一般納稅人不動(dòng)產(chǎn)核算增值稅新規(guī)解析

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摘要：我國(guó)頒布的增值稅會(huì)計(jì)處理新規(guī)，極大地滿(mǎn)足了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展對(duì)于革新稅務(wù)管理方式的時(shí)代新要求，在當(dāng)下具有指導(dǎo)企業(yè)發(fā)展的典型意義?；诖税l(fā)展背景，本文將立足于一般納稅人的基本概念，充分結(jié)合一般納稅人主體的不動(dòng)產(chǎn)核算行為，深入分析我國(guó)一般納稅人不動(dòng)產(chǎn)核算增值稅會(huì)計(jì)處理新規(guī)取得的突破與進(jìn)展，以期能夠?yàn)橐话慵{稅人的會(huì)計(jì)核算行為，提供一些理論層面的參考借鑒。

關(guān)鍵詞：一般納稅人；不動(dòng)產(chǎn)核算；增值稅會(huì)計(jì)處理

1引言

近些年來(lái)，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，社會(huì)各行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式較以往普遍有了明顯的不同，這也使得以往的一些規(guī)章條例逐漸開(kāi)始暴露出諸多的不足，無(wú)法繼續(xù)為產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)提供更多的保障。在此形勢(shì)下，我國(guó)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局，相繼更新了有關(guān)于一般納稅人不動(dòng)產(chǎn)核算的增值稅會(huì)計(jì)處理新規(guī)，進(jìn)一步規(guī)范了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以及房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓自主開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目等經(jīng)營(yíng)行為。

2已抵扣不動(dòng)產(chǎn)更換為不許抵扣項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算

結(jié)合我國(guó)2016年出臺(tái)的15號(hào)公告來(lái)看，凡是已經(jīng)被抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，若是要被用作其他用途或是出現(xiàn)了額外的損失情況，那么應(yīng)當(dāng)選用相對(duì)常規(guī)的計(jì)稅方法做好項(xiàng)目的計(jì)稅工作。至于一些無(wú)須征收增值稅的項(xiàng)目或者個(gè)人消費(fèi)項(xiàng)目，按照增值稅會(huì)計(jì)處理的新規(guī)定，還需要額外計(jì)算不能被進(jìn)行抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，可以引用的計(jì)算公式為：不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=（已經(jīng)被抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額+亟待積口德進(jìn)項(xiàng)稅額）×不動(dòng)產(chǎn)凈值率。例如，某企業(yè)想要將使用了一年的辦公樓，改建為企業(yè)員工的宿舍樓，考慮到辦公樓的使用期只有一年，凈值率達(dá)到95%，所以不能夠被抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額實(shí)則達(dá)到了105.6萬(wàn)元，亟待抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額達(dá)到45萬(wàn)元，這些都應(yīng)被歸類(lèi)為員工宿舍的建造成本。通過(guò)計(jì)算可知，該企業(yè)在使用辦公樓13個(gè)月以后，要想將辦公樓改造為員工宿舍，說(shuō)明之前待抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額45萬(wàn)元已經(jīng)被抵扣完成，緊接著應(yīng)當(dāng)根據(jù)改變房屋用途時(shí)凈值率的變化情況，及時(shí)將隨之產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出去，一并統(tǒng)計(jì)到企業(yè)員工宿舍的建造成本當(dāng)中，符合會(huì)計(jì)處理新規(guī)對(duì)于已抵扣不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為不得抵扣項(xiàng)目的相關(guān)要求［1］。

3一般企業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)環(huán)節(jié)所涉及的會(huì)計(jì)核算

在業(yè)界時(shí)常被提到的取得不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)質(zhì)上指代納稅人通過(guò)各種渠道所獲得的不動(dòng)產(chǎn)，這些渠道可以細(xì)化為購(gòu)買(mǎi)行為、被投資或者被捐贈(zèng)行為。等到一般納稅人已經(jīng)獲得合法扣稅憑證之后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將進(jìn)項(xiàng)稅額的60%扣除，而不是另計(jì)為當(dāng)期的銷(xiāo)項(xiàng)稅額，至于剩下的40%可被視為等待抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，直到第十三個(gè)月再扣除到銷(xiāo)項(xiàng)稅額以外。比如，某公司在2017年購(gòu)置的一座辦公樓，對(duì)應(yīng)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票金額為20億元，稅額計(jì)為2.2億元，被歸納為固定資產(chǎn)進(jìn)行核算處理，從第二個(gè)月開(kāi)始可以作計(jì)提折舊處理。由此，在處理新購(gòu)辦公樓的時(shí)候，應(yīng)交的增值稅應(yīng)為2.2億×60%=132000000元，應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)為2.2億×40%=88000000元。直到第十三個(gè)月以后進(jìn)行會(huì)計(jì)處理后，該公司辦公樓所應(yīng)當(dāng)繳納的進(jìn)項(xiàng)稅額，即增指稅應(yīng)為88000000元，另需上交88000000元待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，如此才符合會(huì)計(jì)處理新規(guī)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)分析抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)核算流程。

4涉及不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性租賃的會(huì)計(jì)核算處理規(guī)定

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)的一般納稅人所有不動(dòng)產(chǎn)會(huì)計(jì)處理新規(guī)來(lái)看，凡是以經(jīng)營(yíng)租賃方式獲得的不動(dòng)產(chǎn)，可以分別采取簡(jiǎn)易計(jì)稅或者一般計(jì)稅等管理方法，所采取的稅率管理辦法則各有側(cè)重。像是某企業(yè)所出租的月租金達(dá)到30萬(wàn)元的辦公場(chǎng)所，若是按照一般計(jì)稅方法判斷，應(yīng)當(dāng)繳納的增值稅應(yīng)為：借銀行存款30萬(wàn)元÷（1+11%）×11%=29730元，另外還應(yīng)包括預(yù)交的8108元增值稅，所以最終需要向所在地申報(bào)的補(bǔ)繳稅款，應(yīng)為29730-8108=21622元［2］。

5不動(dòng)產(chǎn)在建工程分期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)核算

根據(jù)頒布的會(huì)計(jì)處理新規(guī)來(lái)看，涉及的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，主要指代一般納稅人對(duì)于所購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行的修建、改造或者裝飾等行為。一般來(lái)說(shuō)，要想使得不動(dòng)產(chǎn)在建工程能夠符合分析抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的相關(guān)規(guī)定，一方面需要確保該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)在建工程的具體時(shí)間處于2016年5月1日之后，另一點(diǎn)就是要確保經(jīng)過(guò)修建或改造等處理作業(yè)之后的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，能夠產(chǎn)生50%以上的增值。其中，會(huì)計(jì)處理新規(guī)較為特殊的一點(diǎn)即是，對(duì)于涉及不動(dòng)產(chǎn)在建工程的材料、設(shè)備等購(gòu)進(jìn)貨物，所需要進(jìn)行的會(huì)計(jì)核算條件有著嚴(yán)格的規(guī)定。像是在購(gòu)置相關(guān)貨品或材料的時(shí)候，要確定能夠被投用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程，并且能夠符合分期抵扣的相關(guān)規(guī)定，此后才能確保這些不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的進(jìn)項(xiàng)稅額，能夠按照類(lèi)似于不動(dòng)產(chǎn)分期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅款的比例進(jìn)行扣除，另外就是在使用之時(shí)，確定已經(jīng)按要求抵扣了40%的進(jìn)項(xiàng)稅額。

6結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新常態(tài)下，一般納稅人的不動(dòng)產(chǎn)增值稅稅務(wù)處理流程及步驟，較以往都有了很大的不一樣，這也使得稅務(wù)處理工作變得日益煩瑣。在此發(fā)展背景下，我國(guó)陸續(xù)更新了有利于規(guī)范增值稅的會(huì)計(jì)樹(shù)立新規(guī)，逐漸穩(wěn)定了競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的稅務(wù)處理秩序，只是一些涉及客觀事件的行為往往無(wú)法得到有效地把控，所以還需要不斷分析一般納稅人的行為案例，繼而從中獲得啟迪。

參考文獻(xiàn)

［1］李永波.全面“營(yíng)改增”后一般納稅人不動(dòng)產(chǎn)增值稅核算例析［J］.國(guó)際商務(wù)財(cái)會(huì),2017（11）.

［2］馮秀娟.一般納稅人不動(dòng)產(chǎn)核算的增值稅會(huì)計(jì)處理新規(guī)解析［J］.財(cái)會(huì)月刊,2017（7）.

作者:張素云 單位:河鋼集團(tuán)有限公司