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［摘要］近兩年來(lái)隨著土地市場(chǎng)的復(fù)蘇和房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，各家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期。多區(qū)域布局、各城市落子、多公司合作，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)前進(jìn)的主要趨勢(shì)。土地市場(chǎng)的激烈競(jìng)逐，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)轉(zhuǎn)薄，稅金及利息占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售收入的比例超過(guò)了25%。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理提出了新的要求。文章針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的資金、稅務(wù)兩大主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)特征，提出了對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。
［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);資金風(fēng)險(xiǎn);稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
1.1資金風(fēng)險(xiǎn)
(1)籌資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，投資大，占用資金多，建設(shè)周期長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)資金回流慢，利息成本占比高。近兩年土地市場(chǎng)拿地情況看，一、二線城市土地成本占項(xiàng)目總成本的50%以上，且土地款集中在項(xiàng)目初期支付，因此土地資金主要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌支付。而隨著客戶對(duì)期房質(zhì)量的投訴和糾紛增多，政府監(jiān)管力度逐漸加強(qiáng)，部分城市要求房屋建到1/2、房屋結(jié)頂，甚至現(xiàn)房方可辦理預(yù)售證銷售房屋，實(shí)現(xiàn)資金回流，故而土地及建設(shè)成本資金墊支長(zhǎng)達(dá)一年之久，這就對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力及融資能力提出了很高的要求。如何自籌資金爭(zhēng)取獲得優(yōu)質(zhì)土地，拿地后如何迅速獲取開(kāi)發(fā)貸款緩解建設(shè)資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要籌資風(fēng)險(xiǎn)。(2)利息風(fēng)險(xiǎn)。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍承擔(dān)較高的資金成本，利息支出占開(kāi)發(fā)成本的10%以上，主要原因有以下兩方面:一是由于前期資金投入大，而回款時(shí)間限于各地方政府銷售政策監(jiān)管影響而相對(duì)滯后，導(dǎo)致預(yù)售前的很長(zhǎng)一段時(shí)間將背負(fù)利息。二是項(xiàng)目預(yù)售后，限于各地對(duì)房地產(chǎn)資金的監(jiān)管，項(xiàng)目回款除了支付項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必要的工程、費(fèi)用、稅金、工資、利息支出外，在項(xiàng)目竣工解除資金監(jiān)管前，不能直接用于歸還前期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金。導(dǎo)致不能靈活安排資金，資金沉淀，籌資利息仍需繼續(xù)承擔(dān)的困境。
1.2稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
(1)政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)正處于稅務(wù)政策重大變革階段，近年來(lái)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的涉稅政策不斷發(fā)生變化。從2016年5月1日營(yíng)業(yè)稅改增值稅，到2018年5月1日增值稅稅率下調(diào)等主要稅種的變化，以及房屋交易契稅政策的變動(dòng)以及房產(chǎn)稅的試點(diǎn)和宣傳，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著拿地及立項(xiàng)環(huán)節(jié)項(xiàng)目預(yù)計(jì)的稅負(fù)和后期實(shí)際稅負(fù)不一致的風(fēng)險(xiǎn)。(2)不良合作單位風(fēng)險(xiǎn)。2016年5月1日營(yíng)業(yè)稅改增值稅，不僅是稅務(wù)政策的變化，還對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)建筑開(kāi)發(fā)行業(yè)產(chǎn)生重大影響。由于增值稅環(huán)環(huán)相連的進(jìn)項(xiàng)、銷項(xiàng)抵扣政策，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)各家供應(yīng)商的管理，包括資質(zhì)、規(guī)模、財(cái)務(wù)規(guī)范性、發(fā)票合規(guī)性等方面。如果合作的供應(yīng)商內(nèi)部管理不合規(guī)，不提供或不及時(shí)提供合規(guī)合法的增值稅專用發(fā)票，將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控產(chǎn)生重大風(fēng)險(xiǎn)。(3)無(wú)法足額獲取稅率下降收益風(fēng)險(xiǎn)。2018年5月1日增值稅稅率下降，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體鏈條來(lái)說(shuō)，是降低納稅成本的有利舉措。但是，如何確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)足額獲取降稅收益，是將要面臨的新問(wèn)題。由于受長(zhǎng)期營(yíng)業(yè)稅管理思維的影響，大部分房地產(chǎn)分部分項(xiàng)工程在招投標(biāo)環(huán)節(jié)采取總價(jià)包干或單價(jià)包干，對(duì)總價(jià)及單價(jià)是否含增值稅這一概念不清，招投標(biāo)文件及合同對(duì)此項(xiàng)也未明顯標(biāo)明，降低稅率后，存在承擔(dān)企業(yè)仍按合同約定價(jià)格結(jié)算，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法獲得稅率降低優(yōu)惠的風(fēng)險(xiǎn)。隨著國(guó)家降稅以及增值稅稅率減少的大勢(shì)，這一風(fēng)險(xiǎn)將繼續(xù)加大。(4)復(fù)雜股權(quán)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致成本列支風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)復(fù)雜，主要原因有以下兩方面:一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各城市、各區(qū)域布局，一般采取集團(tuán)公司下設(shè)多家城市公司、項(xiàng)目公司等多級(jí)企業(yè)股權(quán)架構(gòu)。二是由于拿地成本不斷攀升，為降低操盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)，某一家開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取土地后，常聯(lián)合幾家開(kāi)發(fā)公司合作注資成立一家項(xiàng)目公司合作開(kāi)發(fā)此項(xiàng)目的方式。兩種情況都存在拿地公司是集團(tuán)公司，或某一家開(kāi)發(fā)商的集團(tuán)公司，而最終開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的是項(xiàng)目公司。集團(tuán)公司與項(xiàng)目公司的關(guān)系是“孫、子”公司或拿地的集團(tuán)公司只占項(xiàng)目公司的一部分股權(quán)，這種情況下集團(tuán)公司支付的土地成本是否能在項(xiàng)目公司企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅中列支，將是巨大的稅務(wù)隱患。
2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范
2.1資金風(fēng)險(xiǎn)防范
2.1.1籌資風(fēng)險(xiǎn)防范
(1)拿地環(huán)節(jié)。合理預(yù)判資金成本、爭(zhēng)取延緩地價(jià)支付。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在集團(tuán)層面應(yīng)建立資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制、合理安排集團(tuán)整體資金。在參加土地招拍掛前，及時(shí)了解當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)、銷售、信貸政策，對(duì)土地情況、預(yù)計(jì)成交價(jià)格、開(kāi)工建設(shè)方案、開(kāi)盤(pán)計(jì)劃充分研判，并制定相對(duì)應(yīng)的融資方案，合理預(yù)計(jì)所需資金的規(guī)模、時(shí)間以及將產(chǎn)生的利息以及對(duì)項(xiàng)目整體利潤(rùn)情況的影響。避免出現(xiàn)由于對(duì)資金、利息預(yù)計(jì)不足，導(dǎo)致拿地時(shí)過(guò)于激進(jìn)。獲取項(xiàng)目后，應(yīng)積極爭(zhēng)取有利的土地價(jià)款支付政策，在不影響開(kāi)發(fā)進(jìn)度的情況下，盡量延遲土地款支付時(shí)間，或采取分期支付土地款等方式，以緩解資金壓力，延緩大額資金投入。(2)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)。前置貸款審批，拓寬資金渠道。首先，建立緊密的銀企關(guān)系，在拿地后立即啟動(dòng)開(kāi)發(fā)貸款申請(qǐng)工作，保證證件齊全后及時(shí)申請(qǐng)?zhí)崛￠_(kāi)發(fā)貸款，以備建設(shè)資金的支付。同時(shí)，著眼宏觀經(jīng)濟(jì)、把握政策方向，建立銀行貸款利率監(jiān)控體系，結(jié)合利率波動(dòng)考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。其次，拓寬資金來(lái)源，積極與其他金融公司合作，利用供應(yīng)鏈融資、中期票據(jù)、REITS等形式，多元化資金渠道。例如，購(gòu)房尾款證券化就是一種比較新型的短期融資方式，是將房地產(chǎn)銷售階段產(chǎn)生的應(yīng)收賬款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)支持證券進(jìn)行融資。另外，將暫時(shí)不銷售的產(chǎn)品抵押融資也是一種途徑，如將去化相對(duì)較慢的底商、車位打包，做物業(yè)抵押貸款，以獲得更多的資金。
2.1.2高利息風(fēng)險(xiǎn)防范
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金預(yù)算管理、合理規(guī)劃控制資金收支。首先，簽訂合同支付條款時(shí)，約定較晚的款項(xiàng)支付時(shí)間、采取銀行匯票等多種支付手段，以盡量延后前期工程款項(xiàng)支付。其次，提高資金預(yù)算管理能力，按需提款。獲取開(kāi)發(fā)貸款后，按每月實(shí)際需求提取開(kāi)發(fā)貸款，減少項(xiàng)目資金結(jié)余。再次，合理預(yù)計(jì)和規(guī)劃銷售回款的規(guī)模和時(shí)間，與建設(shè)支出、貸款歸還時(shí)點(diǎn)相結(jié)合，以減少賬面資金結(jié)余，降低項(xiàng)目利息。最后，在保證項(xiàng)目工程質(zhì)量的前提下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)提高操盤(pán)能力，強(qiáng)調(diào)各專業(yè)各部門各條線的協(xié)作能力，加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，盡快達(dá)到預(yù)售要求以實(shí)現(xiàn)資金回流。
2.2稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范
2.2.1政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)防范
設(shè)立專崗或?qū)Ｈ素?fù)責(zé)及時(shí)收集、學(xué)習(xí)、研究稅務(wù)政策，建立稅務(wù)政策文件庫(kù)，組織定期、不定期的稅務(wù)政策培訓(xùn)和研討，將稅務(wù)政策文件的內(nèi)容、影響和對(duì)應(yīng)各條線工作要求傳達(dá)到財(cái)務(wù)人員、各相關(guān)部門、合作企業(yè)，并監(jiān)督執(zhí)行。
2.2.2不良合作單位風(fēng)險(xiǎn)防范
在合格供應(yīng)商入庫(kù)及維護(hù)環(huán)節(jié)，將供應(yīng)商的資產(chǎn)規(guī)模、年應(yīng)稅收入額、財(cái)務(wù)管理水平、年度繳稅情況、最近三年納稅信用等級(jí)等列入考評(píng)維度，優(yōu)先選取納稅信用B級(jí)以上的企業(yè)進(jìn)入合格供方庫(kù)并與之合作，將D級(jí)企業(yè)剔除，優(yōu)先考慮與一般納稅人合作。建立進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票管理制度，設(shè)立專人轉(zhuǎn)崗負(fù)責(zé)進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票審核、認(rèn)證、抵扣、保存事項(xiàng)，提高增值稅發(fā)票的管理水平。杜絕獲取虛假發(fā)票、延后到票、逾期未認(rèn)證等產(chǎn)生的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2.2.3爭(zhēng)取稅率下降收益
在目前可預(yù)見(jiàn)的范圍內(nèi)，國(guó)家進(jìn)一步降低企業(yè)稅負(fù)是大勢(shì)所趨。故而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在招投標(biāo)、評(píng)標(biāo)文件以及合同金額條款中，標(biāo)明不含稅總價(jià)及單價(jià)，并以此作為結(jié)算依據(jù)。并注明“因國(guó)家政策變動(dòng)導(dǎo)致稅率調(diào)整，按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行”，以保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)享受應(yīng)獲得的減稅收益。
2.2.4明晰拿地公司和項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)
股權(quán)結(jié)構(gòu)問(wèn)題導(dǎo)致的土地款列支風(fēng)險(xiǎn)在集團(tuán)地產(chǎn)及合作項(xiàng)目中普遍存在。作為集團(tuán)公司，在拿地前應(yīng)做好全盤(pán)規(guī)劃，保證拿地公司和項(xiàng)目公司為“母、子”公司，以規(guī)避土地款列支的風(fēng)險(xiǎn)。作為合作項(xiàng)目，拿地前相關(guān)合作公司應(yīng)考慮好合作形式、出資方式、項(xiàng)目公司成立方式及股權(quán)結(jié)構(gòu)，組成聯(lián)合體拿地后出資成立項(xiàng)目公司等形式規(guī)避此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)。
3結(jié)論
房地產(chǎn)從黃金時(shí)代走向產(chǎn)品同質(zhì)化、低毛利率、高競(jìng)爭(zhēng)化已是必然趨勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在新的時(shí)代中謀求發(fā)展必須轉(zhuǎn)變固有思路。在銷售模式固化、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的情況下，從傳統(tǒng)重銷售、重工程轉(zhuǎn)變向重管理、重財(cái)務(wù)，把控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、靈活使用資金、合理規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，將是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的法寶。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作要從后臺(tái)走向前段，從事后核算走向項(xiàng)目全過(guò)程參與，提高把控和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，化風(fēng)險(xiǎn)為收益，向管理要效益，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展。
參考文獻(xiàn):
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作者：潘瑜天 單位：杭州北辰置業(yè)有限公司