房地產(chǎn)項目招投標成本控制研究

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1招標文件的編制

招標文件既是投標單位編制投標文件的依據(jù)，也是招標單位與中標單位簽定合同的基礎(chǔ)。招標文件提出的各項要求對承包方和發(fā)包方都有約束力。因此招標文件的編制對于順利完成招標工作，控制工程造價十分重要。招標文件的內(nèi)容主要包括工程概況、承包方式、投標報價依據(jù)及要求、材料供應(yīng)方式、工程付款及結(jié)算方法、工程質(zhì)量和安全的控制等相關(guān)內(nèi)容。根據(jù)房地產(chǎn)項目開發(fā)的實際情況和市場變化，在成本控制中應(yīng)對相應(yīng)條款進行有效約束。

(1)明確投標報價的依據(jù)及要求。

招標報價的主要計價方式分兩種:定額計價費率招標和工程量清單計價招標。目前一些企業(yè)在總承包單位招標的計價方式中，主要采用定額計價費率招標的方式，分部分項的計價規(guī)則和單價計取均套用定額，而投標單位主要在費率報價上進行優(yōu)惠和競爭。這樣的報價模式使項目在完成擴初設(shè)計后就可以開始進入招標階段，而不是必須等到所有的施工圖完成后才開始，在總承包單位的選擇上至少提前了2至3個月。即使日后工程圖紙變更，定額計價費率招標也為后期因變更而產(chǎn)生的費用約定了調(diào)整依據(jù)。工程量清量計價方式在計價方式上簡潔明了，投標單位在總價和單價上充分競爭，報價依據(jù)以企業(yè)定額為主并結(jié)合市場的價格水平。但投標方為了能實際中標經(jīng)常會利用報價技巧，采用不平衡報價的方式，以低總價高單價的方式進行報價，這就為房地產(chǎn)項目在后期的造價管理上提出了難題。在房地產(chǎn)項目的招標中，工程量清單計價方式一般在市政園林景觀、室內(nèi)裝修等實際施工期短、工程量明確的項目中應(yīng)用較多。

(2)明確人工、材料等市場要素價格的動態(tài)調(diào)整。

近些年，人工價格的約定已成為項目能否順利完成、承包方是否有利潤的主要決定因素。不同項目因開工時間及項目所在地的不同，在人工價格的調(diào)整方式上也各有差異，控制的效果也相差較大。除此之外，主要材料的采購及定價是影響工程成本的另一重要因素。建設(shè)項目所需的材料和設(shè)備費用一般占項目總成本的60%以上。因此，在招標文件中應(yīng)明確合同工期內(nèi)發(fā)包方與承包方在市場要素價格波動中各自承擔的責任與風險，同時明確人工、材料等市場要素因市場價格波動而實施的動態(tài)管理方法，明確價差的合理計算口徑及調(diào)整公式。

2評標階段

2.1評標工作

評標是招投標過程中的核心環(huán)節(jié)。評標工作必須遵循公平、公正、科學、擇優(yōu)的原則。目前的評標方法主要包括經(jīng)評審的最低投標價法、綜合評估法或者法律、行政法規(guī)允許的其他評標方法。房地產(chǎn)項目在招標階段，需要根據(jù)實際招標內(nèi)容的不同而采用適合的評標方式。經(jīng)評審的最低投標價法一般適用于具有通用技術(shù)、性能標準或者招標人對其技術(shù)、性能沒有特殊要求的招標項目。采用此投標價法，中標人的投標應(yīng)當符合招標文件規(guī)定的技術(shù)要求和標準，并且經(jīng)評審的投標價格最低。電梯、鋁合金門窗等項目的評標方式較多采用此方法。而采用綜合評估法評標時，中標人的投標應(yīng)當最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準。無論采用哪種評標方法，在確定中標人之前，還需要對投標內(nèi)容進行詳細的評審和分析，對投標研析行業(yè)視角書中存在的遺漏進行必要的補正，對投標書中的承諾進行仔細審核，進一步確認投標內(nèi)容的真實性、有效性和合理性，從而減少合同履行過程中的爭端和扯皮現(xiàn)象。

2.2詢標工作

詢標會議主要應(yīng)明確在招投標過程中應(yīng)明確而未明確的事項，同時進一步了解投標單位的企業(yè)實力和項目經(jīng)理的工作業(yè)績。對投標文件中存在的矛盾、錯誤及不清的地方要求投標方予以說明，同時對投標報價做進一步確認。詢標工作是對投標報價的進一步合理的控制，是招投標階段成本控制的深化。

3合同簽訂

在確定中標單位后，招標人向中標人發(fā)出中標通知書，并在約定的工作日內(nèi)簽訂工程合同。工程合同的類型一般可分為總價合同、單價合同、成本加酬金合同。在房地產(chǎn)項目招投標過程中應(yīng)結(jié)合招標項目的不同特點來選擇合適的合同類型。項目規(guī)模的大小，工期的長短，工程施工的復(fù)雜程度，設(shè)計圖紙的完善性，人力及物價的波動等因素都會影響施工合同類型的選擇。作為發(fā)包方，應(yīng)結(jié)合自身的利益，綜合考慮項目的各種因素和承包人的承受能力，在合同類型的選擇上占據(jù)主動權(quán)，從而實現(xiàn)工程成本的有效控制。在合同條款的起草和編制過程中，應(yīng)注重有關(guān)風險和責任的約定，應(yīng)盡}備風險量化，責任明確，公正地維護雙方的利益。合同條款的約定還應(yīng)與招標文件中實質(zhì)性的內(nèi)容相一致。招標文件、詢標紀要等招標階段的資料均為合同的組成部分，隨合同一起有效，因此必須保持合同條款與前期造價文件的統(tǒng)一。

4結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)只有牢牢把握招投標階段的各項工作，才能在選擇優(yōu)秀承包單位的同時，全面降低工程造價，使工程成本得圈恰理有效的控制。

作者：吳友祥 單位：廈門航空同翔置業(yè)有限公司