房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算問題

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摘要：對于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，土地增值稅是非常重要的一大稅種，為此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講土地增值稅相關(guān)的問題都是高度重視的，從目前我國房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀來看，做好土地增值稅清算工作，并且在遵循國家政策的前提下做好土地增值稅務(wù)的科學(xué)和理性規(guī)劃，可達(dá)到削減企業(yè)賦稅壓力的目的。接下來，本篇文章對房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算問題進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：土地增值稅；稅務(wù)清算；房地產(chǎn)開發(fā)

在社會經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，國家政策也在不斷地改革，這在一定程度上對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)帶來了前所未有的沖擊。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來看，做好土地增值稅稅收清算工作具有非常重要的意義，要知道土地增值稅在整個企業(yè)稅收構(gòu)成中占據(jù)的比例是非常大的，為能夠使得企業(yè)的利潤得到根本性的保障，促使企業(yè)得到健康有序的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就要不斷地提高自身土地增值稅清算能力，嚴(yán)格遵循國家政策做好稅務(wù)的清算工作，如此才能夠使得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益得到逐漸的提高，才能夠更好地應(yīng)對新環(huán)境下帶給企業(yè)的巨大挑戰(zhàn)，從而才能夠促使企業(yè)社會經(jīng)濟(jì)效益得到共同地實(shí)現(xiàn)。

1房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅收的現(xiàn)狀

1.1土地增值稅收的要求高

在社會高速發(fā)展的大環(huán)境下，對土地增值稅清算的要求也在不斷地提升，國家對于土地增值稅的管理強(qiáng)度逐漸增大，新時期，房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算工作的開展面臨著巨大的挑戰(zhàn)，要知道，在企業(yè)稅種中土地增值稅的比例是非常高的，為此，土地增值稅清算的問題是財(cái)務(wù)管理工作人員工作中的重要問題。

1.2存在財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)較低的現(xiàn)象

土地增值稅的清算可以說是存在很大難度的，并且理解起來也比較困難，其中包含了很多方面的內(nèi)容，為此，對財(cái)務(wù)管理人員有著非常高的要求，譬如，不但要求財(cái)務(wù)管理人員具備良好的綜合素質(zhì)，同時要具備較高水平的業(yè)務(wù)能力。作為一名合格的財(cái)務(wù)管理人員，一定要清楚的認(rèn)識到國家在各個發(fā)展階段所實(shí)施的國家政策，通過對土地增值稅的清算來達(dá)到提高企業(yè)稅收額度的最終目的，其中利益有關(guān)的因素都具有很大的特殊性，對財(cái)務(wù)管理人員有著非常高的要求，可以說，財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)素質(zhì)的高低將關(guān)系著未來企業(yè)土地增值稅的清算水平，是目前企業(yè)在發(fā)展過程中需要重點(diǎn)考慮的一個問題。

1.3土地增值稅收的管理制度不夠完善伴

隨著國家宏觀調(diào)控力度的逐漸加強(qiáng)，土地增值稅管理制度的實(shí)施對管理工作人員起到了關(guān)鍵性的作用，并且土地增值稅直接關(guān)系著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未來發(fā)展。目前來看，我國土地增值稅在制度方面存在很多不夠完善的方面，這是導(dǎo)致土地增值稅管理工作問題頻繁出現(xiàn)的主要原因，對于這種情況，我們要努力地完善土地增值稅的管理措施，防止導(dǎo)致因人為意識所引起的土地增值稅清算問題的產(chǎn)生。

1.4土地增值稅收難度加大

為能夠更好地確保企業(yè)的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展，不少的企業(yè)在日常經(jīng)營的同時要投入大量的資源，這些資源投入的增加在一定程度上就會造成企業(yè)土地增值稅中有延期的問題發(fā)生，這對于土地增值稅清算工作的開展造成了很大的障礙。隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作困難的不斷增加，很多稅務(wù)管理措施就會相繼出現(xiàn)，這對于企業(yè)而言也會造成不同程度上的損失，土地增值稅清算難度系數(shù)的增長可以說嚴(yán)重影響著今后整個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未來發(fā)展。

2房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算工作開展對策

2.1要重視土地增值稅收清算工作，規(guī)避增值稅收風(fēng)險(xiǎn)

從當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算情況來看，一直存在很多需要改善的方面，但最為重要的一個影響因素是清算工作人員的思想意識問題。假設(shè)清算工作人員思想意識能夠得到一定程度上的提升，明確自身肩負(fù)的重要職責(zé)，那么在土地增值稅清算的工作當(dāng)中就會變得更加專業(yè)更加順利。為此，我們要努力提高清算工作人員的思想意識水平，這樣才能夠確保土地稅收在達(dá)到有效的同時，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造最大化的經(jīng)濟(jì)效益，由此才能夠使得房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算工作在良好的狀態(tài)下穩(wěn)步開展。土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避則需要國家與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間保持平衡的一種狀態(tài)，對此，國家提出明確的要求，嚴(yán)格把控好每一項(xiàng)工作環(huán)節(jié)，以此才能夠?qū)⒄麄€企業(yè)的土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)控制在最小的范圍，要懂得，土地增值稅清算問題解決的方法總會比問題要多很多。

2.2不斷提高清算工作人員綜合素質(zhì)，準(zhǔn)確把握清算時間及清算條件

通過對我國土地增值稅稅收清算工作大體情況的系統(tǒng)性分析可以了解到，清算工作人員綜合素質(zhì)具有非常重要的影響作用，清算工作人員的專業(yè)素養(yǎng)和個人素養(yǎng)在整個土地增值稅清算工作中都將得到淋漓盡致的體現(xiàn)，對此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要引進(jìn)高綜合素質(zhì)且具備較強(qiáng)業(yè)務(wù)能力的專業(yè)人才，這樣才能夠從根本上轉(zhuǎn)變很長一段時間內(nèi)企業(yè)人力資源的結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，才能夠更好地完成企業(yè)的土地增值稅清算工作。在日常的工作當(dāng)中，要想提高清算工作人員的專業(yè)水平，可定期開展企業(yè)內(nèi)部的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，這樣不但能夠提升清算工作人員的專業(yè)素養(yǎng)，同時能夠切合實(shí)際地感受到專業(yè)素養(yǎng)對土地增值稅清算工作的重要意義，才能夠提高企業(yè)土地增值稅清算工作水平，才能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航。準(zhǔn)確地把握好房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算時間和清算條件是做到依法治稅的重要基礎(chǔ)，在以往稅務(wù)征管工作當(dāng)中，僅僅是對納稅人申報(bào)-征收-入庫時間，做出相應(yīng)的表明，而對于具體的清算時間、清算條件及清算方法一直沒有下達(dá)相關(guān)的制度與規(guī)定。為能夠使得納稅人的合法權(quán)益得到根本上的保證，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作流程做出了細(xì)化處理，以免房地產(chǎn)開發(fā)商為能夠拖延清算時間、減少在此時間段內(nèi)的費(fèi)用，故意地把部分尾盤完全滯銷，這樣就會由于企業(yè)無法接轉(zhuǎn)入賬，造成企業(yè)的稅款無法在第一時間收款入庫。

2.3嚴(yán)格掌握土地增值稅的相關(guān)征收政策

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，國家稅務(wù)總局制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》。從而為了不斷地加強(qiáng)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理力度，對土地增值稅清算工作的開展起到了科學(xué)規(guī)范的作用。除此之外，營改增以來財(cái)政部國家稅務(wù)總局的《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）、《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號）等規(guī)定，各省制定的關(guān)于土地增值稅清算的一些管理辦法，對加強(qiáng)和規(guī)范土地增值稅管理，保障稅款及時足額入庫，維護(hù)納稅人合法權(quán)益方面起到了積極的作用。根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的規(guī)定，在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收：第一，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；第二，擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；第三，雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；第四，符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；第五，申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。除此之外，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核定項(xiàng)目進(jìn)行增值稅征收過程當(dāng)中，主管稅務(wù)部門要按照土地的開發(fā)規(guī)模，同時對企業(yè)的收入情況先了解下，在土地增值稅的征收上不可低于預(yù)征率。土地增值稅征收的過程當(dāng)中，首先，核算征收率的情況需要綜合兼顧自由裁量的區(qū)域，根據(jù)時間、類型、結(jié)構(gòu)、價格等方面的差異性做出具體問題具體分析。針對情節(jié)非常難受的房地產(chǎn)納稅企業(yè)，擅自將納稅資料賬簿完全銷毀的，一定要嚴(yán)格的進(jìn)行土地增值稅的相關(guān)征收工作，同時可以對其銷售收入、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用的核定來核算出應(yīng)納土地增值稅的具體情況。

2.4利用大數(shù)據(jù)技術(shù)做好增值稅清算工作

房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算工作當(dāng)中，經(jīng)常會出現(xiàn)計(jì)算上的錯誤，這些錯誤問題的發(fā)生將嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身經(jīng)營效益，為能夠避免清算出錯，我們可通過利用大數(shù)據(jù)技術(shù)來確保最終增值稅計(jì)算的準(zhǔn)確性。大數(shù)據(jù)科學(xué)技術(shù)的使用過程當(dāng)中，不但能夠使得土地增值稅清算工作效率得到大大提高，并且使得土地增值稅清算更加精準(zhǔn)，確保了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤的順利獲得，是新時代對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出的新的要求。土地增值稅通常是將國家相關(guān)單位審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為基本單位來做出有關(guān)稅務(wù)清算的，針對分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目則以分期項(xiàng)目作為基本單位進(jìn)行清算；多個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目則根據(jù)具體的項(xiàng)目類型來進(jìn)行清算。主管稅務(wù)部門在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目前期管理工作當(dāng)中，通常會按照具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目的管理，同時強(qiáng)化對土地增值稅的核算監(jiān)督，跟蹤監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的各項(xiàng)工作，自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地的使用權(quán)開始，直至房地產(chǎn)項(xiàng)目完全銷售清盤結(jié)束。

3結(jié)語

通過本文對房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算問題的分析可以了解到我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的具體狀況，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，土地增值稅清算工作的開展具有非同尋常的意義和重要價值，做好土地增值稅清算工作將能夠使得企業(yè)利潤受到一定的波動，并且還關(guān)系著未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。為能夠使得土地增值稅清算問題得到行之有效地解決，則需要我們最大限度上完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算方式，不斷提高清算工作人員的綜合素養(yǎng)和業(yè)務(wù)水平，讓每一位增值稅清算工作人員能夠在日常的工作中做到自行排查，這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言將起到很大的推動性作用。此外，要學(xué)會有效地規(guī)避土地增值稅中潛藏的風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)土地增值稅清算政策與國家相關(guān)方面的規(guī)章制度保持一致，唯有如此，才能夠確保我國未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展，才能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造出更大的利潤空間?？偠灾匾曂恋卦鲋刀惽逅銌栴}是推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來發(fā)展的重要保障。

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作者：楊春紅 單位：日照天寧置業(yè)有限公司