房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程成本控制

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摘要：通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目五個階段的成本進行控制分析，其中包括：調(diào)研階段、設(shè)計階段、招標(biāo)階段、施工階段、驗收階段。論證了全過程成本控制可以有效控制房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)項目整體的收益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目開發(fā)；成本；控制

房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制是一個全過程的控制，唯有全過程、各方位的對成本進行有效地控制，才能做到控制開發(fā)成本，使項目整體經(jīng)濟效益的提高能夠?qū)崿F(xiàn)。房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制貫穿于整個項目，囊括了房地產(chǎn)開發(fā)項目的五個階段。

1前期調(diào)研階段

在房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)研階段，不僅要充分考慮項目的市場環(huán)境，還要考慮項目的地理環(huán)境，同時論證項目的可行性，切實做好改項目的前期調(diào)研工作，這是項目開發(fā)成敗的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)項目要實現(xiàn)盈利，取得經(jīng)濟效益，必須要做好項目可行性研究，強化成本控制意識。在前期調(diào)研階段，對項目進行選擇時，一定要用科學(xué)的方法分析開發(fā)項目的投資效率，充分了解項目的成本、利潤、以及相關(guān)的項目風(fēng)險。同時必須做好現(xiàn)金流量計劃和營銷策劃方案，必須合理安排工程開發(fā)進度計劃，合理安排現(xiàn)金投入，降低項目資金使用成本，并確保項目得以順利實施。在項目投資決策階段，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定、產(chǎn)品定位、戶型設(shè)計、地下室車位設(shè)計配比等各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)決定著工程造價的高低。項目投資決策不僅為保障工程造價合理性的前提，而且決定著整個項目的成本、社會效益和經(jīng)濟效益。投資估算是否精準(zhǔn)以及是否能夠有效的控制項目造價這兩者的決定因素在于項目決策的深度。因此，項目決策階段必須做好以下工作：

1.1做好市場調(diào)研

應(yīng)該準(zhǔn)確的把握市場需求和未來的趨勢；要預(yù)測產(chǎn)品銷售可能發(fā)生的情況，判斷產(chǎn)品的競爭力，準(zhǔn)確制定市場價格，預(yù)測市場的前景；對項目方案展開全方位的考慮，包括市場、環(huán)境以及技術(shù)等，使項目技術(shù)、經(jīng)濟的可行性以及其規(guī)模均能得到保障。

1.2科學(xué)確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該基于目標(biāo)市場的整體經(jīng)濟水平和客戶的接受度，綜合考慮不同地區(qū)、不同等級、不同消費能力群體，科學(xué)的制定建筑材料標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量要求以及建筑材料的價格等。

1.3準(zhǔn)確編制投資估算

工程建設(shè)投資估算可以為以下幾個方面提供準(zhǔn)確可靠的參考：①項目投資；②工程設(shè)計招標(biāo)；③資金籌措；④工程限額設(shè)計等。編制時，應(yīng)實事求是，既不可高估，以避免形成資金的浪費；也不可少估，以避免因追加投資，打亂投資計劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立各種工程造價的信息數(shù)據(jù)庫，長期積累投資估算經(jīng)驗；實時收集有關(guān)估算指標(biāo)信息。并且結(jié)合工程的實際情況，不斷地修正和完善指標(biāo)，充分利用信息資源，為項目定位提供依據(jù)，為初步設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、竣工決算奠定信息基礎(chǔ)。

2設(shè)計階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計階段是全面造價管理重點階段之一，其對建安成本影響最大，是控制建安成本的關(guān)鍵一環(huán)。全面引入競爭機制是必要的，需要實行方案設(shè)計、工程設(shè)計的招投標(biāo)制度，以達到成本控制目標(biāo)。主要措施：①通過設(shè)計招標(biāo)選擇設(shè)計單位。應(yīng)該選擇可以保證設(shè)計質(zhì)量的單位，在設(shè)計的過程中，可以對項目進行分階段招標(biāo)；②加強技術(shù)溝通、實行限額設(shè)計。應(yīng)該要求設(shè)計單位實行限額設(shè)計。要定量分析那些可以定量分析的設(shè)計內(nèi)容；在設(shè)計的過程中，確保工程施工的技術(shù)可行性和經(jīng)濟可行性，使得管理水平和技術(shù)水平處于同一個平臺；保證建筑材料的經(jīng)濟性；設(shè)計的過程中要充分使用標(biāo)準(zhǔn)化；基于保證項目達到預(yù)期的標(biāo)準(zhǔn)下，對設(shè)計的投資金額進行限制，同時保證施工圖紙與技術(shù)設(shè)計的一致性，確?？偟脑靸r不超過房地產(chǎn)開發(fā)項目的總投資限額；在招標(biāo)過程中，應(yīng)該對設(shè)計公司其提供的設(shè)計概算指標(biāo)提出明確要求，尤其是含筋量、含砼量等結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，這樣才能夠方便比較分析結(jié)構(gòu)設(shè)計造價；③加強設(shè)計出圖前的審核工作。在工程施工之前，應(yīng)該控制工程的變更，避免因設(shè)計方案的不足或缺陷影響工程造價；在設(shè)計圖的制定之后，應(yīng)該嚴(yán)格審核圖紙，提高圖紙的質(zhì)量，保證施工的質(zhì)量。

3招標(biāo)階段

3.1做好招標(biāo)文件及合同的編制

一份好的招標(biāo)文件對項目開發(fā)管理成功非常關(guān)鍵。優(yōu)秀的招標(biāo)文件應(yīng)對以下多個方面進行清晰明確的說明，其中包括：①工程性質(zhì)；②承包范圍；③現(xiàn)場情況；④地質(zhì)；⑤勞保統(tǒng)籌的模式；⑥甲供；⑦甲限；⑧甲方制定材料等。對于工程變更賠償以及處理簽證等，應(yīng)該清晰的寫明時間、結(jié)算方式以及時效等；要合理的制定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；要準(zhǔn)備的推算出工期；符合實際的制定各種獎懲條款。

3.2施工隊伍的選擇及施工合同的簽訂

在準(zhǔn)入機制以及資質(zhì)這兩個方面要嚴(yán)格把關(guān)。并且要清楚詳細的規(guī)定施工單位的注冊資本、優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、技術(shù)人員、管理情況、口碑等。合同中也一定要明確的寫明獎懲、風(fēng)險范圍、結(jié)算方式等。

3.3做好施工組織設(shè)計的審定

在設(shè)計施工組織的過程中，施工單位有可能會隱藏一些開發(fā)商可以向其索賠的內(nèi)容。這個階段控制造價的方法難以把握，一旦出錯，會使日后結(jié)算難以把控，房地產(chǎn)開發(fā)項目的造價人員必須全程參與、嚴(yán)加控制。

3.4做好圖紙會審

圖紙會審的工作任務(wù)是由項目實施人員仔細審核圖紙的內(nèi)容，并提出修改意見的過程，作為事前控制，效果明顯。因此，接到設(shè)計單位設(shè)計的施工圖紙以后，應(yīng)該立即組織技術(shù)人員或者聘請專業(yè)人士來審核圖紙。其中重點審查的內(nèi)容包括：①施工圖紙是否完整；②設(shè)計方案是否滿足用戶需求；③質(zhì)量是否達到國家制定和合同規(guī)定的要求；④是否保證了經(jīng)濟可行性；⑤有沒有嚴(yán)格控制施工成本等。如果最終審核結(jié)果不合格，那么就需要設(shè)計單位根據(jù)建議進行修改并且按時提交，之后重新組織人員進行審核。施工圖到了施工現(xiàn)場以后，在施工隊開工之前，應(yīng)該要求監(jiān)理單位組織所有的施工人員一起會審圖紙。使得施工單位與每個施工人員對工程的設(shè)計與圖紙有所了解，然后從中尋出技術(shù)難點，制定解決方案；同時及時發(fā)現(xiàn)圖紙中的差錯，盡量消除各種隱患。圖紙會審?fù)瓿梢院?，要提醒監(jiān)理單位做好問題清單，并且及時交于設(shè)計單位進行改進和完善。

4施工階段

進入工程施工階段，由于工程設(shè)計及招標(biāo)階段已經(jīng)完成，工程量已經(jīng)具體，影響工程造價的因素減少。但考慮到其實體屬性，一旦未進行較好控制，一樣會導(dǎo)致項目成本失控，可見在該階段進行成本控制也是很有必要的。

4.1加大對工程變更的管理力度

工程變更包括進度計劃、設(shè)計、工程項目以及施工條件等多方面，引發(fā)變更有可能是施工單位、建設(shè)單位或者政府部門等形成。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度，明確工程變更的具體責(zé)任，明確工程、預(yù)算等人員的職責(zé)以及相應(yīng)權(quán)限，對洽商簽證的質(zhì)量負責(zé)，避免出現(xiàn)不實簽證或者虛假簽證。

4.2對承包商的索賠申請嚴(yán)格審核

在處理承包商的賠償索取時，應(yīng)當(dāng)以合同規(guī)定為基準(zhǔn)。在工程建設(shè)環(huán)節(jié)常常會出現(xiàn)現(xiàn)場簽證，一旦不能進行嚴(yán)格管理，工程便有遭受不必要損失的可能性。應(yīng)要求施工方代表、駐地監(jiān)理及建設(shè)單位代表有高度的責(zé)任感和使命感，做好現(xiàn)場記錄，做到一單一簽，避免一攬子及日后簽證，造成成本無法控制。

4.3控制價格差

對建材市場的實時情況預(yù)算人員應(yīng)大肆搜羅，按照規(guī)定限制材料價格，將價差控制在合理范圍。

5竣工結(jié)算階段

工程竣工結(jié)算是工程造價控制的最后一關(guān)?？⒐そY(jié)算要求在結(jié)算核對時認真而細致，面對高估冒算，要嚴(yán)格把關(guān)。同時也要尊重實際，不惡意壓價，在審核時，以良好的職業(yè)道德維護好開發(fā)項目的信譽。應(yīng)當(dāng)依托合同以及設(shè)計圖紙完成竣工結(jié)算，竣工驗收單是必不可少的。驗收單中應(yīng)當(dāng)注明是否有甩項，結(jié)算時據(jù)此進行相應(yīng)扣減。應(yīng)對預(yù)算的增減帳進行清理并保證工程洽商簽證能夠較好地完成。把審核并確定竣工調(diào)價以及材料價差作為重點。審核時應(yīng)當(dāng)對原有招標(biāo)文件進行核對，已包含在原標(biāo)底內(nèi)的項目不能再次出現(xiàn)。應(yīng)嚴(yán)格遵守合同以及協(xié)議的相應(yīng)規(guī)定，對于下述費用進行合理說明，比如：優(yōu)質(zhì)獎、技措費以及提前獎等，并對工程尾款的會簽與結(jié)算復(fù)審等制度認真進行推行，從而使結(jié)算的質(zhì)量得到保證。

6結(jié)束語

由上可知，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的所有過程的成本予以控制，勢必能夠達到對項目開發(fā)成本的較好控制，并在激烈的市場競爭中贏得效益。

參考文獻：

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作者：趙任宇 單位：北方工業(yè)大學(xué)