房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃研究

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摘要：我國社會經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展而言，起到良好的帶動作用。房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場環(huán)境中占據(jù)有利位置，就需要提高其綜合實力，實現(xiàn)經(jīng)濟效益的有效增長。因此，文章針對房地產(chǎn)企業(yè)并購重組的稅收籌劃在落實過程中的風(fēng)險、原則以及相對應(yīng)的原因進行逐一分析。并且結(jié)合實際情況，提出有針對性的房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);并購重組;稅收籌劃

在當(dāng)前社會經(jīng)濟不斷快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中，需要面臨社會上非常激烈的競爭。房地產(chǎn)要想在這種大環(huán)境背景下占據(jù)有利位置，就需要提高其綜合實力。房地產(chǎn)并購重組是企業(yè)在日常資本運作和管理過程中非常重要的一種運行方式，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過并購方式的有效實施，將企業(yè)原本的一些邊界進行打破，實現(xiàn)資源科學(xué)合理的配置。這樣不僅有利于從根本上促使企業(yè)自身的產(chǎn)權(quán)關(guān)系得到改變，而且還能夠改變企業(yè)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。這些變動現(xiàn)象對企業(yè)未來的整體發(fā)展、或者是稅收負擔(dān)而言，都會產(chǎn)生一定的影響。由于不同企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中，其需要面臨的納稅差別具有明顯的差異性，所以需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況對其采取有針對性的措施，這樣才能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃的有效性和合理性。

一、房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃的風(fēng)險

對于現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)而言，雖然房地產(chǎn)整體行業(yè)發(fā)展形勢比較良好，但是各個企業(yè)相互之間的競爭越來越激烈，如果想要在市場中占據(jù)有利位置，就需要提高其綜合勢力。房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃在具體實施過程中，其主要是指現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中，不違背國家相關(guān)法律法規(guī)、政策以及稅收法規(guī)的前提條件下，可以通過并購過程中的稅費對其進行統(tǒng)一合理的安排。這樣不僅能夠設(shè)計出符合企業(yè)實際發(fā)展的戰(zhàn)略要求，而且還能夠?qū)崿F(xiàn)對稅收成本的有控制，保證稅務(wù)方案科學(xué)合理的制定和落實，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益最大化。現(xiàn)階段國內(nèi)有很多房地產(chǎn)企業(yè)在實施并購的時候，由于對稅收籌劃并沒有形成全面、有效的認識，這樣就會導(dǎo)致籌劃的目標(biāo)過于單一化。與此同時，在具體實施過程中，并沒有嚴(yán)格按照并購的基本條例和稅收政策進行相對應(yīng)的納稅籌劃，對相關(guān)法律法規(guī)的認識也不夠充足。這樣不僅會導(dǎo)致企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中的稅收籌劃缺乏合理性和科學(xué)性，而且還會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在日后經(jīng)營管理過程中，很容易遭受到嚴(yán)重的稅務(wù)風(fēng)險威脅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃的基本原則和原因分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃基本原則分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中，想要真正實現(xiàn)并購稅收籌劃，就需要遵循相對應(yīng)的原則，這樣才能夠最大限度保證最終的實施效果。首先，需要將企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略作為基礎(chǔ)和目標(biāo)，并且將其看作是必須要遵循的原則之一。企業(yè)想要實現(xiàn)并購，必然是處于戰(zhàn)略的基本需求，所以稅收籌劃在制定方案以及具體落實時，都需要圍繞該原則對其進行落實。其次，要遵循我國相關(guān)法律法規(guī)、政策的依據(jù)和支持，這樣對稅收籌劃的落實具有實質(zhì)性意義。除此之外，要遵循企業(yè)整體效益最優(yōu)的原則，最后要遵循籌劃風(fēng)險管理的基本原則。房地產(chǎn)企業(yè)在日常并購時，需要對整個籌劃過程進行實時有效的關(guān)注和重視，一旦發(fā)現(xiàn)隱藏在其中的稅務(wù)風(fēng)險，要及時提出有效措施對其進行深入了解并且進行控制。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃的原因

房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃的根本原因可以分為兩個方面，其一是外部動因，而其二則是內(nèi)部動因。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在實施并購稅收籌劃的時候，其外部動因主要體現(xiàn)在幾個方面。由于并購在實施過程中，或多或少都會對納稅人的身份選擇產(chǎn)生影響，其次并購重組會涉及到一般性稅務(wù)處理和特殊性稅務(wù)處理這兩種方式。由于這兩種方式在具體處理過程中，其稅基范圍具有明顯的差異性，所以在選擇方法時，也需要結(jié)合實際情況，這樣才能夠保證并購充足稅收籌劃的合理性和有效性。籌劃的內(nèi)部動因表現(xiàn)在以下幾個方面。由于并購在具體實施過程中，其最大的收益者就是稅收在策劃時的直接原因。在并購時，雖然會涉及到一定的風(fēng)險因素，但是要采取有針對性的措施保證將這些風(fēng)險控制在最小狀態(tài)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃的具體實施措施

（一）在并購融資階段的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中，要想提高其綜合實力，就需要結(jié)合自己的實際情況，實現(xiàn)企業(yè)并購重組稅收的籌劃，并且保證整個籌劃過程具有真實性和有效性。一般企業(yè)在進行相對應(yīng)的并購融資時，大多數(shù)都會利用內(nèi)部、債權(quán)、股權(quán)以及混合融資這四種不同類型的方式。不同融資方式在具體使用過程中，需要涵蓋的條件因素和使用的稅收籌劃方式也具有明顯的差異性。在內(nèi)部融資具體使用時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡可能將個人股東逐漸轉(zhuǎn)變成為企業(yè)股東。同時，要根據(jù)先分配再投資的順序?qū)ψ再Y產(chǎn)進行相對應(yīng)的增加，這樣不僅有利于降低內(nèi)部融資在具體實施過程中的稅收負擔(dān)，而且還能夠保證并購重組的效果。在針對債權(quán)融資進行合理使用的時候，需要提前對債務(wù)利息的稅前地稅效應(yīng)進行綜合考量。與此同時，還需要對資本弱化的反避稅措施的具體實施情況進行深入了解。除此之外，在股權(quán)融資具體實施時，需要對優(yōu)先股的整體使用情況給予足夠的關(guān)注和重視，在必要的條件下，可以實現(xiàn)免稅。但是在具體支付之前，不能夠利用抵稅的方式。

（二）在并購交易階段的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中，并購重組已經(jīng)逐漸成為各個房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢，對其未來發(fā)展而言，具有實質(zhì)性意義和作用。一般企業(yè)在實施并購重組的時候，有三種支付方式，其中包括定向增發(fā)、資產(chǎn)置換以及換股合并。定向增發(fā)這種支付方式科學(xué)合理的利用，需要結(jié)合實際情況，盡可能利用國稅發(fā)〔2009〕59號文件當(dāng)中的免稅條款對其進行特殊處理。也就是如果被采購方的應(yīng)稅所得在當(dāng)期不能夠?qū)ζ溥M行確定的時候，可以采取延期納稅的方式。在資產(chǎn)置換支付的使用時，需要真正有效落實所有資產(chǎn)的全部轉(zhuǎn)移，這樣不僅能夠?qū)崿F(xiàn)特殊性稅務(wù)處理的基本要求，而且還能夠避免出現(xiàn)增值稅。除此之外，在利用換股和其他方式進行支付的時候，企業(yè)可以結(jié)合實際情況，直接通過權(quán)益聯(lián)營的方式，對相對應(yīng)的報表進行妥善處理。這樣不僅能夠從根本上促使收購企業(yè)不必負擔(dān)一些商譽影響，而且還會通過這種方式的利用，促使其資產(chǎn)折舊率得到有效提升。股東在這種狀態(tài)下，不僅可以推遲收益的時間，而且還可以延遲納稅。

（三）從并購對象方面進行稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)在并購重組的具體方案落實過程中，可以通過對并購對象進行科學(xué)合理的選擇，實現(xiàn)稅收籌劃的有效落實。比如在具體操作時，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇將裝修作為主體的一些裝修公司，將其納入到稅收籌劃方案的制定和落實當(dāng)中。房地產(chǎn)企業(yè)如果在并購重組過程中，能夠吸收到裝修行業(yè)的企業(yè)，那么可以設(shè)立獨立的裝修公司，并且利用這種方式實現(xiàn)納稅籌劃。這樣不僅能夠從根本上將裝修費用全部都納入到土地增值稅的抵扣項目當(dāng)中，而且在我國營改增方案的具體落實之后，裝修公司在其中能夠獲取到跟多增值稅的進項稅抵扣額。在保證房地產(chǎn)企業(yè)自身抵扣額得到有效提升的基礎(chǔ)上，能夠最大限度保證房地產(chǎn)企業(yè)自身的增值稅繳納額也一并得到有效的降低。房地產(chǎn)企業(yè)在并購重組過程中，不可避免會涉及到一些風(fēng)險，在實踐中需要采取有針對性的措施對這些風(fēng)險進行有效的管控。首先，可以將企業(yè)的整體發(fā)展作為戰(zhàn)略角度，需要注意的問題就是不能夠只是單純對個別稅種的稅費問題給予關(guān)注，而是要對全局可能會造成稅收籌劃風(fēng)險的問題進行綜合考量。其次，需要提高企業(yè)財務(wù)管理的整體水平，同時還要強化相關(guān)工作人員自身的素質(zhì)和專業(yè)技能水平。這樣才能夠?qū)Σ①徶亟M稅收風(fēng)險起到良好的控制效果。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在并購重組的具體落實過程中，不僅能夠?qū)ζ渚C合競爭力的提升起到良好的作用，而且還能夠?qū)ξ覈康禺a(chǎn)整個行業(yè)的發(fā)展勢頭產(chǎn)生一定積極影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)并購充足稅收籌劃想要得到有效落實，就需要意識到各個項目中的稅務(wù)風(fēng)險，并且對這些風(fēng)險進行有效把控，實現(xiàn)稅負成本的降低目標(biāo)。

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作者:劉學(xué)登 單位:鄭州萬達廣場投資有限公司