房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管控淺析

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摘要：成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)，本文主要分析了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀及存在的問題，并提出了相應(yīng)的項(xiàng)目成本控制措施，為今后的成本管控提供了一定的借鑒與參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；成本控制現(xiàn)狀

1房地產(chǎn)企業(yè)成本控制意義

近年來，迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)已在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)較大比重，而房地產(chǎn)企業(yè)成本管控是其提高核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期一般比較長，成本控制貫穿于開發(fā)全過程，即必須重視全過程成本控制。面對(duì)當(dāng)前國家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)如果想要保證穩(wěn)健發(fā)展，必須及時(shí)解決企業(yè)內(nèi)部的成本控制問題，在保證項(xiàng)目功能的同時(shí)，合理降低成本，以促使房地產(chǎn)企業(yè)利潤最大化。由此可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制對(duì)企業(yè)發(fā)展具有極為重要的意義與作用。

2房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控水平參差不齊，也存在各種問題，具體內(nèi)容主要如下。

2.1成本控制意識(shí)不強(qiáng)

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制意識(shí)不強(qiáng)是眾多中小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普遍現(xiàn)象。眾所周知，前幾年房地產(chǎn)形勢(shì)非常好，企業(yè)成本支出較低而利潤卻比較高，致使房地產(chǎn)企業(yè)忽略了成本管控意識(shí)。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目參建單位與材料供應(yīng)商管理存在一定的誤區(qū)，過分壓低合同價(jià)，忽視了參建單位的收益問題，從而使得施工單位與材料供應(yīng)商偷工減料、以次充好，給工程質(zhì)量帶來隱患，以至于后期經(jīng)常返工以及交付后的大量維修，這在一定程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)成本管控，造成了不必要的資源浪費(fèi)。

2.2成本管理制度缺失

房地產(chǎn)企業(yè)成本管控制度與體系不夠健全、管理人員行為不規(guī)范等問題制約了成本控制的實(shí)施。有些中小型房地產(chǎn)企業(yè)甚至缺失成本管理制度，致使全過程成本管控缺少標(biāo)準(zhǔn)。另外，雖然有些企業(yè)也設(shè)定了成本管控制度，但是并沒有將其真正落實(shí)成本管控中，缺乏主動(dòng)管控措施與手段，僅憑著自身經(jīng)驗(yàn)管控成本。再者，房地產(chǎn)企業(yè)不重視目標(biāo)成本管理，缺少事前成本規(guī)劃，即全過程成本控制缺少導(dǎo)向。

2.3成本管理人員素質(zhì)不高

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理人員水平與素質(zhì)直接決定了企業(yè)成本管理的高低，目前，根據(jù)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，成本人員更多是停留在測(cè)算階段，與施工單位預(yù)算人員并無明顯差異。另外，房地產(chǎn)企業(yè)缺少專業(yè)的成本管理人員，眾所周知，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本人員較多來源于施工單位與審計(jì)單位，其固有的成本控制意識(shí)與管控水平難以改變，無法融入房地產(chǎn)行業(yè)成本管理。

2.4合同管理意識(shí)差

在項(xiàng)目前期，很多房地產(chǎn)企業(yè)雖編制了目標(biāo)成本，但是過程中對(duì)其重視程度不夠，同時(shí)由于缺乏科學(xué)的過程成本管理辦法，致使采購部在簽訂合同時(shí)缺乏依據(jù)，合同管理流于形式。另外，成本采購管理人員單純地認(rèn)為只要合同金額低于目標(biāo)成本即可，然而，合同履行過程中發(fā)生過多的變更，致使成本大大增加，最終超出目標(biāo)成本。

2.5成本管理信息化落后

目前，國內(nèi)許多地產(chǎn)企業(yè)都在應(yīng)用信息化系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)成本管理信息化，但是對(duì)于信息化系統(tǒng)的應(yīng)用不同地產(chǎn)公司相距甚遠(yuǎn)，例如國內(nèi)標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)、銷售、采購與成本的信息化管理，但是許多中小型地產(chǎn)企業(yè)只能實(shí)現(xiàn)局部功能的信息化，成本管理信息化仍處于初級(jí)階段。

3房地產(chǎn)企業(yè)成本控制措施與建議

3.1加強(qiáng)成本控制意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)管理人員在提高自身成本管理意識(shí)的同時(shí)，更重要的是在企業(yè)中樹立成本管理意識(shí)的理念，將成本管理上升到企業(yè)管理，而不僅僅是成本人員的工作。另外，必須注重事前成本管理策劃，科學(xué)規(guī)劃每一筆費(fèi)用的投入與支出，保證效益最大化。最后，房地產(chǎn)企業(yè)必須注重項(xiàng)目各參建單位的利益，建立一種共贏模式，在保證其他參建單位與供貨單位的利益同時(shí)才能良好推動(dòng)成本管理工作。

3.2創(chuàng)新成本管理方法

一方面，成本管理人員須加強(qiáng)事前成本規(guī)劃，建立明確的成本管理目標(biāo)，編制科學(xué)合理的目標(biāo)成本，將其作為指導(dǎo)全過程成本管理的主線，同時(shí)，完善成本管理內(nèi)容，將成本科目細(xì)化，實(shí)現(xiàn)成本精細(xì)化管理。另一方面，加強(qiáng)合約規(guī)劃管理，根據(jù)編制的目標(biāo)成本進(jìn)行合約規(guī)劃，將每一部分成本均客觀地落實(shí)在合約規(guī)劃之中，指導(dǎo)后期簽訂合同，每一合約規(guī)劃對(duì)應(yīng)一個(gè)合同，杜絕隨意簽合同的現(xiàn)象發(fā)生。

3.3提高成本管理人員水平

企業(yè)在引進(jìn)成本管理人員時(shí)，更多的要看重其在房地產(chǎn)企業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn)，具備一定的房地產(chǎn)成本管理能力。對(duì)成本人員的工作要做到科學(xué)合理的分工，保證成本管理工作的順利開展。另外，注重提高成本人員的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析能力，以有利于完善成本數(shù)據(jù)指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)，建立完備的成本數(shù)據(jù)庫。

4結(jié)論

成本管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的盈利與發(fā)展的重要性不言而喻，本文首先紹了房地產(chǎn)成本控制的重要意義，并對(duì)當(dāng)前的成本管理現(xiàn)狀與存在的問題進(jìn)行了重點(diǎn)分析，據(jù)此從成本控制意識(shí)、成本管理方法以及成本人員能力與水平方面提出了有針對(duì)性的管控措施。

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作者：劉偉楠 單位：西安建筑科技大學(xué)