土地儲備管理全文(5篇)

摘要:土地儲備資金會計核算具有雙重屬性的特點，即企業(yè)會計和預(yù)算會計、權(quán)責(zé)發(fā)生制和收付實現(xiàn)制的有機(jī)結(jié)合。2008年頒布的《土地儲備資金會計核算辦法》正是基于土地儲備資金的雙重屬性，旨在通過規(guī)范土地儲備資金的會計核算行為，確保土地儲備資金會計核算有章可循。然而由于土地儲備業(yè)務(wù)的雙重屬性，權(quán)責(zé)發(fā)生制和收付實現(xiàn)制的混合運(yùn)用導(dǎo)致其會計核算存在核算基礎(chǔ)不一致、核算鏈條不完整、交付項目概念模糊、稅費界定標(biāo)準(zhǔn)模糊、會計報表體系不完善等問題與不足。針對上述問題與不足，本文提出《土地儲備資金會計核算辦法》的優(yōu)化及實務(wù)應(yīng)用建議。

關(guān)鍵詞:土地儲備資金;會計核算;實務(wù)應(yīng)用

一、《土地儲備資金會計核算辦法》概述

受我國土地所有制制度的政策影響，且土地儲備業(yè)務(wù)涉及眾多社會利益主體，我國土地資源具有明顯的雙重屬性，即商品屬性與公共屬性。2009年1月1日起實施的《土地儲備資金會計核算辦法》正是基于土地儲備資金的雙重屬性將企業(yè)會計與預(yù)算會計進(jìn)行有機(jī)混合，旨在通過土地儲備資金的規(guī)范確認(rèn)、計量、記錄等會計核算，為土地儲備業(yè)務(wù)的相關(guān)利益主體如供地機(jī)構(gòu)、土地儲備機(jī)構(gòu)、銀行、土地使用者及社會公眾等提供準(zhǔn)確可靠的會計信息?！锻恋貎滟Y金會計核算辦法》較一般企業(yè)會計、行政事業(yè)單位會計具有明顯的不同，其主要特點有:一是將政府預(yù)算會計內(nèi)容嵌入土地儲備會計核算模式。我國土地所有權(quán)均屬于國家，土地儲備機(jī)構(gòu)僅作為國有土地資源管理部門的委托機(jī)構(gòu)開展土地儲備業(yè)務(wù)。多數(shù)土地儲備機(jī)構(gòu)屬于履行公共服務(wù)職能的事業(yè)單位，土地儲備啟動資金也主要來源于財政撥款，而通過土地使用權(quán)質(zhì)押獲得的貸款資金實質(zhì)上也隸屬于國家，因此土地儲備資金的投放使用受到嚴(yán)格限制;土地儲備出讓收入本質(zhì)上出讓國有資源取得的收入，應(yīng)納入全面預(yù)算管理?；谝陨戏治隹梢娡恋貎錁I(yè)務(wù)具有明顯的行政色彩，須滿足預(yù)算會計的要求。二是會計核算主體為土地儲備資金而非土地儲備機(jī)構(gòu)?！逗怂戕k法》基于基金會計理念，充分借鑒國際慣例將土地儲備資金作為會計核算主體，土地儲備機(jī)構(gòu)與土地儲備資金實行分離核算。三是將權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實現(xiàn)制進(jìn)行結(jié)合，土地儲備機(jī)構(gòu)采用權(quán)責(zé)發(fā)生制對土地儲備業(yè)務(wù)進(jìn)行會計核算，而財政部門運(yùn)用首付實現(xiàn)制對土地儲備的出讓收入和支出會計記錄。

二、《土地儲備資金會計核算辦法》實務(wù)應(yīng)用存在的困惑與問題

(一)會計核算基礎(chǔ)不一致

會計核算基礎(chǔ)不一致。由于土地儲備業(yè)務(wù)的雙重屬性，導(dǎo)致土地儲備資金實行政府預(yù)算管理要求的“收支兩條線”管理?！锻恋貎滟Y金會計核算辦法》未規(guī)定土地儲備出讓收入和出讓支出的確認(rèn)，只是規(guī)定土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)按照全責(zé)發(fā)生制進(jìn)行會計核算。然而，2006年頒布的《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》規(guī)定財政部門應(yīng)按照實收金額確認(rèn)土地出讓收入，并將該收入計入“非稅收入”大類下的“政府性基金收入”科目下的相應(yīng)賬戶，而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的支出按照實際發(fā)生金額計入“城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)”大類下的“國有土地使用權(quán)出讓支出”科目下相應(yīng)賬戶。

［摘要］土地儲備是各級政府按照土地利用總體規(guī)劃、城市發(fā)展規(guī)劃要求，對土地資源進(jìn)行收購、整理、出讓的一系列土地資源管理活動。土地儲備對有限的寶貴土地資源進(jìn)行合理利用，對于推動我國城鄉(xiāng)發(fā)展、實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置具有積極意義。由于土地儲備周期長、資金占用規(guī)模巨大、土地收益的不確定性等特點，導(dǎo)致土地儲備成本管理難度大、財務(wù)風(fēng)險顯著。文章分析了土地儲備成本的構(gòu)成、特點，總結(jié)了土地儲備成本管理存在的困難，并創(chuàng)新性提出資金入口與出口互聯(lián)、地供需互聯(lián)及執(zhí)法互聯(lián)的成本管理理念，實現(xiàn)土地儲備成本的有效控制。

［關(guān)鍵詞］土地儲備;成本;困難;思路;措施

1土地儲備成本概述

土地儲備是指各級政府按照法定程序且在權(quán)限范圍內(nèi)，通過收購、回購、征用或其他方式取得土地使用權(quán)，并對土地進(jìn)行一級土地開發(fā)、儲備，并將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一系列行為。土地儲備成本包括土地使用權(quán)獲取成本、前期開發(fā)、儲備、出讓等過程發(fā)生的成本。土地儲備成本按照土地儲備三階段可分為土地購置成本、土地開發(fā)成本和土地持有成本。土地購置成本是指獲取土地的費用，主要包括征地、安置補(bǔ)償費及相關(guān)稅費等;土地開發(fā)成本主要是指土地整理及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用;土地持有成本主要為融資利息和投資風(fēng)險成本。土地儲備成本具有資金需求量大、資金需求周期長、成本可控的特點。土地儲備因涉及土地購置成本、開發(fā)成本、儲備成本，成本費用繁多，資金需求規(guī)模一般達(dá)到幾億元或幾十億元。土地購置成本一般占全部儲備成本的20%，且該比例與土地開發(fā)程度密切相關(guān)，增量土地購置成本低，存量土地購置成本高;土地一級開發(fā)成本因涉及土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施等大型建設(shè)項目，其成本往往占總成本的60%～70%，且因土地性質(zhì)或規(guī)劃用途不同，土地開發(fā)成本具有不確定性。

2土地儲備成本管理存在的困難

2.1資金來源不足、結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，資金補(bǔ)充機(jī)制不健全

目前我國土地儲備資金來源的渠道主要有以下幾種方式:政府撥付的啟動資金、銀行貸款、土地出讓收益。政府撥付的啟動資金是一種財政撥款籌資，是各級政府為支持土地儲備制度運(yùn)作，實現(xiàn)政府有效調(diào)控城市土地市場的目的而進(jìn)行的財政撥款。在土地儲備制度運(yùn)行初期，由于土地出讓量少，土地征收和土地整理量大，這部分啟動資金十分重要，是土地儲備制度正常運(yùn)作的基礎(chǔ)，然而這部分政府撥付的資金與資金占用量巨大、占用周期長的土地儲備資金需求量相比而言，仍然是杯水車薪，數(shù)量有限，而且這部分資金常常受到政府收入總額限制和其他用途的競爭，使得資金收入沒有連續(xù)性和穩(wěn)定性。另外，財政資金撥款時間和使用時間常常存在著錯位。

【摘要】農(nóng)村地區(qū)的土地制度，不僅直接影響到農(nóng)民的利益，同時還對我國的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)生十分重要的影響。制度改革科學(xué)推進(jìn)，有利于推動農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。本文首先對我國農(nóng)村地區(qū)產(chǎn)權(quán)制度中存在的問題進(jìn)行了簡要論述，提出了產(chǎn)權(quán)不明確、法律制度不完善與歷史遺留問題等三項內(nèi)容；其次，重點探究了借助農(nóng)村土地制度改革，推動我國農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的重要舉措，希望能為該領(lǐng)域關(guān)注者提供有益參考。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村；；法律制度；土地承包

國內(nèi)經(jīng)濟(jì)建設(shè)與發(fā)展，特別是農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)與制度完善等方面，得到了社會各界的高度重視。從歷史發(fā)展的角度進(jìn)行分析，我國農(nóng)村地區(qū)的土地制度改革工作，在發(fā)展的過程中，在多個方面存在的問題。如何采取更為積極有效的措施，對制度進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整與改革創(chuàng)新，以此推動我國農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)全面建設(shè)，成為了相關(guān)領(lǐng)域工作人員的工作重點之一。

1農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度中存在的問題

1.1產(chǎn)權(quán)不明確

針對農(nóng)村地區(qū)土地產(chǎn)權(quán)的問題，需要對其中的產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)行進(jìn)一步明確。通過此種方式，可以確保土地產(chǎn)權(quán)的主體與財產(chǎn)關(guān)系更加細(xì)化，并確保農(nóng)村土地制度改革工作中，產(chǎn)權(quán)界定的范圍相對科學(xué)。但是，從當(dāng)前我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的界定與管理工作等方面進(jìn)行分析，可以看出在該項管理工作方面，仍存在明顯的不足之處。土地產(chǎn)權(quán)不明確，產(chǎn)權(quán)歸屬難以界定，都在很大程度上，制約了農(nóng)村土地制度改革的順利推進(jìn)[1]。

1.2法律制度不完善

摘要：伴隨著城市化進(jìn)程的不斷深入與開展，城市發(fā)展空間要求我們做出進(jìn)一步的計劃與調(diào)整，以此來實現(xiàn)城市土地資源控制的相關(guān)要求。在城市當(dāng)中的常住人口以及建筑變多的狀況之下，土地資源日益稀缺，為了保障城市的快速進(jìn)步與發(fā)展，要求開展對應(yīng)的空間上的延伸，并更深層次的提升土地資源控制方針，以此來減弱城市發(fā)展和土地供求之間的矛盾。

關(guān)鍵詞：城市空間擴(kuò)展；土地資源管理；策略分析

自從改革開放以來，中國的經(jīng)濟(jì)得到了快速的進(jìn)步與發(fā)展，各個種類的產(chǎn)業(yè)在改革開放的引領(lǐng)之下，也出現(xiàn)了很多層面上的變動，在此當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)的開展也引起了學(xué)者們的關(guān)注。房地產(chǎn)行業(yè)在開展的環(huán)節(jié)當(dāng)中，要求運(yùn)用到較多的土地資源來進(jìn)行對應(yīng)的開發(fā)工作。在這樣的一種時代背景之下，本文就城市空間的擴(kuò)展以及土地資源控制的形式與方案，展開了深入的研究與分析，期望能夠為中國城市的發(fā)展帶來一定的建議或者是意見。

1城市空間拓展與土地資源管理

城市最先由居住較為密集的部落所慢慢演變而來的，最后由于部落的擴(kuò)張與人口數(shù)量的不斷增加[1]。構(gòu)建成了以聚居地為核心，向周邊不斷延伸擴(kuò)張的聚居地。聚居地除了有對應(yīng)的建筑物以外，還構(gòu)建成了以提供人類生存的各項商易活動以及各種形式的娛樂場地，這樣的一種聚居地我們將其稱之為城市。就城市由最開始面貌，轉(zhuǎn)變到之后固定的狀態(tài)，其中其空間層面上出現(xiàn)的改變我們將這樣的一個過程稱作是城市空間擴(kuò)展[2]。在現(xiàn)代都市在發(fā)展的環(huán)節(jié)當(dāng)中，城市空間擴(kuò)展的機(jī)理大致都是一樣的。在此當(dāng)中，在城市空間拓展的過程中，借助土地資源開展對應(yīng)的擴(kuò)大，并就擴(kuò)張土地開展銷售與監(jiān)督控制，這樣的一個過程我們將其稱作是地資源管理。

2當(dāng)前城市空間拓展與土地資源管理發(fā)展現(xiàn)狀

現(xiàn)如今在中國城市發(fā)展的迅速的時代背景之下，其空間拓展層面也得到了不斷的提升與發(fā)展。在這樣的一個土地使用面積不斷增多的情況之下，城市空間拓展借助對于土地資源的大量的運(yùn)用，實現(xiàn)了城市的擴(kuò)展與發(fā)展?，F(xiàn)如今就城市空間拓展以及土地資源控制，總體的進(jìn)展情況相對較好。伴隨著城市空間拓展的加速，土地的利用率不斷的變多，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了快速的進(jìn)步與發(fā)展。現(xiàn)如今，城市空間的快速拓展，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步以及我國社會經(jīng)濟(jì)的建設(shè)都有著非常重要的推動作用[3]。城市進(jìn)程在深入的環(huán)節(jié)當(dāng)中，借助對固有土地資源的使用，以此來實現(xiàn)城市擴(kuò)張的目標(biāo)，最終將可以帶動一個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)不斷的開展?，F(xiàn)如今政府單位對城市空間拓展與相關(guān)的土地資源控制層面上也引起了高度的關(guān)注。

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地的開發(fā)也逐漸進(jìn)入了一個新的階段，就目前來說，我國土地開發(fā)的模式主要是以市場化運(yùn)作為輔，政府調(diào)控的開發(fā)模式，這樣的發(fā)展模式在繳納稅款時由于缺乏具體的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，所以執(zhí)行方法也各不相同，本文將主要從土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)模式為主要分析點，對其所涉及的增值稅稅務(wù)政策進(jìn)行分析，并提出相關(guān)的稅務(wù)繳納方法。

關(guān)鍵詞：土地一級開發(fā)；增值稅；稅務(wù)研究；策略

一、土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)概述

土地一級業(yè)務(wù)開發(fā)按照不同的責(zé)任主體來分，主要可以分為企業(yè)實施模式和政府實施模式這兩種，其中企業(yè)實施模式將會涉及到增值稅的繳納。而從內(nèi)容來說，土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)主要是指在政府的主導(dǎo)之下，根據(jù)土地未來利用和城市發(fā)展的規(guī)劃，企業(yè)受政府委托來對規(guī)劃范圍內(nèi)的土地實行安置和拆遷工作。因此，土地一級業(yè)務(wù)開發(fā)可以分為以下的多個方面：首先，企業(yè)需要對開發(fā)土地的性質(zhì)、發(fā)展的具體規(guī)范以及建設(shè)的內(nèi)容進(jìn)行充分的了解。其次，企業(yè)需要完成土地所屬及性質(zhì)轉(zhuǎn)變，通過拆遷補(bǔ)償?shù)确椒ㄊ沟谜哂型恋氐膿碛袡?quán)。同時，企業(yè)需要對土地進(jìn)行平整工作，并配套所需的基礎(chǔ)設(shè)施，再由政府對土地進(jìn)行驗收、轉(zhuǎn)讓。

二、營改增前土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅現(xiàn)狀分析

1.土地一級開發(fā)盈利的主要模式

主要有固定收益模式、收益分成模式、保底和分成相結(jié)合模式、自負(fù)盈虧模式。在稅收政策上看，針對特定的“自負(fù)盈虧”模式，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人投資政府土地改造項目有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2013年第15號)的規(guī)定，將該行為視為投資，對于投資收益不征收營業(yè)稅，具體的規(guī)定如下：投資方作為建設(shè)方與規(guī)劃設(shè)計單位、施工單位簽訂合同，協(xié)助地方政府完成土地規(guī)劃設(shè)計、場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規(guī)劃設(shè)計單位和施工單位支付設(shè)計費和工程款。當(dāng)該地塊符合國家土地出讓條件時，地方政府將該地塊進(jìn)行掛牌出讓，若成交價低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔(dān)；若成交價超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。在上述過程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營業(yè)稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營業(yè)稅。針對固定收益模式、收益分成模式、保底和分成相結(jié)合模式等其他模式，根據(jù)《關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》(國稅函〔2009〕520號)的規(guī)定，(一)納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；(二)其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費的行為屬于“服務(wù)業(yè)—業(yè)”行為，應(yīng)以提供勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。