商業(yè)地產(chǎn)營銷論文精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)營銷論文范文

關(guān)鍵詞：城西A廣場項(xiàng)目 SWOT 分析

中圖分類號(hào):U415.6文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1項(xiàng)目概況

城西A廣場由浙江省B房地產(chǎn)開發(fā)有限公司[ 浙江省B房地產(chǎn)開發(fā)有限公司始建于1998年，是由浙江省C局投資設(shè)立的以房地產(chǎn)開發(fā)為主的國有獨(dú)資企業(yè)，公司已建和在建了近160萬方經(jīng)濟(jì)適用房、商品房以及政府工程項(xiàng)目，具備國家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

]開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目地塊位于杭州市西湖區(qū)，東鄰政苑小區(qū)，西沿古墩路，北沿萍水西路，南臨西湖區(qū)某小學(xué)，與規(guī)劃地鐵出口（2、5號(hào)線）相接。項(xiàng)目共分南北兩個(gè)區(qū)塊，北區(qū)由A、B兩座富有動(dòng)感的猶如一對(duì)展翅欲飛的蝴蝶狀板樓組成，一至四層為配套商業(yè)用房，四層以上為精裝修小戶，南區(qū)由C、D兩座東西板樓組成，其中C座由二層裙房商業(yè)和商務(wù)辦公用房組成，D座為配套社區(qū)醫(yī)院。其中北區(qū)A、B地下室為三層，南區(qū)C、D地下設(shè)置一層。建成后的城西A廣場將成為杭州大城西，集商鋪、寫字樓、精裝小戶型為一體的大型商業(yè)綜合體。

城西A廣場項(xiàng)目總規(guī)劃用地25096平方米，容積率不高于4.99，總建筑面積11.5萬平方米，其中地上面積8.4萬平方米，地下面積3.1萬平方米。建筑形式主要為高層，部分為酒店式精裝公寓，其它為毛坯。城西A廣場技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：

建設(shè)規(guī)模：115919平方米；用地面積：25096平方米；建筑占用面積：6689.3平方米；綠化面積：6402平方米；建筑限高：75米；地上面積：84128平方米；地下面積：31791平方米；綠化率：20%；車位總計(jì)：573個(gè)（地上34，地下539）；地下層數(shù)：北區(qū)1-3層，南區(qū)1層；裙樓層數(shù)：北區(qū)4層，南區(qū)2層；容積率：4.99。

1.1區(qū)域位置

城西A廣場位于古墩路與萍水路交界處，古墩路的東面，萍水路的南面。從住宅板塊看，屬于申花板塊區(qū)，是城西延伸段的新興板塊。從地理位置看，項(xiàng)目之北是被定位為杭州市12個(gè)區(qū)域商業(yè)副中心之一的三墩鎮(zhèn)。從商業(yè)規(guī)劃看，項(xiàng)目位于新城西商圈（西城廣場、三墩、閑林）之內(nèi)，承接著大城西的商業(yè)需求。

隨著地鐵規(guī)劃出臺(tái)、浙大紫荊港校區(qū)的起用、富強(qiáng)廣場（歐尚超市）、銀泰天地（規(guī)劃）、新武林商業(yè)中心等入駐，項(xiàng)目所在的申花板塊未來將形成濃厚的商業(yè)氛圍。城西A廣場正處于商業(yè)中心腹地，被不同的商業(yè)地產(chǎn)包圍，具有得天獨(dú)厚的區(qū)域優(yōu)勢。東邊，以銀泰天地（規(guī)劃）為中心，包括富強(qiáng)商業(yè)廣場（歐尚超市二店）、新武林商業(yè)中心等多個(gè)項(xiàng)目已在此落戶。南邊，以沃爾瑪為主力店的印象城項(xiàng)目2010年開張營業(yè)，該項(xiàng)目同時(shí)配有外婆家、棒約翰、肯德基等餐飲連鎖店進(jìn)駐。西邊，接浙江大學(xué)紫金港校區(qū)、學(xué)軍小學(xué)紫金港分校以及文鼎苑等高檔住宅校區(qū)。北邊，有華東陶瓷建材市場和新時(shí)代裝飾市場，該市場規(guī)模較大，較為成熟。

1.2交通環(huán)境

商業(yè)活動(dòng)的經(jīng)營，人流的暢通和聚集產(chǎn)生的影響最大，特別是交通是否通暢會(huì)直接影響該區(qū)域商業(yè)經(jīng)營的物流、人流和信息流。擁有良好的交通網(wǎng)絡(luò)是商業(yè)地產(chǎn)成功經(jīng)營的必備條件之一。

從路網(wǎng)規(guī)劃來看，古墩路南北走向的城市主干道依次穿過天目山路、文三路、文二路、文一路、萍水路、申花路、石祥路，萍水路東接莫干山路，西接浙大紫金港校區(qū)。豐富而靈活的路網(wǎng)規(guī)劃，為A廣場提供了便利的交通環(huán)境。

從交通配套上分析，城西A廣場地處地鐵2號(hào)線（規(guī)劃）古墩路出入站口；地鐵5號(hào)線（規(guī)劃）經(jīng)萍水路與地鐵2號(hào)線相交。規(guī)劃中地鐵2號(hào)線南起蜀山車輛基地，西止良渚瓶窯區(qū)片，是未來連接錢江新城、文教區(qū)和三墩的重要交通路線，也是推動(dòng)三墩片區(qū)商業(yè)升值的重大助力。目前現(xiàn)已開通并運(yùn)行的公交線路有：快速公交2號(hào)線、K900、74、17、303、89、817等。豐富的公交路線不僅給居民的出行帶來了便利，也為聚集商業(yè)人氣提供了可能。

圖1.1 城西A廣場項(xiàng)目周邊交通環(huán)境

1.3生活配套

完善的生活配套是消費(fèi)者選擇購買本項(xiàng)目的主要影響因素之一。項(xiàng)目周邊的生活配套服務(wù)范圍廣、種類多，能滿足購物、娛樂、學(xué)校、醫(yī)院、銀行、運(yùn)動(dòng)場地和菜場等多方面生活需求。

購物：世界500強(qiáng)歐尚超市（在建）、銀泰天地（規(guī)劃）、印象城項(xiàng)目（沃爾瑪）、物美超市、西城廣場、新武林商業(yè)中心、浙江國際商貿(mào)城（規(guī)劃中）、紫金廣場購物中心（在建）等；

娛樂：西城廣場銀樂迪、物美格萊美KTV，翠苑電影大世界等；

學(xué)校：有浙江大學(xué)紫荊港校區(qū)、文一街小學(xué)、聞裕順幼兒園、保叔塔實(shí)驗(yàn)學(xué)校申花分校、學(xué)軍小學(xué)分校；

醫(yī)院：浙大醫(yī)療中心規(guī)劃、浙江醫(yī)院分院規(guī)劃、省立同德醫(yī)院等；

銀行：工行、農(nóng)行、建行、杭州銀行等；

運(yùn)動(dòng)場地：政苑健身中心和室內(nèi)游泳池、西城廣場青鳥健身、物美一兆健身、親親家園菲力偉健身；

菜場：政苑小區(qū)農(nóng)貿(mào)市場。

1.4市場潛力

齊備的生活配套設(shè)施和良好的居住期望吸引了眾多居民來廣場周邊定居，包括6萬浙大紫金港校區(qū)師生人數(shù)和來自耀江文鼎苑、圣苑小區(qū)、三壩雅苑、西城年華、政苑小區(qū)、芳滿庭、橡樹園、萬家花城、翠苑、蔣村、三墩、祥符等大型高尚居住區(qū)的50萬高消費(fèi)人群。龐大的居住人口帶來了生活服務(wù)的渴求，形成了一個(gè)具有巨大消費(fèi)潛力的市場。

圖1.2 城西A廣場項(xiàng)目周邊住宅、學(xué)校

2 項(xiàng)目SWOT分析

所謂SWOT分析， 即分析項(xiàng)目競爭優(yōu)勢（Strength）、競爭劣勢（Weakness）、機(jī)會(huì)（Opportunity）、威脅（Threats），并依照一定的次序按矩陣形式羅列，然后運(yùn)用系統(tǒng)分析的研究方法將各因素相互匹配起來進(jìn)行分析研究，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論。SWOT分析能幫助確定項(xiàng)目的資源優(yōu)勢和缺陷，了解項(xiàng)目所面臨的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)，對(duì)于制定項(xiàng)目未來的發(fā)展戰(zhàn)略有著至關(guān)重要的意義。

2.1 項(xiàng)目優(yōu)勢

（1）交通優(yōu)勢：由矩形路線、規(guī)劃地鐵和眾多交通路線形成的立體交通網(wǎng)絡(luò)使項(xiàng)目的可達(dá)性更強(qiáng)。

（2）位置優(yōu)勢：項(xiàng)目周邊配套設(shè)施比較完備，文化、醫(yī)療、休閑、體育設(shè)施齊全，直接接受浙大紫金港校區(qū)的輻射。

（3）區(qū)位優(yōu)勢：處于三墩中心商圈內(nèi)，周邊規(guī)劃或在建的商業(yè)物業(yè)密集，商業(yè)凝聚力強(qiáng)。

（4）人口優(yōu)勢：周邊住宅密集，居住人口消費(fèi)能力高，5分鐘車程范圍輻射人口接近60萬，未來消費(fèi)潛力大。

（5）團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢：項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)力雄厚，具有160萬平方米的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，品牌認(rèn)可度高，資源整理能力強(qiáng)，為項(xiàng)目的實(shí)施提供了良好的資源基礎(chǔ)；

（6）規(guī)模優(yōu)勢：11萬平方米的旗艦式運(yùn)動(dòng)主題商場，大城西首個(gè)集購物、休閑、娛樂、文化、餐飲、居住于一體的“一站式”休閑運(yùn)動(dòng)娛樂商場，有利于最大化功能配置組合，這是單純的步行街或百貨商場不可以替代的。

（7）成本優(yōu)勢：本項(xiàng)目的土地在2008年取得使用權(quán)，土地總成本40006.79萬元，單價(jià)3451.27元/平方米，相比于目前周邊地塊，有較大的低成本優(yōu)勢。

2.2 項(xiàng)目劣勢

（1）市場壓力：大城西新興商圈，周邊規(guī)劃或在建中的項(xiàng)目很多，產(chǎn)業(yè)環(huán)境尚不成熟，商圈成熟需要一定時(shí)間，對(duì)項(xiàng)目資金鏈的要求更高；

（2）交通壓力：地鐵2號(hào)線和5號(hào)線的具體動(dòng)工日期尚不明確，項(xiàng)目的地鐵商業(yè)優(yōu)勢在未來一段時(shí)間內(nèi)將無法發(fā)揮；

（3）競爭壓力：經(jīng)過市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目的區(qū)域未來將會(huì)形成充分市場競爭，物業(yè)種類豐富。城西A廣場只能在現(xiàn)有的市場狀況下合理準(zhǔn)確定位，吸引中高層次的消費(fèi)人群。

2.3 項(xiàng)目機(jī)會(huì)

（1）政策性機(jī)會(huì)：2002年國家正式審批通過《杭州三墩地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》確立了三墩為杭州市十二個(gè)副中心之一的城西核心地位。根據(jù)中長期規(guī)劃，三墩區(qū)域規(guī)劃人口33萬，規(guī)劃商業(yè)面積49.5萬平方米。政府有意將三墩打造成為“店多隆市”的未來杭州的“徐家匯商圈”，在軟硬環(huán)境方面可得到強(qiáng)大的政策支持，廣場周邊的市政配套建設(shè)將進(jìn)一步完善。

（2）競爭性機(jī)會(huì)：地區(qū)土地資源稀缺，市區(qū)內(nèi)相似產(chǎn)品較少，使得本項(xiàng)目的競爭壓力小，同時(shí)區(qū)域內(nèi)在建項(xiàng)目體量不斷增加，將導(dǎo)入更多消費(fèi)人群。

（3）需求性機(jī)會(huì)：周邊有多個(gè)大型居住樓盤，消費(fèi)潛力巨大。但目前商業(yè)核心缺少上檔次、上規(guī)模、硬件設(shè)施較好、購物環(huán)境較好的集購物、餐飲、休閑于一體的綜合性的商業(yè)設(shè)施，為本項(xiàng)目的開發(fā)創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。

（4）發(fā)展性機(jī)會(huì)：地鐵一旦開通，將實(shí)現(xiàn)大城西與市中心的無縫對(duì)接，直接接受錢江新城CBD、濱江發(fā)展區(qū)的商業(yè)輻射，屆時(shí)整個(gè)杭州市區(qū)的商業(yè)將融為一體，位于地鐵沿線的物業(yè)發(fā)展空間將大大增大。

2.4 項(xiàng)目威脅

（1）政策威脅：目前國家關(guān)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策的密集出臺(tái)，使房地產(chǎn)未來一段時(shí)間內(nèi)的走勢不明朗。

（2）金融風(fēng)險(xiǎn)：商業(yè)地產(chǎn)投資會(huì)由于利率的變化給收益帶來不確定性，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資投入巨大，一般需要貸款支持，貸款利率的提高，會(huì)直接增加開發(fā)成本。貸款利率的高低還直接影響到商業(yè)經(jīng)營主體的投資能力。

（3）競爭威脅：市區(qū)老商圈的地位難以動(dòng)搖，武林商圈、吳山商圈和湖濱商圈目前仍然是未來消費(fèi)的集中區(qū)域。大三墩的內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較多，包括大型的城市綜合體項(xiàng)目，在客戶層面肯定會(huì)造成競爭。區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)競爭日趨激烈，主要競爭對(duì)手品類設(shè)置相當(dāng)齊全。

3 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略

通過上述商業(yè)業(yè)態(tài)的優(yōu)、劣、機(jī)、威的分析，本文可以借助SWOT分析的戰(zhàn)略分析矩陣進(jìn)行項(xiàng)目的戰(zhàn)略比選，它提供了四種戰(zhàn)略，即SO戰(zhàn)略、WO戰(zhàn)略、ST戰(zhàn)略和WT戰(zhàn)略。

表3.1 SWOT戰(zhàn)略矩陣框架：

優(yōu)勢（S） 劣勢（W）

交通優(yōu)勢

區(qū)域優(yōu)勢

…… 市場壓力

競爭壓力

……

機(jī)會(huì)（O） SO戰(zhàn)略（增長性戰(zhàn)略） WO戰(zhàn)略（扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略）

政策性機(jī)會(huì)

競爭性機(jī)會(huì)

…… 依靠內(nèi)部優(yōu)勢

利用外部機(jī)會(huì) 利用外部機(jī)會(huì)

克服內(nèi)部劣勢

威脅（T） ST戰(zhàn)略（多種經(jīng)營戰(zhàn)略） WT戰(zhàn)略（防御型戰(zhàn)略）

行業(yè)威脅

競爭威脅

…… 依靠內(nèi)部優(yōu)勢

回避外部威脅 減少內(nèi)部劣勢

回避外部威脅

SO戰(zhàn)略是一種最理想的對(duì)策，項(xiàng)目憑借優(yōu)勢和資源來最大限度的利用外部環(huán)境所提供的多種發(fā)展機(jī)會(huì)。“資源整合、建立優(yōu)勢”的市場競爭策略——整合多方資源，建立競爭優(yōu)勢，形勢項(xiàng)目“商業(yè)高地”。具體做法為把本項(xiàng)目定位為功能多樣，定位高端，集大型商場、寫字樓、酒店式公寓、停車場等商旅服務(wù)、購物休閑、餐飲娛樂于一體的城市綜合體項(xiàng)目；抓緊實(shí)施，發(fā)揮先發(fā)優(yōu)勢。

ST戰(zhàn)略就是利用自身的優(yōu)勢來應(yīng)對(duì)外部環(huán)境中的威脅的打擊?！敖?jīng)營主導(dǎo)，商住互動(dòng)”的市場營銷策略——建立“后期經(jīng)營”主導(dǎo)觀念，“重銷售、輕經(jīng)營”的傳統(tǒng)思維，以市場機(jī)會(huì)弱化項(xiàng)目劣勢，并通過多種手段，實(shí)現(xiàn)順利銷售。具體做法就是統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃，培育商圈，引入大型商超主力店；超前定位，領(lǐng)導(dǎo)市場，提供專業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)；分期投入，降低風(fēng)險(xiǎn)，酒店式公寓銷售帶動(dòng)商業(yè)銷售。

WO戰(zhàn)略是利用外部機(jī)會(huì)來改進(jìn)內(nèi)部弱點(diǎn)的戰(zhàn)略?！捌焚|(zhì)優(yōu)先，引導(dǎo)市場”的產(chǎn)品開發(fā)策略——通過精心設(shè)計(jì)，改變現(xiàn)有建筑形象，提升產(chǎn)品品質(zhì)，以“高性價(jià)比”建立產(chǎn)品競爭優(yōu)勢，從而引導(dǎo)市場，創(chuàng)造良好的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境。具體做法就是引入知名的物業(yè)管理，戰(zhàn)略合作伙伴；別具一格的商業(yè)規(guī)劃理念，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)與招商經(jīng)營水平，獨(dú)具風(fēng)情的特色商業(yè)經(jīng)營；發(fā)揮大股東專業(yè)優(yōu)勢，強(qiáng)化成本管理。

WT戰(zhàn)略就是直接克服內(nèi)部弱點(diǎn)和避免外部威脅的戰(zhàn)略?！氨M快入市、搶占先機(jī)”的風(fēng)險(xiǎn)控制策略——充分發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢，在競爭威脅較小的前提下?lián)屜热胧?，打“時(shí)間差”來規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。具體做法就是縮短商業(yè)開發(fā)周期，建立項(xiàng)目比較優(yōu)勢，把握入市時(shí)機(jī)及銷售節(jié)奏，變劣勢為優(yōu)勢，采用租售經(jīng)營。

綜合分析三墩區(qū)域各業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢，可以發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域正處于一個(gè)商業(yè)起飛的初期階段，各商業(yè)業(yè)態(tài)均蓄勢待發(fā)，正進(jìn)入快速發(fā)展軌道的蓄力期。經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)發(fā)展的SWOT分析，可為項(xiàng)目制定相關(guān)的業(yè)態(tài)發(fā)展戰(zhàn)略提供戰(zhàn)略層次的指導(dǎo)，面對(duì)不同的情況，根據(jù)內(nèi)外環(huán)境條件的變化，靈活應(yīng)用SO、WO、ST、WT戰(zhàn)略。

經(jīng)過上述分析，可以明確本項(xiàng)目：

1、具有商業(yè)開發(fā)的先天條件，基本滿足商業(yè)經(jīng)營的可達(dá)性、能見度、商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、人流量的要求；

2、項(xiàng)目最大的優(yōu)勢是交通便利，未來發(fā)展?jié)摿Υ螅幱诖蟪俏骱诵纳倘?nèi)；

3、項(xiàng)目面臨較好的市場機(jī)會(huì)，同時(shí)也面臨激烈的市場競爭態(tài)勢，機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)共存；

4、結(jié)合市場形勢和項(xiàng)目自身?xiàng)l件，提出商業(yè)開發(fā)策略：

“資源整合，建立優(yōu)勢”的市場競爭策略

“經(jīng)營主導(dǎo)，商住互動(dòng)”的市場營銷策略

“品質(zhì)優(yōu)先，引導(dǎo)市場”的產(chǎn)品開發(fā)策略

“盡快入市，搶占先機(jī)”的風(fēng)險(xiǎn)控制策略

5、在上述策略知道下，本項(xiàng)目商業(yè)策劃必須做到：

高起點(diǎn)定位高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃高效率營銷

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作者簡介：

第2篇：商業(yè)地產(chǎn)營銷論文范文

[關(guān)鍵詞]旅游度假房地產(chǎn)；營銷策略；整合營銷；重慶仙女山

[DOI]1013939/jcnkizgsc201630214

1旅游度假房地產(chǎn)的概念

旅游房地產(chǎn)目前在學(xué)術(shù)界還沒有形成統(tǒng)一的概念，在歐美學(xué)界也沒有將“旅游房地產(chǎn)”作為概念給予定義，在學(xué)術(shù)刊物和大眾媒體中也幾乎很少出現(xiàn)類似的名詞術(shù)語。我國旅游房地產(chǎn)起步晚，其研究也起步較晚，國內(nèi)旅游房地產(chǎn)的產(chǎn)生是受到歐美國家的“分時(shí)度假”概念的影響產(chǎn)生的。對(duì)“旅游度假房地產(chǎn)”概念的界定著重從以下幾個(gè)方面認(rèn)定：①旅游度假房地產(chǎn)以“度假休閑”為核心，與住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)不同的是，旅游度假房地產(chǎn)帶有很強(qiáng)的度假休閑功能。②旅游度假房地產(chǎn)的主要消費(fèi)人群是旅游者。當(dāng)然，旅游度假房地產(chǎn)業(yè)不排除當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)，但是其主要消費(fèi)人群仍然是以度假為目的的旅游者。③旅游度假房地產(chǎn)要以旅游資源為依托。旅游度假房地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)不同的是，開發(fā)及營銷活動(dòng)對(duì)項(xiàng)目所在地的景觀資源、環(huán)境配套都有很強(qiáng)的依賴性，其主要吸引點(diǎn)就在于其所處的旅游景點(diǎn)，顧客的度假體驗(yàn)更為重要。

2重慶仙女山旅游度假區(qū)營銷現(xiàn)狀

21營銷策略創(chuàng)新不足

目前，仙女山旅游度假房地產(chǎn)在營銷策略上主要以主題營銷、體驗(yàn)營銷和產(chǎn)權(quán)度假營銷為主，營銷賣點(diǎn)主要借助“地段+配套”的傳統(tǒng)單一模式為主。因此，營銷策略整體上比較單一，缺乏創(chuàng)新。

22營銷主題雷同

當(dāng)前，仙女山旅游度假房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣主題主要局限于原生、度假、養(yǎng)生等概念上，項(xiàng)目與項(xiàng)目之間比較雷同，主題較為單一。旅游度假房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)綜合性很強(qiáng)的商品，包括其地段、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境配套、文化塑造、生活方式塑造等方面?，F(xiàn)實(shí)生活中，在同一地段，銷售情況完全不同的項(xiàng)目比比皆是。因此，在進(jìn)行旅游度假房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷過程中，應(yīng)從多個(gè)方面深入挖掘項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn)，而不僅僅是只關(guān)注其地段這一個(gè)要素。

23區(qū)域整合營銷缺乏

旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目最重要的特點(diǎn)就是區(qū)域性，對(duì)區(qū)域的依賴程度很大，因此，旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷的成功與否與區(qū)域整體營銷情況也有很重要的關(guān)系。從目前的仙女山旅游度假地產(chǎn)營銷現(xiàn)狀來看，在戴斯大衛(wèi)營、仙女山1號(hào)、依云美鎮(zhèn)、21度洋房等項(xiàng)目中雖然引入了主題營銷、體驗(yàn)營銷等營銷形式，但在這些營銷策略的運(yùn)用中，都是以項(xiàng)目各自的獨(dú)特位置、項(xiàng)目自身的配套，項(xiàng)目設(shè)計(jì)等進(jìn)行營銷，以個(gè)體項(xiàng)目為主營銷對(duì)象，區(qū)域整合營銷觀念缺乏。

3仙女山旅游度假房地產(chǎn)營銷優(yōu)化策略

基于旅游度假房地產(chǎn)本身特點(diǎn)，結(jié)合仙女山旅游度假房地產(chǎn)營銷現(xiàn)狀，現(xiàn)提出仙女山旅游度假房地產(chǎn)營銷首先需要樹立基于4C理論的營銷理念，同時(shí)有效地利用整合營銷等相關(guān)理論，構(gòu)建基于區(qū)域整體利益的旅游地產(chǎn)整合營銷模式，從整合營銷等多種營銷策略入手，開展仙女山旅游度假房地產(chǎn)的營銷。

31樹立基于4C理論的營銷理念

仙女山旅游度假房地產(chǎn)須要樹立4C理論的營銷理念來指導(dǎo)營銷工作，不是單純的根據(jù)自己項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行灌輸式營銷。仙女山旅游度假房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要目標(biāo)人群是重慶本地人，重慶旅游度假房地產(chǎn)需求比較旺盛，購買的主要目的是養(yǎng)生、避暑和養(yǎng)老等，因此仙女山旅游度假房地產(chǎn)商須要從重慶本地的消費(fèi)者需求入手，對(duì)消費(fèi)者的購買動(dòng)機(jī)，影響決策的因素等都應(yīng)該進(jìn)行科學(xué)的分析，在此基礎(chǔ)上制定適合的營銷策略。

32構(gòu)建整合營銷模式

構(gòu)建基于仙女山整個(gè)區(qū)域的整合營銷模式要從建立旅游地產(chǎn)營銷組織體系和營銷模式的構(gòu)建等方面來進(jìn)行實(shí)際操作。

構(gòu)建基于仙女山整個(gè)區(qū)域整體利益的旅游度假房地產(chǎn)整合營銷模式創(chuàng)新，首先必須要建立完善的旅游地產(chǎn)營銷組織體系。從營銷主題、營銷客體和營銷對(duì)象進(jìn)行整合。

基于區(qū)域整體利益的旅游度假房地產(chǎn)整合營銷是一個(gè)系統(tǒng)工程，包括公共規(guī)范、組織結(jié)構(gòu)設(shè)立、利益相關(guān)者的參與等諸多方面。

旅游度假房地產(chǎn)整合營銷各主體應(yīng)根據(jù)自身職責(zé)，明確自身責(zé)任。仙女山政府應(yīng)明確旅游地產(chǎn)的營銷組織管理主體，如由政府牽頭，并形成由旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等部分共同形成區(qū)域旅游地產(chǎn)管理委員會(huì)；該委員會(huì)主要從制定旅游地產(chǎn)營銷規(guī)范和規(guī)則；整合區(qū)域旅游資源，確定區(qū)域旅游形象、發(fā)展戰(zhàn)略等方面開展工作。

重慶仙女山旅游度假房地產(chǎn)發(fā)展在確定了共同的價(jià)值觀和定位后，整合營銷的組織體系的構(gòu)建是十分重要的。首先是政府的運(yùn)籌，武隆政府憑借武隆仙女山豐富的旅游資源，在旅游戰(zhàn)略的制定、商旅結(jié)合的營銷模式等方面起主導(dǎo)作用。

其次是旅游度假房地產(chǎn)商的推動(dòng)。武隆仙女山由多家開發(fā)企業(yè)跟進(jìn)，并對(duì)景區(qū)資源后天重塑。對(duì)區(qū)域旅游市場進(jìn)行了較好的二次開發(fā)和包裝。

33恰當(dāng)運(yùn)用營銷策略

根據(jù)旅游度假房地產(chǎn)營銷的性質(zhì)和特點(diǎn)，基于區(qū)域（仙女山）整體利益的整合營銷策略主要從以下幾個(gè)方面考慮：社會(huì)營銷策略。該策略強(qiáng)調(diào)社會(huì)因素對(duì)旅游地產(chǎn)營銷起著重要作用，如社會(huì)觀念、社會(huì)組織等要素。該策略主要針對(duì)旅游度假房地產(chǎn)區(qū)域（仙女山）內(nèi)部市場開展?fàn)I銷活動(dòng)。文化營銷策略。該策略側(cè)重通過文化因素，如文化產(chǎn)品、文化媒介、文化活動(dòng)等因素去影響和促進(jìn)旅游度假房地產(chǎn)的銷售。這一策略的利用須要深入挖掘區(qū)域具有特色的文化，并對(duì)文化進(jìn)行策劃與包裝，使其成為吸引目標(biāo)消費(fèi)人群的重要。會(huì)展策略。一方面須要利用本地或區(qū)域的會(huì)展；另一方面要積極組織或參加外地會(huì)展。該策略主要通過利用節(jié)慶活動(dòng)、大型事件、會(huì)議、展覽等要素，制造轟動(dòng)效應(yīng)，吸引目標(biāo)消費(fèi)人群，口碑營銷策略。旅游度假房地產(chǎn)整合營銷要利用當(dāng)?shù)芈糜钨Y源吸引旅游者，通過口口相傳的方式，將旅游地產(chǎn)的營銷信息對(duì)外宣傳。

參考文獻(xiàn)：

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第3篇：商業(yè)地產(chǎn)營銷論文范文

[關(guān)鍵詞]品牌個(gè)性理論；品牌發(fā)展策略；區(qū)域品牌；品牌營銷策略

[中圖分類號(hào)]F7 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1671-5918（2015）12-0082-02

東莞市松山湖高新科技園區(qū)作為東莞市政府對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作的載體，是實(shí)現(xiàn)東莞制造2025新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的重要戰(zhàn)略區(qū)域。作為東莞產(chǎn)業(yè)支援服務(wù)中心，松山湖還是東莞重點(diǎn)景區(qū)，目標(biāo)是以科研產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)作為依托，大力發(fā)展市場中介及金融、物流、會(huì)展、旅游等服務(wù)產(chǎn)業(yè)。但作為一個(gè)重要的區(qū)域品牌，東莞雖然投入巨資進(jìn)行品牌形象塑造，但還未能充分發(fā)揮其優(yōu)勢區(qū)域特質(zhì)，配套設(shè)施不算成熟規(guī)?；l(fā)展，東莞市政府在其品牌形象定位時(shí)不能精準(zhǔn)化描述其主要功能。

本文將品牌個(gè)性理論作為基本的論證基礎(chǔ)，分析松山湖高新科技園區(qū)作為一個(gè)區(qū)域品牌的品牌個(gè)性，并據(jù)此提出相應(yīng)的品牌發(fā)展策略及營銷策略。

一、文獻(xiàn)綜述

（一）品牌個(gè)性。1997年，品牌個(gè)性的測量由珍妮弗?阿克爾（Jennifer Aaker）提出，定義為“一組與品牌相關(guān)的人類特性”。根據(jù)阿克爾的研究，品牌個(gè)性特征有五個(gè)主要集群：（1）純真（Sincerity）；（2）刺激（Excitement）；（3）稱職（Compe-tence）；（4）教養(yǎng)（sophistication）；（5）強(qiáng)壯（Ruggedness）。一般情況下，品牌個(gè)性被認(rèn)為是“品牌資產(chǎn)的強(qiáng)有力支撐”，也是建立消費(fèi)者忠誠度的主要驅(qū)動(dòng)力和打造與消費(fèi)者良好互動(dòng)的有效品牌手段。品牌個(gè)性提供了與產(chǎn)品相關(guān)的屬性，能有效滿足客戶心目中的象征性和情感功能。

（二）區(qū)域品牌。區(qū)域品牌主要是指某個(gè)地區(qū)或行政區(qū)域在產(chǎn)業(yè)市場具有較大市場份額和影響力的品牌、形象或商譽(yù)，“是區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)、企業(yè)、產(chǎn)品或服務(wù)及其品牌集體行為的綜合表現(xiàn)”（凱文萊恩凱勒）。區(qū)域品牌與當(dāng)?shù)卣鞔虻漠a(chǎn)業(yè)及特色經(jīng)濟(jì)密不可分，是某個(gè)地域內(nèi)企業(yè)品牌的集體行為，也表現(xiàn)為由區(qū)域和產(chǎn)業(yè)名稱為核心構(gòu)成的區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群。

國內(nèi)學(xué)者李光斗則提出了新的闡述，分別從品牌市場力、品牌忠誠力、品牌核心力、品牌領(lǐng)導(dǎo)力分析品牌競爭力。本文主要著眼于品牌個(gè)性理論，認(rèn)為松山湖高新科技園區(qū)應(yīng)找準(zhǔn)符合該地區(qū)的品牌個(gè)性元素，并以此為依據(jù)打造屬于自己區(qū)域品牌競爭力的特色產(chǎn)業(yè)。

二、松山湖在品牌個(gè)性理論分析下所對(duì)應(yīng)的品牌策略

從以上關(guān)于品牌的基本理論來看，雖然大量研究都在構(gòu)思如何品牌，卻很少研究品牌個(gè)性理論在品牌發(fā)展策略中的具體關(guān)系。因此，在對(duì)品牌人格理論進(jìn)行細(xì)致分析后，本文大膽嘗試品牌個(gè)性理論分析松山湖這個(gè)區(qū)域品牌。

（一）松山湖的品牌個(gè)性

東莞松山湖作為東莞政府為高校研究機(jī)構(gòu)、高新科技產(chǎn)業(yè)、軟件研發(fā)企業(yè)和金融服務(wù)企業(yè)打造理想工作場所的重要區(qū)域性品牌，園區(qū)設(shè)置了辦公區(qū)域、圖書館、博物館及生活設(shè)施配套中心等滿足產(chǎn)業(yè)功能需要的各類設(shè)施，但園區(qū)設(shè)施的空置率較高，在配套設(shè)施完善力度上還需加大力度。

對(duì)應(yīng)如下品牌個(gè)性理論的五大特質(zhì)，松山湖高新科技園區(qū)無疑符合五大維度中的刺激（Excitement）維度。緊扣品牌個(gè)性理論中刺激（Exciting）這個(gè)元素，松山湖應(yīng)滿足顧客及消費(fèi)者追尋以下幾大目標(biāo)的要求：大膽、英勇、想象豐富、時(shí)尚。創(chuàng)業(yè)的激情能夠激發(fā)大膽的需求滿足度，但在想象豐富及時(shí)尚方面，松山湖的配套設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能達(dá)到此種要求。

（二）東莞市松山湖的品牌形象存在的問題及改進(jìn)的建議

本文將從概念創(chuàng)新、功能創(chuàng)新、業(yè)態(tài)創(chuàng)新三個(gè)方面具體闡述松山湖存在的問題并提出相對(duì)的建議。

1.概念創(chuàng)新

松山湖一開始作為創(chuàng)業(yè)孵化園，滿足了創(chuàng)業(yè)者追求刺激大膽的個(gè)性理論。但在中后期規(guī)劃的時(shí)候，引入了衣食住行等配套設(shè)施，如北區(qū)創(chuàng)意生活城和萬科生活廣場，但在配套上主要注重“食”和“住”兩方面，較少考慮來此創(chuàng)業(yè)者的“衣”和“行”。因此區(qū)域品牌在后期定位應(yīng)該注重概念創(chuàng)新，逐步把創(chuàng)新的成果落實(shí)到籌備、設(shè)計(jì)、裝修、陳列、布置和運(yùn)作中，和藝術(shù)、教育、零售、商業(yè)地產(chǎn)等不同行業(yè)相融合，緊扣品牌個(gè)性理論中刺激（Exciting）維度。

松山湖區(qū)域品牌的生命線最重要的基礎(chǔ)是吸引人來消費(fèi)、投資創(chuàng)業(yè)，其次才是作為教育產(chǎn)業(yè)孵化園，必須先有來源才能更好地規(guī)劃。松山湖需要充分考慮投資者及消費(fèi)者對(duì)科技園區(qū)及旅游景區(qū)的功能需求，建立起完善的醫(yī)療、休閑、商業(yè)、銀行、公安、郵電、通迅等現(xiàn)代化的區(qū)域服務(wù)體系。要把松山湖建成大家樂意來創(chuàng)業(yè)、冒險(xiǎn)及玩樂的地方，再也不能只提供一個(gè)概念，認(rèn)為配備了基本的酒店、商務(wù)配套設(shè)施、購物商場及購物中心就可以了，如何盤活存量資源，把現(xiàn)有的設(shè)施捆綁銷售，同時(shí)推陳出新，是松山湖創(chuàng)新的最大障礙及挑戰(zhàn)。2015年，松山湖入駐了松山湖華為終端基地和臺(tái)灣科技園等新興企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈條，但在基礎(chǔ)配套設(shè)施上僅有萬科生活廣場和創(chuàng)意生活城兩個(gè)以飲食門店為主的概念商城，遠(yuǎn)遠(yuǎn)缺少藝術(shù)、購物等必備的設(shè)施。

2.功能創(chuàng)新

在功能創(chuàng)新上，應(yīng)該考慮現(xiàn)有設(shè)備的重復(fù)使用率，包括在原有的中心辦公區(qū)成立聯(lián)合辦公空間（co―working Space）等新型辦公形式，在旅游淡季利用商務(wù)會(huì)議展覽及藝術(shù)節(jié)等特色活動(dòng)減少配套設(shè)施空置率，不會(huì)形成現(xiàn)在周末人多平時(shí)人煙稀少的產(chǎn)業(yè)空心現(xiàn)象。市場營銷需聯(lián)動(dòng)各個(gè)經(jīng)濟(jì)部門，提高坪效，增加會(huì)務(wù)收入、展覽收入及酒店收入，松山湖在未來應(yīng)該打造成涵蓋教育、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新孵化園等多元化角色。比如可以在行政中心區(qū)改造成的藝術(shù)空間欣賞一場當(dāng)代藝術(shù)展，在創(chuàng)意市集和興趣長廊學(xué)習(xí)烘焙、繪畫或是陶藝課。還能在創(chuàng)意生活城觀賞樂隊(duì)的演出。

3.業(yè)態(tài)創(chuàng)新

松山湖需要徹底顛覆在周末及節(jié)假日客流量較大，創(chuàng)業(yè)園無法積聚足夠商家的現(xiàn)狀，以積聚人氣為主要目的，利用互聯(lián)互通技術(shù)創(chuàng)新區(qū)域品牌的新模式，把整個(gè)創(chuàng)業(yè)園的資源通過電子商務(wù)、O2O等形式展現(xiàn)出來。

根據(jù)馬斯洛需求層次理論，松山湖高新科技園區(qū)的配套設(shè)施能夠滿足來此創(chuàng)業(yè)及旅游消費(fèi)的顧客生理需求和安全需求，但在高層次的需求如社交需求和自我實(shí)現(xiàn)需求上，松山湖園區(qū)比較缺乏。以萬科生活城――松山湖人氣最旺的配套商業(yè)中心為例，在衣食住行四大模塊上“衣”這一塊急缺，沒有滿足本地創(chuàng)業(yè)者及消費(fèi)者購物的需求。而在其他配套設(shè)施上，醫(yī)療、休閑、郵電、通迅等許多設(shè)施還不完善，無法有效滿足人才的需求。

三、結(jié)語

松山湖高新科技園區(qū)若想成為東莞未來的標(biāo)桿項(xiàng)目，除了需要政府的推動(dòng)力度、落地政策，還需要做出有價(jià)值、有底蘊(yùn)的區(qū)域品牌。將投入功能創(chuàng)新、業(yè)態(tài)創(chuàng)新及功能創(chuàng)新的成本轉(zhuǎn)化為土地的增值，從而實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)，這才能實(shí)現(xiàn)松山湖高新科技園區(qū)的品牌知名度及美譽(yù)度。

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第4篇：商業(yè)地產(chǎn)營銷論文范文

關(guān)鍵詞：大數(shù)據(jù)；商業(yè)模式；高端裝備制造業(yè)

高端裝備制造業(yè)是以高新技術(shù)為引領(lǐng)的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)之一，包括航空裝備、衛(wèi)星及應(yīng)用、軌道交通裝備、海洋工程裝備、智能制造裝備五個(gè)行業(yè)。高端裝備產(chǎn)業(yè)是以高新技術(shù)為引領(lǐng)，處于價(jià)值鏈高端和產(chǎn)業(yè)鏈核心環(huán)節(jié)，決定著整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈綜合競爭力的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，是現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的脊梁，是推動(dòng)工業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的引擎。大數(shù)據(jù)對(duì)于所有行業(yè)而言，都絕對(duì)是一個(gè)關(guān)鍵的競爭優(yōu)勢之源，那些很好地理解并且擅長利用大數(shù)據(jù)的組織，將有可能實(shí)現(xiàn)持續(xù)性的創(chuàng)新、保持敏捷性并且持久改善盈利狀況。當(dāng)前，全球化、經(jīng)營化、協(xié)同化、服務(wù)化是高端裝備制造業(yè)管理變革的主要趨勢，而大數(shù)據(jù)將為高端裝備制造業(yè)轉(zhuǎn)型提供重要的支撐手段。結(jié)合高端裝備制造業(yè)的七大組成環(huán)節(jié)，本文重點(diǎn)分析大數(shù)據(jù)對(duì)其各個(gè)環(huán)節(jié)商業(yè)模式的影響。

一、高端裝備制造業(yè)七大組成環(huán)節(jié)

高端裝備制造業(yè)與傳統(tǒng)制造業(yè)同屬制造行業(yè)，因而兩者之間既有區(qū)別又存在著諸多聯(lián)系。根據(jù)香港著名學(xué)者郎咸平提出的“6+1”理論，制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈可劃分為七大環(huán)節(jié)，即原料生產(chǎn)、設(shè)計(jì)研發(fā)、原料采購、倉儲(chǔ)運(yùn)輸、制造、訂單處理、批發(fā)以及零售，“6+1”中的“1”指原料生產(chǎn)環(huán)節(jié)，“6”指后續(xù)的六個(gè)環(huán)節(jié)。前面的一個(gè)環(huán)節(jié)浪費(fèi)資源、破壞環(huán)境、消耗勞工、產(chǎn)品附加值低，屬于低端環(huán)節(jié)，然而在很長一段時(shí)間內(nèi)，中國正是占有著原料生產(chǎn)環(huán)節(jié)。后面的六個(gè)環(huán)節(jié)屬于知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)，具有高附加值，可以吸納大量高端人才就業(yè)，同時(shí)進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)品技術(shù)提升，屬于高端環(huán)節(jié)。高端裝備制造業(yè)與傳統(tǒng)制造業(yè)的顯著區(qū)別就在于高端裝備制造業(yè)盡量減少甚至擺脫制造業(yè)中的低端環(huán)節(jié)，而盡量占有制造業(yè)中的高端環(huán)節(jié)。長期以來，受技術(shù)水平和經(jīng)濟(jì)實(shí)力所限，中國傳統(tǒng)制造業(yè)只能占有制造業(yè)中的低端環(huán)節(jié)，而高端環(huán)節(jié)則長期由發(fā)達(dá)國家控制，因而通過創(chuàng)新促進(jìn)中國制造業(yè)由低端走向高端正是中國制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的發(fā)展方向。

本節(jié)以“6+1”理論為依據(jù)，結(jié)合高端裝備制造業(yè)自身特點(diǎn)，將原料采購、倉儲(chǔ)運(yùn)輸歸結(jié)為物流環(huán)節(jié)，將訂單處理、批發(fā)以及零售歸結(jié)為市場環(huán)節(jié)，進(jìn)而將高端裝備制造業(yè)歸結(jié)為設(shè)計(jì)研發(fā)、物流、制造、市場四方面，各組成環(huán)節(jié)之間的關(guān)系如圖1所示?；谏衔拇髷?shù)據(jù)在高端裝備制造業(yè)商業(yè)模式九要素中的影響，進(jìn)一步對(duì)大數(shù)據(jù)所帶來的商業(yè)模式創(chuàng)新，在高端裝備制造業(yè)各環(huán)節(jié)中的影響程度進(jìn)行量化分析。

二、商業(yè)模式的概念及構(gòu)成要素

商業(yè)模式的概念來源于商業(yè)概念，其所包含的范圍日漸廣泛，包括產(chǎn)品和服務(wù)的概念、供應(yīng)鏈概念、營銷概念、運(yùn)作概念和市場概念，從而形成一個(gè)包含市場需求和資源的系統(tǒng)。Morris（2005）將商業(yè)模式的定義進(jìn)行歸納，提出從經(jīng)濟(jì)、運(yùn)營、戰(zhàn)略三個(gè)角度對(duì)其進(jìn)行分析。網(wǎng)絡(luò)上對(duì)商業(yè)模式的最新理解是：企業(yè)滿足消費(fèi)者需求的系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)組織管理企業(yè)的各種資源，形成能夠提供消費(fèi)者無法自力而必須購買的產(chǎn)品和服務(wù)，因而具有自己能復(fù)制但不被別人復(fù)制的特性。

Viscio（2010）認(rèn)為商業(yè)模式由五部分構(gòu)成，分別是核心觀點(diǎn)、經(jīng)營單元、服務(wù)項(xiàng)目、治理模式和系統(tǒng)聯(lián)系。Osterwalder（2011）認(rèn)為商業(yè)模式包括企業(yè)的產(chǎn)品、客戶、財(cái)政和基礎(chǔ)設(shè)施管理四個(gè)構(gòu)成要素。Morris（2013）則總結(jié)出商業(yè)模式六要素，分別是產(chǎn)品和服務(wù)組合、核心競爭力、市場定位、市場范圍、成本和收入、定價(jià)投資模式。

盡管關(guān)于商業(yè)模式的研究眾多，然而學(xué)術(shù)界并沒有對(duì)商業(yè)模式的構(gòu)成要素達(dá)成一致共識(shí)，隨著企業(yè)所處環(huán)境的變化，商業(yè)模式也在不斷發(fā)展變化中，因此對(duì)某一時(shí)間、某一行業(yè)的商業(yè)模式研究必須從實(shí)際出發(fā)、有針對(duì)性的進(jìn)行剖析，并結(jié)合時(shí)下的最新技術(shù)進(jìn)行不斷創(chuàng)新。本文認(rèn)為商業(yè)模式的核心要素包括價(jià)值主張、客戶細(xì)分、分銷渠道、客戶關(guān)系、核心資源及能力、關(guān)鍵業(yè)務(wù)、重要伙伴、收入來源、成本結(jié)構(gòu)九個(gè)方面。

三、大數(shù)據(jù)對(duì)高端裝備制造業(yè)各環(huán)節(jié)商業(yè)模式的影響

本文先分別闡述大數(shù)據(jù)對(duì)商業(yè)模式9個(gè)核心要素的影響，然后將9個(gè)要素歸結(jié)到高端裝備制造業(yè)的前中后三個(gè)環(huán)節(jié)，進(jìn)而從研究大數(shù)據(jù)對(duì)高端裝備制造業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)商業(yè)模式的影響。

1.大數(shù)據(jù)對(duì)商業(yè)模式各要素的影響

（1）價(jià)值主張，即企業(yè)能夠?yàn)榭蛻籼峁┑膬r(jià)值，這種價(jià)值的具體載體即為產(chǎn)品或服務(wù)。在大數(shù)據(jù)影響下制造業(yè)由產(chǎn)品生產(chǎn)制造轉(zhuǎn)向提供服務(wù)；由產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)轉(zhuǎn)向個(gè)性化定制，這種創(chuàng)新屬于制造業(yè)設(shè)計(jì)研發(fā)環(huán)節(jié)的創(chuàng)新。

（2）客戶細(xì)分，即企業(yè)根據(jù)自身價(jià)值所定位的客戶群體。利用大數(shù)據(jù)技術(shù)基于客戶需求建立客戶細(xì)分，使客戶群體的劃分更加接近于人的市場屬性，這種創(chuàng)新將影響到設(shè)計(jì)研發(fā)、和批發(fā)零售環(huán)節(jié)。

（3）分銷渠道，即企業(yè)將價(jià)值傳遞給目標(biāo)客戶群體的方式途徑。隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，企業(yè)將分銷渠道由線下轉(zhuǎn)至線上，這將更加有利于數(shù)據(jù)的收集和分享，這種創(chuàng)新將影響到訂單處理和批發(fā)零售環(huán)節(jié)。

（4）客戶關(guān)系，即企業(yè)與客戶之間建立溝通的方式途徑。通過大數(shù)據(jù)建立客戶信息管理系統(tǒng)，可以提高管理效率、防止客戶流失、分享客戶數(shù)據(jù)、規(guī)避客戶風(fēng)險(xiǎn)，這種創(chuàng)新將影響到訂單處理和批發(fā)零售環(huán)節(jié)。

（5）核心資源及能力，即企業(yè)生產(chǎn)、銷售、運(yùn)營環(huán)節(jié)中賴以生存的方式。大數(shù)據(jù)成為企業(yè)的一項(xiàng)核心資源，對(duì)大數(shù)據(jù)的收集、整理、挖掘和分析成為企業(yè)的一項(xiàng)核心能力，利用大數(shù)據(jù)建立決策機(jī)制，這種創(chuàng)新將影響到設(shè)計(jì)研發(fā)、制造、訂單處理和批發(fā)零售環(huán)節(jié)。

（6）關(guān)鍵業(yè)務(wù)，即企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)中對(duì)于流程的安排和資源的配置。利用大數(shù)據(jù)收集企業(yè)業(yè)務(wù)流程中的數(shù)據(jù)，分析其中隱含的問題，變被動(dòng)解決問題為主動(dòng)預(yù)測問題，這種創(chuàng)新將影響到設(shè)計(jì)研發(fā)、原料采購、倉儲(chǔ)物流、制造、訂單處理和批發(fā)零售環(huán)節(jié)。

（7）重要伙伴，即能夠?yàn)槠髽I(yè)生存提供有用價(jià)值而形成的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。通過搭建大數(shù)據(jù)共享平臺(tái)，重要伙伴之間的聯(lián)系將更加緊密、高效，這種創(chuàng)新將影響到設(shè)計(jì)研發(fā)、原料采購、倉儲(chǔ)物流、訂單處理和批發(fā)零售環(huán)節(jié)。

（8）收入來源，即企業(yè)以何種方式建立現(xiàn)金流為自身創(chuàng)造財(cái)富。通過大數(shù)據(jù)分析客戶行為，進(jìn)而迎合客戶需求、發(fā)掘潛在客戶、拓寬收入來源，這種創(chuàng)新將影響到設(shè)計(jì)研發(fā)、訂單處理和批發(fā)零售環(huán)節(jié)。

（9）成本結(jié)構(gòu)，即企業(yè)需要以消耗成本為代價(jià)創(chuàng)造價(jià)值。利用大數(shù)據(jù)推動(dòng)制造業(yè)服務(wù)化，由提品向提供服務(wù)的轉(zhuǎn)變可有效降低運(yùn)營成本，這種創(chuàng)新將影響到設(shè)計(jì)研發(fā)、原料采購、制造環(huán)節(jié)。

2.商業(yè)模式對(duì)高端裝備制造業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的影響

圖2表明高端裝備制造產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)可按照生產(chǎn)流程劃分為前端、中端、后端三個(gè)階段，大數(shù)據(jù)通過創(chuàng)新商業(yè)模式對(duì)高端裝備制造業(yè)各環(huán)節(jié)產(chǎn)生不同程度的影響，形成圖中的S型曲線。其中原料制造不屬于高端裝備制造環(huán)節(jié)；前端和后端受影響程度最大，即前端和后端屬于高附加值區(qū)；中端物流、制造環(huán)節(jié)會(huì)受到一定程度的影響。由此可以對(duì)中國制造業(yè)未來發(fā)展方向進(jìn)行分析，自改革開放以來的三十多年間，中國制造業(yè)迅猛發(fā)展主要依賴于資源和廉價(jià)勞動(dòng)力優(yōu)勢，注重對(duì)制造業(yè)生產(chǎn)能力的擴(kuò)張，在全球制造業(yè)中主要占有中端的制造環(huán)節(jié)，這種發(fā)展模式破壞生態(tài)環(huán)境、消耗自然資源、浪費(fèi)人力資源，使中國制造業(yè)發(fā)展逐漸陷入瓶頸。在過去幾十年間，由中國傳統(tǒng)制造業(yè)快速擴(kuò)張所帶來的產(chǎn)能過?，F(xiàn)象已經(jīng)相當(dāng)顯著。通過圖2中創(chuàng)新商業(yè)模式在高端裝備制造業(yè)各環(huán)節(jié)中的影響程度分析不難發(fā)現(xiàn)，我國對(duì)制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)就是要轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，轉(zhuǎn)而占領(lǐng)制造業(yè)的前端和后端。中國制造業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展在生產(chǎn)、管理、營銷等方面已經(jīng)掌握了一定的經(jīng)驗(yàn)，初具現(xiàn)代制造業(yè)雛形。中國制造業(yè)走向高端裝備制造的發(fā)展道路，一方面是要打破國外發(fā)達(dá)國家在技術(shù)上的壟斷地位，將發(fā)展重心轉(zhuǎn)向制造業(yè)前端的設(shè)計(jì)研發(fā)環(huán)節(jié)；另一方面是要適應(yīng)全球化的市場競爭，通過信息化手段，提升我國在全球市場競爭中的軟實(shí)力，通過商業(yè)模式創(chuàng)新進(jìn)一步開拓國內(nèi)外市場。

四、結(jié)論與啟示

毫無疑問大數(shù)據(jù)正在以前所未有的方式改變著所有行業(yè)的商業(yè)模式。爆炸性增長的數(shù)據(jù)將成為未來企業(yè)一項(xiàng)無形的戰(zhàn)略資產(chǎn)，收集、整理、分析數(shù)據(jù)，并將其應(yīng)用于企業(yè)的市場選擇、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、商品定價(jià)、市場營銷，乃至內(nèi)部管理流程，將對(duì)企業(yè)商業(yè)模式將帶來革命性改變。企業(yè)如何更好地將數(shù)據(jù)與商業(yè)模式相結(jié)合，從而對(duì)制造業(yè)各環(huán)節(jié)產(chǎn)生影響，決定著企業(yè)是否能夠在這個(gè)變革時(shí)代把握發(fā)展先機(jī)，在未來市場中爭取主動(dòng)權(quán)。

1.高端裝備制造業(yè)前端是設(shè)計(jì)研發(fā)，歷來是全球競爭最為激烈的部分，高端裝備制造業(yè)前端長期由發(fā)達(dá)國家控制，通過大數(shù)據(jù)對(duì)前端的影響程度可以得知，任何先進(jìn)技術(shù)的引入對(duì)前端的影響都是最為深刻的，高端裝備制造企業(yè)要特別重視將大數(shù)據(jù)技術(shù)引入設(shè)計(jì)研發(fā)環(huán)節(jié)。

2.高端裝備制造業(yè)中端主要指物流和產(chǎn)品制造，相較于原料制造，中端部分能夠產(chǎn)生更多的產(chǎn)品附加值，這也是我國作為制造業(yè)大國自二十世紀(jì)七十年代以來經(jīng)歷的主要階段，然而隨著我國人口紅利的消失、勞動(dòng)力成本的上升，中端部分的發(fā)展瓶頸日益凸顯，大數(shù)據(jù)技術(shù)的引入可在提高管理效率、降低生產(chǎn)成本等方面長生巨大效益，是突破中端發(fā)展瓶頸的有效方法。

3.高端裝備制造業(yè)后端包括訂單處理和批發(fā)零售，是最容易引入大數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新的部分，在高端裝備制造業(yè)前端競爭激烈的背景下，企業(yè)通過引入大數(shù)據(jù)促進(jìn)營銷、開拓市場，通過后端部分的創(chuàng)新可有效彌補(bǔ)前端先天性的不足。

高端裝備制造業(yè)各環(huán)節(jié)歸結(jié)為前端、中端、后端三個(gè)部分，與此對(duì)應(yīng)，大數(shù)據(jù)可分別在高端裝備制造業(yè)三個(gè)部分上實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，即通過大數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)制造業(yè)服務(wù)化、建立大數(shù)據(jù)收集共享平臺(tái)、運(yùn)用大數(shù)據(jù)分析預(yù)測市場走向。由此可見，高端裝備制造業(yè)基于大數(shù)據(jù)的創(chuàng)新過程可以通過三個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)，創(chuàng)新環(huán)節(jié)對(duì)應(yīng)關(guān)系如圖3所示。對(duì)于前端的設(shè)計(jì)研發(fā)環(huán)節(jié)，由傳統(tǒng)基于產(chǎn)品的設(shè)計(jì)研發(fā)向基于服務(wù)的提供成套解決方案方向轉(zhuǎn)變，建立基于客戶需求的客戶細(xì)分方法，通過走制造業(yè)服務(wù)化道路擴(kuò)展收入來源；在中端物流和制造環(huán)節(jié)，建立大數(shù)據(jù)收集共享平臺(tái)，將該平臺(tái)應(yīng)用于物流環(huán)節(jié)，可以將物流環(huán)節(jié)由線下轉(zhuǎn)至線上，從而提高物流效率，將該平臺(tái)應(yīng)用于制造環(huán)節(jié)，可以降低制造成本，提高產(chǎn)品檢測水平，優(yōu)化流水線作業(yè)流程；在后端市場環(huán)節(jié)，通過大數(shù)據(jù)分析預(yù)測市場走向，建立基于大數(shù)據(jù)的決策管理機(jī)制，預(yù)測經(jīng)營管理中存在的問題，可有效提高企業(yè)應(yīng)對(duì)市場變化的能力。

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