房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理論文

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一、房地產(chǎn)行業(yè)過程管理總體形勢

“不斷高企的房價、關(guān)于泡沫的爭論、利潤水平的謎團(tuán)、宏觀調(diào)控的影響”，使得房地產(chǎn)業(yè)在連續(xù)多年繼續(xù)蟬聯(lián)最引人注目的行業(yè)之一。關(guān)于這個行業(yè)特質(zhì)的描述也逐漸歸集到幾個詞語：暴利、違規(guī)操作、社會責(zé)任、泡沫等等。如果說對于其它方面還有或多或少的爭議，那么對于“高利潤”，似乎大家都認(rèn)為是理所當(dāng)然了。但高收益的背后卻往往是高風(fēng)險，對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理層來說，真的是冷暖自知。

二、房地產(chǎn)行業(yè)過程管理的核心與本質(zhì)

房地產(chǎn)業(yè)的核心是什么？我們應(yīng)該從金融資本的角度認(rèn)識房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的核心是投資運(yùn)營。當(dāng)我們認(rèn)識到了地產(chǎn)的本質(zhì)，當(dāng)我們看到了地產(chǎn)發(fā)展的未來趨勢，那么我們的地產(chǎn)商們就應(yīng)該及時調(diào)整自己的地產(chǎn)戰(zhàn)略，快速變化自己的發(fā)展和運(yùn)營模式，以爭得未來地產(chǎn)發(fā)展的競爭先機(jī)。我們就可以抓住房地產(chǎn)行業(yè)過程管理的核心與本質(zhì)，那就是流程管理。防范風(fēng)險和提高效率是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的內(nèi)在要求，因此，科學(xué)和高效的管理，成為了這個行業(yè)追求的共同目標(biāo)。在這過程中當(dāng)然不會遺漏管理中的核心要素之一――“流程”。流程管理從本質(zhì)上來說，就是知識管理中個人隱性知識到組織顯性知識的轉(zhuǎn)化過程。對于規(guī)范企業(yè)運(yùn)作、提升企業(yè)運(yùn)營效率、促進(jìn)集團(tuán)知識沉淀與應(yīng)用創(chuàng)新，起到了積極的支撐和保障作用。流程優(yōu)化的源頭來自于業(yè)務(wù)實(shí)戰(zhàn)，在客戶訴求的受理、派工、進(jìn)程匯報和跟蹤、客戶的回訪與返工等日?；顒又?，積累了大量的數(shù)據(jù)，可以通過客戶投訴系統(tǒng)進(jìn)行管理；有了真實(shí)全面的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，可以對任務(wù)處理關(guān)閉率、服務(wù)滿意度、工程質(zhì)量缺陷率等流程績效指標(biāo)進(jìn)行測量和監(jiān)控，把流程管理和房地產(chǎn)管理緊密結(jié)合在一起；再通過對各地區(qū)公司在流程績效指標(biāo)上的不同表現(xiàn)，找到內(nèi)部的標(biāo)桿，共同整理、提煉其在處理滲漏問題上的經(jīng)驗(yàn)，形成相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)推廣和應(yīng)用。

三、房地產(chǎn)行業(yè)管理者角色與技能

激烈競爭的現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)，要求房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有敏感的市場反應(yīng)能力、快速決策能力和強(qiáng)有力的實(shí)施能力。而業(yè)要滿足這些需求，就必然要求房地產(chǎn)行業(yè)管理者在流程管理方面有所突破。房地產(chǎn)行業(yè)的管理者所要掌握的技能首先是具備能有效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目各方的溝通與協(xié)調(diào)能力。其次，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，管理者隨時掌握項(xiàng)目資金的需求、供應(yīng)、使用和回款情況、保證資金動態(tài)平衡是至關(guān)重要的。同時，采購管理、合同管理、銷售管理等均與資金管理功能相掛接，才能滿足房地產(chǎn)流程管理的需要。

四、房地產(chǎn)行業(yè)管理反思與研究

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)在市場和機(jī)制的變革中逐漸跨入到新的發(fā)展階段，行業(yè)整合加速、房地產(chǎn)企業(yè)明顯出現(xiàn)規(guī)?；图瘓F(tuán)化發(fā)展趨勢。不僅原有的大型地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)加快擴(kuò)張，從一級城市向二級城市、三級城市快速鋪開，即使原先立足于三線城市的本地化地產(chǎn)企業(yè)，也耐不住寂寞，紛紛升級為集團(tuán)，要擴(kuò)張自己的版圖。同時，開發(fā)商瘋狂搶地，土地儲備競賽不斷加劇，“標(biāo)王”新聞屢見不鮮，各地樓面地價屢創(chuàng)新高。值得思考的是，地產(chǎn)企業(yè)的快速擴(kuò)張，除了資金和土地，還能憑借什么，從哪個角度凝練擴(kuò)張力？從本質(zhì)上看，擴(kuò)張本身并不是企業(yè)的真正目的，企業(yè)的根本目標(biāo)在于創(chuàng)造價值和利潤。也就是說，企業(yè)如何通過資源的整合和最大化利用，來體現(xiàn)規(guī)?；图瘓F(tuán)化的效益。我們都知道，產(chǎn)業(yè)化的本質(zhì)是規(guī)模經(jīng)濟(jì)，而規(guī)模經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)卻又是標(biāo)準(zhǔn)化。GE的工廠布局，細(xì)微到洗手間的布置，在每個國家都是相同的，這就是GE的標(biāo)準(zhǔn)化；我們在津津樂道麥當(dāng)勞和肯德基的快速擴(kuò)張時，也應(yīng)該同樣注意到每個門店的裝修、每個員工的穿著以及每個客戶接待的過程，這些都是相同的，這也是標(biāo)準(zhǔn)化。因此，我們相信，成功的企業(yè)是要靠標(biāo)準(zhǔn)化的核心競爭能力來占領(lǐng)市場，甚至通過把自己的標(biāo)準(zhǔn)變?yōu)槿袠I(yè)可以接受的標(biāo)準(zhǔn)，向其它企業(yè)滲透，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)也是離不開這條規(guī)律。所以企業(yè)要實(shí)施精確的流程管理，實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的要素就是控制的明晰，支撐精細(xì)化管理；實(shí)現(xiàn)流程管理任務(wù)結(jié)構(gòu)的快速分解和計劃的有效編排。另一方面，在規(guī)范化的基礎(chǔ)上，可以實(shí)現(xiàn)流程管理模式的對外輸出，為資源整合提供有力支撐，這在房地產(chǎn)企業(yè)管理中作用顯著。

五、對房地產(chǎn)流程管理建立模塊分析

1、房地產(chǎn)市場容量分析

拆遷產(chǎn)生的購房需求比例降低改善住宅條件是目前購房需求的主體構(gòu)成，增幅較大，投資購房比例基本平穩(wěn)，結(jié)婚購房比例保持穩(wěn)定，城市化進(jìn)程中產(chǎn)生購房需求增速平穩(wěn)。

2、房地產(chǎn)市場需求特征分析

幾年來，房地產(chǎn)市場的風(fēng)云變幻，表現(xiàn)出劇烈的周期轉(zhuǎn)換特征。剖析這一難得的房地產(chǎn)市場周期波動，我們可以明顯看出，房地產(chǎn)市場的周期波動規(guī)律，房地產(chǎn)市場需求特征分析，結(jié)合政府、開發(fā)商和購房者在周期轉(zhuǎn)換過程中做出的決策，我們可以預(yù)測到未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。

3、房地產(chǎn)市場交易狀況分析

1）現(xiàn)房銷售增幅高于期房銷售

2）消費(fèi)結(jié)構(gòu)在逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變

4、月度媒體監(jiān)測分析

月度媒體監(jiān)測分析得出結(jié)論，房地產(chǎn)走勢大好。今后幾年的房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)革命性的變局。房地產(chǎn)開發(fā)將逐步走向集約化、規(guī)?；Ｖ醒牒暧^調(diào)控進(jìn)一步關(guān)緊信貸閘門，也會使開發(fā)商融資難度加大，開發(fā)商整合速度加快，部分開發(fā)商和房產(chǎn)中介公司將退出房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)行業(yè)會重建門檻和重新洗牌，進(jìn)入門檻明顯提高，房地產(chǎn)市場的集中度將迅速提高。所以就要求房地產(chǎn)行業(yè)管理者更是要注重對于房地產(chǎn)行業(yè)流程管理的變革與推行。以上就是本人的房地產(chǎn)行業(yè)過程管理的反思與研究。