談城市小區(qū)建設項目工程經(jīng)濟

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[摘要]房地產業(yè)快速發(fā)展的趨勢下，城市小區(qū)建設項目工程經(jīng)濟分析是不可忽視的重要部分，要引入價值工程經(jīng)濟分析基本理論，進行小區(qū)建設項目設計方案的優(yōu)選，并對小區(qū)建設項目的經(jīng)濟效益進行評價，為小區(qū)建設項目籌集資金、銀行貸款、工程設計提供有力的支撐和依據(jù)，避免小區(qū)建設項目的投資風險。

[關鍵詞]小區(qū)；建設項目；工程；經(jīng)濟分析

城市小區(qū)建設項目前期要進行可行性研究工作，有效排除投資的盲目性，降低投資風險，為此要引入工程經(jīng)濟分析和價值工程理論，結合某小區(qū)建設工程項目實例，運用價值工程經(jīng)濟分析進行項目設計方案的優(yōu)選，并進行項目經(jīng)濟效益的評價，由此判定小區(qū)建設項目經(jīng)濟上的合理性。

1某城市小區(qū)建設項目的規(guī)劃分析

某城市小區(qū)建設項目位于城市核心輻射區(qū)域，項目占地約208.6畝，采用多層、高層建筑，總建筑面積約179495m2，其中地上建筑面積約16.69萬m2，地下建筑面積約1.26萬m2，并配套給排水、供電、道路廣場、綠化等工程，項目總平面布局整體呈長方形，地塊線條相對規(guī)整，48棟建筑住宅樓的總層數(shù)為5-26層，規(guī)劃采用整體設計手法。從交通組織流線設計來看，采用S型道路，減緩車行速度，并落實“人車分流”的理念，以步行系統(tǒng)為主的組團化管理模式，避免行人受車流干擾。小區(qū)內以地面停車為主，并建設部分地下車庫，以滿足停車需求。建筑結構采用磚混結構，高層采取剪力墻結構，鄰里中心則選用框架結構，建筑最大高度76.9m，結構最大單跨8.9m，高層采用筏板基礎[1]。

2價值工程在小區(qū)建設項目規(guī)劃設計中的應用

2.1影響設計階段工程造價的因素

小區(qū)建設項目設計包括初步設計、技術設計和施工圖設計，影響設計階段工程造價的因素主要包括有：建筑標準。城市小區(qū)建設項目要根據(jù)使用性質、施工功能、決策經(jīng)濟能力，確定建筑標準，對于工程造價有直接的影響。設計者知識水平。建設項目并非簡單的鋼筋混凝土制造，需要設計者豐富的技術水平、知識結構和經(jīng)驗，對于建設項目成本有較大的影響。設計方案。小區(qū)建設項目設計方案要考慮材料、結構、空間組合、布局等，對工程項目造價有重要的影響。

2.2運用價值工程進行項目多方案比選

依循以人為本的設計理念，對該建設項目的功能分區(qū)、配套服務和綠化進行設計，結合規(guī)劃指導思想進行三種方案的規(guī)劃設計：方案一，定位為城市后花園。以別墅、多層為主推，力求高綠化低密度，完善綜合服務配套設施，人車分流。在價格定位上以中底檔住宅為基準，考慮市場、銷售等因素采用中等戶型。方案二，將項目整體功能定位為生活家一站式教育生活樣本+稀缺洋房社區(qū)，以多層和小高層住宅為主，引入“鄰里中心、全時段教育配套、洋房概念社區(qū)”的理念，以功能復合和規(guī)模洋房社區(qū)為主，采用全時段教育配套，與客戶的生活娛樂需求相吻合，打造城市人想要的“家”社區(qū)。方案三，定位為“與自然布局的完整結合”的小高層和高層住宅，由高層圍合形成休閑廣場，再利用建筑用地設置人工山頭和生態(tài)園林。通過項目專家評定和分析，運用價值工程進行項目多方案比選，方案二的全社會功能要求相對明確，注重景觀規(guī)劃和建設，充分整合和利用內外部資源，最大限度地利用地形和布局條件，實現(xiàn)生活、健康、休閑的有機融合。

3城市小區(qū)建設項目工程經(jīng)濟分析

3.1建設用地、征地拆遷及移民安置分析

本項目是新建商品房項目，是規(guī)劃建設用地，不占用農田，也不壓覆礦床，用地區(qū)域無文物保護區(qū)和野生動植物保護區(qū)，也沒有航道和軍事設施，對防洪和排澇不會造成不良影響。項目用地性質符合土地利用總體規(guī)劃要求，體現(xiàn)出集約和有效用地的原則，地表無建筑、青苗等附著物，不牽涉征地拆遷和移民安置等問題。

3.2環(huán)境生態(tài)影響分析

小區(qū)建設項目施工期間的廢水主要是駐地施工人員的生活污水及建筑污水，廢氣源于基礎工程中土石方開挖產生的粉塵、二次揚塵、裝飾工程有機廢氣等，尤以土層開挖作業(yè)中的污染較重，約占整個工期的5%-10%。另外，施工過程中還產生了機械噪聲、施工作業(yè)噪聲、車輛噪聲和爆破噪聲，在距聲源50m的范圍內基本符合《建筑施工場界環(huán)境噪聲排放標準》的要求，然而大功率施工機械的滿負荷作業(yè)的噪聲峰值達到85-100dB（A），對周邊環(huán)境造成噪聲污染，但其影響是間歇和暫時性的。同時，項目生態(tài)環(huán)境保護秉持保護自然、和諧共生的理念，最大限度消除和減緩項目拆除、建設和運營對環(huán)境的影響。

3.3工程投資估算

該項目建設投資7.31萬元，工程、土地、其他及基本預備費用分別為5.03萬元、1.04萬元、0.88萬元、0.35萬元。土地費用包括征用費0.83萬元、土地使用稅695萬元、土地利息費0.15萬元；建筑安裝工程費包括地上建筑工程3.98萬元、地下建筑工程0.42萬元；其他費用包括基礎設施配套費0.37萬元、供電配套費0.19萬元、新型墻體材料專項基金179萬元、白蟻防治費36萬元。最終進行項目投資估算，得出項目總投資7.31萬元。

3.4經(jīng)濟評價及效益分析

3.4.1財務基礎數(shù)據(jù)本項目實現(xiàn)銷售收入10.46萬元，項目銷售與工程開工同步進行，預計5年后全部售出。銷售稅金及附加估算表包括有營業(yè)稅5230萬元、城市維護建設費265萬元、教育附加費261萬元，合計5756萬元。

3.4.2損益及靜態(tài)盈利分析通過計算可知，本項目投資利潤率為13.55%，投資利稅率為20.98%，項目運營期的銷售收入為104590萬元、總成本費用84800萬元、銷售稅金及附加5909萬元、利潤總額10788萬元、所得稅2697萬元、稅后利潤8091萬元、可分配利潤8091萬元。項目評價指標包括有投資利潤率、投資利稅率，分別為13.55%、20.98%。如下表所示：

3.4.3現(xiàn)金流量及動態(tài)盈利分析本項目稅后財務內部收益率為8.6%，建設運營期的現(xiàn)金注入9308萬元、銷售收入9308萬元、現(xiàn)金流出6380萬元、建設投資5173萬元、銷售稅金及附加526萬元、所得稅347萬元、凈現(xiàn)金流量2928萬元、累計凈現(xiàn)金流量48801萬元。該項目的稅后財務內部收益率為8%，從經(jīng)濟上和財務上是切實可行的。

3.4.4盈虧平衡分析本項目的盈虧平衡點為72%，也即當銷售收入達到72%時即可保本。

3.4.5效益分析本項目的投資利潤率為13.55%，投資利稅率為20.98%，投資凈利潤率為8.6%，與市場情況相符合，從經(jīng)濟效益分析來看是可行的[2]。

4結語

綜上所述，城市小區(qū)建設項目要進行規(guī)劃設計、配套工程設計和環(huán)境保護，與城市發(fā)展規(guī)劃相契合，具有運行環(huán)境可行性和技術上的可行性，從經(jīng)濟評價來看，城市小區(qū)建設項目投資估算、社會效益能夠獲得預期的投資回報。后續(xù)還要優(yōu)化并完善小區(qū)建設項目設計和施工進度、質量、投資和安全方案，擬定詳細的資金使用計劃以規(guī)避市場風險。

【參考文獻】

[1]劉會珍.工程經(jīng)濟分析在項目成本控制中的應用淺析[J].科技風，2018(16).

[2]王爽.建筑工程經(jīng)濟預算與成本控制分析[J].技術與市場，2017(05).

作者：馮昊罡 單位：中郵通建設咨詢有限公司