策性很強或提供風險高的產(chǎn)品或服務的企業(yè)之列，更容易受到傷害。

2.8來自于金融機構：不支持的威脅

房產(chǎn)開發(fā)是一個資金密集型行業(yè)，資金是其項目進行的重要保證，其資金來源渠道通常有：房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金；金融信貸，包括銀行信貸、股票債券、信托基金等；社會集資及其他方式?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)要確保暢順的融資渠道，必須取得金融機構的支持，與銀行等金融機構建立良好的合作關系，遵循誠信的原則，以確保項目開發(fā)階段取得開發(fā)貸款與流動資金貸款，在房產(chǎn)銷售階段取得個人住房按揭貸款。

2.9來自地方社區(qū)：不合慣例的威脅

房地產(chǎn)企業(yè)的行為不會是孤立的，必然會對某個地方社區(qū)產(chǎn)生影響，或積極的或消極的。當諸如房型設計、自然環(huán)境、人文環(huán)境與社區(qū)要求不相符時，就會反饋到企業(yè)去，影響到企業(yè)的發(fā)展。

2．10來自媒體：暴光的威脅

媒體對房地產(chǎn)企業(yè)行為的正面報道能提高企業(yè)信譽，但負面暴光更容易傷害房地產(chǎn)企業(yè)的信譽?？傊?，企業(yè)的新聞價值越大，越能引起媒體的注意，企業(yè)所接受到媒體報道范圍也越大。對此，房產(chǎn)企業(yè)務必避免房地產(chǎn)糾紛的出現(xiàn)，力爭從積極的方面引起媒體的注意，從而進一步提高房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽。

3為提高房地產(chǎn)企業(yè)信譽，加強利益相關者管理而采取的對策

3.1充分認識各利益相關者在房地產(chǎn)企業(yè)中的權利，并對不同的利益相關者采取不同管理策略

利益相關者之所以對房地產(chǎn)企業(yè)擁有不可忽視的影響，是因為其對房地產(chǎn)企業(yè)擁有法定的利益和權利要求。不同的利益相關者，擁有不同的角色定位和行為標準，房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須認真探討和分析不同利益相關者的各種利益和權利，并在房地產(chǎn)企業(yè)決策和各項活動中考慮這些利益和權利，以便獲得利益相關者對該企業(yè)的滿意感覺，對房地產(chǎn)企業(yè)信譽產(chǎn)生積極的影響。

因而，為降低企業(yè)信譽風險，必須加強利益相關者管理，對利益相關者做出是否易于合作的細分是非常重要的。一般來說開發(fā)商、投資者、建筑企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、員工等的經(jīng)濟利益與企業(yè)密切相關，他們與企業(yè)之間有天然的合作關系，更容易選擇對企業(yè)的支持，因此應盡可能吸收他們參與企業(yè)的經(jīng)營決策。新聞媒體等與房地產(chǎn)企業(yè)的關系往往是非合作的，甚至是對立的。而金融機構、地方社區(qū)和政府管理部門與企業(yè)的關系比較復雜，在不同情況下他們會采取支持和合作行為或威脅和限制行為。對后兩類利益相關者，房地產(chǎn)企業(yè)必須慎重處理與他們的關系，提高他們的支持和合作力度。

3.2實施房地產(chǎn)企業(yè)公益活動計劃，提高房地產(chǎn)企業(yè)信譽

信譽是隨著利益相關者對企業(yè)言行的理解和在多年努力的基礎上形成的，短時間內迅速建立一個良好的企業(yè)信譽的想法是不現(xiàn)實的，因此應不斷地對公益活動進行投資或盡義務。實施房地產(chǎn)企業(yè)公益活動計劃是房地產(chǎn)企業(yè)用于管理來自利益相關者的信譽風險的一項戰(zhàn)略性工具。房地產(chǎn)企業(yè)公益活動包括社區(qū)發(fā)展計劃、慈善救濟活動、志愿者活動和捐贈等。通過從事公益活動，加強企業(yè)與利益相關者之間的友好關系，有助于企業(yè)減少信譽威脅，進而增強公司吸引資金、強化業(yè)績和提高競爭力的能力。

參考文獻

1趙德志.利益相關者———企業(yè)管理的新概

念［J］．遼寧大學學報（哲學社會科學版），

2002（5）

第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)論文范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務管理；稅收籌劃

稅收籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經(jīng)營、投資、籌資、分配等理財活動的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實現(xiàn)納稅人最合理、最優(yōu)的涉稅財務管理活動。房地產(chǎn)企業(yè)由于在開發(fā)及經(jīng)營過程通常具有投入資金多、經(jīng)營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，所以運用稅收籌劃這種新的理財方式，不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風險，增強企業(yè)的盈利能力和競爭實力，而且有利于實現(xiàn)企業(yè)價值最大化目標。本文主要以土地增值稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、所得稅等相關稅金為例，對稅收籌劃實務進行分析，懇請大家賜教。

一、相關借款利息的籌劃實務

由于目前大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的開發(fā)資金來自金融企業(yè)的借貸，具有資金量

大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。一方面，針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用，將完工之前的借款利息可以計入開發(fā)成本，并可作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用（期間費用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負，增加凈收益。另一方面，針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。案例:某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商品房，支付的地價款為600萬元，開發(fā)成本為1000萬元，假設房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息為100萬元和70萬元時（設貸款利率5%），如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？籌劃過程如下：首先計算扣除的利息支出差異：(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬元)，其次判斷：當允許扣除的利息支出為100萬元時，由于100萬>80萬，所以該公司應嚴格按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息并提供金融機構證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計稅依據(jù)將增加20萬元，造成多繳稅款；當允許扣除的利息支出為70萬元時，由于70萬<80萬，所以應選擇第二種計扣方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息或不向稅務機關提供有關金融機構的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出，減少計稅依據(jù)10萬元，合理降低稅負。從以上分析可以看出，在可能的情況下將利息費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，是企業(yè)在該扣除項目納稅籌劃時的首選。

二、利用建房方式的籌劃實務

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。案例：華富房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負，降低房地產(chǎn)成本，增強市場競爭力，這樣就實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購置方的雙贏。

三、改變銷售模式的籌劃實務

一是，針對納稅主體的新設分立。即房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)設立獨立銷售公司，負責房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。案例：大華公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，如果采用兩種售價：第一，若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。第二，以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。第三，如果大華公司設立獨立銷房屋銷售公司，大華公司將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97%＜20%，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業(yè)稅及附加合計：1500×5.5%=82.5萬元，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250萬元，其增值率為16.67%＜20%，免納土地增值稅。最終從集團角度看，銷售時只增加營業(yè)稅等稅金：1400×5.5%=77萬元，獲利潤1500－（1167.5＋77）=255.5萬元，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75萬元。

二是，針對開發(fā)企業(yè)對獨立銷售公司的銷售方式上，也可以采用以下銷售模式來減少賬面收入或遞延納稅時間。第一，開發(fā)企業(yè)采取無償或收取極少手續(xù)費方式委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)，所以在確認納稅義務發(fā)生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅（基本無代銷收入）。第二，將原來由開發(fā)企業(yè)承擔的銷售及管理費用轉嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當然，對于業(yè)務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔（開發(fā)企業(yè)的收入多，抵扣的限額就大），這樣就可以避免上述費用應超標而調增應納稅所得額的情況。第三，對于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉賬日再確認收入并納稅，這樣，一方面銀行可以沉淀資金，另一方面，企業(yè)可以控制收入和所得實現(xiàn)時間。

四、優(yōu)化收入結構的籌劃實務

隨著居民生活水準的提高，逐漸對房屋的裝飾、裝潢提出了更高的要求，且裝修費用在房款中所占比重有逐年遞增的趨勢。如果與購房者簽訂合同時，略加變通，將經(jīng)營收入分散，就能節(jié)省不少土地增值稅，增加企業(yè)收益。在實際操作時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設立一家裝飾裝潢公司，專門為購房戶搞裝修。具體可與購房戶簽訂兩份合同，一份是房地產(chǎn)初步完工時簽訂的銷售合同，另一份是與裝飾裝潢公司簽訂的裝修合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就銷售合同上注明房款增值額繳納土地增值稅，裝修合同上注明的金額屬于勞務收入，應征營業(yè)稅，不用繳納土地增值稅。這樣就使得經(jīng)營收入分散，稅基和稅率減少，可節(jié)省稅款。案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售個性化裝修商品房，售價為毛坯房10000元/㎡，外加裝修1500元/㎡，而精裝修房則為11500元/㎡，其中計算增值額扣除項目金額為7000元/㎡。方式1：按11500元/㎡簽訂售房合同，企業(yè)應繳納的營業(yè)稅=11500×5%=575元/㎡，城建稅和教育費附加=575×11%=63.25元/㎡，土地增值稅=7000×50%×30%＋（11500－7000×50%）×40%=1450元/㎡；購房者應繳納的契稅=11500×3%（假設稅率為3%）=345元/㎡。方式2：按10000元/㎡簽訂售房合同1500元/㎡簽訂裝修合同，企業(yè)應繳納的營業(yè)稅=10000×5%＋1500×3%=545元/㎡，城建稅和教育費附加=545×11%=59.95元/㎡，土地增值稅=（10000－7000）×30%=900元/㎡；購房者應繳納的契稅=10000×3%（假設稅率為3%）=300元/㎡。通過比較不難發(fā)現(xiàn)，方式1比方式2企業(yè)需多支出稅金583.30元/㎡，而購房者則需多繳納契稅45元/㎡。另外，企業(yè)在營銷實踐中常許諾為客戶贈送裝修、家私等支出，對于發(fā)生于竣工驗收日后的裝修、家私等支出的稅務會計核算方法可采用：“以支抵收，屏蔽支出”的方法，即先由售房方依據(jù)合同的約定，將擬投入的裝修、家私等支出作為售價的抵減，降低售房價格以少營業(yè)稅支出，而且不必外購商品，索取發(fā)票和組織施工，買方掌握裝修自。還有對于銷售時收取的維修基金，應盡量從銷售收入中剝離出來，建立維修基金賬戶，這樣可以降低名義銷售收入和相關稅金。另外，根據(jù)工程承包公司是否與建設單位簽訂承包合同，適用不同的稅率的規(guī)定：若承包公司與建設單位簽訂承包合同，適用建筑業(yè)3%的稅率；否則，適用服務業(yè)5%的稅率?？梢杂檬杖〉霓D分包管理費的方式取代原先收取工程居間介紹費，可以降低適用稅率，達到節(jié)稅效果。

五、置業(yè)房地產(chǎn)大修理支出的籌劃

置業(yè)房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)進行置業(yè)投資時所購入的用于生產(chǎn)經(jīng)營或出租等用途的房地產(chǎn)。由于這部分房地產(chǎn)在使用一段年限后，會發(fā)生一些大修理支出，這些支出經(jīng)常金額較大、大修理時間較長，所以按照規(guī)定發(fā)生的支出必須區(qū)分是資本化還是費用化?！镀髽I(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]84號）第三十一條：納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當期直接扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出,如有關固定資產(chǎn)尚未提足折舊，可增加固定資產(chǎn)價值;如有關固定資產(chǎn)己提足折舊，可作為遞延費用，在不短于5年的期間內平均攤銷。符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理，應視為固定資產(chǎn)改良支出：(一)發(fā)生的修理支出達到固定資產(chǎn)原值20%以上：(二)經(jīng)過修理后有關資產(chǎn)的經(jīng)濟使用壽命延長二年以上；(三)經(jīng)過修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途。此規(guī)定(一)在實踐中具有很強的可籌劃操作性。案例：長青公司為改善辦公條件擬斥資140萬對原值500萬的辦公樓進行裝修改造，原計劃工期2005年10月至12月，該辦公樓折舊年限為20年，已使用6年。那么該筆費用能在2005年度所得稅前抵扣嗎？方案一:一次支出法。大修理支出占原值的140÷500=28%＞20%，按照規(guī)定該項支出140萬無法直接計入本期費用，只能以折舊形式在以后年度抵扣，同時加大了房產(chǎn)稅的稅基，使房產(chǎn)稅稅賦加大。方案二：分次分期支出法。計劃工期2005年3月至12月，分3月至4月、6月至7月和2006年1月至2月三個工期，分別支出40萬、40和60萬。這樣，首先增加了當年費用，減少了所得稅。第一、二期大修理支出占原值的40÷500=8%＜20%，第三期大修理支出占原值的60÷500=16%＜20%，兩年修理支出均可以費用化，減少所得稅支出140×33%=46.2萬；其次，由于修理支出不記入房屋原值，可以每年少交房產(chǎn)稅140×（1-10%）×1.2%=1.51萬，獲稅后凈利1.51×（1-33%）=1.01萬，假設以后折舊年限不變，則獲稅后凈利1.01×14=14.14萬；再次，增加了凈現(xiàn)金流量，假設公司投資回報率8%，方案二下，維修費用沖減2005年、2006年所得稅費用折現(xiàn)為：80×33%＋60×33%×0.9259（一年期復利現(xiàn)值系數(shù)）=44.73萬，而方案一下累計折舊折現(xiàn)140÷14×33%×8.5598（14年期年金現(xiàn)值系數(shù)）=25.19萬，增加凈現(xiàn)金流量44.73－25.19=19.54萬?？梢钥闯?，籌劃效果非常明顯。

六、配套設施開發(fā)成本的籌劃選擇

商品房住宅開發(fā)項目中，因公建配套、營銷策略等需要，一般都附屬設計有經(jīng)規(guī)劃部門批準的為業(yè)主、租客提供休閑、娛樂及商業(yè)服務的配套設施，通稱“配套設施”?！芭涮自O施”的權屬應當由開發(fā)商和購房人在商品房預（出）售合同中約定明確，合同未作約定的，“配套設施”所有權歸開發(fā)商。“配套設施”的建造成本不單獨核算，而是通過“開發(fā)成本”科目并入可售房產(chǎn)總成本內核算，竣工驗收計入“開發(fā)產(chǎn)品”并隨房產(chǎn)銷售收入的實現(xiàn)，結轉銷售成本?！芭涮自O施”雖由開發(fā)企業(yè)管理控制，但無償提供給小業(yè)主或租客使用，開發(fā)企業(yè)推遲辦理或不辦理其產(chǎn)權登記，會計核算上反映為產(chǎn)權不明的賬外資產(chǎn)。采用此法，配套設施成本不僅可以作為土地增值稅的扣除項目，而且可以足額抵減應納稅所得額。由于開發(fā)商賬面既不反映“固定資產(chǎn)——配套設施”，也未反映空置的“開發(fā)產(chǎn)品——配套設施”，在產(chǎn)權不明的管理階段，更談不上將開發(fā)產(chǎn)品轉作經(jīng)營性固定資產(chǎn)的問題。因此，既不存在視同銷售的稅收問題，也不存在房產(chǎn)稅的問題，開發(fā)企業(yè)總體稅負最輕。

七、不同住宅項目分別核算的籌劃

即通過對不同住宅項目分別設立建筑成本項目來核算，以降低土地增值稅。案例：大華房地產(chǎn)開發(fā)公司，2005年商品房銷售收入為15000萬元，其中普通住宅的銷售額為10000萬元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為11000萬元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。（1）不分開核算時企業(yè)應繳納的土地增值稅：增值率為(15000－11000)÷11000×100%=36%，適用30%的稅率。應納土地增值稅稅額：(15000－11000)×30%=1200萬元。（2）分開核算時應繳納的土地增值稅：普通住宅增值率：(10000－8000)÷8000×100%=25%，則適用30%的稅率。應納稅額：(10000－80000)×30%=600萬元，豪華住宅增值率：(5000－3000)÷3000×100%=67%，則適用40%的稅率。應納稅額：(5000－3000)×40%－3000×5%=650萬元。普通住宅和豪華住宅應納稅合計：1250萬元，分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。因為普通標準住宅的增值率為25%，超過20%，還得繳納土地增值稅。進一步籌劃還可通過適當銷售價格使普通住宅的增值率控制在20%以內，可免征土地增值稅。大華公司在銷售建造的普通住宅中，可采取不同的銷售價格。方案一：售價為2057元/㎡，扣除項目金額共計1613元/㎡，增值額為441元/㎡，占扣除項目金額的27.75%，應繳納土地增值稅，稅率為30%，應繳土地增值稅133元/㎡，營業(yè)利潤為311元/㎡/㎡。方案二：售價為1927元/㎡，扣除項目金額共計1606元，增值額為321元/㎡，占扣除項目金額的19.99%，未超過20%，不繳納土地增值稅，營業(yè)利潤為321元/㎡。

通過以上案例分析，介紹了土地增值稅稅收籌劃的幾種方法，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)實際情況靈活運用。但其前提應是在合法、合理的情況下節(jié)稅，減輕稅收負擔，增加稅后利潤，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。

【參考文獻】

[1]危素玉．土地增值稅的稅收籌劃[J]．西安財經(jīng)學院學報，2004，（2）．

第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)論文范文

1.1外部因素（1）經(jīng)濟因素。主要指一城市或區(qū)域的宏觀經(jīng)濟狀況，主要包括經(jīng)濟發(fā)展狀況、經(jīng)濟結構、居民收入、消費者結構等方面的情況。房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的所在城市或區(qū)域必須滿足一定的經(jīng)濟條件才能支撐項目的有效運轉。（2）政策因素。房地產(chǎn)企業(yè)投資是與政策因素息息相關的，這是房地產(chǎn)企業(yè)投資區(qū)別于其他企業(yè)投資的最大特點。政策因素主要包括政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調控政策、政府對房地產(chǎn)企業(yè)投資的認可程度，以及政府的各種財政稅收等優(yōu)惠性政策等。房地產(chǎn)企業(yè)投資能否成功很大程度上取決于項目所在區(qū)域的政策環(huán)境。（3）社會因素。主要指當?shù)厝说娘L土人情，居住習慣、價值觀念、居民消費意愿等方面的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的最終客戶是消費者，投資項目能否盈利的關鍵在于去化率的高低，這與當?shù)厝说纳詈拖M習慣密切相關。

1.2內部因素（1）項目產(chǎn)品特點。包括項目的類型、規(guī)模、性質及產(chǎn)品定位等要素。不同房地產(chǎn)企業(yè)的主導項目產(chǎn)品特點不同，同一房地產(chǎn)企業(yè)在不同區(qū)域的項目產(chǎn)品也會有所不同。房地產(chǎn)企業(yè)要將產(chǎn)品線的特點與投資意向區(qū)域特征有機結合，做到兩者的相互匹配，已達到有效投資的效果。（2）企業(yè)所處地域集中或分散。即指本地項目或異地項目的離散性，包括形成區(qū)域性的項目開發(fā)，如項目集中在長三角地區(qū)或華北地區(qū)等。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，在已有項目比較集中的區(qū)域的投資需求較小，在空白區(qū)域且戰(zhàn)略意義重大的區(qū)域的投資需求較大。

2優(yōu)化設計對房地產(chǎn)建設投資的影響

2.1設計方案直接影響投資在項目作出投資決策后，其關鍵就在于設計。其建筑和結構方案的選擇及建筑材料的選用對投資又有較大影響，如建筑方案中的平面布置為內廊式還是外廊式、進深與開間的確定、立面形式的選擇、層高與層數(shù)的確定、基礎類型選用、結構形式選擇等都存在著技術經(jīng)濟分析問題。據(jù)統(tǒng)計，在滿足同樣功能的條件下，技術經(jīng)濟合理的設計，可降低工程造價。

2.2設計方案影響經(jīng)常性費用優(yōu)化設計不僅影響房地產(chǎn)項目建設的一次性投資，而且談房地產(chǎn)工程建設投資的控制還影響使用階段的經(jīng)常性費用，如暖通、照明的能源消耗、清潔、保養(yǎng)、維修費等，一次性投資與經(jīng)常性費用有一定的反比關系，但通過優(yōu)化設計可努力尋求這兩者的最佳結合，使房地產(chǎn)項目建設的全壽命費用最低。

3房地產(chǎn)企業(yè)投資管理控制的對策

3.1工程設計階段的投資控制設計是有效控制工程投資的關鍵，它對工程造價的影響起決定作用。投資管理部門負責組織對所選擇投資項目相類似項目的各種功能、設備和建筑材料的選用、各項技術經(jīng)濟指標進行調查分析，編寫調研報告，提出設計標準，編制工程投資估算上報總經(jīng)理辦公會決策。投資管理部門參與組織設計招標和方案競選，選擇技術先進可行、使用安全可靠、造價經(jīng)濟合理的方案，將評選結果上報總經(jīng)理審批。投資管理部門負責審核設計單位提供的設計概算，根據(jù)設計概算編制工程成本計劃。

3.2施工準備階段的投資控制根據(jù)施工圖預算確定的工程造價進行招標工作，將工程造價控制在標底內。選擇質量好、信譽高、價格合理、工期適當、施工方案先進可行的施工隊伍與之簽定合同。根據(jù)施工合同修正工程成本計劃。

3.3施工階段的投資控制嚴格控制設計變更經(jīng)濟簽證。無論任何一方提出的工程變更，投資管理部門首先要分析提出的工程變更對項目的合理性及成本的影響。分析有關的合同條款、文件記錄，初步確定處理變更所需要的費用、時間范圍和質量要求，提出變更評估報告。加強對索賠事件處理的管理工作。以合同為依據(jù)對承包商提出的索賠進行評審、反駁和修正。對承包商延誤工期、施工缺陷及不履行合同義務等給公司造成的損失進行核實提出反索賠報告?？刂平Y算程序，依據(jù)合同文件從以下幾方面入手：核對合同條款，對竣工工程內容是否符合合同條件要求，工程是否竣工驗收合格，只有按合同要求完成全部工程并驗收合格才能進入竣工結算。檢查隱蔽驗收記錄，所有隱蔽工程均需要進行驗收并由監(jiān)理工程師簽證確認。落實設計變更簽證，設計修改變更應由原設計單位出具設計變更通知單和修改圖，設計、審核人員簽字并加蓋公章，經(jīng)工程管理部門和監(jiān)理工程師審查同意、簽證，重大設計變更經(jīng)原審批部門審批否則不應列入結算。按合同規(guī)定的結算方法、計價定額、取費標準、材料價格和優(yōu)惠條款對工程竣工結算進行審核。

3.4加強組織構建及人員管理建立完善的項目投資管理組織機構是保證房地產(chǎn)企業(yè)投資成功的必要措施。因為，管理組織機構不僅確定相關工作的責任人，也確定了管理溝通的渠道。一方面，需要加強投資管理的專門部門的組織構建及人員管理，將項目責任到人，并制定嚴格的獎懲制度，責任與激勵并舉，加強項目負責人的責任意識，同時以一定的激勵政策激發(fā)人員的積極性；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理需要其他部門的協(xié)作，因此，還需建立跨部門的協(xié)作機制，舉企業(yè)之全力保障投資項目的順利進展。

4結束語

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)論文范文

關鍵詞利益相關者房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)信譽信譽風險對策

1利益相關者與房地產(chǎn)企業(yè)信譽

利益相關者（stakeholder）是從股東（shareholder）一詞套用而來的。1963年，斯坦福研究院的一些學者受“sharehold?鄄er”的啟發(fā)，他們利用“stakeholder”表示與企業(yè)有密切關系的所有人，并給出利益相關者的定義是：對企業(yè)來說存在這樣一些利益群體，如果沒有他們的支持，企業(yè)就無法生存。隨著經(jīng)濟全球化和企業(yè)間競爭的日益激烈，從“是否影響企業(yè)生存”的角度界定利益相關者有一定的局限性。1984年美國經(jīng)濟學家Freeman給出了一個廣義的定義，他認為“利益相關者是那些影響企業(yè)目標實現(xiàn)或受企業(yè)目標實現(xiàn)過程影響的任何個人和團體”。該定義啟發(fā)人們思考企業(yè)與利益相關者之間的相互影響，同時大大擴展了利益相關者的內涵。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一種集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務等職能于一體的綜合性企業(yè)組織。其利益相關者除了影響企業(yè)持續(xù)生存的開發(fā)商、投資者、建筑企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、員工、顧客之外，還將政府有關部門、社區(qū)等實體納入了利益相關者管理的研究范疇。

所謂房地產(chǎn)企業(yè)信譽是指“對房地產(chǎn)企業(yè)過去行為和未來前景的綜合陳述，它反映了利益相關者如何評價房地產(chǎn)企業(yè)提供有價值成果的能力”。當利益相關者認為這些期望的結果不能被提供時，對房地產(chǎn)企業(yè)信譽的損害表現(xiàn)在收益的枯竭、融資能力的降低和對現(xiàn)有和潛在雇員吸引力的減弱，這些負面影響將轉化為經(jīng)濟回報和投資者價值的降低。這種具有波動性的企業(yè)價值稱為信譽資本，它是一種處于風險中的企業(yè)市場價值。信譽資本的風險產(chǎn)生于與利益相關者的日常交往中，它隨著利益相關者表達或撤銷對房地產(chǎn)企業(yè)的支持而波動。比如信譽資本會隨著金融分析家和新聞記者稱贊房地產(chǎn)企業(yè)或推薦其股票而增長，隨著利益相關者對企業(yè)管理者、企業(yè)產(chǎn)品、企業(yè)遠景或企業(yè)工作失去信心而減少。因此，房地產(chǎn)企業(yè)信譽資本依賴于利益相關者的支持。每個利益相關者群體都是需要管理的信譽風險源。

2利益相關者對房地產(chǎn)企業(yè)信譽的威脅

房地產(chǎn)企業(yè)的主要利益相關者包括開發(fā)商、投資者、建筑企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、金融機構、員工、顧客等，企業(yè)管理者的關鍵任務是管理來自這些利益相關者的信譽風險。

2.1來自于開發(fā)商：房地產(chǎn)糾紛的威脅

近年來，隨著生活水平的提高、住房制度改革及住房金融體系的完善，極大地刺激了居民對住房的消費需求，據(jù)統(tǒng)計調查表明，居民對住房的需求還將逐年遞增。這一狀況，進一步促使大量資金進入房地產(chǎn)行業(yè)，而隨著法制、法規(guī)的不斷完善，居民在購房過程中合同意識與權利意識的逐步提高，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)存在的問題也越來越多，糾紛也日益增多。是否具有合法完備的土地審批手續(xù)和系統(tǒng)的規(guī)劃、能否確保房產(chǎn)的質量、是否講誠信都將決定能否產(chǎn)生房地產(chǎn)糾紛。

2.2來自于投資者：降低價值的威脅

當投資者不滿地談論某房地產(chǎn)企業(yè)或賣掉其股票，進而導致企業(yè)市場價值下降時，企業(yè)信譽資產(chǎn)則受到了威脅。投資者通?；趦蓚€準則來評價房地產(chǎn)企業(yè)價值，即該企業(yè)以往的獲利能力和未來收益前景。如果房地產(chǎn)企業(yè)以往的獲利能力越大和越穩(wěn)定，則其價值越大。由企業(yè)核心業(yè)務產(chǎn)生的預期現(xiàn)金流越大，投資者對企業(yè)未來前景的評價越好。

2.3來自于建筑企業(yè)：不合作的威脅

房地產(chǎn)品，作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的對象，是由某個建筑企業(yè)生產(chǎn)的，不論該建筑企業(yè)是作為房地產(chǎn)企業(yè)的附屬機構，還是已經(jīng)成為獨立于房地產(chǎn)企業(yè)的單獨的組織。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該重視與這個合作者的關系。當合作者撤消合約、終止關鍵的產(chǎn)品流、服務流或資源流時，企業(yè)的信譽將受到威脅。

2.4來自于物業(yè)管理企業(yè)：服務不善的威脅

完善的服務與物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的價值延伸。物業(yè)管理一度作為房地產(chǎn)企業(yè)的一項內在職能，隨著市場的逐步完善，管理水平的不斷提高，業(yè)主客戶對物業(yè)管理內涵、需求的細化與深入，物業(yè)管理成為新興的服務行業(yè)。然而，部分物業(yè)管理企業(yè)對自己職能的認識仍存在誤區(qū)，服務意識不強，甚至還存在亂收費卻不為業(yè)主服務的現(xiàn)象，將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟目標和社會效益的實現(xiàn)。

2.5來自于員工：不良行為的威脅

員工言行對其企業(yè)信譽資本具有最大的潛在影響。他們的工作質量影響著提供給消費者的產(chǎn)品和服務的質量。當他們與顧客、同事和朋友交往時，會形成有效的或好或壞的口頭傳播。員工的不良行為是指員工的自利行為，它與企業(yè)的策略不一致，不符合企業(yè)的長期利益。

2.6來自于顧客：誤解的威脅

如果顧客對企業(yè)或其產(chǎn)品有負面感覺，則它的銷售額和利潤必定滑坡。來自顧客的對信譽資產(chǎn)的基本威脅是誤解，顧客從企業(yè)購買的產(chǎn)品越復雜越重要越昂貴，顧客就越依賴于企業(yè)對如何使用這些產(chǎn)品的指導，所以企業(yè)就越易受到誤解的傷害。

2.7來自于政府有關部門：強行管制的威脅

房地產(chǎn)企業(yè)要想存在并很好地發(fā)展，必須首先嚴格遵守國家的憲法及相關法律、法規(guī)。在此基礎上，要注重協(xié)調好與政府部門的關系。政府執(zhí)法者通過發(fā)動調查和強制行動將會極大地威脅到企業(yè)的信譽資本。特別是房地產(chǎn)企業(yè)，屬于政策性很強或提供風險高的產(chǎn)品或服務的企業(yè)之列，更容易受到傷害。

2.8來自于金融機構：不支持的威脅

房產(chǎn)開發(fā)是一個資金密集型行業(yè)，資金是其項目進行的重要保證，其資金來源渠道通常有：房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金；金融信貸，包括銀行信貸、股票債券、信托基金等；社會集資及其他方式?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)要確保暢順的融資渠道，必須取得金融機構的支持，與銀行等金融機構建立良好的合作關系，遵循誠信的原則，以確保項目開發(fā)階段取得開發(fā)貸款與流動資金貸款，在房產(chǎn)銷售階段取得個人住房按揭貸款。

2.9來自地方社區(qū)：不合慣例的威脅

房地產(chǎn)企業(yè)的行為不會是孤立的，必然會對某個地方社區(qū)產(chǎn)生影響，或積極的或消極的。當諸如房型設計、自然環(huán)境、人文環(huán)境與社區(qū)要求不相符時，就會反饋到企業(yè)去，影響到企業(yè)的發(fā)展。

2．10來自媒體：暴光的威脅

媒體對房地產(chǎn)企業(yè)行為的正面報道能提高企業(yè)信譽，但負面暴光更容易傷害房地產(chǎn)企業(yè)的信譽?？傊?，企業(yè)的新聞價值越大，越能引起媒體的注意，企業(yè)所接受到媒體報道范圍也越大。對此，房產(chǎn)企業(yè)務必避免房地產(chǎn)糾紛的出現(xiàn)，力爭從積極的方面引起媒體的注意，從而進一步提高房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽。

3為提高房地產(chǎn)企業(yè)信譽，加強利益相關者管理而采取的對策

3.1充分認識各利益相關者在房地產(chǎn)企業(yè)中的權利，并對不同的利益相關者采取不同管理策略

利益相關者之所以對房地產(chǎn)企業(yè)擁有不可忽視的影響，是因為其對房地產(chǎn)企業(yè)擁有法定的利益和權利要求。不同的利益相關者，擁有不同的角色定位和行為標準，房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須認真探討和分析不同利益相關者的各種利益和權利，并在房地產(chǎn)企業(yè)決策和各項活動中考慮這些利益和權利，以便獲得利益相關者對該企業(yè)的滿意感覺，對房地產(chǎn)企業(yè)信譽產(chǎn)生積極的影響。

因而，為降低企業(yè)信譽風險，必須加強利益相關者管理，對利益相關者做出是否易于合作的細分是非常重要的。一般來說開發(fā)商、投資者、建筑企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、員工等的經(jīng)濟利益與企業(yè)密切相關，他們與企業(yè)之間有天然的合作關系，更容易選擇對企業(yè)的支持，因此應盡可能吸收他們參與企業(yè)的經(jīng)營決策。新聞媒體等與房地產(chǎn)企業(yè)的關系往往是非合作的，甚至是對立的。而金融機構、地方社區(qū)和政府管理部門與企業(yè)的關系比較復雜，在不同情況下他們會采取支持和合作行為或威脅和限制行為。對后兩類利益相關者，房地產(chǎn)企業(yè)必須慎重處理與他們的關系，提高他們的支持和合作力度。

3.2實施房地產(chǎn)企業(yè)公益活動計劃，提高房地產(chǎn)企業(yè)信譽

信譽是隨著利益相關者對企業(yè)言行的理解和在多年努力的基礎上形成的，短時間內迅速建立一個良好的企業(yè)信譽的想法是不現(xiàn)實的，因此應不斷地對公益活動進行投資或盡義務。實施房地產(chǎn)企業(yè)公益活動計劃是房地產(chǎn)企業(yè)用于管理來自利益相關者的信譽風險的一項戰(zhàn)略性工具。房地產(chǎn)企業(yè)公益活動包括社區(qū)發(fā)展計劃、慈善救濟活動、志愿者活動和捐贈等。通過從事公益活動，加強企業(yè)與利益相關者之間的友好關系，有助于企業(yè)減少信譽威脅，進而增強公司吸引資金、強化業(yè)績和提高競爭力的能力。

參考文獻

1趙德志.利益相關者———企業(yè)管理的新概

念［J］．遼寧大學學報（哲學社會科學版），

2002（5）

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)論文范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險分析

具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務風險主要表現(xiàn)在這三個方面：

（一）籌資風險

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要大量的資金，而不同的籌資方式選擇，將引發(fā)不同的籌資風險。目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的主要籌資來源主要依賴于直接或者間接的銀行借款，這一方式占據(jù)了房地產(chǎn)財務運營資金的70%-80%。也正為如此，我國的房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著極高的資產(chǎn)負債率，對債務融資具有強大的依賴性。因此，面對著規(guī)模龐大的房地產(chǎn)資金債務，房地產(chǎn)企業(yè)的利息償還壓力很大，風險也大大增加。

（二）投資風險

在市場經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)極易受到各種內外部因素，例如國家政策法規(guī)、通貨膨脹和經(jīng)濟危機等的影響。其中國家法律政策因素對房地產(chǎn)企業(yè)的投資影響更為巨大。此外，由于房地產(chǎn)投資項目具有資金投入大、回收周期長等特點，巨大投資成本的房地產(chǎn)開發(fā)項目一旦出現(xiàn)決策失誤，就會造成重大的不可彌補的損失。在2013年國家出臺了嚴格的房地產(chǎn)行業(yè)調控政策，造成了房地產(chǎn)行業(yè)的降溫和萎縮，銀行縮緊貸款，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中斷，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了大規(guī)模的財務風險。

（三）營運風險

房地產(chǎn)企業(yè)的營運風險與房地產(chǎn)企業(yè)的實際運營情況息息相關，而鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點，高投資、高收益、高風險，就明確的說明了房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)總資產(chǎn)周轉率、存貨周轉率明顯低于其他行業(yè)的發(fā)展情況，因為資金被長期的占用，在實際運營過程中可能引發(fā)的財務風險出現(xiàn)的可能性是相當大的。具體來說，表現(xiàn)在：內部控制風險、銷售風險以及成本控制風險。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理的措施

（一）提升企業(yè)風險意識

當前房地產(chǎn)企業(yè)最重要的任務是要牢固樹立企業(yè)財務風險管理理念，建立具有企業(yè)特色的財務風險文化觀念體系。首先，作為企業(yè)文化推動者和踐行者的企業(yè)領導和高層管理者，必須在日常工作實踐中牢固樹立風險意識，才能真正將風險理念推及全體員工。其次，必須通過各種渠道和方式，加強對員工的風險意識和觀念培訓，讓每一個員工都自覺認同于企業(yè)風險管理文化，建立良好的內部交流溝通平臺，切實提高員工風險防范意識和能力。最后，要建立和完善企業(yè)財務風險責任制度，明確各崗位責任和義務，通過運用風險控制和財務風險控制績效考核指標體系，從整體上對企業(yè)財務風險進行系統(tǒng)化管理和控制。

（二）加強房地產(chǎn)企業(yè)內部控制

1、優(yōu)化企業(yè)組織治理結構

作為企業(yè)治理控制總體框架的企業(yè)組織結構，在現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展過程中有著至關重要的意義。反觀我國當前上市公司內部組織結構可知，很多房地產(chǎn)企業(yè)中極度缺乏科學、合理、有效的組織結構，缺少內部管理機制、監(jiān)督機制缺失，這種現(xiàn)象的存在極易對企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營活動造成巨大的財務風險甚至由此引發(fā)經(jīng)營危機而破產(chǎn)。鑒于此，在房地產(chǎn)企業(yè)管理中，必須建立并完善內部組織結構和治理結構，防范和控制各類風險的發(fā)生。

2、健全企業(yè)風險控制制度

良好的企業(yè)風險控制制度，不僅為企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動提供良好的內部環(huán)境，而且可以有效減少企業(yè)損失，增加企業(yè)收益，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化的經(jīng)營目標。從而保證企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營活動的正常運轉，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標。

（三）建立健全財務風險預警機制

作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理者，尤其應當對企業(yè)的基本財務狀況進行充分調研和科學分析以及有效的監(jiān)控，及時對可能出現(xiàn)的財務風險信號進行分析和監(jiān)控，關注于企業(yè)財務活動的各個細節(jié)，對變動情況及時做出反應，從而及時發(fā)現(xiàn)并識別可能出現(xiàn)的潛在財務風險，并快速制度有效措施控制和降低財務風險發(fā)生的可能性，提高企業(yè)在應對各種不確定風險危機的快速處理能力。同時通過建立并完善相關的企業(yè)財務風險預警機制，增強企業(yè)對風險的識別能力，并培養(yǎng)企業(yè)應對和處理可能出現(xiàn)風險的能力。

（四）提高房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境變化的應對能力

鑒于國家經(jīng)濟發(fā)展速度增快，經(jīng)濟投資過熱，為了抑制經(jīng)濟增長過快的勢頭，國際經(jīng)濟政策通常會由寬松轉向緊縮。隨著國家宏觀調控政策的執(zhí)行，一方面會提高銀行信貸限制和存貸款利率，另一方面限制項目開發(fā)和投資審批，從而嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的銷量和資金回籠周期，進而制約了企業(yè)貸款償還能力，導致了企業(yè)生存和發(fā)展面臨巨大的財務風險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理和經(jīng)營者，必須能夠對外部經(jīng)濟環(huán)境等因素做出科學合理的預測和判斷，進而能夠做出科學、合理的戰(zhàn)略決策，保證企業(yè)的長遠和持續(xù)發(fā)展。

三、結束語

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)論文范文

房地產(chǎn)廣告與其他大眾產(chǎn)品廣告最根本的區(qū)別在于消費者不會僅因為廣告創(chuàng)意的獨特或廣告內容的唯美、煽動性而盲目的采取購買行為，此外，隨著人們生活水平的不斷提升，買房已不僅僅是一種物質消費，還包含了更大的精神需求。因此房地產(chǎn)的廣告?zhèn)鞑ヒ欢ㄒi住企業(yè)的文化定位——以符合特定消費群體的文化觀念為前提，塑造企業(yè)鮮明獨特的文化形象。事實證明，唯有這樣的廣告訴求才能夠實現(xiàn)企業(yè)信息的有效傳播，例如煙臺南山地產(chǎn)在廣告?zhèn)鞑ブ斜小俺缟蟹瞰I，追求卓越”的企業(yè)精神，堅定不移的貫徹企業(yè)文化定位，同時針對不同的地產(chǎn)類型(住宅產(chǎn)、商業(yè)、別墅、療養(yǎng)休閑中心等)，策劃能夠體現(xiàn)出文化內涵、彰顯獨特性的宣傳內容，如在對老人療養(yǎng)休閑中心的宣傳主題中提到“專屬老年人的溫情社區(qū)，溫泉水療養(yǎng)生，游泳健身”、“緊急呼叫與救援服務”、“專業(yè)營養(yǎng)師設計適合銀發(fā)族的多元化健康養(yǎng)生配餐”等，這些富有地域和人文特色的主題定位體現(xiàn)了企業(yè)的文化底蘊，加深了其在消費者心目中的形象，在推動企業(yè)業(yè)績攀升的同時，也提升了南山地產(chǎn)的品牌價值。

(二)公共關系——把握事件營銷

適當運用、合理把握事件營銷對企業(yè)公共關系的建立和維護有重要意義。所謂事件營銷是指企業(yè)通過策劃、組織和利用具有一定新聞價值的事件或具有一定社會影響力的人物，吸引媒體并通過媒體將信息傳播給社會其他團體和消費者，以此來提高企業(yè)的知名度和美譽度，樹立良好的品牌形象，進而促進企業(yè)產(chǎn)品或服務的銷售。事件營銷在房地產(chǎn)銷售中扮演著重要角色，無論是對于企業(yè)的市場開拓，還是在提高企業(yè)知名度、建設企業(yè)文化方面，事件營銷都起著積極的促進作用。例如2008年汶川地震之后，萬科集團“萬科參與汶川地震震后救援與無償捐建專項報告”，從集團到基金會，再到普通員工，萬科上下共同捐資，捐建項目6個，總建筑面積27900平方米，受益人群達35000人。通過這一事件營銷，樹立和鞏固了萬科在公眾心目中的美好形象，使萬科的美譽度、信譽度得到了極大地提升，進一步確立了萬科在房地產(chǎn)行業(yè)的領先者地位。

(三)人員推銷——優(yōu)化客戶關系

房地產(chǎn)行業(yè)人員推銷是指房地產(chǎn)銷售人員根據(jù)掌握的顧客信息，有針對性的向顧客介紹開發(fā)商及其房地產(chǎn)相關情況，通過交談溝通，促成交易。人員推銷作為營銷傳播手段之一，其優(yōu)點在于目標顧客的明確性，而面對面的交流又有利于彼此情感的溝通和信息的及時反饋，因此銷售人員可以集中精力在特定的顧客身上，提高銷售的成交率。然而值得注意的是，隨著競爭的激烈和消費者自我意識的增強，銷售人員僅完成商品的交易環(huán)節(jié)是不夠的，更重要的是要保持與顧客的持續(xù)聯(lián)絡，優(yōu)化個人與顧客、企業(yè)與顧客的關系，不斷培養(yǎng)企業(yè)的忠誠顧客。

(四)網(wǎng)絡傳播——創(chuàng)新模式

第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)論文范文

全面的預算管理進行的基礎就是企業(yè)的利潤，圍繞企業(yè)的利潤來進行全體員工、各個部門、各個項目全過程等進行全面的預算，因此對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是十分重要的，其作用也是不容小視的。

1.有利于房地產(chǎn)企業(yè)整體目標的實現(xiàn)

全面管理圍繞房地產(chǎn)企業(yè)的利潤展開，企業(yè)整體的目標就是實現(xiàn)利潤的最大化，因此，企業(yè)的所有預算都是為了更好地實現(xiàn)企業(yè)的整體目標。在企業(yè)做好一切的預算之后，就會將企業(yè)整體目標實現(xiàn)計劃化與規(guī)范化，從而有利與更好地實現(xiàn)企業(yè)的整體目標。

2.有利于反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算可以作為評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理業(yè)績的標準，把房地產(chǎn)開發(fā)的一些前景以及風險很好地反映出來，從而使一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)變得更加透明，以便于更好地進行正確的抉擇來確保資金流動的合理性與低風險性，在一定程度上也對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理起到了一定的促進作用。

3.有利于房地產(chǎn)企業(yè)中的員工進行相互協(xié)調

由于全面預算管理是一個全員性、全部門性的一個過程，在這期間需要員工與員工之間進行有效的溝通與很好地協(xié)調才能將預算順利地進行下去，從而使整個企業(yè)的員工形成一個整體，在某個部門出現(xiàn)困難與問題時，可以通過全面預算管理使全體員工進行協(xié)調與解決，從而在一定程度上也提高了員工工作的效率與員工之間的協(xié)調性。

4.有利于降低企業(yè)的風險

有效的全面預算管理是對于企業(yè)未來項目投資與公司的發(fā)展來進行有效的預測，其中的盈利性、風險性都會很好地被預測出來，因此有利于房地產(chǎn)企業(yè)對于下一步的發(fā)展進行合理的抉擇，從而將風險降到最低。

二、如何完善目前房地產(chǎn)企業(yè)的全面預測管理

1.提高房地產(chǎn)企業(yè)全員對于全面預算的認識度與重視度

由于全面預算管理是一個全面的預算，必須要使全體員工進行合理的配合與協(xié)調。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要提高員工對于全面預算管理的重視度，讓他們對于全面預算管理有一個整體的認識，使他們認識到全面預算管理對于企業(yè)發(fā)展的重要性。從而使整體員工動員起來，積極配合全面預算管理的工作并且給與一定的支持，可以將各部門進行不同的分工：例如營銷部的員工可以負責企業(yè)整體收入的預算、研發(fā)部的員工可以負責企業(yè)生產(chǎn)成本的預算、人力資源部的員工可以負責企業(yè)人力成本的預算，最終由財務部的員工來進行最后的整合預算等等，這樣使預算出來的數(shù)據(jù)才更具準確性，從而大大降低了公司的風險。

2.要完善與構建房地產(chǎn)企業(yè)全面預算的軟硬件環(huán)境

完善與構建房地產(chǎn)企業(yè)全面預算的軟硬件環(huán)境主要分為兩個方面：第一個是要建立與完善房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理制度。由于許多房地產(chǎn)企業(yè)公司整體目標與下層部門的聯(lián)系不夠，以至于實施全面預算管理的條件不具備，因此房地產(chǎn)公司應該建立一個高效的全面預算制度。第二個就是要安排專門的人來進行全面預算，房地產(chǎn)企業(yè)應該設立專門人員來專門負責企業(yè)的全面預算，使全面預算管理有人落實、有人監(jiān)督，從而提高其落實度。

3.要注重全面預算的指標與企業(yè)的整體戰(zhàn)略的統(tǒng)一

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算指標應該與企業(yè)的整體戰(zhàn)略相統(tǒng)一，使全面預算成為房地產(chǎn)發(fā)展的基礎與抉擇的重要標準，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進行預算指標的制定時要充分考慮房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，以大量的實地調研與數(shù)據(jù)分析為基礎，在進行全面預算的指標之前首先要明確企業(yè)的短期目標、長期目標、未來發(fā)展的戰(zhàn)略具體是什么，從而圍繞企業(yè)整體的戰(zhàn)略目標來制定全面預算指標。這樣可以使房地產(chǎn)企業(yè)的預算與以后企業(yè)的發(fā)展更好地聯(lián)系起來，從而有效地避免了預算工作的盲目性。

三、結語