金地集團盈利能力探究

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［提要］受肺炎疫情爆發(fā)影響，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在2020年上半年一直處于連續(xù)停工或停產(chǎn)的負增長階段，隨著疫情好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸復蘇。本文以金地集團2016～2020年財務(wù)指標作為主要依據(jù)，進行縱向分析比較，對其近幾年財務(wù)盈利管理能力進行分析；并與國內(nèi)同行業(yè)企業(yè)的同時期指標進行橫向比較，充分剖析金地集團經(jīng)營現(xiàn)狀，并對盈利能力提升給出對策建議。

關(guān)鍵詞：金地集團；盈利能力；財務(wù)指標分析

一、行業(yè)現(xiàn)狀與公司概況

（一）行業(yè)現(xiàn)狀。2020年伊始，一場肺炎疫情爆發(fā)，這場史無前例的全球性衛(wèi)生緊急突發(fā)事件，嚴重影響了全球的政治和經(jīng)濟，使各國經(jīng)濟遭受巨大沖擊。由于我國政府積極嚴格的防控防疫手段，國內(nèi)疫情有幸在較短時間內(nèi)得到高效控制，中國成為全球主要經(jīng)濟體中唯一一個正向增長的國家，但發(fā)展基礎(chǔ)尚不牢固，與之前相比仍在恢復階段。雖然疫情對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響十分巨大，行業(yè)整體呈現(xiàn)負增長趨勢，但中央依舊堅持“房住不炒”的原則，在疫情緩解之后加碼熱點城市調(diào)控，并出臺了“三道紅線”“房地產(chǎn)貸款集中度管理”等監(jiān)管政策，來規(guī)范企業(yè)融資方面，行業(yè)態(tài)勢呈現(xiàn)出穩(wěn)中趨緊的局面。市場方面，行業(yè)規(guī)模仍然處于高位，十分可觀，但增速與之前相比，已經(jīng)趨于平緩，市場分化明顯加劇，主要體現(xiàn)在地區(qū)、城市之間，土地市場的競爭強度仍然沒有減緩，行業(yè)的總體收益水平呈現(xiàn)下降趨勢。

（二）公司介紹。金地集團股份有限公司初創(chuàng)于1988年，1993年6月1日開始正式注冊開業(yè)主要經(jīng)營房地產(chǎn)。2001年4月，金地集團股份有限公司（600383.SH）在上海證券交易所正式掛牌上市。金地集團公司歷經(jīng)十余年艱苦探索和成功實踐，現(xiàn)已逐步發(fā)展壯大成為一個以房地產(chǎn)項目開發(fā)為首要主營業(yè)務(wù)的大型上市實業(yè)公司，同時也已經(jīng)是中國國家建設(shè)管理工程企業(yè)綜合信譽等級AAA認證單位、房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)國家一級企業(yè)資質(zhì)認證單位。2020年疫情初期，金地集團與各行業(yè)一樣受到嚴重沖擊，甚至一度停工停產(chǎn)，各種開竣工、推盤計劃都被迫延誤。雖然外部環(huán)境極其嚴峻，但公司積極應(yīng)對，努力降低疫情帶來的負面影響；面對經(jīng)濟、政策及市場帶來的壓力，疊加疫情給全年經(jīng)營工作帶來的巨大挑戰(zhàn)，公司克服了種種困難，在“強化組織能力，提升經(jīng)營質(zhì)量”的主題指引下，超越奮進，把握市場機遇，全年合約銷售額再創(chuàng)新高，達2，426.8億元，同比增長15%，在TOP20品牌房企中處于領(lǐng)先水平，進一步鞏固了行業(yè)地位，并提出2021年銷售目標2，800億元。

（三）公司業(yè)務(wù)。金地集團主營住宅業(yè)務(wù)，集團旗下同時擁有商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和物業(yè)管理等多個業(yè)務(wù)，各個業(yè)務(wù)板塊在圍繞主營業(yè)務(wù)的同時不斷發(fā)展，開拓創(chuàng)新。2019年，金地集團提出新的經(jīng)營口號：“精益管理、協(xié)同共進”，通過對原有市場進一步挖掘的同時不斷向新的區(qū)域發(fā)展。在新業(yè)務(wù)、多元化等方向持續(xù)探索和布局的同時，依然把地產(chǎn)主業(yè)做大做強。從金地集團的布局現(xiàn)狀來看，公司經(jīng)營的醫(yī)療、體育產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、教育等板塊，也正在對主業(yè)的開發(fā)起到促進催化作用，并日益凸顯。通過發(fā)展城市地產(chǎn)深耕和不斷拓展新開發(fā)城市，進一步擴大做強城市地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，同時在發(fā)展地產(chǎn)新開發(fā)業(yè)務(wù)、多元化等業(yè)務(wù)方面也將持續(xù)進行探索和優(yōu)化布局。從目前金地的主業(yè)布局情況看，公司整體經(jīng)營業(yè)績的大塊份額由代建業(yè)務(wù)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)板塊直接貢獻，而其中文化體育產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等多個板塊，對金地公司主業(yè)的有效促進以及催化帶動作用也正在不斷得到凸顯。

二、盈利能力分析

（一）金地集團2016～2020年盈利能力指標分析。1、商品經(jīng)營盈利能力分析。商品經(jīng)營盈利能力是通過公司本身所擁有的資源獲得盈利的能力，它只分析成本與利潤之間的比例關(guān)系。本文主要通過金地集團2016～2020年度的銷售收入毛利率和營業(yè)凈利率這些主要指標來對金地集團的盈利管理能力指標進行比較分析。（1）銷售毛利率。銷售毛利率是指企業(yè)的銷售收入在銷售毛利潤中的占比，即每一筆銷售收入從銷售成本中扣除后，在各期的費用和利潤中所占的比例。金地集團2016～2018年的銷售毛利率逐年呈上升趨勢，在2019～2020年有下降幅度。雖然2017年銷售毛利潤比2016年降低了34.11億元，但由于營業(yè)收入及營業(yè)成本均有所下降，且營業(yè)成本下降幅度大于營業(yè)收入下降幅度，因此銷售毛利率仍然呈上漲趨勢，說明2017年業(yè)務(wù)量可能存在下降趨勢，但是產(chǎn)品的盈利能力是可觀的。2016～2018年銷售毛利率的上升幅度逐年遞增，由此可見金地集團產(chǎn)品在市場中認可度很好，產(chǎn)品銷售穩(wěn)定且盈利能力保持穩(wěn)中有升的良好趨勢。2018～2020年雖然營業(yè)收入及銷售毛利潤都在增長，但營業(yè)收入增幅小于營業(yè)成本，導致銷售毛利率略有降低。（2）銷售凈利率。銷售凈利率是凈利潤占銷售收入的百分比。該指標表示每元營業(yè)收入所帶來的凈利潤，代表了營業(yè)收入的收益水平。2016～2019年金地集團凈利潤一直在不斷增長，2020年小幅下降。銷售凈利率在2017年增幅較大，但2017年營業(yè)收入?yún)s較2016年降低了179.97億元，說明2017年企業(yè)對于成本的管控有較大提升，使產(chǎn)品在盈利的同時具有明顯的價格優(yōu)勢，更加具有競爭力。而銷售凈利率在2020年下降到了18.15%，營業(yè)收入一直呈上升趨勢，凈利潤小幅降低，是由于2020年企業(yè)的營業(yè)成本增加。由此可見，企業(yè)經(jīng)營在近幾年采取了擴大銷售，且在疫情之后經(jīng)營勢頭良好，但也要注意擴張的規(guī)模及進度，要在其企業(yè)能力允許的情況下開拓市場，不能進行盲目的擴張，影響公司的正常經(jīng)營，出現(xiàn)財務(wù)危機，要循序漸進，穩(wěn)步提高企業(yè)規(guī)模及盈利能力。2、資產(chǎn)經(jīng)營盈利能力分析。資產(chǎn)經(jīng)營盈利能力是指企業(yè)通過資產(chǎn)經(jīng)營獲得收益的能力，主要是總資產(chǎn)報酬率這一指標，反映了企業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營盈利能力。本文通過金地集團2016～2020年總資產(chǎn)報酬率這一主要指標來對金地集團的資產(chǎn)經(jīng)營盈利能力進行分析。金地集團2016～2020年總資產(chǎn)報酬率整體呈現(xiàn)出下降的趨勢，說明企業(yè)運用資產(chǎn)運營的效率在2016年最高，金地集團需要結(jié)合成本效益指標對公司資產(chǎn)的使用狀況進行分析，便于管理和經(jīng)營，以達到增強企業(yè)盈余能力的目的。3、資本經(jīng)營盈利能力分析。資本管理能力是指企業(yè)利用投資者注冊資本獲取日常經(jīng)營收益的能力。凈資產(chǎn)=總資產(chǎn)-總負債，即所有者權(quán)益。本文通過金地集團2016～2020年凈資產(chǎn)收益率這一主要指標來對金地集團的資本經(jīng)營盈利能力進行分析。金地集團公司2016～2019年的凈資產(chǎn)收益率在不斷地提高，2020年降低，但資產(chǎn)一直呈現(xiàn)增長趨勢，說明隨著所有者投入資本的增加和資本的不斷增值，所有者投入的資本所帶來的效益不斷提高，2020年凈資產(chǎn)收益率降低是由于成本增加，凈利潤的減少造成，可能存在疫情的影響。

（二）金地集團盈利能力綜合分析。將凈資產(chǎn)收益率進一步拆分為銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)，選取2016年到2020年這五年的財務(wù)報表數(shù)據(jù)，使用杜邦分析體系清晰地反映公司業(yè)務(wù)情況，從而更加有依據(jù)地對金地集團公司的盈利能力進行分析。1、銷售凈利率對盈利能力的影響。由銷售凈利率指標比較可知，金地集團公司2016～2017年銷售凈利率呈上升趨勢，2017年達到最高，較2016年銷售凈利率同比增加9.89個百分點，2018年及2019年基本持平，說明企業(yè)銷售達到了一個成熟穩(wěn)定的時期。2020年降低為18.15%，是由于經(jīng)營凈利潤減少造成。2、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對盈利能力的影響。2016年金地集團的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為37.77%，2017年起降低，但基本保持穩(wěn)定，2020年有小幅度上升，這說明公司總資產(chǎn)的使用效率自2017年開始不及之前，即每元資產(chǎn)帶來營業(yè)收入提升能力有所下降，2020年開始回暖。3、權(quán)益乘數(shù)對盈利能力的影響。在總資產(chǎn)不變的情況下，負債比例適度增加，可以進一步發(fā)揮債務(wù)管理的優(yōu)勢。近些年來，權(quán)益乘數(shù)自2016年開始每年都在遞增，至2020年，公司權(quán)益乘數(shù)已經(jīng)達到4.27，說明公司的負債比率在逐年上升，同時財務(wù)風險也迅速增加。企業(yè)需要充分發(fā)揮杠桿效應(yīng)，對財務(wù)風險進行關(guān)注和控制。4、凈資產(chǎn)收益率對盈利能力的影響。由凈資產(chǎn)收益率指標可以發(fā)現(xiàn)，公司2016～2019年的凈資產(chǎn)收益率在不斷上升，2018年和2019年的凈資產(chǎn)收益率分別為19.46%和20.78%，增幅分別為2.39個百分點和1.36個百分點，說明公司盈利能力在2016年有了一個較大提升后，在之后各年度的提升都較為平緩，但卻是穩(wěn)中有升，體現(xiàn)了公司盈利能力是平穩(wěn)可持續(xù)的，2020年度指標的降低同樣是凈利潤的降低造成的。

三、金地集團與同行業(yè)公司盈利能力對比分析

為了更準確地排除市場整體波動對上市公司盈利能力的直接影響，找到金地集團與同行業(yè)中其他上市公司之間盈利實現(xiàn)能力的差異，本文通過選取綠地控股與金地集團公司進行市場橫向分析對比，從中深入分析金地集團與同行業(yè)中總市值規(guī)模相當?shù)钠渌局g相比較還存在哪些差異與不足，并對其盈利能力做出分析與總結(jié)。綠地控股集團有限公司（證券公司代碼：600606.sh）是中國社會主義市場化經(jīng)濟改革發(fā)展浪潮中誕生的一個具有代表性的地產(chǎn)企業(yè)，綠地地產(chǎn)控股集團公司成立于1992年7月18日。原始注冊資本2，000萬元，經(jīng)過28年的經(jīng)營持續(xù)快速發(fā)展，形成了自己的綜合經(jīng)營格局：“以房地產(chǎn)、基建為主業(yè)，金融、消費、健康、科創(chuàng)等產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展”。2020年，綠地集團資產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模首次突破1.40萬億元，實現(xiàn)公司營業(yè)收入4，561億元、利潤150億元，為公司邁向固定資產(chǎn)及業(yè)務(wù)收入“雙萬億規(guī)?！?、進軍世界一流企業(yè)行列奠定了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。多年來，綠地始終堅持走市場化、資本化、國際化道路，公司于2015年實現(xiàn)A股整體上市。自2012年以來，綠地已連續(xù)9年躋身《財富》全球企業(yè)500強行列，2020年位列176名，再創(chuàng)歷史新高度；在2020《財富》中國企業(yè)500強中綠地位列第21位，在2019年達沃斯論壇期間的全球最具價值500品牌榜中綠地位列第165名。在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，由于受地理位置條件的限制，公司的整體經(jīng)營發(fā)展情況往往存在著較大的地域差異，因此行業(yè)平均指數(shù)的參考價值有限。表1是金地集團公司和綠地控股2016～2020年的主要盈利能力指標對比情況。（表1）由表1可以看出，金地集團在凈資產(chǎn)收益率、權(quán)益乘數(shù)和資產(chǎn)負債率方面都比綠地控股低，只有成本費用利潤率、銷售凈利率這兩個指標高于綠地控股。2016～2020年中金地集團總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率只有在2016年時略高于綠地控股，相差0.8個百分點，之后幾年又低于綠地控股。金地集團2016～2020年資產(chǎn)負債率明顯低于綠地控股，其權(quán)益乘數(shù)也必然低于綠地控股。由于成本費用利潤率與銷售凈利率成正相關(guān)關(guān)系，金地集團2016～2020年成本費用利潤率均高于綠地控股，因此其銷售凈利率同樣高于綠地控股。在銷售收入相同的前提下，金地集團的成本相較綠地控股更低。最后，金地集團從2016年度開始，凈資產(chǎn)收益率高于綠地控股，但差距較小，且金地集團漲幅低于綠地控股，因此金地集團盈利能力在行業(yè)內(nèi)是可觀的，且近幾年企業(yè)發(fā)展更趨于穩(wěn)定。由前面幾個指標分析得出，金地集團要優(yōu)先提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)。

四、金地集團盈利能力總結(jié)及建議

（一）金地集團盈利能力總結(jié)。1、收入持續(xù)增長，經(jīng)營節(jié)奏穩(wěn)定。通過對金地集團近幾年的財務(wù)分析，發(fā)現(xiàn)2016～2020年企業(yè)銷售能力在不斷增強，收入持續(xù)高漲。2020年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入840億元，同比增長32.4%，符合預期；歸母凈利潤104億元，同比增長3.2%，略低于預期，但仍保持行業(yè)領(lǐng)先地位。2020年的疫情影響也未對企業(yè)產(chǎn)生過大影響，說明企業(yè)內(nèi)部的管理調(diào)控機制十分成熟，足以應(yīng)對緊急突發(fā)狀況。2、財務(wù)表現(xiàn)保持良好，融資成本持續(xù)優(yōu)化。截至2020年末，公司資產(chǎn)凈負債率累計為62.5%，剔除債務(wù)預收的公司資產(chǎn)負債率為68.5%，剔除受限資金計算的現(xiàn)金短債比為1.21，均符合“三道紅線”要求。基于穩(wěn)健的整體財務(wù)狀況表現(xiàn)，資本發(fā)行市場對投資公司證券經(jīng)營整體安全性的認可度依然較高，公司借此積極探索開拓中期股權(quán)票據(jù)、公司債、資產(chǎn)債務(wù)證券化、超短期股權(quán)融資券等各種多元化證券融資業(yè)務(wù)渠道，不斷完善優(yōu)化公司整體債務(wù)結(jié)構(gòu)。

（二）提升金地集團盈利能力的建議。1、加強企業(yè)存貨管理。金地集團應(yīng)通過各種手段來銷售現(xiàn)房和期房，這對金地集團來說是非常關(guān)鍵的。企業(yè)要從戰(zhàn)略層面注重庫存儲備，產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)符合公司整體發(fā)展戰(zhàn)略，同時也要符合市場環(huán)境。為了避免存貨過多，應(yīng)把庫存控制在合理的范圍內(nèi)，否則會導致資金鏈斷裂。企業(yè)要成長，就必須做好存貨管理的準備。2、提高財務(wù)杠桿利用程度，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。金地集團權(quán)益乘數(shù)自2016年開始，雖然一直提升，但遠低于綠地控股，這意味著還有更大的改善空間。在企業(yè)經(jīng)營及財務(wù)安全的情況下，提高財務(wù)杠桿有利于利用債務(wù)獲得更多的收入，而金地集團較多地使用自有資本獲得收益，公司的財務(wù)杠桿利用不足，從長期來看是不夠的，要想在行業(yè)中占據(jù)優(yōu)勢，就要壯大市場，獲得先機。為了有足夠的資金支持去進一步占領(lǐng)市場，金地集團公司可以適度增加舉債，加大對財務(wù)杠桿的利用程度，進而提升企業(yè)的盈利水平。在金地集團公司可接受的風險以內(nèi)，盡可能提高權(quán)益乘數(shù)，以提升公司的盈利能力。

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作者:王卓 單位:西安石油大學經(jīng)濟管理學院