房地產項目稅收籌劃研究

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摘要：稅收統籌是一種企業(yè)在經營過程中的統籌計劃行為，旨在法律法規(guī)允許的范疇之內，根據經營活動、投資活動、理財活動所進行的提前統籌和計劃。用以最大限度上獲得節(jié)約稅收產生的經濟利潤，在企業(yè)發(fā)展過程中有著很重要的作用，鑒于此，本文針對稅種聯動關系的房地產項目稅收籌劃做出了詳細的研究，期望為房地產項目稅收統籌計劃工作帶來參考。

關鍵詞：稅種聯動關系；房地產項目；稅收籌劃

1引言

房地產項目是一種總投資成本高、風險高的投資經營項目，房地產項目建設的全程，會涉及到很多種類的稅種，比如土地增值稅、城建稅、企業(yè)所得稅等多個稅種，在營業(yè)稅改征增值稅的政策實行的背景下，房地產項目稅收籌劃工作又有了新的標準。鑒于此，本文針對房地產項目稅收籌劃做出了較為詳細的研究，并且討論了房地產項目中稅種聯動關系稅收籌劃的應對方法，以帶動房地產行業(yè)的快速發(fā)展。

2房地產項目所涉及的稅收種類的聯動關系分析

房地產稅收是國家是國家憑借政治權利，依法強制、無償、固定地參與房地產收益分配而取得財政收入的一種形式。房地產稅收具備了國家性質、法律性質以及規(guī)范約束性特征，有益于房地產經濟的穩(wěn)步發(fā)展。房地產稅收涉及的種類有很多，比如契稅、印花稅以及土地增值稅等，一般情況下，房地產項目所涉及的稅收稅種主要體現在以下幾點：

（1）根據房地產項目的城建稅、增值稅的定義來講，房地產項目是不動產，所以，房地產企業(yè)把房地產項目作為產品銷售出去以后，就應該繳納增值稅和城建稅，所繳納的稅收金額應該按照以下兩點確定：第一，房地產企業(yè)在繳納增值稅時，繳納的增值稅金額應等于房地產項目所銷售的金額減去房地產企業(yè)購買各類商品以及勞務當中涵蓋的可抵扣的進項稅金額。第二，房地產企業(yè)在繳納城建稅時，應嚴格按照國家規(guī)定，企業(yè)或個人根據實際情況進行稅額繳納。

（2）針對房地產土地增值稅來講，其是指轉讓國有土地使用權所獲取收入的企業(yè)或者個人對其轉讓房地產所獲取的增值金額所應繳納的一種稅，房地產企業(yè)在上繳土地增值稅的過程中，應該嚴格遵循土地增值稅金額等于增值金額和適用稅率的乘積與扣除項目金額和扣除系數乘積兩種結果相減的計算方式，所得即土地增值稅的金額。運用這種計算方法便能夠確保所上繳的土地增值稅金額在標準的規(guī)定范圍內。

（3）針對房地產企業(yè)所得稅來講，房地產企業(yè)在上繳所得稅的過程中，應該嚴格遵循，企業(yè)所得稅金額等于不含稅收入金額減去項目開發(fā)成本金額減去期間費用減去稅金及附加費用，應注意的是其中項目開發(fā)成本金額與期間費用金額都是不含稅金額，以保證所上繳的所得稅金額準確。

（4）針對房地產契稅來講，契稅中包含了國有土地使用權出售和轉讓、房屋買賣、房屋置換、房屋贈與等多方面的內容，在這種情形下，開發(fā)商企業(yè)上繳契稅的過程中，繳納的金額應根據不動產價格進行計算，以保證上繳契稅的金額在規(guī)范標準范疇內。通過以上對房地產項目所涉及到的稅收種類和應該上繳的稅收金額做出的分析，能夠明確的理解各種稅收之間的聯系，所以，房地產企業(yè)為了可以確保獲得一定的經濟凈利潤，就應該將房地產稅種聯動關系作為鋪墊來高效的進行稅收籌劃工作，可以適時創(chuàng)建關于稅種聯動關系的房地產項目獲取凈利潤的模型，進而高效提升房地產項目的凈利潤，以帶動房地產行業(yè)的快速發(fā)展。

3稅種聯動關系下的房地產項目稅收統籌計劃方案提高方法

房地產企業(yè)經過稅收統籌計劃工作，不但能夠加強房地產企業(yè)的競爭力，使企業(yè)獲取延時繳納稅收的優(yōu)勢，加強可支配的收入，而且還能夠全面發(fā)揮稅收的杠桿功能，讓國家相關稅收政策落到實處，以擴增國家資金收入。因此，稅收統籌計劃工作是非常關鍵的。經過相關數據分析得出，在土地增值稅率實行四級超額累進稅率的情況下，項目開發(fā)成本金額的系數也從負數轉為正數，項目開發(fā)成本資金中能夠相抵的增值稅進項稅金額的系數便從正數轉為負數，同時土地增值稅率達到百分之二百時，房地產的變量與房地產凈利潤之間的變化趨勢也發(fā)生了改變，因此，土地增值稅率為百分之二百時，便可作為分界點，詳細情況如下：

（1）若土地增值稅率不高于百分之二百時，房地產項目開發(fā)成本的提升會決定房地產項目所獲得的凈利潤，兩者之間會成反比的關系，但房地產項目的凈利潤卻同土地的出售轉讓金額、項目銷售金額成正比的關系。因此，房地產企業(yè)為了可以提升房地產項目的凈利潤收益，就應該在實行稅收統籌計劃時，加大土地出售轉讓金額、項目銷售金額，同時減少房地產項目的開發(fā)資金。

（2）若土地增值稅率高于百分之二百時，房地產項目的凈利潤因項目開發(fā)成本金額的干擾，兩者之間會成反比關系，但房地產的凈利潤卻同土地出售轉讓的金額與項目開發(fā)相抵的進項稅金額、項目銷售金額的關系成正比關系。就此來講，房地產企業(yè)在實行稅收統籌計劃時，應該增加房地產項目開發(fā)時可相抵的進項稅金額、項目銷售金額，同時降低項目的開發(fā)資金，并且應該適時做出相應的調整。比如，房地產企業(yè)應該與建筑材料供應商之間互相溝通流程，經過相互之間的溝通來熟悉建筑材料供應商所提供的材料報價情況，若在進行材料報價時發(fā)生小規(guī)模納稅人的金額等同于一般納稅人報價的金額，那么房地產企業(yè)就應該選擇小規(guī)模納稅人。

4結束語

綜上所述，在我國經濟高速發(fā)展的今天，房地產行業(yè)發(fā)展速度也非?？?，同時在房地產項目開發(fā)時應該重點關注的問題也隨之增加了很多。因此，房地產企業(yè)為了保證上繳稅款的合理，就應該重視稅收統籌計劃工作，對房地產項目開發(fā)過程中所涉及到的所有稅種進行科學分配，選擇最佳的建筑材料，適時增加一些項目開發(fā)資金，編制高效的稅收籌劃方案，進而提高房地產項目的凈利潤收入，以帶動房地產行業(yè)的高質量發(fā)展。

參考文獻

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[2]單雪芹，鄭明暉.基于稅種聯動關系的房地產項目稅收籌劃研究[J].建筑經濟，2017，38（06）：67-70.

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作者：董立雪 單位：河北科技大學