房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理

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隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)投資逐漸成為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的一項重要內(nèi)容。但是房地產(chǎn)投資卻有著比較大的風(fēng)險，為了盡量避免或者是減小房地產(chǎn)投資的損失，我們有必要對房地產(chǎn)投資采取比較科學(xué)合理的方法對房地產(chǎn)進(jìn)行有效地控制和管理，從而為開發(fā)商進(jìn)行科學(xué)合理的決策提供一個合理的依據(jù)。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險以及它的基本特征

所謂房地產(chǎn)投資風(fēng)險指的是房地產(chǎn)的開發(fā)商對于房地產(chǎn)的未來抱有太多的希望而忽視了一些客觀條件的影響從而導(dǎo)致所投資的房地產(chǎn)的實際收益與投資商所期望的收益產(chǎn)生了負(fù)偏差的結(jié)果。這不僅包括房地產(chǎn)投資過程中所遭受的損失范圍，還包括由于投資過程中存在著的許多不確定因素而導(dǎo)致的開發(fā)商的直接或間接的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險的基本特征包括:多樣性、綜合性、補償性、變現(xiàn)性與激勵性。對于房地產(chǎn)投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因可以概括為以下幾個方面:第一，投資的回收周期比較長。一般在三到五年內(nèi)都會收回投資，但置業(yè)投資的回報一般需要等八年到十年才能收回資金;第二，對于房地產(chǎn)的投資效果還應(yīng)該要考慮在組合投資的狀況下投資的風(fēng)險與其收益之間的聯(lián)系。如果對房地產(chǎn)進(jìn)行大量投資，可能造成負(fù)債經(jīng)營轉(zhuǎn)變成債務(wù)危機(jī)。不管是對置業(yè)的投資還是對開發(fā)進(jìn)行投資，所需要的資本基本上都在幾百萬上千萬甚至是上億元。即便在前期就投入了全部資本的百分之三十，這樣也會讓相當(dāng)多的投資者望樓興嘆;第三，由于一些自然條件限制了房地產(chǎn)，這對于建筑物的進(jìn)度、質(zhì)量以及投資的方向都會產(chǎn)生一定的影響和偏差;第四個方面，房地產(chǎn)行業(yè)的變現(xiàn)性比較差;第五個方面，對于房地產(chǎn)的投資需要具有專業(yè)的經(jīng)驗和知識才能行。因為投資房地產(chǎn)所涉及的程序和領(lǐng)域比較多，并且如果直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)還離不開專業(yè)的知識和經(jīng)驗，因此這也就使相當(dāng)一部分人員在投資房地產(chǎn)時受到了限制;第六，房地產(chǎn)投資涉及到相當(dāng)多的政府的相關(guān)職能部門，例如消防、人防等方面。

二、對房地產(chǎn)的投資風(fēng)險加強管理有何重要意義

對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進(jìn)行管理就是在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中采用科學(xué)合理的方法對存在的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測、識別、分析、評價，從中選擇一個最佳的風(fēng)險管理措施，從而保證以較低的耗費最大限度地降低風(fēng)險損失，最終獲得較高的安全保障。對房地產(chǎn)項目實施風(fēng)險管理為全面、合理地處置風(fēng)險提供了可能性。并且能夠用科學(xué)、系統(tǒng)的方法對各種風(fēng)險對策的成本以及效益加以比較，從而得到對策的最佳組合。房地產(chǎn)的風(fēng)險管理能夠促進(jìn)投資主體的科學(xué)化、合理化，并減少決策的風(fēng)險性。

三、關(guān)于管理房地產(chǎn)投資風(fēng)險的相關(guān)策略

(一)在對房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)合理的分析的基礎(chǔ)上，積極預(yù)測房地產(chǎn)的需求

從當(dāng)前來看，對于房地產(chǎn)的投資項目進(jìn)行市場分析是當(dāng)今房地產(chǎn)投資活動中的一個不可或缺的重要方面。在對房地產(chǎn)進(jìn)行分析時還少不了導(dǎo)向的分析。這個分析包括了對需求確定性的有關(guān)預(yù)測和分析。當(dāng)前時期我們房地產(chǎn)要對市場有一個較為全面的調(diào)查和研究才行。通過對市場需求的分析，企業(yè)要明確到自身的優(yōu)勢和劣勢。因此，當(dāng)前時期很有必要建立起一個對市場信息進(jìn)行收集的體制機(jī)制，通過多個渠道來收集與市場有關(guān)的技術(shù)、環(huán)境、項目信息以及產(chǎn)品的需求信息等有關(guān)方面的信息進(jìn)而為產(chǎn)品項目的開發(fā)和相關(guān)技術(shù)的改造升級提供第一手較為準(zhǔn)確的資料。借助于科學(xué)論證，在符合實際的基礎(chǔ)上實行單一或者是多元化的經(jīng)營策略。企業(yè)要及時地抓住變化的時機(jī)，避免由于投資項目的絕對化和僵化而造成的風(fēng)險。

(二)在準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)波動周期的基礎(chǔ)上及時選擇入市的時機(jī)

因為房地產(chǎn)周期性波動時市場關(guān)系的運動的結(jié)果和方式同時還是宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動的一個很重要的組成部分。所以，房地產(chǎn)的周期也要與宏觀經(jīng)濟(jì)運行的周期的波動方向相一致，但是在波動的時間和強度上還是存在一些差異。要依據(jù)房地產(chǎn)周期波動的特點開發(fā)房地產(chǎn)的有關(guān)特征，對于房地產(chǎn)的投資時機(jī)最好選擇在房地產(chǎn)周期復(fù)蘇的前期。對于在不同的時期內(nèi)，不同地區(qū)的房地產(chǎn)的波動周期也應(yīng)該要及時掌握。在處于不完全的市場時，投資者選擇最佳時機(jī)首先要弄清楚宏觀經(jīng)濟(jì)的相關(guān)變化周期，并且還要正確認(rèn)識房地產(chǎn)各個周期的劃分特點和方式。并且能夠及時預(yù)測和了解相關(guān)政策的變化，這樣才能夠認(rèn)真分析出房地產(chǎn)的市場需求類型并預(yù)測它的變化趨勢。

(三)充分利用房地產(chǎn)開發(fā)的投資組合來降低投資風(fēng)險

一般來說，房地產(chǎn)投資的各個方面相關(guān)性越大，這種組合就越不能降低風(fēng)險;如果它的各方面的相關(guān)性較小，那么這種組合就越能降低風(fēng)險。從風(fēng)險分散的角度上來看，如果處在同一個投資項目中，就要盡量避免替代物業(yè)之間的緊密性和配套性的物業(yè)組合在一起。而對那些非要結(jié)合在一起的配套的物業(yè)應(yīng)當(dāng)只按照物業(yè)的容量來進(jìn)行配套開發(fā)，條件是不能夠超越容量配置。

(四)對于新技術(shù)要準(zhǔn)確預(yù)測，避免由于技術(shù)因素造成的風(fēng)險

必須要加強設(shè)備的安全性。避免因為設(shè)備的損壞而造成的各種事故的處理費用和相關(guān)補償費用，所以，一定要加強對相關(guān)設(shè)備的定期檢查和保養(yǎng)，在使用的過程中，也要對施工人員灌輸安全意識，特別是對某些精密儀器的定期檢查，避免因計算失誤造成損失。企業(yè)中一定要留住高技術(shù)人才，這樣就能防止建筑生產(chǎn)力的短缺和減少建筑材料的浪費，進(jìn)而就能夠?qū)崿F(xiàn)在一定程度上來保證投資項目保質(zhì)保量完成，防止工期浪費。

四、結(jié)語

在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的當(dāng)今社會，對于房地產(chǎn)市場而言，投資項目風(fēng)險的存在是客觀的，雖然房地產(chǎn)投資會帶來損失，但是我們?nèi)绻軌蚣皶r有效識別房地產(chǎn)投資中的風(fēng)險因素，并通過嚴(yán)密的風(fēng)險評價辦法來進(jìn)行有效的評價，并且還要采取合適的方法來規(guī)避這些風(fēng)險。那么。房地產(chǎn)的投資風(fēng)險還是在一定程度上可以規(guī)避的。即便不能完全避免，但是隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)的風(fēng)險管理還是可以更上一個臺階的。

作者：潘祥宇 單位：聊城榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司