房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作的變革與創(chuàng)新

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摘要：隨著社會(huì)的快速進(jìn)步，我國(guó)大數(shù)據(jù)技術(shù)以及云計(jì)算技術(shù)發(fā)展日新月異，企業(yè)財(cái)務(wù)共享中心發(fā)展步伐也在不斷加快。與此同時(shí)，面對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新形勢(shì)，近幾年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，如何在新時(shí)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下不斷提升財(cái)務(wù)內(nèi)部管理、有效控制管理成本，已成為大型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作未來(lái)發(fā)展中面臨的重要課題和巨大挑戰(zhàn)。而財(cái)務(wù)共享模式正是解決該問(wèn)題的有效舉措。本文對(duì)財(cái)務(wù)共享中心趨勢(shì)下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作的變革和創(chuàng)新給予了一定探究，僅供參考。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)共享中心；房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；改革；創(chuàng)新

隨著經(jīng)濟(jì)全球化快速推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷增大，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐漸轉(zhuǎn)型，人力、資源等各方面成本不斷上升。為了滿足現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、有效控制成本、實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理的新挑戰(zhàn)。而興起于20世紀(jì)80年代的財(cái)務(wù)共享管理模式能夠有效改善大型房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)構(gòu)臃腫、層級(jí)組織結(jié)構(gòu)冗余、管理成本高、信息交流滯后等現(xiàn)象，隨著房地產(chǎn)行業(yè)龍頭“萬(wàn)科”已經(jīng)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)共享中心建設(shè)，其他房地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)務(wù)共享中心趨勢(shì)下也面臨著財(cái)務(wù)工作的變革和創(chuàng)新問(wèn)題。

一、財(cái)務(wù)共享中心概念以及發(fā)展趨勢(shì)概述

財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心最早是在福特公司建立，其將整個(gè)企業(yè)共有的、重復(fù)的、簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)工作進(jìn)行了集中，并在共享中心平臺(tái)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)地統(tǒng)一管理，其大大地提升了企業(yè)的管理效率，并有效降低了企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。21世紀(jì)以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展腳步不斷加快以及信息技術(shù)的快速更新，共享服務(wù)中心全球范圍發(fā)展十分迅速，許多大型企業(yè)紛紛加入籌建、運(yùn)行、實(shí)施的行列，例如GSB、惠普、中興等。對(duì)于大型集團(tuán)企業(yè)而言，財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心能夠幫助企業(yè)大幅度提升管理質(zhì)量以及效率、有效控制企業(yè)成本，進(jìn)而提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)組織、業(yè)務(wù)管理現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)實(shí)施戰(zhàn)略擴(kuò)張政策，其子公司遍布各個(gè)城市。當(dāng)前，大型房地產(chǎn)企業(yè)在組織結(jié)構(gòu)上通常分為三個(gè)層級(jí)，分別是：集團(tuán)公司、區(qū)域（城市）公司、項(xiàng)目公司，因此其財(cái)務(wù)組織結(jié)構(gòu)也分為：集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部、區(qū)域（城市）財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部。另外，在業(yè)務(wù)形態(tài)上，國(guó)內(nèi)許多大型房地產(chǎn)企業(yè)均涉足多元化經(jīng)營(yíng)，例如：住宅、酒店、辦公樓、購(gòu)物中心、高爾夫球場(chǎng)、餐飲、物業(yè)等。雖然其營(yíng)收金額較大但是相比其他行業(yè)利潤(rùn)率水平較低，財(cái)務(wù)人員數(shù)量較多，財(cái)務(wù)整體管理效率較低，管理成本偏高，在信息系統(tǒng)上雖然技術(shù)和設(shè)備先進(jìn)但是協(xié)調(diào)性差。

（二）分析

實(shí)際上，盡管房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)態(tài)多元，在進(jìn)行財(cái)務(wù)核算時(shí)具體對(duì)象和科目也各不相同，但是其財(cái)務(wù)流程可以通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化管控實(shí)現(xiàn)。對(duì)于我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)部門(mén)主要工作內(nèi)容基本上分為以下幾種。（1）收、退款業(yè)務(wù)，其中收款業(yè)務(wù)主要包括收取業(yè)務(wù)房款、認(rèn)籌金、誠(chéng)意金、租金等；退款業(yè)務(wù)主要包括完成業(yè)主面積差、認(rèn)籌金等退款。（2）支付業(yè)務(wù)，其中業(yè)務(wù)內(nèi)容主要包括支付行政費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)、支付合同費(fèi)用、支付營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用等。（3）資金調(diào)度業(yè)務(wù)，主要指企業(yè)內(nèi)部的資金劃撥。（4）不涉及資金收支但是需要前臺(tái)提供賬務(wù)處理依據(jù)的業(yè)務(wù)，例如：土地使用稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等非常規(guī)會(huì)計(jì)期間計(jì)提稅費(fèi)；利潤(rùn)劃分；期末計(jì)提的減值準(zhǔn)備等。對(duì)以上工作內(nèi)容進(jìn)行總結(jié)，其可以概括為三個(gè)部分，即收、付款，資金管理以及背后的核算管理。就現(xiàn)階段而言，幾乎每個(gè)大型房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)組織都具備這些職能。而在傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理模式下，每個(gè)層級(jí)都配備了一定數(shù)量的財(cái)務(wù)人員，其溝通成本、管理成本偏高，而且很容易導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)不夠統(tǒng)一、數(shù)據(jù)存在錯(cuò)漏、操作不夠準(zhǔn)確等現(xiàn)象。隨著越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)意識(shí)到該問(wèn)題的重要性，其開(kāi)始不斷探索改革創(chuàng)新之道。在考察業(yè)務(wù)流程以及操作內(nèi)容以后，可以發(fā)現(xiàn)，除了在收款和一些小額支付款方面不太相同，其他財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、重復(fù)性程度較高，其完全可以進(jìn)行集中式后臺(tái)操作。當(dāng)前，已經(jīng)有個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始籌建或者已開(kāi)始運(yùn)行財(cái)務(wù)共享中心，并且有的已經(jīng)取得顯著效果。筆者相信，在不久的未來(lái)，越來(lái)越多的大型房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)陸續(xù)加入建設(shè)“財(cái)務(wù)共享中心”的隊(duì)伍當(dāng)中。

三、在財(cái)務(wù)中心趨勢(shì)下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作的變革與創(chuàng)新

（一）變革和創(chuàng)新理念

財(cái)務(wù)共享中心的理念在于將企業(yè)不同層級(jí)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行集中加工整理和報(bào)送，在企業(yè)財(cái)務(wù)管理上降低工作量、解放勞動(dòng)力、降低管理成本，其最突出的特點(diǎn)在于將本質(zhì)相同的業(yè)務(wù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、流程化、統(tǒng)一化管理，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。由于其徹底改變了以往的財(cái)務(wù)管理模式，財(cái)務(wù)人員的工作內(nèi)容也將發(fā)生巨大改變，因此在企業(yè)具體的變革和創(chuàng)新中，應(yīng)結(jié)合集團(tuán)企業(yè)自身實(shí)際情況從更新理念、組織結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)流程、信息系統(tǒng)等方面下手，由于其系統(tǒng)性特點(diǎn)顯著，無(wú)法做到一蹴而就，因此在改革和創(chuàng)新過(guò)程中企業(yè)應(yīng)遵循循序漸進(jìn)的原則，實(shí)施試點(diǎn)先行、分部構(gòu)建、全面鋪開(kāi)的方法。

（二）財(cái)務(wù)組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程升級(jí)

在財(cái)務(wù)共享中心趨勢(shì)下，企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)應(yīng)朝著專(zhuān)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、流程化方向變革。例如，將企業(yè)財(cái)務(wù)管理中從事標(biāo)準(zhǔn)化工作的會(huì)計(jì)核算人員進(jìn)行抽離，將其統(tǒng)一到財(cái)務(wù)共享中心，各區(qū)域（城市）財(cái)務(wù)部以及項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部不再配備會(huì)計(jì)核算人員，只配備相應(yīng)對(duì)接人員，負(fù)責(zé)審核原始票據(jù)合法性、規(guī)范性，并將其上傳到財(cái)務(wù)管理后臺(tái)。以中鐵二局房地產(chǎn)集團(tuán)公司為例，由于在2011-2014年期間集團(tuán)公司由于擴(kuò)張性收購(gòu)以及合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模不斷擴(kuò)大，加上新項(xiàng)目股權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、人員結(jié)構(gòu)性不足、層級(jí)多、流程長(zhǎng)，其很難實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的財(cái)務(wù)監(jiān)管，分散的財(cái)務(wù)管理導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，難以滿足新時(shí)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)其提出的最新挑戰(zhàn)和要求，因此近年來(lái)其不斷朝著財(cái)務(wù)共享中心管理模式進(jìn)行管理變革。首先，在組織結(jié)構(gòu)上，其建立了隸屬于集團(tuán)財(cái)會(huì)部的財(cái)務(wù)共享中心，并明確了財(cái)務(wù)共享中心的具體職能，一是會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)信息反映，二是財(cái)務(wù)控制、監(jiān)督職能。因此，其分別成立了成本組、資金管理組、費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)組、預(yù)決算組、綜合信息檔案組。其次，在財(cái)務(wù)流程上，其為了避免同質(zhì)業(yè)務(wù)管理不統(tǒng)一的情況，將分子公司的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行了集中，統(tǒng)一由共享中心進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理執(zhí)行。

（三）升級(jí)財(cái)務(wù)系統(tǒng)

在調(diào)整企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)以及業(yè)務(wù)流程后，為了滿足“共享服務(wù)中心”財(cái)務(wù)管理需求，必須對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行功能、性能以及流程的升級(jí)改造，防止出現(xiàn)業(yè)務(wù)運(yùn)行需求和系統(tǒng)功能、流程以及性能不相符合情況。以安徽振興集團(tuán)為例，其在業(yè)務(wù)形態(tài)上以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心，還涉及商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、實(shí)業(yè)投資等內(nèi)容，同時(shí)其擁有多家控股子公司，分布于上海、合肥等諸多城市。在財(cái)務(wù)共享中心趨勢(shì)下，其首先優(yōu)化流程，將同質(zhì)業(yè)務(wù)流程再造、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。其次，在信息系統(tǒng)升級(jí)方面分別設(shè)置了費(fèi)用管控系統(tǒng)、影像管理系統(tǒng)以及資金管理系統(tǒng)。費(fèi)用管控系統(tǒng)屬于財(cái)務(wù)共享中心的核心系統(tǒng)，其以預(yù)算監(jiān)控為前提實(shí)施管控企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)、銷(xiāo)售、投資、營(yíng)銷(xiāo)等各方面費(fèi)用；影像管理系統(tǒng)則解決了跨地域?qū)徟怂?，其?shí)現(xiàn)了無(wú)紙化審批以及會(huì)計(jì)作業(yè)；資金管理系統(tǒng)指的是基于財(cái)務(wù)共享中心建立和運(yùn)行“銀企互聯(lián)”模式，實(shí)現(xiàn)賬戶管理、資金劃轉(zhuǎn)、銀企對(duì)賬的緊密相連。雖然整個(gè)系統(tǒng)部分模塊還未完全實(shí)現(xiàn)，但是其所打造的集預(yù)算、資金、核算一體化的信息化系統(tǒng)，有利于企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式不斷朝著財(cái)務(wù)共享中心管理模式趨勢(shì)全面鋪展開(kāi)來(lái)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)有序、集中、標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理模式，并最終達(dá)到提高核心競(jìng)爭(zhēng)力的目標(biāo)。綜上所述，隨著提出新時(shí)代新發(fā)展理念，當(dāng)前我國(guó)在大數(shù)據(jù)技術(shù)以及云計(jì)算等技術(shù)支持下已然進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期。雖然財(cái)務(wù)共享服務(wù)當(dāng)前在中國(guó)還沒(méi)有普及，不過(guò)我國(guó)財(cái)務(wù)共享中心建設(shè)氣氛已愈來(lái)愈濃。因此，筆者相信，“共享服務(wù)中心”是大型房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的大勢(shì)所趨，其有利于大型房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)、提升財(cái)務(wù)管理質(zhì)量和效率，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。在財(cái)務(wù)共享中心趨勢(shì)下企業(yè)必須與時(shí)俱進(jìn)，及時(shí)更新財(cái)務(wù)管理觀念，不斷探索和創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理工作，進(jìn)而有效提高其核心競(jìng)爭(zhēng)力。

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作者：付巍 單位：重慶上善置地有限公司