房地產(chǎn)風(fēng)險管理精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)風(fēng)險管理主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)風(fēng)險管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；風(fēng)險管理；研究

一、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理的意義

房地產(chǎn)行業(yè)具有開發(fā)地點固定，開發(fā)條件差，建設(shè)周期長，投資規(guī)模大，涉及面廣的特點，為此在房地產(chǎn)開發(fā)的每個階段均有風(fēng)險的存在。房地產(chǎn)企業(yè)通過加強(qiáng)風(fēng)險管理，可以提高對風(fēng)險的認(rèn)識。我們國家由于長期受傳統(tǒng)社會主義計劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，對風(fēng)險的作用及影響沒有充分的認(rèn)識，風(fēng)險觀念比較薄弱，很難適應(yīng)復(fù)雜多變的現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境。風(fēng)險既然可能會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失，就必須采取相應(yīng)的措施對其進(jìn)行管理，制定防范對策，從而降低風(fēng)險損失。但我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)對風(fēng)險的反應(yīng)較慢，缺乏對風(fēng)險進(jìn)行系統(tǒng)的管理。由于對風(fēng)險缺乏有效的對策，讓一些本可以避免的風(fēng)險損失未能避免，本可以減少的損失未能減少，并在風(fēng)險損失發(fā)生后，不能采取規(guī)范的手段及時處理而使損失擴(kuò)大。加強(qiáng)風(fēng)險管理可以有利于利用風(fēng)險機(jī)制，促進(jìn)和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。風(fēng)險具有雙重性，既有風(fēng)險的一面，又有高收益的一面。為此對風(fēng)險不是單純防范，還要合理利用。隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，風(fēng)險機(jī)制逐步確立。風(fēng)險機(jī)制通過風(fēng)險報酬的誘惑力和慘遭破產(chǎn)的壓力作用于房地產(chǎn)企業(yè)，促使其加強(qiáng)自身的經(jīng)營管理水平，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險因素分析

（1）決策風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)決策對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)決策不當(dāng)而帶來的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資高、周期長，通過后期的開發(fā)來檢驗早期決策是否正確，因此在開發(fā)過程中對各環(huán)節(jié)所做的決策風(fēng)險很大。（2）財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要大量的資金，而房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中自有資金往往不足以支付高額的開發(fā)成本，因此還需要從金融機(jī)構(gòu)及其他企業(yè)處融通資金，財務(wù)風(fēng)險也隨之產(chǎn)生。財務(wù)風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)企業(yè)舉債經(jīng)營而產(chǎn)生的不能及時獲得貸款或不能按約履行債權(quán)義務(wù)的風(fēng)險，負(fù)債比率越高，財務(wù)風(fēng)險越大。應(yīng)對這一風(fēng)險需要在投資前就做好資金預(yù)算，綜合考慮各種可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險。（3）營銷風(fēng)險。房產(chǎn)或地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)利潤的重要步驟。營銷風(fēng)險是由于房地產(chǎn)滯銷而給投資者帶來的風(fēng)險。如何制定出合理可行的營銷策略，促使房地產(chǎn)順利銷售，具有非常高的挑戰(zhàn)性。

三、房地產(chǎn)開發(fā)投資項目風(fēng)險管理對策

（1）完善風(fēng)險管理體制。為了有效降低風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)需設(shè)立風(fēng)險管理職能部門，以動態(tài)的方式來管理風(fēng)險和分析風(fēng)險，將房地產(chǎn)開發(fā)投資全過程的每個階段的工作和風(fēng)險因素進(jìn)行綜合分析，形成高效運轉(zhuǎn)、有效制衡的監(jiān)督制約體制。（2）加強(qiáng)風(fēng)險管理培訓(xùn)。房地產(chǎn)企業(yè)可開展內(nèi)部定期培訓(xùn)或者通過外部專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)員工的風(fēng)險管理培訓(xùn)，從而提升員工的專業(yè)度，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力，通過風(fēng)險管理教育，使全體員工了解所面臨的各種風(fēng)險，掌握風(fēng)險防范和處理風(fēng)險的方法，強(qiáng)化風(fēng)險意識，從而強(qiáng)化整個房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險的水平。（3）制定風(fēng)險管理計劃。房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理計劃是以房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理活動為對象的計劃安排，是房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理的目標(biāo)、程序、責(zé)任、任務(wù)、措施等一系列內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)通過風(fēng)險管理計劃，建立整個企業(yè)各項風(fēng)險管理工作的目標(biāo)，確立風(fēng)險管理部門或風(fēng)險管理人員的崗位職責(zé)，協(xié)調(diào)企業(yè)各部門的風(fēng)險管理工作，識別投資活動中可能存在的風(fēng)險，明確風(fēng)險防范與處理的方法及其選擇使用，確定風(fēng)險管理績效評價標(biāo)準(zhǔn)，通過風(fēng)險管理計劃的實施和全過程、全方位的動態(tài)監(jiān)控，可以做到事前計劃，事中監(jiān)控，事后評價的系統(tǒng)性風(fēng)險管理。（4）采取投資分散聯(lián)合策略。房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的區(qū)域性特征，由于不同區(qū)域、不同城市的投資政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場供求等情況不同，對房地產(chǎn)投資收益的影響也不相同，房地產(chǎn)投資分散于不同的區(qū)域，通過區(qū)域分散分化和降低風(fēng)險投資，就可以避免某一特定地區(qū)某一特定時期的市場不景氣對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響，達(dá)到降低風(fēng)險的目的。投資時間分散是確定一個合理的投資時間間隔，從而避免免因市場變化而帶來的損失。投資種類分散是指不同類型的房地產(chǎn)投資的風(fēng)險大小不同，獲得的收益也不同，在房地產(chǎn)投資種類上分散，可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的整體風(fēng)險。聯(lián)合策略就是多個房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合起來共同對某項房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資，利益共享、風(fēng)險共擔(dān)，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，從而降低獨自經(jīng)營項目的風(fēng)險。

參考文獻(xiàn)

[1]賈守國．淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理[J]．山西建筑．2011（4）：222～223

第2篇：房地產(chǎn)風(fēng)險管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)商；風(fēng)險控制；風(fēng)險管理

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-4311（2012）16-0091-03

0引言

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項以房屋和土地為主要內(nèi)容的綜合開發(fā)項目，是開發(fā)企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求，在一定的時間，投入一定的資金設(shè)計建設(shè)適應(yīng)城市社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，滿足用戶要求的房屋建筑、配套設(shè)施及空間環(huán)境，通過租售的方式獲取投資收益的項目。目前，房地產(chǎn)開發(fā)活動隨著我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展日益活躍，已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。但由于我國房地產(chǎn)市場機(jī)制還不夠完善，正處于向規(guī)?；⑵放苹?、規(guī)范化運作的轉(zhuǎn)型時期，市場供需矛盾突出，政策法規(guī)尚不健全，特別是近幾年我國的房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)出現(xiàn)的投資過熱、房價飛漲，國家宏觀調(diào)控重拳頻出帶來一輪接一輪的調(diào)控大潮，并且世界金融危機(jī)也給我國房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很大的影響，所以，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的風(fēng)險，己成為我國風(fēng)險最高的行業(yè)之一。故對房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理進(jìn)行研究是非常必要的。

1對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行風(fēng)險管理的意義

對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行有效的風(fēng)險管理，首先需要進(jìn)行風(fēng)險識別，定性判斷房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的風(fēng)險；其次完成風(fēng)險評估，衡量風(fēng)險損失對開發(fā)商的影響；然后進(jìn)行風(fēng)險管理決策，選擇最適當(dāng)能夠應(yīng)對風(fēng)險的方法或綜合方案；最后實施風(fēng)險管理計劃，通過實施決策和管理措施把制定的風(fēng)險管理計劃付諸實踐[1]。風(fēng)險管理是個動態(tài)的過程，風(fēng)險在不斷變化和更替，所以還需要對風(fēng)險管理計劃進(jìn)行檢查和評價，這種檢查和評價需貫穿于整個風(fēng)險管理的始終[2]。對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行有效的風(fēng)險管理將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重要的意義，主要表現(xiàn)在以下幾點：

1.1 能夠增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險理念，在長期、復(fù)雜、動態(tài)的房地產(chǎn)開發(fā)過程中對風(fēng)險做出準(zhǔn)確的識別和客觀的評估，并根據(jù)不斷變化的環(huán)境以及所面臨的風(fēng)險進(jìn)行及時的自我調(diào)整，降低房地產(chǎn)項目風(fēng)險事件發(fā)生的可能性。

1.2 可以提高開發(fā)商的風(fēng)險管理水平，從而建立科學(xué)的風(fēng)險管理機(jī)制，加強(qiáng)風(fēng)險損失的防范與控制，保障開發(fā)項目的順利實現(xiàn)。

1.3 有效地減小房地產(chǎn)企業(yè)的資金流波動，維持企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的穩(wěn)定，避免因風(fēng)險事件突發(fā)引起的巨大財務(wù)沖擊。

1.4 更好地為企業(yè)員工提供社會保障，消除員工們的后顧之憂，提高其積極性和創(chuàng)造性。另外，開發(fā)商能更好地履行社會責(zé)任，樹立良好的社會形象。

1.5 有助于房地產(chǎn)企業(yè)提升品牌信譽度，增強(qiáng)投資商的融資信心，消除承建商的風(fēng)險顧慮，保障消費者的購房品質(zhì)，建立并加強(qiáng)與社會各方面的密切聯(lián)系。

1.6 有利于政府利用風(fēng)險機(jī)制進(jìn)行宏觀調(diào)控，通過風(fēng)險報酬的誘惑力和風(fēng)險損失的壓力雙重作用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的開發(fā)地域、開發(fā)物業(yè)類型和開發(fā)時機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，并獲得良好的社會經(jīng)濟(jì)效益，保證社會發(fā)展的穩(wěn)定。

2目前房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的風(fēng)險

美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家F.H. Knight就曾提出，風(fēng)險是不愿發(fā)生的可預(yù)測不確定性的客觀實體[3]。對房地產(chǎn)而言，項目開發(fā)是基于對未知將來需求的預(yù)測而進(jìn)行的產(chǎn)品開發(fā)，因此每個房地產(chǎn)開發(fā)項目都存在著很大的不確定性風(fēng)險?？梢哉f在整個開發(fā)的過程中，風(fēng)險無處不在。房地產(chǎn)開發(fā)具有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、涉及面廣、市場敏感性高并受自然環(huán)境限制等不同于其他行業(yè)的特點，決定了房地產(chǎn)開發(fā)也面臨著不同于其他行業(yè)的風(fēng)險[4]。

2.1 政策法律風(fēng)險國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策一般包括土地政策、金融政策、稅收政策、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策等[5]。在漫長的開發(fā)過程中，開發(fā)商很難在一開始就預(yù)見到國家政策和法律的變化，并對將來的政策和法律做出準(zhǔn)確預(yù)測[6]。而且為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、穩(wěn)定房價防止投資過熱，我國政府近些年對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的頻率和力度都很大[7]。這就增加了房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)政策和法律變化的難度，導(dǎo)致開發(fā)商必須面對政策和法律變化所帶來的風(fēng)險。

近期，各地相繼出臺限購令以及擬征收房產(chǎn)稅等政策，不僅給房市帶來了又一個降價寒潮，同時造成了有價無市的房地產(chǎn)市場局面，過量的房屋積壓必將成為開發(fā)商的一大隱患。而近年來政府一再上調(diào)了銀行存款準(zhǔn)備金率，收緊的貨幣政策又使許多開發(fā)商面臨現(xiàn)金流不足，甚至資金鏈斷裂的風(fēng)險。有一些城市還出現(xiàn)了已預(yù)售的在建項目需要補交土地出讓金，更使開發(fā)商陷入財務(wù)危機(jī)，甚至出現(xiàn)虧損。

雖然央行三年來首次決定從2011年12月5日起，下調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率0.5%，但隨后國務(wù)院總理在《關(guān)于當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作》就指出，調(diào)控決心方向不能動搖，必須抑制二三線房價過快上漲；國務(wù)院副總理也表示明年房產(chǎn)調(diào)控會持續(xù)，并要堅持實施遏制住房價格過快上漲的政策措施。可見，政策法律風(fēng)險將是房地產(chǎn)開發(fā)未來一段時間內(nèi)所要面對的首要風(fēng)險。

2.2 社會風(fēng)險房地產(chǎn)商品價格與其所處地域的人文環(huán)境、社區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、配套設(shè)施完善程度等條件都有著密切聯(lián)系。這些相關(guān)條件都是由社會發(fā)展所決定，并在發(fā)展中不斷變化，同時還具有很多不確定性因素，并且不以開發(fā)商的意志為轉(zhuǎn)移。因此，開發(fā)商在商品銷售和價格制定上變得非常被動，很可能產(chǎn)生與預(yù)期結(jié)果不一樣的偏離，這使得開發(fā)商不得不承受社會的不平衡發(fā)展所帶來的風(fēng)險。

自1998年住房改革以來，我國房地產(chǎn)出現(xiàn)投資與消售持續(xù)高速增長，投資比重增大，房價大幅攀高并居高不下，房價收入比過高等現(xiàn)象[8]。這就暴露出我國大部分地區(qū)普遍存在房地產(chǎn)開發(fā)過熱的問題，在一些地區(qū)甚至出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫[9]。過度的房地產(chǎn)泡沫會對整個市場經(jīng)濟(jì)造成消極作用，在抑制其他消費的同時牽制開發(fā)商的資本，使之不得不放棄其他市場利益而把資金大部分投入房地產(chǎn)開發(fā)中[10]。這樣的惡性循環(huán)最終必然導(dǎo)致泡沫的破滅，這將給整個市場帶來毀滅性打擊，甚至可能引發(fā)金融危機(jī)?？v觀歷史，20世紀(jì)30年代美國經(jīng)濟(jì)大蕭條、20世紀(jì)90年代日本經(jīng)濟(jì)倒退、1997年東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)以及2007年全球金融風(fēng)暴，其根源都是由于房地產(chǎn)泡沫破滅所導(dǎo)致。所以說，我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛增長，必然導(dǎo)致開發(fā)商需要承擔(dān)開發(fā)過熱等原因所產(chǎn)生的一系列社會風(fēng)險。

第3篇：房地產(chǎn)風(fēng)險管理范文

關(guān)鍵詞：投資；財務(wù)風(fēng)險；房地產(chǎn)

一、建立投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理體系

第一，建立完善的信息系統(tǒng)，規(guī)避風(fēng)險。對于企業(yè)投資者，要了解自己所處的投資環(huán)境，要持續(xù)、廣泛地收集與企業(yè)投資有關(guān)的信息，包括內(nèi)部信息及外部信息。處理收集來的各種數(shù)據(jù)，在對歷史數(shù)據(jù)的分析中預(yù)測未來發(fā)展，數(shù)據(jù)信息盡量詳細(xì)，對比、分析、提煉、組合，最后形成信息數(shù)據(jù)庫，來對風(fēng)險起到預(yù)測的作用。對于個人投資者，如果獨立處理信息，承擔(dān)的成本過高，這就要關(guān)注相關(guān)機(jī)構(gòu)或部門的信息，建立自己可用的信息檔案。第二，篩選初始信息，具體分析項目情況，建立起評估風(fēng)險的管理系統(tǒng)，利用有效的風(fēng)險管理工具，對房地產(chǎn)投資的風(fēng)險進(jìn)行定性分析，定量與定性相結(jié)合，為監(jiān)控提供條件，以備做風(fēng)險決策。第三，根據(jù)風(fēng)險評估框架的指向，將防范放在首要位置，根各種財務(wù)構(gòu)成建立起風(fēng)險防控系統(tǒng)。采取綜合的分散風(fēng)險、回避風(fēng)險、轉(zhuǎn)移風(fēng)險和自擔(dān)風(fēng)險的措施，多渠道避免風(fēng)險的產(chǎn)生。

二、投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險度量

通過建立風(fēng)險模型或計算相關(guān)指標(biāo)，從量上對識別風(fēng)險作出評估，這就是風(fēng)險度量。財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，是為避免風(fēng)險作出的決策提供科學(xué)依據(jù)的。為表現(xiàn)風(fēng)險存在的程度，就要依據(jù)度量指標(biāo)。如何選擇自己的度量指標(biāo)，就顯得相當(dāng)重要。投資性房地產(chǎn)不同于居住性房產(chǎn)，其對經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化依賴大，敏感性強(qiáng)。投資者能夠從宏觀上把握經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對風(fēng)險進(jìn)行規(guī)避。與此同時，財務(wù)風(fēng)險的度量最終要依賴與對各項財務(wù)指標(biāo)的分析和運用。由此，我們將從財務(wù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)兩個角度來建構(gòu)投資性房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險框架。

（一）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

有許多指標(biāo)可以用來描述房地產(chǎn)狀況。如租金、交易額、價格、租金增占率、空置率等。這些指標(biāo)可以表明房地產(chǎn)業(yè)的大環(huán)境，這些統(tǒng)計數(shù)據(jù)也相當(dāng)容易獲得。但是，綜合分析投資性房地產(chǎn)的循環(huán)規(guī)律，作為財務(wù)風(fēng)險的度量指標(biāo)，筆者認(rèn)為，空置率更能體現(xiàn)出最優(yōu)量化指標(biāo)。對空置趨勢的分析有助于我們確定潛在項目的“穩(wěn)定使用率”?！胺€(wěn)定使用率”是項目啟動后年度使用率的概念，也是評估項目是否可行的一個重要因素。

（二）財務(wù)指標(biāo)。

資本增值是財務(wù)風(fēng)險管理的根本出發(fā)點。財務(wù)風(fēng)險管理的目的是減少損失，多獲回報。這些都要由現(xiàn)金的流動來反應(yīng)，現(xiàn)金，是資本，也是報酬。因此，現(xiàn)金流量就是財務(wù)風(fēng)險管理的基礎(chǔ)。作為物業(yè)持有者，投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流量分析較為科學(xué)的是股權(quán)現(xiàn)金流量法。流入量和流出量都是現(xiàn)金流量，投資性房地產(chǎn)的投資成本（現(xiàn)金流出量）主要包括建造成本或購買價格（初始投資），而投資回收（現(xiàn)金流入量）包括稅后處置收入和稅后現(xiàn)金凈流量。

三、投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險控制

（一）投資前的準(zhǔn)備工作。

房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況如何與投資前的準(zhǔn)備工作密切相關(guān)。因此財務(wù)風(fēng)險控制將資金的準(zhǔn)備情況作為一項基礎(chǔ)內(nèi)容。這項工作主要包括兩個主要方面，一個是做好市場分析，另一個是做好資金投入的切點。1.做好市場分析。任何投資的前提都是對市場進(jìn)行分析。市場分析的內(nèi)容包括：同類投資的市場需求與競爭對手的資源準(zhǔn)備；市場的真實需求及客觀環(huán)境。對于投資性房地產(chǎn)，市場分析建立在供求關(guān)系的基礎(chǔ)之上，在市場分析的過程中，要注意以下幾點：（1）市場定位情況；（2）投資的基礎(chǔ)類型；（3）投資選址情況。市場定位，即確定消費的主要群體的消費水平，確定是面向低端市場還是面向高端市場；投資選址情況則是根據(jù)地域特點決定投資性房地產(chǎn)的資本投放位置。2.判斷資金投入的切點。房地產(chǎn)的投資環(huán)境存在循環(huán)性的特點，利用其市場景氣情況的循環(huán)階段，判斷正確的切入點，市場的供需情況是否平衡，是市場情況的兩種表現(xiàn)形式，房地產(chǎn)的投資環(huán)境的循環(huán)情況就是周期性波動，供求關(guān)系的變化受到多種因素的影響，租金的波動、價格及空置率都決定了房地產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險水平。也就直接影響房地產(chǎn)財務(wù)投資的成敗。

（二）持有期間的財務(wù)風(fēng)險控制。

第4篇：房地產(chǎn)風(fēng)險管理范文

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險以及它的基本特征

所謂房地產(chǎn)投資風(fēng)險指的是房地產(chǎn)的開發(fā)商對于房地產(chǎn)的未來抱有太多的希望而忽視了一些客觀條件的影響從而導(dǎo)致所投資的房地產(chǎn)的實際收益與投資商所期望的收益產(chǎn)生了負(fù)偏差的結(jié)果。這不僅包括房地產(chǎn)投資過程中所遭受的損失范圍，還包括由于投資過程中存在著的許多不確定因素而導(dǎo)致的開發(fā)商的直接或間接的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險的基本特征包括:多樣性、綜合性、補償性、變現(xiàn)性與激勵性。對于房地產(chǎn)投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因可以概括為以下幾個方面:第一，投資的回收周期比較長。一般在三到五年內(nèi)都會收回投資，但置業(yè)投資的回報一般需要等八年到十年才能收回資金;第二，對于房地產(chǎn)的投資效果還應(yīng)該要考慮在組合投資的狀況下投資的風(fēng)險與其收益之間的聯(lián)系。如果對房地產(chǎn)進(jìn)行大量投資，可能造成負(fù)債經(jīng)營轉(zhuǎn)變成債務(wù)危機(jī)。不管是對置業(yè)的投資還是對開發(fā)進(jìn)行投資，所需要的資本基本上都在幾百萬上千萬甚至是上億元。即便在前期就投入了全部資本的百分之三十，這樣也會讓相當(dāng)多的投資者望樓興嘆;第三，由于一些自然條件限制了房地產(chǎn)，這對于建筑物的進(jìn)度、質(zhì)量以及投資的方向都會產(chǎn)生一定的影響和偏差;第四個方面，房地產(chǎn)行業(yè)的變現(xiàn)性比較差;第五個方面，對于房地產(chǎn)的投資需要具有專業(yè)的經(jīng)驗和知識才能行。因為投資房地產(chǎn)所涉及的程序和領(lǐng)域比較多，并且如果直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)還離不開專業(yè)的知識和經(jīng)驗，因此這也就使相當(dāng)一部分人員在投資房地產(chǎn)時受到了限制;第六，房地產(chǎn)投資涉及到相當(dāng)多的政府的相關(guān)職能部門，例如消防、人防等方面。

二、對房地產(chǎn)的投資風(fēng)險加強(qiáng)管理有何重要意義

對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進(jìn)行管理就是在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中采用科學(xué)合理的方法對存在的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測、識別、分析、評價，從中選擇一個最佳的風(fēng)險管理措施，從而保證以較低的耗費最大限度地降低風(fēng)險損失，最終獲得較高的安全保障。對房地產(chǎn)項目實施風(fēng)險管理為全面、合理地處置風(fēng)險提供了可能性。并且能夠用科學(xué)、系統(tǒng)的方法對各種風(fēng)險對策的成本以及效益加以比較，從而得到對策的最佳組合。房地產(chǎn)的風(fēng)險管理能夠促進(jìn)投資主體的科學(xué)化、合理化，并減少決策的風(fēng)險性。

三、關(guān)于管理房地產(chǎn)投資風(fēng)險的相關(guān)策略

(一)在對房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)合理的分析的基礎(chǔ)上，積極預(yù)測房地產(chǎn)的需求

從當(dāng)前來看，對于房地產(chǎn)的投資項目進(jìn)行市場分析是當(dāng)今房地產(chǎn)投資活動中的一個不可或缺的重要方面。在對房地產(chǎn)進(jìn)行分析時還少不了導(dǎo)向的分析。這個分析包括了對需求確定性的有關(guān)預(yù)測和分析。當(dāng)前時期我們房地產(chǎn)要對市場有一個較為全面的調(diào)查和研究才行。通過對市場需求的分析，企業(yè)要明確到自身的優(yōu)勢和劣勢。因此，當(dāng)前時期很有必要建立起一個對市場信息進(jìn)行收集的體制機(jī)制，通過多個渠道來收集與市場有關(guān)的技術(shù)、環(huán)境、項目信息以及產(chǎn)品的需求信息等有關(guān)方面的信息進(jìn)而為產(chǎn)品項目的開發(fā)和相關(guān)技術(shù)的改造升級提供第一手較為準(zhǔn)確的資料。借助于科學(xué)論證，在符合實際的基礎(chǔ)上實行單一或者是多元化的經(jīng)營策略。企業(yè)要及時地抓住變化的時機(jī)，避免由于投資項目的絕對化和僵化而造成的風(fēng)險。

(二)在準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)波動周期的基礎(chǔ)上及時選擇入市的時機(jī)

因為房地產(chǎn)周期性波動時市場關(guān)系的運動的結(jié)果和方式同時還是宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動的一個很重要的組成部分。所以，房地產(chǎn)的周期也要與宏觀經(jīng)濟(jì)運行的周期的波動方向相一致，但是在波動的時間和強(qiáng)度上還是存在一些差異。要依據(jù)房地產(chǎn)周期波動的特點開發(fā)房地產(chǎn)的有關(guān)特征，對于房地產(chǎn)的投資時機(jī)最好選擇在房地產(chǎn)周期復(fù)蘇的前期。對于在不同的時期內(nèi)，不同地區(qū)的房地產(chǎn)的波動周期也應(yīng)該要及時掌握。在處于不完全的市場時，投資者選擇最佳時機(jī)首先要弄清楚宏觀經(jīng)濟(jì)的相關(guān)變化周期，并且還要正確認(rèn)識房地產(chǎn)各個周期的劃分特點和方式。并且能夠及時預(yù)測和了解相關(guān)政策的變化，這樣才能夠認(rèn)真分析出房地產(chǎn)的市場需求類型并預(yù)測它的變化趨勢。

(三)充分利用房地產(chǎn)開發(fā)的投資組合來降低投資風(fēng)險

一般來說，房地產(chǎn)投資的各個方面相關(guān)性越大，這種組合就越不能降低風(fēng)險;如果它的各方面的相關(guān)性較小，那么這種組合就越能降低風(fēng)險。從風(fēng)險分散的角度上來看，如果處在同一個投資項目中，就要盡量避免替代物業(yè)之間的緊密性和配套性的物業(yè)組合在一起。而對那些非要結(jié)合在一起的配套的物業(yè)應(yīng)當(dāng)只按照物業(yè)的容量來進(jìn)行配套開發(fā)，條件是不能夠超越容量配置。

(四)對于新技術(shù)要準(zhǔn)確預(yù)測，避免由于技術(shù)因素造成的風(fēng)險

必須要加強(qiáng)設(shè)備的安全性。避免因為設(shè)備的損壞而造成的各種事故的處理費用和相關(guān)補償費用，所以，一定要加強(qiáng)對相關(guān)設(shè)備的定期檢查和保養(yǎng)，在使用的過程中，也要對施工人員灌輸安全意識，特別是對某些精密儀器的定期檢查，避免因計算失誤造成損失。企業(yè)中一定要留住高技術(shù)人才，這樣就能防止建筑生產(chǎn)力的短缺和減少建筑材料的浪費，進(jìn)而就能夠?qū)崿F(xiàn)在一定程度上來保證投資項目保質(zhì)保量完成，防止工期浪費。

四、結(jié)語

第5篇：房地產(chǎn)風(fēng)險管理范文

關(guān)鍵詞：住宅房地產(chǎn);住宅項目;風(fēng)險管理

引言：

作為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的部分，住宅不僅能夠為人們?nèi)粘；顒拥拈_展提供平臺，還能夠在一定程度上對投資行為起到拉動與刺激的作用。近幾年，隨著社會有關(guān)部門針對住房制度所開展改革工作的不斷推進(jìn)，住宅產(chǎn)業(yè)得到了前所未有的發(fā)展。由此可以看出，對住宅房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中所面臨的風(fēng)險因素進(jìn)行研究，不僅夠保證對住宅項目風(fēng)險所具有規(guī)律了解程度的加深，還能夠保證住宅項目建設(shè)工作的順利開展，實現(xiàn)社會經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

一、住宅項目風(fēng)險的特點

第一點，作為所包含因素種類極多的系統(tǒng)性工程，能夠?qū)ψ≌椖慨a(chǎn)生影響的風(fēng)險錯綜復(fù)雜，且不同風(fēng)險因素之間還能夠在某種背景下互相影響，這在無形之中提升了風(fēng)險管理工作具有的難度；第二點，對住宅項目進(jìn)行開發(fā)的過程，所涉及專業(yè)與環(huán)節(jié)較多，參建單位也較多，因此，開發(fā)商在項目開發(fā)過程中面臨的不確定因素也較多，想要保證管理工作所具有成效的完整呈現(xiàn)，開發(fā)商需要對自身能力進(jìn)行不斷提升；第三點，在對住宅項目進(jìn)行開發(fā)的不同階段，所面臨的風(fēng)險有所不同，且風(fēng)險因素出現(xiàn)的幾率也有所不同，正是由于風(fēng)險因素的不可控性，所以至今為止，開發(fā)商仍舊無法徹底杜絕風(fēng)險的發(fā)生；第四點，一旦住宅項目在開發(fā)的過程中出現(xiàn)風(fēng)險，那么對項目整體質(zhì)量、進(jìn)度、成本等諸多方面所產(chǎn)生的不良影響是難以預(yù)估的[1]。

二、對住宅房地產(chǎn)項目所面臨的風(fēng)險進(jìn)行有效管理

（一）決策階段

1.風(fēng)險的分類

通過對住宅項目在決策階段所具有的特點進(jìn)行系統(tǒng)分析可以發(fā)現(xiàn)，根據(jù)風(fēng)險種類對其加以分類，能夠保證所建立風(fēng)險指標(biāo)體系的科學(xué)性和全面性，同時還能夠為工作人員對不同風(fēng)險所具有的規(guī)律和后果提供科學(xué)的參考依據(jù)。文章主要從區(qū)位、購地和融資三個方面，對決策階段所面臨的風(fēng)險進(jìn)行分析。首先是在區(qū)位選擇過程中可能面臨的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)商在對自身所具有的投資和開發(fā)意向進(jìn)行確定后，接下來就需要選擇投資項目所在的位置。在對區(qū)位進(jìn)行選擇時，開發(fā)商需要對所開發(fā)項目所對應(yīng)不同候選區(qū)域環(huán)境、競爭情況，以及市場結(jié)構(gòu)在內(nèi)的多種因素進(jìn)行充分的了解。上述種種因素對開發(fā)與經(jīng)營過程產(chǎn)生的影響是直接的、巨大的。因此，在對區(qū)位進(jìn)行選擇時，開發(fā)商需要從經(jīng)濟(jì)、政策、環(huán)境和市場四個方面出發(fā)，對區(qū)位風(fēng)險加以考慮；其次是在購地過程中可能面臨的風(fēng)險。對住宅項目進(jìn)行開發(fā)時，最重要的步驟就是開發(fā)商通過購買的方式獲得相應(yīng)土地的使用權(quán)。在對土地使用權(quán)進(jìn)行購買的過程中，開發(fā)商不僅需要花費大量的資金，還需要根據(jù)掛牌或是協(xié)議出讓等不同方式，對相應(yīng)的約束條件進(jìn)行準(zhǔn)確了解，從而制定科學(xué)的購地策略，保證住宅項目的順利進(jìn)行。在購地過程中，開發(fā)商主要面對的風(fēng)險有購地的規(guī)模與方式兩種；最后是在融資過程中可能面臨的風(fēng)險。對住宅項目進(jìn)行開發(fā)時，必須要有大量資金作為支撐，雖然決策階段只在開發(fā)過程中占據(jù)較小的部分，但開發(fā)商需要在決策階段，通過融資的方式，保證自身儲備資金的充足，為下一階段工作的開展奠定基礎(chǔ)[2]。需要引起開發(fā)商重視的是，融資環(huán)節(jié)的繁瑣復(fù)雜，以及針對住宅項目所開展融資工作涉及資金數(shù)量的龐大，都在一定程度上增加了開發(fā)商在融資過程中所面臨的風(fēng)險。其中較為常見的風(fēng)險種類有：企業(yè)信用、融資方式與規(guī)模。

2.風(fēng)險的控制

想要對上述種種風(fēng)險進(jìn)行有效控制，開發(fā)商需要結(jié)合實際情況，對不同階段所面臨風(fēng)險進(jìn)行科學(xué)、準(zhǔn)確的評價，再以此為基礎(chǔ)對風(fēng)險防范措施進(jìn)行制定。在措施制定的過程中，開發(fā)商需要將關(guān)注的重點放在對權(quán)重值相對較大的風(fēng)險加以防范的方面。當(dāng)然，開發(fā)商還應(yīng)當(dāng)針對不同種類的風(fēng)險，制定相應(yīng)的緊急應(yīng)對預(yù)案，這一步驟的實施主要是為了保證在風(fēng)險發(fā)生前，開發(fā)商能夠事先對可能出現(xiàn)的風(fēng)險因素進(jìn)行控制，從而降低風(fēng)險發(fā)生的幾率[3]。除此之外，在風(fēng)險發(fā)生之后，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)結(jié)合實際情況，選擇相應(yīng)的措施，在最大限度上降低風(fēng)險因素對住宅項目開發(fā)過程中具有的不利影響。需要開發(fā)商明確的一點是，決策階段所面臨風(fēng)險與其他階段相比，不易為開發(fā)商所控制。因此在這一階段，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將“預(yù)防”作為開展風(fēng)險管理工作的核心目標(biāo)，通過對各類風(fēng)險進(jìn)行防范與跟蹤的方式，從源頭降低風(fēng)險因素出現(xiàn)的幾率，保證開發(fā)工作的順利進(jìn)行。

（二）招標(biāo)階段

1.風(fēng)險的分類

在針對住宅項目的開發(fā)進(jìn)行招標(biāo)時，開發(fā)商最重要的工作內(nèi)容就是結(jié)合項目實際情況，完成住宅項目的招標(biāo)，確定參建單位，同時完成對項目設(shè)計方案的審核，以及對項目施工成本的控制工作。因此，在招標(biāo)階段，開發(fā)商所面臨的風(fēng)險因素種類極多，對住宅項目的開發(fā)產(chǎn)生的影響也是多種多樣的。想要保證開發(fā)工作的順利實施，開發(fā)商需要對招標(biāo)階段可能出現(xiàn)的風(fēng)險因素進(jìn)行預(yù)防和控制，其中較為常見的風(fēng)險因素包括批文、合同以及招標(biāo)風(fēng)險三種[4]。首先是批文風(fēng)險。在對需要開發(fā)的住宅項目進(jìn)行批文的過程中，能夠?qū)﹂_發(fā)商產(chǎn)生制約與影響的因素有稅收政策、城市規(guī)劃以及《拆遷法》等等，上述因素的出現(xiàn)，對住宅項目開發(fā)工作能否順利開展所產(chǎn)生的影響是極為直觀的。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對上述政策進(jìn)行準(zhǔn)確、清楚的了解，根據(jù)不同政策內(nèi)容的變化，及時作出相應(yīng)的反應(yīng)，保證開發(fā)工作的順利進(jìn)行；其次是合同風(fēng)險。作為對住宅項目進(jìn)行開發(fā)時不可或缺的關(guān)鍵步驟，開發(fā)商在與承包方對合同進(jìn)行簽訂時，應(yīng)當(dāng)明確合同內(nèi)容對項目建造全過程具有的影響。只有保證合同內(nèi)容的科學(xué)性，才能保證項目施工的質(zhì)量和效率。常見的合同風(fēng)險包括：合法性、合理性以及發(fā)包模式；最后是招標(biāo)風(fēng)險。《招投標(biāo)法》中針對住宅項目的招標(biāo)工作，提出了以下規(guī)定：對包含經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的商品住宅進(jìn)行建設(shè)時，開發(fā)商需要通過招投標(biāo)，對施工單位進(jìn)行確定。這樣做的目的在于保證開發(fā)商對所擁有資源進(jìn)行合理配置，保證針對住宅項目所進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)工作的科學(xué)性和公平性。但是需要開發(fā)商明確一點，在招標(biāo)過程中，如果因為管理工作存在漏洞的原因，導(dǎo)致所選乙方與項目要求不符，極易導(dǎo)致相關(guān)風(fēng)險因素的出現(xiàn)，例如：違標(biāo)、廢標(biāo)、串標(biāo)以及流標(biāo)風(fēng)險等。

2.風(fēng)險的控制

與決策階段不同，招標(biāo)階段所面臨的風(fēng)險因素，具有難以防范但清晰可控的特性，因此，在對招標(biāo)階段各風(fēng)險因素進(jìn)行管理的過程中，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)保證所應(yīng)用管理手段的嚴(yán)格、有效，通過對合同、招標(biāo)、批復(fù)等工作進(jìn)行嚴(yán)格管理的方式，在最大限度上避免風(fēng)險因素的出現(xiàn)。由此可以看出，想要保證風(fēng)險管理工作的高效開展，開發(fā)商需要在具備良好管理才能的基礎(chǔ)上，對自身業(yè)務(wù)水平進(jìn)行不斷提升。通過對相關(guān)規(guī)章制度進(jìn)行完善的方式，保證工作效率的有效提升[5]。除此之外，開發(fā)商還需要將關(guān)注的重點放在對風(fēng)險進(jìn)行防范的方面，通過對招標(biāo)過程出現(xiàn)各類風(fēng)險因素進(jìn)行評價的方式，準(zhǔn)確掌握不同風(fēng)險因素所具有的特點，保證所選擇對策的科學(xué)性?？偟膩碚f，想要保證風(fēng)險防范工作取得應(yīng)有的效果，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)明確事前控制所具有的意義，從源頭處對風(fēng)險因素的出現(xiàn)進(jìn)行避免。

（三）施工階段

1.風(fēng)險的分類

從開發(fā)商的角度出發(fā)，對住宅項目在開發(fā)過程中所面臨的風(fēng)險因素進(jìn)行分析與管理可以發(fā)現(xiàn)，由于在施工階段，開發(fā)商最主要的作用就是以所簽訂施工合同，以及項目目標(biāo)為參照，對項目施工的質(zhì)量、進(jìn)度、成本以及安全性進(jìn)行管理，可以說開發(fā)商管理工作的開展效率，對住宅項目的最終成果具有直接影響。所以，施工階段所面臨的風(fēng)險因素主要有項目質(zhì)量、進(jìn)度、成本以及安全性四個方面。除此之外，開發(fā)商還應(yīng)當(dāng)結(jié)合實際情況，在不同參建方之間進(jìn)行協(xié)調(diào)，使各參建方能夠和諧、高效的開展工作。

2.風(fēng)險的控制

雖然在對住宅項目進(jìn)行施工的過程中，開發(fā)商不是實施者，但這并不代表開發(fā)商就可以放松對施工現(xiàn)場的監(jiān)管，正相反，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)通過對科學(xué)、系統(tǒng)的管理方法進(jìn)行應(yīng)用的方式，保證自身工作能力的增強(qiáng)，為項目施工奠定良好的基礎(chǔ)。結(jié)論：綜上所述，在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的當(dāng)今社會，住宅市場正面臨的前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，由于生活水平的提升，開始有越來越多的人對住宅投資的意義具有了更加明確的了解，因此，住宅市場以其高獲利和高風(fēng)險的特征，吸引了人們的目光。文章正是以住宅項目可能面臨的風(fēng)險因素作為立足點，以開發(fā)商的角度作為切入點，從決策、招標(biāo)和施工階段出發(fā)，對住宅項目風(fēng)險管理工作進(jìn)行了深入的探討，希望能夠為各開發(fā)公司對住宅項目進(jìn)行開發(fā)提供參考。

參考文獻(xiàn)

[1]許承榮.中新置地非住宅房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理研究[D].蘇州大學(xué),2014.

[2]陳樺.住宅房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理研究[D].江西理工大學(xué),2013.

[3]陳英劍.曲阜綠城住宅工程項目風(fēng)險管理研究[D].中國海洋大學(xué),2014.

[4]張云鵬.“濱海銀灘”一期住宅項目風(fēng)險管理案例研究[D].大連理工大學(xué),2014.

[5]孫楠.朗詩綠色街區(qū)住宅建設(shè)項目風(fēng)險管理研究[D].南京理工大學(xué),2015.

第6篇：房地產(chǎn)風(fēng)險管理范文

投資有風(fēng)險，風(fēng)險管理水平的高低往往決定著投資成敗，尤其是房地產(chǎn)投資項目，具有投資金額大、投資周期長的特點，加上這些年房地產(chǎn)的不景氣，房地產(chǎn)投資風(fēng)險越來越大，很多房地產(chǎn)企業(yè)都因為投資失敗而陷入財務(wù)困境之中，甚至倒閉。從目前房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險管理水平來看，在不斷攀升的投資風(fēng)險面前，呈現(xiàn)出來了“力有不逮”狀況，如何針對自身投資風(fēng)險管理中存在的短板以及問題進(jìn)行不斷創(chuàng)新，成為了房地產(chǎn)投資中必須要做好一項基礎(chǔ)性工作。

一、房地產(chǎn)投資面臨的主要風(fēng)險

1．市場風(fēng)險

市場風(fēng)險是房地產(chǎn)投資面臨的主要風(fēng)險，我國房地產(chǎn)市場是一個競爭相對充分的市場，各個房地產(chǎn)企業(yè)在這一領(lǐng)域展開激烈的競爭，這使得房地產(chǎn)投資面臨著巨大的市場風(fēng)險。市場風(fēng)險主要來自于房地產(chǎn)投資項目不被市場接受，產(chǎn)品銷售困難，在目前整個房地產(chǎn)市場供求形勢出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的情況下，市場風(fēng)險越來越高。

2．利率風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)是一個資本密集型的行業(yè)，整個行業(yè)的負(fù)債率要明顯高于其他行業(yè)，因此資金成本是房地產(chǎn)投資的主要成本。房地產(chǎn)投資資金中很大一部分來自于借貸，因此利率變化將會給房地產(chǎn)投資帶來很大的風(fēng)險，舉例而言，如果利率攀升，將會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資資金成本的上升，從而帶來財務(wù)風(fēng)險。

3．政策風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)是一個受政策影響很大的行業(yè)，這些年我國房地產(chǎn)的發(fā)展史就是一部調(diào)控史，不斷出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策使得房地產(chǎn)行業(yè)忽上忽下、忽冷忽熱，這些都給房地產(chǎn)投資帶來了巨大的風(fēng)險，舉例而言，各級政府普遍采用的限購措施就導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的大增。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理原則

1．統(tǒng)籌兼顧原則

房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理需要遵循統(tǒng)籌兼顧的原則，這是因為房地產(chǎn)投資風(fēng)險是多元的，對于這些風(fēng)險需要房地產(chǎn)投資者樹立全面風(fēng)險管理理念，對于各種投資風(fēng)險要進(jìn)行統(tǒng)籌兼顧，避免某種風(fēng)險沒有得到有效控制而成為投資失敗的導(dǎo)火索。

2．重點應(yīng)對原則

重點應(yīng)對是指房地產(chǎn)投資各種風(fēng)險有大有小，風(fēng)險發(fā)生概率高低不一，風(fēng)險帶來的損失也不盡一致，因此房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理中需要堅持重點應(yīng)對、有所側(cè)重的原則，將主要精力集中在風(fēng)險發(fā)生概率大、危害大風(fēng)險領(lǐng)域。

3．不斷調(diào)整原則

房地產(chǎn)投資風(fēng)險客觀上處于一個不斷變化的狀態(tài)，房地產(chǎn)投資不同階段，所面臨的風(fēng)險是不同的，風(fēng)險大小也存在差異性，因此風(fēng)險管理需要根據(jù)風(fēng)險的變化做到不斷調(diào)整，確保風(fēng)險管理措施的實效性。

4．預(yù)防為主原則

凡事預(yù)則立不預(yù)則廢，房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理上策在于通過有效措施的采取，降低風(fēng)險發(fā)生的可能性，提前將各種風(fēng)險消除在萌芽狀態(tài)，從而避免風(fēng)險成為投資失敗的誘因。這要求房地產(chǎn)投資中要建立起來完善的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，為風(fēng)險應(yīng)對措施的制定贏得時間。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理創(chuàng)新策略

1．風(fēng)險理念創(chuàng)新

房地產(chǎn)投中風(fēng)險管理創(chuàng)新中，首先就是理念的創(chuàng)新，風(fēng)險管理理念層面需要做到與時俱進(jìn)，不斷創(chuàng)新，徹底摒棄落后的風(fēng)險管理理念。房地產(chǎn)投資者要樹立起來預(yù)防為主、主動干預(yù)、全面管理等理念，在這些理念的指導(dǎo)下，更好的去開展投資風(fēng)險管理工作，將各種風(fēng)險控制在可以承受的范圍之內(nèi)。

2．風(fēng)險預(yù)防創(chuàng)新

風(fēng)險預(yù)防是房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的重要內(nèi)容，在風(fēng)險預(yù)防的創(chuàng)新方面，關(guān)鍵是要根據(jù)投資風(fēng)險管理的需要，在風(fēng)險預(yù)防措施方面進(jìn)行改變，除了制定傳統(tǒng)的風(fēng)險預(yù)警體系這一手段之外，還可以引入主觀預(yù)測分析、聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行分析等等手段，這樣就能夠更全面的把握投資風(fēng)險變化趨勢，從而制定有效的風(fēng)險應(yīng)對預(yù)案。

3．風(fēng)險識別創(chuàng)新

在風(fēng)險的識別創(chuàng)新方面，關(guān)鍵是要提升風(fēng)險識別能力，引入更加有效的風(fēng)險識別手段，從而對于各種潛在投資風(fēng)險進(jìn)行準(zhǔn)確無誤的識別。在風(fēng)險識別方面，需要房地產(chǎn)投資者積極總結(jié)經(jīng)驗，大膽進(jìn)行創(chuàng)新，制定一整套能夠及時識別風(fēng)險的制度、措施，從而及時將風(fēng)險扼殺在萌芽狀態(tài)。

4．風(fēng)險評估創(chuàng)新

對于識別出來的房地產(chǎn)投資風(fēng)險，需要進(jìn)行風(fēng)險大小的評估，畢竟并不是所有的風(fēng)險都需要進(jìn)行應(yīng)對，一些風(fēng)險應(yīng)對成本甚至?xí)銎渌鶐淼氖找?，因此就沒有必要對于這些風(fēng)險進(jìn)行干預(yù)。風(fēng)險評估方面需要引入定性與定性相結(jié)合的評估模式，在經(jīng)驗判斷的基礎(chǔ)之上，進(jìn)行風(fēng)險的精算，這樣才能夠更加直觀全面的反映出來風(fēng)險的大小，并根據(jù)風(fēng)險的大小制定合適的應(yīng)對策略，確保風(fēng)險管理經(jīng)濟(jì)性的提升，力爭最小的管理成本投入實現(xiàn)最大的風(fēng)險管理收益。

5．風(fēng)險應(yīng)對創(chuàng)新

在房地產(chǎn)投資風(fēng)險應(yīng)對方面，關(guān)鍵是要綜合運用好風(fēng)險分散、轉(zhuǎn)嫁、規(guī)避等措施，針對不同的風(fēng)險采用不用的風(fēng)險化解策略，從而實現(xiàn)風(fēng)險的有效控制。舉例而言，在風(fēng)險分散方面，房地產(chǎn)投資可以多方籌資，分散投資風(fēng)險，在投資風(fēng)險變化的時候，選擇戰(zhàn)略投資者來進(jìn)行風(fēng)險的轉(zhuǎn)嫁。

四、結(jié)束語

第7篇：房地產(chǎn)風(fēng)險管理范文

摘要：本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理的實施，從開發(fā)商的角度詮釋開發(fā)項目全過程的風(fēng)險分析、評估和控制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理 風(fēng)險分析

Abstract: This article through to the real estate development projects in the implementation of risk management, from the developer's interpretation of development projects in the whole process risk analysis, evaluation and control.

Key words: real estate project risk management risk analysis

房地產(chǎn)開發(fā)是由房地產(chǎn)開發(fā)公司通過土地買賣和改造、房屋建設(shè)、房屋租售等一系列過程取得收益，從而達(dá)到自己的社會和經(jīng)濟(jì)目的的活動。在活動的全過程中，各種不確定因素至始至終伴隨全程，這些不確定因素就是風(fēng)險。

房地產(chǎn)項目的特性不同于其他行業(yè)，它具有不可移動性、高投人性和投資過程的長期性，這些特性決定了它本身的特殊性，使得房地產(chǎn)商在開發(fā)項目的不同時期在管理上面臨著多種困難和風(fēng)險。

房地產(chǎn)商至始至終都要認(rèn)真對待這些困難和風(fēng)險，充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)市場中存在的這些不確定性因素，如只單純看到房地產(chǎn)行業(yè)賺錢，就傾其所有把大筆資金投入進(jìn)來，一旦這些潛在不確定因素發(fā)生就會給投資者帶來災(zāi)難性的后果。如某開發(fā)商前期投入了巨額資金，工程全面開工，但沒有進(jìn)行有效的資金風(fēng)險管理，遭遇2008年“全球金融危機(jī)”，資金鏈斷裂，整個企業(yè)像“多米諾”骨牌倒塌一樣發(fā)生連鎖反應(yīng)，企業(yè)倒閉，房地產(chǎn)項目無法運作只能易主。因此對房地產(chǎn)項目中的不確定因素即風(fēng)險進(jìn)行全面系統(tǒng)的管理是一項不可忽視的重要工作。

一、房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的意義

房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理體系的建立，有利于更自覺、更系統(tǒng)的管理項目開發(fā)中的風(fēng)險，有目的的確立風(fēng)險管理目標(biāo)，有效地進(jìn)行風(fēng)險識別、分析和控制，對風(fēng)險進(jìn)行全面、系統(tǒng)化的管理，使企業(yè)綜合管理效力得到極大提高；有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增強(qiáng)風(fēng)險管理意識，強(qiáng)化風(fēng)險管理措施，變目前企業(yè)被動式管理模式為主動型的風(fēng)險管理；有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理水平的提高，積累更多的管理經(jīng)驗，增加項目開發(fā)的成功系數(shù)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險和風(fēng)險管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險是指在項目開發(fā)的全過程中，開發(fā)項目的預(yù)期收益受不確定因素的影響，預(yù)期值上下浮動，與未來實際情況發(fā)生偏移的程度。

房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理是研究房地產(chǎn)開發(fā)過程中風(fēng)險發(fā)生規(guī)律和風(fēng)險控制技術(shù)的一門管理學(xué)科。房地產(chǎn)開發(fā)商通過運用這一管理手段，優(yōu)化組合各種風(fēng)險管理技術(shù)，進(jìn)行風(fēng)險識別、風(fēng)險估計、風(fēng)險評價和風(fēng)險決策，既在客觀上做到未雨綢繆，或在風(fēng)險無法避免時能尋求切實可行的補償措施，從而有效地減少意外損失，或進(jìn)而使有些風(fēng)險能轉(zhuǎn)化成有利于房地產(chǎn)開發(fā)商并為我所用，

房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理是一個連續(xù)不斷的過程，可以在項目周期的任何一個階段進(jìn)行，對不同的項目風(fēng)險因素進(jìn)行控制的方法會有所差異，但是無論是什么項目，有一點是共同的，即越是在項目的早期進(jìn)行風(fēng)險分析和風(fēng)險管理的效果就越好。在決策時，期望達(dá)到既定目標(biāo)，然而是否能達(dá)到，不僅取決與決策前風(fēng)險識別、風(fēng)險估計以及風(fēng)險評價是否全面正確，而且還取決于實施控制方案不斷修改使其風(fēng)險控制方案更加切合實際，這表明房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理方案的實施是一個動態(tài)的過程，管理者必須根據(jù)實際情況隨時辨識、分析和評價項目發(fā)生的新風(fēng)險，修改風(fēng)險管理方案，這樣才能達(dá)到以較低的成本最大程度的減少風(fēng)險獲得最大收益和最高的安全保障。

房地產(chǎn)項目主體涉及開發(fā)商、設(shè)計單位、承包商、供應(yīng)商和監(jiān)理單位等多家單位，是項目運作中不可或缺的實體，但風(fēng)險管理主體是房地產(chǎn)開發(fā)商。房地產(chǎn)風(fēng)險管理的基本內(nèi)容方法和程序的核心在于選擇最佳風(fēng)險管理技術(shù)組合。房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理目標(biāo)在于以最少的成本實現(xiàn)最大的收益。

三、項目各階段的風(fēng)險及分析

1、在投資決策階段風(fēng)險及分析

投資決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中一個最重要的環(huán)節(jié)，本階段的任務(wù)是通過對國家、地區(qū)和地方的政治、經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展趨勢的研究綜合考慮市場供應(yīng)需求等經(jīng)濟(jì)環(huán)境制定自己的房地產(chǎn)開發(fā)策略以確定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的區(qū)域、類型、時機(jī)，即決定在何時、何地開發(fā)何種房地產(chǎn)。本項目在這方面主要考慮國家和地方有關(guān)方面的政策，如土地政策、住房政策、稅收政策、金融政策、環(huán)保政策以及市場供求情況。因國家各種相關(guān)政策的出臺和到位使其除土地以外的風(fēng)險因素較小，但土地受國家宏觀調(diào)控政策的影響，土地方面的風(fēng)險是存在的。

2、在土地獲取階段的風(fēng)險及分析

如有的地方，各種城市配套設(shè)施不完備，道路、水、電等都不通，周邊原有建筑物未拆遷，因此購地后一直不具備開工條件。從土地的自然屬性方面看，該區(qū)地下管網(wǎng)錯綜復(fù)雜，水文地質(zhì)條件差，對項目的開發(fā)產(chǎn)生嚴(yán)重的影響，土地獲取風(fēng)險明顯存在。

籌資風(fēng)險方面，我國房地產(chǎn)業(yè)資金大部分來自于金融機(jī)構(gòu)的貸款，當(dāng)投資中借貸比例很高時，籌資風(fēng)險也越高。該項目也不可避免的具有籌資風(fēng)險。

3、在建設(shè)階段風(fēng)險及分析

建設(shè)階段是進(jìn)行單體與群體建筑物的建造。與所有房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設(shè)階段的風(fēng)險一樣，有的項目也面臨著招標(biāo)模式風(fēng)險、承包方式風(fēng)險和施工索賠等風(fēng)險。

承包方式為直接承包，且多家施工單位同時開工，開發(fā)商現(xiàn)場組織協(xié)調(diào)工作量增多風(fēng)險增大，同時也增加了施工索賠的隱形風(fēng)險。

4、在銷售階段風(fēng)險及分析

在建項目在銷售階段面臨如下風(fēng)險：銷售時機(jī)風(fēng)險、租售合同風(fēng)險、自然災(zāi)害風(fēng)險、意外事故風(fēng)險。

該階段的主要風(fēng)險是銷售價格定位，如何能較快的為廣大需求者所接受，從而為房地產(chǎn)商資金的快速回籠提供可能。

四、主要風(fēng)險評估

1、資金籌措風(fēng)險評估

一般項目通常開發(fā)商自有資金僅占開發(fā)項目總投資金額的20%0 - 35%。如某項目總建筑面積175000平方米，建設(shè)總成本為33250萬元，自有資金21950萬元，占建設(shè)總成本的66%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了人民銀行121號文件規(guī)定的房地產(chǎn)公司自有資金不低于30%的底線，融資方面風(fēng)險較小。

2、項目銷售階段風(fēng)險評估

在銷售階段主要決定該項目的價格定位風(fēng)險，該風(fēng)險可以利用盈虧平衡點分析，

五、項目的風(fēng)險規(guī)劃

風(fēng)險控制的各種手段；

在風(fēng)險控制的各種手段中，主要有風(fēng)險回避、風(fēng)險控制、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險自留、風(fēng)險分散、風(fēng)險利用。

1．對籌資風(fēng)險主要采用風(fēng)險控制與風(fēng)險自留。

(1)明確不應(yīng)過度負(fù)債，開發(fā)前期對資金運作全盤考慮，并有資金補充應(yīng)急計劃。

(2)將短期負(fù)債與長期負(fù)債區(qū)別對待，盡量減少短期負(fù)債。

2．對設(shè)計變更風(fēng)險、設(shè)計方案不合理風(fēng)險規(guī)劃主要采用風(fēng)險控制和風(fēng)險轉(zhuǎn)移。

(1)建立健全設(shè)計交底與施工圖會審制度

(2)采用監(jiān)理制度對設(shè)計的全過程跟蹤監(jiān)督

(3)嚴(yán)格設(shè)計變更審查制度，對項目運行過程做好投資控制。

3．對工期拖延的風(fēng)險規(guī)劃主要采用風(fēng)險轉(zhuǎn)移

(1)在工程承包合同中，嚴(yán)格制定工期條款，明確工期拖延所造成的后果及相應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，將該部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移到主體承包單位。

(2)聘請專業(yè)監(jiān)理公司，在監(jiān)理合同中同樣設(shè)定相應(yīng)工期條款，明確監(jiān)理公司對工期拖延同樣負(fù)有責(zé)任。

4．對各種安全事故風(fēng)險以及其它風(fēng)險采取風(fēng)險控制

(1)制定編制風(fēng)險管理計劃書，對涉及結(jié)構(gòu)安全以及關(guān)鍵控制點作出詳細(xì)的計劃安排，并下發(fā)給具體實施部門，嚴(yán)格按照計劃書上的要求開展工作。

(2)現(xiàn)場監(jiān)督。(1）對各種原材料、構(gòu)配件、設(shè)備的進(jìn)廠檢驗嚴(yán)格把關(guān)。(2）對停檢點、必檢點、重要隱蔽工程的驗收實施監(jiān)督，監(jiān)督到位率應(yīng)達(dá)到100 %。(3）對主要分項、分部工程、單位工程的驗收實施監(jiān)督。(4）堅持現(xiàn)場巡檢，重大質(zhì)量問題發(fā)質(zhì)量通報，并限期整改。(5）檢查監(jiān)理公司的人員、檢驗設(shè)備配備情況，現(xiàn)場監(jiān)督情況，要求定期上報監(jiān)理周報和監(jiān)理月報。

(3)采購物資必須到信譽度高、質(zhì)量穩(wěn)定合格的供貨公司。

(4)聘請專業(yè)監(jiān)理公司進(jìn)行施工全過程控制，包含投資控制、進(jìn)度控制和質(zhì)量控制。

(5)開工前要收集該地域地下埋藏物諸如通信、供電、給水、排水、燃?xì)獾鹊叵鹿芫€和墳?zāi)沟鹊馁Y料。

(6)選擇口碑好的專業(yè)地質(zhì)勘探公司對該地塊進(jìn)行全方位地質(zhì)勘探。

(7)成本實現(xiàn)動態(tài)控制。項目施工的每一階段，做到事前控制、事中控制、事后分析等工作。

(8)對從事相關(guān)危險區(qū)域、危險工作的人員進(jìn)行意外事故保險。

第8篇：房地產(chǎn)風(fēng)險管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；財務(wù)；風(fēng)險管理

房地產(chǎn)行業(yè)是高回報行業(yè)，同進(jìn)也有很大的風(fēng)險，面對激烈的競爭，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須提高財務(wù)管理水平才可實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，財務(wù)管理是企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，應(yīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的有效管理控制工具。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的意義

財務(wù)風(fēng)險是說在企業(yè)的所有財務(wù)活動中，因企業(yè)受到內(nèi)、外部環(huán)境和各種難以把握或難以預(yù)計的因素影響。企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果同預(yù)期的結(jié)果發(fā)生偏離，因而使企業(yè)蒙受可能性的損失。房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)周期長、投資大、不確定性強(qiáng)，所以房地產(chǎn)開發(fā)過程中的財務(wù)風(fēng)險管理就更加的重要，只有對項目風(fēng)險進(jìn)行有效的規(guī)避和控制，開發(fā)項目的收益才有可靠性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點分析，一般的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為下面這幾個方面：

1.利率變動風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營期間，由于各種因素的影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長是增加公司的資金投本，因而抵減了預(yù)期收益。利率的變動風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的眾多風(fēng)險中最為嚴(yán)重的不測風(fēng)險。

2.再籌資金風(fēng)險。再籌資金通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。因負(fù)債經(jīng)營使房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)債率加大，相應(yīng)地對債權(quán)人的債權(quán)保證程度大大降低，這在很在程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道增加負(fù)債籌資的能力。在一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常還會出現(xiàn)連鎖性的資擔(dān)保鏈，一擔(dān)連鎖籌資中一個環(huán)節(jié)斷裂，風(fēng)險效應(yīng)也會加大，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。

3.無力償還債務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然也實行資本金制度，但大部分的開發(fā)企業(yè)在初期階段大都以負(fù)債開發(fā)為主，本有資金比例很低，大量的開發(fā)資金都來源于借貸。如果企業(yè)不能按期收回并取得預(yù)期的收益，那么公司將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險，不僅導(dǎo)致資金緊張，還會影響到公司的信譽度，甚至?xí)虼硕鴮?dǎo)致公司倒閉。

三、控制房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的措施

1.房地產(chǎn)企業(yè)投資策略：投資是企業(yè)經(jīng)營、發(fā)展推行經(jīng)營戰(zhàn)略達(dá)到高額利潤目的一項目重大舉措。同時投資是一種巨額資金支出而在投入期不會立即產(chǎn)生效益。投資一擔(dān)執(zhí)行就很難改變，所以投資的成功與否對于一個企業(yè)的未來發(fā)展會產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)企業(yè)面對的是無法估量的產(chǎn)品市場、經(jīng)營環(huán)境、勞動力市場等一些方面，比如物價、工資、運價的不穩(wěn)定變動都會對企業(yè)的營運收入、成本造成企業(yè)現(xiàn)金流入量和流出量不確定性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資面臨的風(fēng)險主要有管理風(fēng)險、市場風(fēng)險和政策風(fēng)險。目前對房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險的衡量有定量分析和定性分析這兩種方法。

2.加強(qiáng)現(xiàn)金流量控制管理?，F(xiàn)金流量反映的是一個企業(yè)在某個特定時期內(nèi)現(xiàn)金流出、流入和流入凈額狀況。在現(xiàn)金流量表上，投資、經(jīng)營、籌資三大活動都會發(fā)生現(xiàn)金流動，在經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額最重要。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報告中，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額作為主要財務(wù)指標(biāo)反映，所以現(xiàn)金流量比利潤更加重要。如果企業(yè)的利潤在上升而現(xiàn)金的凈流量在減少，這說明當(dāng)前的實際收益在下降，需要引起高度重視，如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，那么就說明本期有未到賬的利潤存在?，F(xiàn)金流量的多少可知企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的大小。

3.縮短預(yù)售時間，減少款項回籠風(fēng)險。財務(wù)的重要方面就是資金的回收，應(yīng)收款是造成資金回收風(fēng)險的重要方面， 它會加速現(xiàn)金流出。雖然應(yīng)收賬款會使企業(yè)產(chǎn)生利潤，但并沒使企業(yè)的現(xiàn)金增加，反之會加速現(xiàn)金流出，因房地產(chǎn)企業(yè)投資涉及到金融動向、政策法規(guī)、區(qū)域供求狀況和提高人民群眾的生活質(zhì)量等各個方面，所以容易受到各種因素的變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險，引起資金鏈的斷裂。因此加強(qiáng)資金的資金回收、集中管理非常重要。對于應(yīng)收賬款管理應(yīng)做幾個方面的強(qiáng)化：確定客戶的資信等級，評估企業(yè)的還債能力、建立銷售回款責(zé)任制、建立穩(wěn)定的信用政策、確定合理的應(yīng)收賬款比例。

4.完善資金管理系統(tǒng)。完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理系統(tǒng)首先應(yīng)將資金管理納入全面預(yù)算體系，對責(zé)任中心預(yù)算和項目預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算，實現(xiàn)對資金需求比較準(zhǔn)確全面的預(yù)測，從而降低資金成本，提高資金使用率，通過對資金預(yù)算實際的執(zhí)行情況的分析，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金使用進(jìn)行修正，另外應(yīng)建立適應(yīng)于企業(yè)規(guī)模的資金控制模式。

5.建立多元化的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮自身的潛力，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變，比如企業(yè)可以實施房地產(chǎn)投資基金融資、進(jìn)行股權(quán)融資、銷售融資、資產(chǎn)證券化等等一些多元化的融資渠道，這樣可以在不提高資產(chǎn)負(fù)債的率的情況下，節(jié)約財務(wù)費用，降低融資成本、優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等。通過融資渠道多元化可以將財務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，這有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目開發(fā)過程中有很多的不確定風(fēng)險,項目開發(fā)的過程其實就是風(fēng)險管理的過程,而財務(wù)風(fēng)險管理的好與否,將直接影響到開發(fā)項目的收益高低及項目的成敗，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資前應(yīng)對其公司自身的財務(wù)狀況有清醒的認(rèn)識，合理確定房地產(chǎn)開發(fā)的財務(wù)結(jié)構(gòu)，把各種不確定因素降到最低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)實施財務(wù)集中控制，體現(xiàn)財務(wù)的管理功能，定期對財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析和考核，財務(wù)指標(biāo)考核是預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的有效措施。

參考文獻(xiàn)：

[1]李慶華：淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理.管理觀察.2010(16).

第9篇：房地產(chǎn)風(fēng)險管理范文

一、簡述房地產(chǎn)股債權(quán)投資與風(fēng)險管理

1.風(fēng)險管理的含義

一般認(rèn)為，風(fēng)險是人們在從事某項活動或決策的過程中對未來預(yù)測可能產(chǎn)生的結(jié)果的不確定性，包括盈虧發(fā)生的不確定性、盈虧大小的不確定性。風(fēng)險可能產(chǎn)生的損失潛伏在活動或者事件的過程中，會給事件或者活動帶來消極影響，阻礙實現(xiàn)其發(fā)展目標(biāo)。

風(fēng)險管理是企業(yè)或者個人通過風(fēng)險識別、風(fēng)險估測、風(fēng)險評價，并在此基礎(chǔ)上選擇與優(yōu)化組合各種風(fēng)險管理技術(shù)，對風(fēng)險實施有效控制和妥善處理風(fēng)險所致?lián)p失的后果，從而以最小的成本收獲最大的收益的決策過程。有效的風(fēng)險管理可以減少風(fēng)險給其帶來的損失，有助于企業(yè)所有者和管理者為企業(yè)未來發(fā)展做出正確決策，最大程度地保證經(jīng)營管理的正常運行，保護(hù)其財產(chǎn)安全和完整，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營活動目標(biāo)。

2.房地產(chǎn)股債權(quán)投資與風(fēng)險管理的關(guān)系

房地產(chǎn)股債權(quán)投資以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益為目標(biāo)，但是在高收益背后往往隱藏了高風(fēng)險，一旦風(fēng)險管理失控，將導(dǎo)致企業(yè)所投資資本受到損失。通常情況下，經(jīng)濟(jì)收益與風(fēng)險之間的關(guān)系是既辯證統(tǒng)一又對立的，二者密不可分、形影相隨、相輔相成、相互制約，風(fēng)險用經(jīng)濟(jì)收益來補償，經(jīng)濟(jì)收益以風(fēng)險為代價。房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)如果要追求高經(jīng)濟(jì)收益，就必須面臨和承擔(dān)高風(fēng)險；與之相反，如果不愿意面對高風(fēng)險，就只能接受低經(jīng)濟(jì)收益的現(xiàn)實。如果企業(yè)對風(fēng)險從識別、評估到控制能夠建立起有效的管理機(jī)制，就能在追求高經(jīng)濟(jì)收益的同時將所承擔(dān)的風(fēng)險降至最低，實現(xiàn)風(fēng)險調(diào)整后的收益最大化。

二、關(guān)于房地產(chǎn)股債權(quán)投資的風(fēng)險分析

1.人員素質(zhì)低下的風(fēng)險

房地產(chǎn)股債權(quán)投資活動中需要投資決策人員和相關(guān)管理人員具有宏觀經(jīng)濟(jì)金融、房地產(chǎn)行業(yè)、法律法規(guī)等方面的專業(yè)知識，從事房地產(chǎn)股債權(quán)投資的企業(yè)都是知識密集型企業(yè)，對員工素質(zhì)的要求極高。企業(yè)內(nèi)部員工的素質(zhì)的高低很大程度上決定企業(yè)發(fā)展，如果企業(yè)缺乏專業(yè)的高素質(zhì)人才能對股債權(quán)投資進(jìn)行科學(xué)、有效的管理，那么企業(yè)將很難在經(jīng)濟(jì)市場中得以長遠(yuǎn)、穩(wěn)定的發(fā)展。

2.信息收集的風(fēng)險

房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)在進(jìn)行投資項目選擇時，需要收集大量的相關(guān)資料，如果所收集的信息不夠及時、完整準(zhǔn)確、真實，那么過時失真的信息將可能導(dǎo)致企業(yè)管理者做出錯誤的投資和經(jīng)營決策，進(jìn)而影響到投資項目的正常運行，甚至企業(yè)的健康發(fā)展。由此可見，企業(yè)信息的來源渠道必須廣泛，且穩(wěn)定可靠，信息在傳遞的過程中要保持其真實性、完整性、及時性、準(zhǔn)確性，以確保信息使用者能夠基于正確信息做經(jīng)營決策，實現(xiàn)企業(yè)的投資和管理目標(biāo)。

3.管理風(fēng)險

管理風(fēng)險是指是指公司的決策人員和管理人員在經(jīng)營管理中出現(xiàn)失誤而導(dǎo)致公司盈利水平變化，即未來收益下降和成本增加的風(fēng)險。一般情況下，管理風(fēng)險受到管理團(tuán)隊的能力和構(gòu)成、員工沖突、流失和知識管理等因素的影響。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)正處于發(fā)展初期階段，組織結(jié)構(gòu)還不夠完善、科學(xué)、合理，公司治理也不規(guī)范，如果企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，內(nèi)部治理不能及時的調(diào)整，適應(yīng)新環(huán)境，將可能由于管理不善導(dǎo)致投資項目的失敗。

4.市場風(fēng)險

所謂市場風(fēng)險指的是房地產(chǎn)市場價格、供求等市場因素的不確定性給企業(yè)發(fā)展帶來的風(fēng)險。目前，世界經(jīng)濟(jì)剛剛經(jīng)過金融危機(jī)的洗禮，正處在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的階段，這給企業(yè)發(fā)展帶來了良好的契機(jī)，但是，經(jīng)濟(jì)市場環(huán)境也日益變得復(fù)雜給企業(yè)帶來了挑戰(zhàn)。經(jīng)濟(jì)市場環(huán)境的不穩(wěn)定性給房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)的發(fā)展帶來極大的阻力，房地產(chǎn)商品是否受到整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的周期性或階段性波動影響，商品在市場上是否適銷對路，在技術(shù)、質(zhì)量、服務(wù)、銷售渠道和方式等方面有無市場競爭力，都會成為影響房地產(chǎn)股債權(quán)投資安全的重要因素。

5.其他經(jīng)營風(fēng)險

經(jīng)營風(fēng)險也稱營業(yè)風(fēng)險，通常是指由于企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營上的因素，給企業(yè)帶來利潤率或利潤額的不穩(wěn)定。由于房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)的投資標(biāo)的往往都是待建或者未完成銷售的項目，以未來預(yù)期收益作為投資基礎(chǔ)，這樣的被投資項目或企業(yè)的未來的發(fā)展充滿了不可預(yù)測性，如果目標(biāo)公司的經(jīng)營方式、管理模式、宏觀和產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境、財務(wù)融資，資金周轉(zhuǎn)、法律違約甚至欺詐等方面出現(xiàn)問題，導(dǎo)致了非體系性經(jīng)營風(fēng)險的發(fā)生，將會使作為投資者的房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)的預(yù)期收益下降，進(jìn)而使企業(yè)陷入經(jīng)營的低谷。

三、應(yīng)對房地產(chǎn)股債權(quán)投資風(fēng)險的措施

1.加強(qiáng)專業(yè)人才培養(yǎng)

高素質(zhì)、多元化發(fā)展的人才是企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)長遠(yuǎn)、穩(wěn)定、可持續(xù)健康發(fā)展的重要組成元素之一。因此，企業(yè)應(yīng)該定期進(jìn)行人員培訓(xùn)，完善房地產(chǎn)股債權(quán)投資基金管理人的知識結(jié)構(gòu)，使之有能力為企業(yè)更好的服務(wù)，防范投資項目風(fēng)險。同時，在企業(yè)內(nèi)部選拔部分優(yōu)秀人才實行崗位輪換，使之充分了解和掌握各部門、各環(huán)節(jié)的工作，為股債權(quán)投資業(yè)務(wù)儲備好后備人才。

2.建立有效的信息溝通體系

企業(yè)要建立健全有效的信息流通體系，以加強(qiáng)各層級之間、各部門之間、員工之間的信息溝通，加快信息的傳遞速度，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資源共享，以此達(dá)到企業(yè)的所有者和經(jīng)營者能夠及時、準(zhǔn)確的掌握企業(yè)現(xiàn)狀，從而作出正確決策的目的。

3.完善內(nèi)部控制體系

從歷史看，風(fēng)險管理從內(nèi)部控制發(fā)展而來，內(nèi)部控制和風(fēng)險管理的最終目標(biāo)都是實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。內(nèi)部控制體系的建立與完善對房地產(chǎn)股債權(quán)投資的風(fēng)險管理有著重要作用，房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)必須按照自身業(yè)務(wù)特點和發(fā)展規(guī)劃建立起科學(xué)、合理、有效的內(nèi)部控制體系，降低和化解管理風(fēng)險。房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)需要在內(nèi)部建設(shè)完善的崗位制度與崗位分離制度，以及能夠貫穿企業(yè)所有經(jīng)營管理活動始終的授權(quán)決策機(jī)制、監(jiān)控制度、信息披露制度，與此同時強(qiáng)化對財務(wù)風(fēng)險的監(jiān)控、審計控制。

4.加強(qiáng)對政策風(fēng)險的管理

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)常用的融資途徑就是銀行貸款，房地產(chǎn)股債權(quán)投資中往往也會需要銀行貸款的支持。但是，我國境內(nèi)銀行貸款的條件高、利率高，大多數(shù)企業(yè)貸款難、還款難，形成了融資鏈的惡性循環(huán)，尤其是中小企業(yè)，這一情況更為嚴(yán)重。融資難是影響房地產(chǎn)股債權(quán)投資成敗的一個風(fēng)險因素，所以房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)需密切關(guān)注國家整體信貸環(huán)境的變化，關(guān)注政府對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，跟蹤相關(guān)政策以及法律的變化，了解銀行等金融信貸機(jī)構(gòu)的信貸政策和要求，培育企業(yè)美譽度，以滿足和適應(yīng)信貸政策的要求，獲取政府和金融機(jī)構(gòu)的融資支持。

5.引入第三方獨立監(jiān)督考核

邀請第三方參與對投資項目的監(jiān)督與考核可以幫助房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)順利實施投資活動。企業(yè)可以依據(jù)自身情況，邀請企業(yè)外部的風(fēng)控專家、基金專家、審計人員等，組成外部審計或顧問咨詢組，借助其專業(yè)能力和獨立性，針對企業(yè)的投資行為進(jìn)行合理分析、預(yù)測、監(jiān)控，規(guī)范投資行為，并為企業(yè)及時、準(zhǔn)確地提供所投資標(biāo)的項目的信息，揭示所投資項目存在的風(fēng)險，給予管理改善建議，以保證項目能夠取得預(yù)想收益。

6.建立激勵制度

建立健全對投資經(jīng)理的激勵制度是完善投資項目風(fēng)險管理的重要內(nèi)容。投資經(jīng)理的工作熱情、責(zé)任心、投入度和專業(yè)度可以在很大程度上決定房地產(chǎn)股債權(quán)投資的風(fēng)險管控質(zhì)量，房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)一般可以通過建立兩種激勵機(jī)制來激發(fā)投資經(jīng)理的工作熱情。一是建立健全顯性激勵機(jī)制，即以業(yè)績考核的方式來影響投資經(jīng)理的經(jīng)濟(jì)收入，具體可按照企業(yè)實現(xiàn)的利潤對其進(jìn)行一定比例的資金獎勵，以激勵投資經(jīng)理努力工作。通過提升項目質(zhì)量，降低項目風(fēng)險，不僅增加了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益流入，也增加了投資經(jīng)理的經(jīng)濟(jì)收益。二是建立健全隱性激勵機(jī)制。這種激勵方法也可稱為“聲譽約束”。一般來說，如果投資經(jīng)理能夠積極地管理運營好投資項目，那么不僅會給其帶來經(jīng)濟(jì)利益，同時還會增強(qiáng)投資者、行業(yè)人才市場對其的信心；反之，如果由于投資經(jīng)理未盡到職責(zé)而使得股債權(quán)投資的業(yè)績表現(xiàn)下降，就會很少有企業(yè)再選擇其合作，進(jìn)而失業(yè)。