房地產(chǎn)公司營(yíng)改增后稅負(fù)影響分析

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摘要：隨著營(yíng)改增范圍的不斷擴(kuò)大，對(duì)房地產(chǎn)公司的影響會(huì)因房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)不同而有著不同差別?；诖?，本文就房地產(chǎn)公司在流轉(zhuǎn)稅改革背景下對(duì)影響稅負(fù)公司內(nèi)部因素進(jìn)行深入探究，從而得出房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制對(duì)房地產(chǎn)公司實(shí)際稅負(fù)產(chǎn)生顯著影響的作用和相關(guān)解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)營(yíng)改增稅負(fù)影響因素

當(dāng)前各行各業(yè)也逐漸面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的考驗(yàn)，房地產(chǎn)行業(yè)同樣也是如此，在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)公司逐漸進(jìn)入到分化與轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，而“營(yíng)改增”后稅負(fù)問(wèn)題會(huì)嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)公司的發(fā)展，為了更好地解決房地產(chǎn)公司稅負(fù)過(guò)重的問(wèn)題，就需要房地產(chǎn)公司深入了解“營(yíng)改增”后稅負(fù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響因素。才能更好地推動(dòng)房地產(chǎn)公司的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)公司在“營(yíng)改增”中面臨的問(wèn)題

(一)進(jìn)項(xiàng)抵扣問(wèn)題

房地產(chǎn)公司在“營(yíng)改增”中的進(jìn)項(xiàng)抵扣出現(xiàn)不足情況時(shí)，需要按進(jìn)項(xiàng)成本13%的增值稅進(jìn)行抵扣。然而在實(shí)際抵扣操作中存在很多問(wèn)題，常見的情況是房地產(chǎn)公司很難從那些小規(guī)模的納稅人中獲得相關(guān)增值稅專用發(fā)票。房地產(chǎn)工程中，相關(guān)材料的投入占比較大，在采集零散的施工材料時(shí)，獲得的增值稅專用發(fā)票一般只能按照進(jìn)項(xiàng)抵扣的3%計(jì)算，根據(jù)我國(guó)稅務(wù)總局2020年第11號(hào)公告《稅務(wù)總局關(guān)于明確增值稅小規(guī)模納稅人免征增值稅政策的公告》中指出，適用3%征收率征收增值稅的，按照3%征收率開具增值稅發(fā)票，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在2020年3月1日至2022年12月31日，適用減按1%征收率征收增值稅的，按照1%征收率開具增值稅發(fā)票。因此在這種情況下，最終依舊會(huì)有6%-8%的增值稅差額而形成稅負(fù)增加。當(dāng)進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)出現(xiàn)不匹配的情況時(shí)，商品房在沒(méi)有完工時(shí)就進(jìn)入到預(yù)售，使得“營(yíng)改增”之后進(jìn)項(xiàng)與銷項(xiàng)預(yù)期之間出現(xiàn)不匹配，這種情況下最終會(huì)因?yàn)闆](méi)有結(jié)算而難以及時(shí)獲得足夠的進(jìn)項(xiàng)抵扣，使得房地產(chǎn)公司銷項(xiàng)稅與進(jìn)項(xiàng)稅之間存在不匹配的情況。

(二)經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題

 在經(jīng)營(yíng)管理中存在三個(gè)問(wèn)題，首先是經(jīng)營(yíng)方式發(fā)生改變，部分房地產(chǎn)公司存在大量的小企業(yè)合伙商，而這些小企業(yè)合伙商缺乏足夠的工程核算管理制度，同時(shí)也缺乏完善的會(huì)計(jì)核算體系，在這種情況下，最終很難有齊全的增值稅專用發(fā)票。而在營(yíng)業(yè)稅制度下，隨著新政策推行，在設(shè)備采購(gòu)和工程分包中，可以根據(jù)增值稅專用發(fā)票上的抵扣稅項(xiàng)進(jìn)行抵消，對(duì)于合作的小企業(yè)而言，需要這些小企業(yè)開具一定量的增值稅專用發(fā)票，否則就會(huì)使房地產(chǎn)公司在經(jīng)營(yíng)管理中，難以及時(shí)取得足夠的增值稅專用發(fā)票，從而缺乏足夠的增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣稅額，使得房地產(chǎn)公司在整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在各種各樣的問(wèn)題。其次是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算面臨的問(wèn)題中，由于“營(yíng)改增”會(huì)影響到房地產(chǎn)公司的收入、成本和利潤(rùn)。對(duì)物資采購(gòu)的成本缺乏有效管理，使得相關(guān)軟件系統(tǒng)的開發(fā)與報(bào)稅等方面都存在著很多問(wèn)題，再加上各公司的規(guī)模和性質(zhì)不同，財(cái)務(wù)人員能力的不同，會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)征收申報(bào)與上繳程序申報(bào)不準(zhǔn)確，并出現(xiàn)核算不規(guī)范等問(wèn)題。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)公司稅負(fù)和經(jīng)營(yíng)情況的影響

(一)對(duì)房地產(chǎn)公司稅負(fù)的影響

在“營(yíng)改增”之前，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的全部銷售額征收對(duì)象都是按照5%的營(yíng)業(yè)稅征收為主。但隨著稅改政策的變化，在“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)在繳納增值稅時(shí)，必須進(jìn)行納稅人認(rèn)定，根據(jù)不同的納稅人繳納不同的稅率，而一般納稅人的稅率是9%，因此針對(duì)小規(guī)模納稅人可以選用較為交單的計(jì)稅方式，才能確保稅率沒(méi)有發(fā)生任何變化，并在這個(gè)過(guò)程中規(guī)定了企業(yè)的原有項(xiàng)目和特定稅行為。確保納稅人選擇使用簡(jiǎn)易的計(jì)稅方式來(lái)繳納稅費(fèi)，但通常情況下，經(jīng)過(guò)選擇后，36個(gè)月不得變更。由于“營(yíng)改增”之前的房地產(chǎn)企業(yè)納稅營(yíng)業(yè)稅稅額計(jì)算方式為(營(yíng)業(yè)收入*稅率)，而“營(yíng)改增”之后則分成了兩種不同類型，第一種類型是針對(duì)一般納稅人的納稅額為(銷售稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額)，并在第一種類型中規(guī)定了銷項(xiàng)稅額要小于進(jìn)項(xiàng)稅額企業(yè)。第二類是針對(duì)小規(guī)模納稅人的簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額計(jì)算方式為｛含水銷售額/(1+稅率)*稅率｝。最終當(dāng)“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)公司的納稅率為9%，但如果按照當(dāng)期的增值稅額或營(yíng)業(yè)稅額與企業(yè)收入的比值衡量稅負(fù)時(shí)，需要隨著“營(yíng)改增”后企業(yè)稅負(fù)的變化情況給予適當(dāng)?shù)脑黾踊蛘邷p輕。

(二)對(duì)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)的影響

“營(yíng)改增”可以有效改變企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本、收入和稅費(fèi)等情況，隨著房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)情況的有效改變，因此房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)率會(huì)根據(jù)收入與成本費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算。“營(yíng)改增”往往對(duì)房地產(chǎn)公司利潤(rùn)率的影響難以確定，這是因?yàn)椤盃I(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)公司利潤(rùn)會(huì)產(chǎn)生多方面的影響，在營(yíng)業(yè)稅制度下，房地產(chǎn)公司銷售收入中包含營(yíng)業(yè)稅，在實(shí)行“營(yíng)改增”后，通常銷售收入不會(huì)包含增值稅，使得銷售收入同比下降。但是當(dāng)房地產(chǎn)公司的上游公司已經(jīng)實(shí)行“營(yíng)改增”，那么就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的總成本與其他進(jìn)購(gòu)的增值稅額度不再是實(shí)際成本，導(dǎo)致總成本要比實(shí)際“營(yíng)改增”前更少，對(duì)最終的利潤(rùn)也會(huì)產(chǎn)生較大的影響。

(三)對(duì)房地產(chǎn)公司土地出讓金的影響

在我國(guó)房地產(chǎn)公司取得國(guó)有土地使用權(quán)的過(guò)程中，需要花費(fèi)高額的土地使用權(quán)成本，因此通常情況下，土地出讓金占房地產(chǎn)成本比重的30-45%左右。而在考慮到房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際稅負(fù)的情況下，在“營(yíng)改增”政策中必須明確規(guī)定出房地產(chǎn)企業(yè)中一般納稅人銷售自行開發(fā)的相關(guān)項(xiàng)目，計(jì)稅銷售額可以用于扣除支付的土地價(jià)款，所以這一稅收政策能夠幫助房地產(chǎn)公司降低增值稅的稅負(fù)。土地出讓金雖然被納入到抵扣中，能夠減輕房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的積極影響，但卻不能忽略可能存在的那些潛在問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)獲得相關(guān)土地存在多個(gè)項(xiàng)目工程時(shí)，土地出讓金必須在不同項(xiàng)目中做出對(duì)應(yīng)的劃分，并注意劃分的及時(shí)性和準(zhǔn)確性。如果部分土地享有政府部門的返還政策時(shí)，通常對(duì)于返還出讓金是按照沖減土地價(jià)款，并被視作收入或者補(bǔ)助處理，因此房地產(chǎn)公司應(yīng)該依據(jù)實(shí)質(zhì)形式對(duì)土地出讓金進(jìn)行財(cái)務(wù)處理，才能避免面臨潛在的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)。

(四)對(duì)土地增值稅的影響

營(yíng)改增對(duì)增值稅稅負(fù)帶來(lái)的變化產(chǎn)生的影響同樣值得關(guān)注，這是因?yàn)闋I(yíng)改增的目標(biāo)并不是為了降低增值稅為主的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)，而主要目的是改善房地產(chǎn)行業(yè)的綜合稅負(fù)情況。由于土地增值稅在房地產(chǎn)行業(yè)和土地資源的管理中都是比較重要的因素，而營(yíng)改增后的稅負(fù)變化本質(zhì)是為了計(jì)稅依據(jù)的變化而造成的，那么對(duì)研究改善房地產(chǎn)綜合稅負(fù)等問(wèn)題都具有一定的指導(dǎo)意義。當(dāng)增值稅稅制下土地增值稅的稅率低于營(yíng)業(yè)稅下土地增值率，那么在稅率不變的基礎(chǔ)下，土地增值稅在稅改后將會(huì)更低，而在原有的營(yíng)業(yè)稅稅制下，一般的納稅人土地增值稅的變化主要因收入和成本的變化而變化，這些變化主要依據(jù)從營(yíng)業(yè)稅變?yōu)樵鲋刀惡筒煌目傻挚鄱愵~占一定比例。因此我們可以看出，營(yíng)改增后的土地增值稅稅率下降后，在增值稅不允許扣除、增值稅稅率以及可抵扣比例都有可能影響土地增值稅，那么營(yíng)改增對(duì)增值稅負(fù)的影響通常不是對(duì)本身的增減，而是因?yàn)樽陨淼淖兓瑫?huì)給其他稅負(fù)帶來(lái)變化，并影響到整體稅負(fù)率。

三、房地產(chǎn)公司營(yíng)改增稅收理論

(一)稅收公平性原則

稅收的四大原則是平等、便利、確定以及費(fèi)用最少的原則，而四大原則中，稅收平等性是最為主要的核心原則。在確保對(duì)每個(gè)納稅人進(jìn)行征稅時(shí)，不主張免稅特權(quán)，并反對(duì)身份納稅，而公平原則稅負(fù)則應(yīng)該平均分配到不同的收入類型中，將稅收形成公共服務(wù)以及服務(wù)于納稅人中，實(shí)現(xiàn)每一個(gè)納稅人都可以享有公共服務(wù)的特性。然而增值稅相比于營(yíng)業(yè)稅而言，在理論上通常會(huì)降低一些稅負(fù)，并在房地產(chǎn)行業(yè)中也具有廣泛的普遍性特點(diǎn)，而增值稅對(duì)于某些行業(yè)稅率而言，存在免稅、退稅等優(yōu)惠政策。因此如何合理的確定這些優(yōu)惠政策的范圍和力度，并確保相關(guān)稅收整體上的公平性，都需要更好地完善和增值稅。

(二)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁理論

稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁理論是指納稅人通過(guò)各種不同的途徑將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給其他人的一種方式，因此在增值稅下，納稅人可以通過(guò)對(duì)商品流轉(zhuǎn)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給下一稅負(fù)人的方式，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。一般情況下，這種稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的形式有以下幾種方式，首先納稅人提高相關(guān)產(chǎn)品的售價(jià)后，將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，并在實(shí)際情況中將商品中的銷售環(huán)節(jié)增多，隨之稅負(fù)也會(huì)瞬時(shí)轉(zhuǎn)嫁下去。其次是將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給上游行業(yè)，這種方式和提升價(jià)格的方式有所不同，將這兩種方式結(jié)合在一起后，可以選擇通過(guò)降低商品或者勞務(wù)的競(jìng)價(jià)方式實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。

(三)稅收中性理論

稅收中性理論的過(guò)程中，除過(guò)稅負(fù)外，應(yīng)該避免出現(xiàn)其他經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和損失，但隨著市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的復(fù)雜程度越來(lái)越高，導(dǎo)致人們很難用稅收中性理論去解決和管理出現(xiàn)的各種矛盾與問(wèn)題，因此稅收中性理論重新回到它最初的核心思想中，采取既不干預(yù)的方式尊重市場(chǎng)，并由國(guó)家統(tǒng)一進(jìn)行配置和管理，才能確保在完善的營(yíng)改增稅制下，實(shí)現(xiàn)對(duì)未來(lái)稅收中性的有效推進(jìn)，并打好堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。

四、房地產(chǎn)公司應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的對(duì)策

(一)利用政策支持

房地產(chǎn)公司在發(fā)展中，需要利用好“營(yíng)改增”的過(guò)渡性政策，這是由于房地產(chǎn)公司在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)中，很難保證“營(yíng)改增”在初期就能使房地產(chǎn)公司獲得足夠的進(jìn)項(xiàng)抵扣稅，所以通常情況下選擇在5%的流轉(zhuǎn)稅稅率下維持原有的營(yíng)業(yè)稅制度，才能有助于更好地實(shí)現(xiàn)“營(yíng)改增”的平穩(wěn)過(guò)渡。同時(shí)在“營(yíng)改增”的過(guò)程中，各地政府部門也頒布了很多優(yōu)惠支持政策，房地產(chǎn)公司根據(jù)實(shí)際情況，利用地方政府部門的支持政策自覺申請(qǐng)，可以真正做到化解推行“營(yíng)改增”政策初期可能會(huì)遇到的各種稅負(fù)問(wèn)題。

(二)合理運(yùn)用稅務(wù)籌劃

合理運(yùn)用稅務(wù)籌劃時(shí)，首先需要實(shí)施混合經(jīng)營(yíng)分開核算的方式，才能將“營(yíng)改增”中的相關(guān)稅率進(jìn)行調(diào)整，對(duì)“營(yíng)改增”原有的9%稅率加入進(jìn)項(xiàng)抵扣的3%以及額外的3%征收率，可以保證實(shí)現(xiàn)對(duì)小規(guī)模納稅人稅率的征收。因此針對(duì)混合運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)的各類項(xiàng)目，就需要其稅率之間的差別采取分開簽訂合約的方式，有利于更好地規(guī)避以往存在的混合營(yíng)銷稅率征收稅款，最終對(duì)各項(xiàng)目具體稅率有著明確的說(shuō)明。其次是合理選擇供應(yīng)商，這對(duì)房地產(chǎn)公司而言是控制稅負(fù)的關(guān)鍵點(diǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)公司選擇與那些能夠提供增值稅發(fā)票的納稅企業(yè)建立合作關(guān)系時(shí)，通過(guò)一般的納稅交易活動(dòng)，能夠獲得正規(guī)的增值稅發(fā)票，最終實(shí)現(xiàn)抵扣企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅的目的。

(三)提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理能力

房地產(chǎn)公司應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的對(duì)策中，提高財(cái)務(wù)管理人員的能力，應(yīng)該及時(shí)做好對(duì)相關(guān)政策的有效培訓(xùn)。只有當(dāng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員具備足夠的知識(shí)后，在增值稅的稅務(wù)核算中做到征收對(duì)象以增值額為主，并運(yùn)用扣除的方式實(shí)現(xiàn)計(jì)算，使房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)提升財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平和技能，才能有效確保房地產(chǎn)公司的有序進(jìn)行。在對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)中，培訓(xùn)內(nèi)容必須涉及到稅種、稅率、方法等各個(gè)方面，同時(shí)做好相關(guān)會(huì)計(jì)計(jì)算基礎(chǔ)與房地產(chǎn)管理體制的必要調(diào)節(jié)，才能更好地將會(huì)計(jì)工作落到實(shí)處。所以針對(duì)這些問(wèn)題時(shí)，房地產(chǎn)公司必須安排相關(guān)人員針對(duì)具體問(wèn)題具體對(duì)待，才能及時(shí)有效解決房地產(chǎn)中可能存在的各種問(wèn)題。

(四)加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票的管理

房地產(chǎn)公司要加強(qiáng)對(duì)增值稅專用發(fā)票的管理力度，首先要及時(shí)獲得足夠的抵扣專用發(fā)票，當(dāng)房地產(chǎn)公司抵扣稅款不足時(shí)，可以選擇那些擁有足夠抵扣稅專用發(fā)票的公司進(jìn)行合作，而這些供應(yīng)商能否提供增值稅專用發(fā)票是確定房地產(chǎn)公司完成抵扣的關(guān)鍵因素。而房地產(chǎn)公司在規(guī)劃進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票時(shí)，除了要區(qū)別能夠抵扣和不能夠抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅具體類型外，還需要房地產(chǎn)公司快速獲得相關(guān)所需的增值稅專用發(fā)票。除此之外，房地產(chǎn)公司必須加強(qiáng)對(duì)專用發(fā)票的認(rèn)證管理制度，如果出現(xiàn)增值稅專用發(fā)票不能抵扣的情況時(shí)，就必須及時(shí)做好對(duì)增值稅專用發(fā)票的鑒別，并投入足夠的時(shí)間和精力規(guī)避可能出現(xiàn)的各種不良結(jié)果，同時(shí)對(duì)存在的違法行為要追究相應(yīng)的責(zé)任。

(五)關(guān)注整體稅負(fù)

在營(yíng)改增后，增值稅替代營(yíng)業(yè)稅會(huì)成為房地產(chǎn)公司的第一流轉(zhuǎn)稅，而流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)的變化通常在很大程度上會(huì)直接影響到企業(yè)的整體稅負(fù)情況。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)關(guān)注流轉(zhuǎn)稅的實(shí)際變動(dòng)情況并做好對(duì)應(yīng)的調(diào)整策略，但由于我國(guó)的稅改的長(zhǎng)期目標(biāo)不僅是降低流轉(zhuǎn)稅的稅負(fù)，更重要的是實(shí)現(xiàn)對(duì)各行各業(yè)整體的減稅降負(fù)，才能有效改善房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際投資環(huán)境和企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)活力。在房地產(chǎn)公司的現(xiàn)階段中，存在著各種復(fù)雜的稅種，而房地產(chǎn)公司不僅僅需要關(guān)注流轉(zhuǎn)稅的稅負(fù)，同時(shí)也需要更好地關(guān)注稅改后的流轉(zhuǎn)稅的變動(dòng)情況以及其他稅種可能產(chǎn)生的各種間接影響。所以如果忽視對(duì)流轉(zhuǎn)稅對(duì)其他稅負(fù)可能造成的影響，那么最終會(huì)導(dǎo)致企業(yè)措施大部分降低稅負(fù)的機(jī)會(huì)，給房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展造成很大的經(jīng)濟(jì)損失，基于此，房地產(chǎn)公司在灌注流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)的過(guò)程中，必須及時(shí)重視和改善整體稅負(fù)的情況，才能有效推動(dòng)房地產(chǎn)公司的快速發(fā)展。當(dāng)然，站在另外一個(gè)角度而言，房地產(chǎn)公司灌注流轉(zhuǎn)稅的實(shí)際變化情況，也會(huì)使房地產(chǎn)公司為改善流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)提供更多的轉(zhuǎn)變思路。

五、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)公司在實(shí)際的稅負(fù)產(chǎn)生顯著影響的作用下，當(dāng)房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制越有效，那么“營(yíng)改增”后的稅收就越規(guī)范，因此房地產(chǎn)公司需要加強(qiáng)公司內(nèi)部的控制制度與建設(shè)落實(shí)，并對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行預(yù)算，才能積極提升房地產(chǎn)公司的盈利水平。

作者:張會(huì)瓊 單位:簡(jiǎn)陽(yáng)市會(huì)計(jì)委派管理中心