房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理淺談

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摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)財(cái)政收入的重要來(lái)源之一，是稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查的重點(diǎn)對(duì)象，要求房地產(chǎn)稅收管理需要掌握稅法和地產(chǎn)業(yè)務(wù)，關(guān)注稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制定配套的稅收風(fēng)險(xiǎn)制度，達(dá)到降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的目的。近年稅務(wù)稽查案件頻發(fā)，如何降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為房地產(chǎn)的管理難題?；?a href="http://m.coffee125.com/lunwen/fdclw/121485.html" target="_blank">房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的存在的問(wèn)題，提出風(fēng)險(xiǎn)管理的策略。

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)企業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)；稅收風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理上存在的問(wèn)題

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，其需要繳納的稅務(wù)總量和稅務(wù)種類越來(lái)越多，涉及多個(gè)稅種，比如土地增值稅、所得稅、契稅、土地使用稅。另外發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)、合同條款風(fēng)險(xiǎn)和一些特點(diǎn)行業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)要求地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理需掌握房地產(chǎn)管理及稅務(wù)管理的相關(guān)知識(shí)，但大部分企業(yè)財(cái)務(wù)核算人員的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不足，稅務(wù)機(jī)關(guān)和中介人員不熟悉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理水平低下，面臨很多不確定性問(wèn)題。

（一）地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不足

由于稅務(wù)法律意識(shí)淡薄，納稅人不能夠充分發(fā)揮內(nèi)因的作用，個(gè)別辦稅官員的個(gè)人意見(jiàn)作為稅法政策解釋依據(jù)，熱衷于私人關(guān)系，認(rèn)為私人關(guān)系比對(duì)稅收政策的掌握重要，他們會(huì)以稅務(wù)官員的口頭承諾來(lái)代替稅收政策的研究和條款。作為稅務(wù)機(jī)關(guān)與實(shí)際納稅人是兩個(gè)矛盾對(duì)立雙方，稅務(wù)機(jī)關(guān)一方不會(huì)主動(dòng)去做出利于納稅企業(yè)或個(gè)人的權(quán)威解釋。目前由于“營(yíng)改增”政策的頒布和實(shí)施時(shí)間較短，地產(chǎn)企業(yè)還處于政策優(yōu)惠的享受過(guò)程之中，對(duì)稅務(wù)政策帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)的重視程度還不夠，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)還采用營(yíng)業(yè)稅時(shí)期的管理和經(jīng)營(yíng)模式，地產(chǎn)企業(yè)員工缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層的納稅意識(shí)也十分不足，實(shí)際管理中只重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而忽視稅務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）企業(yè)辦稅人員專業(yè)素質(zhì)不高、知識(shí)缺乏

稅務(wù)辦理人員的專業(yè)素質(zhì)水平也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)，很多企業(yè)沒(méi)有全面了解稅收管理相關(guān)政策，或?qū)φ叩膬?nèi)涵理解不到位，許多限于形式層面，也沒(méi)有從根本上按照政策辦理，導(dǎo)致很多地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)逃稅的情況，最終承擔(dān)相應(yīng)的違約處罰，一方面損害企業(yè)效益，另一方面損害企業(yè)的品牌形象和名譽(yù)。地產(chǎn)企業(yè)很少去了解出臺(tái)的稅務(wù)優(yōu)惠政策，很少去系統(tǒng)梳理對(duì)企業(yè)本身有利的政策。另我國(guó)頒布稅法政策的繁雜及頻繁變動(dòng)，專業(yè)的稅務(wù)人員也只能保證控制稅務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)，這就產(chǎn)生了兩個(gè)后果：一是繳納了不該繳納的稅；二是該繳納的稅沒(méi)有及時(shí)繳納。繳了不應(yīng)該繳納的稅會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)成果出現(xiàn)損失；如果應(yīng)該繳的稅沒(méi)有及時(shí)繳納，會(huì)導(dǎo)致納稅人出現(xiàn)嚴(yán)重法律后果。許多納稅人員即使主觀上沒(méi)有偷稅的動(dòng)機(jī)，實(shí)際上卻有偷稅的結(jié)果，往往身陷稅務(wù)陷阱和泥潭，產(chǎn)生部分罰款與承擔(dān)滯納金，因此大部分納稅人的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于此種情況。

（三）地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制不健全

較多的地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)機(jī)制不健全。一方面風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)管理者平時(shí)業(yè)務(wù)主要報(bào)稅，而沒(méi)有針對(duì)性地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理；另一方面風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)人員稅務(wù)能力和專業(yè)水平相當(dāng)欠缺，很多納稅業(yè)務(wù)都是由部分業(yè)務(wù)人員兼任辦理。風(fēng)險(xiǎn)管理制度不夠健全、一個(gè)較為健全的風(fēng)險(xiǎn)管理制度至少包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)；風(fēng)險(xiǎn)日常監(jiān)測(cè)與持續(xù)地控制；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的考核評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警；風(fēng)險(xiǎn)的管理和監(jiān)督等。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是重要的邏輯起點(diǎn)，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是重要的機(jī)制保障，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)是重要的管理目標(biāo)指向。

（四）稅務(wù)溝通協(xié)調(diào)不充分

大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)的人員和稅務(wù)人員進(jìn)行詳細(xì)的溝通，這種溝通的不充分，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)少繳納或不繳稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，造成嚴(yán)重的稅務(wù)后果。同時(shí)，稅收政策由于本身特點(diǎn)較為復(fù)雜，加上地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于稅收政策理解和稅務(wù)認(rèn)知上存在的差異，特別是稅收政策理解上的差異，會(huì)導(dǎo)致地產(chǎn)企業(yè)的繳稅范圍、稅收機(jī)關(guān)認(rèn)定的繳納稅收范圍不同，從而為地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)稅收風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)對(duì)策略

地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)前期具有資金投入大、開(kāi)發(fā)周期很長(zhǎng)、管理幅度較大的特點(diǎn)，這中特性在風(fēng)險(xiǎn)管理上表現(xiàn)為稅收政策較為特殊、稅收金額很大、稅收管理水平參差不齊，需要地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)這些特點(diǎn)，結(jié)合稅收政策來(lái)進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，具體策略如下。

（一）關(guān)注法律政策變化動(dòng)態(tài)

房地產(chǎn)企業(yè)若要對(duì)自身稅務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)有效管控，就要及時(shí)對(duì)稅務(wù)政策、稅務(wù)法規(guī)、相應(yīng)條款進(jìn)行整合，及時(shí)更新數(shù)據(jù)庫(kù)。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，找出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，降低和控制風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前市場(chǎng)條件下，地產(chǎn)企業(yè)需先取得增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，再支付應(yīng)付賬款。另外采購(gòu)貨物支付付款需通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬或者其他方式進(jìn)行；不斷加強(qiáng)成本控制，探索推行全成本控制模式，重視成本檔案資料的管理；按照合規(guī)、合理、合情的原則積極進(jìn)行稅務(wù)籌劃，不斷降低風(fēng)險(xiǎn)因素。

（二）加強(qiáng)合作交流

在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中，地產(chǎn)企業(yè)要和當(dāng)?shù)囟悇?wù)管理機(jī)關(guān)加強(qiáng)溝通，及時(shí)掌握稅務(wù)政策發(fā)展情況。通常情況下，稅收?qǐng)?zhí)行者主要是分布在各地的稅務(wù)局和稅務(wù)所，加上地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)人員解讀政策時(shí)會(huì)存在理解上的偏差，與政策的制定初衷違背。如果加深政策的解讀和理解，了解政策實(shí)質(zhì)本意，便能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控。特別是最近一段時(shí)間稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅評(píng)估管理不斷加強(qiáng)，地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該同步跟上，與不同企業(yè)加強(qiáng)溝通和交流，在政策范圍內(nèi)進(jìn)一步控制風(fēng)險(xiǎn)，并定期進(jìn)行納稅方面的評(píng)估，加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別。同時(shí)地產(chǎn)企業(yè)要密切關(guān)注稅收政策，加強(qiáng)稅收規(guī)范及優(yōu)惠政策的管理，不斷進(jìn)行合理的籌劃，降低稅務(wù)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

（三）完善會(huì)計(jì)核算方法和體系

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本核算可能存在一定不足，需要地產(chǎn)企業(yè)不斷完善會(huì)計(jì)核算體系，有針對(duì)性地進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，全面業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行掌控。對(duì)于重大財(cái)務(wù)活動(dòng)需要及時(shí)做好稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，為企業(yè)的健康發(fā)展鋪好道路。實(shí)際操作中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注主體的信用情況，及時(shí)開(kāi)展綜合評(píng)估，防止出現(xiàn)稅務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。其次是對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理人員進(jìn)行定期系統(tǒng)培訓(xùn)，提高其防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的各種能力。

（四）建立稅收信息數(shù)據(jù)庫(kù)

收集信息健全的稅收政策數(shù)據(jù)庫(kù)，可以減少稅收政策層面帶來(lái)的信息不對(duì)稱。通過(guò)購(gòu)買稅法數(shù)據(jù)庫(kù)、優(yōu)惠政策的數(shù)據(jù)庫(kù)或及時(shí)向財(cái)稅咨詢組織購(gòu)買定制服務(wù)，獲得與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的稅法信息，不斷積累部涉稅事項(xiàng)處理經(jīng)驗(yàn)，建立起常見(jiàn)稅務(wù)問(wèn)題專業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)。該數(shù)據(jù)庫(kù)通常包括流程圖等風(fēng)險(xiǎn)管理和識(shí)別的方法、風(fēng)險(xiǎn)矩陣等風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的結(jié)果，最后得出常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)管理關(guān)鍵點(diǎn)，及時(shí)針對(duì)關(guān)鍵點(diǎn)開(kāi)展稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，借助公司財(cái)稅顧問(wèn)，了解稅務(wù)機(jī)關(guān)的政策理解或解決應(yīng)用上難題，也是一種及其重要的稅收管控補(bǔ)充途徑。

（五）構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理的動(dòng)態(tài)框架

通過(guò)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理動(dòng)態(tài)框架，及時(shí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控。在風(fēng)險(xiǎn)管控過(guò)程中，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況，妥善采取合適的風(fēng)險(xiǎn)管理辦法。另外，地產(chǎn)企業(yè)還要對(duì)內(nèi)部組織及時(shí)進(jìn)行全面優(yōu)化，按照企業(yè)程序執(zhí)行。明確各部門的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控創(chuàng)造良好的客觀環(huán)境。其次是建立內(nèi)部信息反饋制度、外部信息的征詢制度、信息的匯總制度；建立信息溝通工作責(zé)任追究制度、信息溝通考核制度；建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警制度、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的監(jiān)督制度。

三、結(jié)語(yǔ)

大部分地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不強(qiáng)，很多由于外界因素導(dǎo)致不可控。因此，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要高度重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注稅務(wù)政策變化趨勢(shì)，及時(shí)研究稅法動(dòng)態(tài)，通過(guò)合法和合規(guī)辦法來(lái)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造稅務(wù)上的附加值，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益?？傊悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)管理須做到經(jīng)營(yíng)管理、核算、稅收政策的有機(jī)結(jié)合，需要經(jīng)常對(duì)會(huì)計(jì)政策、核算方法從稅務(wù)角度進(jìn)行審閱，采用納稅最優(yōu)方法，在原有納稅風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)上，增加較為細(xì)化的納稅管理制度，及時(shí)針對(duì)納稅風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，做到重點(diǎn)涉稅業(yè)務(wù)管理的科學(xué)化、決策的流程化、收益取得的最大化。

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作者：王全勝 單位：深圳市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司