裝修管理合同全文(5篇)

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保障社會(huì)的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)起到了重要的推動(dòng)作用，在目前的房地產(chǎn)開發(fā)中，建設(shè)工程一直是整個(gè)開發(fā)期最主要的部分，而控制工期以及質(zhì)量的約束性責(zé)任就在于合同的簽訂，因此，在房地產(chǎn)內(nèi)部控制中合同管理的重要性不言而喻，本文正是基于這種背景下，首先闡述了內(nèi)部控制以及合同管理的相關(guān)概念，對(duì)其有一個(gè)大體的了解，其次，闡述房地產(chǎn)內(nèi)部控制中合同管理的必要性，最后，針對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部控制中的合同管理提出相應(yīng)的優(yōu)化建議，以求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；內(nèi)部控制；合同管理；優(yōu)化建議

一、內(nèi)部控制以及合同管理的相關(guān)概念

內(nèi)部控制屬于企業(yè)管理的范疇，主要是指根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，單位建立起來(lái)的使各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)互相聯(lián)系，互相制約的措施，方法以及規(guī)程，是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，內(nèi)部控制根據(jù)控制的目的不同，可以分為會(huì)計(jì)控制以及管理控制，會(huì)計(jì)控制就是對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行的控制，保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)完整以及財(cái)務(wù)活動(dòng)的合法性，而管理控制主要是指保證與經(jīng)營(yíng)方針，決策的貫徹執(zhí)行，促進(jìn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)性，效益性以及效果性的控制活動(dòng)，隨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展，內(nèi)部控制發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，合同管理主要是指合同雙方當(dāng)事人或者數(shù)方確定各自的權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議，雖然不等同于法律，但是依法成立的合同依然具有法律效力，合同管理的全過程就是對(duì)合同的洽談，草擬，簽訂，生效以及失效的全過程進(jìn)行的管理控制，避免出現(xiàn)法律責(zé)任，這里需要注意要時(shí)刻掌握合同的動(dòng)態(tài)性，特別是掌握對(duì)自己不利的變化，及時(shí)對(duì)合同進(jìn)行修改，變化，補(bǔ)充或者終止，以保證自身的經(jīng)濟(jì)利益不受損害。

二、房地產(chǎn)內(nèi)部控制中合同管理的重要性分析

房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)開發(fā)過程中，環(huán)節(jié)較多，涉及到的內(nèi)容也較多，在運(yùn)營(yíng)過程中具有風(fēng)險(xiǎn)性，復(fù)雜性，法定性較強(qiáng)，因此，其有效運(yùn)營(yíng)主要依賴于合同管理，通過有效的合同管理，一方面，可以控制建筑工期以及質(zhì)量，對(duì)其合同雙方提出明確的要求，規(guī)范責(zé)任義務(wù)，防止法律糾紛，另一方面，隨著我國(guó)稅務(wù)政策的不斷變更，特別是最近的稅率一變?cè)僮儯瑢?duì)于合同中成本的計(jì)算有著直接的影響，進(jìn)而影響企業(yè)的納稅籌劃，因此，在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施有效的合同管理至關(guān)重要。

1.控制建筑工期及質(zhì)量，規(guī)避法律糾紛

摘要：當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)步入到發(fā)展的新常態(tài)，由過去的高速度發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展，同時(shí)，國(guó)家全面推行了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與“營(yíng)改增”稅收政策，并實(shí)施了國(guó)地稅的合并，而且，為了保證和改善民生，國(guó)家還加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控與監(jiān)管。此外，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的加速，土地供給越來(lái)越少，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越大，而利潤(rùn)空間越來(lái)越少。在這樣的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想提高自身的經(jīng)濟(jì)利益，就必須對(duì)土地增值稅進(jìn)行合理籌劃，在遵守相關(guān)法律條文的前提下合理避稅，降低自身稅負(fù)和成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；土地增值稅；避稅籌劃；措施

90年代初，國(guó)家開放了房地產(chǎn)市場(chǎng)，但最初幾年一直處于摸索和調(diào)整的時(shí)期。到了97年，亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)，使我國(guó)出口貿(mào)易出現(xiàn)嚴(yán)重的下滑，同時(shí)，內(nèi)需也受到了極大的打擊。為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從98年開始，國(guó)家開始致力于將房地產(chǎn)打造成為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性越來(lái)越明顯。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，自1999年始，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資始終占固定投資總額的25%左右，如果算上房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資，這一比例已經(jīng)超過固定資產(chǎn)投資總額的一半?？梢哉f(shuō)，自千禧年之后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)就逐漸進(jìn)入到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)主要依賴房地產(chǎn)。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和調(diào)控的力度越來(lái)越大，加之在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益越來(lái)越低。為了保持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展，應(yīng)合理籌劃土地增值稅，為企業(yè)節(jié)省不必要的稅費(fèi)支出。據(jù)相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)，目前我國(guó)地價(jià)和稅費(fèi)大約占據(jù)整體房?jī)r(jià)的一半左右，而國(guó)外的地價(jià)和稅費(fèi)只占據(jù)房?jī)r(jià)的20%，由此可見，較高的地價(jià)和稅費(fèi)是造成我國(guó)當(dāng)前房屋市場(chǎng)價(jià)格居高不下的重要原因。對(duì)其進(jìn)行合理籌劃，在當(dāng)前時(shí)代就具有十分重要的意義。

一、土地增值稅簡(jiǎn)介

根據(jù)我國(guó)相關(guān)的法律規(guī)定，所謂的土地增值稅，就是指單位或個(gè)人在轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地的使用權(quán)以及該土地上的建筑物與附著物的過程中，取得的一定收入減去法定扣除項(xiàng)目，如開發(fā)成本及其它費(fèi)用之后的差額，然后依法向國(guó)家繳納的一種稅賦。在實(shí)際生活中，根據(jù)我國(guó)相關(guān)規(guī)定，依法繼承的房產(chǎn)或者是被贈(zèng)予的房產(chǎn)，都不需要繳納土地增值稅。而且，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)前我國(guó)的土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，也就是對(duì)土地增值率高的單位或個(gè)人征收較高的土地增值稅，反之，就少征收土地增值稅，如果沒有出現(xiàn)差額或土地增值較少的不予征收（稅賦征收率見表1），其中在第一級(jí)中，如果納稅人修建普通住宅后的利潤(rùn)低于扣除項(xiàng)目金額的20%，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，不予征收土地增值稅。根據(jù)我國(guó)相關(guān)專家預(yù)測(cè)，當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，只要毛利率超過34.63%，都需要依法繳納土地增值稅。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值納避稅籌劃的意義

所謂的納稅籌劃，主要是指在國(guó)家法律法規(guī)以及相關(guān)稅收規(guī)定允許的前提下，納稅人進(jìn)行科學(xué)合理的籌劃，在保證合法的基礎(chǔ)上，盡可能降低應(yīng)繳納的稅賦，從而提高自身的經(jīng)濟(jì)效益。即納稅人對(duì)自身的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、投資以及理財(cái)活動(dòng)進(jìn)行合法合理的籌劃管理，合理避稅，有效降低稅賦，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的行為就是避稅籌劃。正如筆者在前文所說(shuō)，目前，我國(guó)地價(jià)和稅費(fèi)大約占據(jù)整體房?jī)r(jià)的一半左右，這一數(shù)額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)外20%的比重，成為我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的重要原因之一。因此，對(duì)其進(jìn)行合理籌劃，降低其在房?jī)r(jià)中的比重，能更好地調(diào)控我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。同時(shí)，這樣還能有效減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅賦，減少其納稅負(fù)擔(dān)，提高相關(guān)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

一、電力工程項(xiàng)目管理模式的現(xiàn)狀分析及其存在的不足

（1）監(jiān)管單位管理模式。是指監(jiān)管單位受到業(yè)主的委托，在施工過程中，通過建立一定的管理制度對(duì)施工工程的質(zhì)量、成本控制、進(jìn)度和管理合同等方面進(jìn)行管理。這是目前電力工程的項(xiàng)目管理中常用的管理模式。在之前的工程項(xiàng)目管理中監(jiān)管單位管理模式的責(zé)任分劃并不詳細(xì)，對(duì)工程管理的有所欠缺。在現(xiàn)實(shí)中，監(jiān)管單位管理模式卻是“名不符實(shí)”，主要是：⑴監(jiān)管單位主要的工作在施工階段對(duì)施工進(jìn)行管理，他們并不參與設(shè)計(jì)階段和招標(biāo)投標(biāo)階段，所以這樣的管理流程并不是完善的;⑵主要負(fù)責(zé)質(zhì)量監(jiān)管的監(jiān)管單位將工作重心放在質(zhì)量監(jiān)管上，很少關(guān)注投資和進(jìn)度這兩個(gè)階段，這就在很大程度上造成了監(jiān)管的不到位，忽視了監(jiān)管在這兩個(gè)階段的重要性;⑶這種管理模式對(duì)管理人員的要求比較高，所給的待遇水平卻比較低，使得監(jiān)管單位不能有效地履行其職責(zé)。

（2）DBB（設(shè)計(jì)-招標(biāo)-建設(shè)）模式。這是一種國(guó)際工程管理模式，其特點(diǎn)是項(xiàng)目在實(shí)施過程中，必須嚴(yán)格遵循一定的施工順序（由設(shè)計(jì)-招標(biāo)-建設(shè)）進(jìn)行施工，后一階段的施工必須在前期階段完成之后才可以進(jìn)行。由于DBB模式對(duì)于施工順序有嚴(yán)格的要求，所花費(fèi)的時(shí)間就需要的多，花費(fèi)的時(shí)間多也意味著業(yè)主在項(xiàng)目管理上所花費(fèi)的費(fèi)用就會(huì)增多，時(shí)間一長(zhǎng)很多不確定的因素就會(huì)應(yīng)發(fā)一些不必要的問題。因此DBB模式存在著項(xiàng)目時(shí)間長(zhǎng)，業(yè)主管理成本高，容易導(dǎo)致項(xiàng)目的索賠糾紛等缺點(diǎn)。

（3）總承包商管理模式?？偝邪坦芾砟Ｊ骄褪荄B（設(shè)計(jì)-建造）模式，是指把項(xiàng)目管理的成本都包含在設(shè)備、服務(wù)之間，并將其承包給總承包商，由承包商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)施、承擔(dān)和管理。承包商在根據(jù)合同要求完成該項(xiàng)目后將其移交給業(yè)主。在移交前主要是由總承包商負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理，是因?yàn)樗麄兊墓こ添?xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)比較豐富，對(duì)工程項(xiàng)目管理有一定的管理制度。但是在實(shí)際的運(yùn)行中，DB模式卻也存在著較大的問題：在業(yè)主將項(xiàng)目移交給承包商后，總承包商負(fù)責(zé)不到位，就會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目管理出現(xiàn)問題，總承包商雖然要承擔(dān)項(xiàng)目責(zé)任，但是最終的責(zé)任仍是由業(yè)主承擔(dān)。所以這種總承包商管理模式也有一定的不足。

（4）二合一（建設(shè)—管理）項(xiàng)目管理模式。目前，大多數(shù)的電力企業(yè)的責(zé)任制度是將項(xiàng)目建設(shè)與項(xiàng)目管理合在一起的法人制度。就是由投資者組建項(xiàng)目公司，并承擔(dān)項(xiàng)目法人資格，對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)施全面負(fù)責(zé)。在工程項(xiàng)目的建設(shè)過程中，由項(xiàng)目公司的項(xiàng)目法人實(shí)行宏觀管理模式，在施工單位內(nèi)部實(shí)行微觀的項(xiàng)目管理模式，通過將兩者協(xié)調(diào)來(lái)實(shí)現(xiàn)二合一的項(xiàng)目管理模式。但是這種項(xiàng)目管理模式存在著明顯的缺陷：⑴建設(shè)-管理合二為一，這種權(quán)職過于集中，不利于對(duì)工程項(xiàng)目的管理，很難有效地控制投資資金的利用;⑵工程項(xiàng)目的法人和管理者都由投資者承當(dāng)，會(huì)使得法人和施工單位之間缺乏有效的激勵(lì)和約束機(jī)制;⑶在項(xiàng)目建設(shè)所招募的設(shè)計(jì)、施工人員，他們對(duì)于后期的項(xiàng)目管理缺乏經(jīng)驗(yàn)，讓他們來(lái)進(jìn)行管理就難以起到好的效果，而且也不利于其他工程項(xiàng)目的建設(shè)。

（5）CM管理模式與PM管理模式。CM管理模式是指在工程項(xiàng)目建設(shè)中使用快速路徑的方法進(jìn)行項(xiàng)目管理的模式?？焖俾窂椒ň褪前言O(shè)計(jì)工作分成基礎(chǔ)建設(shè)工程、上部結(jié)構(gòu)工程、裝修工程、安裝工程等幾個(gè)階段來(lái)逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)工程項(xiàng)目的管理。在完成一個(gè)階段的設(shè)計(jì)后，在進(jìn)行相應(yīng)的工程項(xiàng)目施工招標(biāo)，然后在進(jìn)行建設(shè)施工。PM管理模式是按照合同來(lái)開發(fā)該項(xiàng)目，項(xiàng)目管理單位為業(yè)主提供項(xiàng)目開發(fā)的可行性研究報(bào)告，并對(duì)工程進(jìn)行整體規(guī)劃。在實(shí)際的工程項(xiàng)目施工階段，項(xiàng)目管理單位需要在實(shí)施整個(gè)項(xiàng)目過程中，對(duì)工程質(zhì)量、安全運(yùn)行、施工進(jìn)度等進(jìn)行控制，有效地降低成本，并在工程竣工后負(fù)責(zé)工程的驗(yàn)收。這種管理模式是現(xiàn)在工程項(xiàng)目管理中，取得效果比較理想的管理模式。

二、電力工程管理模式的改進(jìn)措施

當(dāng)今國(guó)際呈現(xiàn)歐盟、美國(guó)、俄羅斯、中國(guó)等多極發(fā)展的局面，大家均為了謀求經(jīng)濟(jì)發(fā)展而摒棄了戰(zhàn)略競(jìng)賽的敵對(duì)狀態(tài)，雖然存在資源掠奪和局部地區(qū)戰(zhàn)爭(zhēng)的不穩(wěn)定因素，國(guó)際政治格局還是相對(duì)均衡穩(wěn)定的。在國(guó)內(nèi)，我國(guó)在黨的領(lǐng)導(dǎo)下取得改革開放的勝利，經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，人民的生活水平不斷提高，人人安居樂業(yè)，國(guó)內(nèi)的社會(huì)環(huán)境在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)可保持穩(wěn)定。反而需要注意的是，我國(guó)與歐美大國(guó)之間的貿(mào)易順差不斷擴(kuò)大，他們?yōu)榱吮Ｗo(hù)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)會(huì)設(shè)下貿(mào)易堡壘，并企圖施壓令人民幣增值。這主要體現(xiàn)在金融匯率波動(dòng)比較大，通貨膨脹率增大。這些均是政治、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)。

經(jīng)過可行性研究階段的分析，成果已經(jīng)出來(lái)了。項(xiàng)目標(biāo)的具體化，投資額也可得出概算造價(jià)。接下來(lái)就是制定承包合同，監(jiān)督承包商如約建設(shè)項(xiàng)目，并最終達(dá)致合同要求。工程合同涵蓋了監(jiān)理合同、土建合同、機(jī)電合同、裝修合同及其他配套的合同。對(duì)于多個(gè)參與建設(shè)的主體來(lái)說(shuō)，應(yīng)該在各自承包范圍內(nèi)承擔(dān)各自的風(fēng)險(xiǎn)，所謂“風(fēng)險(xiǎn)分散”。發(fā)展商作為投資人，主營(yíng)業(yè)務(wù)遍及投資、生產(chǎn)、銷售等流程。因此，他承擔(dān)了來(lái)自大自然、社會(huì)、政府方面的風(fēng)險(xiǎn)，這應(yīng)該在可行性研究階段就已經(jīng)預(yù)測(cè)并設(shè)定接受程度的。發(fā)展商購(gòu)買所謂的“建筑工程一切險(xiǎn)”，就是采取“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移”的辦法，把合同執(zhí)行期間超出發(fā)展商能力所致的、宏觀和發(fā)生概率不大的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。發(fā)展商從招投標(biāo)開始，直至與承包商簽定工程合同，為保全起見也必須要求承包商顯示誠(chéng)意，由承包商以保證金、信貸的形式向銀行抵押，由銀行作為擔(dān)保人提供投標(biāo)保函，履約保函。甚至發(fā)展商要求承包商開工前即提供備料款保函，才撥付備料款。當(dāng)承包商無(wú)意中標(biāo)或無(wú)力完成工程時(shí)，則由銀行負(fù)責(zé)賠償發(fā)展商的損失。

在這里，投標(biāo)保函的金額由發(fā)展商根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和概算大小自行確定，履約保函則一般為合同造價(jià)的5％。備料款保函的額度一般為合同造價(jià)的10％。建筑項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)是勞動(dòng)密集型的生產(chǎn)環(huán)境，意外造成生產(chǎn)物資損失或人身傷亡的發(fā)生概率是比較高的，需要總承包各方齊心協(xié)力，搞好安全生產(chǎn)管理。除承包商制定安全風(fēng)險(xiǎn)概率分析和應(yīng)急預(yù)案，為了防止萬(wàn)一，發(fā)展商要求承包商向保險(xiǎn)公司購(gòu)買“雇主責(zé)任險(xiǎn)”，保障承包商現(xiàn)場(chǎng)施工人員的利益。甚至于防止承包商的過失在現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外造成其他非施工物資損失或人員傷亡，也要求承包商購(gòu)買“第三者責(zé)任險(xiǎn)”。這些都是“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移”的形式。建筑項(xiàng)目的實(shí)施階段主要考慮的是經(jīng)濟(jì)、法律方面的風(fēng)險(xiǎn)。正如上述提到的，外貿(mào)關(guān)系緊張、金融匯率波動(dòng)均影響建設(shè)物資的供應(yīng)。如2004年我國(guó)各地的基建項(xiàng)目全面鋪開，鋼材、水泥等材料一時(shí)緊俏，又適逢國(guó)際市場(chǎng)供應(yīng)量短缺，價(jià)格成倍的增長(zhǎng)，已經(jīng)完全超出了發(fā)展商、承包商的承受能力。當(dāng)時(shí)，不少項(xiàng)目不得不停工觀看。如果采用了固定價(jià)格包干的合同形式，只會(huì)令建設(shè)停滯不前，這已經(jīng)不是單方面可以承受得起的。因此，對(duì)于材料價(jià)格應(yīng)該劃定范圍，超出范圍的承包商有權(quán)索償。至于甲供材料，如為境外采購(gòu)的則需要分析匯率變化的影響，選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)候定購(gòu)。發(fā)展商對(duì)于材料價(jià)格增長(zhǎng)或者增加工程量等可能發(fā)生的情況，通常采取“風(fēng)險(xiǎn)備用金”的方式，留存一定額度的費(fèi)用包含在工程造價(jià)當(dāng)中以作備用。此外，對(duì)于承包范圍、節(jié)點(diǎn)工期要求、竣工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等要素也必須明確清楚，尤其對(duì)一些關(guān)鍵的部位、工序或工藝均必須細(xì)化，務(wù)求保證條文的嚴(yán)謹(jǐn)，避免雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議。

影響建筑項(xiàng)目的順利開展，原因大多來(lái)自于承包商。在技術(shù)和管理上，承包商應(yīng)該是有能力做好的。但由于實(shí)際上承包商把工程分包，因?yàn)榕灿觅Y金而產(chǎn)生勞資糾紛、材料款無(wú)力支付等現(xiàn)象比比皆是。對(duì)此，應(yīng)在合同中制定相應(yīng)的懲罰條款，以督促承包商好自為之。如合同中規(guī)定資金的流向，將是保障項(xiàng)目順利進(jìn)行最有效的辦法。建筑項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理是“預(yù)防為主，防控結(jié)合”的。只有重視這個(gè)客觀存在的問題，把工作做得更加細(xì)致，才能減弱損失。（本文作者：袁智堅(jiān) 單位：廣州南開房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

摘要：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，伴隨著政府部門對(duì)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的持續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更加巨大的生存壓力，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)如果要提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，就必須切實(shí)做好相應(yīng)的納稅籌劃工作。文章從房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施納稅籌劃的必要性出發(fā)，分析了其納稅籌劃的主要途徑，并就基于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃進(jìn)行了研究和探討，以供參考。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)管理；房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)了較大的比重，同時(shí)也直接關(guān)系著居民的生活水平和住房質(zhì)量。受金融危機(jī)和疫情的影響，不少地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)受到了很大沖擊，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的生存及發(fā)展壓力，要實(shí)現(xiàn)自身的健康發(fā)展，更好地應(yīng)對(duì)后疫情時(shí)代的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好納稅籌劃工作，合法降低自身稅收負(fù)擔(dān)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有投資大、成本高、周期長(zhǎng)的特性，不管是在土地獲取還是房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)，都必然涉及稅收工作，從企業(yè)的角度對(duì)納稅籌劃的目的進(jìn)行分析，最為核心的就是減輕稅收負(fù)擔(dān)，提高經(jīng)濟(jì)效益，而為了保證納稅籌劃的實(shí)施效果，企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身的實(shí)際情況，對(duì)照相關(guān)稅收法律法規(guī)的要求，加強(qiáng)對(duì)納稅籌劃工作的管控力度，在規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)要降低自身稅負(fù)，在合理合法的基礎(chǔ)上，減輕稅收負(fù)擔(dān)，納稅籌劃是最為有效的手段。通過合理的納稅籌劃，可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后利潤(rùn)的最大化，也可以促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理能力以及核心競(jìng)爭(zhēng)力的提高。而在稅后利潤(rùn)增加的情況下，企業(yè)能夠拿出更多的資金去進(jìn)行新項(xiàng)目的投資和開發(fā)。納稅籌劃工作要順利實(shí)施，需要企業(yè)具備完善的財(cái)務(wù)管理制度，配備專門的會(huì)計(jì)人員，要求會(huì)計(jì)人員熟悉稅法的相關(guān)要求，這樣才能保證納稅籌劃的效果，避免在納稅籌劃中出現(xiàn)違規(guī)違法行為。另外，在我國(guó)現(xiàn)行稅法中，存在著較為明顯的差異性和可選擇性，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅環(huán)節(jié)，如果能夠?qū)Χ愂詹町愋赃M(jìn)行合理利用，則能夠避免額外的稅費(fèi)支出。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)涉及的領(lǐng)域眾多，提供的產(chǎn)品規(guī)格多樣，納稅工作比較復(fù)雜，需要房地產(chǎn)企業(yè)做好納稅籌劃工作，實(shí)現(xiàn)對(duì)于各類資源的合理調(diào)配，以此來(lái)充分享受稅收優(yōu)惠及減免政策，實(shí)現(xiàn)合理避稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的有效途徑

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在實(shí)施納稅籌劃的過程中，可以采用的方式多種多樣，不同的方式和途徑能夠產(chǎn)生不同的納稅籌劃效果。就目前而言，最受房地產(chǎn)企業(yè)青睞，同時(shí)也最為有效的納稅籌劃途徑有以下幾種。一是延遲納稅。房地產(chǎn)企業(yè)通過合理的對(duì)納稅期限和納稅環(huán)節(jié)進(jìn)行籌劃，可以達(dá)到延遲繳納稅款的目的，將貨幣所具備的時(shí)間價(jià)值充分發(fā)揮出來(lái)。延遲納稅對(duì)應(yīng)的資金可以被用于企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不需要支付利息，可以緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，促進(jìn)其競(jìng)爭(zhēng)力的提高；二是合理利用稅收優(yōu)惠政策?，F(xiàn)階段，我國(guó)為了能夠推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，頒布了一系列的稅收優(yōu)惠政策，例如，房地產(chǎn)企業(yè)在針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行銷售的過程中，增值稅銷項(xiàng)稅的計(jì)算可以去除相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償款和土地使用費(fèi)，而在土地增值稅計(jì)算中，可以將土地使用費(fèi)以及相應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本納入成本扣除的范疇，然后依照加計(jì)20%的比例進(jìn)行扣除。另外，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的過程中，可以對(duì)自身的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行拓展，適當(dāng)朝著一些具備稅收優(yōu)惠的行業(yè)發(fā)展，如高新技術(shù)行業(yè)、節(jié)能產(chǎn)業(yè)等；三是稅率臨界點(diǎn)利用。當(dāng)前，我國(guó)在征收土地增值稅時(shí)，采用的是累進(jìn)稅率，其本身設(shè)置納稅臨界點(diǎn)，如果稅率低于臨界點(diǎn)，企業(yè)的稅負(fù)可以得到有效控制，反之，企業(yè)就需要承擔(dān)巨大的稅負(fù)。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃的過程中，應(yīng)該利用好稅率臨界點(diǎn)，確保所有的成本支出都能夠取得合法憑證，在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行銷售的過程中，也應(yīng)該依照實(shí)際情況，確定最終的銷售價(jià)格，控制好增加值的比例；四是銷售價(jià)格分解。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地增值稅是主要負(fù)擔(dān)，適用稅率由銷售后增值率確定，兩者呈正比關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行分解的方式來(lái)降低增值率，例如，可以將房屋銷售和裝修部分分開，以實(shí)現(xiàn)降低增值額，減少納稅支出的效果。