房地產(chǎn)政策精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)政策范文

關(guān)鍵詞：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值

2006年2月15日，財(cái)政部頒布了新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，并已于2007年1月1日在上市企業(yè)率先執(zhí)行。新準(zhǔn)則基本實(shí)現(xiàn)了與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)質(zhì)性趨同。其中，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量引入公允價(jià)值計(jì)量模式格外引人注目，它使會(huì)計(jì)信息能更準(zhǔn)確地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。由于大部分地產(chǎn)企業(yè)在取得投資性房地產(chǎn)時(shí)成本都非常低，從而出現(xiàn)了不同程度的價(jià)值被低估現(xiàn)象。在目前房地產(chǎn)價(jià)值大幅度升值的背景下，一旦采用公允價(jià)值模式計(jì)量，可以給地產(chǎn)企業(yè)投資性房地產(chǎn)一個(gè)價(jià)值挖掘的機(jī)會(huì)，提高企業(yè)的價(jià)值。另外研究也表明中國(guó)證券市場(chǎng)上的投資者通常只關(guān)注企業(yè)凈利潤(rùn)的變化情況，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流量的變化缺乏敏感性，因而利潤(rùn)最大化就成為評(píng)價(jià)企業(yè)價(jià)值的重要標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷攀升，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量，可以使地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)得到大幅提高，為企業(yè)的再融資產(chǎn)生積極影響。因而此前普遍預(yù)計(jì)新準(zhǔn)則實(shí)施后很多企業(yè)會(huì)傾向于采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)。2006年以來(lái)地產(chǎn)股價(jià)格連續(xù)翻番，也與此預(yù)期有著密切的關(guān)系。然而新準(zhǔn)則執(zhí)行已半年有余，隨著2007年中報(bào)的陸續(xù)公布，除綠景地產(chǎn)等個(gè)別地產(chǎn)企業(yè)外，絕大多數(shù)企業(yè)仍采用成本計(jì)量模式。到底是什么原因?qū)е缕髽I(yè)不愿意采用公允價(jià)值模式？筆者試圖從六個(gè)方面對(duì)產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因進(jìn)行分析。

1評(píng)價(jià)公允價(jià)值的市場(chǎng)體系尚未形成

根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的適用條件是非常嚴(yán)格的?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》明確規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量?！睖?zhǔn)則同時(shí)規(guī)定了采用公允價(jià)值模式計(jì)量必須同時(shí)滿(mǎn)足以下兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。根據(jù)準(zhǔn)則應(yīng)用指南的規(guī)定，同類(lèi)或類(lèi)似的房地產(chǎn)，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物，以及同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。

公允價(jià)值模式雖能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力，但是由于相關(guān)市場(chǎng)體系還不健全，交易信息的公開(kāi)程度還不夠高，目前情況下還很難滿(mǎn)足新準(zhǔn)則所規(guī)定的兩個(gè)條件。新準(zhǔn)則要求企業(yè)從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)，也就是說(shuō)不允許企業(yè)采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。但是考慮到不同的房地產(chǎn)有著不同的地理位置、樓層和朝向，要對(duì)每一處房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行合理的估計(jì)，其實(shí)并不容易。如何保證公允價(jià)值確認(rèn)的方法是否恰當(dāng)、所確認(rèn)的公允價(jià)值是否合理，仍就是一個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題。在現(xiàn)階段綜合環(huán)境下，公允價(jià)值計(jì)量模式如果要嚴(yán)格執(zhí)行起來(lái)還是相當(dāng)困難的。

2稅收成本的對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響?yīng)?/p>

在原來(lái)的成本模式下，投資性物業(yè)每期要提取折舊或攤銷(xiāo)，使當(dāng)期的賬面利潤(rùn)減少，但是折舊或攤銷(xiāo)可以在稅前列支，因而起到了抵稅的作用。如果采用公允價(jià)值模式計(jì)量，根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定，便不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，而應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表示投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)固然可以減少企業(yè)當(dāng)期費(fèi)用，起到提高賬面利潤(rùn)的效果，但是原來(lái)折舊或攤銷(xiāo)的抵稅效應(yīng)的消失而引起的稅負(fù)擔(dān)的加重，也成了不少地產(chǎn)企業(yè)的一大顧慮。由DFC模型分析可以發(fā)現(xiàn)，若僅考慮折舊抵稅效應(yīng)的推遲，將使新建投資性物業(yè)的DCF估值降低至少8％，基于50％的負(fù)債率假設(shè)，股東權(quán)益將減少16％，這說(shuō)明企業(yè)實(shí)際真實(shí)價(jià)值可能會(huì)受到損害。

另外，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局去年7月推出的《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則〉有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》規(guī)定：“企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。”這一政策雖然明確了投資性房產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值變動(dòng)不計(jì)稅，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，僅僅是將這部分實(shí)際并沒(méi)有現(xiàn)金流入支撐的賬面收益應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)滯后了，在處置期間仍舊會(huì)使企業(yè)的現(xiàn)金流支出增加，減少企業(yè)的價(jià)值。

3公允價(jià)值模式會(huì)影響凈資產(chǎn)收益率等考評(píng)指標(biāo)

近幾年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了上調(diào)放貸利率、“國(guó)六條”等一系列政策措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了多次較大規(guī)模的宏觀調(diào)控，使得不少地產(chǎn)企業(yè)的資金流普遍緊張，因此部分地產(chǎn)企業(yè)紛紛求助于通過(guò)資本市場(chǎng)定向增發(fā)新股籌集資金以滿(mǎn)足其資金方面的需求。然而證監(jiān)會(huì)在《關(guān)于上市企業(yè)增發(fā)新股有關(guān)條件的通知》中對(duì)上市企業(yè)增發(fā)新股條件作出了規(guī)定：即要求上市企業(yè)必須在最近的三個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于10%，且最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不低于10%。采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn),雖然能夠享受房地產(chǎn)升值帶來(lái)的收益,并在會(huì)計(jì)政策變更之時(shí)企業(yè)的凈資產(chǎn)出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，然而凈資產(chǎn)增長(zhǎng)的速度往往跟不上收益增加的速度，影響當(dāng)期甚至后期凈資產(chǎn)收益率的增長(zhǎng)。所以大多數(shù)上市地產(chǎn)企業(yè)不得不在賬面凈資產(chǎn)的增加和凈資產(chǎn)收益率下降兩者之間進(jìn)行權(quán)衡。特別對(duì)那些高負(fù)債、資金需求極其強(qiáng)烈的地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這更是一個(gè)需要審慎考慮的問(wèn)題。另外，凈資產(chǎn)收益率往往也是衡量管理層業(yè)績(jī)的一個(gè)重要指標(biāo)，尤其是對(duì)那些實(shí)行股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃的企業(yè)，凈資產(chǎn)收益率的變化直接影響到經(jīng)理人員的績(jī)效考評(píng)，因而他們?cè)谑欠癫捎霉蕛r(jià)值模式計(jì)量這一問(wèn)題上也會(huì)采取比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。

4公允價(jià)值模式具有不可回轉(zhuǎn)性

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：“企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更”；“已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式”?？梢?jiàn)，企業(yè)一旦采取公允價(jià)值模式計(jì)量，就很難再調(diào)回到原來(lái)的成本模式。因?yàn)槠髽I(yè)如果采用了公允價(jià)值模式，則說(shuō)明該投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，同時(shí)也能從活躍的交易市場(chǎng)獲取同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格信息，倘若此時(shí)再轉(zhuǎn)回到原來(lái)的成本計(jì)量模式，顯然不會(huì)比采用公允價(jià)值模式能更好地反映企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。正是由于計(jì)量模式的不可回轉(zhuǎn)性，使得大部分地產(chǎn)上市企業(yè)不敢輕易改變投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式，而仍處于觀望態(tài)勢(shì)。

5公允價(jià)值模式使企業(yè)業(yè)績(jī)波動(dòng)加大

投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的變化，可以使企業(yè)隱性?xún)r(jià)值顯性化，使報(bào)表更為國(guó)際化、合理化，但并沒(méi)有改變企業(yè)真實(shí)的內(nèi)在價(jià)值。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)一片漲勢(shì)情況下，采用公允價(jià)值模式的確能增加企業(yè)的資產(chǎn)和利潤(rùn)；但是，一旦房?jī)r(jià)下跌，無(wú)疑也會(huì)給公司帶來(lái)巨大的賬面損失，這就使企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值處于經(jīng)常性大幅波動(dòng)之中，增加了企業(yè)業(yè)績(jī)和股價(jià)的不穩(wěn)定性，給資產(chǎn)和利潤(rùn)管理帶來(lái)諸多不便。特別是對(duì)于周期性行業(yè)，一旦采用公允價(jià)值計(jì)量模式，這種業(yè)績(jī)的不確定性會(huì)尤為突出。

6投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比率不大

實(shí)際上，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是僅指“為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”，包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，以及已出租的建筑物；而不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。對(duì)于這部分企業(yè)來(lái)說(shuō)，即使對(duì)投資性房地產(chǎn)實(shí)行公允價(jià)值模式計(jì)量，對(duì)業(yè)績(jī)的影響也不會(huì)太大，但是卻會(huì)給財(cái)務(wù)工作帶來(lái)較大的影響，如增加財(cái)務(wù)人員的工作量，使企業(yè)花費(fèi)在會(huì)計(jì)和審計(jì)上的成本提高。因此，只有擁有大量持有型物業(yè)的企業(yè)才可能會(huì)有比較大的動(dòng)機(jī)或必要性去采取公允價(jià)值計(jì)量模式。

采用公允價(jià)值能增加房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性，引導(dǎo)市場(chǎng)給一些原來(lái)信息披露不夠充分的企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)價(jià)值挖掘的機(jī)會(huì)，使企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值更加真實(shí)地反映資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。但是，由于上面這些問(wèn)題的存在，公允價(jià)值的實(shí)施不可能一蹴而就，而是一個(gè)逐步被市場(chǎng)接受的過(guò)程?？梢灶A(yù)計(jì)，隨著市場(chǎng)體系的逐步完善以及地產(chǎn)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的增多，特別是人民幣升值和我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，市場(chǎng)會(huì)更多地關(guān)注各項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，公允價(jià)值必然會(huì)被越來(lái)越多的企業(yè)接受。

參考文獻(xiàn)

［1］財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則［M］.北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006.

第2篇：房地產(chǎn)政策范文

關(guān)鍵詞:土地供給制度;房地產(chǎn)市場(chǎng);房地產(chǎn)價(jià)格

中圖分類(lèi)號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

一、土地供給制度安排

從政府作為土地供給者,從自然供給的土地到經(jīng)濟(jì)供給的土地,要經(jīng)過(guò)征地拆遷、整治開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)出讓等三個(gè)階段,因此土地供給制度具體包括:土地征遷制度、儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)制度、土地出讓制度。從政府作為土地管控者角度,為了減少市場(chǎng)失靈,政府需要對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)規(guī)制,具體包括:土地征遷和補(bǔ)償制度、儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)制度、土地出讓制度等。

1、土地征遷和補(bǔ)償制度。土地征遷是政府依靠其特有的權(quán)力強(qiáng)制性地實(shí)現(xiàn)土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移過(guò)程,但這種強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移又是以相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償為條件的,強(qiáng)制性與補(bǔ)償性是土地征用的兩個(gè)特性,主要體現(xiàn)在《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》和《城市拆遷管理辦法》及其相關(guān)管理規(guī)定。如果說(shuō)土地征遷是政府的權(quán)利,則土地補(bǔ)償則是被拆遷人的權(quán)利。由于私人產(chǎn)權(quán)的保護(hù),政府只有為公共利益才能進(jìn)行征遷,因此土地征遷制度的核心是政府產(chǎn)權(quán)的界定;由于房屋拆遷的實(shí)質(zhì)是獲得土地的使用權(quán),土地才是拆遷真正的標(biāo)的物,因此土地補(bǔ)償制度的核心是被拆遷人產(chǎn)權(quán)的界定。

2、土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)制度。土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)制度包括土地儲(chǔ)備制度和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)制度。土地儲(chǔ)備是指政府按照法律程序,根據(jù)城市土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃,通過(guò)收購(gòu)、收回、置換、征用等方式取得土地使用權(quán),并進(jìn)行土地的前期開(kāi)發(fā),予以?xún)?chǔ)存,以適時(shí)適量供應(yīng)和調(diào)控城市各類(lèi)建設(shè)用地的需求,規(guī)范土地市場(chǎng),為城市發(fā)展提供土地資源、資產(chǎn)和資本;土地一級(jí)開(kāi)發(fā)由土地項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)的開(kāi)發(fā)主體組織實(shí)施土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的征地、拆遷,規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)、交通建設(shè)、環(huán)境建設(shè)和投融資過(guò)程。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)一般由土地儲(chǔ)備單位或土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司接受委托負(fù)責(zé)組織。

3、土地出讓制度。土地出讓方式包括劃撥和有償出讓兩種方式,劃撥土地主要集中在國(guó)有機(jī)關(guān)和軍事用地,城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地,國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地,以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地;有償出讓又分為協(xié)議出讓、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌。土地使用權(quán)出讓制度的主要內(nèi)容,主要體現(xiàn)在《經(jīng)營(yíng)性用地出讓管理辦法》、《協(xié)議出讓管理辦法》及其相關(guān)管理規(guī)定。

二、土地政策對(duì)房地產(chǎn)的影響分析

1、土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的傳導(dǎo)機(jī)制。主要包括兩個(gè)途徑:首先,土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)的影響,土地價(jià)格是房?jī)r(jià)的成本之一,土地價(jià)格的增加會(huì)引起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本增加,房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模下降,房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給減少,最終影響房?jī)r(jià);相反,地價(jià)下降,供給增加;其次,土地供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響,土地供應(yīng)量決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可開(kāi)發(fā)的土地量,影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模,從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給,最終影響房地產(chǎn)價(jià)格。與金融政策、稅收政策相比,土地宏觀調(diào)控政策只能對(duì)供給產(chǎn)生影響,無(wú)法對(duì)需求產(chǎn)生直接的影響,無(wú)法實(shí)現(xiàn)整體市場(chǎng)的穩(wěn)定均衡。土地政策這一行政手段對(duì)供給的影響是很有效的,因?yàn)橥恋厮袡?quán)歸國(guó)家所有。而對(duì)于土地使用需求的影響并不能通過(guò)土地政策來(lái)實(shí)現(xiàn),單純地對(duì)土地供給的控制只能加劇對(duì)土地的需求,激化土地供需之間的矛盾。

2、土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的時(shí)滯效應(yīng)。土地要素對(duì)于房?jī)r(jià)變化影響很大,通過(guò)對(duì)土地要素的宏觀調(diào)控可以規(guī)范和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。而土地因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響并不是同步的,在一定程度上存在著“時(shí)差性”。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地調(diào)控是指政府通過(guò)調(diào)整土地供應(yīng)來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行。由于土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ),相比金融、財(cái)政方面的調(diào)控措施,土地調(diào)控對(duì)增量市場(chǎng)的影響最為直接,但是效果顯現(xiàn)的時(shí)間更長(zhǎng)。無(wú)論是土地總量調(diào)控還是結(jié)構(gòu)調(diào)控,土地供應(yīng)時(shí)滯都是影響調(diào)控效果的重要因素。忽視土地供應(yīng)時(shí)滯的存在,就無(wú)法清楚地把握調(diào)控的影響效應(yīng),對(duì)于市場(chǎng)的調(diào)控只能是較盲目的決策,達(dá)不到預(yù)期的效果。

3、土地供應(yīng)總量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

(1)土地供應(yīng)總量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)量的影響。土地供應(yīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ),土地供應(yīng)如果是被儲(chǔ)備、閑置或者是被蓄意囤積,那么土地供應(yīng)量只能部分轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。所以,這里所說(shuō)的土地供應(yīng)總量為有效供應(yīng)總量。土地供應(yīng)總量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著兩方面的影響:一方面是影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)總量,特別是影響增量房地產(chǎn)產(chǎn)品;另一方面是影響生產(chǎn)和預(yù)期,但影響力的時(shí)效不同,對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)的影響,由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期的原因,要在1～2年之內(nèi)才能顯現(xiàn)出來(lái),但對(duì)投資和消費(fèi)的影響卻是當(dāng)期的。由于房、地的緊密關(guān)系,土地供給量與房地產(chǎn)增量有著密切關(guān)系,土地供給量是房地產(chǎn)增量的基礎(chǔ),他們之間的關(guān)系由容積率(項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值)來(lái)反映。設(shè)房地產(chǎn)增量為QR(平方米建筑面積),土地供給量為QL(平方米土地面積),容積率為F,則有QR=F×QL。則當(dāng)容積率不變時(shí),土地供給量與房地產(chǎn)增量呈線(xiàn)性正相關(guān)關(guān)系。容積率越大,單位面積土地上的建筑容量即建筑面積就越大。

(2)土地供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。房地產(chǎn)價(jià)格代表了對(duì)房地產(chǎn)的需求,土地市場(chǎng)的供求關(guān)系作用形成地價(jià),決定新一輪房地產(chǎn)價(jià)格的大小。利用四象限模型的分析方法可分析出土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的互動(dòng)機(jī)理:當(dāng)房地產(chǎn)數(shù)量的需求上升時(shí),土地供應(yīng)量、地價(jià)、房地產(chǎn)價(jià)格和地產(chǎn)數(shù)量都增大了。當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格上升時(shí),土地供應(yīng)量也上升,房地產(chǎn)價(jià)格與土地供應(yīng)量呈正相關(guān)關(guān)系,并且房地產(chǎn)價(jià)格是土地供應(yīng)量變化的原因。通過(guò)對(duì)土地供給彈性變化的分析,隨著城市的發(fā)展,可以用較少的土地供應(yīng)量來(lái)調(diào)控相同的房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅。

4、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。不同用途用地的供應(yīng)比例,體現(xiàn)了政府的產(chǎn)業(yè)政策,例如目前我國(guó)采用供地結(jié)構(gòu)的政策是,對(duì)于不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入條件的建設(shè)項(xiàng)目停止供地,對(duì)于限制性項(xiàng)目提高供地標(biāo)準(zhǔn)和條件,并根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、動(dòng)態(tài)調(diào)整和更新限制性、禁止性建設(shè)項(xiàng)目供地目錄;同時(shí),調(diào)整商業(yè)用地的市場(chǎng)投放量,增加產(chǎn)業(yè)政策扶持行業(yè)的供地量。

三、完善我國(guó)土地供給制度的建議

1、在土地供給制度變遷過(guò)程中,農(nóng)民、城市中低收入群體是制度的受損者,因此我國(guó)的土地供給制度不能達(dá)到帕累托優(yōu)化的制度評(píng)價(jià)準(zhǔn)則,建議我國(guó)的土地供給制度的價(jià)值導(dǎo)向是實(shí)現(xiàn)社會(huì)的卡爾多――?？怂剐矢倪M(jìn)。本文建議將土地供給制度和其他制度按照兼容性、互補(bǔ)性和關(guān)聯(lián)性的原則進(jìn)行完善:從制度的兼容性來(lái)講,主要是重新界定所有權(quán)、土地使用權(quán)和發(fā)展權(quán),建立起制度兼容的土地產(chǎn)權(quán)制度,促進(jìn)土地使用權(quán)按照市場(chǎng)價(jià)格流轉(zhuǎn);從土地供給制度與其他制度的互補(bǔ)性來(lái)說(shuō),應(yīng)將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的稅收政策、金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策聯(lián)系起來(lái)共同完成一個(gè)體系;從土地供給制度的關(guān)聯(lián)性來(lái)講,應(yīng)將土地的計(jì)劃管理、城市規(guī)劃管理、土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)和土地出讓制度聯(lián)系起來(lái),共同組成一個(gè)制度體系,才能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

2、需要調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和廉租房等政策。維護(hù)市場(chǎng)秩序、提供公共產(chǎn)品和服務(wù)是政府的主要職責(zé),在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,政府應(yīng)避免采用直接價(jià)格管制方式降低地價(jià)和房?jī)r(jià),有些政府為了應(yīng)付房?jī)r(jià)降低的“政治任務(wù)”,直接對(duì)商品房采取限價(jià)措施,這是對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的破壞。政府應(yīng)將主要任務(wù)放在提供廉租房等保障性住房的供給方面。經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房政策的初衷雖然是為了提高中低收入家庭的社會(huì)福利,但直接的價(jià)格規(guī)制降低了土地資源的配置效率,必然導(dǎo)致排隊(duì)成本和交易成本的上升,且政府在嚴(yán)格界定中低收入群體時(shí)將花費(fèi)更多的制度成本,因此制度績(jī)效較低,應(yīng)改變直接規(guī)制向間接規(guī)制轉(zhuǎn)變。本文建議,政府應(yīng)取消目前的雙限房政策,降低經(jīng)濟(jì)適用房的比例,改為加大廉租房土地供應(yīng)政策。建議成立專(zhuān)門(mén)的銀行機(jī)構(gòu)采用寬松的信貸政策,用土地拍賣(mài)所得收入彌補(bǔ)中低等收入群體自住用房的信貸,以此幫助中低收入群體實(shí)現(xiàn)居者有其屋,減少投機(jī)行為。

3、轉(zhuǎn)變社會(huì)各利益主體之間的博弈關(guān)系,政府退出市場(chǎng)的討價(jià)還價(jià)博弈是我國(guó)土地供給制度設(shè)計(jì)的方向。大多數(shù)的學(xué)者認(rèn)為,政府權(quán)力尋租行為是造成政府管理績(jī)效較低的原因。就本文看來(lái),由于土地具有私人價(jià)值屬性,土地供需雙方之間對(duì)于價(jià)值的判斷不同,在信息不對(duì)稱(chēng)和產(chǎn)權(quán)不清晰的情況下,會(huì)導(dǎo)致機(jī)會(huì)主義行為,必然造成交易成本過(guò)高。由于政府公共利益職能,政府不能通過(guò)與其他利益主體之間的討價(jià)還價(jià)方式與民爭(zhēng)利,為此政府會(huì)采取以“拆遷標(biāo)準(zhǔn)”、“基準(zhǔn)地價(jià)”這種非市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)取代市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行出讓,但由于政府存在產(chǎn)權(quán)主體模糊,政府官員存在“道德風(fēng)險(xiǎn)”和“逆向選擇”行為,產(chǎn)權(quán)成本較高,造成制度績(jī)效較低。政府應(yīng)從社會(huì)利益的討價(jià)還價(jià)中退出,由利益關(guān)系的博弈者轉(zhuǎn)變?yōu)橹贫鹊闹贫ㄕ?可以提高制度績(jī)效。

(作者單位:河北經(jīng)貿(mào)大學(xué))

主要參考文獻(xiàn):

[1]張中新.土地供應(yīng)在經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控中的政策運(yùn)用[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì),2004.10.

第3篇：房地產(chǎn)政策范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 調(diào)控 需求 供給

一、房地產(chǎn)調(diào)控政策的背景

2010年之前，得益于寬松的貨幣與財(cái)政政策，房地產(chǎn)行業(yè)得到飛快的發(fā)展，幾乎所有城市的商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額均達(dá)到歷史高位。同時(shí)由于“熱錢(qián)”的不斷涌入，各房產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，“地王”的競(jìng)標(biāo)單價(jià)不斷打破記錄，成本的增加無(wú)形地推動(dòng)價(jià)格無(wú)限地攀升。在此背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控迫在眉睫，中央政府與2010年1月7日出臺(tái)了“國(guó)十一條”,由此進(jìn)入調(diào)控階段。

我們?cè)诮?jīng)濟(jì)學(xué)中通常使用供給與需求達(dá)到均衡時(shí)的價(jià)格來(lái)衡量產(chǎn)品的真正價(jià)值。如果供給超過(guò)需求即供過(guò)于求，或者需求超過(guò)供給即供不應(yīng)求，均會(huì)引起價(jià)格相對(duì)于真正價(jià)值的波動(dòng)與偏離。因此，從根本上解決房地產(chǎn)問(wèn)題應(yīng)是從總供給與總需求兩方面著手，目前政府采取的“房地產(chǎn)調(diào)控”政策也正是基于對(duì)這兩方面的調(diào)整與控制，通過(guò)深入分析造成房產(chǎn)供求失衡的原因，進(jìn)而對(duì)癥下藥，控制總供給與總需求達(dá)到新的平衡，使房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來(lái)。

二．從供需角度剖析房地產(chǎn)政策

（一）控制各類(lèi)需求

（1）提高存款準(zhǔn)備金率。這是央行調(diào)控貨幣市場(chǎng)的有力工具，通過(guò)調(diào)整準(zhǔn)備金率，一方面減少商業(yè)銀行的超額準(zhǔn)備金，另外一方面也降低了貨幣乘數(shù)，從而控制貨幣的總供給，增加房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資難度，減少房地產(chǎn)投資的“熱度”。同時(shí)，從宏觀上對(duì)沖外匯儲(chǔ)備劇增、出口順差等原因造成的流動(dòng)性過(guò)剩，控制CPI增速及通貨膨脹；

（2）謹(jǐn)慎提高相關(guān)利率。此舉通過(guò)兩個(gè)方面來(lái)控制投資與購(gòu)房需求。首先，高利率提高了開(kāi)發(fā)商的融資成本及風(fēng)險(xiǎn)，大大縮減了其利潤(rùn)水平，降低再投入的能力，抑制了投資需求；另外一方面，高利率直接增加了所有購(gòu)房者的購(gòu)房成本，強(qiáng)制性降低了購(gòu)房需求，尤其是2010年4月對(duì)二套房房貸貸款利率的調(diào)整，又進(jìn)一步提高了購(gòu)房成本，控制了投機(jī)性需求。此外，高利率也可以控制房地產(chǎn)泡沫引起的通貨膨脹，但由于引起的超額利息支出無(wú)法區(qū)分承擔(dān)者的購(gòu)房動(dòng)機(jī)屬于合理性還是投機(jī)性，無(wú)法兼顧正常合理的自住購(gòu)房需求者的利益，同時(shí)降低了整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)需求，因此需“慎用”。

（3）對(duì)開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者實(shí)行差別化信貸政策。首先，通過(guò)引導(dǎo)銀行和信托等金融機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸調(diào)整額度、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，控制對(duì)該行業(yè)的資金投放額度，限制房企的融資渠道，控制投資需求；其次，又通過(guò)類(lèi)似三套房貸暫停的政策提高了投機(jī)購(gòu)房的購(gòu)房壓力，從而限制了各種投機(jī)性購(gòu)房需求。

（4）稅收政策。房地產(chǎn)相關(guān)課稅稅種不斷開(kāi)發(fā)，而且伴隨著稅率的逐步提高以及課稅范圍的不斷推廣，尤其是對(duì)多套房持有者的征稅，均旨于大大提高購(gòu)房交易成本，包括持有成本和出售成本，抑制投資性購(gòu)房需求；同時(shí)有利于節(jié)約住房、土地資源，對(duì)住房基本消費(fèi)平等化、促進(jìn)住房公平有積極意義。但由于相關(guān)稅種存在重復(fù)征稅引起爭(zhēng)議，房產(chǎn)稅還處于試點(diǎn)狀態(tài)。

（5）房產(chǎn)的限制購(gòu)買(mǎi)與停止購(gòu)買(mǎi)政策。從2010年開(kāi)始，由主要一線(xiàn)城市到二三線(xiàn)城市，各地方政府相繼出臺(tái)限制性購(gòu)買(mǎi)政策，通過(guò)對(duì)外地戶(hù)籍居民購(gòu)房、公司購(gòu)房、對(duì)本地戶(hù)籍居民購(gòu)房套數(shù)以及多次購(gòu)房時(shí)間間隔的限制，強(qiáng)行遏制了過(guò)度的投資投機(jī)性需求，在中心城市比如北京、上海等地實(shí)施限購(gòu)政策的效果尤其顯著；限購(gòu)政策是目前調(diào)控的最有效的手段，以行政手段強(qiáng)制將“熱錢(qián)”隔離，是從根本上控制購(gòu)房需求的前提，避免政策落空，同時(shí)又不會(huì)影響租賃、度假、物業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（二）增加住房有效供給

（1）采用財(cái)政手段直接或間接地推進(jìn)城市保障房的建設(shè)及擴(kuò)大有效住房供應(yīng)量。保障房建設(shè)是從根本上減少房產(chǎn)供求差距的有效手段。從直接的角度來(lái)講是通過(guò)政府撥款提供資金，擴(kuò)大相關(guān)財(cái)政支出，比如增加中央財(cái)政撥款、地方政府公共預(yù)算的相應(yīng)比例，用于實(shí)現(xiàn)保障房的建設(shè)；間接則是指政府通過(guò)補(bǔ)貼、減稅甚至免稅等財(cái)政手段，鼓勵(lì)并引導(dǎo)信貸資金向國(guó)家政策扶持的保障房建設(shè)項(xiàng)目投放，同時(shí)通過(guò)合理的利率降低保障房的建設(shè)成本，提高民間資本的投資積極性，從而最終推動(dòng)保障房的建設(shè)。加快保障性住房建設(shè)，已成為房地產(chǎn)調(diào)控尋求突圍的重要突破口，逐步形成符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系，對(duì)有效遏制當(dāng)前房?jī)r(jià)持續(xù)上漲和加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控都將產(chǎn)生積極影響，解決由住房供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡引發(fā)高房?jī)r(jià)等一系列社會(huì)和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。同時(shí)，擴(kuò)大有效住房供應(yīng)量是通過(guò)房產(chǎn)稅增加了住房持有成本，迫使持有多套房者“吐出”一部分房子，擴(kuò)大住房供應(yīng)，從而抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。

（2）采用行政手段強(qiáng)制調(diào)節(jié)土地的合理供應(yīng)及控制土地的價(jià)格。從2010年開(kāi)始，從中央到地方，住房用地的計(jì)劃供應(yīng)總量逐年增長(zhǎng)，2011年的住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量在2010年實(shí)際供應(yīng)量的基礎(chǔ)上增加了72.6%，直接而有效的增加了土地的供應(yīng)；通過(guò)控制對(duì)大型商品房及別墅的土地供應(yīng)、強(qiáng)制要求增加對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房及中低價(jià)位、中小戶(hù)型等商品住房的土地供應(yīng)以及對(duì)民生住房建設(shè)用地或保障性安居工程用地的優(yōu)先安排，來(lái)提高土地的有效利用率，進(jìn)而提高住房的有效供給量。其次通過(guò)強(qiáng)制杜絕非法囤地來(lái)平抑土地價(jià)格。土地供應(yīng)的控制有利于土地價(jià)格及房?jī)r(jià)的回歸，提高了土地的使用率，增加了住房有效供給，從根本上改善了住房需求。

三．房地產(chǎn)政策的未來(lái)展望

（一）調(diào)控效果將顯現(xiàn)

去年10月份以后，在萬(wàn)科、保利、金地等大開(kāi)發(fā)商的帶動(dòng)下，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下跌，二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)滯漲，縣級(jí)城市房?jī)r(jià)漲幅緩慢。前幾年，開(kāi)發(fā)商謀求暴利、消費(fèi)者盲目購(gòu)房、地方政府土地財(cái)政思維嚴(yán)重，正是這些非理性的心態(tài)導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂，房?jī)r(jià)持續(xù)瘋漲。而在今年，市場(chǎng)各方將逐步確立理性心態(tài)，開(kāi)發(fā)商拋卻暴利思維、消費(fèi)者確立理性房屋消費(fèi)觀、地方政府拋卻土地財(cái)政思維。同時(shí)，在國(guó)家緊縮銀根、加息、限貸等政策調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)整合將加劇，部分中小房企將或因轉(zhuǎn)型、關(guān)閉、破產(chǎn)而告別房地產(chǎn)領(lǐng)域，隨著行業(yè)整合及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，產(chǎn)業(yè)升級(jí)也必將提速。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)建筑工廠(chǎng)化、家居智能化、產(chǎn)品個(gè)性化等趨勢(shì)。

此外，房地產(chǎn)投資增加必然會(huì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，一般在成熟國(guó)家中，房地產(chǎn)投資占GDP的比重在5%到10%左右。而我國(guó)房地產(chǎn)投資的比重遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)區(qū)間，2012年我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)為GDP增長(zhǎng)7.5%，8年來(lái)首次破“8”，足以說(shuō)明經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的決心。

（二）調(diào)控將難以長(zhǎng)期持續(xù)

根源于房地產(chǎn)調(diào)控的干擾因素過(guò)多，包括各種內(nèi)在或外在性因素，無(wú)法從根本上消除。比如說(shuō)土地財(cái)政問(wèn)題，這是一個(gè)老生常談的問(wèn)題，地方政府依靠房地產(chǎn)完成財(cái)政收入目標(biāo)以及平衡財(cái)政收支的現(xiàn)狀暫時(shí)無(wú)法改變，目前來(lái)講地方政府仍舊面臨巨額債務(wù)的壓力，這是地價(jià)攀高的根源，因此暫時(shí)只是行政手段壓制了其推高低價(jià)的沖動(dòng)，而政策一旦放松，地價(jià)就會(huì)立即反彈；還有目前投資資金缺乏合適的投資渠道，由于近幾年來(lái)在房地產(chǎn)行業(yè)的推動(dòng)下，出于對(duì)通貨膨脹的預(yù)期，投資資金缺乏可以獲得超額收益的投資渠道，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策只是通過(guò)行政手段將“熱錢(qián)”隔離，但是無(wú)法根本性地解決投資資金的去處，因此調(diào)控政策一旦放松，這些資金仍舊會(huì)立即追高；除此之外，國(guó)際經(jīng)濟(jì)因素干擾調(diào)控，近年來(lái)美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇非常緩慢、歐洲債務(wù)問(wèn)題的擴(kuò)大升級(jí)，都會(huì)影響全球的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也很容易造成全球性經(jīng)濟(jì)的動(dòng)蕩，如果發(fā)生引起動(dòng)蕩的全球性大事件，調(diào)控政策將被迫打斷。因此，目前的房地產(chǎn)調(diào)控難以長(zhǎng)期持續(xù)。

參考文獻(xiàn)

[1]戚蓉蓉.近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策分析及展望[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2011.5 (4):21-22.

第4篇：房地產(chǎn)政策范文

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)；政策； 博弈論

一、房?jī)r(jià)上升循環(huán)

首先, 我們要明確房?jī)r(jià)上升循環(huán), 整個(gè)上升循環(huán)分為四個(gè)階段, 即土地價(jià)格上漲增加房屋建造成本, 迫使房?jī)r(jià)升高; 高房?jī)r(jià)誘使地方政府或開(kāi)發(fā)商等土地所有者囤積土地, 導(dǎo)致土地市場(chǎng)供求失衡, 由此致使住房供應(yīng)減少; 住房供不應(yīng)求, 房?jī)r(jià)再次升高;再次升高的房?jī)r(jià)導(dǎo)致土地價(jià)格上漲, 從而進(jìn)入下一輪循環(huán), 需要說(shuō)明的是, 在這個(gè)循環(huán)中, 政府、開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者等房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者同時(shí)進(jìn)行博弈, 促使循環(huán)不斷進(jìn)入下一階段。(見(jiàn)圖1)

圖1房?jī)r(jià)上升循環(huán)圖圖

二、房?jī)r(jià)上升循環(huán)分析

為較為嚴(yán)密地對(duì)房?jī)r(jià)上升循環(huán)進(jìn)行分析, 我們還要明確以下幾個(gè)一般性的前提和假設(shè), 即:

1 土地資源是稀缺的;

2 城鎮(zhèn)人口數(shù)量是不斷增長(zhǎng)的, 對(duì)土地及住房的需求是不斷增加的;

3 開(kāi)發(fā)商是理性的;

4 購(gòu)房需求包括自住性需求、改善性需求、投資性和投機(jī)性需求, 其中自住性需求和改善性需求是一種期望提高幸福指數(shù)的需求, 是一種特殊的投資性需求, 因此購(gòu)房需求即為投資性和投機(jī)性需求。(注: 幸福感是一種心理體驗(yàn), 它既是對(duì)生活的客觀條件和所處狀態(tài)的一種事實(shí)判斷, 又是對(duì)生活的主觀意義和滿(mǎn)足程度的一種價(jià)值判斷。它表現(xiàn)為在生活滿(mǎn)意度基礎(chǔ)上產(chǎn)生的一種積極心理體驗(yàn), 幸福指數(shù)就是衡量這種感受具體程度的主觀指標(biāo)數(shù)值。)

5 土地囤積者包括地方政府和開(kāi)發(fā)商, 暫且把地方政府作為囤地者的代表。

第一階段: 土地價(jià)格上漲迫使住房?jī)r(jià)格升高

一般來(lái)說(shuō), 土地資源的自然供給即自然賦與的土地?cái)?shù)量是固定的, 我們這里不考慮沿海岸造陸地等創(chuàng)造土地有效供給或采取某些方式毀壞土地有效供給的情況, 因此土地資源具有稀缺性,一方面, 不斷開(kāi)發(fā)利用土地使土地資源有效供給逐漸減少, 使供給曲線(xiàn)左移; 另一方面, 城鎮(zhèn)居民人口不斷增長(zhǎng), 對(duì)住房及土地需求不斷增加, 使需求曲線(xiàn)右移。由于土地資源供需情況變動(dòng)使土地均衡價(jià)格兩次提高, 從E1提高到E3, 這里面土地價(jià)格的上漲, 我們可稱(chēng)之為非博弈性土地價(jià)格上漲, 這種上漲是必然的,非政策所能調(diào)控的。土地成本的增加使開(kāi)發(fā)商房屋建造成本增加,迫使房屋售價(jià)升高, 這里房?jī)r(jià)的升高源于增加的建造成本, 其幅度是可以預(yù)測(cè)的。(見(jiàn)圖2)

圖2土地供求變動(dòng)圖

第二階段: 地方政府囤地導(dǎo)致土地市場(chǎng)供求失衡。

房?jī)r(jià)上升循環(huán)的第二階段, 是地方政府與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行動(dòng)態(tài)博弈的結(jié)果, 博弈的行為主體是地方政府和開(kāi)發(fā)商, 兩者均以實(shí)現(xiàn)自身利益最大為目標(biāo), 策略的選擇依賴(lài)于交易雙方對(duì)自身凈收益的評(píng)價(jià)。此博弈為三階段完全信息的動(dòng)態(tài)博弈, 地方政府和開(kāi)發(fā)商的行為均是可以觀察到的。首先, 地方政府選擇囤地或賣(mài)地的策略; 其次, 在地方政府選擇賣(mài)地的條件下, 開(kāi)發(fā)商可以選擇開(kāi)發(fā)或不開(kāi)發(fā)策略; 第三, 如果開(kāi)發(fā)商選擇不開(kāi)發(fā)的策略, 地方政府可以選擇懲罰或默認(rèn)。用ai ( i = 1, 2, 3, 4) 表示地方政府獲得的收益, bi ( i = 1, 2, 3, 4) 表示開(kāi)發(fā)商獲得的收益。(見(jiàn)圖3) 。

圖3地方政府、開(kāi)發(fā)商之間的博弈樹(shù)

第一博弈階段, 地方政府若采取囤地策略, 一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)商會(huì)選擇放棄在該地區(qū)的投資, 從前面分析可以知道, 對(duì)于一定的時(shí)間周期T, 土地價(jià)格必然上漲, 即其上漲概率為1, 設(shè)其基期價(jià)格為P, 上漲量為X, 潛在開(kāi)發(fā)收益為Y, 其中Y > X, 那么囤地可能的收益期望a1 = P +X + Y, 而開(kāi)發(fā)商的收益b1 = 0; 第二博弈階段, 由于地方政府間的博弈, 地方政府不可能長(zhǎng)時(shí)間囤積土地, 地方政府若采取賣(mài)地策略, 而開(kāi)發(fā)商選擇開(kāi)發(fā)策略, 那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)立即進(jìn)行, 地方政府收益期望會(huì)立即實(shí)現(xiàn), 即a2 = P +Y, 設(shè)開(kāi)發(fā)商收益期望為b2 = Z, Z >X; 第三博弈階段, 開(kāi)發(fā)商成為囤地者, 地方政府若對(duì)開(kāi)發(fā)商不開(kāi)發(fā)策略予以默認(rèn), 那么地方政府收益期望會(huì)立即實(shí)現(xiàn), 即a3 = P +X, 開(kāi)發(fā)商收益期望b3 = X; 地方政府若對(duì)開(kāi)發(fā)商不開(kāi)發(fā)行為予以懲罰, 設(shè)其懲罰約束成本為Cf, 那么地方政府收益期望a4 = P + X - Cf, 開(kāi)發(fā)商收益期望b4 =X - Cf。

從地方政府收益期望來(lái)看, 對(duì)土地壟斷性和土地資源的稀缺性使地方政府收益期望a1 > a2 > a3 > a4, 對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō), 囤地是使其利益最大化的最優(yōu)策略, 從前面分析我們知道, 囤地使土地供給減少, 破壞了原有的土地市場(chǎng)均衡, 致使土地價(jià)格上漲,這種土地價(jià)格上漲, 我們可稱(chēng)之為博弈性土地價(jià)格上漲, 該上漲不是必然的, 是可以通過(guò)政策進(jìn)行調(diào)控的。

另外, 地方政府收益a2 > a3 > a4, 即地方政府在選擇不囤地的情況下, 與開(kāi)發(fā)商合作完成土地開(kāi)發(fā)也可獲得僅次于囤地的收益, 此時(shí)開(kāi)發(fā)商獲得整個(gè)博弈過(guò)程的最大收益b2, b2 > b3 > b4 >b1, 因此開(kāi)發(fā)商一定會(huì)選擇開(kāi)發(fā)策略, 此階段的合作性博弈使地方政府和開(kāi)發(fā)商形成利益聯(lián)盟。這能夠很好解釋很多地方政府違背中央意圖進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)象。

第三階段: 住房供應(yīng)量減少導(dǎo)致房?jī)r(jià)升高。

房?jī)r(jià)上升循環(huán)的第三階段是購(gòu)房者之間博弈的結(jié)果, 博弈的行為主體是所有購(gòu)房者。從前面分析我們知道, 非博弈性和博弈性的土地價(jià)格上漲使房?jī)r(jià)兩次升高, 而如果所有購(gòu)房者統(tǒng)一集體行動(dòng), 均采取觀望(不購(gòu)買(mǎi)) 策略, 假設(shè)有足夠可租用的住房,房?jī)r(jià)也不可能升高。下面我們證明這種統(tǒng)一集體行動(dòng)是不可能實(shí)現(xiàn)的。

從前面的假設(shè)我們可以得出, 參與博弈的所有購(gòu)房者購(gòu)房動(dòng)機(jī)是投資或者投機(jī), 在此基礎(chǔ)上我們進(jìn)行分析。我們以?xún)蓚€(gè)購(gòu)房者作為購(gòu)房者集體代表, 假設(shè)投資收益只要大于0 即可, 我們假設(shè)不存在購(gòu)買(mǎi)力問(wèn)題, 買(mǎi)房是一種投資或投機(jī)行為, 如果購(gòu)房者都不買(mǎi)房, 則沒(méi)有投資收益, 如果買(mǎi)房, 可能面臨房?jī)r(jià)上漲和下跌兩種可能, 設(shè)該概率為A和1 - A, 對(duì)于一定的時(shí)間周期T, 上漲或下跌量為X和- Y, 那么買(mǎi)房可能的收益期望即效用函數(shù)是XA - Y (1 - A) , 因此, 購(gòu)房者間動(dòng)態(tài)博弈矩陣為:

購(gòu)房者2

設(shè)R =XA - Y ( 1 - A) , R是未來(lái)時(shí)間T內(nèi)的投資收益期望,討論R =XA - Y ( 1 - A) 的值, 如果R大于0, 那么(入市, 入市) 是納什均衡; 反之, (觀望, 觀望) 是納什均衡。此博弈能夠很好解釋2009年至2010年我國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快現(xiàn)象, 這期間地價(jià)和房?jī)r(jià)快速提高, 國(guó)家出臺(tái)一些調(diào)控政策, 但并沒(méi)從根本上改變購(gòu)房者看漲預(yù)期, 使其收益期望R遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于0, 從某個(gè)購(gòu)房者利益出發(fā), 無(wú)論其他購(gòu)房者采取什么樣的策略, 對(duì)于他的最優(yōu)策略就是入市, 從整個(gè)購(gòu)房者集體來(lái)看, 整個(gè)購(gòu)房者集體均會(huì)采取入市策略, 形成統(tǒng)一集體行動(dòng), 從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)更加緊張, 致使地價(jià)和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)快于一般速度。此時(shí)房?jī)r(jià)的升高是購(gòu)房者間博弈的結(jié)果, 是源于購(gòu)房者的預(yù)期, 其幅度是不可預(yù)測(cè)的。

第四階段: 房?jī)r(jià)上升誘使土地價(jià)格上漲。

房?jī)r(jià)同比上漲是第四階段開(kāi)發(fā)商之間博弈的前提條件, 房?jī)r(jià)不可預(yù)測(cè)上漲帶來(lái)的巨大利潤(rùn)空間誘使更多的開(kāi)發(fā)商追逐更少的土地, 在目前我國(guó)國(guó)有土地出讓實(shí)行招拍掛制度前提下, 便形成完全信息下開(kāi)發(fā)商之間的“斗雞博弈”。每個(gè)開(kāi)發(fā)商都有兩種策略, 即加價(jià)或不加價(jià), 我們以?xún)蓚€(gè)開(kāi)發(fā)商作為開(kāi)發(fā)商集體競(jìng)價(jià)代表, 假設(shè)雙方均選擇加價(jià), 則地價(jià)成本增加, 兩者收益為- 2個(gè)單位; 如果一方加價(jià), 而另一方不加價(jià), 則加價(jià)的一方獲得開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì), 贏得利潤(rùn), 收益為1個(gè)單位, 而不加價(jià)的一方失去開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì),損失利潤(rùn), 收益為- 1個(gè)單位; 如果雙方均不加價(jià), 均失去開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì), 損失利潤(rùn), 收益均為- 1個(gè)單位, 博弈矩陣為:

開(kāi)發(fā)商2

這個(gè)博弈有兩個(gè)純策略納什均衡: 一方加價(jià), 另一方不加價(jià);或一方不加價(jià), 另一方加價(jià)。在前面分析我們知道, 地價(jià)成本可以轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者, 所以每個(gè)開(kāi)發(fā)商均會(huì)優(yōu)先選擇加價(jià)策略, 在其收益預(yù)期為正及經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的情況下, 任何一方不會(huì)放棄競(jìng)價(jià),從而導(dǎo)致地價(jià)持續(xù)攀升, 這能夠很好解釋全國(guó)各地“地王”頻頻出現(xiàn)的現(xiàn)象。當(dāng)然, 由于開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力畢竟存在差別或?qū)κ找骖A(yù)期判斷不同, 終有一方采取不加價(jià)策略, 此時(shí)博弈結(jié)束。

三、政策建議

(一) 適當(dāng)借鑒新加坡房地產(chǎn)發(fā)展模式

從地方政府和開(kāi)發(fā)商的博弈可以看出, 由于地方政府的壟斷性博弈致使土地價(jià)格上漲, 因此可借鑒新加坡模式, 即先把購(gòu)房者能夠承受的價(jià)格計(jì)算出來(lái), 以此價(jià)格為基礎(chǔ), 扣除建筑成本、開(kāi)發(fā)商固定比例利潤(rùn)之后得出土地價(jià)格, 這樣既能控制博弈性土地價(jià)格上漲, 也能防止開(kāi)發(fā)商暴利, 并且把房?jī)r(jià)控制在購(gòu)房者能夠承受范圍之內(nèi)。

(二) 加快廉租房建設(shè)

從購(gòu)房者間博弈分析可以看出, 政府應(yīng)該加大廉租房建設(shè)投資力度, 給予開(kāi)發(fā)商政策支持, 加快廉租房等保障性住房建設(shè),提供足夠的可租用的住房, 緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供給緊張狀況, 從而降低開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者收益預(yù)期。

(三) 繼續(xù)縮緊房地產(chǎn)信貸。

從購(gòu)房者間博弈分析可以看出, 假設(shè)購(gòu)房者不存在購(gòu)買(mǎi)力問(wèn)題, 購(gòu)房者均會(huì)入市, 形成統(tǒng)一集體行動(dòng)促進(jìn)房?jī)r(jià)升高, 因此繼續(xù)采取多種手段縮緊房地產(chǎn)信貸, 影響購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)能力, 能夠有效干預(yù)購(gòu)房者入市。

(四) 完善土地出讓招拍掛制度

從開(kāi)發(fā)商之間博弈可以看出, 在土地出讓招拍掛制度下, 若把價(jià)格作為土地競(jìng)得的唯一標(biāo)準(zhǔn)或重要標(biāo)準(zhǔn), 地價(jià)就會(huì)節(jié)節(jié)攀升,因此完善土地出讓招拍掛制度, 地方政府切勿急功近利, 應(yīng)把投資者的資質(zhì)、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、房產(chǎn)業(yè)績(jī)、市場(chǎng)聲譽(yù)、信用度、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、土地利用率等指標(biāo)作為土地競(jìng)得的重要標(biāo)準(zhǔn)。

(五) 出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策

從前面博弈分析可以看出, 無(wú)論是地方政府、開(kāi)發(fā)商, 還是購(gòu)房者, 收益預(yù)期一直是促使房?jī)r(jià)上升循環(huán)進(jìn)行的關(guān)鍵因素, 目前, 由于國(guó)家先后出臺(tái)一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策, 房地產(chǎn)市場(chǎng)基本處于觀望階段, 因此國(guó)家應(yīng)該繼續(xù)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策, 傳遞房地產(chǎn)政策趨緊信號(hào), 堅(jiān)定市場(chǎng)信心, 以降低地方政府、開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者收益預(yù)期, 從而有效抑制囤地、高價(jià)競(jìng)地及炒房行為。

參考文獻(xiàn):

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[ 3 ] 李東升1地方政府與開(kāi)發(fā)商在房?jī)r(jià)調(diào)控中的合作博弈分析1中國(guó)物價(jià)[ J ] , 2007, (11) 1

第5篇：房地產(chǎn)政策范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)干預(yù)宏觀調(diào)控

政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)大致可以歸結(jié)為兩種方式:數(shù)量干預(yù)與價(jià)格干預(yù)。其中數(shù)量干預(yù)主要是對(duì)住房供給數(shù)量的干預(yù)，通過(guò)政府直接建造大量的公共住房以低廉的租金提供低收入戶(hù)和困難戶(hù)使用，但是這種做法很容易給財(cái)政背上沉重的包袱。所以，在實(shí)踐中除了公共住房，政府還采取了財(cái)政補(bǔ)貼的方式，這實(shí)際上是對(duì)住房?jī)r(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)和干預(yù)，財(cái)政補(bǔ)貼又可以分為對(duì)購(gòu)房者的需求補(bǔ)貼和對(duì)開(kāi)發(fā)商的供給補(bǔ)貼。按照政府政策和干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同特點(diǎn)，本文將從數(shù)量干預(yù)與價(jià)格干預(yù)兩個(gè)部分考察政府的房地產(chǎn)政策、干預(yù)效果以及政策演變趨勢(shì)。

政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)量調(diào)節(jié)

土地供給與稅收調(diào)節(jié)制度

世界各國(guó)的土地制度可以分為兩種:私人所有和政府(國(guó)家)所有。但就世界各國(guó)的實(shí)踐來(lái)看，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的土地所有制往往都是由國(guó)家所有與私人所有共同組成的。如今，即使是在崇尚私有財(cái)產(chǎn)制度的英美等國(guó)政府，也是大土地所有者。除了直接擁有，政府可以通過(guò)城市規(guī)劃、頒布土地法規(guī)、規(guī)定土地用途、征收土地使用轉(zhuǎn)讓稅等途徑來(lái)影響商業(yè)性用地的供給，平抑地價(jià)控制房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，從而降低房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

美國(guó)土地有三種所有形式:私人所有，聯(lián)邦政府、洲及地方政府所有，印第安人保留地。政府所有的土地除了提供政府辦公、基礎(chǔ)設(shè)施等公共品以外，還可以建造公共住房出租。無(wú)論是政府所有還是私人所有，土地的經(jīng)濟(jì)用途都有統(tǒng)一的規(guī)劃，通過(guò)對(duì)其使用進(jìn)行限制以及稅收政策進(jìn)行調(diào)節(jié)。日本全部土地的3/4屬于私人部門(mén)所有，國(guó)有土地僅占1/4，而且主要是山林沼澤地。因此，私人和企業(yè)構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主體。政府對(duì)房地產(chǎn)用地的調(diào)節(jié)主要是通過(guò)兩種渠道:一是稅收政策和城市規(guī)劃;二是通過(guò)對(duì)專(zhuān)門(mén)從事社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施和普通居民住宅建設(shè)，以及經(jīng)營(yíng)的非盈利性的200多個(gè)公團(tuán)組織提供政府低息貸款來(lái)增加基礎(chǔ)設(shè)施和住宅供給。與日美兩國(guó)不同，新加坡國(guó)有土地占全國(guó)面積的72%，其中建屋發(fā)展局就占了20%。房地產(chǎn)市場(chǎng)上政府是最大的土地供給者，而且是居民住宅的最主要的供給者。

在規(guī)劃和土地開(kāi)發(fā)成本上，一般商業(yè)用地比住宅用地價(jià)格高10倍以上，因此，為保障住宅用地的供給，除了由建屋發(fā)展局直接提供住宅以外，政府還對(duì)那些想改變土地用途的用戶(hù)收取高昂的溢價(jià)費(fèi)用。英國(guó)土地在法律上全部歸英王所有，個(gè)人、企業(yè)及社會(huì)團(tuán)體僅擁有土地使用權(quán)。國(guó)家通過(guò)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的控制獲得大量的批租收入，并通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)的管理和調(diào)控有效地調(diào)節(jié)土地二級(jí)交易市場(chǎng)的供求，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的基本平衡。這種模式也普遍流行于英聯(lián)邦國(guó)家以及前英國(guó)殖民地，比如中國(guó)香港的土地供給制度，特區(qū)政府是土地市場(chǎng)的最大供給者的地位為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供給和防止房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟(jì)衰退等起著積極的作用。

但從演變趨勢(shì)來(lái)看，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策存在一些共同的特點(diǎn)。即無(wú)論哪一種土地所有制下，通過(guò)城市規(guī)劃和稅收等控制土地供給和用途都成為政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。

公共住房制度

公共住房制度是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)最直接的手段，從各國(guó)的實(shí)踐來(lái)看，公共住房制度都不是以盈利為目的，甚至需要財(cái)政的特殊補(bǔ)貼，公共住房實(shí)際上與社會(huì)保障體制和社會(huì)福利制度聯(lián)系在一起。政府提供公共住房大致有兩種方式：直接介入和通過(guò)社會(huì)團(tuán)體、非贏利性組織等機(jī)構(gòu)間接介入。

直接介入發(fā)達(dá)國(guó)家公共住房的供給數(shù)量都很龐大，這是政府為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，提高整個(gè)社會(huì)福利水平、保障居民的基本生活水平而提供的低租金的住房體系。政府直接介入住房市場(chǎng)的供給能夠有效地、直接地刺激和控制住房生產(chǎn)，在相對(duì)較短的時(shí)間里提供較多的住房，緩解供求矛盾，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。公共住房政策在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家主要是為低收入者提供住房，國(guó)家投資建設(shè)國(guó)有住宅，低租金出租給低收入家庭。二戰(zhàn)后的英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、美國(guó)、瑞典、荷蘭等國(guó)家興建了大批公共住宅供低收入居民租用。公共住房在住房體系中的地位和數(shù)量的多少取決于該國(guó)或地區(qū)人口與土地的對(duì)比狀況。英、美、澳大利亞以及歐洲國(guó)家等人均占有的土地面積較大，因此，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)大都采取宏觀調(diào)控的辦法，公共住房制度只作為社會(huì)保障的一部分存在。但在地少人多的國(guó)家和地區(qū)，比如新加坡、中國(guó)香港等地，住房的售價(jià)相對(duì)于居民的人均收入，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同一水平下的其他國(guó)家。因此，除了制定政策平抑價(jià)格外，公共住房制度成了保障與提高居民生活、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的重要內(nèi)容。

間接提供公共住房由于直接介入方式對(duì)政府財(cái)政壓力很大，容易引發(fā)腐敗、尋租等不良后果，因此，在直接提供公共住房的同時(shí)，發(fā)達(dá)國(guó)家也會(huì)通過(guò)社會(huì)團(tuán)體、非盈利組織等為社會(huì)建造低租金或低價(jià)的住宅。這些非盈利房地產(chǎn)企業(yè)靠出售股份以獲得啟動(dòng)資金，在此基礎(chǔ)上再申請(qǐng)政府的低息或無(wú)息貸款，并可享受免稅待遇，因此能以低于市場(chǎng)的價(jià)格出租所建住房，瑞典、荷蘭、法國(guó)等多采用這一做法。瑞典政府通過(guò)給予非盈利公司、住房合作社等種種財(cái)政優(yōu)惠，建造了戰(zhàn)后國(guó)內(nèi)總建房量2/3的住宅，這些非盈利企業(yè)至今仍是瑞典住房市場(chǎng)上的主要力量并使瑞典成為世界上解決住房問(wèn)題最成功的國(guó)家之一。為保證公共住宅供應(yīng)真正做到面向低收入階層，大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)都有明確的政策措施，制定入住公共住宅的條件，進(jìn)行家庭收入水平登記，以及采取多種申請(qǐng)程序等，以保證低收入階層的利益。

事實(shí)上，公共住房不僅僅具有干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的經(jīng)濟(jì)意義，而且構(gòu)成了整個(gè)國(guó)家和地區(qū)社會(huì)保障體制的一部分，是保持社會(huì)穩(wěn)定的重要力量。以日本為例，日本的公營(yíng)住宅是二戰(zhàn)以后逐步建立與完善的，主要針對(duì)中低收入階層。其建設(shè)與經(jīng)營(yíng)都由各級(jí)地方政府住宅局管理，實(shí)行政府定價(jià)，因此受到市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)影響較小，其中公營(yíng)住房的租金在房地產(chǎn)泡沫日趨膨脹的1983-1990年年均也只上漲了4.4%，而在1989和1990年則分別為5.3%和3.3%。這不僅在房地產(chǎn)泡沫時(shí)期有效地保護(hù)了中低收入階層的利益，而且對(duì)房地產(chǎn)泡沫破滅以后日本社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定也起著重要的作用。但是，實(shí)行公共住宅政策需要征用大量土地，撥巨額資金，對(duì)城市財(cái)政造成巨大壓力，因而近年來(lái)配合“居者有其屋”的計(jì)劃，大多數(shù)國(guó)家都對(duì)公共住房政策進(jìn)行了調(diào)整，以鼓勵(lì)私人建造和擁有住房，縮小公共住房的比例。

政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)量干預(yù)由直接提供公共住房逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橛煞怯麢C(jī)構(gòu)等社會(huì)團(tuán)體間接建造公共住房，并逐漸減少公共住房的數(shù)量，用優(yōu)惠政策鼓勵(lì)中低收入階層購(gòu)置房產(chǎn)。我國(guó)上世紀(jì)80年代初開(kāi)始改革單一的房屋公有制度，經(jīng)歷了以租代售、住房商品化、住房分配貨幣化的歷程，公房制度的改革、新住房制度的建立是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)減少公共住房的數(shù)量，用優(yōu)惠政策鼓勵(lì)中低收入階層購(gòu)置房產(chǎn)。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)節(jié)

從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上看，對(duì)數(shù)量的調(diào)節(jié)帶有較強(qiáng)的管制色彩，容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效率的損失，因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上政府最常用的干預(yù)手段和辦法就是通過(guò)補(bǔ)貼、稅收等優(yōu)惠方式對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)。對(duì)價(jià)格調(diào)節(jié)的政府補(bǔ)貼和稅收計(jì)劃又可以

分為向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的供給補(bǔ)貼政策和向住房需求者提供財(cái)政補(bǔ)貼兩種。

向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的供給補(bǔ)貼政策

政府通過(guò)向盈利性房地產(chǎn)企業(yè)提供補(bǔ)貼，用以建造租金價(jià)格適中的住房。二戰(zhàn)后，為迅速建設(shè)新住宅，原西德政府向私營(yíng)房地產(chǎn)商提供無(wú)息貸款，同時(shí)規(guī)定，向同意為低收入家庭建造或改建住房的私營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供低于市場(chǎng)利率的貸款，條件是必須降低租金。在一戰(zhàn)以后，為解決復(fù)員士兵的住房問(wèn)題，英國(guó)政府也對(duì)提供開(kāi)發(fā)住宅的私人公司提供補(bǔ)貼，刺激供給，并在1919年推出了以地方政府為主的“興建住宅補(bǔ)貼”。二戰(zhàn)以后，瑞典政府提出了“低資金、低租金”的住房計(jì)劃。與其他國(guó)家相比，美國(guó)的供給補(bǔ)貼形成了從聯(lián)邦到地方政府的一整套完整體系。主要分為公共住房供應(yīng)補(bǔ)貼和私有建房機(jī)構(gòu)出租住房供應(yīng)補(bǔ)貼。私有建房機(jī)構(gòu)和地方政府建房機(jī)構(gòu)向聯(lián)邦政府住房和城市發(fā)展部申請(qǐng)，由其支付合理市價(jià)房租與低收入住戶(hù)實(shí)際支付租金之間的差額。在住房供給相對(duì)短缺的時(shí)期，通過(guò)減免稅、提供差價(jià)補(bǔ)貼、低息貸款等措施來(lái)刺激房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供低價(jià)住房的積極性效果明顯。1996年法國(guó)政府把出租住房建設(shè)增值稅率從原來(lái)的20.6%降到了5.5%，從而使住房建設(shè)竣工量大幅增加。

向住房需求者提供財(cái)政補(bǔ)貼

除了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供補(bǔ)貼外，政府對(duì)價(jià)格的影響還表現(xiàn)在對(duì)購(gòu)房或租房者進(jìn)行直接補(bǔ)貼，降低他們所承擔(dān)的實(shí)際住房?jī)r(jià)格，對(duì)住房需求者補(bǔ)貼最常用的手段主要是免稅減稅和現(xiàn)金補(bǔ)貼。與對(duì)開(kāi)發(fā)商的供給補(bǔ)貼相比，住房租金補(bǔ)貼有三個(gè)顯著的特點(diǎn)：第一，避免了對(duì)住房市場(chǎng)的直接干預(yù)，不會(huì)給市場(chǎng)運(yùn)行帶來(lái)障礙，不會(huì)產(chǎn)生降低市場(chǎng)效率的副作用；第二，這種收入再分配的形式，可以使國(guó)民平等的住房權(quán)利得到較為公正的實(shí)現(xiàn)；第三，對(duì)不同收入者區(qū)別對(duì)待，更能體現(xiàn)傾斜政策，并能適當(dāng)減少財(cái)政支出。從各國(guó)的房地產(chǎn)政策實(shí)踐來(lái)看，二戰(zhàn)后由于戰(zhàn)爭(zhēng)等原因使得住房短缺，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，房地產(chǎn)市場(chǎng)上最主要的矛盾是供給不足。因此，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)節(jié)主要是向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供優(yōu)惠和補(bǔ)貼來(lái)刺激供給并降低價(jià)格。當(dāng)住房的供給增加到了一定程度，住房租金補(bǔ)貼由于以上提到的幾個(gè)特點(diǎn)就顯得更加有吸引力，各發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家也紛紛把補(bǔ)貼重點(diǎn)向購(gòu)房者和租戶(hù)轉(zhuǎn)移。隨著20世紀(jì)70年代房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾由住房短缺變?yōu)樨毨д叩淖》恐С鲈谄涫杖胫斜戎剡^(guò)大，美國(guó)1968年的住房和城市發(fā)展法突出了對(duì)住房需求者提供補(bǔ)貼的思想，而1974年的住房與社區(qū)發(fā)展法中的租金援助第8條款更是取代了1968年住房法的補(bǔ)貼計(jì)劃，把聯(lián)邦住房援助從住房供應(yīng)者轉(zhuǎn)向需求者。

第6篇：房地產(chǎn)政策范文

【關(guān)鍵詞】調(diào)控政策；常德市；房地產(chǎn)市場(chǎng)；影響

自住房制度改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了起步、快速發(fā)展、短暫回調(diào)等階段，2010年以來(lái)，國(guó)家綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等多種調(diào)控手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了嚴(yán)格的差別化調(diào)控。本文以常德市為例，分析了房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，并為促進(jìn)常德市房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展提出政策建議。

一、2012年上半年常德市房地產(chǎn)現(xiàn)狀

2012年上半年，常德市城區(qū)商品房竣工面積減少，常德城區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及商品房銷(xiāo)售面積同比均呈下降態(tài)勢(shì)。常德市房地產(chǎn)市場(chǎng)在持續(xù)從緊的宏觀調(diào)控政策影響下，市場(chǎng)觀望加劇，調(diào)控影響日益明顯。

1.2012年1-6月常德市房地產(chǎn)環(huán)比價(jià)格指數(shù)波動(dòng)較小，同比價(jià)格指數(shù)小幅度回落。2012年1-6月常德市房地產(chǎn)環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為99.6、100、100、100、99.9、100.1。1-6月常德市房地產(chǎn)同比價(jià)格指數(shù)分別為100.5、100、100、99.5、99.2、99.8。

2.市城區(qū)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售量緩慢下降。上半年城區(qū)商品房銷(xiāo)售面積為29.28萬(wàn)m2，1-6月商品房銷(xiāo)售面積分別為63592m2、30529m2、57423m2、48530m2、50049m2、42648m2。受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，商品房銷(xiāo)售數(shù)量緩慢下跌，1-6月市城區(qū)商品房銷(xiāo)售量分別為609套、302套、567套、481套、492套、410套。但根據(jù)市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：市城區(qū)商品房庫(kù)存量持續(xù)減少，截至本月底商品房庫(kù)存量大概在2500-3000套，比上季庫(kù)存有所減少。

3.市城區(qū)商品房銷(xiāo)售額緩慢下跌。上半年市城區(qū)商品房銷(xiāo)售額12.7億元，1-6月商品房銷(xiāo)售額分別為2.63億元、1.29億元、2.52億元、2.16億元、2.16億元、1.94億元。其中2月包含春節(jié)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)淡季，故銷(xiāo)售額較小。

二、常德市房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望加劇的主要原因

1.國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響明顯。和2009-2011年常德市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展相比，2012年上半年，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)一方面受調(diào)控政策的持續(xù)影響，投資型需求和改善型需求都受到抑制，銀行信貸額度的控制也使得部分剛性需求被暫時(shí)限制。另一方面，持續(xù)從緊的調(diào)控政策使得消費(fèi)者對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期持謹(jǐn)慎態(tài)度，加上部分項(xiàng)目在價(jià)格上采取明升暗降，使得消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)下降期望值加大，加上大眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不看好，市場(chǎng)觀望氛圍濃厚。

2.開(kāi)發(fā)商新開(kāi)盤(pán)和每月推出房源減少。2012年上半年，在調(diào)控政策未出現(xiàn)任何松動(dòng)跡象之時(shí)，常德市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上處于一種膠著狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者都在博弈。上半年常德市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商平均每月新開(kāi)盤(pán)3-4個(gè)，推出房源300-400套，今年開(kāi)發(fā)商推出房源和去年同期相比減少，一定程度上抑制了購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)需求。

3.購(gòu)房者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理影響。在這種賣(mài)者看漲保值、買(mǎi)者看跌觀望的僵持局面中，潛在購(gòu)房客戶(hù)由客戶(hù)看多、買(mǎi)少，轉(zhuǎn)換到了看少、買(mǎi)少的局面。上半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格雖然較去年同期略有上漲，但房地產(chǎn)商為促進(jìn)銷(xiāo)售采用送面積、現(xiàn)金返還甚至是直接價(jià)格折扣等方式來(lái)吸引購(gòu)房者，實(shí)際成交價(jià)格和去年同期相比基本持平。購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)持續(xù)走低，導(dǎo)致購(gòu)房者延遲購(gòu)房需求，市場(chǎng)觀望加劇。

三、促進(jìn)常德市房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策建議

常德市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展既要保護(hù)低收入群體和普通大眾的購(gòu)房需求，也應(yīng)促進(jìn)常德房地產(chǎn)市場(chǎng)可續(xù)續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是上游行業(yè)，輻射影響到建材、建筑等相關(guān)行業(yè)，對(duì)常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有推動(dòng)作用。

1.保持調(diào)控政策的連續(xù)性和權(quán)威性。對(duì)當(dāng)前的過(guò)火房地產(chǎn)市場(chǎng)需持續(xù)調(diào)控，加強(qiáng)宏觀管理，充分考慮政策的延時(shí)性，增強(qiáng)政策的前瞻性，保持其連續(xù)性，進(jìn)行適當(dāng)?shù)念A(yù)調(diào)、微調(diào)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2011年，“新國(guó)八條”、“限購(gòu)令”、“調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅”相繼出臺(tái)，各種調(diào)控政策在很多人看來(lái)仍然是政府的暫時(shí)民意的妥協(xié)，但堅(jiān)持到現(xiàn)在，很多開(kāi)發(fā)商、個(gè)人已經(jīng)謹(jǐn)慎起來(lái)，認(rèn)真面對(duì)這些政策?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然存在，但只有政府繼續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能保持可持續(xù)發(fā)展。

2.建立健全完善的土地管理審批制度。有一些企業(yè)無(wú)視國(guó)家土地管理法律法規(guī)，擅自改變土地用途，搞起來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；還有個(gè)別主管部門(mén)隱瞞不報(bào)，導(dǎo)致一些違法問(wèn)題長(zhǎng)期得不到解決。這說(shuō)明我國(guó)目前的土地管理審批制度不夠完善。只有進(jìn)一步推進(jìn)國(guó)有土地的市場(chǎng)化供應(yīng)，不斷規(guī)范土地供應(yīng)方式，完善供應(yīng)市場(chǎng)，使土地資源在市場(chǎng)機(jī)制的作用下實(shí)現(xiàn)供需平衡，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3.政府各部門(mén)要貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策。各相關(guān)部門(mén)須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和省一系列房地產(chǎn)的調(diào)控政策，建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控管理措施，包括領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)、部門(mén)聯(lián)動(dòng)、聯(lián)合執(zhí)法等制度、措施。加大房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格執(zhí)法力度，從嚴(yán)查處捂盤(pán)惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)預(yù)售、散布虛假信息等各類(lèi)違法行為，維持良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

4.加快建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，提高其在新建住宅比重。地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中必須要考慮到低收入群體的購(gòu)房需求，要求開(kāi)發(fā)商建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房要占到新建住宅比重的10%左右，緩解低收入群體的購(gòu)房壓力，使低收入群體能夠感受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的好處。

第7篇：房地產(chǎn)政策范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)政策；房地產(chǎn)項(xiàng)目；提高經(jīng)濟(jì)效益

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是為人類(lèi)的生活、生產(chǎn)活動(dòng)提供入住中間的行業(yè)。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的目的在于獲取最大利潤(rùn)的同時(shí)盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)，而政府在在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中通過(guò)宏觀調(diào)控手段，來(lái)實(shí)現(xiàn)在帶動(dòng)城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同提供完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)，改善城市居民的生活質(zhì)量。所以，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際活動(dòng)中，開(kāi)發(fā)商不僅需要獨(dú)特戰(zhàn)略眼光和操作技巧，更重要的是在適應(yīng)國(guó)家當(dāng)前房地產(chǎn)政策的前提下，提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益。

1．當(dāng)前房地產(chǎn)政策

政府合理確定自己在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的角色，著眼于建立市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)則和監(jiān)督規(guī)則的執(zhí)行，是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施有效管理的關(guān)鍵。政府管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要職能，是實(shí)施有效的宏觀調(diào)控和按照市場(chǎng)發(fā)育程度建立清晰完備的法制系統(tǒng)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的合法權(quán)益，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作納入法制的軌道。

我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)2011年一系列政府調(diào)控，現(xiàn)狀依然火爆，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，房?jī)r(jià)上升的勢(shì)頭并未被明顯抑制。進(jìn)入2012年后，從中央到地方，各職能部門(mén)又一輪針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控以組合拳的方式逐步展開(kāi)。

進(jìn)入2012年，我國(guó)土地供應(yīng)政策基調(diào)是堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策方向不改變、態(tài)度不動(dòng)搖、力度不放松，在促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸同時(shí)努力保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，避免土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和價(jià)格大起大落。2012年，土地政策將繼續(xù)嚴(yán)格落實(shí)中央各項(xiàng)調(diào)控政策措施，加大監(jiān)管和調(diào)控力度，鞏固已有調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸；繼續(xù)以保障性安居工程用地落實(shí)為重點(diǎn)做好用地供應(yīng)，努力保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，避免土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和價(jià)格大起大落，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期；繼續(xù)以促進(jìn)形成住房有效供應(yīng)為重點(diǎn)做好已供住房用地的監(jiān)管工作，加強(qiáng)住房宗地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管，嚴(yán)格督促按合同約定條件建設(shè)和開(kāi)竣工，及時(shí)發(fā)現(xiàn)處置閑置土地，堅(jiān)決打擊違法轉(zhuǎn)讓土地行為。

2．當(dāng)前房地產(chǎn)政策下如何提高房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益

2.1 提高當(dāng)前房地產(chǎn)政策下投資決策的針對(duì)性

2.1.1 提高市場(chǎng)調(diào)查的針對(duì)性

（1）擬開(kāi)發(fā)土地項(xiàng)目類(lèi)型的定位。確定要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是用于別墅、商業(yè)店鋪、辦公、住宅還是綜合性大樓，有效的判斷其項(xiàng)目類(lèi)型在當(dāng)前房地產(chǎn)政策下的最大收益比。如果是用于住宅的話(huà)，還要考慮要開(kāi)發(fā)的是多層住宅還是高層住宅等等，這些都屬于原則性的問(wèn)題。（2）定出合理類(lèi)型的房地產(chǎn)后, 再進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，以確保其符合當(dāng)前市場(chǎng)需要。比如對(duì)于住宅而言，其市場(chǎng)細(xì)分細(xì)則主要有：此區(qū)段是否需要設(shè)計(jì)檔次、調(diào)查消費(fèi)者對(duì)戶(hù)型的需求、戶(hù)型的面積、居民對(duì)房屋朝向、采光和通風(fēng)等的要求、調(diào)查同類(lèi)型的樓盤(pán)的銷(xiāo)量、價(jià)格和數(shù)量等。總之，通過(guò)提高市場(chǎng)調(diào)查的針對(duì)性，從而提高在當(dāng)前房地產(chǎn)政策下的預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益。

2.1.2 提高項(xiàng)目總投資估算的針對(duì)性

在項(xiàng)目總投資估算過(guò)程中，要充分考慮到不可預(yù)見(jiàn)的資金，并在實(shí)施過(guò)程中加以控制，以保證經(jīng)濟(jì)收益的最大化。一般而言，投資的估算包括以下幾個(gè)方面：

（1）取得土地費(fèi)用。土地費(fèi)用是隨著房地產(chǎn)政策的變化而變動(dòng)最大的投資因素，若為競(jìng)拍獲得，依據(jù)房地產(chǎn)的估價(jià)理論和方法，采取市場(chǎng)比較、假設(shè)開(kāi)發(fā)和基準(zhǔn)地修正來(lái)估算競(jìng)拍的最高限價(jià)；若為舊城改造，則需要詳細(xì)摸底，詳細(xì)計(jì)算拆遷資金，此部分所占投資比較大。所以，開(kāi)發(fā)之前要明確擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目建筑種類(lèi)、面積和人口等等，明確目前房地產(chǎn)政策對(duì)于其規(guī)范的相關(guān)條例。同時(shí)，也要依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和地方實(shí)施細(xì)則，合理進(jìn)行補(bǔ)償和安置費(fèi)用等的計(jì)算，考慮到拆除違章建筑對(duì)經(jīng)濟(jì)成本的影響。在拆遷過(guò)程中，與受托單位簽訂關(guān)于費(fèi)用包干和安置面積合同，以便于控制拆遷成本。

（2）建安造價(jià):需要根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)政策規(guī)范的工程和市場(chǎng)的價(jià)格信息來(lái)造價(jià)。

（3）估算大型的設(shè)備費(fèi)用，依據(jù)的是現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)格信息。

（4）其他的費(fèi)用估算包括建設(shè)單位的管理費(fèi)、勘察費(fèi)和設(shè)計(jì)費(fèi)、工程的監(jiān)督管理費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)、研究費(fèi)、進(jìn)口設(shè)備費(fèi)、供電費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。

（5）密切關(guān)注建設(shè)時(shí)期的貸款利息、營(yíng)業(yè)稅等，其與房地產(chǎn)政策的變化息息相關(guān)。

2.1.3 提高項(xiàng)目總收益估算的針對(duì)性

采用當(dāng)前房地產(chǎn)政策房下地產(chǎn)估價(jià)理論和方法進(jìn)行項(xiàng)目總價(jià)值估算。例如住宅項(xiàng)目, 可采用市場(chǎng)比較法估算, 步驟如下: 從目前市場(chǎng)調(diào)查而來(lái)的交易實(shí)例, 從中選取可比實(shí)例, 建立價(jià)格可比基礎(chǔ), 進(jìn)行交易情況修正, 交易日期修正, 區(qū)域因素修正,個(gè)別因素修正, 綜合評(píng)估出項(xiàng)目總價(jià)值。根據(jù)建筑工期定額, 計(jì)算出工程所需工期, 分別相應(yīng)估計(jì)出工程樁基、上部、裝飾、總體配套工程進(jìn)度,估算各期工程款需要量; 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售速度及銷(xiāo)售資金流入量; 相應(yīng)預(yù)估其它費(fèi)用流出量, 制定出比較切合實(shí)際情況的現(xiàn)金流量表。

2.1.4 提高項(xiàng)目決策可行性研究的針對(duì)性

第8篇：房地產(chǎn)政策范文

【關(guān)鍵字】城市用地；土地供給；房地產(chǎn)；市場(chǎng)；企業(yè)

1 我國(guó)城市用地狀況及土地供給政策的變化趨勢(shì)

1.1 城市用地的演變過(guò)程

在我國(guó)，城市化進(jìn)程的一個(gè)重要特征是城市用地規(guī)模的擴(kuò)張。無(wú)論是政府所能控制的還是其難以控制的土地供給，都是城市土地總供給中的一部分。1989～2009年間我國(guó)城市用地?cái)U(kuò)張主要有以下特點(diǎn)：（1）城市建設(shè)用地總量總體上呈逐年上升的趨勢(shì)，各年間的變化均表現(xiàn)為用地?cái)U(kuò)張；（2）城市建成區(qū)面積的增長(zhǎng)速度較快，城市用地的年平均增長(zhǎng)速度為8.3%；（3）歷年用地?cái)U(kuò)張速度快慢不一，分別在0.7%～9.8%之間，其中1991～1994年間增長(zhǎng)較快，1995年后基本趨于平穩(wěn)，自2000年后又開(kāi)始出現(xiàn)較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

1.2 城市土地市場(chǎng)的土地供給

在城市土地市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中，土地的供給呈明顯的多軌制形式，具有一定市場(chǎng)交易行為特征的土地交易主要包括城市土地一級(jí)市場(chǎng)的出讓和二級(jí)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓、抵押和出租等方式。從1987年深圳特區(qū)首次進(jìn)行了土地出讓試點(diǎn)以來(lái)，土地出讓總量的變化很大，總體為上升態(tài)勢(shì)，但各年波動(dòng)較大，分別在1993、1998和2008年出現(xiàn)峰值，與城市用地?cái)U(kuò)張變化較為吻合，這與各年國(guó)家執(zhí)行的不同供地政策有關(guān)系密切。土地使用權(quán)出租一直只占較小的比重，并存在逐年遞減的趨勢(shì)。城市土地二級(jí)市場(chǎng)的交易量總體也為上升態(tài)勢(shì)。

2 土地供給政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀影響

2.1 土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的傳導(dǎo)機(jī)制

主要包括兩個(gè)途徑：首先，土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)的影響，土地價(jià)格是房?jī)r(jià)的成本之一，土地價(jià)格的增加會(huì)引起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本增加，房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給減少，最終影響房?jī)r(jià)；相反，地價(jià)下降，供給增加；其次，土地供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，土地供應(yīng)量決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可開(kāi)發(fā)的土地量，影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，最終影響房地產(chǎn)價(jià)格。與金融政策、稅收政策相比，土地宏觀調(diào)控政策只能對(duì)供給產(chǎn)生影響，無(wú)法對(duì)需求產(chǎn)生直接的影響，無(wú)法實(shí)現(xiàn)整體市場(chǎng)的穩(wěn)定均衡。土地政策這一行政手段對(duì)供給的影響是很有效的，為土地所有權(quán)歸 家所有。而對(duì)于土地使用需求的影響并不能通過(guò)土地政策來(lái)實(shí)現(xiàn)，單純地對(duì)土地供給的控制只能加刷對(duì)土地的需求，激化土地供需之間的矛盾。

2.2 土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的時(shí)滯效應(yīng)

土地要素對(duì)于房?jī)r(jià)變化影響很大，通過(guò)對(duì)土地要素的宏觀調(diào)控可以規(guī)范和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。而土地因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響并不是同步的，在一定程度上存在著“時(shí)差性”。房地產(chǎn)市場(chǎng)的士地調(diào)控是指政府通過(guò)調(diào)整土地供應(yīng)來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行。由于土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，相比金融、財(cái)政方面的調(diào)控措施，土地調(diào)控對(duì)增量市場(chǎng)的影響最為直接，但是效果顯現(xiàn)的時(shí)間更長(zhǎng)。無(wú)論是土地總量調(diào)控還是結(jié)構(gòu)調(diào)控，土地供應(yīng)時(shí)滯都是影響調(diào)控效果的重要因素。忽視土地供應(yīng)時(shí)滯的存在，就無(wú)法清楚地把握調(diào)控的影響效應(yīng)，對(duì)于市場(chǎng)的調(diào)控只能是較盲目的決策，達(dá)不到預(yù)期的效果。

2.3 土地供應(yīng)總量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

土地供應(yīng)總量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著兩方面的影響：一方面是影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)總量，特別是影響增量肼地產(chǎn)產(chǎn)品；另一方面是影響生產(chǎn)和預(yù)劉，但影響力的時(shí)效不同，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)的影響，由于厲地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期的原因，要在1～2年之內(nèi)才能顯現(xiàn)出來(lái)，但對(duì)投資和消費(fèi)的影響 是當(dāng)期的。由于房、地的緊密關(guān)系，土地供給量與房地產(chǎn)增量有著密切關(guān)系，土地供給量是房地產(chǎn)增量的基礎(chǔ)，他們之間的關(guān)系由容積率(項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值)來(lái)反映。設(shè)房地產(chǎn)增量為QR(平方米建筑面積)，土地供給量為QL(平方米土地面積)，容積率為F，則有QR=F×QL。則當(dāng)容積率不變時(shí)，土地供給量與房地產(chǎn)增量呈線(xiàn)性正相關(guān)關(guān)系。容積率越大，單位面積土地上的建筑容量即建筑面積就越大。

3 土地供給政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的微觀影響

隨著我國(guó)房地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在土地供給政策下，建設(shè)周期短且資金周轉(zhuǎn)快的住宅產(chǎn)品將增加。由于融資壓力的加大，今后開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)更多地將土地與資金投向需求空間較大、建設(shè)周期短而資金回籠快的低層板式住宅項(xiàng)目。今后這類(lèi)產(chǎn)品在品質(zhì)、環(huán)境配套上將會(huì)出現(xiàn)大需求下的比較競(jìng)爭(zhēng)。

房地產(chǎn)商選擇股權(quán)合作。目前很多房地產(chǎn)商急于拿地，同時(shí)考慮避稅而選擇了股權(quán)合作。在實(shí)際操作中，不少企業(yè)的股東在一定時(shí)間后便退出企業(yè)，在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)投資者變更后，原有一些涉及財(cái)務(wù)、法律的問(wèn)題才顯露出來(lái)。如企業(yè)在關(guān)聯(lián)交易中的債權(quán)債務(wù)問(wèn)題、股東未簽合同、未按時(shí)入資、國(guó)有資產(chǎn)流失、偷稅漏稅等暗藏的問(wèn)題。這將會(huì)使收購(gòu)方陷入困境，甚至被毀掉。

開(kāi)發(fā)商面臨“庫(kù)存必要性”與“庫(kù)存不經(jīng)濟(jì)”兩難抉擇。國(guó)家對(duì)土地供給以及金融方面的宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)的生產(chǎn)模式發(fā)生了很大變化。以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，采用招、拍、掛的形式獲取土地，使以往靠關(guān)系圈占土地、倒賣(mài)土地，不進(jìn)行技術(shù)、人力投入，獲取土地增值利潤(rùn)的情況得以遏止。土地作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)原材料的屬性得以歸位，這促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，特別是那些跨區(qū)域的開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)采用“零庫(kù)存”的生產(chǎn)方式。但企業(yè)如果缺乏有必要的儲(chǔ)備又會(huì)影響企業(yè)的連續(xù)開(kāi)發(fā)能力，因?yàn)橥恋夭煌趧e的生產(chǎn)資源，不是隨時(shí)可以買(mǎi)到的。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型。相對(duì)規(guī)范合理的土地供應(yīng)機(jī)制，將會(huì)淘汰一批不具實(shí)力的開(kāi)發(fā)商。但規(guī)范的市場(chǎng)帶來(lái)的更多是利處。土地供給制度改革只是改變了拿地形式，由于土地總體供量充足，市場(chǎng)需求仍然強(qiáng)勁，一些開(kāi)發(fā)商表示結(jié)盟拿地，在招標(biāo)、拍賣(mài)中幾家開(kāi)發(fā)企業(yè)輪流相托一家舉牌的方式，使中小企業(yè)在招、拍、掛中同樣可以拿到所需地塊。

土地供給制度改革將使開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)模式和開(kāi)發(fā)理念相應(yīng)轉(zhuǎn)變。實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商謀求多元化發(fā)展，中小開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向二、三線(xiàn)城市發(fā)展。擁有不同資源的開(kāi)發(fā)商之間的合縱連橫是大勢(shì)所趨，通過(guò)各種方式的合作而將優(yōu)勢(shì)資源進(jìn)行整合顯得日益重要。如進(jìn)行土地并購(gòu)與融資的開(kāi)發(fā)商聯(lián)盟，開(kāi)發(fā)商之間的股權(quán)合作，聯(lián)合開(kāi)發(fā)等。

通過(guò)宏觀調(diào)控前后的比較，宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的健康發(fā)展趨勢(shì)是比較好的，基本上是投資增長(zhǎng)的趨勢(shì)。如果整個(gè)管理靠銀行貸款，不是市場(chǎng)化，可能在土地供給制度改革的時(shí)候會(huì)失去市場(chǎng)份額；如果是市場(chǎng)化公司，將會(huì)得到更多資源機(jī)會(huì)。

同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將擁有更大的選擇土地資源的主動(dòng)權(quán)。土地資源的開(kāi)放式競(jìng)爭(zhēng)，擴(kuò)大了開(kāi)發(fā)商的選擇范圍。被動(dòng)地拿地變?yōu)橹鲃?dòng)的爭(zhēng)取，是充分體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力相對(duì)公平的競(jìng)爭(zhēng)方式，便于土地資源的優(yōu)化分配。同時(shí)也將促進(jìn)開(kāi)發(fā)商更加理性地進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)商在拿地前，對(duì)每一宗土地的各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)能夠做到全面掌握，事先進(jìn)行充分的投資回報(bào)、前期產(chǎn)品策劃定位的可行性分析，才為取得土地后項(xiàng)目的順利實(shí)施奠定基礎(chǔ)。

4 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，合理的土地供給制度和政策，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)所起到的作用是長(zhǎng)效的，根本性的。在宏觀調(diào)控政策施行同時(shí)，變革現(xiàn)行土地供給政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理健康發(fā)展將指日可待。

參考文獻(xiàn)

第9篇：房地產(chǎn)政策范文

【關(guān)鍵詞】國(guó)家政策；房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)波動(dòng)

在我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)也是一種商品，房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)就是商品的生產(chǎn)交換的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)的發(fā)展使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逐漸繁榮，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是由房地產(chǎn)生產(chǎn)、房地產(chǎn)流通、房地產(chǎn)消費(fèi)等多個(gè)環(huán)節(jié)的活動(dòng)組成的，國(guó)家的政策變動(dòng)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一個(gè)或者多個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生波動(dòng)。研究國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，能夠規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)家政策的指導(dǎo)下健康、可持續(xù)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的表現(xiàn)

現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)表面上呈現(xiàn)一派繁榮的景象，但是在光鮮靚麗的外表下也掩蓋著很多問(wèn)題。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展剛經(jīng)歷過(guò)期，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也造成各種矛盾越來(lái)越尖銳。房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)和房?jī)r(jià)的虛高使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為更加劇烈，房?jī)r(jià)和其實(shí)際價(jià)值大大背離，同時(shí)也超出了居民的收入水平，這造成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)表面繁榮而內(nèi)里問(wèn)題重重的狀況，現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫現(xiàn)象，國(guó)家的一些政策的相繼出臺(tái)等都使有買(mǎi)房需求的人持有觀望態(tài)度，這部分人的增加降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資條件，形成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增速減緩的趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。

二、國(guó)家信貸政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響

（一）國(guó)家的信貸政策分析

信貸政策是宏觀經(jīng)濟(jì)政策的重要組成部分，信貸政策與貨幣政策相輔相成，共同作用與國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的信貸政策是國(guó)家2013年11月18日公布的信貸資產(chǎn)證券化政策，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行在銀行間債券市場(chǎng)成功發(fā)行了“2013年第一期開(kāi)元鐵路專(zhuān)項(xiàng)信貸資產(chǎn)支持證券”。信貸資產(chǎn)證券化是落實(shí)金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)決策部署的具體措施，也是發(fā)展多層次資本市場(chǎng)的改革舉措，可以有效化金融資源配置，盤(pán)活存量資金，更好支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而國(guó)家在近幾年也加大了信貸資產(chǎn)證券化措施，去年9月30日央行鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專(zhuān)項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專(zhuān)門(mén)用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

（二）信貸政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響的表現(xiàn)

國(guó)家信貸資產(chǎn)證券化對(duì)于房地產(chǎn)是有力的，旨在增強(qiáng)房貸資產(chǎn)的流動(dòng)性以增加金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人住房貸款投放能力，它給盤(pán)活房地產(chǎn)融資市場(chǎng)提供了巨大想象空間。

（三）房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

房地產(chǎn)企業(yè)在這項(xiàng)政策下也可以通過(guò)改變住房建筑類(lèi)型，推進(jìn)廉租房、普通住房等類(lèi)型房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，推進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的整體結(jié)構(gòu)和資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行改革。房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家政策的支持下要調(diào)整自身，改變房地產(chǎn)也投機(jī)行為，控制房地產(chǎn)價(jià)格，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)方面的管理。

三、國(guó)家貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響

（一）國(guó)家的貨幣政策分析

自2015年8月26日起，人民銀行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，以進(jìn)一步降低企業(yè)融資成本。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.6%；一年期存款基準(zhǔn)率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.75%；其他各檔次貸款以及存款基準(zhǔn)率、個(gè)人住房公積金存款利率相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，放開(kāi)一年期以上（不含一年期）定期存款的利率浮動(dòng)上限，活期存款以及一年期以下定期存款利率浮動(dòng)上線(xiàn)不變。國(guó)家出臺(tái)降息降準(zhǔn)等措施旨在利用貨幣政策為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)健康、平穩(wěn)發(fā)展創(chuàng)造良好的貨幣環(huán)境。

（二）貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響的表現(xiàn)

國(guó)家的降息降準(zhǔn)政策的出臺(tái)能夠刺激整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，減緩房地產(chǎn)業(yè)資金鏈緊張問(wèn)題，從而改變房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的回落現(xiàn)象，現(xiàn)在的樓市市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了回溫趨勢(shì)。

（三）房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該抓住國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠政策，改善資金鏈緊張問(wèn)題，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，完善房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，迎接房地產(chǎn)業(yè)的新的發(fā)展時(shí)機(jī)。

四、國(guó)家土地政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響

（一）國(guó)家的土地政策分析

國(guó)家8月27日公布了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知》，通知放松了境外購(gòu)房的個(gè)人條件，還取消了“不得購(gòu)買(mǎi)非自用，非自住商品房”的規(guī)定，為境外資本進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)提供了便利。

（二）土地政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響的表現(xiàn)

新的土地政策的出臺(tái)是為了穩(wěn)定市場(chǎng)，避免樓市價(jià)格下降過(guò)快，外資的進(jìn)入會(huì)給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)注入新的力量，能夠有效地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇。

（三）房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

《通知》的使我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入新的時(shí)期，開(kāi)放外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)τ诜康禺a(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是好事，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售市場(chǎng)會(huì)逐步擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該做好外資進(jìn)入市場(chǎng)的準(zhǔn)備，做好房產(chǎn)售賣(mài)與外籍人員的措施。但是也要做好外資不能大幅度進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)備，因?yàn)橥赓Y的進(jìn)與退還是有很大的主觀原因的。

結(jié)束語(yǔ)：

國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是重要推力，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康、全面、可持續(xù)發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展形勢(shì)具有重要意義。具有較大敏感程度的經(jīng)濟(jì)體制、貨幣政策、信貸政策、土地政策的變革、政府發(fā)展政策以及地區(qū)發(fā)展政策等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成很大的影響。此外，以上政策因素同樣也被稱(chēng)為政府對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)施宏觀調(diào)控的關(guān)鍵性措施，采用該政策措施，宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)各領(lǐng)域，由此會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生直接性影響。所以研究國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展具有重要意義。

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