房屋建筑工程質(zhì)量及成本的控制

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摘要:本文結(jié)合本人所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目實(shí)例，從業(yè)主方的角度入手，針對(duì)工程質(zhì)量與成本方面的控制問(wèn)題進(jìn)行分析與探討。

關(guān)鍵詞:房屋建筑;質(zhì)量;成本;控制

質(zhì)量與成本是房屋建筑建設(shè)全過(guò)程中的管理核心與前提。只有保證房屋建筑工程的建設(shè)質(zhì)量，同時(shí)對(duì)建設(shè)成本進(jìn)行科學(xué)控制，才能夠使參與房屋建筑工程項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)責(zé)任主體均獲取滿意的經(jīng)濟(jì)效益。建設(shè)單位必須充分認(rèn)識(shí)到房屋建筑工程質(zhì)量與成本控制工作的中要想，充分了解其在實(shí)踐操作中的復(fù)雜性、系統(tǒng)性特點(diǎn)，結(jié)合工程項(xiàng)目實(shí)際情況，有針對(duì)性的加強(qiáng)質(zhì)量管理與成本控制方面的工作，以促進(jìn)建設(shè)單位自身管理水平的提升，實(shí)現(xiàn)房屋建筑工程質(zhì)量與成本的優(yōu)化控制。

1工程概況

海翼中央領(lǐng)域工程位于三明市徐碧新城重機(jī)廠片區(qū)，東面為新碧路，其余周面道路為規(guī)劃路。本工程由11棟26層高層住宅及9棟2層獨(dú)立店面、單層大堂、3層幼兒園、單層開閉所清潔樓等組成，－1層整體地下室。建筑用地面積:45007.44m2，總建筑面積:156425.68m2。上部結(jié)構(gòu)1～11#樓為剪力墻結(jié)構(gòu)，12～20#樓為框架結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度6度，主體結(jié)構(gòu)合理使用年限50年

2質(zhì)量控制分析

國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量管理，主要依靠在施工階段的工程質(zhì)量檢驗(yàn)，沒(méi)有強(qiáng)調(diào)工程質(zhì)量的系統(tǒng)化預(yù)防，設(shè)計(jì)、材料、施工工藝、工序質(zhì)量等很少得到檢驗(yàn)，招標(biāo)文件及合約文件又缺乏對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)控制的約定。本文就工程質(zhì)量的系統(tǒng)化預(yù)防進(jìn)行闡述，包括:設(shè)計(jì)預(yù)防、采購(gòu)材料預(yù)防、合約預(yù)防、施工工序控制預(yù)防等，形成貫穿項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程的工程質(zhì)保體系管理。

2．1設(shè)計(jì)預(yù)防

在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，一般企業(yè)不會(huì)過(guò)多去考慮工程質(zhì)量隱患或通病的預(yù)防，以及施工的難易程度及合理程度，結(jié)果導(dǎo)致施工過(guò)程產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題。此外，施工圖設(shè)計(jì)深度不夠、構(gòu)造要求不明確，不配設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)圖，“錯(cuò)、漏、碰、缺”問(wèn)題嚴(yán)重。設(shè)計(jì)人員不細(xì)心，未對(duì)建筑構(gòu)件的結(jié)構(gòu)尺寸、建筑尺寸、凈空尺寸進(jìn)行核對(duì)，結(jié)果導(dǎo)致局部建筑無(wú)法滿足正常的功能使用。比如空調(diào)板的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)尺寸能滿足空調(diào)外機(jī)的安裝條件，并不能完全保證建筑裝飾完成面的尺寸能夠滿足，由于本項(xiàng)目三層以下設(shè)計(jì)外墻裝飾為石材干掛，干掛龍骨凸出外墻結(jié)構(gòu)面將近20公分，設(shè)計(jì)人員沒(méi)有充分考慮到裝飾面完成之后剩下的凈空尺寸，結(jié)果導(dǎo)致空調(diào)外機(jī)無(wú)法順利的安進(jìn)空調(diào)板之內(nèi)，引起住戶投訴。房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)多年的項(xiàng)目開發(fā)，在某些管理要求及質(zhì)量通病的防治上，往往積累了大量的工程經(jīng)驗(yàn)或教訓(xùn)，至少同一個(gè)質(zhì)量問(wèn)題不會(huì)在多個(gè)項(xiàng)目上重復(fù)出現(xiàn)。因此，做為企業(yè)質(zhì)量部門的人員，在設(shè)計(jì)階段就應(yīng)該同設(shè)計(jì)人員進(jìn)行交底，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化，把后期可能出現(xiàn)的質(zhì)量隱患或質(zhì)量通病在前期就通通規(guī)避掉，同時(shí)為企業(yè)建立一套系列化、標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)理念。

2．2招標(biāo)采購(gòu)以及材料的預(yù)防

房地產(chǎn)企業(yè)的成本部往往只關(guān)注材料的合格性，很少關(guān)注材料在施工過(guò)程當(dāng)中的質(zhì)量是否容易得到控制，是否容易檢測(cè)，往往會(huì)發(fā)生材料本身是合格的，結(jié)果轉(zhuǎn)化為施工產(chǎn)品時(shí)變成不合格的現(xiàn)象。所以，采購(gòu)環(huán)節(jié)要充分考慮工程構(gòu)造做法對(duì)材料的特殊要求，要考慮到現(xiàn)場(chǎng)過(guò)程管控是否可行，是否有效。同時(shí)要知道所用材料與其它相關(guān)的材料是否會(huì)兼容、匹配。這就要求采購(gòu)部門所要采購(gòu)的材料或設(shè)備的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)必須經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)部門和工程管理部門的共同確認(rèn)。比如設(shè)計(jì)地下室頂板防水，JS防水涂料可在潮濕基層上施工，從材料表面的特性和技術(shù)指標(biāo)分析，完全可以用作地下室防水。況且，JS防水涂料比改性瀝青防水卷材造價(jià)更低，從成本的角度來(lái)考慮非常適合。但是JS防水涂料的防水質(zhì)量，不只和防水厚度有關(guān)，還和涂料拌和分相的質(zhì)量有關(guān)。即使厚度高于要求，防水質(zhì)量也不一定能夠得到保證。且JS防水涂料存在拌和后的使用時(shí)限要求，施工現(xiàn)場(chǎng)很難進(jìn)行監(jiān)管。地下室防水需要大面積施工，現(xiàn)場(chǎng)防水的厚度、均勻度難以監(jiān)管，質(zhì)量可控性極差。因此，JS防水涂料雖然屬于合格材料，但其施工質(zhì)量很難做到過(guò)程管控，檢測(cè)可控性低，并不適用于地下室這種大面積涂刷，對(duì)涂層厚度、均勻度要求較高的場(chǎng)所。由此看來(lái)，成本控制不能簡(jiǎn)單的以節(jié)約成本作為唯一的考核指標(biāo)，應(yīng)該在能保證質(zhì)量可控性的前提下進(jìn)行一個(gè)價(jià)值的綜合評(píng)定，單一的追求成本很可能會(huì)帶來(lái)返工的經(jīng)濟(jì)損失。

2．3合約預(yù)防

在當(dāng)前房屋建筑工程的質(zhì)量管理中，合約條款主要還是沿用傳統(tǒng)的合同范本，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理的要求不明確，對(duì)甲方工程部缺乏指導(dǎo)性和可操作性，沒(méi)有形成有效的合約監(jiān)管機(jī)制，不利于對(duì)施工單位根據(jù)合約進(jìn)行有效的管理。而且每次招標(biāo)都需要編寫技術(shù)、管理等方面的條款，大大降低了工作效率。因此，在招標(biāo)、合約階段應(yīng)對(duì)招標(biāo)文件及合約文件進(jìn)行完善。針對(duì)規(guī)范模糊和現(xiàn)場(chǎng)施工常見、易錯(cuò)的環(huán)節(jié)，提出具體的預(yù)防措施和工序質(zhì)量管理要求，企業(yè)版本的施工工藝要求、質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)等均應(yīng)進(jìn)入招標(biāo)文件，并作為合約文件的附件，要求投標(biāo)方予以響應(yīng)，以避免施工過(guò)程中因前期未明確造成扯皮或引起成本爭(zhēng)議。如此，形成一套標(biāo)準(zhǔn)化的招標(biāo)文件、合約文件，進(jìn)而提高了招標(biāo)采購(gòu)以及甲方工程部的管理效率和水平。

2．4施工工藝、工序控制預(yù)防

在當(dāng)前環(huán)境背景下，現(xiàn)場(chǎng)過(guò)于強(qiáng)調(diào)甲方工程師和監(jiān)理工程師的不間斷檢查和不疏漏的檢驗(yàn)，幾乎不現(xiàn)實(shí)。勞務(wù)隊(duì)伍水平參差不齊，要求勞務(wù)工人完全嚴(yán)格按規(guī)范、圖集和工藝要求進(jìn)行施工，若沒(méi)有有效的質(zhì)量控制手段，也是不現(xiàn)實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理，在當(dāng)前的市場(chǎng)條件下，應(yīng)該明確執(zhí)行力保障性和勞務(wù)操作規(guī)范性一定會(huì)出現(xiàn)偏差。過(guò)分的強(qiáng)調(diào)施工隊(duì)伍的責(zé)任心和工人的技能保障，沒(méi)有任何意義。正確的方式是在現(xiàn)有的環(huán)境下尋求突破，找出切實(shí)可行的管理方法。設(shè)計(jì)部門也要考慮在這種無(wú)奈的背景條件下，采取通過(guò)設(shè)計(jì)預(yù)防和節(jié)點(diǎn)強(qiáng)化等措施，在默許部分不規(guī)范施工的條件下，依然可以保證工程質(zhì)量。工序控制點(diǎn)是指為了保證工序質(zhì)量而需要進(jìn)行過(guò)程質(zhì)量控制的重點(diǎn)。一般設(shè)置的原則為關(guān)鍵部位、薄弱環(huán)節(jié)、或施工單位容易出現(xiàn)問(wèn)題的工序。如同于隱蔽工程驗(yàn)收，在工序驗(yàn)收合格前，嚴(yán)禁進(jìn)行下一道工序施工。作為過(guò)程質(zhì)量控制的重點(diǎn)，應(yīng)該按照檢驗(yàn)批劃分及管理的方式，進(jìn)行工程質(zhì)保體系控制的責(zé)任管理，使重要工序在一定時(shí)期內(nèi)處于良好的受控狀態(tài)。所有分部、分項(xiàng)工程在大面積施工前，均應(yīng)做小范圍樣板，對(duì)于重點(diǎn)部位、重點(diǎn)工序，同樣可以實(shí)行樣板管理。

3成本控制分析

3．1設(shè)計(jì)階段

在設(shè)計(jì)過(guò)程中重視對(duì)建設(shè)工藝以及關(guān)鍵材料的控制。業(yè)主方負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)會(huì)同設(shè)計(jì)單位工作人員共同研究項(xiàng)目建設(shè)期間所占成本比重較高工藝、材料的控制措施。把主要技術(shù)指標(biāo)與經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，確保設(shè)計(jì)方案實(shí)施下的成本開支能夠嚴(yán)格控制在業(yè)主限額范圍內(nèi)。

3．2招投標(biāo)、合約階段

首先，業(yè)主應(yīng)明確各參建單位的施工范圍，尤其是各專業(yè)發(fā)包單位的交叉銜接的施工部位，避免因范圍不明確導(dǎo)致施工單位之間出現(xiàn)相互推諉、規(guī)避施工責(zé)任的現(xiàn)象，進(jìn)而影響了工程的形象進(jìn)度。同樣道理，各單位施工范圍明確后，大大降低了后期施工過(guò)程中的簽證工程量，工作量減少了，從而大大提高了業(yè)主的成本管理效率。比如，外墻石材干掛收口處與主體結(jié)構(gòu)之間往往存在一個(gè)間隙，該間隙由業(yè)主單獨(dú)發(fā)包的干掛施工單位封堵還是由主體總包施工單位施工，如果在各自的招標(biāo)及合約文件中都沒(méi)有約定的話，就會(huì)出現(xiàn)扯皮的現(xiàn)象，最終還是要業(yè)主出面辦理簽證委托其中一家單位進(jìn)行施工，增加項(xiàng)目成本，如果有明確的話完全可以包干在合同總價(jià)中，降低業(yè)主的工程成本。所以施工范圍編制說(shuō)明一定要詳細(xì)，并做為招標(biāo)及合約文件的附件要求投標(biāo)人響應(yīng)。然后，建設(shè)單位應(yīng)委托資質(zhì)水平良好的造價(jià)咨詢企業(yè)根據(jù)本工程實(shí)際情況詳細(xì)編制工程量清單內(nèi)容。清單編制一定要詳細(xì)到分部分項(xiàng)具體子目的項(xiàng)目特征文字說(shuō)明，包括施工工藝，施工順序等，比如外墻貼磚有粘結(jié)劑粘貼和水泥砂漿粘貼，工藝不同，單價(jià)不同，通過(guò)文字明確就可以做為項(xiàng)目部現(xiàn)場(chǎng)管理的理論依據(jù)，防止施工單位投機(jī)取巧。同樣，設(shè)計(jì)中一些不影響工程驗(yàn)收及后期使用功能的結(jié)構(gòu)可以在清單編制時(shí)明確不計(jì)算，比如戶內(nèi)房間的磚砌體隔墻，在交房后住戶一般都會(huì)按自己的裝修設(shè)計(jì)方案進(jìn)行拆除，而且土頭清運(yùn)費(fèi)要由建設(shè)單位或者物業(yè)承擔(dān)，無(wú)形中增加了兩塊成本，一是磚砌體的施工成本，二是垃圾清運(yùn)的成本，因此在清單編制時(shí)就明確這部分內(nèi)容不計(jì)算，建設(shè)過(guò)程不施工，從而又節(jié)省了成本。最后，企業(yè)版本的施工工藝要求、工序、質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)等應(yīng)進(jìn)入招標(biāo)文件，并作為合約文件的附件，做為工程部現(xiàn)場(chǎng)管控的一個(gè)有效手段，同時(shí)也能避免后續(xù)工程施工中因前期不明確引起施工單位追加成本。

3．3施工階段

主要應(yīng)重視對(duì)成本的動(dòng)態(tài)控制:首先，在施工過(guò)程中，必須加強(qiáng)圖紙會(huì)審、答疑等技術(shù)交底工作，盡早發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)圖紙與文件中存在的失誤，盡可能避免后期出現(xiàn)窩工或返工等問(wèn)題。比如室外景觀工程中，消防撲救面原設(shè)計(jì)為種植地被微地形找坡，結(jié)果消防驗(yàn)收時(shí)要求做硬質(zhì)鋪裝或者鋪設(shè)植草格，就是因?yàn)闆](méi)有及早發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)圖紙中存在的失誤，造成了工程的返工，不僅影響了工期，還增加了成本。其次，應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)工程變更及簽證的審核。對(duì)于不得不簽證及變更的內(nèi)容，應(yīng)多考慮幾種施工方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性比選，從單價(jià)及施工難易程度等角度去分析選取，涉及金額較大的部分應(yīng)會(huì)同企業(yè)成本部共同商定。對(duì)于不是很必要的簽證及變更，應(yīng)把好成本關(guān)，在保證質(zhì)量的前提下，不涉及造價(jià)成本上太大變化的予以支持，防止施工單位因投標(biāo)過(guò)程中的不平衡報(bào)價(jià)而故意更換報(bào)價(jià)低的施工內(nèi)容。

4結(jié)束語(yǔ)

本文上述分析中結(jié)合本人所負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)例，將質(zhì)量與成本管理工作引入其中。質(zhì)量管理主要從設(shè)計(jì)預(yù)防，招標(biāo)采購(gòu)及材料預(yù)防，合約預(yù)防，施工工藝、工序控制預(yù)防角度進(jìn)行闡述;成本管理主要從設(shè)計(jì)階段，招投標(biāo)、合約階段，施工階段進(jìn)行分析。其中結(jié)合本人所負(fù)責(zé)項(xiàng)目的一些經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)進(jìn)行舉證，以供大家參考。

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作者:官煌凱 單位:廈門海翼地產(chǎn)有限公司