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1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的概念
房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)過程的資金流構(gòu)成要素主要包括有開發(fā)成本、期間費用、銷售收入和各項稅費。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資金流動的來源、方向、大小、速度等情況,參考多家知名房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)中的關(guān)鍵控制節(jié)點,將房地產(chǎn)開發(fā)流程分為六大階段:即項目投資機會研究及土地競投階段、項目定位策劃及前期籌備階段、規(guī)劃設(shè)計階段、工程建設(shè)階段、市場推廣和營銷階段、售后及物業(yè)管理階段。房地產(chǎn)資金管理指的是企業(yè)在上述階段中對于其應(yīng)用的各項資金的控制與管理,它是作為房地產(chǎn)財務(wù)管理的核心。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的特點
(1)房地產(chǎn)項目開發(fā)所需投資成本高、項目周期長,單純依靠自有資金難以保證項目開發(fā)順利進行和分擔(dān)項目風(fēng)險,更無法撬動大項目開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)上市融資門檻極高,絕大多數(shù)企業(yè)難以利用資本市場直接股權(quán)融資。為彌補項目開發(fā)資金缺口,大多采用商業(yè)銀行貸款等進行負(fù)債融資,導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率極高。
(2)房地產(chǎn)資金管理既要受到國家政策的影響,又要受到社會經(jīng)濟等因素的影響,因此其資金運籌較其他行業(yè)表現(xiàn)的更加復(fù)雜化。
(3)房地產(chǎn)的開發(fā)和投資都具有階段性,隨著分階段的逐步投入,期間資金也在逐步的回收,特別是期房交易的存在,使得資金運籌方面存在投資和回收的互補性?；厥盏馁Y金可以投入商品房的再開發(fā),而開發(fā)不斷,又可以使資金不斷回收,實現(xiàn)資金使用的最大化。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理措施
1、進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性規(guī)劃
可行性研究對于企業(yè)在確定房地產(chǎn)的投資項目時極其重要,不能僅僅流于形式,要對投資項目的背景情況進行詳細(xì)調(diào)查,規(guī)避可控因素,對于市場上房地產(chǎn)的基本情況進行調(diào)查,對于類似相近的投資項目進行對比,盡可能地減少風(fēng)險,避免盲目投資帶來的經(jīng)濟損失。
2、進行周密的資金預(yù)算管理和過程控制
資金預(yù)算管理,從內(nèi)容上看,是一個包括現(xiàn)金收支預(yù)算、銷售預(yù)算、生產(chǎn)預(yù)算、成本費用預(yù)算等在內(nèi)的完整體系;從職能上看,是對其業(yè)務(wù)流、資金流、信息流和人力資源進行全面整合,最終使企業(yè)的資金獲得最佳全面效率;從過程上看,是通過預(yù)算編制、執(zhí)行與控制、考核與激勵,對資金預(yù)算內(nèi)容進行整合并實現(xiàn)“預(yù)算職能”的以“資金預(yù)算管理”為中心的價值監(jiān)控。所以企業(yè)應(yīng)組織制定全面的資金使用預(yù)算管理制度。
3、拓展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道
資金籌集應(yīng)當(dāng)遵循合法、適量和時效性原則。籌集資金必須遵守國家的有關(guān)法律規(guī)章,接受國家的宏觀調(diào)控。合理預(yù)測資金需要量,防止盲目籌資。資金籌集可以采取不同的形式和途徑,并且可以根據(jù)企業(yè)開發(fā)時期的不同階段采取多種籌資方式,力求達到最有效的資金籌集,以保證開發(fā)項目施工的順利推進。除自有資金、商品房預(yù)售、銀行貸款等常見的融資來源外,還應(yīng)積極拓展其他融資渠道。(1)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新主要由房地產(chǎn)投資信托、企業(yè)商業(yè)債券、住宅抵押貸款證券化等構(gòu)成。目前中國房地產(chǎn)市場,金融創(chuàng)新工具興起不久,普及度不高,少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)正在嘗試。(2)承包商墊資。承包商墊資是房地產(chǎn)開發(fā)項目的承包商預(yù)先墊付的部分或者全部工程款。在建筑市場競爭激烈的情況下,建筑企業(yè)(乙方)在總包商或分包商招標(biāo)過程中,以提供墊資、延長付款期限或靈活的付款方式等增強競標(biāo)能力,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(甲方)則借機變相向建筑施工企業(yè)融資。(3)并購或合作開發(fā)。并購是國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展,中小型房地產(chǎn)企業(yè)向有實力的大公司尋求資金的重要途徑。合作開發(fā)是兩個及以上房地產(chǎn)企業(yè)共同出資,或者一方提供土地,其他方提供資金來從事項目開發(fā)。不僅中小型房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)中采用合作方式,國內(nèi)知名房企在大盤項目中也樂于強強聯(lián)手、優(yōu)勢互補。(4)內(nèi)部認(rèn)購。內(nèi)部認(rèn)購是在開發(fā)項目尚未取得“商品房預(yù)售許可證”,甚至未正式開工之前,在小范圍內(nèi)進行商品房銷售。內(nèi)部認(rèn)購可以使房地產(chǎn)企業(yè)提前獲得部分銷售收入。2006年《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》明確規(guī)定“不得以內(nèi)部認(rèn)購、收取預(yù)定款等各種形式變相預(yù)售商品房”。內(nèi)部認(rèn)購作為違規(guī)操作被明令禁止,但現(xiàn)實中仍有不少開發(fā)商暗箱操作。
4、加強資金的風(fēng)險和監(jiān)督管理
企業(yè)的風(fēng)險影響企業(yè)的生存和發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金風(fēng)險主要包括在途風(fēng)險、或有風(fēng)險、使用風(fēng)險。其使用風(fēng)險表現(xiàn)為企業(yè)的投資風(fēng)險,它屬于一種事先可以控制的風(fēng)險,必須加強對投資的決策管理,對于項目的評審要做到更加科學(xué)、更加專業(yè)、使風(fēng)險降到最低的程度,重大的投資問題必須形成有效的決策約束機制,并且實時的跟蹤管理。其在途風(fēng)險體現(xiàn)在資金的結(jié)算過程,并且應(yīng)當(dāng)將部門的管理人員、業(yè)務(wù)人員的績效同應(yīng)收賬款的回收狀況掛鉤,制定相匹配的獎懲制度,確保資金的流通,把壞賬損失降低到最低程度。企業(yè)還可以進行內(nèi)部審計,對于財務(wù)信息和財務(wù)業(yè)績進行審計和監(jiān)督,評價其真實性和合法性,強化事前、事中、事后的控制,確保資金的安全和流通。
5、提高企業(yè)資金管理的信息化建設(shè)
目前房地產(chǎn)企業(yè)主要采用矩陣式的組織管理結(jié)構(gòu),信息傳遞需要逐級匯報,部門間的橫向溝通不足。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身規(guī)模定制使用適合的信息系統(tǒng)軟件,實現(xiàn)數(shù)據(jù)的共享和關(guān)聯(lián),滿足業(yè)務(wù)需求。房地產(chǎn)開發(fā)過程中大量的交易往來、記賬憑證、數(shù)據(jù)分析等能夠得到及時的上傳、反饋和共享,從而提升資金信息傳遞效率,實現(xiàn)企業(yè)對項目資金使用情況的有效監(jiān)管并及時做出相關(guān)決策。
作者：於佳佳 單位：上海華濱投資有限公司