房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的困境及對(duì)策

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摘要：隨著中央提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的要求，金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等各種調(diào)控措施逐步落地，造成房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)土地資金支付快、銷售資金回籠慢的局面。同時(shí)，由于各種未執(zhí)行好項(xiàng)目可研報(bào)告的約定，無(wú)法按期實(shí)現(xiàn)股東自有資金平衡，超期占用股東大量資金等因素導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)資金困難，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)與發(fā)展。為了進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，提?a href="http://m.coffee125.com/lunwen/zjgl/121150.html" target="_blank">資金管理能力，拓寬融資渠道，加速資金周轉(zhuǎn)，成為了房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理進(jìn)行闡述，分析了新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的困境，并提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。

關(guān)鍵詞：新形勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理困境

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)資金管理的意義

（1）加強(qiáng)房地產(chǎn)資金管理，有利于幫助企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目資金的余缺情況，從而企業(yè)能夠及時(shí)調(diào)度資金，確保項(xiàng)目不會(huì)因資金問題而停工，穩(wěn)定了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，及時(shí)應(yīng)對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)。（2）加強(qiáng)房地產(chǎn)資金管理，有利于房地產(chǎn)企業(yè)與資本市場(chǎng)的有機(jī)結(jié)合。通過自身資金管理能力的提升，房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加游刃有余地在資本市場(chǎng)中應(yīng)對(duì)各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)做出調(diào)整，不斷促進(jìn)企業(yè)產(chǎn)品的優(yōu)化升級(jí)，保證企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能夠始終保持活力。（3）加強(qiáng)房地產(chǎn)資金管理，有利于企業(yè)通過結(jié)合內(nèi)外部環(huán)境，實(shí)現(xiàn)自身的發(fā)展戰(zhàn)略。結(jié)合內(nèi)外部實(shí)際情況，積極拓寬自身資金來(lái)源渠道，促進(jìn)多元化融資，有效緩解了企業(yè)的資金壓力。以往房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模、政策等限制在融資中面臨著較為困難的局面，而通過對(duì)資金加強(qiáng)管理，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過多種途徑進(jìn)行融資，且能夠始終保持資金情況處于清晰狀態(tài)，降低融資風(fēng)險(xiǎn)。（4）加強(qiáng)房地產(chǎn)資金管理，有利于使企業(yè)內(nèi)部各部門圍繞資金進(jìn)行聯(lián)系，進(jìn)一步提升部門間的協(xié)調(diào)與溝通的能力。各部門之間通過合作，能夠不斷加強(qiáng)彼此之間的了解，為在日后項(xiàng)目中合作奠定基礎(chǔ)，也減少了部門之間的沖突摩擦。部門之間相互監(jiān)督、相互合作，從而實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目運(yùn)作的透明化管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的工作效率。

二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理困境

（一）資金管理制度不完善

資金管理制度是相關(guān)管理人員開展工作的依據(jù)，工作制度不完善就會(huì)使管理工作浮于表面，不能夠得到有效的貫徹和落實(shí)。目前房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理制度上主要體現(xiàn)為制度不完善，在管理中缺乏有效預(yù)算管理等。我國(guó)的房地產(chǎn)領(lǐng)域在近些年來(lái)發(fā)展勢(shì)頭較猛，因此一些企業(yè)為了追求更高的利潤(rùn)，在自身發(fā)展過程中采用粗放式的企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張方法，在資金的管理方面沒有體現(xiàn)出精細(xì)化管理意識(shí)。由于企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)對(duì)資金管理重視不夠，也就使得管理人員在工作上較為隨意，沒有建立起完善的資金管理的制度支持資金管理工作的開展，導(dǎo)致資金管理水平相對(duì)較低、使用率嚴(yán)重不足、缺乏制約與監(jiān)督，使企業(yè)陷入資金危機(jī)。

（二）國(guó)家宏觀政策環(huán)境趨緊

近些年，國(guó)家的宏觀政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控逐漸從嚴(yán)，主要體現(xiàn)為兩個(gè)方面：一是融資渠道收窄；二是項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管力度加大。受宏觀政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債權(quán)性融資通道減少，拿地資金的來(lái)源受限，開發(fā)貸的監(jiān)管加強(qiáng)，房地產(chǎn)信托、私募股權(quán)基金向房地產(chǎn)市場(chǎng)的投放條件越來(lái)越嚴(yán)苛，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從外部融資越發(fā)困難。此外，各地相繼出臺(tái)了預(yù)售資金監(jiān)管政策，對(duì)于以往的利用期房銷售快速回籠資金的做法制約性越來(lái)越強(qiáng)，企業(yè)自有資金的周轉(zhuǎn)速度越來(lái)越慢，有些開發(fā)項(xiàng)目甚至到竣工結(jié)算結(jié)束都無(wú)法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的自身資金平衡，從而使得企業(yè)的資金成本大大增多，盈利水平也越來(lái)越低，甚至可能有的項(xiàng)目堅(jiān)持不到竣工就草草收?qǐng)鲂纬纱罅康臓€尾樓，損害了消費(fèi)者的利益也給整個(gè)行業(yè)帶來(lái)極其負(fù)面的影響。

（三）落后的資金預(yù)算管理方式不能充分發(fā)揮指導(dǎo)與監(jiān)督的作用

在日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中，對(duì)資金預(yù)算管理重視不夠。一方面體現(xiàn)為不能嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目可行性研究階段設(shè)定的工期，合理安排開發(fā)立項(xiàng)設(shè)計(jì)、報(bào)批建設(shè)，對(duì)外銷售等重大節(jié)點(diǎn)。新形勢(shì)下，有些地方政府對(duì)預(yù)售房限價(jià)政策，即每一次售價(jià)需經(jīng)政府職能部門審批后方可預(yù)售，許多房地產(chǎn)企業(yè)采取放緩開發(fā)進(jìn)度或現(xiàn)房銷售止損，銷售資金不能及時(shí)回籠。另一方面則體現(xiàn)為資金需求部門對(duì)資金計(jì)劃管理認(rèn)識(shí)不到位，資金計(jì)劃準(zhǔn)確性較差。在實(shí)際工作中，常常出現(xiàn)計(jì)劃大于實(shí)際需求的情況，打亂整體資金平衡，誤導(dǎo)企業(yè)融資從而增加資金成本。

（四）企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度過慢

不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確、產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理，結(jié)果導(dǎo)致銷售的速度非常緩慢，資金回款的周期也非常長(zhǎng)。當(dāng)然，最近幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀調(diào)控的影響也比較大，尤其是有些城市出臺(tái)了對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的限價(jià)銷售政策，使得不少房地產(chǎn)商為了獲取更高的利潤(rùn)采取了短時(shí)間內(nèi)捂盤觀望的措施。這些原因都會(huì)不同程度造成項(xiàng)目的資金平衡周期加長(zhǎng)，企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度過慢，從而加劇了企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理困境的應(yīng)對(duì)對(duì)策

（一）建立完善的資金管理制度

建立完善的資金管理制度要從三個(gè)方面入手，一是事前加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金的管控，根據(jù)項(xiàng)目的具體要求，科學(xué)合理地預(yù)測(cè)資金的使用情況。通過建立預(yù)算體系來(lái)完善這項(xiàng)工作，在進(jìn)行管理時(shí)，房地產(chǎn)可以根據(jù)自身的投資特點(diǎn)，進(jìn)行多層次的資金管理，明確權(quán)責(zé)管理權(quán)限，加強(qiáng)相互之間的溝通。二是對(duì)項(xiàng)目中期進(jìn)行資金管理，嚴(yán)格按照制度的規(guī)定進(jìn)行監(jiān)管，保證每一筆資金都能夠充分發(fā)揮自身的價(jià)值。三是要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目后期資金管理制度的確立，通過獎(jiǎng)懲制度、反思與自我評(píng)價(jià)體系等一系列的制度保障資金管理制度的實(shí)施，保證房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金能夠在合理管理下實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。資金管理制度就像一張大網(wǎng)，資金必須緊緊跟隨著大網(wǎng)的脈絡(luò)進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)，才能夠始終保證資金的流暢。

（二）高度重視資金預(yù)算管理，發(fā)揮對(duì)資金的指導(dǎo)監(jiān)督職能

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，建立健全完善的資金管理制度是十分必要的，不僅可以幫助企業(yè)規(guī)范日常資金管理，還可以找準(zhǔn)資金管理重點(diǎn)，最后成為指導(dǎo)企業(yè)開展融資工作的重要依據(jù)。首先，做好經(jīng)營(yíng)計(jì)劃并確保計(jì)劃順利實(shí)施，若出現(xiàn)調(diào)整銷售開盤一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用凈現(xiàn)值法、內(nèi)含報(bào)酬率等方法進(jìn)行比較后方可調(diào)整，避免經(jīng)營(yíng)計(jì)劃任意調(diào)整影響企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)成果。其次，高度重視資金計(jì)劃編制工作，按照年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃編制年度資金計(jì)劃，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化季度、月度資金計(jì)劃。以便于企業(yè)整體掌握資金需求信息，提前做好三個(gè)月的籌資安排。再次，要對(duì)資金執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督，從制度層面確保資金計(jì)劃的規(guī)范性和執(zhí)行力度。最后，以資金管理為線索，對(duì)工程建設(shè)、銷售運(yùn)營(yíng)等方面進(jìn)行預(yù)警，將財(cái)務(wù)管理與經(jīng)營(yíng)管理有效結(jié)合，相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“業(yè)財(cái)融合”。

（三）緊密結(jié)合國(guó)家政策持續(xù)

開拓多元化的融資通道房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)緊密地聯(lián)系國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)策略，做到業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新從而做到融資模式的創(chuàng)新。一是靠企業(yè)的品牌效應(yīng)積累建立良好的信用評(píng)級(jí)，充分利用銀行的開發(fā)貸款杠桿；二是通過信托投資、不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃、資產(chǎn)證券化等方式進(jìn)行債權(quán)性融資來(lái)緩解企業(yè)的資金壓力；三是建立戰(zhàn)略性的合作伙伴，通過合作開發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式吸引投資者進(jìn)入；四是通過自身的內(nèi)部鏈條尋求資源，通過施工單位墊資或者施工進(jìn)度款以房抵賬的方式延緩企業(yè)的資金支付進(jìn)度；五是開拓更多的投資模式，將單一的通過招拍掛獲取土地的方式與收購(gòu)公司獲取優(yōu)質(zhì)土地的方式相結(jié)合，爭(zhēng)取在投資前期階段利用最少的資金撬動(dòng)更大的項(xiàng)目。

（四）加速房企銷售速度和回款速度

對(duì)于高周轉(zhuǎn)、以追求去化速度為先的項(xiàng)目需要加快銷售速度，結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境的不同采用不同的營(yíng)銷策略，在營(yíng)銷手段上開拓創(chuàng)新的思路，通過客群的劃分制定不同的銷售策略和優(yōu)惠政策。通過提高首付比例、加大一次性客戶購(gòu)房的優(yōu)惠促銷力度等方式來(lái)提高資金回款的速度。此外，對(duì)于應(yīng)收賬款或按揭貸款加強(qiáng)前期管理和后期的催款力度，在與客戶簽訂銷售合同和與銀行簽訂按揭合作協(xié)議的時(shí)候就將回款周期明確于合同條款。企業(yè)內(nèi)部還應(yīng)當(dāng)制定規(guī)范的銷售流程，將回款指標(biāo)作為重要的業(yè)績(jī)考核指標(biāo)，指定專人負(fù)責(zé)銷售回款的催繳，既可以有助于縮短資金回款的周期，還有利于防止壞賬風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（五）構(gòu)建資金鏈的管理模式

通過構(gòu)建資金鏈的管理模式，可讓整個(gè)企業(yè)的資金都納入資金鏈中。建立資金鏈就是將資金在運(yùn)行中“審批”與“監(jiān)管”聯(lián)系起來(lái)，由企業(yè)資金管理部門進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)配。各個(gè)工程項(xiàng)目在施工中必須要進(jìn)行審核，只有經(jīng)過財(cái)務(wù)部門的審核才能夠由資金管理部門進(jìn)行撥付。通過建立這樣的管理模式，能夠?qū)ζ髽I(yè)的資金進(jìn)行整合，有利于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)資金情況的掌握，不僅能夠加強(qiáng)對(duì)企業(yè)未來(lái)的規(guī)劃，保證資金共享和資金使用過程的透明度，還能夠防止在資金使用中出現(xiàn)腐敗等違規(guī)違法的行為。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理在促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理能力的提升、解決房地產(chǎn)企業(yè)資金管理難題方面具有積極的作用，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展也有著重要意義。在國(guó)家宏觀調(diào)控與激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，應(yīng)加強(qiáng)資金管理，保障企業(yè)龐大的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供必要支持。

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作者：王志鋒 單位：鄭州新發(fā)展置業(yè)有限公司