房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算探討

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摘要：在出租業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算的程序和方法方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)相比，在諸多方面都存在差異。目前我國已經(jīng)出臺(tái)了一些法律規(guī)定，但是從實(shí)施的效果以及業(yè)界的反應(yīng)來看，并沒有達(dá)到一種非常理想的效果。初步來看，是由于法律條文的普適性對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有很強(qiáng)的針對性。正如我們所看到的，房地產(chǎn)開發(fā)公司開展出租業(yè)務(wù)需要有一個(gè)較長的周期，在這個(gè)周期的前期，主要是以投入為主，在會(huì)計(jì)報(bào)表上體現(xiàn)出來的利潤往往是負(fù)數(shù)。但是還會(huì)出現(xiàn)另一種情況，在出租業(yè)務(wù)開發(fā)后期，隨著業(yè)務(wù)鏈的穩(wěn)定以及投入金額比例的降低，利潤往往出現(xiàn)大幅增長。本文針對在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展出租業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算時(shí)所遇見的問題進(jìn)行研究，并且確定了研究目標(biāo)、范圍以及研究方法，并提出了可行性較高的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；出租業(yè)務(wù)；會(huì)計(jì)核算

一、出租業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)際狀況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租業(yè)務(wù)主要以寫字樓的出租為主，該寫字樓是四月三十日之前的物業(yè)所出租。按照5%的比例來征收房租費(fèi)和車位費(fèi)，并且不予以抵扣；按照6%的比例來征收物業(yè)費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)公司將整棟大廈的物業(yè)管理交由第三方來承包；第三方物業(yè)公司會(huì)在每個(gè)月向房地產(chǎn)開發(fā)公司開具物業(yè)管理費(fèi)發(fā)票。此外，諸如大廈的日常維修、維護(hù)工作也不能抵扣。

（二）出租業(yè)務(wù)收入金額及時(shí)間點(diǎn)會(huì)計(jì)核算當(dāng)今世界是一個(gè)多元化的世界，充滿著機(jī)遇和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是看準(zhǔn)了商機(jī)。1.企業(yè)開發(fā)的房屋和土地不僅有對外出售或者轉(zhuǎn)讓的功能，還有對外出租的功能，也就是我們所說的出租業(yè)務(wù)。房屋和土地出租經(jīng)營業(yè)務(wù)收入，它的具體表現(xiàn)是將房屋和土地的使用權(quán)暫時(shí)轉(zhuǎn)讓，從而獲得應(yīng)有的租金收益。租金收入應(yīng)按照出租合同、協(xié)議規(guī)定日期收取租金后作為當(dāng)期經(jīng)營收入的實(shí)現(xiàn)。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定確定出租的房屋或土地的租金和收入租金的時(shí)間，作為出租產(chǎn)品收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間和經(jīng)營收入的確認(rèn)。2.有一些房地產(chǎn)開發(fā)公司不以簽訂合同的時(shí)間作為收入的確認(rèn)點(diǎn)，而是以收到租金的時(shí)間作為收入的確認(rèn)點(diǎn)。收到資金時(shí)，貸記“預(yù)收賬款——出租產(chǎn)品租金收入”，借記“銀行存款”。按照雙方簽訂的出租合同的要求，如果承租方?jīng)]有按照規(guī)定的期限繳納租金，企業(yè)就有權(quán)按照合同規(guī)定收入確定的條件，符合全部條件的，就應(yīng)該按照相應(yīng)程序即按照拖欠租金處理，借記“應(yīng)收賬款”科目，貸記“預(yù)收賬款——出租產(chǎn)品租金收入”科目，當(dāng)收到拖欠的租金時(shí)，沖減“應(yīng)收賬款”科目。不符合收入確認(rèn)的規(guī)定條件，不核算出租產(chǎn)品租金收入。房地產(chǎn)開發(fā)公司在新建房屋交付使用之前，應(yīng)該和承租方簽訂相關(guān)協(xié)議，此時(shí)獲得的預(yù)租資金按照“預(yù)收賬款”來處理，等到房屋最終完成建設(shè)工作，再辦理正式租約手續(xù)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)公司出租房屋的計(jì)稅方法

根據(jù)《財(cái)務(wù)部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》的明確規(guī)定，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司是小規(guī)模納稅人，應(yīng)當(dāng)對其使用簡易計(jì)稅的方法；假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司是一般納稅人，那么，對其使用的計(jì)稅方法，要根據(jù)取得不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間來決定，具體來說要按照以下方法：在2016年4月30日之前取得的不動(dòng)產(chǎn)，屬于“老不動(dòng)產(chǎn)”，可以選擇使用與小規(guī)模納稅人相同的簡易計(jì)稅的方法，而在2016年5月1日及以后取得的不動(dòng)產(chǎn)屬于“新不動(dòng)產(chǎn)”，應(yīng)該在出租的時(shí)候采用一般計(jì)稅的方法。當(dāng)通過不同的計(jì)稅方法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，應(yīng)該按照不同的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，如果某項(xiàng)房屋建筑物需要預(yù)售，應(yīng)該按照不低于預(yù)售15%的利率來計(jì)算將要獲得的利潤。按照這種方法，會(huì)出現(xiàn)下列情況：會(huì)計(jì)沒有將收益進(jìn)行確認(rèn)，但企業(yè)需要繳納所得稅；會(huì)計(jì)已經(jīng)將收益進(jìn)行確認(rèn)，但是企業(yè)還沒有繳納所得稅，諸如此類的時(shí)間、操作不能統(tǒng)一的現(xiàn)象。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，也就是所說的“老不動(dòng)產(chǎn)”，指的是《建筑工程施工許可證》注明的在2016年4月30日之前開工的房地產(chǎn)工程。按照租售相同、稅收公平的原則來講，如何界定“新不動(dòng)產(chǎn)”與“舊不動(dòng)產(chǎn)”，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的已出售房屋與出租房屋，界定標(biāo)準(zhǔn)是相同的。

三、出租房租金收入核算存在的問題

與土地出讓收入類似，通過出租房屋使得企業(yè)增加的利潤并不占多數(shù)，但是它擁有收入的隱蔽性。舉個(gè)例子來說，新建商品房在沒有賣出之前，屬于存貨，而將這些存貨出租，可以收回一定數(shù)量的收入資金，然而，這一部分資金很多情況下并沒有入賬。反觀，一些專門為出租而建的商品房，在租金的收入具體數(shù)額以及租金的入賬時(shí)點(diǎn)，通常是由開發(fā)商來操縱，而使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入了一種被動(dòng)的境地，為租金的監(jiān)管帶來了很大的困難。

四、辦公樓出租業(yè)務(wù)與新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

（一）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的增設(shè)科目

將“投資性房地產(chǎn)”科目設(shè)為新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的增加科目，何為“投資性房地產(chǎn)”？它指的是賺取租金或資本增值，或者是這兩個(gè)特點(diǎn)都具備的從而持有的房地產(chǎn)。包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物、（二）投資性房地產(chǎn)的范圍1.已經(jīng)通過租賃的方式轉(zhuǎn)讓了的土地使用權(quán)，以及已經(jīng)出租了的建筑物。其中，通過租賃的方式轉(zhuǎn)讓了的土地使用權(quán)指的是企業(yè)以轉(zhuǎn)讓的方式取得的土地使用權(quán)；已經(jīng)出租了的建筑物是指該建筑物的產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有。2.如果有一項(xiàng)房地產(chǎn)，其中一部分用于租賃建筑物，用于生產(chǎn)商品或者用于生產(chǎn)管理，能夠作為一個(gè)獨(dú)立的個(gè)體出售的那一部分，應(yīng)該計(jì)入被投資性房地產(chǎn)中去。不能夠作為一個(gè)單獨(dú)的個(gè)體計(jì)量或出售的那一部分，就不能歸為投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)公司將建筑物出租，在簽訂的租賃協(xié)議中所起到的作用不重大的附屬服務(wù)，諸如提供安全保護(hù)、維護(hù)公共設(shè)施等附屬服務(wù)，也應(yīng)該被認(rèn)定為投資性房地產(chǎn)。

（三）企業(yè)會(huì)計(jì)中的融資租賃

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的相關(guān)規(guī)定，只要滿足下列五種情形之一，就可以被認(rèn)定是融資租賃。第一，當(dāng)租賃合同期滿之后，承租人變?yōu)榉课萁ㄖ锏闹魅?，擁有所有?quán)。第二，承租人有權(quán)利購買所租賃的房屋建筑物，所定購買價(jià)預(yù)計(jì)遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時(shí)租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值。第三，在很大一部分上，租賃資產(chǎn)的可使用年限由租賃期所占用。第四，從出租人的角度來看，租賃開始日最低租賃收款額現(xiàn)值幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)原賬面價(jià)值。第五，如果所租賃的房屋土地建筑物很特殊，如不重新改制，則合法的使用者只有承租人。根據(jù)稅法條文可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租業(yè)務(wù)分成三種不同的形式，即臨時(shí)租賃、經(jīng)營性租賃以及融資租賃，這三種不同的形式的所得稅待遇也各有各的不同。

五、收取辦公樓租金的會(huì)計(jì)處理及預(yù)收租金的會(huì)計(jì)處理

關(guān)于投資性房地產(chǎn)租金的賬務(wù)處理：

（一）將自用的辦公樓按照賬面原值、累計(jì)折舊等轉(zhuǎn)出借：投資性房地產(chǎn)（原值）貸：固定資產(chǎn)（原值）借：累計(jì)折舊（辦公樓累計(jì)折舊）貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（辦公樓累計(jì)折舊）

（二）按期（月）對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷借：管理費(fèi)用（折舊）貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

（三）取得的租金收入借：銀行存款貸：預(yù)收賬款

（四）提取稅金借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金-城建稅應(yīng)交稅金-教育費(fèi)附加

（五）結(jié)轉(zhuǎn)租金收入、成本、稅金借：預(yù)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入借：主營業(yè)務(wù)收入貸：本年利潤借：本年利潤貸：主營業(yè)務(wù)支出

（六）上繳稅金借：應(yīng)交稅金-城建稅應(yīng)交稅金-教育費(fèi)附加貸：銀行存款（或現(xiàn)金）

參考文獻(xiàn)：

[1]王洪濤.《淺析營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算問題》.[J]鄭州至遠(yuǎn)物業(yè)管理有限公司，2016.

[2]張艷輝.《租賃業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算探討》.[J].上海玄益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2013（15）.

作者:陳蕓 單位：北京中邦人力資源管理顧問有限公司