房地產企業(yè)成本核算突出的問題及對策淺析

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近年來，我國政府不斷完善房地產行業(yè)的調控力度，有效的控制了房地產行業(yè)的不合理增長，極大程度上穩(wěn)定了我國的市場經(jīng)濟秩序，與此同時，房地產企業(yè)的發(fā)展速度也變得日趨穩(wěn)定、發(fā)展方向也逐漸合理。另一方面，隨著建筑材料成本、地基成本以及施工成本等費用的增加，建筑企業(yè)在工程項目中獲得的利潤也在逐漸降低，嚴重制約著房地產企業(yè)的生存和發(fā)展。使得我們不得不采取成本核算的方式，有效的降低工程項目的建筑成本。對此，本文在參考前人研究結果的基礎上，結合筆者多年的工作經(jīng)驗，建議采取核算工程成本的方式降低企業(yè)在施工過程中造成的不合理消費，從而增強企業(yè)的經(jīng)濟交易和市場競爭力。

一、當前房地產成本核算中存在的幾個突出問題

(一)尚未建立統(tǒng)一的成本核算對象和規(guī)范的歸集口徑

1.成本核算對象不統(tǒng)一通常情況下，房地產的開發(fā)需要經(jīng)歷獲取土地使用權、規(guī)劃調整設計、工程施工、銷售、竣工驗收以及物業(yè)管理移交等階段。開發(fā)周期長面對的不確定因素繁多，還要面對企業(yè)內部設計變更、人力資源、物力資源以及財力資源之間的組合等不確定因素，面對這些不確定因素使得不懂工程的財務人員無法確定成本核算對象。房地產企業(yè)開發(fā)的產品有高層建筑、多層建筑、商業(yè)用房、居民用房以及公建用房等類型，存在著十分明顯的復雜性。以至于很多房地產企業(yè)在開展成本核算工作時，常常根據(jù)企業(yè)發(fā)展需要和會計工作人員的工作水平肆意確定核算對象，根本沒有形成統(tǒng)一的成本核算對象。2.歸集口徑不規(guī)范受房地產開發(fā)進度和工程分期等因素的影響，在施工過程中會造成一定的間接費，而這些間接費用不能作為工程項目的成本進行計算，如果我們不能在開展成本核算工作時，不能有效的對其進行劃分，那么成本核算結果中就會受到間接費用的影響而變得不準確，這也是為什么工程項目在開發(fā)后期會出現(xiàn)大量未歸類間接費用的原因。繼而企業(yè)內部的資金就會出現(xiàn)難度加大的分攤工作，再加上分攤資金具有明顯的對養(yǎng)性和復雜性，也在一定程度上加大的房地產也得的難度大幅增加了成本核算的難度，使得成本核算結果的準確性和實用性大大降低[3]。

(二)核算結果不能正是反映實際成本

就目前的房地產企業(yè)而言，工程款的支付時間和工程量的完成時間之間存在著一定的差異，而一旦工程款支付進度比工程量進度慢，那么我們計算出來的工程承包就很難真實的反應工程的進度。產生這一現(xiàn)象的原因主要是因為施工單位從上報工程量到工程投資監(jiān)理審批、核實這個階段，需要花費大量的時間，且監(jiān)理單位的意見是會計人員核算工程成本的主要依據(jù)，因此，工程成本核算的工作要晚于實際的施工進度。

二、提高房地產成本核算工作質量的策略

(一)統(tǒng)一成本核算質量，規(guī)范歸集口徑

1.統(tǒng)一成本核算對象確立原則雖然影響房地產成本核算的對象繁多，但是開展成本核算應遵循的原則是一致的，主要包含了有助于成本費用的歸集、有助于成本的及時結算、有助于成本監(jiān)控的需要等。如果工程項目的開發(fā)量較小，我們則以將整個工程項目都作為成本核算的對象，并設立專門的核算對象，以確保有效的增強成本核算結果的準確性。而對于那些開發(fā)量大、施工周期長的工程項目，可以結合開發(fā)項目范圍、是否分期及業(yè)態(tài)等情況來確定成本核算對象，關鍵是與預算口徑成本核算對象一致，這里的一致性關系到后續(xù)成本管控的落實。2.規(guī)范和約束歸集口徑本文建議從以下兩個方面入手，規(guī)范成本歸集口徑：第一，要求相關業(yè)務人員在從事工程款支付活動時，注明單據(jù)上注明成本的類型，這樣財務人員可以準確歸集成本項目做到與預算部門的成本口徑一致[5]。第二，在共同成本、期間費用的分攤方面總結如下：在房屋竣工結算后，這類費用經(jīng)過兩次分攤進成本核算對象開發(fā)成本，分攤表如下：第一次分攤：將土地成本(按占地面積分攤前期費用(按建造面積分攤)消防工程按(按建設面積分攤)基礎設施(按建筑面積分攤)借款費用(預算造價法)期間費用(按建設面積分攤)進入住宅、商鋪、車庫、寫字樓、幼兒園、會所、物業(yè)。第二次將公共配套實施分攤入可售成本核算對象：幼兒園(按建設面積分攤)、會所(按建設面積分攤)、物業(yè)(按建設面積分攤)分攤進入住宅、商鋪、車庫、寫字樓開發(fā)成本，通過二次分攤將所有費用分攤到具體的成本核算對象上，大大提高成本核算的準確性。

(二)采取權責發(fā)生制核算成本，增強工程成本的可靠性

收付實現(xiàn)制是當前房地產業(yè)廣泛使用的成本核算方法之一，這種計算方式是在沒有發(fā)票和其他票據(jù)的前提下，估計出工程項目的成本消耗情況，繼而出現(xiàn)成本核算結果與實際工程支出不匹配的現(xiàn)象。因此，本文建議會計工作人員在實際的工作中，尤其是核算大型開發(fā)項目的成本時，應成立成本管理工作小組，并通過開展經(jīng)驗交流和組織培訓等方式不斷強化管理人員的工作水平，使其可以獨立應對工程項目中各環(huán)節(jié)的成本消耗情況，在實際工作中由于一般工程進度大于付款進度、付款進度大于發(fā)票進度從而造成賬務無法真實反映工程實際情況，為此可用工程量審批單入賬，未付的工程款掛應付賬款科目，發(fā)票到再沖應付賬款財務在實際工作中只有不斷摸索適合本行業(yè)、本公司的實際情況，在會計制度允許的范圍內，積極有限的組織本企業(yè)的成本核算體系工作，為成本核算提供真實可靠的數(shù)據(jù)支持。

(三)地產公司成本控制的核心是項目預算管理

從項目前期開始就應成立成本控制領導小組，由總經(jīng)理、財務總監(jiān)、預算總監(jiān)、項目經(jīng)理、銷售總監(jiān)及相關人員構成，對項目可行性進行深入的研究，財務部要根據(jù)相關部門提供數(shù)據(jù)運用專業(yè)知識對此項目做出稅收預測、資金預測、項目利潤預測給成本控制領導小組以供高層決策，在項目建設前期財務要不斷與成本控制小組(成本控制小組成員含設計院設計人員)其他成員溝通，從設計階段開始控制建造成本，在設計合同中約定由于設計失誤原因造成建設成本增加設計部門應負擔的相關賠償，最終落實項目總體造價及分項目造價，用此數(shù)據(jù)作為招標價與建設方簽訂建設合同，在合同中約定后期工程簽證不能突破的比例及增加簽證的審批手續(xù)，嚴格控制簽證的發(fā)生，在項目建設過程中財務要嚴格控制建設成本的支出，做到按項目進度控制開發(fā)成本的支出，財務人員經(jīng)常到建設一線對項目建設進度進行把控，會同其他相關部門對工程質量進行監(jiān)督，在項目驗收階段與造價部門緊密聯(lián)系對乙方結算金額進行復核對已付款金額進行核實，確保結算款的真實性，對整個項目實際開發(fā)成本與預算成本比對，對成本控制情況做出財務分析，并做好相關數(shù)據(jù)的收據(jù)收集工作，為企業(yè)下一個項目提供管理數(shù)據(jù)。

三、結束語

從上述內容我們不難看出，成本核算在增強房地產企業(yè)經(jīng)濟效益和市場競爭力方面有著十分重要的作用，是房地產企業(yè)賴以生存和發(fā)展的畢竟之路，成本核算對象、歸集口徑以及核算內容等都是影響成本核算結果準確性的關鍵因素，身為房地產工作人員的我們，只有在日常的工作中不斷總結和積累經(jīng)驗，積極完善自身的專業(yè)知識和工作能力，才能有效的發(fā)現(xiàn)當前當?shù)禺a行業(yè)成本核算工作中存在的問題，并采取行之有效的措施加以應對，為我國房地產企業(yè)的生存和發(fā)展奠定堅實的基礎。

參考文獻：

[1]游軍.對房地產企業(yè)財務管理工作的認識與體會[J].中國城市經(jīng)濟，2012(03).

[2]呂超峰.房地產開發(fā)企業(yè)成本核算存在的問題及對策探析[J].財經(jīng)界(學術版)，2012(07).

[3]鄭勝華.房地產企業(yè)成本管理內部審計探討[J].當代經(jīng)濟，2013(07).

[4]劉莉.房地產開發(fā)企業(yè)成本核算探討[J].大連大學學報，2013(04).

[5]以利萍.房地產企業(yè)會計內部控制問題分析[J].財經(jīng)界(學術版)，2013(23).

作者:陳紅 單位:云南云建互聯(lián)科技有限公司