房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制淺析

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摘要：在“房住不炒”總基調(diào)下，房?jī)r(jià)漲幅下降，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入軟著陸狀態(tài)。在外部環(huán)境如經(jīng)濟(jì)、政策、需求和企業(yè)內(nèi)部管理如籌資、投資、資金回收等因素的夾擊下，房地產(chǎn)企業(yè)處于資產(chǎn)負(fù)債率高、存貨周轉(zhuǎn)率低、回款困難的狀態(tài)，最終房地產(chǎn)企業(yè)在籌資、投資、資金回收方面都存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀、對(duì)龍湖集團(tuán)進(jìn)行案例分析、識(shí)別出龍湖集團(tuán)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、并提出合理的解決方案。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)控制

（一）研究背景

房地產(chǎn)企業(yè)已全面告別前幾年的“黃金時(shí)代”，逐漸進(jìn)入庫(kù)存積壓，去庫(kù)存的時(shí)代。近幾年來(lái)，房地產(chǎn)住宅銷(xiāo)售面積出現(xiàn)整體下滑現(xiàn)象，土地購(gòu)置面積及成交價(jià)款同比降幅較大。房企項(xiàng)目規(guī)劃復(fù)雜、資金回收周期長(zhǎng)。如果房?jī)r(jià)降低、市場(chǎng)需求下降或某一關(guān)鍵環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)升高，嚴(yán)重的話會(huì)使整個(gè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入危機(jī)狀態(tài)。因此各地政府積極出臺(tái)政策幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房企也認(rèn)識(shí)到控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要性，努力從外部環(huán)境和內(nèi)部管理來(lái)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行認(rèn)識(shí)、分析和控制。

（二）龍湖集團(tuán)控股有限公司簡(jiǎn)介

龍湖集團(tuán)控股有限企業(yè)（下文簡(jiǎn)稱(chēng)為龍湖集團(tuán)），以重慶作為起點(diǎn),不斷擴(kuò)張到全國(guó),是以卓越成功、注重細(xì)節(jié)為核心的房地產(chǎn)企業(yè)。龍湖集團(tuán)兩次榮登紅榜評(píng)選，在2009年香港聯(lián)交所成功上市，曾經(jīng)被評(píng)為風(fēng)險(xiǎn)控制能力最好的領(lǐng)軍企業(yè)，2018年曾獲得“境內(nèi)外全投資級(jí)”的榮譽(yù)。該企業(yè)業(yè)務(wù)遍布全國(guó)重點(diǎn)城市，曾獲得“中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力10強(qiáng)”“Forbes世界500強(qiáng)”“財(cái)富中國(guó)500強(qiáng)”的稱(chēng)號(hào)，多次入選“Forbes亞太區(qū)最佳上市企業(yè)50強(qiáng)”。

二、行業(yè)環(huán)境分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

1.商品房銷(xiāo)量趨于穩(wěn)定。近些年來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)緩慢，甚至一些二三線城市房?jī)r(jià)下降，導(dǎo)致居民對(duì)房產(chǎn)投資的積極性降低，對(duì)房屋購(gòu)買(mǎi)的需求沒(méi)有往年旺盛，炒房熱潮已經(jīng)褪去，商品房銷(xiāo)售面積增速放緩。商品房2016—2020年銷(xiāo)售面積及增速如圖1所示，2016年商品房銷(xiāo)售面積比上一年度增長(zhǎng)22.5%，2017年繼續(xù)保持勢(shì)頭增長(zhǎng)7.7%，增長(zhǎng)12059萬(wàn)平方千米，這之后的三年增速都小于3%，2017—2020年四年間銷(xiāo)售面積基本穩(wěn)定，漲幅不大。2.營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)放緩。從整體營(yíng)收看，房企雖然營(yíng)業(yè)收入增加但是增長(zhǎng)速度下降。由表1中數(shù)據(jù)可知，幾大房企巨頭的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率都在下降，其中恒大地產(chǎn)的營(yíng)收更是從2017年起便呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，并面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。在收入放緩的同時(shí)，房企整體凈利潤(rùn)呈下降趨勢(shì)，說(shuō)明房地產(chǎn)紅利期已經(jīng)過(guò)去。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)都舉債經(jīng)營(yíng)，而現(xiàn)在整體大環(huán)境不景氣導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)收益減少入不敷出。房地產(chǎn)企業(yè)籌集的資金沒(méi)有通過(guò)營(yíng)運(yùn)帶來(lái)預(yù)期利益，企業(yè)無(wú)法按期彌補(bǔ)債務(wù)和資金缺口，償債壓力增大，企業(yè)將處于較高的收支性籌資風(fēng)險(xiǎn)中。由于其他類(lèi)型企業(yè)獲利能力無(wú)法和房企相比較，部分金融機(jī)構(gòu)只考慮眼前利益，所以想盡辦法為房企籌資開(kāi)綠燈。隨著籌資難度和成本增加以及房企之間的籌資成本分化顯著，尤其是籌資能力相對(duì)較差、經(jīng)營(yíng)不善的中小企業(yè)違規(guī)籌資風(fēng)險(xiǎn)機(jī)率增大，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的收支性籌資風(fēng)險(xiǎn)。2.對(duì)內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)，是房企在現(xiàn)在主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目中實(shí)際投資收益和預(yù)期投資收益存在差異的風(fēng)險(xiǎn)。尤其在對(duì)內(nèi)投資項(xiàng)目以及目標(biāo)消費(fèi)者的分析不準(zhǔn)確的情況下，進(jìn)行盲目投資，使實(shí)物資產(chǎn)積壓，對(duì)內(nèi)投資占比過(guò)大，導(dǎo)致流動(dòng)資金不足，從而引發(fā)對(duì)內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在買(mǎi)房潮時(shí)期，迷信房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)猛增的情況下，一味地進(jìn)行對(duì)內(nèi)投資再生產(chǎn)，對(duì)內(nèi)投資規(guī)劃不充分。前幾年的房?jī)r(jià)、地價(jià)都很高,引進(jìn)大量資金進(jìn)行投資建設(shè)。但房地產(chǎn)建成時(shí)間長(zhǎng)，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)不如以前，而且市場(chǎng)需求趨于飽和狀態(tài)，最終使房地產(chǎn)處于痛苦去庫(kù)存、消化空置房的狀態(tài)，形成了對(duì)內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)。3.收款環(huán)節(jié)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)?！胺孔〔怀础奔岸愂照呤股唐贩康某山涣看蠓陆?、交易價(jià)格漲幅變小并且推遲了交易時(shí)間。因此從成交量、交易價(jià)及時(shí)間三個(gè)維度，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金回流過(guò)程復(fù)雜、時(shí)間較長(zhǎng)的現(xiàn)狀，造成了收款環(huán)節(jié)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨過(guò)多，而且存貨轉(zhuǎn)化為資金的能力最差，一般要經(jīng)過(guò)產(chǎn)品的銷(xiāo)售和賬款的回收這兩個(gè)過(guò)程，存貨才能變成貨幣資金。然而現(xiàn)在消費(fèi)者需求不大，導(dǎo)致存貨無(wú)法快速銷(xiāo)售，故此出現(xiàn)了存貨積壓現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)存貨成本高，使房地產(chǎn)企業(yè)資金套牢無(wú)法快速變現(xiàn)，從而使資金回收周期加長(zhǎng)，造成了收款環(huán)節(jié)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。

三、龍湖集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

1.籌資環(huán)節(jié)償債風(fēng)險(xiǎn)。償債能力是指用企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)彌補(bǔ)現(xiàn)有負(fù)債的實(shí)力，是分析償債風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)指標(biāo)，見(jiàn)表2。從短期償債能力分析，龍湖集團(tuán)流動(dòng)比率2017年受到一系列非自然因素影響，達(dá)到最低值1.32，而后稍有回升。龍湖集團(tuán)五年間速動(dòng)比率都在0.5以下，明顯低于1。綜合來(lái)看，龍湖集團(tuán)具有一定的短期償債風(fēng)險(xiǎn)，如果因無(wú)法彌補(bǔ)債務(wù)，進(jìn)而被動(dòng)地處置相關(guān)資產(chǎn)，可能會(huì)引發(fā)經(jīng)營(yíng)周期資金短缺、經(jīng)營(yíng)管理困難等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，龍湖集團(tuán)流動(dòng)負(fù)債的比重很高,說(shuō)明負(fù)債資金中流動(dòng)負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債等資金的配比不合理，各組成配比與企業(yè)的彌補(bǔ)債務(wù)實(shí)力以及籌資能力關(guān)聯(lián)性很大。企業(yè)在資金總額增長(zhǎng)的同時(shí)，流動(dòng)負(fù)債也在迅猛增長(zhǎng)，使企業(yè)沒(méi)有喘息時(shí)間，從而使企業(yè)短期償債壓力加大。從資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)分析長(zhǎng)期償債能力，龍湖集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率五年間不斷上漲，2020年達(dá)到了74.81%。雖然國(guó)際上通常認(rèn)為資產(chǎn)負(fù)債率60%左右較為合適，但是房企共性問(wèn)題是舉債率高，資產(chǎn)負(fù)債率高，屬于行業(yè)特點(diǎn)。如融創(chuàng)中國(guó)和萬(wàn)科資產(chǎn)負(fù)債率近幾年一直維持在80%-90%左右，所以龍湖集團(tuán)的長(zhǎng)期償債壓力在行業(yè)內(nèi)較小，相比風(fēng)險(xiǎn)較低。2.資金營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)周轉(zhuǎn)率來(lái)評(píng)價(jià)企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力見(jiàn)表3，2020年存貨周轉(zhuǎn)率從2016年的0.43下降到0.37。龍湖集團(tuán)存貨周轉(zhuǎn)率持續(xù)下降，反映了企業(yè)的存貨變現(xiàn)能力弱①。五年間，存貨的周轉(zhuǎn)周期由兩年半增加到了三年，存貨周轉(zhuǎn)周期過(guò)長(zhǎng)使得資金變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)，龍湖可能存在資金營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)，使資金無(wú)法正常營(yíng)運(yùn)。龍湖集團(tuán)回款期雖有所提升但還很長(zhǎng)，說(shuō)明龍湖集團(tuán)已經(jīng)重視了應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)問(wèn)題但是還沒(méi)有找到合理有效的解決辦法。從應(yīng)收賬款周期可以看出2020年約為58天，較長(zhǎng)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)周期會(huì)使龍湖資金回收困難，造成收款環(huán)節(jié)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響因素分析

1．企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理。在龍湖集團(tuán)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的不同環(huán)節(jié)，總資產(chǎn)和總負(fù)債經(jīng)常發(fā)生波動(dòng)，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)完全不同的利益、風(fēng)險(xiǎn)和資金流動(dòng)性。總負(fù)債與總資產(chǎn)的配比影響著資產(chǎn)負(fù)債率。資產(chǎn)負(fù)債率反映企業(yè)擁有或控制的經(jīng)濟(jì)中負(fù)債的占比以及償債能力。龍湖集團(tuán)的資金組成部分配比不對(duì)，負(fù)債占比過(guò)高、償債壓力大、缺乏償債實(shí)力，所以企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理影響龍湖集團(tuán)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2．應(yīng)收賬款積壓程度。龍湖集團(tuán)本質(zhì)上是資金高度聚集的企業(yè)，必須有大量資金維持正常的運(yùn)營(yíng)。龍湖集團(tuán)應(yīng)收賬款積壓過(guò)多，會(huì)有大量壞賬無(wú)法收回，可能使企業(yè)償債更加困難，從而使收款環(huán)節(jié)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。如要進(jìn)一步追討應(yīng)收賬款，將增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理成本。使企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)下滑，也會(huì)使企業(yè)資金流動(dòng)速度減慢，加大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策

（一）改變企業(yè)資金結(jié)構(gòu)

龍湖集團(tuán)要重視資金結(jié)構(gòu)的科學(xué)配比，要重整企業(yè)負(fù)債和資產(chǎn)的配比，同時(shí)也應(yīng)重整負(fù)債資金中流動(dòng)負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債等資金的結(jié)構(gòu)和比重②。首先應(yīng)降低流動(dòng)負(fù)債占比，適當(dāng)增加長(zhǎng)期負(fù)債的占比。其次應(yīng)改變流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比例，增加速動(dòng)資產(chǎn)，避免企業(yè)資金鏈緊繃和償債壓力大。

（二）加強(qiáng)企業(yè)應(yīng)收賬款管理

龍湖集團(tuán)應(yīng)出臺(tái)合理的信用政策。按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)從企業(yè)能力、質(zhì)量信用、資本資金、抵押貸款等多方面評(píng)估對(duì)方的信用指標(biāo)，制定嚴(yán)格的付款條件，認(rèn)真評(píng)估顧客的財(cái)務(wù)狀況、資信狀況。根據(jù)對(duì)方實(shí)際情況合理利用折扣,使對(duì)方盡快還款，提高應(yīng)收賬款的回款能力。此外龍湖集團(tuán)應(yīng)對(duì)各項(xiàng)應(yīng)收賬款建立完備的催收程序，要派人進(jìn)行應(yīng)收賬款追蹤，提醒對(duì)方按期還款。最后龍湖集團(tuán)還應(yīng)按期對(duì)應(yīng)收賬款的賬齡進(jìn)行分析，對(duì)一些壞賬可以依靠訴訟方式進(jìn)行追回，盡可能提高應(yīng)收賬款管理機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)目前存在收支性籌資風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)、收款環(huán)節(jié)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。一般房企都處在舉債經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)，又因存貨積壓、資金結(jié)構(gòu)、應(yīng)收賬款回收周期長(zhǎng)等問(wèn)題使企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變大。本文根據(jù)龍湖房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)識(shí)別出龍湖集團(tuán)資金結(jié)構(gòu)不合理、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率低導(dǎo)致籌資環(huán)節(jié)償債能力弱、資金回收困難的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并提出了改良企業(yè)現(xiàn)階段的資本結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)企業(yè)應(yīng)收賬款管理的對(duì)策。

作者:劉鑫欣 單位:黑龍江大學(xué)