房地產(chǎn)融資方式多元化經(jīng)濟(jì)學(xué)淺析

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摘要：經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使得人民生活水平全面提高，房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)密集型行業(yè)，其不斷的促進(jìn)了建筑行業(yè)快速發(fā)展，特別是其在資金融資方面的問題也較多，融資問題在某種意義上決定了其未來發(fā)展的方向，決定了該行業(yè)未來發(fā)展的前途。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)，由于經(jīng)濟(jì)的因素，會出現(xiàn)一定的管理問題，內(nèi)部融資狀況不容樂觀，各種融資手段雖然全面運(yùn)用，但是仍然會出現(xiàn)一些問題，特別是一些緊縮政策的指引下，房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀令人堪憂，當(dāng)下本文就幾種常見的融資方式進(jìn)行深入的探討，積極對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資手段的全面探索，為房企改革以及選擇合理的融資手段進(jìn)行獻(xiàn)言獻(xiàn)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；多元化；經(jīng)濟(jì)學(xué)

房地產(chǎn)本身具有一些價(jià)值量大、集約化的特點(diǎn)，在建設(shè)過程中，由于其使用周期較長，以及隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，會出現(xiàn)保值增值的現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日趨激烈。特別是房地產(chǎn)在開發(fā)階段、實(shí)施階段以及后續(xù)銷售階段需要大量的資金支持，但是就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道來看，很多融資方式較為單一，渠道方面也較為單一，這就使得其需要不斷的拓展相關(guān)融資渠道，注重綜合運(yùn)用多方面宏觀調(diào)控政策，全面的進(jìn)行融資管理，才能使得房地產(chǎn)企業(yè)在多元化的經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，實(shí)施多方面的融資并促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展。

1我國房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資特點(diǎn)及發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目融資過程中，需要的開發(fā)資金較多，針對外源性融資依賴程度較高，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)過程中需要大量的資本，僅僅通過自有資金完成整個項(xiàng)目的開發(fā)，是難以實(shí)現(xiàn)整個項(xiàng)目的全面開展，還需要注重各種手段的融資，特別是外源性融資，要給予高度關(guān)注。同時外源性融資也要給予高度的關(guān)注，特別是伴隨著我國土地政策改革，房地產(chǎn)企業(yè)要獲得一定的土地，就必須付出大量的資金，這樣就會使得房價(jià)不斷的上漲，導(dǎo)致相關(guān)資金貸款增加，很多金融資金不斷的出現(xiàn)一定的風(fēng)險(xiǎn)，特別是房地產(chǎn)行業(yè)，由于其需要巨額的資本，也同樣面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要多多注重融資方式，及時的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，才能促進(jìn)其項(xiàng)目的全面開展。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目融資過程中，很多融資渠道比較單一，僅僅依靠貸款為主，主要的貸款方向是銀行，特別是房地產(chǎn)在進(jìn)行公開市場融資的手段運(yùn)用上，幾乎獲得的幾率較低，因此房地產(chǎn)企業(yè)要大量注重積極融資方式的拓展，但是在融資，開發(fā)商仍然面臨著巨大的問題，比如很多房地產(chǎn)開發(fā)資金，過多的依賴于銀行貸款，很多融資風(fēng)險(xiǎn)依然存在，導(dǎo)致房地產(chǎn)再融資上缺乏科學(xué)管理規(guī)范，最終影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度。就目前我國房地產(chǎn)融資模式和渠道來看，很多融資方式有待進(jìn)一步的開發(fā)，融資規(guī)模要注重一定完善，這樣才能使得房地產(chǎn)事業(yè)得到一定的成效。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式探索

2.1銀行存款

銀行存款是房地產(chǎn)行業(yè)主要的開發(fā)資金來源，房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)過程中通過銀行貸款，能夠籌集大量的工程資金，通過相關(guān)資金得到相關(guān)儲備貸款，特別是直接從銀行獲得的貸款，其本身具有成本低，更加容易獲取的特點(diǎn)，但是這樣大型的房地產(chǎn)開發(fā)，從銀行進(jìn)行相關(guān)貸款，其難度也不小，因此中小型的開發(fā)商難以得到銀行部分貸款，這說明銀行貸款也需要一定的手續(xù)，在批準(zhǔn)的過程中相關(guān)程序也比較嚴(yán)格，需要大量的進(jìn)行相關(guān)資料的準(zhǔn)備，才能獲得銀行部分貸款。

2.2上市融資和發(fā)行企業(yè)債券

上市融資可以通過國內(nèi)和國外兩種方式進(jìn)行融資，利用上市公司的投資能力和資本金，進(jìn)行房地產(chǎn)投資，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展。另外發(fā)行企業(yè)債券方面，我國相關(guān)運(yùn)營機(jī)制還不夠完善，對國家債券發(fā)行的控制比較嚴(yán)格，很多審批手續(xù)較為繁雜，這就需要企業(yè)針對相關(guān)自身實(shí)際情況，注重一些資金流動性的特點(diǎn)，積極完備相關(guān)資料，注重相關(guān)債券投資發(fā)行的機(jī)會，才能降低發(fā)行債券的風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)融資成本的減少，積極降低金融體系存在的風(fēng)險(xiǎn)，才能使得企業(yè)融資達(dá)到一定的效果。

2.3房地產(chǎn)信托融資方式

房地產(chǎn)信托融資方式具有融資成本低，募集資金靈活方便的特點(diǎn)，在資金利用上更加靈活，在采用相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)模式方面，其能夠?qū)崿F(xiàn)金融方面的創(chuàng)新，能夠注重最佳融資方式的掌握，充分的結(jié)合相關(guān)銀行進(jìn)行全面開展。特別是在房地產(chǎn)融資過程中，通過信托+銀行的方式，能夠使得該種融資方式更好的讓房地產(chǎn)獲得大量資金，去除一些制度性的限制，例如一些法律政策方面，流通性的問題，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過宏觀政策的指導(dǎo)，注重一些信托產(chǎn)品的綜合運(yùn)用，才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資金的獲取。

2.4私募資金和投資基金

針對特定的投資者發(fā)售一些證券，我們稱之為“私募”該種行為是金融機(jī)構(gòu)發(fā)行者和個體投資者，由于金融業(yè)務(wù)的密切往來而逐漸形成。該種形式的資金獲取，最大的特點(diǎn)就是發(fā)行者不必向一些管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行辦理相關(guān)手續(xù)，節(jié)省了大量發(fā)行時間和成本費(fèi)用，使得發(fā)行者自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)資金的獲取。房地產(chǎn)投資基金根本上來看，就是一種房地產(chǎn)投資信托，通過發(fā)行基金受益憑證募集基金，交由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，該種基金專門為房地產(chǎn)的項(xiàng)目并幫助其獲得一定的收益，從而實(shí)現(xiàn)資本的增值與保值。

3小結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目在融資渠道選擇上需要進(jìn)一步的考量，注重多元化融資渠道的選擇，注重呈現(xiàn)多元化的發(fā)展，特別是現(xiàn)階段一些銀行+業(yè)務(wù)的出現(xiàn)，使得我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更快更好的發(fā)展。目前由于各方面經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提升，房地產(chǎn)行業(yè)在融資方式的選擇上，主要通過銀行貸款、基金、信托的方式，促進(jìn)了自身行業(yè)的快速發(fā)展。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)，在市場調(diào)控下，實(shí)現(xiàn)了全面的內(nèi)部完善，注入內(nèi)部融資方式的多元化選擇，能夠在未來發(fā)展中得到更長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。本文希望在積極的研究中，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)多元化的發(fā)展，促進(jìn)該行業(yè)融資方式實(shí)現(xiàn)多元化，并促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)。

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作者:陸雪梅 單位:中國建設(shè)銀行北海分行