房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃分析

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摘要：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（toreplacethebusinesstaxwithavalue-addedtax）簡(jiǎn)稱為“營(yíng)改增”，為黨中央、國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際情況，從財(cái)稅體制作出的探索。自從2016年5月我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始全面推行“營(yíng)改增”，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)得到了有效地降低。然而，隨著營(yíng)業(yè)稅的終結(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃必然會(huì)發(fā)生翻天覆地的變化。本文將從“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響、如何做好增值稅納稅籌劃兩方面內(nèi)容展開(kāi)分析，以為房地產(chǎn)企業(yè)步入可持續(xù)發(fā)展軌道提供幫助。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；增值稅；納稅籌劃

“營(yíng)改增”是我國(guó)自1994年分稅制改革以來(lái)最深入的一次財(cái)稅改革，與營(yíng)業(yè)稅相比，增值稅具有著諸多的優(yōu)勢(shì)，也是目前全球范圍內(nèi)最主流的流轉(zhuǎn)稅種［1］。“營(yíng)改增”后無(wú)論是哪個(gè)行業(yè)稅負(fù)均大幅降低，重復(fù)征稅情形得到了有效杜絕。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)發(fā)展階段后“營(yíng)改增”無(wú)疑能夠?yàn)楦餍懈鳂I(yè)注入新的生機(jī)與活力，全面提高其盈利能力，為做大、做強(qiáng)提供強(qiáng)有力的幫助。房地產(chǎn)企業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，以往運(yùn)營(yíng)過(guò)程中重復(fù)征稅情形尤為明顯，使得企業(yè)背負(fù)了沉重的稅負(fù)負(fù)擔(dān)，不僅盈利能力大幅降低，還給整個(gè)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)了不利影響，“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)了發(fā)展的全新機(jī)遇期。此種背景下圍繞“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃展開(kāi)分析無(wú)疑成為當(dāng)務(wù)之急。

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）房地產(chǎn)老項(xiàng)目稅收籌劃的影響

“營(yíng)改增”于2016年5月1日于房地產(chǎn)業(yè)全面推行，對(duì)于在此之前已經(jīng)取得《建筑施工許可證》且《建筑工程施工許可證》中注明的開(kāi)工日期為4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目被稱之為房地產(chǎn)老項(xiàng)目。即便是《建筑工程施工許可證》并未注明開(kāi)工日期在4月30日前或者是房地產(chǎn)企業(yè)尚未取得《建筑工程施工許可證》，而與建筑企業(yè)簽署的承包合同開(kāi)工日期在4月30日前的建筑工程項(xiàng)目亦屬于此范疇?！盃I(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目稅收籌劃面臨著選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅法還是一般計(jì)稅法的抉擇?！盃I(yíng)改增”后房地產(chǎn)老項(xiàng)目增值稅稅率分為5%以及11%，（自2018年5月1日起為10%），單純從稅率高低來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)采用簡(jiǎn)易計(jì)稅法稅率更低［2］。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)老項(xiàng)目而言，已銷售并繳納了營(yíng)業(yè)稅的收入部分，無(wú)法再繳納增值稅并開(kāi)具增值稅發(fā)票，即無(wú)銷項(xiàng)稅額，而能夠抵扣部分稅費(fèi)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅以建筑施工企業(yè)出具的建安工程發(fā)票為主，導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅無(wú)法抵扣。面對(duì)此種房地產(chǎn)老項(xiàng)目，采用簡(jiǎn)易計(jì)稅法能夠平衡繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)期以及“營(yíng)改增”后的總體稅負(fù)。

（二）“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的特殊性

房地產(chǎn)企業(yè)需要獲得土地使用權(quán)，競(jìng)標(biāo)該土地、規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目、上報(bào)審批、施工、銷售等一系列環(huán)節(jié)，并且整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目周期相對(duì)較長(zhǎng)，資金量需求大，而房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，先期預(yù)售階段銷售回款開(kāi)具不征稅的增值稅普通發(fā)票，導(dǎo)致無(wú)銷項(xiàng)稅額，每月按照不含稅銷售回款的3%預(yù)繳增值稅。從施工單位取得的進(jìn)項(xiàng)稅額無(wú)法抵扣，待竣工結(jié)轉(zhuǎn)收入成本節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行增值稅清算，這就要求在開(kāi)發(fā)預(yù)售階段盡可能多取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，留待增值稅清算階段抵扣［3］。

二、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)做好增值稅納稅籌劃的措施

（一）做好房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”政策宣傳工作

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，“營(yíng)改增”既有積極的影響，又有消極的影響，不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)“營(yíng)改增”時(shí)的態(tài)度也會(huì)存在著明顯的差異性，而要想“營(yíng)改增”的全面貫徹執(zhí)行，就需要做好房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”政策宣傳工作，促使企業(yè)負(fù)責(zé)人正確意識(shí)到“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)帶來(lái)的實(shí)際影響，尤其是增值稅在降低稅負(fù)方面發(fā)揮的作用，以提高其貫徹落實(shí)“營(yíng)改增”的積極性。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展規(guī)模承擔(dān)的納稅人角色可以分為一般納稅人以及小規(guī)模納稅人兩種，通過(guò)宣傳平臺(tái)促使小規(guī)模納稅人選擇最適合自身的3%征稅率進(jìn)行計(jì)稅，目前出臺(tái)稅收政策小微企業(yè)月收入低于10萬(wàn)，季度低于30萬(wàn)，免征增值稅，尤其天津地區(qū)自2019年1月1日起停止征收防洪費(fèi)。這些對(duì)于企業(yè)利好的稅收政策，公司財(cái)會(huì)人員應(yīng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，隨時(shí)更新自身知識(shí)，為企業(yè)合法合規(guī)納稅。因此，只有加深房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)于“營(yíng)改增”政策的理解程度并運(yùn)用便利的政策條件，才能夠促使自身的權(quán)益達(dá)到最大化。

（二）做好銷售稅額核算以降低房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)銷售稅額核算工作的重要性與日俱增，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)銷售稅額的處理在面對(duì)不同的財(cái)務(wù)項(xiàng)目，尤其在“招牌掛”拿地階段要求一定比例自持商業(yè)的項(xiàng)目，涉及住宅、商業(yè)、寫字樓等多種業(yè)態(tài)，其所需要繳納的稅率存在著一定的差異性，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將財(cái)務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)分，建立臺(tái)賬并分別核算這樣不僅符合自身實(shí)際情況，還與國(guó)家稅率總體發(fā)展方向相吻合。此外，銷售稅額核算還能夠最大程度上發(fā)揮出差額征稅的促進(jìn)作用，尤其是“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)銷售進(jìn)項(xiàng)核算以及差額征稅能夠?yàn)榻档妥陨矶愗?fù)以及納稅風(fēng)險(xiǎn)提供強(qiáng)有力的保障，所以在今后工作中房地產(chǎn)企業(yè)必須做好銷售稅額核算，以實(shí)現(xiàn)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提高經(jīng)濟(jì)收益的目的［4］。

（三）預(yù)先設(shè)計(jì)銷售方案降低整體稅負(fù)

“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)在繳稅過(guò)程中可以利用進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣部分稅費(fèi)，從而實(shí)現(xiàn)降低稅負(fù)的目的。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，工作生活節(jié)奏的加快使得越來(lái)越多的購(gòu)房者更鐘愛(ài)精裝房，原因在于精裝房無(wú)須購(gòu)房者再次進(jìn)行裝修，拎包入住十分方便，而傳統(tǒng)的毛坯房往往需要耗費(fèi)購(gòu)房者大量的時(shí)間和精力以及財(cái)力，即便是商業(yè)性寫字樓亦同樣如此。故此房地產(chǎn)企業(yè)在可以將自身開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目由毛坯房向精裝房轉(zhuǎn)變，以此來(lái)拓展進(jìn)項(xiàng)稅抵扣項(xiàng)目，在繳稅時(shí)能夠抵扣更多稅費(fèi)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在廣告宣傳投入的費(fèi)用同樣能夠作為進(jìn)項(xiàng)稅額，包括廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)、材料費(fèi)等［5］?！盃I(yíng)改增”后允許房地產(chǎn)企業(yè)將上述費(fèi)用用作抵扣，所以做好進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣對(duì)于降低企業(yè)稅負(fù)而言具有重要意義，需要引起其足夠的重視。

（四）從企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)各方面貫徹取得增值稅專用發(fā)票的重要性

費(fèi)用的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票總結(jié)起來(lái)就是整體金額不大，但是范圍廣，涉及公司所有報(bào)銷員工和方方面面的業(yè)務(wù)。首先就是要貫徹公司對(duì)增值稅專用發(fā)票報(bào)銷的管理規(guī)定，組織面相全體員工的財(cái)務(wù)報(bào)銷培訓(xùn)，宣貫取得專票的重要意義。同時(shí)財(cái)會(huì)人員應(yīng)協(xié)助解決各業(yè)務(wù)模塊人員在日常業(yè)務(wù)中無(wú)法順利獲取專票時(shí)，給予專業(yè)解釋和服務(wù)支持，建立全員日常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中獲取專票的制度，人人理解不獲得專票給公司帶來(lái)?yè)p失的經(jīng)濟(jì)意識(shí)。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，“營(yíng)改增”是我國(guó)推行的一項(xiàng)重要的財(cái)稅改革舉措，隨著該項(xiàng)政策的不斷深入推進(jìn)，各行各業(yè)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)大幅降低。房地產(chǎn)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，“營(yíng)改增”后尚存在著部分房地產(chǎn)老項(xiàng)目，在此部分項(xiàng)目由于已繳納營(yíng)業(yè)稅，進(jìn)項(xiàng)稅額無(wú)法抵扣，所以采取簡(jiǎn)易計(jì)稅法成為最優(yōu)選擇。除此之外，“營(yíng)改增”要求企業(yè)負(fù)責(zé)人、財(cái)會(huì)人員提前籌劃，通過(guò)項(xiàng)目前期稅務(wù)測(cè)算，通過(guò)對(duì)土地成本、收入、目標(biāo)成本中銷項(xiàng)、進(jìn)項(xiàng)取得的預(yù)計(jì)情況，對(duì)項(xiàng)目增值稅清算稅負(fù)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的測(cè)算管理，要做到提前預(yù)判。同時(shí)對(duì)于一般納稅人來(lái)說(shuō)，盡可能取得增值稅專用發(fā)票也是尤為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)?？梢哉f(shuō)“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸多的影響，所以本文指出做好房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”政策宣傳工作、做好銷售稅額核算以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、為做好進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣工作，盡可能取得增值稅專用發(fā)票并貫徹企業(yè)全體員工，無(wú)疑能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)有力的幫助。

參考文獻(xiàn)

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［3］李翠平.淺談營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的納稅籌劃［J］.中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì),2018（1）.

［4］遲麗華，郭睿.“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃的思考［J］.中國(guó)集體經(jīng)濟(jì),2017（9）.

［5］張瀚文.“營(yíng)改增”下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃研究［J］.河北企業(yè),2016（9）.

作者：吳婧 單位：天津駿盛置業(yè)有限公司