關(guān)于不動產(chǎn)的法律法規(guī)精選(九篇)

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第1篇：關(guān)于不動產(chǎn)的法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：物權(quán)法 預(yù)告登記 法律性質(zhì) 法律效力

中圖分類號：D033 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-026X（2013）04-0000-01

預(yù)告登記制度的創(chuàng)設(shè)，它對于平衡不動產(chǎn)物權(quán)變動中多方當(dāng)事人的利益、保障交易的安全、促使當(dāng)事人自覺遵守誠實(shí)守信的原則具的現(xiàn)實(shí)意義。

一、不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的性質(zhì)

自從《物權(quán)法》確立了預(yù)告登記制度以后，理論界就預(yù)告登記制度的法律性質(zhì)就一直有討論。原因是我國關(guān)于不動產(chǎn)預(yù)告登記制度法律規(guī)定過于粗，導(dǎo)致沒有建立起一個(gè)完整的預(yù)告登記制度。但是基于實(shí)踐的需要，理論上對它的研究還在進(jìn)一步的發(fā)展。目前，關(guān)于預(yù)告登記制度的性質(zhì)，我國學(xué)者主要有一下三種觀點(diǎn)：（1）物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)：納入預(yù)告登記制度中的債權(quán)請求權(quán)，對后來可能發(fā)生的與該債權(quán)請求權(quán)相沖突的不動產(chǎn)物權(quán)處分行為具有排他的效力，其實(shí)也是債權(quán)物權(quán)化的表現(xiàn)。（2）介于債權(quán)和物權(quán)之間：這種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)告登記之后的債權(quán)請求權(quán)是一種準(zhǔn)物權(quán)，其介于債權(quán)和物權(quán)之間。（3）請求權(quán)保全性質(zhì)：王澤鑒認(rèn)為：“關(guān)于其法律性質(zhì)，究為一種物權(quán)，或僅為一種債權(quán)保全的手段，甚有爭論。預(yù)告登記介于債權(quán)與物權(quán)之間，兼具二者的性質(zhì)，在現(xiàn)行法上為其定性，實(shí)有困難，可認(rèn)為系于土地登記簿上公示，以保全對不動產(chǎn)物權(quán)之請求權(quán)為目的，具有若干物權(quán)效力的制度?！?/p>

筆者認(rèn)為，經(jīng)過預(yù)告登記的物權(quán)變動請求權(quán)還是一種債權(quán)。物權(quán)變動請求權(quán)是基于雙方當(dāng)事人的法律行為產(chǎn)生的，權(quán)利人雖然有權(quán)要求義務(wù)人不得將不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移給他人，但是并不能阻止義務(wù)人再次對該不動產(chǎn)進(jìn)行物權(quán)處分，一旦發(fā)生了一房二賣的情形，預(yù)告登記制度就可以來保護(hù)權(quán)利人的債權(quán)請求權(quán)，經(jīng)預(yù)告登記后的債權(quán)請求權(quán)具有對抗第三人的效力，是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)。

二、預(yù)告登記制度在實(shí)踐中的缺失

從預(yù)告登記的實(shí)踐操作反饋來看，現(xiàn)行的預(yù)告登記制度法律法規(guī)仍然存在缺位，配套規(guī)定不完善。

1、預(yù)告登記機(jī)關(guān)混亂

我國《物權(quán)法》第10條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)施行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一既不利于當(dāng)事人進(jìn)行登記確權(quán)，又不適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需求，實(shí)現(xiàn)商品的最大化流通以便創(chuàng)造更多的社會財(cái)富和不動產(chǎn)交易市場規(guī)則的確立。

2、預(yù)告登記制度的適用范圍狹窄

《物權(quán)法》第二十條對預(yù)告登記的范圍、效力和消滅作出了規(guī)定，但這些規(guī)定比較原則和概括，缺乏可操作性，還要在具體的不動產(chǎn)登記立法中對預(yù)告登記的內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定?！段餀?quán)法》及其他配套法律法規(guī)也并未對“其他不動產(chǎn)”的具體范圍予以界定，更是對房屋及其他不動產(chǎn)買賣以外的物權(quán)變更的請求權(quán)缺少法律規(guī)范。我國不動產(chǎn)預(yù)告登記適用范圍的單一、狹窄，不利于從根源上發(fā)揮不動產(chǎn)預(yù)告登記的功用，限制了預(yù)告登記制度維護(hù)交易安全的制度價(jià)值。

3、預(yù)告登記制度的適用法律效力欠缺

預(yù)告登記制度的法律效力一般涵蓋：權(quán)利保全效力、順位保全效力和破產(chǎn)保護(hù)效力。只有賦予預(yù)告登記實(shí)實(shí)在在的效力，才能在實(shí)踐中促使預(yù)告登記取得實(shí)效?！段餀?quán)法》第二十條規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。我國的預(yù)告登記制度的法律效力僅限于權(quán)利保全，對順位保全效力與破產(chǎn)保護(hù)效力均沒有相應(yīng)的規(guī)定。預(yù)告登記制度法律效力的欠缺不利于充分發(fā)揮保障買受人權(quán)益的作用，更不利于維護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人的合法利益和切實(shí)維護(hù)交易安全。

三、預(yù)告登記制度的規(guī)范完善

為切實(shí)保護(hù)買受人的權(quán)益，保障市場交易安全，促使我國不動產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，充分體現(xiàn)預(yù)告登記制度的價(jià)值，必須積極完善現(xiàn)行的預(yù)告登記制度。

1、針對沒有統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)的問題，首先要健全不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)和登記配套實(shí)施法規(guī)，明確等級范圍，登記機(jī)構(gòu)和登記辦法沒切實(shí)做到登記主體和登記依據(jù)整齊劃一，要做到于法有據(jù)。健全法法規(guī)以后就是應(yīng)當(dāng)對外統(tǒng)一設(shè)置一個(gè)登記機(jī)構(gòu)，對外進(jìn)行登記。目前我國存在大量的土地登記和房屋登記，所以可以先從建立健全房地合一的登記做起。其次，要建立健全物權(quán)信息登記制度?！段餀?quán)法》第19條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查閱、復(fù)制登記資料，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)提供?！钡蔷唧w到查閱的具體程序、查閱范圍，《物權(quán)法》沒有做出規(guī)定。所以，應(yīng)建立健全有關(guān)不動產(chǎn)信息的數(shù)據(jù)庫查詢系統(tǒng)，詳細(xì)錄入相關(guān)不動產(chǎn)信息的基本情況，并規(guī)范司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、自然人的查閱、查詢、復(fù)制的范圍、事項(xiàng)及程序，保障交易的安全和信息的透明。

2、預(yù)告登記的本質(zhì)是為了使債權(quán)請求權(quán)具有排他的效力，可以對抗第三人，因此進(jìn)行預(yù)告登記的合同是優(yōu)先未進(jìn)行預(yù)告登記的合同的，這樣做可以維護(hù)交易安全。所以要是可以擴(kuò)大預(yù)告登記的適用范圍，就可以更好的發(fā)揮預(yù)告登記的作用。

在實(shí)踐中，我們要從以下兩方面來擴(kuò)大預(yù)告登記的適用范圍。一是要積極擴(kuò)大預(yù)告登記所保護(hù)的請求權(quán)的范圍。實(shí)踐中常見的設(shè)定抵押權(quán)、地上權(quán)、不動產(chǎn)租賃、遺產(chǎn)分割請求權(quán)以及如建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)之請求權(quán)等都可以包含在成為預(yù)告登記制度的適用范圍之內(nèi)。二是要擴(kuò)大預(yù)告登記的適用對象。除去不動產(chǎn)，還可以包含特殊的動產(chǎn)，譬如飛機(jī)、汽車以及輪船等，實(shí)踐中這些特殊的動產(chǎn)因?yàn)樽陨韮r(jià)值比較大，僅僅適用違約責(zé)任很難保護(hù)債權(quán)認(rèn)的權(quán)益，所以可以包含在預(yù)告登記制度的范圍之內(nèi)。

第2篇：關(guān)于不動產(chǎn)的法律法規(guī)范文

一、注重業(yè)務(wù)、法律法規(guī)知識的學(xué)習(xí)。

鎮(zhèn)國土所根據(jù)工作業(yè)務(wù)性較強(qiáng)，針對自身知識結(jié)構(gòu)及履職能力方面的缺漏，每周二下午組織全所工作人員開展集中和自學(xué)等不同形式的學(xué)習(xí)，在工作之余，擠出時(shí)間進(jìn)一步學(xué)習(xí)《土地管理法》、《不動產(chǎn)登記條例實(shí)施細(xì)則》、《物權(quán)法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規(guī)，堅(jiān)持閱讀《國土資源報(bào)》，并且研究上一周工作的問題，提高了自己的法律意識和法制觀念，有效促進(jìn)自己開展各項(xiàng)工作。做到針對用地戶提出的國土業(yè)務(wù)問題給予滿意回答。

二、嚴(yán)格執(zhí)法監(jiān)察、保護(hù)耕地，合理分配土地資源。

1、我所進(jìn)一步認(rèn)真落實(shí)耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制，加大基本農(nóng)田保護(hù)力度。對耕地保護(hù)情況進(jìn)行巡查，及時(shí)制止土地違法行為的發(fā)生，認(rèn)真開展衛(wèi)片執(zhí)法工作，對2017年度部級衛(wèi)星遙感發(fā)現(xiàn)的違法用地，積極配合當(dāng)?shù)卣M(jìn)行整改查處。

2、嚴(yán)格土地管理，我所對本轄區(qū)準(zhǔn)備采取定期和不定期的動態(tài)巡查，出動巡查車70余次，主要對4個(gè)石場，1個(gè)磚廠，3個(gè)火山灰場及違章建筑和非法用地進(jìn)行監(jiān)管。對本轄區(qū)內(nèi)不在規(guī)劃區(qū)外非法建筑（林地、耕地）和改變土地用途的，每周動態(tài)巡查不少于三次，并且對違法案件及時(shí)上報(bào)到縣局執(zhí)法監(jiān)察科和大隊(duì)，配合縣局各科室完成執(zhí)法，并對其下達(dá)停止違法行為的通知，第一時(shí)間向鎮(zhèn)分管領(lǐng)導(dǎo)、主要領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，及時(shí)處理。

三、加強(qiáng)規(guī)范不動產(chǎn)登記，完善檔案。

上半年，我所始終堅(jiān)持規(guī)范服務(wù)程序，實(shí)行陽光操作，不動產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍，涉及到所有權(quán)人的切身利益，為了保證服務(wù)質(zhì)量，理順產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍手續(xù)，仔細(xì)調(diào)查產(chǎn)權(quán)來源的真實(shí)性、合理性、合法性、有效性，認(rèn)真負(fù)責(zé)好資料的收集、填寫、整理、歸檔工作，建立健全各種工作臺帳，嚴(yán)把資料審核關(guān)，貫徹落實(shí)責(zé)任追究制。核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證120本，房屋他項(xiàng)權(quán)證書抵押辦理13本，協(xié)助法院及司法部門調(diào)檔查詢25余次，出具各項(xiàng)查檔證明2000余份，注銷他項(xiàng)權(quán)證書42本。在檔案管理中認(rèn)真嚴(yán)格按照《不動產(chǎn)登記條例實(shí)施細(xì)則》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規(guī)的要求，建立健全電子登記簿，辦理所有登記前必須查閱登記簿，充分發(fā)揮登記簿公信力和公示力的作用。日常檔案及時(shí)按照檔案管理的要求整理裝訂，不堆積、不拖延，上半年共整理不動產(chǎn)籍檔案80余份。

四、是立足本職，做好農(nóng)村宅基地管理工作

在過去的工作中，嚴(yán)格執(zhí)行《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》以及國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》等法規(guī)政策，進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)用地管理，認(rèn)真執(zhí)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃，我所對所轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村空閑房屋和閑置宅基地進(jìn)行了初步調(diào)查，調(diào)查農(nóng)村空閑房屋和閑置宅基地大約為428戶左右，在結(jié)合危房改造項(xiàng)目中，按照嚴(yán)格管理、提高效率、便民利民的原則，對符合條件申請宅基地的建房戶及時(shí)受理申請，進(jìn)行現(xiàn)場勘查、放線和用地審核，上報(bào)資料嚴(yán)格把關(guān)，在鎮(zhèn)政府審核后，報(bào)縣局審批。

五、征費(fèi)工作

積極開展工作，根據(jù)縣局的統(tǒng)一安排和要求，及時(shí)督促各企業(yè)和采礦點(diǎn)按時(shí)足額繳納《土地年租金》《礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)》。及時(shí)完成縣局下達(dá)的各項(xiàng)工作安排和收費(fèi)指標(biāo)。

六、地質(zhì)災(zāi)害防治和礦產(chǎn)管理

在每年的地質(zhì)災(zāi)害高發(fā)期，實(shí)行24小時(shí)值班安排專人看守，遇到地質(zhì)災(zāi)害及時(shí)啟動地質(zhì)災(zāi)害預(yù)案，發(fā)現(xiàn)災(zāi)情及時(shí)向縣局，鎮(zhèn)委，鎮(zhèn)政府匯報(bào)。按時(shí)對采礦許可證進(jìn)行年審檢驗(yàn)。

七、土地糾紛的解決和拆遷工作

對本轄區(qū)內(nèi)的土地糾紛及時(shí)調(diào)解處理，做到細(xì)心講解，熱情服務(wù)，根據(jù)法律法規(guī)進(jìn)行調(diào)解，做到了零上訪。積極配合政府做好拆遷各項(xiàng)工作，圓滿完成拆遷各項(xiàng)任務(wù)指標(biāo)。

八、加強(qiáng)自律，廉政勤政

第3篇：關(guān)于不動產(chǎn)的法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn),物權(quán),不動產(chǎn)登記制度

不動產(chǎn)登記指經(jīng)權(quán)利人申請國家專職部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)之事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的活動。它能使不動產(chǎn)物權(quán)變動得以確認(rèn)并為交易安全提供法律保障，是房地產(chǎn)管理的重要手段和現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的基礎(chǔ)。然而，我國至今尚未制定不動產(chǎn)登記法；已制定的法律法規(guī)中雖有不少關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)范，但這些規(guī)范零散，并且相互沖突，不合法理的規(guī)定頗多。在物權(quán)立法提上議事日程之際，筆者運(yùn)用比較研究的方法，從物權(quán)立法的角度對完善我國不動產(chǎn)登記制度作一初步探討。

一、比較研究目前，世界各國所采用的不動產(chǎn)登記制度主要有三種類型，即契約登記制度、產(chǎn)權(quán)登記制度、托倫斯登記制度。[1]

（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國民法典》創(chuàng)立，故亦稱法國法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權(quán)變動對抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當(dāng)事人提出申請即可登記；第三，登記無公信力，即登記事項(xiàng)不成立或無效時(shí)，不得對抗善意第三人；第四，登記簿以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)而編成，采用人之編成主義（prinzip desporsonen foliuncs）；第五，權(quán)利以動態(tài)登記為主，不僅登記物權(quán)現(xiàn)狀，而且還登記物權(quán)的變動。

（二）產(chǎn)權(quán)登記制度。這種體制為《德國民法典》所建立，并在德國《土地登記條例》、《地上權(quán)條例》以及《住宅所有權(quán)法》中有明確規(guī)定。其特點(diǎn)是：（1）登記是土地物權(quán)變動的效力發(fā)生要件，土地物權(quán)之取得或變更須經(jīng)官方正式登記才具有法律效力；（2）實(shí)質(zhì)審查主義，登記機(jī)關(guān)對登記申請及權(quán)利變更要進(jìn)行詳細(xì)的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經(jīng)登記就具有法律效力；（4）權(quán)利以靜態(tài)登記為主，登記簿不記入物權(quán)的變動情況，只記入物權(quán)的現(xiàn)有狀態(tài)；（5）采用物之編成主義（prin-zip des reaifoliums），登記簿按地號順序進(jìn)行排列。

（三）托倫斯登記制度（torenssyhem）。這種制度1955年創(chuàng)始于澳大利亞，現(xiàn)被美國多數(shù)州和英聯(lián)邦國家所采用，是對產(chǎn)權(quán)登記制度的改良。其一，采用實(shí)質(zhì)審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記則進(jìn)入強(qiáng)制狀態(tài)，即任何不動產(chǎn)經(jīng)申請第一次登記后，其不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移和變更，不經(jīng)登記無效；其三，登記具有公信力，如果真權(quán)利人因不實(shí)登記而受損害時(shí)，國家負(fù)賠償責(zé)任；其四，人之編成主義，不考慮地號，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。

通過三種登記制度之比較，可以發(fā)現(xiàn)，首先，各國不動產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動產(chǎn)登記法，不僅設(shè)計(jì)合理、體系完整，而且保留著本國的立法傳統(tǒng)，體現(xiàn)出民族特色。其次，各國不動產(chǎn)登記往往實(shí)行房地合一的登記體制。雖然各國不動產(chǎn)登記對象是以土地為主，但西方國家的不動產(chǎn)登記法理認(rèn)為建筑物與其附著的土地是緊密聯(lián)系在一起的，[2]因此，這些國家的不動產(chǎn)登記，基本上名為土地登記，實(shí)際是土地及地上附著建筑物的一并登記。再次，各國不動產(chǎn)登記實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一管理。在許多國家，所有的土地?zé)o論在繁華的鬧市，還是人煙稀少的西部，一般都按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)由不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)辦理登記，以獲得完整的地籍資料，方便土地的宏觀管理。在我國，由于不動產(chǎn)登記立法不健全，不動產(chǎn)登記制度還存在著諸多問題，因此，有必要在全面考查各國不動產(chǎn)登記制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國不動產(chǎn)登記的實(shí)際情況和特點(diǎn)，促進(jìn)我國不動產(chǎn)登記制度的日趨完善。

二、我國不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀及存在的問題我國現(xiàn)行有關(guān)不動產(chǎn)登記制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修訂）、國家土地局的《土地登記規(guī)則》（1989年11月）、《城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月頒布）和建設(shè)部的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》（1990年12月）。其中土地登記的內(nèi)容包括：土地的性質(zhì)（主要是集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利）、土地權(quán)利來源、權(quán)利主體、權(quán)屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級和價(jià)格；房屋登記的內(nèi)容有所有權(quán)人、所有權(quán)性質(zhì)、地號、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號和他項(xiàng)權(quán)利。雖然我國不動產(chǎn)登記事業(yè)已經(jīng)步入有法可依的歷史階段，較改革開放以前有了長足地進(jìn)步，但不可否認(rèn)，我國不動產(chǎn)登記制度依然存在著不少問題有待解決。

第一，不動產(chǎn)登記立法不完善。如上所述，我國不動產(chǎn)登記立法主要集中在土地和房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)之中，此外《民法通則》、《擔(dān)保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產(chǎn)資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個(gè)職能部門在立法過程中強(qiáng)調(diào)本部利益，這就造成了各部法律之間在不動產(chǎn)登記問題上的規(guī)定相互交叉、沖突，從而使我國不動產(chǎn)登記承現(xiàn)出房產(chǎn)和地產(chǎn)的不統(tǒng)一、登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一、登記程序的不統(tǒng)一、登記效力的不統(tǒng)一、登記權(quán)屬證書的不統(tǒng)一的狀況。在我國法律規(guī)定的應(yīng)登記的不動產(chǎn)權(quán)利方面，不動產(chǎn)實(shí)體權(quán)利的登記范圍僅包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)和不動產(chǎn)抵押權(quán)。而在社會生活中廣泛存在的土地租賃權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)等諸多不動產(chǎn)實(shí)體權(quán)利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對我國不動產(chǎn)利用的宏觀管理。除了不動產(chǎn)實(shí)體權(quán)利登記以外，在現(xiàn)實(shí)生活中，同一不動產(chǎn)之上可能同時(shí)存在著數(shù)個(gè)物權(quán)，因此，有必要建立不動產(chǎn)物權(quán)順位登記，即不動產(chǎn)程序權(quán)利登記制度，以保障正常的不動產(chǎn)物權(quán)秩序。而在這一方面，我國不動產(chǎn)登記立法處于空白狀態(tài)。這顯然不符合我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展對不動產(chǎn)權(quán)利保護(hù)的基本要求。

第二，我國不動產(chǎn)登記存在房地分立登記的問題。依據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，約有六個(gè)部門可以進(jìn)行不動產(chǎn)登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)行政管理部門，林地權(quán)登記在森林管理部門等，并且各個(gè)部門登記的內(nèi)容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動產(chǎn)登記的根本目的在于確認(rèn)不動產(chǎn)物權(quán)或完成物權(quán)變動，進(jìn)行物權(quán)公示，提供統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ)，而不僅是對土地、房屋、森林等不動產(chǎn)的行政管理。[3]分別登記恰恰違背了法律設(shè)立不動產(chǎn)登記制度的初衷，一方面造成不動產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，引起法律法規(guī)之間的相互沖突；另一方面，造成了各個(gè)登記機(jī)關(guān)之間職責(zé)不清，機(jī)構(gòu)膨脹，部門利益相互沖突，其結(jié)果不僅增加了不動產(chǎn)登記人的不合理負(fù)擔(dān)，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統(tǒng)一性。

第三，不動產(chǎn)登記城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一。我國廣大農(nóng)村的房產(chǎn)登記工作主要由村鎮(zhèn)管理部門負(fù)責(zé)。由于村鎮(zhèn)管理部門缺少從事此項(xiàng)工作的專業(yè)人員，對登記后形成的房屋產(chǎn)籍管理混亂。目前，在國家取消了對農(nóng)民房產(chǎn)登記的收費(fèi)項(xiàng)目之后，村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記工作在大部分地區(qū)已經(jīng)趨于停頓。[4]但實(shí)際上，廣大農(nóng)村中與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動日益

活躍，房產(chǎn)的買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押等交易活動也日趨頻繁。農(nóng)民對他們?nèi)〉玫姆康禺a(chǎn)權(quán)利，同樣迫切地希望得到政府的保護(hù)。另外，由于城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一，使得一些城市開發(fā)區(qū)、郊區(qū)違反《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，為在城市邊緣地區(qū)的耕地上建房者發(fā)放房屋所有權(quán)證書，以逃避土地管理。

三、完善我國不動產(chǎn)登記制度的法律對策一種較為完善的不動產(chǎn)登記制度，必須符合明確產(chǎn)權(quán)、簡化手續(xù)、節(jié)省費(fèi)用和明確登記的公信力的原則。[5]從我國不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀來看，其與完善的登記制度、保障房地產(chǎn)交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問題，亟待進(jìn)一步解決和完善。

（一）吸收、借鑒國外不動產(chǎn)登記立法的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，推動我國不動產(chǎn)登記立法發(fā)展西方各種類型不動產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動產(chǎn)登記法?？梢?，西方各國將不動產(chǎn)登記定性為私法行為，其意義在于不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示及公信，保護(hù)交易安全。目前，我國物權(quán)立法工作已經(jīng)提上日程，借鑒國外立法經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國不動產(chǎn)登記的實(shí)際情況，在將來出臺的《物權(quán)法》中明確規(guī)定不動產(chǎn)登記的各項(xiàng)制度，不僅是合理保護(hù)土地資源、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的要求，也是順應(yīng)世界不動產(chǎn)登記立法發(fā)展潮流，完善我國不動產(chǎn)登記制度的必然選擇。在《物權(quán)法》規(guī)定不動產(chǎn)登記基本原則、內(nèi)容的基礎(chǔ)上，國務(wù)院也可以適時(shí)地出臺《不動產(chǎn)登記條例》等有關(guān)法規(guī)，細(xì)化物權(quán)立法中關(guān)于不動產(chǎn)登記的原則性規(guī)定，使我國不動產(chǎn)登記真正作到有法可依，更具有實(shí)際操作性。

（二）依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記制度，并吸收托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)，完善我國不動產(chǎn)登記體制物權(quán)制度具有很強(qiáng)的民族性、固有性，不動產(chǎn)登記制度也不例外。我國目前不動產(chǎn)登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎(chǔ)在于國家干預(yù)主義，這與產(chǎn)權(quán)登記制度，即德國不動產(chǎn)登記立法模式極其相似。此外，我國不動產(chǎn)登記與產(chǎn)權(quán)登記制度在登記規(guī)則，如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地產(chǎn)管理法》第60條、第61條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利變動應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝！锻恋氐怯浺?guī)則》第25條規(guī)定：“不經(jīng)變更登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，屬于非法轉(zhuǎn)讓，不具有法律效力?！憋@然，我國不動產(chǎn)權(quán)利的產(chǎn)生、變更都以登記為生效要件。其次，《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》中規(guī)定，房屋登記的內(nèi)容包括有地號、使用土地面積及土地登記證號，登記簿按地號順序排列。這亦是物之編成主義典型作法。再次，我國不動產(chǎn)登記同樣具有公信力，不動產(chǎn)物權(quán)一經(jīng)登記即具有法律效力。由此可見，在保持我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度民族性、固有性基礎(chǔ)上，完善不動產(chǎn)登記體制，參照產(chǎn)權(quán)登記制度進(jìn)行，不失為一種最佳的選擇。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)登記制度也并非完美。在完善我國不動產(chǎn)登記制度過程中，我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)，如錯誤登記賠償和強(qiáng)行登記制度等，以彌補(bǔ)產(chǎn)權(quán)登記制度之不足。

（三）統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、消除城鄉(xiāng)分別，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記規(guī)范化有學(xué)者認(rèn)為，我國不動產(chǎn)登記程序、效力等不統(tǒng)一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。[6]綜觀世界各國的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，尚無將土地與房產(chǎn)分為兩套系統(tǒng)進(jìn)行登記的先例。目前，我國一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經(jīng)意識到房地分立設(shè)置的缺陷，嘗試將兩部門合而為一，從而實(shí)現(xiàn)房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的發(fā)展趨勢，同時(shí)也為我國將來統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的改革提供寶貴經(jīng)驗(yàn)。我國98年修訂的《土地管理法》明確規(guī)定：“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國的基本國策?！倍粍赢a(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的城鄉(xiāng)統(tǒng)一無疑是全面保護(hù)土地資源，加強(qiáng)土地宏觀調(diào)節(jié)的有效途徑。這樣不僅使不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有了完整的地籍資料，也不會再存在城鄉(xiāng)接壤處由誰管理之虞。

（四）擴(kuò)大應(yīng)登記不動產(chǎn)權(quán)利之范圍，完善各項(xiàng)登記制度筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)、地段權(quán)和房地產(chǎn)租賃權(quán)納入不動產(chǎn)登記范疇，擴(kuò)大應(yīng)登記的不動產(chǎn)權(quán)利范圍。就不動產(chǎn)登記的具體制度而言，首先，我國房地產(chǎn)交易中的二重買賣（即不動產(chǎn)所有人在簽訂買賣合同所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記前，又與他人訂立買賣合同并進(jìn)行了所有權(quán)登記）現(xiàn)象比較普遍，而我國立法對不動產(chǎn)物權(quán)變動采用的是登記生效主義，對不動產(chǎn)物權(quán)，特別是房屋所有權(quán)的確認(rèn)原則以登記為準(zhǔn)，未經(jīng)登記則不動產(chǎn)所有權(quán)不轉(zhuǎn)移。因此，第一個(gè)買賣合同的買方只能要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任，這對他來說是極不公平的。如果不動產(chǎn)登記立法中設(shè)立預(yù)告登記制度，即賦予債權(quán)以排他的物權(quán)效力，從而保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，則可以有效地防范二重買賣情況出現(xiàn)，維護(hù)交易安全。其次，我國現(xiàn)行民事立法中尚無完善的善意取得制度，有關(guān)不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)也未明確登記公信力的絕對效力，使得第三人對登記的信賴得不到法律保障。因此，有必要設(shè)立不動產(chǎn)交易的善意取得制度。善意取得的要件應(yīng)包括：（1）取得必須有償；（2）除登記錯誤外，民事法律行為本身合法有效；（3）第三人善意且無過失。再次，在不動產(chǎn)登記立法中構(gòu)建善意取得制度時(shí)，我們還應(yīng)當(dāng)設(shè)立錯誤賠償制度，將其作為對善意取得制度的補(bǔ)充，以加強(qiáng)不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任，維護(hù)不動產(chǎn)交易人的合法權(quán)益，保障交易公平、合理。

我國不動產(chǎn)登記制度存在著諸多問題，不但造成了不動產(chǎn)管理的混亂，也妨礙了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在我國物權(quán)立法提上日程之際，理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)在未來《物權(quán)法》中完善不動產(chǎn)物權(quán)登記制度，使我國不動產(chǎn)管理真正作到制度健全，有法可依。

注釋：

[1] 參見趙紅梅著：《房地產(chǎn)法論》，中國政法大學(xué)出版社1995年版，第249－252頁。

[2][3] 趙鵬越：《借鑒國際經(jīng)驗(yàn)改革我國不動產(chǎn)登記制度》，載于《改革與戰(zhàn)略》1999年第1期。

[4] 金紹達(dá)：《澳大利亞的產(chǎn)權(quán)登記制度對我們的啟示》，載于《中國房地產(chǎn)》1995年第10期。

第4篇：關(guān)于不動產(chǎn)的法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：中小企業(yè)；融資；動產(chǎn)擔(dān)保；權(quán)利擔(dān)保

中圖分類號：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1009-0118（2012）04-0092-02

中小企業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中具有重要作用，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)增長和協(xié)調(diào)運(yùn)行的基礎(chǔ)性力量，支持中小企業(yè)發(fā)展具有重要意義。一直以來，融資難都是制約中小企業(yè)快速發(fā)展又難于破解的主要問題之一。造成中小企業(yè)融資難的原因有許多，其中信貸融資難的主要因素則是金融機(jī)構(gòu)過于依賴土地和建筑物等不動產(chǎn)作為擔(dān)保物，而中小企業(yè)的主要資產(chǎn)卻多以動產(chǎn)和權(quán)利為主?；诰徑馊谫Y難現(xiàn)狀，支持、促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需求，越來越多的金融機(jī)構(gòu)、行政部門、企業(yè)積極創(chuàng)新融資擔(dān)保模式，并付諸于實(shí)踐。融資擔(dān)保模式創(chuàng)新過程中存在諸多的法律問題，值得我們關(guān)注并不斷探求完善相關(guān)法律制度的對策。

一、中小企業(yè)融資擔(dān)保模式創(chuàng)新的實(shí)踐

中小企業(yè)享有的權(quán)利種類繁多，擁有的動產(chǎn)資源豐富，這些動產(chǎn)與權(quán)利都可成為擔(dān)保物，因此，減少金融機(jī)構(gòu)對不動產(chǎn)擔(dān)保的依賴，創(chuàng)新中小企業(yè)融資擔(dān)保模式，具有廣闊空間和大好的前景。近幾年，在中國人民銀行的推動下和政府的支持下，金融機(jī)構(gòu)對動產(chǎn)和權(quán)利擔(dān)保融資業(yè)務(wù)創(chuàng)新的力度不斷增加，取得了較好的效果。

（一）權(quán)利擔(dān)保融資的創(chuàng)新

1、用益物權(quán)擔(dān)保融資的創(chuàng)新

用益物權(quán)是指對他人的物在一定范圍內(nèi)，加以使用和收益的定限物權(quán)［1］。《物權(quán)法》第184條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但法律另有規(guī)定可以抵押的除外。除此之外，《物權(quán)法》對用益物權(quán)作擔(dān)保物并無限制，這為用益物權(quán)擔(dān)保融資提供了法律保障。實(shí)踐中，基于林地承包經(jīng)營權(quán)、采礦權(quán)、海域使用權(quán)等權(quán)利作擔(dān)保融資的模式，都屬于用益物權(quán)擔(dān)保融資創(chuàng)新的范疇。這些用益物權(quán)用于擔(dān)保融資，幫助了許多中小企業(yè)利用潛在價(jià)值得到所需信貸資金，并在一定程度上提高了放貸銀行的資金使用率。

2、財(cái)產(chǎn)權(quán)利質(zhì)押融資的創(chuàng)新

根據(jù)《物權(quán)法》第223條的規(guī)定，股權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)、應(yīng)收賬款等財(cái)產(chǎn)權(quán)利可以出質(zhì)。實(shí)踐中，對于債權(quán)人而言，股權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)、應(yīng)收賬款等權(quán)利質(zhì)押的風(fēng)險(xiǎn)較難控制，因此，金融機(jī)構(gòu)并不愿意接受這些財(cái)產(chǎn)權(quán)利質(zhì)押。近幾年，金融機(jī)構(gòu)關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)利質(zhì)押貸款的探索與創(chuàng)新主要是完善質(zhì)押融資中的權(quán)利價(jià)值評估、權(quán)利出質(zhì)登記、權(quán)利交易等相關(guān)操作環(huán)節(jié)，以此降低融資風(fēng)險(xiǎn)，消除金融機(jī)構(gòu)的顧慮，推動權(quán)利質(zhì)押融資的發(fā)展。此外，金融機(jī)構(gòu)也在不斷探索拓展應(yīng)收賬款質(zhì)押的類別，由此出現(xiàn)了訂單質(zhì)押、旅游門票收費(fèi)權(quán)質(zhì)押等融資模式，這些融資模式把企業(yè)無形財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為了動態(tài)資產(chǎn)，緩解了企業(yè)融資難的狀況。

3、其他權(quán)利擔(dān)保融資的創(chuàng)新

權(quán)利擔(dān)保融資模式創(chuàng)新的實(shí)踐還有很多，如簡陽農(nóng)村信用合作聯(lián)社推出的沙石開采權(quán)質(zhì)押貸款，嘉興銀行推出的排污權(quán)抵押貸款，義烏地區(qū)推行的商位使用權(quán)質(zhì)押貸款等等。這些權(quán)利擔(dān)保融資模式拓寬了企業(yè)的融資渠道，在一定程度上解決了企業(yè)融資難問題。

（二）動產(chǎn)擔(dān)保融資模式的創(chuàng)新

動產(chǎn)資源種類較多，融資空間廣闊，金融機(jī)構(gòu)不斷加大對動產(chǎn)擔(dān)保融資模式的創(chuàng)新力度，推出了油品、黃金、黃酒、大蒜等動產(chǎn)質(zhì)押貸款模式，再如山東恒泰農(nóng)村合作銀行推出的鋼結(jié)構(gòu)抵押貸款模式，這些新的擔(dān)保創(chuàng)新方式在一定程度上滿足了企業(yè)的資金需求、促進(jìn)了銀行貸款的良性循環(huán)。

（三）保證擔(dān)保融資模式的創(chuàng)新

保證擔(dān)保融資創(chuàng)新主要是聯(lián)保貸款模式，即三個(gè)或三個(gè)以上企業(yè)按自愿原則組成聯(lián)保體，銀行對聯(lián)保體成員進(jìn)行授信，成員之間相互承擔(dān)連帶責(zé)任的一種融資模式。根據(jù)行業(yè)、地域的不同，各銀行采用的中小企業(yè)聯(lián)保貸款模式亦不同，有聯(lián)?；鹉Ｊ剑▍f(xié)會聯(lián)保模式）、網(wǎng)絡(luò)聯(lián)保、行業(yè)聯(lián)保、聯(lián)貸聯(lián)保等多種模式。聯(lián)保貸款模式有利于成員間內(nèi)部監(jiān)督，相互督促及時(shí)還款，同時(shí)，還具有更強(qiáng)的靈活性、可變性、易操作性，聯(lián)保貸款為中小企業(yè)獲得了更多的信貸資金。

二、中小企業(yè)融資擔(dān)保模式創(chuàng)新中的法律困境

（一）相關(guān)法律規(guī)范不健全

中小企業(yè)融資擔(dān)保模式的創(chuàng)新與發(fā)展，需要相關(guān)法律制度的保護(hù)和扶持。而權(quán)利和動產(chǎn)擔(dān)保法律規(guī)范的不健全，導(dǎo)致中小企業(yè)融資擔(dān)保模式創(chuàng)新發(fā)過程中存在諸多問題。

1、權(quán)利擔(dān)保的合法性缺失

（1）排污權(quán)抵押貸款缺乏法律依據(jù)

自2008年嘉興市推出排污權(quán)抵押貸款以來，排污權(quán)抵押貸款模式迅速在全國蔓延。關(guān)于排污權(quán)的法律性質(zhì)，學(xué)界有多種觀點(diǎn)：有學(xué)者主張排污權(quán)屬用益物權(quán)［2］；有學(xué)者主張排污權(quán)具有準(zhǔn)物權(quán)屬性［5］；有學(xué)者認(rèn)為,排污權(quán)是種新型的環(huán)境役權(quán)［3］；有學(xué)者認(rèn)為,排污權(quán)屬于人役權(quán)［6］。也有學(xué)者認(rèn)為,排污權(quán)進(jìn)入物權(quán)體系困難重重，而將排污權(quán)歸入合同債權(quán)既在理論上可取，又有助于排污權(quán)靈活運(yùn)作［4］。然而，依物權(quán)法定主義，排污權(quán)并未作為物權(quán)得到法律上的承認(rèn)，其物權(quán)屬性不能確定。同時(shí)，排污權(quán)的環(huán)境役權(quán)、人役權(quán)、合同債權(quán)性質(zhì)也局限于理論探討，沒有得到立法機(jī)關(guān)的確認(rèn)。因此，排污權(quán)抵押貸款的實(shí)踐探索還缺乏法律依據(jù)，對于排污權(quán)的屬性、排污權(quán)抵押的可行性以及排污權(quán)交易的條件等問題都有待相關(guān)法律法規(guī)的確認(rèn)與完善。

（2）河道沙石開采權(quán)、商位使用權(quán)擔(dān)保貸款缺乏法律保障

2010年簡陽市探索出沙石開采權(quán)質(zhì)押融資模式，為保障這一模式順利實(shí)施，人民銀行簡陽市中心支行會同簡（下轉(zhuǎn)第94頁）（上接第92頁）陽市水利局了《簡陽市河道沙石開采權(quán)質(zhì)押貸款管理辦法（試行）》。然而，對于沙石開采權(quán)的性質(zhì)，有學(xué)者主張河道沙石屬礦產(chǎn)資源，沙石開采權(quán)則屬于采礦權(quán)［7］，若此種主張成立，則沙石開采權(quán)屬用益物權(quán)，沙石開采權(quán)擔(dān)保的方式應(yīng)為抵押?！端ā?、《礦產(chǎn)資源法》及相關(guān)法律法規(guī)對沙石開采權(quán)性質(zhì)并沒有規(guī)定，因此，沙石開采權(quán)擔(dān)保是抵押還是質(zhì)押，滿足哪些條件此項(xiàng)擔(dān)?？梢猿闪ⅲ杂写嚓P(guān)法律法規(guī)予以明確規(guī)范。

目前，全國許多金融機(jī)構(gòu)推出了商位（鋪）使用權(quán)擔(dān)保貸款。對于商位使用權(quán)擔(dān)保是抵押還是質(zhì)押，商鋪使用權(quán)能否轉(zhuǎn)租等問題，現(xiàn)有法律法規(guī)的規(guī)定并不明確，有待進(jìn)一步規(guī)范。

2、動產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管法律法規(guī)不完善

隨著動產(chǎn)擔(dān)保融資的發(fā)展，動產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管這一融資擔(dān)保模式迅速興起。在實(shí)踐中，動產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管的一般操作模式為：債務(wù)人向銀行申請貸款并以動產(chǎn)進(jìn)行質(zhì)押擔(dān)保，銀行委托第三人（一般為物流企業(yè)，在動產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管中作為監(jiān)管人）代為監(jiān)管質(zhì)物，履行監(jiān)管責(zé)任，包括但不限于對質(zhì)物的數(shù)量、質(zhì)量的監(jiān)管，對債務(wù)人或出質(zhì)人出入庫權(quán)利予以限制和約束，必要時(shí)對債務(wù)人履行債務(wù)的能力予以監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)有害于質(zhì)權(quán)人利益的情形時(shí)及時(shí)通知質(zhì)權(quán)人，防止損失的發(fā)生或擴(kuò)大［8］。由于法律對“監(jiān)管”的概念并無明確規(guī)定，我國動產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管法律法規(guī)也不完善，動產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管實(shí)施過程中債權(quán)人與監(jiān)管人主要通過質(zhì)押監(jiān)管合同明確各自的權(quán)責(zé)。因此，訂立合同時(shí)未考慮到的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，債權(quán)人與監(jiān)管人的權(quán)責(zé)分配就缺乏法律保障，所以，要積極完善動產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管的相應(yīng)法律法規(guī)，為動產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管業(yè)務(wù)的發(fā)展提供法律保障。

3、融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)行業(yè)規(guī)范的缺失

融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)對保證擔(dān)保融資模式的創(chuàng)新與發(fā)展起著舉足輕重的作用。由于缺少對擔(dān)保機(jī)構(gòu)的法律規(guī)范和行業(yè)管理，實(shí)踐中，擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保效力不足，不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。因此，要積極完善融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)相關(guān)法律法規(guī)，明確融資擔(dān)保業(yè)監(jiān)管主體、為擔(dān)保機(jī)構(gòu)確定對等的權(quán)利與責(zé)任，消除現(xiàn)存的政策，健全擔(dān)保機(jī)構(gòu)的信用評價(jià)體系。

（二）法律環(huán)境的缺失

1、中小企業(yè)融資擔(dān)保缺乏法律的有力支持

目前，《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等法律對擔(dān)保登記制度、擔(dān)保物流轉(zhuǎn)制度的規(guī)定不健全，這導(dǎo)致設(shè)定擔(dān)保難，實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)難。因此，要積極制定和完善各類擔(dān)保物的流轉(zhuǎn)制度和擔(dān)保登記制度，以推動動產(chǎn)和權(quán)利擔(dān)保的發(fā)展，為中小企業(yè)融資擔(dān)保模式創(chuàng)新提供法律支撐。

2、征信立法的不足

最大限度的消除借款企業(yè)、擔(dān)保人與金融機(jī)構(gòu)間的信息不對稱，是解決融資難的基本途徑。目前,我國征信管理法律法規(guī)尚未制定，這嚴(yán)重影響了征信業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)對中小企業(yè)信用評估水平較低，對中小企業(yè)融資過程中，騙貸、資產(chǎn)重復(fù)抵押、關(guān)聯(lián)企業(yè)擔(dān)保等違法行為很難遏制。因此，要加快建立征信管理法律法規(guī)，明確征信機(jī)構(gòu)信息采集、信息披露、征信當(dāng)事人的權(quán)益等法律問題，促進(jìn)中小企業(yè)融資活動健康發(fā)展。

中小企業(yè)融資擔(dān)保模式的不斷創(chuàng)新，確實(shí)在解決融資難問題上發(fā)揮了積極作用。然而，只有經(jīng)過法律層面的突破，才能將市場發(fā)現(xiàn)的創(chuàng)新需求轉(zhuǎn)化為可以復(fù)制與推廣的有效模式。因此，完善相關(guān)法律制度，支持和推動中小企業(yè)融資擔(dān)保模式創(chuàng)新與發(fā)展，是緩解中小企業(yè)融資難現(xiàn)狀的現(xiàn)實(shí)需求。

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第5篇：關(guān)于不動產(chǎn)的法律法規(guī)范文

一、未進(jìn)行首次登記的必須先辦理首次登記

《規(guī)范》第1.2.3條規(guī)定：“未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記，但下列情形除外：

1.預(yù)購商品房預(yù)告登記、預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記的；

2.在建建筑物抵押權(quán)登記的；

3.預(yù)查封登記的；

4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形?！?/p>

可以看出，不辦理首次登記不得辦理其他登記，幾個(gè)除外的情形都是不具備辦理首次登記或者不需要辦理首次登記的情況?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》）第二十四條規(guī)定，不動產(chǎn)首次登記，是指不動產(chǎn)權(quán)利第一次登記。未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。在《規(guī)范》出臺前《細(xì)則》中也做出了明確規(guī)定。

分析《規(guī)范》第9.1條規(guī)定，國有建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)首次登記里面有三個(gè)要點(diǎn)需要厘清。第一，首次登記必須去現(xiàn)場查看；第二，必須提交建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料和房屋已經(jīng)竣工的材料；第三，確認(rèn)建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等材料。物權(quán)的主要目的在于定紛止?fàn)?，首次登記需要審核的部分?nèi)容是其特有的要件，如規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、房屋質(zhì)量驗(yàn)收等，都屬于首次登記時(shí)的要件內(nèi)容，如果不能在首次登記環(huán)節(jié)予以明確，后續(xù)登記可能會出現(xiàn)很多糾紛和矛盾，物權(quán)登記便失去了其最根本的意義。

最高人民法院《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部〈關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函〉的通知》（法〔2012〕151號）規(guī)定，執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時(shí)，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以依法向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》；暫時(shí)不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《f助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機(jī)構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。由于不動產(chǎn)登記前，房屋首次辦理的為初始登記，可以認(rèn)為該通知的內(nèi)容也是對必須進(jìn)行首次登記的詮釋。

二、辦理過首次登記的多次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移不需要逐步記載登記簿

《規(guī)范》第1.10.1條規(guī)定，已辦理首次登記的不動產(chǎn)，申請人因繼承、受遺贈，或者人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得該不動產(chǎn)但尚未辦理轉(zhuǎn)移登記，又因繼承、受遺贈，或者人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理后續(xù)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)將之前轉(zhuǎn)移登記的事實(shí)在不動產(chǎn)登記簿的附記欄中記載?？梢钥闯觯虚g過程的產(chǎn)權(quán)人記載只需記載在附記欄，說明來龍去脈即可。

《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第二十八條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。因繼承或者人民法院的生效法律文書取得的所有權(quán)，不需要經(jīng)登記就可以獲得，繼承發(fā)生之時(shí)或者判決生效之日，即取得物權(quán)之日。如果繼續(xù)對中間環(huán)節(jié)產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行登記的話，將會形成登記部門在知情情況下登記簿記載的產(chǎn)權(quán)人和實(shí)際產(chǎn)權(quán)人不符的情況，因此可能產(chǎn)生更復(fù)雜的糾紛，登記部門有可能需要承擔(dān)一定責(zé)任。舉個(gè)極端的例子，如果中間環(huán)節(jié)的產(chǎn)權(quán)人記載于登記簿之后，被法院查封，造成無法辦理到判決書產(chǎn)權(quán)人名下的情況，會變得更加復(fù)雜。

三、首次登記未辦理主體已經(jīng)不存在的登記情況

在法院協(xié)助執(zhí)行或者發(fā)生繼承后再次轉(zhuǎn)移的時(shí)候，很多需要進(jìn)行不動產(chǎn)首次登記的不動產(chǎn)所有權(quán)人已經(jīng)不存在。這種情況下，登記是否按照在先登記原則先行登記到首次獲得的產(chǎn)權(quán)人名下，筆者認(rèn)為值得商榷。

《物權(quán)法》出臺后，最重要的變化就是登記簿取代產(chǎn)權(quán)證成為不動產(chǎn)登記效力的最高證明，不動產(chǎn)證只是不動產(chǎn)所有權(quán)人的一個(gè)證明，當(dāng)和不動產(chǎn)登記簿不一致時(shí)，以不動產(chǎn)簿記載為準(zhǔn)?！兑?guī)范》第1.6.3.3條規(guī)定，查封抵押時(shí)，可以換發(fā)或者補(bǔ)發(fā)不動產(chǎn)證書或者不動產(chǎn)證明?？梢钥闯觯怯洸拘ЯΦ母拍钤诩訌?qiáng)，證書作用在弱化。如果繼續(xù)沿用以前房屋登記時(shí)不發(fā)證只是記載于檔案的做法處理此類問題已經(jīng)行不通了。

第6篇：關(guān)于不動產(chǎn)的法律法規(guī)范文

2018年6月25日是第28個(gè)全國“土地日”。我們XX國土資源所按照縣國土資源局有關(guān)搞好此次宣傳活動的工作部署，圍繞"珍惜土地資源，建設(shè)美麗家園"這一宣傳主題，積極做好宣傳活動工作，充分運(yùn)用發(fā)放宣傳本和宣傳畫，設(shè)立咨詢臺等形式，掀起宣傳國土資源國情、國策、國法的，增強(qiáng)全社會的國土資源憂患意識和保護(hù)意識。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在"6.25土地日"期內(nèi)，我們所共發(fā)放世界土地日宣傳材料126份，向過往群眾講解國土資源法律法規(guī)，大力宣傳最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度；收到了良好的效果，現(xiàn)將我們開展"土地日"宣傳活動的有關(guān)工作總結(jié)如下：

一、領(lǐng)導(dǎo)重視，精心組織；我們XX國土資源所接到縣局關(guān)于開展第28個(gè)全國"土地日"宣傳活動的通知后，立即向政府分管領(lǐng)導(dǎo)作了詳細(xì)的匯報(bào)，成立了由國土資源所、政府宣傳等部門人員組成的"6.25土地日"宣傳活動小組，制訂了此項(xiàng)宣傳活動的工作計(jì)劃，以保證此次活動的順利進(jìn)行。

二、落實(shí)任務(wù)，明確重點(diǎn)宣傳內(nèi)容；通過開展此次活動重點(diǎn)要做到以下重點(diǎn)內(nèi)容：（一）是廣泛深入宣傳我國土地資源國情、國策，宣傳最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，進(jìn)一步增強(qiáng)全社會珍惜土地資源、節(jié)約集約用地意識；（二）是廣泛宣傳各地堅(jiān)守耕地紅線、扎緊耕地保護(hù)“籬笆”，以及節(jié)約集約利用土地，轉(zhuǎn)變土地利用方式的做法、經(jīng)驗(yàn)和成效；（三）是廣泛宣傳國土資源節(jié)約集約模范縣（市）創(chuàng)建活動開展情況，總結(jié)推廣節(jié)約集約用地好模式、好典型、好經(jīng)驗(yàn)，推動創(chuàng)建活動的深入開展；（四）是廣泛宣傳推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度取得的新進(jìn)展，深入宣傳和解讀建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的重要意義，積極做好輿論引導(dǎo)，為推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革營造良好的輿論環(huán)境。

三、形式多樣，效果良好；我們國土資源所圍繞"土地與生態(tài)文明建設(shè)"這一宣傳主題大力宣傳我國的土地資源國情和"十分珍惜，合理利用每寸土地，切實(shí)保護(hù)耕地"的基本國策，著力宣傳堅(jiān)守18億畝耕地紅線在當(dāng)前保增長的新形勢下的重大意義，深入闡述節(jié)約集約土地，嚴(yán)格規(guī)范管理的深刻內(nèi)涵。

我們XX國土資源所通過開展以上的宣傳活動，收到了良好的效果，全鎮(zhèn)各地掀起了宣傳國土資源國情、國策、國法的新，國土資源法律法規(guī)知識進(jìn)一步深入人心。

第7篇：關(guān)于不動產(chǎn)的法律法規(guī)范文

（一）評估人員學(xué)習(xí)準(zhǔn)則的積極性很高準(zhǔn)則后，各地評估機(jī)構(gòu)都積極組織學(xué)習(xí)和討論，力求把握準(zhǔn)則的精髓，以有效指導(dǎo)評估實(shí)踐。調(diào)查顯示，有70.59％的人對評估準(zhǔn)則體系和各項(xiàng)準(zhǔn)則進(jìn)行過系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，20.59%的人對其大部分學(xué)習(xí)過?？梢?，評估人員對準(zhǔn)則的學(xué)習(xí)積極性還是很高的。

（二）評估人員對準(zhǔn)則的滿意度較高對四項(xiàng)準(zhǔn)則滿意程度的調(diào)查顯示，有89.29%、94.10%、93.25%和92.98%的評估人員分別對企業(yè)價(jià)值評估準(zhǔn)則、機(jī)器設(shè)備評估準(zhǔn)則、不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則和以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的準(zhǔn)則表示滿意。可見，四項(xiàng)準(zhǔn)則的滿意程度還是很高的。企業(yè)價(jià)值評估準(zhǔn)則的滿意度相對較低些，這與企業(yè)價(jià)值評估業(yè)務(wù)的復(fù)雜性有很大關(guān)系。其中，評估機(jī)構(gòu)的法定代表人（92.6%）、部門經(jīng)理（92.08%）和業(yè)務(wù)經(jīng)理（91.26%）對該準(zhǔn)則的滿意度比其他評估人員相對較高，管理層對準(zhǔn)則的接受和支持更能推動準(zhǔn)則的規(guī)范作用。

（三）準(zhǔn)則的執(zhí)行遵守情況較好調(diào)查顯示，在執(zhí)行機(jī)器設(shè)備評估業(yè)務(wù)時(shí)，44.70%的評估人員完全遵照準(zhǔn)則執(zhí)行，51.29%的評估人員按照強(qiáng)制性的條款執(zhí)行，4.01%的評估人員按照利于自己的條款執(zhí)行，沒有人不執(zhí)行準(zhǔn)則。在執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時(shí)，46.72%的評估人員對于強(qiáng)制性的條款才予以執(zhí)行，43.25%的評估人員會完全遵照執(zhí)行，8.24%的評估人員有時(shí)執(zhí)行有時(shí)不執(zhí)行，0.69%的評估人員對利于自己的準(zhǔn)則執(zhí)行，1.10%的人員不清楚。

二、準(zhǔn)則實(shí)施的主要效果

（一）準(zhǔn)則的規(guī)范作用顯著從總體上看，四項(xiàng)準(zhǔn)則都起到了明顯的規(guī)范作用。對于企業(yè)價(jià)值評估準(zhǔn)則，50.78%的評估人員認(rèn)為其規(guī)范作用很明顯，44.57%的人員認(rèn)為起到了一定的作用，從總體上為評估人員執(zhí)業(yè)提供了科學(xué)依據(jù)。對于不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則，43.33%的評估人員認(rèn)為其規(guī)范作用很明顯，52.59%的評估人員認(rèn)為起到了一定的作用。比較系統(tǒng)的評估準(zhǔn)則可以使評估人員執(zhí)業(yè)有章可循，客戶也更愿意提供資料。具體分析，不同職務(wù)的評估人員的看法不同。企業(yè)價(jià)值評估準(zhǔn)則的不同看法，如圖2所示?？梢?，越是評估一線人員越能感受到準(zhǔn)則的規(guī)范作用。

（二）執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)明顯降低資產(chǎn)評估從受托到收集市場信息、對被估資產(chǎn)狀況的勘察、對參照物的選取、評估方法擇定，直到評估報(bào)告的出具，是一個(gè)諸多要素相互交合的復(fù)雜過程。在這一過程中，由于評估人員對法律、法規(guī)及政策的把握以及執(zhí)業(yè)水平存在差異，在執(zhí)業(yè)過程中達(dá)不到專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)就容易導(dǎo)致執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。準(zhǔn)則的頒布使評估人員的專業(yè)判斷在準(zhǔn)則框架內(nèi)合理合法地執(zhí)業(yè)，減少了主觀性對評估過程的影響，大大降低了評估人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)查顯示，對于企業(yè)價(jià)值評估準(zhǔn)則和不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則，分別有73.29%和91.91%的評估人員認(rèn)為嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)則可以降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）評估質(zhì)量與執(zhí)業(yè)水平明顯提高準(zhǔn)則的頒布為評估人員執(zhí)行業(yè)務(wù)提供了統(tǒng)一的執(zhí)業(yè)依據(jù)，提供了科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)和全方位的指導(dǎo)，也成為有關(guān)監(jiān)管方進(jìn)行有效監(jiān)管的統(tǒng)一尺度，推動了評估人員獨(dú)立、客觀、公正地執(zhí)業(yè)。在評估過程、評估程序以及評估報(bào)告方面，評估人員基本都能嚴(yán)格遵照準(zhǔn)則執(zhí)行，提高了行業(yè)的規(guī)范化水平和執(zhí)業(yè)質(zhì)量。調(diào)查顯示，對于企業(yè)價(jià)值和不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則，分別有69.72%和74.57%的評估人員認(rèn)為可以提高評估質(zhì)量和執(zhí)業(yè)水平。（四）社會各界給予較高評價(jià)準(zhǔn)則頒布以來，中評協(xié)、地方協(xié)會及其他相關(guān)部門相繼舉辦了一系列的研討班、培訓(xùn)班，以加強(qiáng)評估界對各準(zhǔn)則的理解、貫徹和執(zhí)行，在業(yè)內(nèi)引起了廣泛的討論，得到了廣大評估人員的認(rèn)可和接受。與此同時(shí)，與評估行業(yè)相關(guān)的行業(yè)外人士對準(zhǔn)則的呼聲和期望也越來越大，其頒布有助于維護(hù)社會公平和公眾利益，有助于評估報(bào)告使用方正確理解評估行為、過程和結(jié)論，因此，社會各界對準(zhǔn)則都給予了較高的評價(jià)。

三、準(zhǔn)則實(shí)施的主要問題

（一）準(zhǔn)則執(zhí)行有一定難度評估人員執(zhí)行不動產(chǎn)準(zhǔn)則遇到的最大難度是對準(zhǔn)則尚未完全掌握，占39.97%；其次是時(shí)間精力花費(fèi)大，占29.77％；最后是委托方缺乏配合，占28.76％。其中4.52%的評估人員認(rèn)為準(zhǔn)則的“操作性差，不好執(zhí)行”，比如，準(zhǔn)則條款原則性較強(qiáng)；具體參數(shù)調(diào)整范圍沒有明確規(guī)定；準(zhǔn)則的第十六條和第十七條不好操作等。1.51%的評估人員認(rèn)為準(zhǔn)則中有些條文不明確，如準(zhǔn)則的第二十七條、第二十九條和第三十一條。另有3.68%的評估人員選擇其他難度。比如，行業(yè)壁壘、操作機(jī)構(gòu)過多、標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、地價(jià)指數(shù)沒公布等。

（二）準(zhǔn)則執(zhí)行力度不足根據(jù)企業(yè)價(jià)值評估準(zhǔn)則的調(diào)查，除了3.57%評估人員表示不清楚外，沒有一人完全不執(zhí)行該準(zhǔn)則。但是，只有39.91%的評估人員完全遵照執(zhí)行，46.58%的評估人員只是對強(qiáng)制性的條款予以執(zhí)行，4.35%的評估人員對有利于自己的條款執(zhí)行，另有5.59%的人員有時(shí)執(zhí)行有時(shí)不執(zhí)行。不同職務(wù)評估人員執(zhí)行準(zhǔn)則情況，如圖3所示。

（三）多種參考標(biāo)準(zhǔn)并存當(dāng)選擇不動產(chǎn)評估方法時(shí)，關(guān)于各種涉及不動產(chǎn)評估的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行或參考最多的是《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則———不動產(chǎn)》，占92.67%；其次是《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，占83.15%；再次是《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，占74.26%；2.18%的評估人員還參考過其他的標(biāo)準(zhǔn)，如財(cái)政部91號文《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等。

四、提高準(zhǔn)則實(shí)施效果的政策建議

（一）加大評估準(zhǔn)則的社會宣傳力度對于準(zhǔn)則原則性的定位，需要中評協(xié)繼續(xù)引導(dǎo)評估人員正確認(rèn)識。至于操作性問題，可以在準(zhǔn)則體系的其他層次予以解決。另外，準(zhǔn)則沒有很有力度的推進(jìn)，與監(jiān)管方的理念也有關(guān)，尤其是證監(jiān)會，有時(shí)他們的理解與準(zhǔn)則不一致，如果評估人員沒有按照他們的要求去做，則會面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。所以，對基層國資委部門、證監(jiān)會等監(jiān)管方也要加強(qiáng)評估準(zhǔn)則條文的宣傳和培訓(xùn)。

（二）加大基礎(chǔ)性工作的投入據(jù)調(diào)查顯示，評估人員普遍反映參數(shù)的選取、方法的使用等技術(shù)性工作比較困難，需要有可靠的數(shù)據(jù)平臺、操作性的指導(dǎo)、案例的參考。對于折現(xiàn)率、期限等參數(shù)，美國提供參數(shù)指導(dǎo)值，而我國的修正標(biāo)準(zhǔn)尚未建立，由定性轉(zhuǎn)為定量，是今后行業(yè)發(fā)展的重大問題。對于數(shù)據(jù)庫的建立，由于成本高、耗時(shí)長，且需要持續(xù)更新維護(hù)，則需要各地方協(xié)會組織各地的評估機(jī)構(gòu)共同完成數(shù)據(jù)的采集匯總工作，并與資訊公司、數(shù)據(jù)公司建立長期合作關(guān)系，由評估協(xié)會負(fù)責(zé)信息費(fèi)用，當(dāng)?shù)卦u估機(jī)構(gòu)免費(fèi)享用。對于案例的提供，目前主要是以學(xué)者發(fā)表學(xué)術(shù)論文的形式，但是從論文中提取的信息量小、局限性大。建議由評估協(xié)會牽頭組織，規(guī)定評估機(jī)構(gòu)定期提供一至兩份具有代表性的匿名案例，再由中評協(xié)組織編寫成案例集，免費(fèi)提供給積極有效配合協(xié)會工作的評估機(jī)構(gòu)，其他機(jī)構(gòu)則要付錢購買。

（三）強(qiáng)化系統(tǒng)性、實(shí)踐性強(qiáng)的后續(xù)教育評估人員工作非常繁忙，系統(tǒng)學(xué)習(xí)的時(shí)間較少，通常是在工作中有針對性地學(xué)習(xí)，所以統(tǒng)一性、系統(tǒng)性、連貫性較差。建議中評協(xié)聯(lián)合其他相關(guān)機(jī)構(gòu)，出版更多的著作、教材，或者在培訓(xùn)中去強(qiáng)化這方面的學(xué)習(xí)，并結(jié)合大量案例來深化對理論的理解，有針對性的安排培訓(xùn)內(nèi)容，做到各有側(cè)重。另外，對于培訓(xùn)工作，由于時(shí)間和空間有限，有時(shí)不可能照顧到所有評估人員，所以，遠(yuǎn)程培訓(xùn)一定要在各地落實(shí)到位。各地評估協(xié)會要嚴(yán)格培訓(xùn)后的考核標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)提升評估人員執(zhí)業(yè)水平。

（四）確立評估準(zhǔn)則的基準(zhǔn)地位隨著資產(chǎn)評估在市場中的作用日益提高，評估的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也在逐步加大，但是我國目前仍缺少相應(yīng)的法律保障體系。資產(chǎn)評估準(zhǔn)則作為行業(yè)的行為規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，是所有執(zhí)業(yè)評估人員必須遵守的從業(yè)基準(zhǔn)，應(yīng)該具有很強(qiáng)的約束力，但是由于準(zhǔn)則是由協(xié)會名義頒發(fā)的，屬于行業(yè)自律性質(zhì)，因此不具有法律法規(guī)的強(qiáng)制性。中評協(xié)可以推動評估準(zhǔn)則在相關(guān)法律法規(guī)中的基準(zhǔn)地位。在將來評估法中強(qiáng)調(diào)準(zhǔn)則的規(guī)范作用；在國有資產(chǎn)管理法律法規(guī)中體現(xiàn)對準(zhǔn)則的確認(rèn)；在有關(guān)證券監(jiān)管的法律法規(guī)中體現(xiàn)遵從評估準(zhǔn)則出具的評估報(bào)告；在司法處理中把評估準(zhǔn)則作為判定的重要依據(jù)，對于完全遵照準(zhǔn)則執(zhí)行，其評估結(jié)論符合合理判斷的評估事項(xiàng)，允許評估人員得到一定的免責(zé)。一旦評估準(zhǔn)則在社會各界確立了基準(zhǔn)地位，得到相關(guān)法律法規(guī)的認(rèn)可和參照，執(zhí)業(yè)人員的準(zhǔn)則執(zhí)行力度自然會加大，可以有效促進(jìn)評估行業(yè)的進(jìn)一步規(guī)范，提升評估服務(wù)的公信力，進(jìn)而可以引發(fā)市場對評估的自愿需求，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也可相應(yīng)提高。

第8篇：關(guān)于不動產(chǎn)的法律法規(guī)范文

一．不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的基本理論。

1、不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的法律意義。

不動產(chǎn)物權(quán)登記是指土地及其它定著物之所有權(quán)和他物權(quán)的取得、喪失與變更，依法定程序記載于有關(guān)專職機(jī)關(guān)掌管的專門薄冊上，它是不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示形式。物權(quán)公示是物權(quán)法的一項(xiàng)重要原則，是指物權(quán)享有與變動的可取信于公眾的外部表現(xiàn)形式。根據(jù)現(xiàn)代各國物權(quán)法的規(guī)定，物權(quán)變動的公示方法，不動產(chǎn)物權(quán)以登記，即物權(quán)變更登記，為物權(quán)變動的公示方法；動產(chǎn)以交付，即占有的移轉(zhuǎn)，為物權(quán)變動的公示方法。物權(quán)以登物權(quán)變動之所以要公示，是由物權(quán)的性質(zhì)決定的。物權(quán)是一種絕對權(quán)、對世權(quán)，具有絕對排他性效力，對物權(quán)人的物權(quán)，任何人都負(fù)有不得侵犯和不得干涉、妨礙的義務(wù)，但如果不能從其外部察悉物權(quán)變動的征象，則會給第三人造成難以預(yù)測的損害，直接威脅交易安全。物權(quán)公示就是要使物權(quán)具有可識別性，通過公示使物權(quán)法律關(guān)系得以公開透明，使當(dāng)事人及第三人直接從外部就可以知悉物權(quán)的存在及其現(xiàn)狀，其目的就是要維護(hù)物的占有秩序和交易安全，保護(hù)善意第三人的利益。

2、不動產(chǎn)物權(quán)登記的性質(zhì)及登記機(jī)關(guān)

不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，依我國學(xué)者之通說，屬于一種行政行為，它體現(xiàn)的是國家行政權(quán)力機(jī)關(guān)對不動產(chǎn)物權(quán)合理干預(yù)，目的是為了明晰各種不動產(chǎn)物權(quán)，依法保護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益。

關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記之主辦機(jī)關(guān)，現(xiàn)代各國和地區(qū)做法不盡一致，但主要做法有二：一是由司法機(jī)關(guān)主辦。二是由隸屬政府的專門的不動產(chǎn)登記局或“地政事務(wù)所”主辦。如日本的不動產(chǎn)物權(quán)登記為法務(wù)局、地方法務(wù)局、支局及派出所，在瑞士則為各洲地方法院，在德國為地方法院中設(shè)立的“土地登記局”，在英國，統(tǒng)一管理城鄉(xiāng)土地權(quán)屬的登記機(jī)構(gòu)是“政府土地登記局”。

關(guān)于登記機(jī)關(guān)的職責(zé)，綜合民辦各國的立法例，主要有三種做法：

一是登記采形式審查主義。登記機(jī)關(guān)對不動產(chǎn)物權(quán)登記申請，只進(jìn)行形式上的審查，倘若申請登記所提出的書件完備，即依照契據(jù)所載的內(nèi)容，予以登記。至于契據(jù)所載權(quán)利事項(xiàng)，在實(shí)質(zhì)上是否存在，有無瑕疵，則不過問，登記機(jī)關(guān)也不承擔(dān)錯誤登記的責(zé)任。

二是登記采實(shí)質(zhì)審查主義。即登記機(jī)關(guān)對于登記之申請，除須審查登記書件是否完備外，對于不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與事實(shí)是否相符，有無瑕疵，也須詳加審查，經(jīng)確定后方予登記。如果登記有錯誤、遺漏、虛偽，而致權(quán)利人于損害時(shí)，受害人得請求國家賠償，但登記機(jī)關(guān)本身不予賠償。

三是任意登記主義。對于不動產(chǎn)物權(quán)變動不作強(qiáng)制要求，但是一經(jīng)登記，則登記具有不可推翻之效力，如登記有錯誤、虛偽、遺漏而致真正權(quán)利人受損害時(shí)，登記機(jī)關(guān)則負(fù)損害賠償之責(zé)。

3、不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律效力。

不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律效力，世界各國民法有以下幾種不同的立法例：

一是登記對抗主義。認(rèn)為不動產(chǎn)物登記并非不動產(chǎn)物權(quán)變動的必須程序。不動產(chǎn)物權(quán)的變動依當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生法律效力，但非登記不能對抗第三人。法國、日本等國采此立法例。

二是登記要件主義。認(rèn)為登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的要件，不動產(chǎn)物權(quán)變動除了當(dāng)事人之間的合意外，還要進(jìn)行登記，非經(jīng)登記不僅不能對抗第三人，而且在當(dāng)事人之間也不發(fā)生法律效力。德國等國采此立法例。

三是地券交付主義。又稱托倫斯登記制，該制度采任意登記制，不強(qiáng)制一切土地都必須申請所有權(quán)他項(xiàng)權(quán)利登記。但如申請不動產(chǎn)物權(quán)登記，則登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件。

另外，對不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力，多數(shù)國家及地區(qū)還根據(jù)登記原因的不同而賦予登記不同的效力。

一是依當(dāng)事人的民事法律行為而變動不動產(chǎn)物權(quán)者，非經(jīng)登記不生效力。這里所說的民事法律行為包括買賣、贈與、互易及在不動產(chǎn)上設(shè)定物權(quán)的行為?！胺堑怯洸簧ЯΑ笔侵钢挥挟?dāng)事人的法律行為與國家專職機(jī)關(guān)的登記行為相結(jié)合，才能實(shí)際發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。

二是依法律行為以外的法律事實(shí)而取得物權(quán)者，不以登記為生效要件，如因繼承、沒收、征收、法院判決、強(qiáng)制執(zhí)行、土地回復(fù)、附和、房屋新建等原因而取得物權(quán)者，均不以登記為物權(quán)變動的生效要件。但是出于維護(hù)交易安全的考慮，各國和地區(qū)的民法同時(shí)規(guī)定，此等場合，物權(quán)人在登記以前，不得處分已取得的物權(quán)。

二、我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的現(xiàn)狀及其存在的問題。

我國迄今尚未制定物權(quán)法，也沒頒布專門的不動產(chǎn)登記法，有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)定主要散見于各項(xiàng)單行民事法律法規(guī)及一些司法解釋，不動產(chǎn)物權(quán)登記制度尚未在中國得到系統(tǒng)地建立，而且現(xiàn)行法規(guī)中的有關(guān)制度基本上說不上完全是民法物權(quán)法意義上的制度。其存在的主要問題有：

1、登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一。不動產(chǎn)物權(quán)登記，通行的做法，實(shí)質(zhì)上依據(jù)一國民法典之有關(guān)規(guī)定，程序上則依據(jù)專門制定的不動產(chǎn)登記法。而我國不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)主要是單行民事法律、法規(guī)，如《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家土地管理局頒行的《土地登記規(guī)則》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，政出多門。

2、登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一。根據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)類型的不同，我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記分為土地物權(quán)登記、房屋物權(quán)登記、礦產(chǎn)物權(quán)登記、水權(quán)登記、漁權(quán)登記和林權(quán)登記，相應(yīng)地，我國不動產(chǎn)物權(quán)登記的機(jī)關(guān)也有六家之多，分別是國土管理機(jī)關(guān)、房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、礦產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、水行政管理機(jī)關(guān)、漁政管理機(jī)關(guān)以及林業(yè)管理機(jī)關(guān)。登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，損害了登記制度的基礎(chǔ)權(quán)威。

3、登記效力不區(qū)分不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因。如前所述，世界上多數(shù)國家和地區(qū)大都根據(jù)登記原因之不同而分別賦予登記以不同的效力，而我國現(xiàn)行法不區(qū)別不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因，而一律規(guī)定非經(jīng)登記不生物權(quán)變動的效力。如1990年《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定，凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、移轉(zhuǎn)、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無效。這一規(guī)定，是與我國《繼承法》的規(guī)定明顯相違的。按照我國《繼承法》第二條的規(guī)定，繼承人從被繼承人死亡時(shí)起即取得被繼承人遺產(chǎn)房屋的所有權(quán)，而不是繼承人于房管部門進(jìn)行變更登記后才取得遺產(chǎn)房屋的所有權(quán)。又如，1987年的《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》第10條規(guī)定：“新建房屋，應(yīng)于竣工后三個(gè)月內(nèi)申請辦理所有權(quán)登記”。問題是，如果建房人在辦理登記后才能新建房屋的所有權(quán)，那么在這三個(gè)月內(nèi)新建房屋的所有權(quán)歸誰所有，就很難作出合理的解釋了。

4、絕對化的登記要件主義。對于不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力，我國立法一向采納登記要件主義，如1983年的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、1987年城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部制訂的《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》、《土地管理法》，以及《土地管理法實(shí)施細(xì)則》等對此都作了明確規(guī)定。根據(jù)我國學(xué)者的一般看法，不動產(chǎn)所有權(quán)的取得、消滅和變更，非經(jīng)登記，不能產(chǎn)生法律效力。我國司法審判實(shí)踐對不動產(chǎn)物權(quán)特別是房屋所有權(quán)的確認(rèn)原則上也以登記為準(zhǔn)。我國現(xiàn)行立法也安全采納了登記要件主義。登記要件主義立法，有利于保護(hù)原所有人的利益，并因增強(qiáng)登記效力而有利于強(qiáng)化國家對不動產(chǎn)的管理。但是，絕對適用此原則又難免存在不合理現(xiàn)象。在房屋買賣中，如果將登記要件主義絕對化，對因各種原因未登記的交易一概宣布無效，就會諸如不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人、沖擊現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)秩序等問題。

5、把登記作為不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同生效的要件，混淆了物權(quán)變動和債權(quán)變動。我國擔(dān)保法第41條規(guī)定：“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據(jù)此條規(guī)定，不動產(chǎn)抵押合同必須登記才能生效。同樣，我國現(xiàn)行行政法規(guī)和司法解釋還規(guī)定房屋買賣合同須經(jīng)登記方能生效，如1990年最高人民法院《關(guān)于私房買賣的一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》規(guī)定：“簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，末辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。

顯然，現(xiàn)行法律和司法解釋的上述規(guī)定不適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大了登記的效力范圍，把登記作為不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件，誤解了登記制度屬性，混淆了物權(quán)變動和債權(quán)變動。不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同，是以移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，屬諾成性合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實(shí)、不違反法律或社會公共利益的生效要件，便在訂約當(dāng)事人之間發(fā)生法律效力，即發(fā)生債權(quán)的變動，當(dāng)事人開始享有債權(quán)法上的請求權(quán)。依據(jù)合同的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權(quán)，其在法定期限內(nèi)應(yīng)協(xié)同買受人前往登記機(jī)關(guān)辦理物權(quán)變動登記手續(xù)，而買受人則有義務(wù)向出賣人支付價(jià)款，并有權(quán)請求出賣人交付不動產(chǎn)、及時(shí)與自己前往登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。不動產(chǎn)物權(quán)變動僅是不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)債權(quán)合同履行效力所致，不動產(chǎn)物權(quán)登記也是合同的履行行為，其法律效力是發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)的變動，本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷。因此，沒有進(jìn)行不動產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動，而不能否認(rèn)有效成立的合同的效力。

三、我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的立法完善。

如上所述，目前我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度已不能滿足不動產(chǎn)市場的發(fā)展對登記職能的要求，亟待完善，筆者以為，應(yīng)從以下幾個(gè)方面對我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度予以立法完善：

1、通過物權(quán)立法，統(tǒng)一不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)，消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正?，F(xiàn)象。

2、制定不動產(chǎn)登記法，規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)的組成、登記工作人員的資格，以及登記程序等，從程序上完善不動產(chǎn)物權(quán)登記制度。

3、統(tǒng)一不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)。不動產(chǎn)物權(quán)民登記，是維系現(xiàn)代財(cái)產(chǎn)秩序非常重要的一環(huán)，具有技術(shù)性、專業(yè)性的特點(diǎn)，只有由專門機(jī)關(guān)專司其職，才能收到事半功倍的效果。因此建議設(shè)立專門的不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)，統(tǒng)一管轄不動產(chǎn)物權(quán)登記工作。

4、登記機(jī)關(guān)對不動產(chǎn)物權(quán)登記申請，實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義，以確定登記內(nèi)容的真實(shí)性。登記機(jī)關(guān)因自己過錯造成登記錯誤，給當(dāng)事人造成重大損害的，應(yīng)負(fù)賠償現(xiàn)任。

第9篇：關(guān)于不動產(chǎn)的法律法規(guī)范文

作者簡介：李潔媚，中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）。

建筑物區(qū)分所有權(quán)是與房屋所有權(quán)登記相關(guān)的一種單獨(dú)所有權(quán)類型，它的獨(dú)立性與完整性體現(xiàn)在包含專有權(quán)、共有權(quán)與管理權(quán)三項(xiàng)權(quán)利內(nèi)容。對于專有權(quán)這種排他性的權(quán)力，在現(xiàn)行的房屋登記簿與房產(chǎn)證上可以得到登記上的保障。而對于共有權(quán)的客體共有部分則存在缺乏明確劃分標(biāo)準(zhǔn)、缺少登記規(guī)定等問題。在2015年全面推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的大形勢下，筆者將就共有部分登記相關(guān)規(guī)定進(jìn)行研究討論。

一、共有部分登記范圍的認(rèn)定

（一）法律規(guī)定中的問題

在我國現(xiàn)行的法律法規(guī)中，缺乏對共有部分登記的專門規(guī)定。在建筑物所有權(quán)證書上的共有部分登記只涉及到“公攤”。以住房為例，“房屋公攤”是指分?jǐn)偟墓妹娣e，與套內(nèi)面積一起構(gòu)成了商品房的建筑面積，在房產(chǎn)證書上得到列明，以證明是業(yè)主所有權(quán)的一部分。但是，公攤部分與共有部分的范圍是不一致的，它主要集中于建筑體內(nèi)部與套內(nèi)居住相關(guān)的外墻墻體、樓梯、公共過道等公用部分。而如今建筑物共有權(quán)爭議熱點(diǎn)涉及到的車庫、綠化帶、樓頂平臺等部分則缺乏法律規(guī)定的登記規(guī)則與形式。權(quán)力狀況與登記客體不匹配，在現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記模式下，共有權(quán)無法得到保障。

在對這一部分的登記展開研究前，要對建筑組區(qū)分所有權(quán)的共有具體部分進(jìn)行明確。這是開展登記研究的前提與重要環(huán)節(jié)。

在對這一范圍的認(rèn)定上，一般存在三種模式，一是排除式，二是列舉式，三是排除與推定、列舉相結(jié)合式。我國《物權(quán)法》中采用的就是第三種，排除的方法。規(guī)定建筑物內(nèi)除住宅、經(jīng)營性用房等專有部分以外就是共有部分。具體來說在該法第七十條規(guī)定了：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”；第七十三條補(bǔ)充規(guī)定了道路、綠地、公共設(shè)施等也屬共有部分。這種以專有部分為主導(dǎo)的模式造成了對共有部分認(rèn)定的模糊，只是一般性籠統(tǒng)的規(guī)定，而且在實(shí)踐中往往有與之沖突的情況。第七十三條中將“其他公共場所、公共設(shè)施”全部認(rèn)為是業(yè)主共有就是不合理的，如已被租賃或認(rèn)購的公共服務(wù)設(shè)施建筑就不能籠統(tǒng)的被確定為業(yè)主共有。因此，在2009年出臺的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》采取了列舉法加排除法的方式對《物權(quán)法》的不足進(jìn)行彌補(bǔ)，對專有部分概念定義為具有構(gòu)造上的獨(dú)立性、利用上的獨(dú)立性、能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。并對共有部分做出了一些列舉式的補(bǔ)充。此外，涉及到區(qū)分所有權(quán)登記的還有《房屋登記辦法》和《房屋登記簿管理試行辦法》這兩部規(guī)章。但這樣的登記規(guī)則只是原則性的規(guī)定，對于具體劃分和如何登記都沒有涉及。

時(shí)至今日，我國立法中仍未提供對共有部分的認(rèn)定要件，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也不能最終確定，單純通過增加列舉項(xiàng)難以適應(yīng)新發(fā)展，實(shí)踐中的合理區(qū)分也無法實(shí)現(xiàn)?？梢娫谖覈F(xiàn)有法律法規(guī)上，共有部分的認(rèn)定、登記仍然存在很大的空白。

（二）共有部分的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)不明

在對共有部分的登記進(jìn)行討論前，從理論上上進(jìn)行認(rèn)定是前提。如前文所述，共有部分普遍通過對專有部分的“排他”來認(rèn)定。這種“非此即彼”的籠統(tǒng)界定方式，反映出了對區(qū)分共有的不重視。也在實(shí)務(wù)中帶來很多爭議。

二、實(shí)踐中的特殊共有部分登記

對于電梯、公共道路和樓梯間這一類共同使用性顯著的共有部分，實(shí)踐中爭議較少?，F(xiàn)實(shí)中糾紛頻發(fā)，認(rèn)定模糊且讓所有權(quán)人常常感到權(quán)利受損的共有部分，如車庫、屋頂平臺、會所、小區(qū)綠地等的歸屬往往是認(rèn)定以及登記的難點(diǎn)。本文將以車庫與小區(qū)會所涉及到的共有部分登記進(jìn)行單獨(dú)的分析。

（一）車位車庫

《物權(quán)法》的七十四條中有做出相關(guān)規(guī)定。規(guī)定車庫應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要，并區(qū)分為專有的車庫與共有的車庫兩類。前者包括通過買賣歸個(gè)人所有和開發(fā)商所有，后者就是我們需要討論的共有的車位車庫?，F(xiàn)實(shí)在這些共有的停車位存在開發(fā)商占用、侵占原有停車位進(jìn)行建設(shè)的問題，使得業(yè)主因停車難問題與物業(yè)、開發(fā)商產(chǎn)生摩擦。

為了維護(hù)這一共有權(quán)，首先需要明確，未經(jīng)買賣登記、不屬于開放商保有的、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位是區(qū)分所有權(quán)的共有部分。所以房地產(chǎn)開發(fā)商不享有對共有車庫車位的處分權(quán)力，否則就違反了規(guī)劃用地許可文件、建設(shè)工程規(guī)劃許可文件和購房合同的相關(guān)約定，涉及違約和侵權(quán)。其次，《物權(quán)法》中只做出了滿足業(yè)主優(yōu)先使用權(quán)的規(guī)定，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記下可以將這一所有權(quán)進(jìn)行確認(rèn)，將小區(qū)全部業(yè)主登記為權(quán)力主體，于登記簿上列明共有車庫車位的面積、四至。對共有車位所有權(quán)的登記，有利于業(yè)主進(jìn)一步維護(hù)除使用權(quán)外的收益權(quán)與管理權(quán)，限制物業(yè)開發(fā)商對共有部分的任意處分。

（二）會所

小區(qū)會所是近些年開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，規(guī)劃在小區(qū)公共面積內(nèi)，為業(yè)主提供餐廳、酒吧、游泳館等有償服務(wù)的場所。但在實(shí)際運(yùn)營中，一般被相關(guān)公司租用。對于會所的權(quán)屬，我國的法律法規(guī)及規(guī)章中均未作出明確規(guī)定，所以主要爭議點(diǎn)在于，會所是否屬于《房屋登記辦法》中規(guī)定的“屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房”。 會所是否屬于共有部分的歸屬，應(yīng)當(dāng)分情況區(qū)分。會所是作為單獨(dú)建筑進(jìn)行報(bào)建設(shè)時(shí)，所有權(quán)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留，當(dāng)小區(qū)會所作為獨(dú)立不動產(chǎn)權(quán)進(jìn)行登記時(shí)，開放商有權(quán)決定其轉(zhuǎn)讓、使用、出售，在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)，需要有對“會所”的特別注釋與標(biāo)記；但在建設(shè)審批時(shí)，如果確定了該會所是建筑區(qū)劃內(nèi)的公共配套場所，根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定則所有權(quán)歸屬全體業(yè)主，要以共有部分進(jìn)行登記，雖然不發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)證書，但可以在不動產(chǎn)登記薄上進(jìn)行相關(guān)記載。開發(fā)商不得出售，收益也歸于全體業(yè)主。 （三）屋頂平臺

屋頂平臺一般是歸業(yè)主共有，即使沒有合同約定，也因其事關(guān)業(yè)主基本利益與共有構(gòu)造而推定為業(yè)主共有。作為建筑物的天然部分，一般不具備登記條件。

然而屋頂平臺存在依照專有部分來進(jìn)行登記的情形。根據(jù)《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)符合條件的房屋、車位、攤位等特定空間是可以認(rèn)定為專有部分的。將屋頂平臺與頂層進(jìn)行搭售，符合了房屋建筑規(guī)劃與簽訂了買賣合同后，這一部分就具有了專屬性。

而對于實(shí)踐中出現(xiàn)的占用公共屋頂，修建個(gè)人使用的“空中樓閣”是對共有權(quán)的侵害，是違反法律法規(guī)的侵權(quán)行為。也可以依照相鄰關(guān)系來進(jìn)行調(diào)整。

三、建筑區(qū)分共有的登記程序

根據(jù)我國建設(shè)部《房屋登記辦法》第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對建筑物區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記。由此可見，房產(chǎn)開發(fā)商是共有部分申請初始登記的主體。但在實(shí)踐中，開發(fā)商在進(jìn)行建設(shè)審批時(shí)，往往是通過“分期分批”的方式，這種分割式的房屋登記方式使得區(qū)分所有權(quán)的共有部分得不到確認(rèn)，建筑區(qū)劃內(nèi)對共有部分的原始規(guī)劃，可能會因后期的審批產(chǎn)生較大改變。實(shí)踐案例中，業(yè)主常常發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商事先承諾的公園綠地在后期建設(shè)中建成了新的住宅樓，當(dāng)業(yè)主進(jìn)行維權(quán)時(shí)，開發(fā)商卻出示規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃許可。這反映了登記程序上的缺漏。

根據(jù)《暫行條例》的規(guī)定，初始登記時(shí)需要提交相應(yīng)的材料并進(jìn)行審查。因此，為了保護(hù)業(yè)主的共有權(quán)，在房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，就應(yīng)該強(qiáng)調(diào)對共有部分登記的重視。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)要求其提供依法屬于業(yè)主共有部分范圍的法定資料，包括這些部分的類型、具體用途、面積大小、所在位置、權(quán)利歸屬等證明文件。保證在該建筑區(qū)劃內(nèi)接下來的開發(fā)建設(shè)與預(yù)售中規(guī)劃一致。確保共有部分權(quán)利的完整性。

此外《房屋登記辦法》第十九條規(guī)定，房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看。根據(jù)《暫行條例》第十八條的規(guī)定，要求對受理的不動產(chǎn)登記進(jìn)行查驗(yàn)，包含界址、空間面積、位置等。第十九條第一款也指出，對房屋建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)的首次登記，登記機(jī)構(gòu)可以進(jìn)行實(shí)地查看。參考房屋所有權(quán)登記，區(qū)分所有權(quán)的共有部分登記在進(jìn)行完善時(shí)，也應(yīng)該增加實(shí)地查看這一部分。

除了登記階段的保護(hù)。在建筑物申請建設(shè)工程規(guī)劃許可時(shí)，就應(yīng)當(dāng)列明建筑區(qū)劃內(nèi)公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房的具體范圍。對商品房銷售許可行政審批環(huán)節(jié)也應(yīng)該加大對列明建筑物區(qū)分所有權(quán)的重視，同樣的，房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)商品房預(yù)售許可時(shí)也應(yīng)要求建設(shè)單位提交列明屬于業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施、公共道路等共有部分以及開發(fā)商將具有營利性的公共場所處置（出售、贈與或留作自用）的文件，使得預(yù)售方案不只是開發(fā)商與銷售方的一紙口頭承諾或廣告宣傳手段，要求其能產(chǎn)生切實(shí)的法律上的、行政上的效力。公共場所、公用設(shè)施等共有部分的具體范圍，經(jīng)過審批后不得任意做出更改，任何人不得侵占或擅自改變公共建筑空間、公共場所設(shè)施原先規(guī)劃的功能與位置。同時(shí)建筑物開發(fā)商在與業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》時(shí)也要載明上述內(nèi)容的條款。保障所有權(quán)人在就公共部分進(jìn)行維權(quán)時(shí)有理有據(jù)，也規(guī)范了房地產(chǎn)市場交易的開發(fā)行為。具體可從以下幾個(gè)方面對建筑區(qū)分共有部分的不動產(chǎn)登記進(jìn)行闡述。

（一）登記申請人

根據(jù)我國建設(shè)部《房屋登記辦法》第三十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書?！?/p>

據(jù)此，我國房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，是由房地產(chǎn)開發(fā)商作為申請人，提起對公共區(qū)域與公共建筑物這一類建筑區(qū)分共有部分的登記。且根據(jù)《房屋管理辦法》第十二條，對于合法建造房屋進(jìn)行所有權(quán)申請，可以由房產(chǎn)開發(fā)商單方進(jìn)行。此外，根據(jù)《房屋登記簿管理試行辦法》的記載說明，建筑面積包括單體建筑的共有部分與專有部分兩類。其中單體建筑共有部分是與專有部分一并登記的，在登記簿上以建筑面積為形式量化。在進(jìn)行房屋登記時(shí)，這一部分共有是依附于專有面積，申請人為當(dāng)事人雙方。

這一現(xiàn)狀反映出我國現(xiàn)行的關(guān)于區(qū)分所有建筑物共有部分的登記申請是割裂開的，單體建筑內(nèi)共有部分由房屋權(quán)利人申請登記，建筑區(qū)劃內(nèi)其他共有部分則由房地產(chǎn)商申請初始登記。

（二）登記人

我國現(xiàn)行法規(guī)中，并未對區(qū)分所有建筑物共有部分的登記部門做出單獨(dú)規(guī)定。共有部分依附專有部分的登記，由房產(chǎn)部門管理。而我國目前存在的有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)登記的法律規(guī)定主要體現(xiàn)在建設(shè)部頒布的《房屋登記辦法》。該法第四條規(guī)定：房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理。第十一條規(guī)定：申請房屋登記，申請人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)提出申請，并提交申請登記材料。

“臺灣土地登記規(guī)則”第77條指出建物所有權(quán)第一次登記，除本款規(guī)定者外，準(zhǔn)用土地總登記程序。所以共有部分的登記依照土地登記規(guī)則，由所在地的直轄市、縣（市）地政機(jī)關(guān)辦理。

實(shí)踐中建筑區(qū)分共有部分的登記機(jī)關(guān)一般為住建部門或土地部門。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，多頭分散的登記將劃歸到統(tǒng)一部門。所以共有部分登記應(yīng)與房地產(chǎn)登記一起歸由縣級以上統(tǒng)一政府辦理。

（三）登記的客體范圍

建設(shè)部頒布的《房屋登記辦法》第十條規(guī)定：“房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進(jìn)行登記。房屋基本單元是指固有界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號）的房屋或者特定空間?！庇纱宋覀兛梢缘贸霈F(xiàn)行房屋登記的對象主要是是指房屋的專有部分。涉及到共有部分登記的是《房屋登記辦法》中三十一條中“屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房”；以及《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定的單體建筑的分?jǐn)偛糠郑娞菥?管道井、樓梯間、垃圾道等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房，共有外墻等）。《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第八條中同樣也僅僅規(guī)定了這一部分公用建筑面積。從上述現(xiàn)行的指導(dǎo)文件可看出，登記的客體是不全面且缺乏標(biāo)準(zhǔn)的。 對建筑物區(qū)分共有部分所有權(quán)的討論往往是以單體的建筑物為其存在前提，但實(shí)踐中小區(qū)中建筑區(qū)分所有權(quán)范圍又大大超過了單體建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容?，F(xiàn)有對于共有部分的登記客體局限于公攤面積，即單體建筑內(nèi)部的共有部分。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他部分也應(yīng)該納入登記范圍。

建筑區(qū)分共有部分的客體應(yīng)包括法定共有部分、天然共有部分和約定共有部分。墻面、梁、屋頂?shù)忍烊坏墓灿胁糠?，難以測量，缺乏登記的必要性。而電梯、樓梯、門廳、消防通道等可以測算量化進(jìn)行登記的一部分天然共有部分，可合并記載在登記簿。因此，需要進(jìn)行登記的客體主要為法定共有部分和約定共有部分，具有獨(dú)立性的建筑部分，如公共場所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、車庫、架空層等，應(yīng)均在登記簿上予以單獨(dú)記載，同時(shí)與相關(guān)專有部分的登記形成關(guān)聯(lián)。有學(xué)者指出，對于沒有登記為專有部分也沒有登記為共有部分的建筑物、設(shè)備、設(shè)施，為了避免爭議，應(yīng)做出為共有部分的推定。

（四）登記方式

關(guān)于共有部分在權(quán)屬登記中的缺乏，在實(shí)踐中，我們可以看出共有部分實(shí)際范圍是分為兩大類的。一類是前面所討論到的，現(xiàn)行登記中的公攤概念。這主要是以一幢建筑范圍內(nèi)的共有部分為客體，對屬于整幢業(yè)主共有的部分。另一類是整個(gè)建筑區(qū)劃范圍內(nèi)所有權(quán)人的共有部分（車庫、綠化、道路等）。兩類共有部分的所有權(quán)主體不同，若將兩類不做區(qū)分的一并登記會導(dǎo)致主體不明等混亂。在房地產(chǎn)登記的相關(guān)法律法規(guī)中，雖然做出了對建筑區(qū)分共有部分登記的規(guī)定，但缺乏相應(yīng)的登記方式。共有部分的登記落實(shí)仍然存在較大空白。日、美、德在這一不動產(chǎn)類型上采取了一種“一體化”的登記方式。

德國《住宅所有權(quán)與長期居住權(quán)法》第七條規(guī)定：“（1）在本法第三條第一款的情形，依職權(quán)為每一份共有所有權(quán)份額編制一份專門的土地登記簿頁（住宅土地登記簿、非住宅用房所有權(quán)土地登記簿）。在此種簿頁上登記從屬于共有所有權(quán)份額的專有所有權(quán)和作為對共有所有權(quán)的限制的屬于其他共有所有權(quán)份額的專有所有權(quán)權(quán)利的授予?！痹摰怯泴⒐灿胁糠謩澐譃閱为?dú)的份額，與所屬的專有部分聯(lián)系，與專有部分一并登記。

臺灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”第四十四條規(guī)定：“公寓大廈之起造人或區(qū)分所有權(quán)人應(yīng)依使用執(zhí)照所記載之用途及下列測繪規(guī)定，辦理建物所有權(quán)第一次登記?！薄芭_灣土地登記規(guī)則”第七十五條指出：區(qū)分所有建物之共同使用部分，應(yīng)另編建號，單獨(dú)登記。

根據(jù)上述規(guī)定，我國臺灣地區(qū)，共有部分是分別合并登記，采取設(shè)立標(biāo)示部，在標(biāo)示部上列明共有權(quán)人的方式進(jìn)行登記。專有部分也列明相關(guān)的共有部分。

（五）登記類型

2014年頒布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》第三條，規(guī)定不動產(chǎn)登記包括首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記等多種類型。在區(qū)分所有建筑物權(quán)上，由于共有部分相關(guān)權(quán)利的存廢是依其所屬的專有權(quán)設(shè)立的。所以共有部分所有權(quán)需要變更時(shí)，相應(yīng)的移轉(zhuǎn)、消滅、變更、權(quán)利限制等應(yīng)隨其所屬的專有部分進(jìn)行?！斗课莸怯涋k法》已經(jīng)規(guī)定了相關(guān)的初始登記、注銷登記、抵押登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記和更正登記。相對較為完善。

但對于首次登記，涉及到明晰產(chǎn)權(quán)。《房屋登記辦法》第三十一條，僅對一部分共有部分的初始登記進(jìn)行了規(guī)定，缺乏完整性。應(yīng)對區(qū)分所有建筑物的共同使用部分進(jìn)行整合明確，可與其相關(guān)區(qū)分所有建筑物同時(shí)申請登記。保持專有部分與共有部分登記的一致性。