房產(chǎn)繼承的法律依據(jù)精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)繼承的法律依據(jù)范文

只有非法定繼承人在繼承房產(chǎn)時(shí)才需要交契稅，規(guī)定如下：房產(chǎn)繼承的根據(jù)買房人的情況，首套1%，二套3%，非普通住房不論首套二套都是3%。

【法律依據(jù)】

根據(jù)《關(guān)于繼承土地房屋權(quán)屬是否征收契稅的請(qǐng)示》現(xiàn)批復(fù)如下，對(duì)于《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。

第2篇：房產(chǎn)繼承的法律依據(jù)范文

1、是贈(zèng)予，有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈(zèng)辦理；有遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理。

2、是繼承，繼承從被繼承人死亡時(shí)開(kāi)始。

3、出售，以低于市場(chǎng)價(jià)格出售給子女，避免以后子女出售房產(chǎn)少交稅費(fèi)。

第3篇：房產(chǎn)繼承的法律依據(jù)范文

一般法定繼承人繼承的房產(chǎn)沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅和契稅（非法定繼承人根據(jù)遺囑承受房屋權(quán)屬的需要繳納一定的契稅）。繼承人憑遺囑辦理繼承權(quán)公證，憑繼承權(quán)公證書(shū)到房屋管理部門(mén)進(jìn)行過(guò)戶登記。因此需要支付繼承權(quán)公證費(fèi)，一般按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)的2%來(lái)收取，最低不低于200元（具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可去當(dāng)?shù)毓C處咨詢）。除此之外，在辦理房屋過(guò)戶登記時(shí)，還需要支付房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估費(fèi)用；相關(guān)稅費(fèi)，如印花稅、工本費(fèi)等。

【法律依據(jù)】

根據(jù)《繼承法》第五條，繼承開(kāi)始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈(zèng)辦理；有遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理。

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第4篇：房產(chǎn)繼承的法律依據(jù)范文

云南曲靖讀者徐 麗

本刊特約記者答:老年人再婚后又喪偶,其居住權(quán)亦應(yīng)受到法律的保護(hù):

一、如果老年人自有住房或租有住房,依據(jù)《老年人權(quán)益保障法》第十三條規(guī)定,“老年人自有的或者承租的住房,子女或者其他親屬不得侵占,不得擅自改變產(chǎn)權(quán)關(guān)系或者租賃關(guān)系?！币簿褪钦f(shuō),老年人再婚后又喪偶,仍然擁有對(duì)自有住房或者租賃住房的占有權(quán)、使用權(quán),任何人無(wú)權(quán)干涉或侵占。

二、如果老年人自己沒(méi)有住房,而是與配偶一起居住在配偶的原有住房之中,當(dāng)老年人的配偶去世以后,老年人依然有權(quán)繼續(xù)居住下去。因?yàn)閷?duì)于房產(chǎn)權(quán)屬于老人配偶的房屋,依據(jù)《婚姻法》第二十四條規(guī)定,“夫妻有相互繼承遺產(chǎn)的權(quán)利?！边@種繼承權(quán),是婚姻效力的一種具體表現(xiàn),生者擁有繼承死者遺產(chǎn)的權(quán)利。雖然配偶、子女、父母均為第一順序的法定繼承人,遺產(chǎn)也應(yīng)均分,但在具體劃分遺產(chǎn)時(shí),則要考慮繼承人的實(shí)際需要,除非老人他處另有住房。如果老人與配偶原有其他約定的,則按其他約定履行。無(wú)論是從遺產(chǎn)繼承權(quán)來(lái)講,還是從敬老、養(yǎng)老的社會(huì)主義道德來(lái)講,自己沒(méi)有住房的老年人,繼續(xù)居住在已去世老伴的住房中,都是合情合理合法的。

三、如果老年人和再婚后的配偶都沒(méi)有自己的或承租的住房,當(dāng)老年人再婚又喪偶之后,應(yīng)依據(jù)《老年人權(quán)益保障法》第十三條“贍養(yǎng)人應(yīng)當(dāng)妥善安排老年人的住房”的規(guī)定,由其履行過(guò)撫養(yǎng)教育義務(wù)的親子女或繼子女予以解決。

無(wú)論是上述哪種情況,老年人特別是女性老年人的合法居住權(quán),都是應(yīng)該受到保護(hù)的。

聲明斷絕父子關(guān)系有法律效力嗎

本刊特約記者答:你兒子這種單方聲明斷絕父子關(guān)系,以達(dá)到不盡贍養(yǎng)義務(wù)的做法是得不到法律支持的,你仍有權(quán)利要求其盡其贍養(yǎng)義務(wù)?！吨腥A人民共和國(guó)憲法》和《中華人民共和國(guó)婚姻法》以及其他的法律、行政法規(guī)沒(méi)有對(duì)聲明斷絕父母子女關(guān)系作出具體的規(guī)定,因此,聲明斷絕父母子女關(guān)系沒(méi)有法律依據(jù),依法不受法律保護(hù)。

第5篇：房產(chǎn)繼承的法律依據(jù)范文

但如果是婚前按揭購(gòu)房，婚后取得房產(chǎn)證，當(dāng)房產(chǎn)證登記了雙方名字的，則屬于共同財(cái)產(chǎn)。

【法律依據(jù)】

《婚姻法》第17條，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：

(一)工資、獎(jiǎng)金；

(二)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益；

(三)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益；

(四)繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外；

(五)其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。

第6篇：房產(chǎn)繼承的法律依據(jù)范文

關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)繼承；訴訟時(shí)效；法律適用

一、案例簡(jiǎn)介

王某于1940年過(guò)世，死后遺有棟近兩千平方米的別墅，王某生前有二個(gè)老婆，大老婆楊某生育五子女，二老婆陳某生育一女。二位老伴在王某死后相繼過(guò)世，她們生育的子女也于上世紀(jì)末相繼過(guò)世，然王某遺留下來(lái)的房產(chǎn)至今未依法分割?，F(xiàn)各繼承人遍布全球各地，好些已經(jīng)加入外國(guó)國(guó)籍，并且已經(jīng)很少和國(guó)內(nèi)的繼承人聯(lián)系，甚至失去聯(lián)系。委托人反映，該房產(chǎn)現(xiàn)由二老婆的孫女在管理，并拒絕與委托人等其他繼承人分配，欲委托筆者向法院提訟，請(qǐng)求析產(chǎn)。

二、訴前準(zhǔn)備

鑒于本案的復(fù)雜性，筆者在接受委托前，詳細(xì)查閱了委托人提供的材料，認(rèn)為本案會(huì)是典型的法定繼承人析產(chǎn)案件，由于各繼承人現(xiàn)遍布全球各地，根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，享有法定繼承權(quán)的人應(yīng)該必須是屬于被繼承人的配偶、子女、父母，前述繼承人不存在的兄弟姐妹、祖父母、外祖父母才能主張繼承。然，本案很多繼承人身在外地，首先要證明其是合法繼承人才能談及份額，故筆者建議當(dāng)事人著手收集相關(guān)證據(jù)包括繼承人與被繼承人存在前述親屬關(guān)系的證明，如公安機(jī)關(guān)的戶籍證明、戶籍藤本、公證聲明書(shū)、到公證處做證人證言的公證保全等。除此之外，筆者也開(kāi)始搜集本案涉及到的相關(guān)問(wèn)題的法律依據(jù)、法院判例及權(quán)威法學(xué)理論，為更好本案做足準(zhǔn)備。

三、相關(guān)法律適用問(wèn)題的思考

本案例中有以下幾個(gè)問(wèn)題需要進(jìn)行分析：

1、本案是否適用轉(zhuǎn)繼承的法律規(guī)定？

現(xiàn)行繼承法并未直接規(guī)定轉(zhuǎn)繼承的字眼，但法學(xué)理論上，又把轉(zhuǎn)繼承稱為再繼承，連續(xù)繼承等。根據(jù)繼承法第二條規(guī)定，繼承從被繼承人死亡時(shí)開(kāi)始。本案被繼承人死亡時(shí)，其子女未分割遺產(chǎn)且相繼死亡，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)繼承法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第 52 條規(guī)定：繼承開(kāi)始后，繼承人沒(méi)有表示放棄繼承，并于遺產(chǎn)分割前死亡的，其繼承遺產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移給他的合法繼承人。故，被繼承人是被轉(zhuǎn)繼承人，其子女是轉(zhuǎn)繼承人，產(chǎn)生轉(zhuǎn)繼承法律關(guān)系。轉(zhuǎn)繼承人死亡后該部分財(cái)產(chǎn)仍然未分割即產(chǎn)生新一輪的轉(zhuǎn)繼承法律關(guān)系。也就是說(shuō)，在遺產(chǎn)分割前， 被轉(zhuǎn)繼承人的法定繼承人未放棄繼承權(quán)又死亡的情況下，可以產(chǎn)生新的轉(zhuǎn)繼承關(guān)系。筆者認(rèn)為通過(guò)轉(zhuǎn)繼承得到的財(cái)產(chǎn)再發(fā)生轉(zhuǎn)繼承產(chǎn)生的是一種獨(dú)立的法律繼承關(guān)系，在條件允許的情況下，可以一直往后產(chǎn)生轉(zhuǎn)繼承關(guān)系。

2、本案是否適用訴訟時(shí)效的法律規(guī)定？

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第 177 條規(guī)定：遺產(chǎn)未分割的，即為共同共有?！段餀?quán)法》第 29 條規(guī)定：因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。又，繼承開(kāi)始于被繼承人死亡之時(shí)。故本案各繼承人依法取得對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)共同共有的所有權(quán)，也就是一種物權(quán)，雖然本案所有繼承人尚未分割遺產(chǎn)，但財(cái)產(chǎn)未分割并不影響各繼承人取得所有權(quán)的屬性。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有法律的規(guī)定，物權(quán)請(qǐng)求權(quán)不適用訴訟時(shí)效。

3、一夫二妻的法律適用，從被繼承人繼承到的財(cái)產(chǎn)是夫妻共有嗎，如果是，是各1/3嗎，還是夫1/2，妻各1/4？

由于本案被繼承人、甚至轉(zhuǎn)繼承人均出現(xiàn)一夫兩妻的情況，而在當(dāng)時(shí)的法律這是允許的，故對(duì)于妻子及其衍生下來(lái)的子女的財(cái)產(chǎn)分配問(wèn)題應(yīng)該如何處理成為本案的難題。筆者認(rèn)為，法不溯及既往，即使現(xiàn)在的法律只承認(rèn)一夫一妻，然并不能約束法律實(shí)施前的民事行為，故按照法律規(guī)定及公平道義原則，應(yīng)認(rèn)定本案存在的一夫二妻的合法性。且，婚姻法第17條規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：……（四）繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)……”除非遺囑或者贈(zèng)與合同中確定只夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)才不是夫妻共有。故本案被繼承人、繼承人在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)為共同共有，故本案財(cái)產(chǎn)分割前應(yīng)先承認(rèn)一夫多妻制的財(cái)產(chǎn)共有性。

所謂財(cái)產(chǎn)的共有性，從共同共有的法律性質(zhì)看，各共同共有人對(duì)共同財(cái)產(chǎn)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)平等，且由于因繼承所得的財(cái)產(chǎn)在夫和妻之間并沒(méi)有約定份額，而被繼承人也未對(duì)繼承份額予以約定，故從公平正義的角度出發(fā)，無(wú)論是一夫兩妻還是一夫三妻，可推定夫與妻之間的共同共有財(cái)產(chǎn)為等額共有。

故，當(dāng)繼承人在遺產(chǎn)分割前死亡，發(fā)生轉(zhuǎn)繼承的情況下，其應(yīng)繼承的遺產(chǎn)份額中的一半首先要確定為其配偶的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩下的另一半才能由其法定繼承人共同繼承。如果被轉(zhuǎn)繼承人有兩妻的，應(yīng)按各1/3的比例確定各自的份額，剩余的份額才能由其法定繼承人共同繼承。

4、案件審理中涉訟房產(chǎn)的收益處理問(wèn)題

涉訟房產(chǎn)現(xiàn)由被告出租給案外人做經(jīng)營(yíng)使用，案外人每月支付租金。然，自本案進(jìn)入訴訟階段，房屋租金的歸屬、管理問(wèn)題就浮出水面。然，大部分繼承人不在國(guó)內(nèi)，各繼承人也無(wú)法達(dá)成指定共同管理人的一致意見(jiàn)，故經(jīng)過(guò)多方協(xié)商，當(dāng)事人到銀行設(shè)立公共賬戶，案外人自訴訟之日起將租金打入公共賬戶，任何人不得私自提取公共賬戶的款項(xiàng)。

四、案件結(jié)果

由于被繼承人的子孫眾多，且分布海內(nèi)外，筆者在本案前充分考慮了案件的上述因素，也告知案件當(dāng)事人盡量聯(lián)系其他繼承人共同參與到本案訴訟中來(lái)，對(duì)已經(jīng)找到的繼承人又無(wú)法親自參加的，建議辦理公證委托。雖然已經(jīng)有一部分辦理委托，但仍然無(wú)法找到所有的繼承人，故受理法院采取了公告送達(dá)的方式，通知各繼承人及其合法繼承人參加訴訟。本案仍在審理中。

五、結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)行繼承法制定于一九八五年，歷史的局限性和實(shí)踐的豐富性導(dǎo)致司法實(shí)踐中遇到法律適用困難是正常的。而無(wú)論本案的判決結(jié)果會(huì)是如何，筆者都會(huì)繼續(xù)關(guān)注和跟進(jìn)繼承法的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李欣：《中外子女法定繼承權(quán)考察與評(píng)析》，《社科縱橫》，2011年第10期。

[2]何鵬城：《轉(zhuǎn)繼承法律關(guān)系及其相關(guān)衍生問(wèn)題初探》，《中國(guó)公證》，2010年第10期。

第7篇：房產(chǎn)繼承的法律依據(jù)范文

為治理群眾“辦證多、辦事難”問(wèn)題，去年11月國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化公共服務(wù)流程方便基層群眾辦事創(chuàng)業(yè)的通知》。一年以來(lái)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有超過(guò)20個(gè)省份出臺(tái)具體工作方案，全面清理各類“奇葩證明”和繁瑣手續(xù)。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與過(guò)去相比，全國(guó)多地基層派出所和社區(qū)開(kāi)證明的數(shù)量已明顯下降。不過(guò)，在一些地方，如“無(wú)小三證明”“家庭婦女證明”之類的“奇葩證明”還被要求出具，一些公證、銀行等非政府部門(mén)成為索要證明的大戶。

多地明確禁開(kāi)清單，有的地方只有過(guò)去五分之一 在一些地方，如“無(wú)小三證明”“家庭婦女證明”之類的“奇葩證明”還被要求出具。

當(dāng)前，中央多部門(mén)和全國(guó)多地正在取消、規(guī)范一些領(lǐng)域的相關(guān)證明事項(xiàng)。今年8月，公安部等12部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于改進(jìn)和規(guī)范公安派出所出具證明工作的意見(jiàn)》，對(duì)共計(jì)29類開(kāi)證明的情形作出明確規(guī)定。

有的地方明確禁開(kāi)清單，取消各類“奇葩證明”。北京市日前取消、調(diào)整74項(xiàng)政府部門(mén)要求基層開(kāi)具的各類證明;近期，黑龍江省已在省級(jí)層面取消83種證明，其中包括合葬證明、未婚同居證明、癌癥證明等;鄭州市目前已明確取消了22項(xiàng)證明，其中包括外傷證明、同意骨灰取走證明、健康證明等。

有的地方則為證明列出“準(zhǔn)入清單”。廣東省佛山市目前已完成1930項(xiàng)審批服務(wù)事項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)化工作，在社區(qū)、村居層面列出77項(xiàng)村居事項(xiàng)列表?；菥吧鐓^(qū)居委會(huì)主任李俏麗介紹說(shuō)，現(xiàn)在，社區(qū)只能開(kāi)具事項(xiàng)清單中的證明事項(xiàng)，清單外的不能隨便開(kāi)。

隨著取消“奇葩證明”各項(xiàng)工作的開(kāi)展，一些地方的社區(qū)、派出所開(kāi)具證明的數(shù)量已經(jīng)明顯減少。佛山市公安局治安支隊(duì)支隊(duì)長(zhǎng)黃小龍介紹，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年以來(lái)，佛山各級(jí)公安機(jī)關(guān)每年開(kāi)具的各類戶籍證明大約31800份;去年9月到今年9月，開(kāi)具的各類證明6000多份，只有過(guò)去年平均數(shù)的五分之一。

一些不許開(kāi)的證明需求仍很大，有部門(mén)懶政推責(zé)

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然有關(guān)部門(mén)開(kāi)具證明的數(shù)量已減少，但是“奇葩證明”的需求仍很旺盛。

李俏麗介紹說(shuō)，過(guò)去社區(qū)每天開(kāi)十幾份證明，現(xiàn)在只有五六份。但是，每天到社區(qū)來(lái)開(kāi)各種證明的人次并未減少。

河南省焦作市基層社區(qū)工作人員許琳說(shuō)，相關(guān)部門(mén)明確規(guī)定一些證明不允許再開(kāi)具，但是，目前每天來(lái)要求開(kāi)證明的居民還是很多。不少證明社區(qū)沒(méi)辦法開(kāi)，跟居民產(chǎn)生了矛盾。

為什么政府積極清理之后，仍有大量證明被要求開(kāi)具呢？

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前，不少企業(yè)仍然要求求職者個(gè)人到派出所開(kāi)具無(wú)違法犯罪記錄證明。佛山市石灣派出所副所長(zhǎng)梁恭智介紹說(shuō)，個(gè)人到派出所要求開(kāi)無(wú)違法犯罪記錄證明的情況非常普遍，按規(guī)定應(yīng)該公對(duì)公開(kāi)證明，但許多居民“流著眼淚”央求，讓派出所也很為難。但按公安部規(guī)定，無(wú)違法犯罪記錄證明對(duì)個(gè)人一律不予以出具。

“經(jīng)常有居民因?yàn)槔^承遺產(chǎn)問(wèn)題來(lái)開(kāi)證明。公證機(jī)構(gòu)要求居民找派出所出具無(wú)小三證明、無(wú)繼子證明、無(wú)養(yǎng)子證明、無(wú)私生子證明、無(wú)干兒子證明等各種關(guān)系證明，我們其實(shí)也無(wú)法證明，很無(wú)奈，只能說(shuō)沒(méi)法開(kāi)。”梁恭智介紹說(shuō)。

一些法律依據(jù)不足的證明依然在要。國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于優(yōu)化公共服務(wù)流程方便基層群眾辦事創(chuàng)業(yè)的通知提出，凡是沒(méi)有法律法規(guī)依據(jù)的證明和蓋章環(huán)節(jié)，原則上一律取消。

媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些需要提供社保證明的法律依據(jù)，僅僅是部門(mén)的通知或決定。比如，建設(shè)部關(guān)于修改《城市房屋白蟻防治管理規(guī)定》的決定，其中第六條規(guī)定相關(guān)單位需要“有生物、藥物檢測(cè)和建筑工程等專業(yè)的專職技術(shù)人員”，但該市除了要求專業(yè)資質(zhì)外，還要求提供社保證明。

另外，模糊條款也為“奇葩證明”提供了生存空間。佛山市行政體制改革工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室專職副主任蔡國(guó)雄說(shuō)，在一些法律法規(guī)中，往往附有兜底條款，規(guī)定需要提供證明的還有“法律規(guī)定的其他情形”，這成為一些部門(mén)隨便要求群眾提供證明的依據(jù)。

哈爾濱南崗區(qū)一位街道工委書(shū)記介紹，現(xiàn)在，仍然有一些職能部門(mén)為推卸責(zé)任讓老百姓跑斷腿開(kāi)證明。比如，工商部門(mén)讓注冊(cè)公司人員到社區(qū)開(kāi)無(wú)打擾證明，其實(shí)注冊(cè)人員已經(jīng)將周圍居民的名字與聯(lián)系電話寫(xiě)在證明表上了，只要工商部門(mén)打個(gè)電話核實(shí)一下就可以了，卻非讓居民自己到社區(qū)開(kāi)證明。

需彌合“政策縫隙”，有些社會(huì)機(jī)構(gòu)成索要證明大戶

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些地方取消“奇葩證明”的政策，主要針對(duì)政府部門(mén)，對(duì)社會(huì)機(jī)構(gòu)還沒(méi)有覆蓋，由此產(chǎn)生“一邊不開(kāi)，一邊還在要”的窘境。

鄭州市民劉珍珍為辦理房產(chǎn)處理需要委托證明。公證處要求她出示單身證明，稱是對(duì)她權(quán)利的保護(hù)。但是民政局已經(jīng)不再辦理類似證明。劉珍珍認(rèn)為，清理“奇葩證明”不應(yīng)該反而使老百姓陷入兩邊“踢皮球”的困境。

據(jù)了解，今年7月，司法部關(guān)于廢止《司法部、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》的通知，明確繼承房產(chǎn)不用公證。廣東某市一公證處的工作人員告訴記者，根據(jù)繼承法，繼承遺產(chǎn)需要第一順序法定繼承人關(guān)系證明，其中子女關(guān)系包括婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女和有撫養(yǎng)關(guān)系的繼子女?！?月之后，雖然不再?gòu)?qiáng)求這些證明，但因相關(guān)細(xì)則暫時(shí)還沒(méi)有出臺(tái)，出于謹(jǐn)慎考慮，公證繼承方式仍需要出具無(wú)非婚生子女等證明。”

李俏麗、梁恭智等基層干部反映，經(jīng)過(guò)治理，現(xiàn)在政府機(jī)關(guān)索要證明已經(jīng)相對(duì)比較規(guī)范，數(shù)量大幅減少，但公證、保險(xiǎn)、銀行、私企等社會(huì)機(jī)構(gòu)的證明索要量很大。

此外，各地治理力度、進(jìn)度不一，也導(dǎo)致跨地區(qū)的“奇葩證明”難以禁絕。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，為了方便群眾開(kāi)證明，佛山市在全市各基層社區(qū)設(shè)立自助服務(wù)終端，市民可以拿身份證自助打印標(biāo)準(zhǔn)格式的社保證明、無(wú)房證明等。但是，自助打印的黑章證明，只被佛山當(dāng)?shù)馗鞑块T(mén)接受，外地經(jīng)常不認(rèn)。

第8篇：房產(chǎn)繼承的法律依據(jù)范文

1.房屋權(quán)屬登記的內(nèi)容。建設(shè)部2008年7月1日起施行的《房屋登記辦法》第二條規(guī)定，“本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為”。即指城市房地產(chǎn)管理部門(mén)根據(jù)房屋權(quán)利人的申請(qǐng)，依法定程序?qū)ζ渖暾?qǐng)的房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行審查、核實(shí)登記并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)的行為。

2.房屋權(quán)屬登記的性質(zhì)。筆者認(rèn)為，房屋權(quán)屬登記行為是房屋登記機(jī)關(guān)依權(quán)利人申請(qǐng)而作出的行政確認(rèn)行為，是可訴的具體行政行為。根據(jù)行政法原理，行政確認(rèn)是指行政主體對(duì)行政相對(duì)人的法律地位、法律關(guān)系或有關(guān)法律事實(shí)進(jìn)行甄別，給予確定、認(rèn)定、證明或否定并予以宣告的具體行政行為，包括行政登記、鑒證、認(rèn)定和證明等形式。行政登記確認(rèn)是指行政主體根據(jù)相對(duì)人的申請(qǐng)，對(duì)法律、法規(guī)規(guī)定必須予以登記注冊(cè)的事項(xiàng)予以登記，從而依法確認(rèn)相對(duì)人某種法律地位、權(quán)利義務(wù)及其他法律事實(shí)、法律關(guān)系的存在、變更或消滅的一種具體行政行為。首先，房屋權(quán)屬登記行為是房屋管理機(jī)關(guān)作為行政機(jī)關(guān)應(yīng)權(quán)利人的申請(qǐng)作出的行為，是房產(chǎn)管理部門(mén)實(shí)施的行政行為。該登記行政行為是對(duì)房屋權(quán)屬的法律關(guān)系的確認(rèn)，是對(duì)權(quán)利所有人合法擁有權(quán)利的真實(shí)性的證明。而行政確認(rèn)正是對(duì)行政相對(duì)人的法律地位和義務(wù)的確定或否定，其直接對(duì)象是那些與行政相對(duì)人的法律地位和權(quán)利義務(wù)緊密相關(guān)的特定法律事實(shí)或法律關(guān)系。其次，該登記行為是為了實(shí)現(xiàn)行政管理目的而進(jìn)行，體現(xiàn)了國(guó)家管理房屋事務(wù)的行政目的，通過(guò)登記制度維護(hù)房屋交易秩序。雖然登記行為直接影響的是民事主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但在登記過(guò)程中所體現(xiàn)出的依然是一種管理者與相對(duì)人的關(guān)系。在房屋權(quán)屬登記過(guò)程中，無(wú)論是基于民事行為、行政行為亦或司法行為，房屋權(quán)屬登記都是對(duì)產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行政確認(rèn)，房屋登記主管部門(mén)通過(guò)向權(quán)利申請(qǐng)人頒發(fā)房屋證書(shū)證明其是合法權(quán)利人，體現(xiàn)了行政確認(rèn)行為的特點(diǎn)，其法律后果是行政相對(duì)人獲得了某一物的真實(shí)性、合法性的有效明。

3.房屋權(quán)屬登記的分類

（1）總登記?？偟怯浭侵缚h級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要時(shí)，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)，可以對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書(shū)進(jìn)行驗(yàn)證或者換證。

（2）初始登記。初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國(guó)有土地上的房屋，其所有人向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記亦稱為初始登記。進(jìn)行初始登記，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)要求申請(qǐng)人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國(guó)有土地上的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件。登記機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)申請(qǐng)人提交的全部證明文件進(jìn)行認(rèn)真審查核實(shí)，經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，填發(fā)制式《房屋所有權(quán)證》并頒發(fā)給申請(qǐng)人。《房屋所有權(quán)證》所記載的內(nèi)容即是登記機(jī)關(guān)所認(rèn)定的事實(shí)，申請(qǐng)人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權(quán)證》所載內(nèi)容的證據(jù)，二者應(yīng)相互統(tǒng)一，相互印證。這樣才能作到登記行為事實(shí)清楚、證據(jù)確實(shí)、充分。

（3）轉(zhuǎn)移登記。轉(zhuǎn)移登記是指因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū)以及相關(guān)的證明文書(shū)等有關(guān)文件。登記機(jī)關(guān)經(jīng)核實(shí)確認(rèn)后所頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書(shū)才能滿足合法性審查中的事實(shí)要件的要求。

（4）變更登記。變更登記是指權(quán)利人名稱變更和房屋坐落的街道、門(mén)牌號(hào)或者房屋名稱發(fā)生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現(xiàn)狀發(fā)生其他變化的，權(quán)利人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理變更登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū)以及相關(guān)的證明文件，如相關(guān)的審批手續(xù)、證明等等。

（5）他項(xiàng)權(quán)利登記。他項(xiàng)權(quán)利登記是指權(quán)利人為設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利而向登記機(jī)關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū)、設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合同書(shū)、相關(guān)的證明文件、身份證件等。

（6）注銷登記。注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理注銷登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交原房屋權(quán)屬證書(shū)，他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)、相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。

二、城市房屋權(quán)屬登記案件的司法審查

以上所列舉的各類房屋登記行為，權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)房屋登記管理部門(mén)的行政行為不服，均有權(quán)向法院提起行政訴訟，接受法院的司法審查。司法審查標(biāo)準(zhǔn)是人民法院對(duì)行政行為的合法性作出最終評(píng)價(jià)的準(zhǔn)則。由于房屋權(quán)屬登記案件往往法律關(guān)系復(fù)雜，加之法律法規(guī)對(duì)此規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)，因而實(shí)踐中對(duì)這類案件的審查標(biāo)準(zhǔn)一直存有爭(zhēng)議。

目前，登記機(jī)關(guān)頒發(fā)房屋所有權(quán)證所適用的法律依據(jù)主要是《城市房地產(chǎn)管理法》。另外，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)對(duì)辦理房屋的初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、他項(xiàng)權(quán)利登記及登記程序等方面的規(guī)定，均是人民法院審查房產(chǎn)登記行為適用法律方面是否合法的審查內(nèi)容。大體而言，前述法律規(guī)范中對(duì)房產(chǎn)登記的條件主要設(shè)置了以下四個(gè)方面的內(nèi)容：一是申請(qǐng)人資格及相應(yīng)的證明文件；二是與登記內(nèi)容相關(guān)的房產(chǎn)證件和其他證件；三是必要的房屋權(quán)屬清楚、無(wú)爭(zhēng)議的證明文件；四是是否存在違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定或公共利益，應(yīng)不予登記的情形。上述內(nèi)容簡(jiǎn)言之為證件齊全、權(quán)屬清楚、無(wú)爭(zhēng)議。房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在登記程序中的審查即為依據(jù)上述條件進(jìn)行的形式審查。

已經(jīng)頒布實(shí)施的《物權(quán)法》第十二條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人；如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。該條還規(guī)定，申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。該條中的“查驗(yàn)”，是既要查又要驗(yàn)的意思，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)盡到審慎的義務(wù)，在最大程度上保證登記的真實(shí)性。比如，大量的房屋登記諸如轉(zhuǎn)讓、抵押，房產(chǎn)證是當(dāng)事人必須提供的。在目前房產(chǎn)證造假情況較嚴(yán)重的情況下，對(duì)于房產(chǎn)證的真實(shí)性，登記機(jī)構(gòu)就必須查明。因?yàn)榉慨a(chǎn)證是由登記機(jī)構(gòu)發(fā)出的，審查房產(chǎn)證的真?zhèn)螌?duì)于登記機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)沒(méi)有任何困難。比如一個(gè)案件中，一處房屋出現(xiàn)兩個(gè)房產(chǎn)證，結(jié)果兩個(gè)房產(chǎn)證持證人都持證辦理了抵押，造成抵押權(quán)無(wú)效，抵押權(quán)人造成了重大損失，那么，登記機(jī)構(gòu)肯定負(fù)有審查不嚴(yán)的責(zé)任。筆者認(rèn)為房產(chǎn)管理部門(mén)在作出行政登記行為時(shí)，只是根據(jù)當(dāng)事人提供的申請(qǐng)材料進(jìn)行形式上的審查，并不能對(duì)當(dāng)事人的實(shí)際權(quán)利狀況進(jìn)行改變，也不能對(duì)當(dāng)事人是否真正享有某項(xiàng)民事權(quán)利進(jìn)行實(shí)質(zhì)上的確認(rèn)，至于當(dāng)事人之間的糾紛，房產(chǎn)管理部門(mén)更無(wú)權(quán)進(jìn)行裁決，不能加大房產(chǎn)部門(mén)的責(zé)任。在行政訴訟中，對(duì)登記行為是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定的審查，主要是對(duì)登記行為事實(shí)、證據(jù)的審查。對(duì)此問(wèn)題，理論與實(shí)務(wù)中存在是形式審查還是實(shí)質(zhì)審查的爭(zhēng)議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)采取形式審查標(biāo)準(zhǔn)，即審查的內(nèi)容僅限于登記發(fā)證行為作出時(shí)，申請(qǐng)人提供的材料是否滿足法律規(guī)范設(shè)定的事實(shí)要件并由此決定裁判結(jié)果；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)采取實(shí)質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)，即在審理中審查確定真正的權(quán)利人，從而決定對(duì)發(fā)證行為的裁判結(jié)果。這種爭(zhēng)議不僅存在于法院和登記機(jī)關(guān)之間，即使不同的法院對(duì)審查標(biāo)準(zhǔn)的把握，也不是完全一致的。造成這種狀況的原因，是由于我國(guó)尚未制定不動(dòng)產(chǎn)登記法，現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度缺乏完整的體系，對(duì)登記機(jī)關(guān)的設(shè)置、實(shí)質(zhì)審核的內(nèi)容、登記的程序和效力等沒(méi)有統(tǒng)一的法律依據(jù)，致使一些法理問(wèn)題無(wú)法得到合理的解釋。房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理登記過(guò)程中，究竟應(yīng)該承擔(dān)多大的責(zé)任，是只需對(duì)當(dāng)事人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行形式審查，還是不僅要進(jìn)行形式要件的審查，還要負(fù)責(zé)審查申請(qǐng)材料的真?zhèn)我约胺申P(guān)系的真實(shí)性，這在實(shí)踐當(dāng)中一直存在爭(zhēng)議。

司法實(shí)踐中，如果采用形式審查的標(biāo)準(zhǔn)，將使行政訴訟重復(fù)登記機(jī)關(guān)的審查過(guò)程，無(wú)法體現(xiàn)司法機(jī)關(guān)對(duì)行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督，也不符合行政訴訟保護(hù)相對(duì)人合法權(quán)益與監(jiān)督行政機(jī)關(guān)依法行政的理念。但如果采用實(shí)質(zhì)審查的標(biāo)準(zhǔn)，則將面臨更多的問(wèn)題。一是與登記行為的性質(zhì)不相符。登記行為本身不賦予行政相對(duì)人以權(quán)利，也不是對(duì)行政相對(duì)人與他人之間權(quán)利或事實(shí)狀態(tài)的裁決，而僅是對(duì)行政相對(duì)人與他人之間特定權(quán)利與事實(shí)的狀態(tài)的記載。由于登記機(jī)關(guān)在登記程序中采取的是形式審查的標(biāo)準(zhǔn)，因此，要求其對(duì)可能存在的利害關(guān)系人一一把握既無(wú)必要更不可能；二是與行政訴訟的目的、性質(zhì)不相符。行政訴訟解決的是行政相對(duì)人與行政機(jī)關(guān)之間的行政爭(zhēng)議，體現(xiàn)的是司法權(quán)對(duì)行政權(quán)的監(jiān)督。采用實(shí)質(zhì)審查的標(biāo)準(zhǔn)將使行政訴訟陷入確定真正權(quán)利人、解決房屋歸屬之中，行政訴訟變成了民事訴訟。因此，我們認(rèn)為，房產(chǎn)登記行政訴訟中對(duì)登記行為是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定的審查，無(wú)論是強(qiáng)調(diào)形式審查還是實(shí)質(zhì)審查都不妥當(dāng)。

筆者認(rèn)為，審理房產(chǎn)登記行政案件應(yīng)依照前述法律規(guī)范中關(guān)于房產(chǎn)登記要件的規(guī)定作全面審查，即審查登記行為是否滿足了法律法規(guī)所設(shè)定的要件事實(shí)。具體而言，該審查標(biāo)準(zhǔn)要求登記機(jī)關(guān)：一是要把申請(qǐng)人提交的材料與法律法規(guī)所確定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)照，審查申請(qǐng)人提交的材料是否齊全；二是要把每份材料分別與相關(guān)法律法規(guī)所要求的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)照，審查每份申請(qǐng)材料是否符合法定的形式、內(nèi)容是否滿足法律要素的要求；三是要運(yùn)用證據(jù)規(guī)則、邏輯推理仔細(xì)分析申請(qǐng)材料之間有無(wú)矛盾、能否形成證據(jù)鏈，申請(qǐng)材料形成的證據(jù)鏈?zhǔn)欠褡阋宰C明申請(qǐng)人為登記房屋的權(quán)利人等等。綜上，在目前司法實(shí)踐中，依照《城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部《房屋登記辦法》有關(guān)房屋登記的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)對(duì)權(quán)利人的申請(qǐng)進(jìn)行的審查，包含了形式審查的內(nèi)容，即對(duì)申請(qǐng)人提交的產(chǎn)權(quán)來(lái)源資料是否齊全進(jìn)行審查，也包含了實(shí)質(zhì)審查的內(nèi)容，即要對(duì)權(quán)利人申請(qǐng)登記的房屋權(quán)屬是否清楚進(jìn)行審核。這就體現(xiàn)出我國(guó)現(xiàn)行房屋權(quán)屬登記的審查原則是兼顧形式審查和實(shí)質(zhì)審查雙方面的。

三、審理該類案件中發(fā)現(xiàn)行政機(jī)關(guān)在辦理房屋登記中存在的問(wèn)題

1、忽視實(shí)體審查和違反法定程序。有的在共有人不明和房屋權(quán)屬是否有爭(zhēng)議不明的情況下，即進(jìn)行了房產(chǎn)登記；有的登記程序違法，申請(qǐng)?jiān)诤?，辦證在前；有的未進(jìn)行初始登記，卻直接進(jìn)行了轉(zhuǎn)移登記。

2、房屋登記機(jī)關(guān)在申請(qǐng)人未提供有關(guān)繼承的相關(guān)文件證明的情況下，為申請(qǐng)人辦理房屋繼承變更登記，繼承房屋應(yīng)屬房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，房屋登記機(jī)關(guān)辦理房屋權(quán)屬變更登記屬于適用法律錯(cuò)誤。例我院受理原告邵澤民訴黑河市房產(chǎn)管理局房產(chǎn)行政登記案。原告邵澤民是第三人邵郭氏的兒子，第三人邵長(zhǎng)瑩是原告邵澤民的兒子。邵郭氏的丈夫邵世桐于2005年3月去世后，留有房產(chǎn)一處，一直由邵郭氏與兒子邵澤民及兒媳共同居住。2005年4月8日，邵郭氏向被告提出申請(qǐng)，要求繼承該房產(chǎn)，被告于當(dāng)日為邵郭氏辦理了該房屋繼承變更登記后，又于當(dāng)日應(yīng)邵長(zhǎng)瑩的申請(qǐng)，為其辦理了該房屋買受轉(zhuǎn)移登記，并于2007年4月11日向邵長(zhǎng)瑩頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。后該房屋動(dòng)遷，2007年8月，回遷房屋即將竣工，邵長(zhǎng)瑩主張權(quán)利，原告邵澤民、第三人邵郭氏與邵長(zhǎng)瑩因回遷房屋的權(quán)屬問(wèn)題產(chǎn)生糾紛。原告認(rèn)為是被告的具體行政行為侵犯了其合法權(quán)益，申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū)以及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益、處分權(quán)利的唯一合法憑證，被告在為邵郭氏辦理繼承變更登記后，未制作也未向邵郭氏頒發(fā)房屋所有權(quán)證，故該房屋權(quán)屬并未實(shí)際轉(zhuǎn)移到邵郭氏名下，被告為邵長(zhǎng)瑩辦理房屋買受轉(zhuǎn)移登記的行為違反法定程序，故判決予以撤銷。

3、登記機(jī)關(guān)未盡到審查義務(wù)，侵犯了權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，相關(guān)人員憑虛假的申請(qǐng)材料申請(qǐng)進(jìn)行登記的行政行為?，F(xiàn)行法律雖然沒(méi)有明確房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)有義務(wù)對(duì)當(dāng)事人申請(qǐng)登記材料作實(shí)體審查，也沒(méi)有能力鑒別當(dāng)事人身份證的真?zhèn)我约百I賣契約的真實(shí)性和簽字的真實(shí)性，初始登記中未存有原告身份證復(fù)印件和簽字，未出證的情況下即進(jìn)行變更登記，我們遵循全面審查的原則，認(rèn)為該登記行為不能滿足了法律法規(guī)所設(shè)定的要件事實(shí)，被告未盡到審查義務(wù)，判決予以撤銷。針對(duì)在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中出現(xiàn)的弄虛作假問(wèn)題，建設(shè)部2008年7月1日公布的《房屋登記辦法》，對(duì)登記的程序、共有房屋的分割等作了更為細(xì)致的規(guī)定，“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！贝送?，還要求“申請(qǐng)人對(duì)其提交的登記申請(qǐng)文件的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)”。例五大連池法院審理周士元訴房產(chǎn)處房屋變更登記一案，周世元與周德來(lái)系父子關(guān)系，五房權(quán)證青字第1007895號(hào)房屋所有權(quán)人為周世元，該房屋由周德來(lái)居住。2008年3月31日周德來(lái)與孫繼福簽訂房屋買賣合同，周德來(lái)將其居住的房屋以80.000.00元的價(jià)格賣給孫繼福。孫繼福為了將該房屋所有權(quán)人變更登記為其房屋所有權(quán)人，依據(jù)其與周德來(lái)簽訂的房屋買賣合同，自制一份與周世元房屋買賣合同。孫繼福向房產(chǎn)登記部門(mén)提供周世元的房屋所有權(quán)證、房屋買賣合同、孫繼福的戶籍證明，要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。社區(qū)為具證明原房主周世元的房屋賣給了孫繼福，周世元不知去向。孫繼福依據(jù)上述材料，要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)審查，將五房權(quán)證青字第1007895號(hào)房屋所有權(quán)證變更登記為五房權(quán)證青字第1010460號(hào)房屋所有權(quán)證，房屋所有權(quán)人為孫繼福，并以五大連池市人民政府名義為孫繼福頒發(fā)了五青字第1010460號(hào)房屋所有權(quán)證。因該房屋涉及拆遷，原告周世元對(duì)該房屋主張享有所有權(quán)，請(qǐng)求撤銷被告為第三人頒發(fā)的1010460號(hào)房屋所有權(quán)證。法院審查認(rèn)為孫繼福向房屋產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)提交的房屋買賣合同，賣房人處簽名及按手印均系買房人孫繼福所為，建安社區(qū)證明周世元去向不明與事實(shí)不符，可以確認(rèn)為虛假材料。房屋登記部門(mén)依據(jù)虛假的材料為第三人孫繼福頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，依法不能成立，應(yīng)予撤銷。

4、違反法定程序辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，如將已經(jīng)被人民法院查封的房產(chǎn)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，違反法律禁止性規(guī)定。有的在權(quán)屬有爭(zhēng)議或不清的情況下進(jìn)行了登記。

四、對(duì)該類案件解決對(duì)策、意見(jiàn)和建議

1、正確認(rèn)識(shí)房產(chǎn)登記行為的性質(zhì)，把握審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件的規(guī)律。房產(chǎn)登記只是對(duì)民事行為的認(rèn)可行為，而不是對(duì)民事糾紛的處理行為。認(rèn)清房產(chǎn)登記行為的性質(zhì)，才能進(jìn)一步把握好審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件的規(guī)律。

2、明確對(duì)房產(chǎn)登記行為的司法審查標(biāo)準(zhǔn)。司法是最終的救濟(jì)渠道，法院是公正的最后屏障，所以法院的審查義務(wù)和權(quán)限理應(yīng)高于登記機(jī)關(guān)。

3、注重保護(hù)行政管理相對(duì)方的合法權(quán)益。有些房產(chǎn)登記行政案件涉及不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的額很大，矛盾尖銳，處理不當(dāng)，會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定，對(duì)每一件這樣的案件都要從立法目的、法律原則精神、社會(huì)效果綜合考慮，真正使行政審判體現(xiàn)公正、公平。

4、正確處理行使審判職能與支持登記機(jī)關(guān)依法行政的矛盾。由于房產(chǎn)登記相關(guān)法律規(guī)定欠缺、抽象、簡(jiǎn)單，而大家對(duì)法律理解的分歧又較大，不可避免登記機(jī)關(guān)的結(jié)論與法院的認(rèn)定存在不同。一方面，我們要堅(jiān)決糾正登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤觀點(diǎn)，另一方面，也要進(jìn)一步加強(qiáng)與他們的溝通，通過(guò)提出司法建議、召開(kāi)座談會(huì)、聯(lián)合舉辦講座等方式，達(dá)成法律理解的一致和案件處理的共識(shí)，使司法權(quán)與行政權(quán)和諧統(tǒng)一。

第9篇：房產(chǎn)繼承的法律依據(jù)范文

案例1：該讓哪個(gè)孩子買房？

王老先生生前承租單位的一套三居室公房，他去世后，單位組織公房出售。王老先生有3個(gè)子女，王老太因嫌老大、老二對(duì)她不盡贍養(yǎng)義務(wù)，便讓老三出錢購(gòu)買了這三居室，登記在王老太的名下。后來(lái)王老太辦理贈(zèng)與手續(xù)，將這套房子贈(zèng)與老三，并辦理了過(guò)戶手續(xù)。

為此，老大、老二將母親和老三告上法庭。他們?cè)V稱：“這房子原是父親承租的公房，購(gòu)房時(shí)也折合了父親的工齡。所以，這房子是父母的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，母親無(wú)權(quán)處分屬于父親的那部分財(cái)產(chǎn)，贈(zèng)與協(xié)議無(wú)效。”

法院經(jīng)審理認(rèn)為，王老太在丈夫去世后，已作為承租人與單位形成新的承租關(guān)系，后王老太以自己名義簽訂房屋買賣合同。在購(gòu)房過(guò)程中，王老太雖然使用了丈夫的工齡，但工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補(bǔ)貼，而非財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益。因此，該房屋應(yīng)屬于王老太的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，她有權(quán)處分。她將房屋贈(zèng)與老三的行為應(yīng)屬有效。

法官提示：老人遇到此類問(wèn)題時(shí)，要重新以自己名字簽訂房屋租賃合同，并與出售房屋的單位明確購(gòu)房款的折算情況，如向子女借錢購(gòu)房，需出具借條，以免發(fā)生糾紛。

案例2：該把房賣給哪個(gè)孩子？

張老先生夫婦名下有一套三居室。2006年張老先生的老伴去世，2009年他將該房出售給長(zhǎng)子，并辦理了過(guò)戶手續(xù)。但房管局辦理房屋登記相關(guān)手續(xù)、詢問(wèn)這是否為共有房屋時(shí)，父子倆均否認(rèn)是共有。

2011年張老先生去世，之后老二、老三訴至法院，稱該房屋是父母的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，張老先生自己無(wú)權(quán)處分房屋。張老先生的長(zhǎng)子向法院出具兩份遺囑，表明其母將該房屋中享有的份額讓他繼承。但其中一份遺囑其母未簽名或蓋章；另一份為代書(shū)遺囑，其母摁手印，但只有一名見(jiàn)證人。

法院經(jīng)審理，認(rèn)定該房屋是張老先生夫婦的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。張老先生的老伴去世后，張老先生及其長(zhǎng)子在明知其遺產(chǎn)未進(jìn)行繼承的情況下，否認(rèn)該房屋的共有狀態(tài)，并進(jìn)行買賣，違反了法律規(guī)定。該長(zhǎng)子雖向法院出具了遺囑，但一份不能認(rèn)定為遺囑，另一份不具備代書(shū)遺囑的法定形式要件，故父子倆簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。

法官提示：根據(jù)我國(guó)《繼承法》的相關(guān)規(guī)定，張老先生的老伴擁有該房屋的一半產(chǎn)權(quán)，她去世后，其擁有的一半產(chǎn)權(quán)應(yīng)由張老先生及其3個(gè)子女一起繼承。本案中，張老先生的老伴生前并未訂立合法有效的遺囑，因此，張老先生無(wú)權(quán)處分其他共有人的財(cái)產(chǎn)，而他擅自把房賣給長(zhǎng)子的行為應(yīng)屬無(wú)效。

案例3：孩子出錢買房房子歸誰(shuí)？

考慮到自己居住和養(yǎng)老的問(wèn)題，李老先生與兩個(gè)子女簽訂協(xié)議，約定“無(wú)論誰(shuí)購(gòu)買父親單位福利房，均無(wú)條件允許父母長(zhǎng)期居??；今后不準(zhǔn)買賣，如買賣只準(zhǔn)按購(gòu)入價(jià)賣給自家人；購(gòu)房者如能遵守以上條款，其房屋產(chǎn)權(quán)為購(gòu)房者所有（購(gòu)房名義上仍為李老先生）?！?/p>

據(jù)老二稱，這份協(xié)議的簽訂時(shí)間是1998年，老二在“購(gòu)房人”處簽名，李老先生和老大在“同意購(gòu)房人”處簽字。

李老先生取得房產(chǎn)證后不久，于2007年去世。老二稱：“當(dāng)初購(gòu)房款都是我出的，也是我裝修的，我才是房屋的實(shí)際所有權(quán)人?！钡洗蠹捌淠赣H對(duì)老二的說(shuō)法不認(rèn)可，要求繼承李老先生名下的房產(chǎn)。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，老二稱依據(jù)協(xié)議應(yīng)由其單獨(dú)繼承房屋，并無(wú)法律依據(jù)；老二稱購(gòu)房款和裝修款均由其出資，但未提供證據(jù)予以佐證?？紤]到李老先生的老伴現(xiàn)無(wú)收入，而且沒(méi)有其他房屋居住，最后法院判決該房屋由她繼承，她分別向老大、老二支付房屋折價(jià)款。

法官提示：老人在處分財(cái)產(chǎn)時(shí)有3點(diǎn)注意事項(xiàng)：

其一，無(wú)論老人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與還是出賣給子女，前提是明確老人本人為被處分財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人，尤其在處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，需確定老人為登記的所有權(quán)人；