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房地產(chǎn)土地增值稅稅務(wù)籌劃作用分析

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房地產(chǎn)土地增值稅稅務(wù)籌劃作用分析

摘要:本文以房地產(chǎn)土地增值稅稅務(wù)籌劃為重點(diǎn)進(jìn)行闡述,以土地增值稅納稅籌劃的重要性為主要依據(jù),從明確利息扣除方式、對(duì)經(jīng)營(yíng)收入籌劃進(jìn)行合理控制、采用現(xiàn)代開(kāi)發(fā)方式進(jìn)行籌劃、采用臨界點(diǎn)分析籌劃法幾個(gè)方面分析房地產(chǎn)土地增值稅稅務(wù)籌劃對(duì)策,其目的在于保障企業(yè)能夠更加科學(xué)合理地制定土地增值稅籌劃方案,為提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提供有利條件。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);土地增值稅;稅務(wù)籌劃

從專(zhuān)業(yè)角度來(lái)講,稅收籌劃主要指的是納稅人需要遵守國(guó)家各項(xiàng)稅收政策,并且在相關(guān)法規(guī)允許條件下,對(duì)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所涉及的稅種進(jìn)行積極籌劃安排,從而幫助企業(yè)有效降低稅負(fù),規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn),從而促使企業(yè)管理效益得到有效提高,幫助企業(yè)獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益。針對(duì)此,就需要在眾多能夠影響房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的環(huán)節(jié)當(dāng)中,尤其注意土地增值稅,不僅對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生重要影響,而且對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系來(lái)講也具有重大價(jià)值。本文根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況來(lái)看,對(duì)土地增值稅稅收籌劃路徑進(jìn)行簡(jiǎn)單分析,促使市場(chǎng)發(fā)展與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益都能夠有效提高。

1.土地增值稅納稅籌劃的重要性

現(xiàn)如今,大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的過(guò)程中,都沒(méi)有對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行全面的考慮分析,并且房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中,部分財(cái)務(wù)工作人員并不是很清楚了解稅收政策,對(duì)于稅收籌劃的重要性并不清楚。所以稅收籌劃工作人員就需要通過(guò)應(yīng)用專(zhuān)業(yè)稅收政策知識(shí),根據(jù)實(shí)際房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況,制定科學(xué)合理的土地增值稅籌劃方案,為提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提供有利條件。

1.1提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中,土地增值稅是其中較為關(guān)鍵的一種稅種,隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,近幾年土地增值稅有逐漸增長(zhǎng)的情況。從部分機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看,隨著我國(guó)房?jī)r(jià)不斷提高,土地增值稅的增長(zhǎng)趨勢(shì)也在不斷加快。與此同時(shí),我國(guó)相關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)也進(jìn)行了宏觀調(diào)控,使得房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率逐漸降低,由此,為了能夠進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,就需要提高對(duì)納稅籌劃的重視,從而保障房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展進(jìn)步。

1.2減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

土地增值稅在進(jìn)行納稅籌劃的過(guò)程中,需注意保障此環(huán)節(jié)的合理性與合法性。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展財(cái)務(wù)管理工作時(shí),需要注意嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定制度進(jìn)行操作,嚴(yán)格禁止出現(xiàn)偷稅漏稅情況的發(fā)生。另外,隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境也日益復(fù)雜,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也產(chǎn)生了一定影響,所以,就需要展開(kāi)土地增值稅納稅籌劃,保障企業(yè)的穩(wěn)定進(jìn)步與發(fā)展。

1.3土地增值稅納稅籌劃

“營(yíng)改增”前,營(yíng)業(yè)稅屬于土地增值稅當(dāng)中一項(xiàng)扣除項(xiàng)目,但是在“營(yíng)改增”后,增值稅則作為價(jià)外稅,不能夠作為扣除項(xiàng)目直接對(duì)其進(jìn)行扣除,所以土地增值稅的扣除就不斷變少,一定程度上增加了企業(yè)稅負(fù)。另外,增值稅與土地增值稅征收環(huán)節(jié),需要嚴(yán)格按照我國(guó)相關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行預(yù)征,從而一定程度上增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收管理難度,針對(duì)此,房地產(chǎn)企業(yè)就需要提高對(duì)土地增值稅納稅籌劃的重視,為保障企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供有利條件。

2.房地產(chǎn)土地增值稅稅務(wù)籌劃的途徑

以A集團(tuán)為例,該集團(tuán)屬于大型綜合性企業(yè)集團(tuán),主要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為主,2019年銷(xiāo)售收入達(dá)到了161億元,是當(dāng)?shù)丶{稅前十強(qiáng)的企業(yè)。而且,企業(yè)的稅負(fù)率始終維持在9%-15%范圍內(nèi),同行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)進(jìn)行對(duì)比,有一定增長(zhǎng)趨勢(shì)。此種情況的發(fā)生,不僅充分反映出該企業(yè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售項(xiàng)目利潤(rùn)呈現(xiàn)不斷增加的趨勢(shì),也從側(cè)面反映出當(dāng)?shù)卦诓粩嗾{(diào)整土地增值稅稅率,控制力度在不斷地增大。

2.1明確利息扣除方式

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)當(dāng)中,難免會(huì)產(chǎn)生大量的貸款利息費(fèi)用,我國(guó)土地增值稅稅收政策,主要是按照是否能夠準(zhǔn)確計(jì)算分?jǐn)偦蛘咛峁┙杩罾⒔鹑跈C(jī)構(gòu)進(jìn)行證明,對(duì)其規(guī)定了兩種利息扣除的方法。第一種計(jì)算方法,即企業(yè)能夠準(zhǔn)確計(jì)算分?jǐn)偢黜?xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目利息,并且在金融機(jī)構(gòu)提供了相應(yīng)證明之后,可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行扣除。第二種計(jì)算方法,如果不能準(zhǔn)確計(jì)算分?jǐn)偡康禺a(chǎn)項(xiàng)目借款利息,或者無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明,那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用就需要在規(guī)定基數(shù)范圍內(nèi)進(jìn)行扣除。這兩種扣除方式會(huì)給企業(yè)土地增值稅計(jì)算繳納提供了相應(yīng)的稅收籌劃空間。房地產(chǎn)在實(shí)際開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)當(dāng)中,企業(yè)需要根據(jù)現(xiàn)存制度體系,結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展情況,對(duì)借款規(guī)模進(jìn)行判斷分析,制定出最優(yōu)的利息扣除方式。

2.2采用現(xiàn)代開(kāi)發(fā)方式進(jìn)行籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在考慮土地增值稅籌劃時(shí),可以考慮代建模式,此種模式主要指的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受客戶(hù)委托,然后在根據(jù)客戶(hù)的具體要求,按照要求開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),項(xiàng)目完成之后,在根據(jù)代建金額向客戶(hù)收取代建費(fèi)的一種模式。在此種模式背景下,房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有發(fā)生任何不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的情況,所收取的費(fèi)用就是為代建收入,并不是房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入,所以此模式下企業(yè)獲取的經(jīng)濟(jì)效益,從根本上來(lái)講,屬于勞務(wù)收入當(dāng)中的一種,不得納入土地增值稅征收范圍當(dāng)中,從而有效規(guī)避征收土地增值稅,幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲取到更多的經(jīng)濟(jì)效益?;诖朔N背景模式下,還可能會(huì)減少房地產(chǎn)銷(xiāo)售原本應(yīng)得的收入。由此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就需要從整體上對(duì)其進(jìn)行衡量思考,考慮稅收籌劃收益和模式,并且對(duì)其進(jìn)行合理調(diào)整,從而避免出現(xiàn)利潤(rùn)損失的情況,從整體上考慮分析制定更優(yōu)的方案。

2.3從扣除角度進(jìn)行合理籌劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目在計(jì)算土地增值稅時(shí),需要根據(jù)實(shí)際的項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)算分析。而在具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí),納稅人就需要根據(jù)相關(guān)土地成本進(jìn)行計(jì)算,結(jié)合實(shí)際建設(shè)費(fèi)用,之后開(kāi)展扣除工作。在這些扣除項(xiàng)目當(dāng)中,部分項(xiàng)目的金額相對(duì)確定,但是卻不具備可籌劃性,如:土地出讓金、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用等,另外還有一部分項(xiàng)目具有可籌劃空間,如裝修費(fèi)用等,由此可見(jiàn),土地增值籌劃具有一定的必要性?,F(xiàn)如今,人們生活水平逐漸提高,對(duì)于住宅樓裝修質(zhì)量的要求逐漸提高,而且對(duì)于小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的要求也逐漸提高。由此,開(kāi)發(fā)者就需要充分結(jié)合住宅特點(diǎn)與購(gòu)房者具體需求,提高項(xiàng)目裝修成本質(zhì)量,盡可能地滿(mǎn)足人們對(duì)于住宅小區(qū)的要求。同時(shí),還需完善相應(yīng)配套設(shè)施,從而進(jìn)一步提高項(xiàng)目的總體造價(jià),有效壓縮土地增值稅稅負(fù),保障項(xiàng)目質(zhì)量與品牌效益得到有效提高。

2.4建立健全完善的稅收管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展稅收管理工作時(shí),并不是簡(jiǎn)單的一項(xiàng)工作,需要根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展情況,通過(guò)采用先進(jìn)的科學(xué)管理制度不斷對(duì)其進(jìn)行完善,從而充分保障企業(yè)稅收管理體制的先進(jìn)性與規(guī)范性,保障企業(yè)能夠獲取到更多的經(jīng)濟(jì)效益,推動(dòng)企業(yè)更加穩(wěn)定持續(xù)的進(jìn)步與發(fā)展。在此過(guò)程中,房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠更加穩(wěn)定的發(fā)展進(jìn)步,就需法健全完善的稅收管理制度,關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況,根據(jù)自身發(fā)展特點(diǎn),不斷總結(jié)、吸收其他企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。同時(shí),還需結(jié)合公司整體業(yè)務(wù)情況,充分把握資金狀態(tài),為稅收籌劃工作的開(kāi)展提供有利條件。

2.5合理控制經(jīng)營(yíng)收入籌劃

隨著科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展,人民群眾的生活質(zhì)量水平不斷提高,隨之對(duì)于住房條件需求逐漸提高。以往,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要以毛坯房為中心,房?jī)r(jià)水平相對(duì)較低,而隨著人們對(duì)生活質(zhì)量的要求逐漸提高,同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)希望提高銷(xiāo)售業(yè)績(jī),提高自身核心競(jìng)爭(zhēng)力,就逐漸完善優(yōu)化房產(chǎn)項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn),從而越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸開(kāi)啟精裝修模式,進(jìn)而使得裝修成本也逐漸提高,在房產(chǎn)銷(xiāo)售收入構(gòu)成當(dāng)中,很大一部分比重主要就是為了能夠彌補(bǔ)裝修成本支出。針對(duì)此,土地增值稅稅收籌劃的過(guò)程中,可以從減少銷(xiāo)售收入入手,達(dá)到減少增值額目標(biāo),進(jìn)而減低土地增值稅稅負(fù)。例如成立裝修公司,將原房產(chǎn)銷(xiāo)售收入當(dāng)中所包含的裝修收入進(jìn)行合理轉(zhuǎn)化,成為裝修公司勞務(wù)收入,從而有效減低房產(chǎn)銷(xiāo)售收入,最終達(dá)到降低土地增值稅稅負(fù)的目標(biāo)。

2.6采用臨界點(diǎn)分析籌劃法

企業(yè)集團(tuán)在完成項(xiàng)目之后,根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展情況,確定房?jī)r(jià)5200元/平方米,然后將其上報(bào)給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層人員,在經(jīng)過(guò)商討,思考企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益之后,為了提高項(xiàng)目銷(xiāo)售總收入,集團(tuán)決定上漲房子單價(jià),漲至6800元/平方米。在價(jià)格發(fā)生上漲之后,肯定會(huì)與增值額和可扣除的成本項(xiàng)目總額比例增加,但是受到土地增值稅相關(guān)規(guī)定因素的影響,房?jī)r(jià)在發(fā)生上漲之后,會(huì)導(dǎo)致增值額和可扣除成本項(xiàng)目總額比重發(fā)生變化,所以就會(huì)大于對(duì)應(yīng)的臨界點(diǎn)。在此過(guò)程中,可以分析自身所處地理環(huán)境、位置等內(nèi)容,得知房?jī)r(jià)上漲是必然趨勢(shì)。所以,企業(yè)就可以對(duì)各種因素進(jìn)行科學(xué)分析,然后對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行合理定位,從而為企業(yè)獲取更好的經(jīng)濟(jì)效益,從而加大土地增值稅的利益,具體計(jì)算臨界點(diǎn)籌劃方法如下:扣除項(xiàng)目包含多個(gè)方面,首先,支付購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)的成本900萬(wàn)元;其次,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本2730萬(wàn)元;再次,相關(guān)費(fèi)用(900+2730)×(20%+30%)=1089萬(wàn)元;最后,稅費(fèi)扣除:6340×5%+(1+3%+7%)=348.7萬(wàn)元。由此得知,可扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本合計(jì)=900+2730+1089+348.7=5067.7萬(wàn)元。所以,根據(jù)此計(jì)算結(jié)果,可以指定兩個(gè)土地增值稅繳納方案。方案一:銷(xiāo)售單位建筑面積為6500元/平方米,那么企業(yè)所獲取的銷(xiāo)售總收入7600萬(wàn)元,可扣除的成本總額5067.7+(7600-6340)×5.5%=5137萬(wàn)元;增值額與可扣除的成本項(xiàng)目總額的比例(7600-5137)/5137=47%;應(yīng)繳納的土地增值稅(7600-5137)×30%=738.9萬(wàn)元。方案二:銷(xiāo)售單位建筑面積為6800元/平方米,企業(yè)所獲取的銷(xiāo)售總收入8000萬(wàn)元,那么可扣除的成本總額5067.7+(8000-6340)×5.5%=5159萬(wàn)元;增值額與可扣除的成本項(xiàng)目總額的比例(8000-5159)/5159=55%;應(yīng)繳納的土地增值稅(8000-5159)×40%-5159×5%=878.45萬(wàn)元。根據(jù)以上兩種方案計(jì)算結(jié)果可以看出,房地產(chǎn)企業(yè)如果設(shè)定房?jī)r(jià)6800元/平方米,那么項(xiàng)目的增值率則為55%,但是高出50%則為增值率臨界點(diǎn)。如果將房?jī)r(jià)價(jià)格進(jìn)行下調(diào),6500元/平方米,那么項(xiàng)目的增值率則為47%,低于50%,那么房地產(chǎn)企業(yè)就可以采用低檔稅率進(jìn)行繳納,進(jìn)而降低企業(yè)繳納稅金,增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3.結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)發(fā)展的過(guò)程中,如何更加科學(xué)合理地確定稅收籌劃,對(duì)于土地增值稅的稅負(fù)具有密切關(guān)聯(lián),甚至對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生重大影響。針對(duì)此,就需要房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格遵循相關(guān)基本原則,保障稅收籌劃工作更加科學(xué)合理的開(kāi)展,最大程度上降低稅收效益,幫助企業(yè)更好地規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)。

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作者:郭禹靜 單位:天津弘創(chuàng)置業(yè)有限公司

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