合同協議管理全文(5篇)

一、一起物業(yè)糾紛引出的法律詰難

法律的生命力不在于善良的說理,而在于解決實踐中的出現難題和平息糾紛,維護社會的公平正義。本文從一起與前期物業(yè)管理協議有關的案例出發(fā),分析其所產生的種種問題,以提醒人們認識法律的權威性和嚴肅性,告誡立法和司法機關應正確善待法治。2003年8月5日,某好美家房地產有限公司(以下簡稱好美家)辦理了《商品房預售許可證》。2004年4月19日,該公司與李某簽訂一份《商品房買賣合同》將某小區(qū)一期某單元房屋以46萬多元的價格出售給李某,在該合同中約定“專項維修基金根據國務院《物業(yè)管理條例》有關規(guī)定執(zhí)行”。合同簽訂后,李某分二次支付了全部的購房款。2004年10月16日“好美家公司”選聘的“好每家物業(yè)公司”(以下簡稱好每家)與李某簽訂了一份“前期物業(yè)管理協議”,約定:“根據建住房[1998]213號文件中《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的規(guī)定,本物業(yè)建立共用設施設備保修期滿后大中修、更新、改造的維修基金。李某在入伙時向好美家按購房款總額的0•5%交納維修基金。若今后政府有硬性規(guī)定,按所規(guī)定補交”。當天,李某向開發(fā)商好美家交納了此項維修基金2314元。好美家開了收取“維修基金”2314元的收款收據,并在“某小區(qū)一期交房結算清單”上確認該維修基金。而后,李某在向好美家公司要求開具“購房證明”等辦理房產證時,開發(fā)商還要求李某再補交1%的維修基金,雙方引起糾紛。

2006年9月,原告李某訴至法院提出,雙方簽訂的《商品房買賣合同》對維修基金的具體比例沒有約定,但是“前期物業(yè)管理協議”中約定李某在入伙時應向開發(fā)商交納0•5%維修基金(即2314元),開發(fā)商已收取了此款并在“結算清單”里進行確認。根據某市政府關于維修基金的規(guī)定,2005年9月之前的2%的維修基金由建設單位繳納。顯然,原告不足部分6千多元應由好美家公司支付。被告好美家認為,根據某市房管局給被告的“批復”和第(2005)45號《關于在商品買賣合同中明確物業(yè)專項維修資金繳交約定的通知》,維修基金可由當事人協商繳納。據此不足部分應由原告李某交納。被告好每家認為,“前期物業(yè)管理協議”規(guī)定“0•5%交納維修基金”是真實的,其它維修基金補交問題與其無關。如何處理本案?一、二審的判定原由不同,卻殊途同歸,都認為開發(fā)商不應當承擔責任。2007年一審認定,“前期協議”系原告李某與被告好每家簽訂的合同,而非原告與被告好美家簽訂的合同,該合同對被告沒有約束力。原被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》第16條約定:專項維修基金根據國務院《物業(yè)管理條例》有關規(guī)定執(zhí)行。根據《物業(yè)管理條例》第54條第1款規(guī)定:“住宅小區(qū)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修基金”,該規(guī)定不是強制性規(guī)定,對物業(yè)專項維修基金的負擔應當允許合同當事人協商變更。即開發(fā)商和業(yè)主可以就物業(yè)專項維修基金由誰負擔進行協商,但雙方在《商品房買賣合同》沒有對此進行約定,所以原告現要求被告繳納6千多元維修基金沒有合同依據,也缺乏法律根據。

故駁回原告訴請。原告不服,提起上訴。2008年二審認為,據《物業(yè)管理條例》第25條規(guī)定,“前期物業(yè)管理協議”是業(yè)主與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》的組成部分,其民事行為的法律后果應當由開發(fā)商承擔。故一審認定前期物業(yè)管理協議對開發(fā)商沒有約束力是錯誤的,應予更正。但前期物業(yè)管理協議“對交納費用明確在入伙時先行交納0•5%,并非確定只交納0•5%,不足部分由開發(fā)商交納沒有事實依據,也沒有合同和法律依據。故維持原判”。比較一審二審,判決結果相同,認定理由卻截然相反,二審判決甚至出現了“判非所認”的問題。我們認為,既然認定“前期物業(yè)管理協議”是業(yè)主與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》的組成部分,前期協議對開發(fā)商具有約束力,就應當支持原告的訴訟請求,由被告繳納6千多元維修基金。這完全符合某市政府關于“維修基金2005年9月之前的2%的維修基金由建設單位繳納”的規(guī)定。同時,根據某市政府“硬性”規(guī)定,“1997年1月1日至2003年8月31日前辦理的《商品房預售許可證》的住宅物業(yè)維修基金,由開發(fā)商按建設總投資額2%交納給付,但買賣合同中已約定由業(yè)主交納后不足部分開發(fā)商按規(guī)定金額補足”。同時,根據某市房管局給被告的“批復”和某市政府2004年10月13日第(2005)45號《關于在商品買賣合同中明確物業(yè)專項維修資金繳交約定的通知》,本案的全部維修基金應由開發(fā)商交納。由于開發(fā)商在買賣合同中提供了第16條的格式條款加上霸王條款,業(yè)主被迫交了0•5%,不足部分的1•5%理應當按政府的硬性規(guī)定由開發(fā)商補足,這是具有政策事實依據的,而非二審方案認為的“沒有事實依據”。二審方案創(chuàng)造了“判非所認”結果的原因,就是本案涉及到的如何認識“前期物業(yè)管理協議”的法律約束力,及相關的立法和司法的局限性,以及到底應該如何糾正立法和司法所存在的問題。

二、前期物業(yè)管理協議的特點

說到前期物業(yè)管理協議,就不得不說前期物業(yè)管理。通說認為,所謂前期物業(yè)管理,是指自房屋出售之日起,至業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的新的《物業(yè)服務合同》生效時終止的物業(yè)管理活動。相應地,房地產開發(fā)企業(yè)(開發(fā)商,建設單位)、業(yè)主與物業(yè)服務公司之間就前期物業(yè)管理簽訂的合同稱之“前期物業(yè)管理服務協議”(簡稱“前期協議”)。主要有三類前期物業(yè)管理協議,由業(yè)主直接管理權派生出來的“受托管理權”的前期協議,是一類新型的無名合同?！昂笃谖飿I(yè)管理服務協議”(簡稱“后期協議”),是指自房屋出售基本或者全部完畢起,由業(yè)主或者業(yè)委會自己選擇與物業(yè)管理人簽訂的《物業(yè)服務合同》,也稱“一般物業(yè)服務合同”。兩種協議差異明顯:

1、簽訂合同的發(fā)生時間不同。前期協議一般發(fā)生在房屋尚未全部銷售完畢的小區(qū),小區(qū)還處于“不穩(wěn)定狀態(tài)”之時,小區(qū)的環(huán)境不穩(wěn)定,管理不穩(wěn)定,治安不穩(wěn)定,這些都給小區(qū)管理和服務帶來許多不方便。而后期協議是小區(qū)商品房基本銷售完畢,小區(qū)處于“穩(wěn)定狀態(tài)”之后,基本是環(huán)境穩(wěn)定,管理穩(wěn)定,治安穩(wěn)定,這些都給小區(qū)管理和服務帶來許多方便之處。

摘要：保險事故發(fā)生以后，財產保險的被保險人必須擁有保險利益才能得到保險人的賠償。合同關系是財產關系的一種，我國法律規(guī)定的合同，有典型合同和準合同兩種類型，遺贈扶養(yǎng)協議也具有合同的一些特性。典型合同中的買賣合同、贈與合同、租賃合同等，作為準合同的無因管理和不當得利，以及遺贈扶養(yǎng)協議，都涉及當事人之間財產的轉移。財產在轉移過程中可能發(fā)生毀損滅失的風險，承擔該風險責任的合同當事人具有保險利益。

關鍵詞：保險利益；典型合同；準合同；遺贈扶養(yǎng)協議

在財產保險中，被保險人在保險事故發(fā)生時，必須對保險標的具有保險利益，否則其無法得到保險人的賠償。我國保險法第12條規(guī)定，保險利益是指投保人或者被保險人對保險標的具有的法律上承認的利益。但保險法并沒有明確規(guī)定判斷投保人或者被保險人具有保險利益的具體方法。為了解決這個問題，有學者提出，發(fā)生保險事故以后在經濟上受到損失的人，具有保險利益。筆者認為，這種觀點是合理的。因為損失補償是保險的基本功能，如果在事故發(fā)生以后沒有經濟損失，則被保險人無法得到賠償，這意味著其沒有需要通過保險予以保障的利益，即沒有保險利益。我國法律所說的合同，涉及的是身份關系以外的其他民事關系，主要是指債權合同。因此合同關系是當事人之間的一種財產關系。在合同關系中，往往涉及財產的轉移，包括財產所有權的轉移和財產占有關系的轉移。前者如買賣合同，后者如租賃合同。財產在轉移過程中以及轉移以后都存在毀損滅失的風險，為了避免風險給自己造成損失，合同當事人有購買保險，即向保險公司投保有關財產保險的需求。根據我國保險法的規(guī)定，在保險事故發(fā)生以后，財產保險的被保險人必須擁有保險利益才能得到保險人的賠償。因此，分析合同關系當事人對作為合同標的各種財產的保險利益，從而確定保險人是否應當承擔賠償責任，在財產保險中具有重要的意義。

1我國法律規(guī)定的合同類型

根據我國民法典第三編的規(guī)定，合同可以分為典型合同和準合同兩種類型。其中典型合同有十九種，包括買賣合同、贈與合同、借款合同等；準合同有兩種，即無因管理和不當得利。對于法律規(guī)定的典型合同，從理論上可以進行各種分類。本文僅探討合同當事人對作為合同標的各種財產的保險利益問題，因此將典型合同分為需要轉移實體財產的合同和不需要轉移實體財產的合同。買賣合同、贈與合同、租賃合同等合同的履行，需要在合同當事人之間轉移有關實體財產；借款合同、保證合同等合同的履行，則不涉及實體財產的轉移。作為準合同的無因管理和不當得利，在當事人之間也形成債權債務關系，也涉及當事人之間財產的轉移。而財產在轉移之前、轉移過程中以及轉移之后，其毀損滅失的風險責任由合同哪一方當事人承擔，意味著該當事人在經濟上受到損失，從而可以認定該當事人具有保險利益。除此之外，民法典在第六編第1158條規(guī)定，自然人可以與繼承人以外的組織或者個人簽訂遺贈扶養(yǎng)協議。按照協議，該組織或者個人承擔該自然人生養(yǎng)死葬的義務，享有受遺贈的權利。雖然民法典沒有把遺贈扶養(yǎng)協議作為一種合同，但遺贈扶養(yǎng)協議與一般的合同，本質上是相同的：都是當事人在平等自愿的基礎上，在協商一致的情況下，對他們之間權利義務的約定。當然，遺贈扶養(yǎng)協議含有一定的人身關系，這是其與一般合同的不同之處。但因為遺贈扶養(yǎng)協議也涉及相應的財產，這些財產也存在毀損滅失的風險，因此本文將遺贈扶養(yǎng)協議當事人的保險利益，一并討論。根據上述對我國法律規(guī)定的各種合同（協議）的分析，結合法律對保險利益的規(guī)定，可以將合同分為涉及財產轉移的典型合同、準合同和遺贈扶養(yǎng)協議（合同）。下面本文將對這些合同關系當事人在財產保險中的保險利益，進行分析。

2合同關系當事人在財產保險中保險利益的認定

2．1典型合同當事人在財產保險中的保險利益

摘要：針對國家電網公司組織的歷次審計、巡查工作中，勞務外包管理方面出現的“核心業(yè)務外包”、“假外包、真派遣”、無安全協議、無保密協議等問題，進行了深入調查分析，提出了規(guī)范供電企業(yè)勞務外包標準合同文本的主要做法，通過細化工作內容、要求、標準，明確發(fā)包方與承包方的義務和費用支付，增加安全、保密協議條款以及考核評價，進一步規(guī)范市縣供電企業(yè)勞務外包管理，防范有關法律風險。

關鍵詞：供電企業(yè)；核心業(yè)務；勞務外包；合同文本

近年來，新增國家電網公司（以下簡稱國網公司）吉林電力職工數量一直嚴格執(zhí)行“退二進一”原則（即退休2名職工進1名高校畢業(yè)生），農電用工只減不增，公司用工每年凈減少600余人，導致部分單位缺員嚴重，同時公司線路長度、設備容量、營業(yè)戶數逐年增長，對職工人數的需求進一步增加。通過大量使用勞務外包用工，將全民職工從配電網故障搶修、抄表催費、窗口服務、95598服務、車輛駕駛服務等技術難度低、社會通用性好的業(yè)務中脫離出來，從事技術難度高的電網核心業(yè)務，大大改善了各單位嚴重缺員現狀。勞務外包雖然減少了企業(yè)用工成本、降低了企業(yè)用工風險，同時也帶來了新的管理問題，即如何規(guī)范勞務外包管理。下面對國家電網公司在近兩年審計巡視中針對勞務外包管理提出的主要問題進行分析。

1存在的問題及原因分析

1．1核心業(yè)務外包問題

在國網公司印發(fā)的2015版業(yè)務外包管理辦法中，供電企業(yè)業(yè)務根據業(yè)務性質分為核心業(yè)務、常規(guī)業(yè)務和其他業(yè)務。核心業(yè)務是指與企業(yè)核心競爭力直接關聯的業(yè)務；常規(guī)業(yè)務是指與企業(yè)核心業(yè)務有關聯但社會化程度較高的業(yè)務，或者在企業(yè)價值鏈中處于低端位置、一般具備勞動力密集型特征的業(yè)務；其他業(yè)務是指與企業(yè)核心業(yè)務無（弱）關聯、社會化程度較高、人員流動頻繁的業(yè)務，以及與企業(yè)核心業(yè)務有關聯、但專業(yè)化程度非常高或升級換代頻繁、維持該業(yè)務需投入大量成本的業(yè)務。國網公司業(yè)務外包管理辦法要求核心業(yè)務不得外包，常規(guī)業(yè)務可根據各單位人力資源實際情況適度開展外包，其他業(yè)務宜推進外包。在巡視中之所以發(fā)現部分單位核心業(yè)務有外包問題，基本上都是由于簽訂的合同中關于“工作內容”或“服務內容”的描述過于簡單造成的，實際上該核心業(yè)務并沒有外包現象。例如：某縣供電公司供電服務外包合同中，工作內容為“負責營業(yè)廳窗口的業(yè)務受理、咨詢服務”，實際上該公司現場的業(yè)擴報裝、合同管理等核心業(yè)務均為全民職工管理，外包人員僅負責窗口收費及咨詢服務這兩項非核心業(yè)務。

1．2“假外包、真派遣”問題

某石油企業(yè)大力推進工程、物資、技術服務項目的集中招標采購，在提高效率、降低成本、保證生產等方面效果明顯。本文結合工作實踐，全面分析集中招標采購的優(yōu)勢，對推進企業(yè)集中招標采購的應用進行研究。

一、應用背景

某石油企業(yè)推進集中招標采購前，分散招標項目較多，同類項目多次組織招標，效率低下，招標周期長，經常不能及時完成企業(yè)年度合同的簽訂。大量事后合同的存在，成為困擾企業(yè)的老大難問題，給企業(yè)的生產經營帶來了巨大的風險。同時，企業(yè)生產工期需求和招標周期矛盾突出。例如，企業(yè)的鉆井施工承包招標，原來采用單井招標模式，為了滿足生產需要，除了提前啟動招標采購，還經常不斷壓縮依法必須招標的運行時間，但是仍然存在不能及時完成單井施工選商的情況，且不合規(guī)風險很大。此外，因為采購管理水平參差不齊，采購方式、采購要求、采購標準各行其道，不規(guī)范、不標準現象時有發(fā)生，各類采購管理風險不同程度存在。同時，大量人力、物力消耗在重復編制招標方案、招標文件過程中，很難有余力考慮實現供應商、承包商的全供應鏈管理。

二、制度依據

該企業(yè)集中招標采購的項目基本上是生產所需要的物資和服務，非《招標投標法》規(guī)定的依法必須招標項目。為了促進企業(yè)集中招標采購的發(fā)展，提供有效的制度保障，企業(yè)印發(fā)的《招標管理實施細則》明確規(guī)定“同一類項目由一個項目單位牽頭代表公司組織，因工作量大，且無法劃分標段，由多家供應商共同承擔，且統一執(zhí)行最低報價的年度項目，以入圍采購的形式進行管理，選商操作參照招標模式運行?！?/p>

三、集中招標采購是企業(yè)采購發(fā)展的需要

1．集中招標采購是企業(yè)“降本增效”的需要集中招標采購整合企業(yè)內各單位的采購需求，增加了對投標人的吸引力，降低了時間成本和組織成本，加快了供貨周期，減少了招標項目數量，提高了招標質量和效率，實現了降本增效。2．集中招標采購是實現全供應鏈管理的需要由重視招標采購流程向加強供應商、承包商全供應鏈管理延伸，強化年度考核，實現對中標人的動態(tài)管理。招標人與中標人建立長期而穩(wěn)定的合作關系，形成了實質上的戰(zhàn)略合作供應商，中標人更能夠集中精力做好合同履行，有利于實現雙方合作共贏的局面。而“一單一招”“一單一采”是以交易為基礎，以對抗性博弈為手段，追求各自利益最大化，供需關系一般為短期行為，競爭大于合作。3．集中招標采購是企業(yè)強化合規(guī)管理的需要集中招標采購將眾多采購計劃進行集中、整合，擴大項目規(guī)模，提升項目等級，企業(yè)統一進行采購管理，強調流程化操作，強化全過程監(jiān)督，依法合規(guī)操作運行。原有的分散采購模式，受限于各單位采購管理水平，不利于招標投標活動的統一規(guī)范管理。

摘要:境外項目的所在國國情、社會環(huán)境及市場情況與中國不同，工程建設招投標及合同管理工作與國內存在一定的差異，如何采取行之有效的措施開展采購招標工作及合同管理工作保證工程建設及投資可控是工作的重點及難點。

關鍵詞:公開招標;采購;合同管理;投資可控

0引言

桑河二級水電站為柬埔寨王國“BOT”項目，開發(fā)建設單位為桑河二級水電有限公司(以下簡稱桑河水電公司)。桑河二級水電有限公司為柬埔寨當地注冊合資公司，中國股東方為控股方。桑河二級水電站地處境外，國情、社會環(huán)境及市場情況與中國不同，工程建設招投標及合同管理工作與國內存在一定的差異。如何開展采購招標及合同管理工作，既能滿足國內招投標及合同管理工作的要求，又能適用于柬埔寨的特點，能夠較好的完成工程建設任務是桑河水電公司面臨的工作重點及難點，也是所有國有企業(yè)走出去發(fā)展所面臨的困惑。一面是項目所在國的實際情況，一面是國內法律法規(guī)及國有企業(yè)管理制度的約束，如果只是按照項目所在國的實際情況實施，那么管理風險將增加甚至是失控，如果只是按照國內法律法規(guī)及國有企業(yè)管理制度的條條框框執(zhí)行，那么管理工作將束手束腳［1］。如何找到平衡點，既要遵守國內法律法規(guī)及國有企業(yè)管理制度，同時要兼顧到項目所在國的實際情況，是每個發(fā)展境外項目的企業(yè)都要考慮的問題。

1招標管理

根據“BOT”協議約定，由桑河水電公司負責電站設計、融資、建設、經營維護。根據股東協議約定，中國股東方負責電站的建設及運營，柬埔寨股東方負責移民安置及環(huán)保工作等。根據柬埔寨工業(yè)基礎薄弱，物資匱乏，建筑企業(yè)落后，技術、物資都要依賴進口，沒有能承建大型水電工程的當地建筑承包商，設備及物資在其境內只有少數商，施工承包商、設備商不能形成有效競爭。鑒于柬埔寨采購市場的實際情況，如何有效開展項目采購招標工作是工程建設面臨的主要困難之一。隨著中國水利水電工程的開發(fā)建設，中國水利水電設計、施工技術及設備制造產業(yè)得到極大的提高，處于世界領先水平，柬埔寨地處東南亞，引進中國設計、施工及設備制造企業(yè)參與工程建設既能保證工程建設又符合中國鼓勵相關產業(yè)出口的有關政策。結合項目的特點、市場情況及控制投資等方面因素，建安工程、機電及金屬結構設備、建設監(jiān)理等均按公開招標方式在中國進行采購確定承包商。工程建設主要物資就近采購，與柬埔寨當地協調工作較大的移民及環(huán)保等項目在股東協議中委托柬埔寨股東方開展［2］。

1.1嚴格執(zhí)行BOT協議規(guī)定的有關項目條款