房地產(chǎn)企業(yè)并購的稅務(wù)籌劃與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

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摘要：當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入緩慢的狀態(tài)，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)隨著這樣的趨勢導(dǎo)致國家的宏觀調(diào)控力度的加大；所以房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的外部環(huán)境的變化，眾多的房地產(chǎn)企業(yè)都以重置并購等形式來擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，增強(qiáng)在行業(yè)內(nèi)部的競爭力。重組并購以后，很多企業(yè)都在并購以后取得了較大的利益，然后就要對稅收進(jìn)行謀劃，就一定會給企業(yè)帶來一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；所以，本文就以房地產(chǎn)企業(yè)并購后的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為基礎(chǔ)，分析企業(yè)在重組并購中涉及到稅收的籌劃原則與動(dòng)因，提出在重組并購的過程中的相關(guān)謀略，對所看到的問題以及在重組后期有可能存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行應(yīng)對，采取相應(yīng)的管理措施；能夠?qū)ξ磥矸康禺a(chǎn)企業(yè)的并購中所產(chǎn)生的稅務(wù)問題有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；產(chǎn)業(yè)并購；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一、相關(guān)概念的概述

在實(shí)際的并購中，股權(quán)與資產(chǎn)的收購是較為常見的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行并購的方式，這兩種模式的交易結(jié)構(gòu)、法律及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)還有稅務(wù)的成本都是不相同的。股權(quán)收購是房地產(chǎn)企業(yè)一方通過支付對價(jià)的方式購買另一家房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，通過對股權(quán)的交易達(dá)到企業(yè)的控制。基于股權(quán)收購的形式我們可以看到，這種交易往往發(fā)生在收購企業(yè)一方和標(biāo)的企業(yè)一方的原股東之間，以這種方式承擔(dān)的納稅即時(shí)義務(wù)較少，在在一定程度上降低交易成本，并且對完成收購任務(wù)以后企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)影響較小，房地產(chǎn)企業(yè)能夠在收購的過程中繼續(xù)經(jīng)營滿足企業(yè)的利益。在股權(quán)收購?fù)瓿梢院?，?biāo)的企業(yè)一方能夠持續(xù)經(jīng)營，收購企業(yè)一方則會面臨該房地產(chǎn)公司存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)和相應(yīng)的負(fù)債，并且因并購導(dǎo)致的股權(quán)溢價(jià)無法在被并購企業(yè)進(jìn)行企業(yè)所得稅和土地增值稅的稅前抵扣，將會導(dǎo)致后期稅務(wù)成本增加。資產(chǎn)收購的交易主體是收購一方與有地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓權(quán)的一方，所以雙方交易的標(biāo)的是地產(chǎn)的權(quán)屬，轉(zhuǎn)讓一方將該公司的地產(chǎn)的權(quán)屬以資金的方式轉(zhuǎn)讓給收購方，收購方以貨幣或者非貨幣的形式向?qū)Ψ礁犊?。在資產(chǎn)收購的交易下，支付的交易對價(jià)是明確清晰的、在法律允許的范圍內(nèi)的、可以控制的。但是從資產(chǎn)交易的成本來看，交易成本過大，并且房地產(chǎn)企業(yè)如果以資產(chǎn)收購的方式進(jìn)行并購，就會面臨土地增值稅、所得稅、契稅等即時(shí)稅務(wù)成本，但交易完成后，因并購產(chǎn)生的資產(chǎn)溢價(jià)可以作為受讓方資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)進(jìn)行所得稅及土地增值稅的稅前抵扣。

二、房地產(chǎn)企業(yè)重組并購涉稅籌劃與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

重組并購涉稅籌劃是指在不違反國家的相關(guān)規(guī)定的前提下，采用重組并購的方式，對并購過程中應(yīng)繳稅費(fèi)進(jìn)行計(jì)劃與安排，在綜合各方面因素的前提下設(shè)計(jì)出符合整體規(guī)劃與要求的戰(zhàn)略，使重組過程中交易雙方的稅收成本達(dá)到最小的方案，是房地產(chǎn)企業(yè)的在并購的過程實(shí)現(xiàn)效益最大的目標(biāo)。我國很多的房地產(chǎn)企業(yè)在重組與并購的過程，存在對稅收籌劃認(rèn)識不足的問題，因?yàn)檎J(rèn)識不足，就會導(dǎo)致對稅務(wù)籌劃的目標(biāo)單一，沒有在稅收政策的引導(dǎo)下對企業(yè)的稅收進(jìn)行規(guī)劃，房地產(chǎn)企業(yè)在重組并購的過程中造成稅務(wù)規(guī)劃不科學(xué)，導(dǎo)致企業(yè)并購后的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷增大。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組并購稅務(wù)籌劃的原因

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重組并購一定要遵循相應(yīng)的原則，首先要以企業(yè)的未來的規(guī)劃與戰(zhàn)略目標(biāo)為第一原則，因?yàn)槠髽I(yè)想要更好的發(fā)展才會進(jìn)行重組與并購，所以就要遵循企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)；第二是要在相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)行稅務(wù)的籌劃與管理，要遵循有法可依的原則；第三是要以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的整體利益為目標(biāo)；第四是要在風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行企業(yè)重組規(guī)劃。對風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)劃就是房地產(chǎn)企業(yè)的重組規(guī)劃的過程中密切關(guān)注企業(yè)在經(jīng)營過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并采取措施進(jìn)行管理；房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重組并購的稅收籌劃的主要原因是：

(一)外部原因

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重組并購稅收籌劃的主要外部原因有四個(gè)：第一是在重組并購的過程中會聯(lián)系到納稅人身份的選擇；第二是對于稅務(wù)處理的方式不同也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)；第三是重組并購后的稅率會存在一定的差異；最后一個(gè)原因是通過稅收籌劃將會使得重組并購有較大的優(yōu)勢。

(二)內(nèi)部原因

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重組并購稅收籌劃的內(nèi)部主要原因有，房地產(chǎn)企業(yè)在重組并購的過程中能實(shí)現(xiàn)企業(yè)并購的目標(biāo)，達(dá)到利益最大化；并且在重組并購的過程中稅務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)較小，更重要的是在重組并購以后無論是收購方還是出售方都能達(dá)到利益最大化從而實(shí)現(xiàn)雙贏。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)重組并購稅務(wù)籌劃

(一)在重組并購融資階段的稅務(wù)籌劃

總的來說，企業(yè)在融資階段的主要方式包括四種分別是股權(quán)融資、債券融資、內(nèi)部融資以及混合融資；不同的融資方式涉及到的稅務(wù)籌劃不盡相同，對于股權(quán)融資來說就要對優(yōu)先股密切關(guān)注，因?yàn)楣衫谔囟ǖ臈l件下可以免稅；對于債券融資來說要思考債務(wù)利息，還要關(guān)注資本弱化規(guī)則的補(bǔ)救措施；對于內(nèi)部融資而言房地產(chǎn)企業(yè)就要盡力將個(gè)人股東轉(zhuǎn)化為企業(yè)股東，按照分配然后進(jìn)行投資的順序來增加注冊的資本，從而降低稅務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)在重組并購交易階段的稅務(wù)籌劃

企業(yè)在重組并購交易階段的主要方式包括資產(chǎn)轉(zhuǎn)換、定向增發(fā)和換股合并，采用資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的方式進(jìn)行重組并購是要利用把全部或者部分的資產(chǎn)一并轉(zhuǎn)給他人，來實(shí)現(xiàn)特殊稅務(wù)處理的規(guī)定從而避免繳納增值稅；采用定向增發(fā)來進(jìn)行支付的方式要盡量利用國家稅務(wù)局印發(fā)的相關(guān)文件，利用免稅條款的特殊性稅務(wù)的處理?xiàng)l件對稅務(wù)進(jìn)行稅務(wù)籌劃；采用換股合并時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用權(quán)益報(bào)表的處理方式，這樣收購的企業(yè)就不對商譽(yù)進(jìn)行擔(dān)負(fù)了，也不會影響因?yàn)樵黾淤Y產(chǎn)的折舊，股東也可以延長收益的實(shí)現(xiàn)時(shí)間，達(dá)到延長向國家納稅的目的。

(三)在重組并購的對象方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在重組并購時(shí)，可以通過并購對象所經(jīng)營的內(nèi)容進(jìn)行選擇達(dá)到稅務(wù)籌劃的目的，例如房地產(chǎn)公司可以選擇以裝修業(yè)務(wù)為主的裝修公司進(jìn)行重組并購，就有利于房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立獨(dú)立的裝修公司進(jìn)行稅務(wù)籌劃，一方面這樣就有利于裝修的費(fèi)用加入到土地增值稅的項(xiàng)目中從而抵消一部分成本，另一方面在“營改增”以后裝修公司在房地產(chǎn)企業(yè)下面，能夠獲得更大的抵扣額，有益于擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的利益，降低企業(yè)的增值稅的繳納額。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組并購稅務(wù)籌劃的后續(xù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

本來稅務(wù)籌劃就是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)與收益同時(shí)存在的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；所以一般來說籌劃的風(fēng)險(xiǎn)越大收益也就越高，那么房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)就要面臨更大的壓力，在稅務(wù)籌劃的實(shí)際活動(dòng)中房地產(chǎn)企業(yè)在重組并購的過程中不能完全對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行回避，因此房地產(chǎn)企業(yè)就要明白稅收籌劃以后要面臨的一系列稅收風(fēng)險(xiǎn)并采取一定的管理措施。

(一)后續(xù)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.政策上存在的風(fēng)險(xiǎn)。在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景下，稅收政策也會隨著經(jīng)濟(jì)時(shí)代的發(fā)展和國家政策的改變而不斷完善，所以房地產(chǎn)企業(yè)的在稅收政策不斷完善的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)如果是在政策改變之前進(jìn)行并購，那么企業(yè)的并購稅收籌劃會因?yàn)樾抡叩某霈F(xiàn)導(dǎo)致違反規(guī)定出現(xiàn)違法的問題；就會造成房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃方面的風(fēng)險(xiǎn)。2.操作過程上存在的風(fēng)險(xiǎn)。重組和并購的稅務(wù)籌劃是結(jié)合會計(jì)準(zhǔn)則、稅收政策、并購融資等方式為一體的各項(xiàng)工作有非常繁瑣的事項(xiàng)。在實(shí)際的操作過程中，如果哪一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，就會導(dǎo)致因?yàn)椴僮鞑蛔屑?xì)而產(chǎn)生交稅等一系列問題，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生稅務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)在經(jīng)濟(jì)上有所損失，影響企業(yè)的榮譽(yù)和形象。3.執(zhí)法工作上的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組并購的業(yè)務(wù)上面有一些是屬于稅務(wù)法律沒有明確規(guī)定的部分，對于這部分的業(yè)務(wù)來說是非常模糊的，而在實(shí)際的稅務(wù)籌劃工作中房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員的解釋和執(zhí)法人員的解釋會存在一定的偏差；所以房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商就要對這方面的業(yè)務(wù)多加關(guān)心與留意，不斷完善稅務(wù)籌劃的方案，與稅務(wù)局多加溝通然后獲得許可，使房地產(chǎn)企業(yè)減少執(zhí)法上面的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)對后續(xù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組并購稅務(wù)籌劃的后續(xù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是很重要的工作，要不斷從企業(yè)的戰(zhàn)略角度出發(fā)關(guān)注稅務(wù)的管理，從企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平和財(cái)務(wù)從業(yè)人員的素質(zhì)上不斷提高上關(guān)注稅務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，要時(shí)刻關(guān)注稅務(wù)政策的變化，隨時(shí)將政策與企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案作比較；當(dāng)然房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部也要加強(qiáng)對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范建立防御機(jī)制；房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化與稅務(wù)局的溝通，隨時(shí)掌握新政策的變動(dòng)，以防房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重組并購時(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)。

六、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重組并購是非常重要的，因?yàn)檫@關(guān)系到企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大，能夠不斷提高競爭力，使其在競爭激烈的市場環(huán)境下從容面對；所以房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的并購中就要明白稅務(wù)籌劃存在的風(fēng)險(xiǎn)并規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)不斷發(fā)展壯大。

參考文獻(xiàn)：

[1]余雪駿.論企業(yè)房地產(chǎn)并購中的稅務(wù)優(yōu)化問題[J].法制與社會，2009(24):133-134.

[2]牟謙.房地產(chǎn)項(xiàng)目并購方式與流程案例分析[J].財(cái)務(wù)與會計(jì)，2018.

作者：唐穎梅 單位：杭州商旅金融投資有限公司