住宅貸款保險(xiǎn)狀況及改進(jìn)路徑探析

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本文作者：齊錫晶、張林、王德選 單位：沈陽(yáng)建筑大學(xué)土木工程學(xué)院

個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)存在的主要問(wèn)題還表現(xiàn)在:保險(xiǎn)責(zé)任的實(shí)際承擔(dān)期限短于合同規(guī)定的保險(xiǎn)期限,缺少提前還款等相應(yīng)的退保規(guī)定;保險(xiǎn)公司按房屋的購(gòu)置價(jià)格收取全部保險(xiǎn)費(fèi),通常高于實(shí)際貸款金額(例如,房?jī)r(jià)的7成),導(dǎo)致首付款也要交保險(xiǎn)金;常用的一次性投保的計(jì)算方法中,沒(méi)有考慮房屋因折舊造成的價(jià)值減少以及投保費(fèi)用的逐年相應(yīng)減少,而保險(xiǎn)賠償額為發(fā)生保險(xiǎn)事故損失時(shí)房屋的實(shí)際價(jià)值,又必定低于房屋的購(gòu)置價(jià)格;購(gòu)房者花錢(qián)買(mǎi)房,在貸款保險(xiǎn)合同中卻不是受益人;住房貸款保險(xiǎn)的范圍狹小,把房屋附屬物排除在外,將戰(zhàn)爭(zhēng)、地震等不可抗力作為除外責(zé)任。例如,某購(gòu)房者所購(gòu)住房的總價(jià)為30萬(wàn)元(其中,首付10萬(wàn)元,商業(yè)銀行貸款20萬(wàn)元),貸款期限為10年、一次性躉交,每年的“房貸險(xiǎn)”費(fèi)率為0.04%。若按公式(1)計(jì)算,則20萬(wàn)元貸款金額,需繳保險(xiǎn)費(fèi)800元;若按公式(2)計(jì)算,則30萬(wàn)元的總房款,需繳保險(xiǎn)費(fèi)為1200元。兩者相差400元、相差33%。而且,如果進(jìn)一步按照2003年沈陽(yáng)市192億元的個(gè)人住房貸款余額推算,則結(jié)果會(huì)更加顯著。

個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)的法律依據(jù)

目前,我國(guó)個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)涉及的主要法律依據(jù)包括《個(gè)人住房貸款管理辦法》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》等。其中,《中華人民共和國(guó)合同法》第三條規(guī)定:“合同當(dāng)事人的法律地位平等,一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方?！吨腥A人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》第四條規(guī)定:“從事保險(xiǎn)活動(dòng)必須遵守法律、行政法規(guī),遵循自愿和誠(chéng)實(shí)信用的原則。”第七條規(guī)定:“保險(xiǎn)公司開(kāi)展業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)遵循公平競(jìng)爭(zhēng)的原則,不得從事不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。”《個(gè)人住房貸款管理辦法》(銀發(fā)[1998]190號(hào))第二十五條規(guī)定:“以房產(chǎn)作為抵押的,借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。抵押期內(nèi),保險(xiǎn)單由貸款人保管”。顯然,《個(gè)人住房貸款管理辦法》具有強(qiáng)制性保險(xiǎn)的嫌疑,并與《合同法》、《保險(xiǎn)法》的有關(guān)原則、精神相違背。

改進(jìn)個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)的措施建議

在加速構(gòu)建住房金融風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的背景下,特就改進(jìn)我國(guó)個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)提出以下對(duì)策建議。自愿投保不僅符合有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,也是保險(xiǎn)的重要原則之一。而且,自愿投保也有利于促進(jìn)有關(guān)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不斷改進(jìn)服務(wù)水平,提高自身的競(jìng)爭(zhēng)能力。因此,首先應(yīng)允許借款人在抵押、擔(dān)保、保險(xiǎn)等不同保障模式中加以選擇;當(dāng)確認(rèn)借款人必須購(gòu)買(mǎi)房貸險(xiǎn)時(shí),則應(yīng)允許其在不同的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行知情、自主的選擇。

從理論上講,保險(xiǎn)定價(jià)的基本原則是保費(fèi)收入必須滿(mǎn)足:期望索賠成本與管理成本,在支付理賠和管理成本之前將保費(fèi)用于投資所獲得的收益,公平利潤(rùn)附加。鑒于“房貸險(xiǎn)”存在的問(wèn)題以及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)有限的實(shí)際,筆者建議,在房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的基礎(chǔ)上,改進(jìn)保險(xiǎn)金額(例如,按貸款余額計(jì)算保費(fèi))與投保方式(推出一次投保、分期投保等不同方式),科學(xué)測(cè)定保險(xiǎn)的費(fèi)率(例如,在一次投保時(shí)進(jìn)行保險(xiǎn)期的貼現(xiàn))與保險(xiǎn)擔(dān)保范圍,明確提前還貸及房屋毀損等退保的規(guī)定,積極探索包括意外傷害保險(xiǎn)、健康保險(xiǎn)、履約保險(xiǎn)等在內(nèi)的新險(xiǎn)種,并適當(dāng)加以組合推出。

法制和信用是保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有序運(yùn)行的兩個(gè)基本要素,物質(zhì)技術(shù)和道德信用是提高效率的雙重基礎(chǔ)。而且,物質(zhì)技術(shù)只能產(chǎn)生常規(guī)效率,超常規(guī)效率主要來(lái)自道德基礎(chǔ)。因此,筆者建議,由政府有關(guān)部門(mén)牽頭,根據(jù)借款人的素質(zhì)、實(shí)際收入、財(cái)產(chǎn)情況、負(fù)債情況、嘉獎(jiǎng)、處罰記錄,甚至交通記錄等資料,明確住房貸款的信用要素、著手信息的采集與整理,積極開(kāi)展信用評(píng)級(jí)業(yè)務(wù)、從正面引導(dǎo)借款人的誠(chéng)實(shí)與信用。同時(shí),為了確保評(píng)信結(jié)果的客觀(guān)、公正,應(yīng)當(dāng)建立評(píng)級(jí)檢驗(yàn)系統(tǒng),通過(guò)違約概率統(tǒng)計(jì)、記錄以及建立違約概率模型,豐富質(zhì)量信用體系的內(nèi)涵。進(jìn)而,對(duì)于經(jīng)過(guò)評(píng)定且信用等級(jí)較高者,貸款額度可適當(dāng)上浮、保險(xiǎn)費(fèi)率可以適當(dāng)降低;通過(guò)配套的規(guī)章制度,對(duì)于失信用行為給予懲戒。

從理論上講,借款人連續(xù)六個(gè)月不能如期償還貸款本息,銀行有權(quán)處置其抵押物(住房)。但是,實(shí)施處置必需經(jīng)借款人同意,否則只能通過(guò)法院強(qiáng)制執(zhí)行。鑒于我國(guó)大多數(shù)家庭只有一套住房,以及抵押房產(chǎn)難以實(shí)現(xiàn)出租、出售、拍賣(mài)的實(shí)際,銀行對(duì)于抵押物的處置權(quán)時(shí)常難以得到有效的保證。因此,各地應(yīng)積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng),盡快大量推出面對(duì)最低收入家庭的廉租住房。同時(shí),完善相關(guān)的配套法規(guī),做到在借款人不能按期還貸時(shí)必須騰空所抵押的住房,確保貸款銀行的抵押債權(quán)得以可靠實(shí)施。

根據(jù)擔(dān)保法及有關(guān)規(guī)定,作為防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)、保證資金良性循環(huán)的必要措施,貸款擔(dān)保可以有抵押、質(zhì)押、保證、抵押加階段性保證等四種形式。因此,在保證貸款人還款能力的前提下,貸款擔(dān)保形式應(yīng)當(dāng)是多種多樣的。而且,即使采用保證擔(dān)保,也應(yīng)當(dāng)允許借款人自主選擇置業(yè)擔(dān)保公司、保險(xiǎn)公司、開(kāi)發(fā)商擔(dān)保中的任何一種。同時(shí),在未來(lái)漫長(zhǎng)的貸款期限內(nèi),如果擔(dān)保人發(fā)生某些變化、擔(dān)保能力下降,必將加大銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

因此,筆者建議,各地政府應(yīng)當(dāng)借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn),組建住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu),并出面為購(gòu)房者,尤其是中低收入家庭提供貸款擔(dān)保。這樣,不僅可以降低貸款成本與風(fēng)險(xiǎn),提高社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的安全度,而且可以為住房抵押貸款證券化奠定重要的基礎(chǔ)。

結(jié)論

“房貸險(xiǎn)”也許仍是防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要措施,但必須在自愿的基礎(chǔ)上,優(yōu)化險(xiǎn)種設(shè)計(jì)、合理分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。而且,防范個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)的更加有效措施,應(yīng)當(dāng)是通過(guò)建立個(gè)人貸款信用評(píng)價(jià)體系、營(yíng)造處置抵押物處置的綜合環(huán)境、實(shí)施必要的政府擔(dān)保等,培植有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)的良好社會(huì)環(huán)境。