房地產土地增值稅稅收籌劃精選(九篇)

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第1篇：房地產土地增值稅稅收籌劃范文

【關鍵詞】土地增值稅 扣除項目 稅收籌劃 稅收優(yōu)惠

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。它的重點是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關優(yōu)惠政策，通過合理合法調整收入額和扣除項目金額來減低增值額，從而適用較低稅率納稅或享受免稅待遇。

一、利用稅收優(yōu)惠政策進行稅收籌劃

根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。房地產開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標準住宅，又從事其他房地產開發(fā)，在分開核算的情況下，籌劃的關鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關鍵是降低增值額。

例：某房地產開發(fā)企業(yè)A出售普通標準商品房取得銷售收入6000萬元，扣除項目金額為4400萬元（未包括稅金）。

解答：銷售稅金及附加＝6000×5%×（1＋7%＋3%）＝330萬元

扣除項目金額合計＝4400＋330＝4730萬元

增值額＝6000－4730＝1270萬元

增值率＝1270/4730×100%＝26.8%

適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為1270×30%＝381萬元

通過上述計算可以看出，普通標準住宅的增值率為26.8%，超過20%，需要繳納土地增值稅。要使普通標準住宅獲得免稅待遇，可將其增值率控制在 20%以內，籌劃的方法有以下兩種：

第一，降低普通標準住宅的銷售價格。降低銷售價格雖然會使增值率降低，但也會導致銷售收入的減少，影響企業(yè)的利潤，這種方法是否合理應通過比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。假定其他條件不變，改變普通標準住宅的銷售價格，令其為X，則應納土地增值稅為：

銷售稅金及附加＝X1×5%×（1＋7%＋3%）＝0.055X1

扣除項目金額合計＝4400＋0.055X1

增值額＝X1－（4400＋0.055X1）＝X1－0.055X1－4400

增值率＝（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%

由等式（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%＝20%，解得X1＝5653.1萬元。此時銷售收入比原來的6000萬元減少了346.9萬元，由于免征增值稅少納稅381萬元，與減少的收入相比節(jié)省了34.1萬元。

第二，增加普通標準住宅的扣除項目金額：增加扣除項目金額的途徑很多，例如可以增加房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費用等。假定上例中其他條件不變，只是普通標準住宅的扣除項目發(fā)生變化，令其為X2，則應納土地增值稅為：

扣除項目金額合計＝X2＋330

增值額＝6000－（X2＋330）＝5670－X2

增值率＝（5670－X2）/（X2＋330）×100%

由等式（5670－X2）/（X2＋330）×100%＝20%，解得X2＝4670萬元。此時普通標準住宅就可以免征土地增值稅。

二、利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃

第一，利用合作建房節(jié)稅。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中規(guī)定“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅建成后轉讓的，應征收土地增值稅。”房地產開發(fā)公司可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。第二，利用房地產的代建房節(jié)稅。這種情況是指房地產開發(fā)公司代客戶進行房地產的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實行定向開發(fā)，以達到減輕稅負的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第三，改售為租、投資聯(lián)營節(jié)稅。土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。因此，房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成后，可以出租的形式收回資金。由于沒有發(fā)生產權轉移，只需交納出租房產稅。另外，房地產企業(yè)也可以房產投資、聯(lián)營，在投資時按稅法規(guī)定不用繳納土地增值稅，而且在轉讓股權時也可以不用補交。

三、利用增加扣除項目進行稅收籌劃

房地產開發(fā)企業(yè)在進行稅收籌劃時可通過合理的增加扣除項目金額以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，財務費用中的利息支出。凡能按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按本條規(guī)定計算的金額之和的5 %以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條規(guī)定計算的金額之和的10%以內扣除。

【參考文獻】

第2篇：房地產土地增值稅稅收籌劃范文

摘 要 隨和經濟全球化的發(fā)展，我國房地產企業(yè)近年來發(fā)展迅速，已經成為推動我國經濟發(fā)展的主要行業(yè)之一，但是房地產開發(fā)企業(yè)依然存在一些問題有待解決，進行合理的土地增值稅稅收籌劃工作，可為企業(yè)帶來更大的經濟效益。本文對房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃存在的問題進行分析，并提出相關的解決對策，從而推動房地產企業(yè)的發(fā)展。

關鍵詞 房地產開發(fā)企業(yè) 土地增值稅 稅收 籌劃

一、前言

隨著科學技術的發(fā)展，人們生活水平不斷提高，對住房的需求量也越來越大，但是現(xiàn)如今，市場競爭日益激烈，房地產開發(fā)企業(yè)之間的競爭也越顯激烈，房地產開發(fā)企業(yè)要在如此嚴峻的市場中站穩(wěn)腳跟，必須要科學、合理的進行土地增值稅稅收的合理籌劃。

二、房地產開發(fā)企業(yè)增值稅稅收籌劃現(xiàn)狀分析

就目前我國房地產開發(fā)企業(yè)的經營情況來看，還比較樂觀，但是近年來，我國房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅增長速度較快，對企業(yè)難免造成一些影響，房地產開發(fā)企業(yè)為了解決經濟效益，也將房價進行提高，這樣人們買房就陷入了困境。為了有效控制房價的增長，政府采用征收土地增值稅的方式來抑制房價的增長速度，但是進行稅收的過程中，遇到各種各樣的問題，嚴重阻礙了稅收工作的進行。此外，在進行清算當中，大部分地方政府也是從利益的角度出發(fā)，沒有將清算工作落實到位，在執(zhí)行的過程中，也出現(xiàn)了各種問題，清算力度有待加強，不然則會嚴重阻礙了清算工作的進行[1]。我國大部分地區(qū)稅收成本都比較偏高，部分地區(qū)對土地增值稅的稅收工作并沒有得到真正落實，并且還出現(xiàn)樓盤土地增值稅拖欠現(xiàn)象，時間一長，根本無法將拖欠的費用一一收回。隨著市場經濟改革，房地產開發(fā)企業(yè)土地增值說稅收政策也在不斷改變，為了適應時代的發(fā)展，國家對土地增值稅做了適當?shù)母倪M與補充，致使房地產開發(fā)企業(yè)之前一些合法的土地增值稅籌劃方案，先現(xiàn)在看來已不合法。盡管如此，但是只有對房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅做適當?shù)母儯拍苁狗康禺a開發(fā)企業(yè)健康發(fā)展。

三、房地開發(fā)產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃措施

房地產開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅稅收籌劃工作，首先要從明確清算對象和規(guī)劃成本出發(fā)，其次通過科學的定價來增加企業(yè)收益，最后還要科學的籌劃土地增值稅的稅收范圍。

1.明確房地產開發(fā)企業(yè)中的清算對象及對開發(fā)成本進行合理規(guī)劃

房地產開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅稅收籌劃時，明確清算對象是關鍵。清算工作需要建立在國家有關部門的先關規(guī)定上，進行清算時，主要是以房地產開發(fā)項目為單位開展，若是項目是分期的情況，則是以分期的項目為單位開展清算工作。有時候，一個房地產開發(fā)企業(yè)同一時間進行多個項目的開發(fā)，但是其中所存在的產品的類型卻各不相同，此時，對象不一致，清算所得到的結果也必然不同，例如，房地產開發(fā)企業(yè)擁有普通住宅的同時，又擁有商業(yè)鋪面，這就要采用分開進行計算的方式來計算增值額，在進行清算時要注意，一些開發(fā)商品是應稅，一些卻是免稅，所以，要在明確對象的前提下進行清算。房地產開發(fā)企業(yè)還可從對項目的收入以及成本，分別進行核算的方式來降低所繳稅費[2]。做好土地增值稅籌劃工作，還需要對開發(fā)成本進行科學、合理的分配，主要采用的方法有4個，即建筑面積法、占地面積法、預算造價法以及直接成本法，建筑面積法是用于同項工程中不同的建筑，對其成本進行分配；占地面積法是根據(jù)已開發(fā)的用地面積做分配，多用于分配土地成本；預算造價法則是用于房地產開發(fā)中財務費用的支付，以及對建筑產品的成本進行科學分配；而直接成本法就是分配財務費用中的利息支出，并對建筑產品的成本支出金額進行合理分配，一定程度上降低企業(yè)所需繳納的土地增值稅稅額。

明確企業(yè)對房地產開發(fā)清算的對象，并對成本進行合理規(guī)劃，從而對土地增值稅籌劃工作進行改進，使企業(yè)在市場中立于不敗之地。

2.對房價進行科學合理的定價

房價的科學合理定價是房地產開發(fā)企業(yè)獲取經濟效益最直接的方法，所以，企業(yè)要通過合理的定價來降低房價，使房價和同行相比偏低，這樣便可吸引客戶前來購買。根據(jù)國家的土地增值稅相關規(guī)定，房地產開發(fā)商建設住宅進行出售，當增值稅額低于扣除項目所有金額的20%的時候，可免繳土地增值稅，根據(jù)這個規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)可對住宅進行拍賣的時，通過全面分析若是抬高房價的所獲取的收益，以及放棄優(yōu)惠增長而支付的稅費，兩者進行比較，最終采用企業(yè)獲取利益比較的高的一個方案[3]。例如，上海市某一地產開發(fā)企業(yè)正在銷售一批商品房，扣除項目的允許金額為2000萬元，設商品房銷售價格為X，這樣銷售所附稅額與附加就應該為5%X（1+3%+7%）=5.5%X，算式中的5%指的是營業(yè)稅稅率，3%指的是教育費附加征收率，而7%則指的是城建稅的稅率。這樣，企業(yè)所需要扣除的項目金額就是2000+5.5%X，此時，若是房地產開發(fā)想采用起點征收優(yōu)惠方案，那么房價的售價最高為1.2×（2000+5.5%X）=X，通過計算，X=2569（萬元），房地產開發(fā)企業(yè)就應將房價控制在2569這個范圍之內，不可超出，這樣才可免繳土地增值稅，所獲利潤為428萬元，這樣才可獲取最高利潤。若是企業(yè)不采用此方案，所使用的是提高房價來獲取利益，那么增值率超過20%的部分，就比較適合增值率不超過50%的時候，速扣數(shù)就為0，而稅率則為30%，此時，設價格增加了Z，房產銷售價格久違X+Z，這樣扣除項目所允許的范圍金額就有所增加，增加值為5.5%Z，扣除項目允許的金額就為2141+5.5%Z，增值金額則為2000+Z-（2141+5.5%Z）=94.5%Z+428，應該繳納發(fā)達土地增值稅的金額為30%×（94.5% Z+428）= 0.2835Z+64.2，此時，企業(yè)獲取最高利益，應將放棄起點優(yōu)化政策，通過提高房價來獲取經濟效益，由此可知，0.2835Z+64.2

科學定價是房地產開發(fā)企業(yè)獲取經濟效益有效的方法，企業(yè)在對住宅進行定價的時候，進行充分考慮，根據(jù)實際情況，采用適合的方案，為企業(yè)帶來更大的財富。

3.對土地增值稅的稅收范圍做籌劃

房地產開發(fā)企業(yè)可從稅收范圍上對土地增值稅進行控制，企業(yè)要合理節(jié)稅，可從三個方面達到這一目的。首先是采用合作建房的方式來節(jié)省所需繳納的稅費，房地產開發(fā)企業(yè)在進行開發(fā)時，相互進行協(xié)商，一方出錢，一方出地，雙方共同合作，一起建房，當房子完工之后，按照比例進行合理分配，達到免繳土地增值稅的目的。若是將房子轉讓給他人，就要向接管方支付土地增值稅稅費，由此看來，房地產開發(fā)企業(yè)可采用此方式進行房屋經營活動，免繳土地增值稅，達到提高企業(yè)受益的目的[4]。其次，采用出租以及聯(lián)營的方法合理避稅，房地產開發(fā)企業(yè)有時采用出租的方式所獲取的效益，比出售方式所獲取的效益更加大，采用出租的方式來獲取租金，所繳納的費用只是房產稅，這樣一來并不是將房屋進行轉讓，就不必繳納土地增值稅。當房地產開發(fā)企業(yè)采用聯(lián)營的方式時，進行投資的一方則可免繳稅費，企業(yè)便可從中獲利。最后，采用代建房屋的方式來控制稅費，房地產開發(fā)企業(yè)為了和客戶長期進行合作，通常會使用合同方式確立彼此之間的關系，以客戶的名義進行房地產開發(fā)，當完工之后，客戶只需向房地產開發(fā)企業(yè)繳納一些代建費，但是產權并沒有發(fā)生任何變化，而房地產從客戶手里所收到的費用是在勞務性質收入的范圍之內，所以，可以免繳土地增值稅。

從納稅范圍的角度出發(fā)，通過合作建房、出租、聯(lián)營以及代建房屋的方式來節(jié)省稅費，使房地產開發(fā)企業(yè)從免繳土地增值稅的方式中獲取利益，是現(xiàn)如今一個比較理想的合理避稅的方法。

四、結束語

房地產企業(yè)是推動著我國經濟發(fā)展，房地開發(fā)產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃工作勢在必行，只有從土增值稅的角度為企業(yè)獲取更大的利益，才可推動房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻：

[1]關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算有關問題的通知.國稅函.2010.22（08）：102-103.

[2]周華洋，鄒俊.21世紀最新稅制下的避稅行為與反避稅查處技巧.北京：石油工業(yè)出版社.2011.14（7）：57-58.

第3篇：房地產土地增值稅稅收籌劃范文

關鍵詞:房地產;稅收;土地增值稅;稅收籌劃

稅收是影響企業(yè)發(fā)展的重要因素之一，進行稅收籌劃不但能夠有效減少企業(yè)的稅收支出，為企業(yè)帶來更大的經濟效益，而且對于企業(yè)財務管理水平的提高和保障企業(yè)的市場競爭力具有重要意義。作為我國國民經濟的重要支柱產業(yè)，房地產企業(yè)需要解決的稅問題也有很多，比如增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、土地增值稅等，其中土地增值稅是房地產企業(yè)眾多稅收問題中的重點，對于企業(yè)的經濟效益的提高、企業(yè)發(fā)展以及提高房地產企業(yè)的核心競爭力具有重要意義［1］。2019年我國土地增值稅新管理規(guī)程的提出對房地產企業(yè)的稅收提出了新的挑戰(zhàn)，因此房地產企業(yè)必須要提高財政管理水平，加強對土地增值稅的稅收清算才能夠實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展［2］。

一、房地產開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收清算中存在的問題

(一)土地增值稅清算機制不完善，稅收清算意識不夠強就目前而言，很多房地產企業(yè)的管理對于土地增值稅的清算都沒有深刻的認識，也沒有意識到對土地增值稅進行清算的重要性，對于企業(yè)土地增值稅的清算工作也不夠重視，因此也沒有具備完善的土地增值稅清算機制。每提到對于土地增值稅的清算籌劃通常都會想到財務部門，覺得這應該是財務部門負責的工作，但土地增值稅的籌劃是涉及企業(yè)各個部門的。如果沒有健全的土地增值稅清算機制，房地產企業(yè)的清算工作也很難展開。因此未來確保房地產企業(yè)的土地增值稅稅收清算工作的順利展開以及未來能夠達到理想的清算結果，建立起健全完善的土地增值稅清算機制是非常有必要的。很多企業(yè)內部各個部門之間沒有進行合理協(xié)作和實現(xiàn)信息共享，這也很大程度上為企業(yè)土地增值稅的清算增加了難度。目前我國土地增值稅的稅收發(fā)展研究現(xiàn)狀還處在初探階段，很多企業(yè)對于稅收籌劃的意識都比較弱，在很大一部分企業(yè)的觀念中，進行土地增值稅稅收籌劃反而還要花費更多的成本，而偷稅、漏稅則會更加方便，受到的懲罰程度也比較輕，這也是很多企業(yè)對稅收籌劃不夠重視的主要原因之一。另外還有很多企業(yè)在進行清算時并未對整個開發(fā)流程進行考慮，沒有全局意識，為了實現(xiàn)土地增值稅的融資功能以及降低土地增值稅稅額，對土地增值稅的清算工作進行混淆，對管理費用和開發(fā)費用以及虛增開發(fā)成本等進行干預。

(二)會計核算不符合土增稅清算要求很多房地產企業(yè)的管理者因為缺乏財務管理意識和對國家政策的理解不夠透徹，目前仍然使用傳統(tǒng)的財務管理方式，沒有做到與時俱進，也沒有利用企業(yè)的其他項目合理的進行土增稅稅收清算。我國在實行營改增政策后，很多房地產企業(yè)對企業(yè)相關新產品的利用沒有及時進行合理調整，對于企業(yè)產品的利用意識也有很大的欠缺。會計科目設置也不合理，對于成本費用的收集也不科學。

(三)未能準確把握土增稅清算的時間要求企業(yè)在進行土地增值稅的繳納過程中會對各個項目進行清算，部分公司在進行清算的過程中會把竣工結算工作進行推遲，實例中經常可見，銷售發(fā)票開具、房款支付、銷售合同和裝修合同簽訂等時間節(jié)點把握不準，會影響土增稅清算結果。因此要把握好清算時間點，對相關數(shù)據(jù)進行仔細核對。

二、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收清算對策

(一)合理利用公司組織形式目前我國采用的土地增值稅的計算方法是四級超率累進稅率，一些增值率沒有達到20%的普通住宅就可以不用進行土地增值稅的征收。所以納稅人可以在不動產的銷售中或者是土地使用權的轉讓中增加銷售環(huán)節(jié)，這樣實現(xiàn)高增值額到低增值額的分解，從而達到降低增值率和土地增值稅的適用稅率的目的。增值額被分解的次數(shù)越多，能夠節(jié)省的稅收也更多。在房地產企業(yè)的支出中，開發(fā)成本的支出是必需的，而開發(fā)成本的支出多少是和企業(yè)增值額的高低有直接關系的。房地產項目在對土地增值稅進行清算時，可以通過分開簽訂裝修合同、或通過關聯(lián)交易在規(guī)定扣除額度內列支有關費用來進行土增稅的核算。比如將房地產的建筑裝修交給建筑裝修公司來承辦;比如在與客戶進行合同鑒定的時候可以將毛坯房的裝修和精裝修合同分開簽訂，雖然合同總收入沒有變，但單個合同的銷售收入?yún)s減低了，土地增值額也降低了。另外房地產企業(yè)在進行經營的過程中，可以建立起有法人地位的銷售公司來完成房地產的銷售，通過銷售公司來完成房地產項目的銷售，通過人為來對房地產企業(yè)和銷售公司的增值率進行有效的調節(jié)，從而減少企業(yè)土地增值稅的繳納。

(二)對項目進行合理定價在普通的房地產項目中，利用好土增稅超率累進各段的空間進行數(shù)據(jù)精確測算和籌劃，不但可以提高企業(yè)利潤，而且可以享受免稅優(yōu)惠。例如某房地產企業(yè)的開發(fā)成本和銷售總價分別為X和Y，假如該企業(yè)要享受起征點的稅收優(yōu)惠，在稅收起征點為20%時，那該企業(yè)的銷售總價Y只能等于1．6X，這樣不但獲得稅收優(yōu)惠而且還能夠得到較高的利潤。如果企業(yè)想要將售價提高來提高利潤，那要確保稅后利潤籌劃后大于籌劃前。假如企業(yè)增值率低于50%，也就是土地增值稅的繳納稅率為30%時，企業(yè)銷售總額提價要小于0．46X，才能達到提高利潤的目的，如果超過反而會減低利潤和增加稅收。

(三)合理利用特殊項目扣除規(guī)定《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》規(guī)定“企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失及其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除”。其中的費用支出包括企業(yè)計入“財務費用”的利息凈支出。利息支出在土增稅扣除中根據(jù)具體情況有著不同的扣除標準，應加以區(qū)分。稅務機構對于資本化利息和費用化利息的扣除也作出了如下規(guī)定:如果納稅人可以給主管納稅機構提供在銀行借款利息的原始憑證(前提符合稅法規(guī)定扣除標準要求)，使主管稅務機構能夠將企業(yè)的資本化利息和費用化利息區(qū)分開來，那可扣除費用的費用計算為支付了土地使用權地價費用以及相關的稅費和項目開發(fā)成本相加后乘以5%再加上實際支付的利息。但如果房地產開發(fā)企業(yè)無法給主管稅務機構提供原始借款利息憑證，那么主管稅務機構也無法區(qū)分資本化利息和費用化利息，這時候可以扣除的開發(fā)費用是支付了土地使用權地價費用以及相關的稅費和項目開發(fā)成本相加后乘以10%。因此為了更好的對利息支出費用進行扣除，房地產企業(yè)在進行土地增值稅清算時應該分別測算上述兩種利息扣除方式引起的稅款變化，以選用最合適的籌劃方法。

(四)合理利用核定征收辦法土地增值稅的征收是按照增值額的超率累進稅率進行計算，最低稅率為30%，按照具體的增值額來進行實際征收計算。對于無法提供相關費用證明的，那么稅務機關的稅費則按照預征額來進行征收。就以普通居民住宅為例，如果房地產開發(fā)企業(yè)的房產銷售收入是X，扣除項目費用為Y，預征率為Z，增值率為W，那么土地增值稅的計算分為兩種情況:(1)在W低于20%，這時土地增值稅是免征的，直接使用清算來進行計算;(2)當W大于20%小于50%時，稅率為30%，在(X－Y)/X×Z的計算結果小于或者等于30%時，土地增值稅的清算使用清算方式，大于30%時，繳納的稅費則按照核定征收方式計算。土地增值稅按照核定征收方式清算是很多企業(yè)會選擇的方式。

(五)做好清算證據(jù)鏈的收集和保存進行土地增值稅的清算需要有完整的證據(jù)鏈的支持，為了能夠為清算結果提供可靠依據(jù)使會計核算更加科學，房地產企業(yè)應該如實提供相應的資料。對前期規(guī)劃手續(xù)、證照進行收集，包括《國土證》《建設工程規(guī)劃許可證》《施工證》《商品房預售許可證》、竣工備案表等，另外還應該要提供土地出讓合同、土地出讓金收據(jù)、印花稅以及契稅完稅憑證等支付地價款證明，商品房銷售臺賬、完工項目成本表、竣工決算表驗收報告等。財務部在對工程款進行結算時，要確?！八牧骱弦弧?，即合同流、發(fā)票流、業(yè)務流以及現(xiàn)金流。

第4篇：房地產土地增值稅稅收籌劃范文

關鍵詞：房地產企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；策略

稅收籌劃（英文TaxPlanning）,稅收籌劃是指，納稅人在一項經濟業(yè)務發(fā)生以前，在遵守法律的前提下，運用相應的稅收法律法規(guī)，以節(jié)稅為目的，對其進行事先的籌劃，以達減少納稅、延期納稅的目的。隨著我國稅收法律制度的不斷完善與進步的同時，政府為了更進一步的促進經濟發(fā)展，擺脫經濟下行壓力，不斷的出臺相應稅收優(yōu)惠政策，為企業(yè)提供稅收籌劃的政策上的支持；另一方面，金稅三期、四期的不斷完善、稅收征管體系的日臻健全，進一步地規(guī)范了稅收征納關系，并因此而堵住了稅收征管方面的漏洞，使得納稅違法行為無處遁形?？梢哉f，未來的稅收籌劃工作具有雙重目的，既要節(jié)約納稅成本，又要有效地降低納稅風險。對于房地產企業(yè)來說，營改增以后，增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、房產稅、印花稅等稅種都有相應的稅收籌劃空間，但是客觀地講，土地增值稅的稅收籌劃空間更大。原因在于，一方面，土地增值稅實施四級超率累進稅率，其稅負率較高；另一方面，土地增值稅的納稅籌劃貫穿于開發(fā)項目的始終，納稅籌劃時間較長、納稅籌劃環(huán)節(jié)較多，其技術性也是最強的。因而，做好土地增值稅籌劃工作，可以有效的降低房地產開發(fā)企業(yè)的綜合納稅成本，并能夠有效地規(guī)避納稅風險。

房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃概述

據(jù)統(tǒng)計，稅收我國整體財政收入的90%以上?？梢哉f，中國的經濟發(fā)展、國防建設、醫(yī)療衛(wèi)生、教育事業(yè)、基礎設施建設都方面都離不開稅收作為支持。同時，新時期下，隨著我國社會主義市場經濟發(fā)展的愈發(fā)完善，我國政府已經基本上摒棄了計劃經濟時代利用行政手段來干預經濟發(fā)展的方式，逐步變成了運用經濟杠桿來調節(jié)經濟。而稅收杠桿作為重要的經濟調節(jié)手段，起到了至關重要的作用。國家可以利用稅收杠桿來調整產業(yè)政策，從而優(yōu)化產業(yè)結構，促進經濟良性發(fā)展。對于房地產企業(yè)來說，受到國家宏觀政策的影響，其各類成本日益提升，鑒于此房地產開發(fā)企業(yè)通過土地增值稅優(yōu)惠政策開展稅收籌劃，能夠有效的節(jié)約納稅成本。

1.土地增值稅及納稅籌劃的概述土地增值稅概述。納稅人在轉讓不動產過程中，就取得的相關收入（貨幣、非貨幣）減去稅收法規(guī)規(guī)定可以扣除部分后的增值額就繳納的稅金。土地增值稅的關鍵在于有償轉讓不動產。土地增值稅納稅籌劃概述。土地增值稅是房地產開發(fā)企業(yè)所繳納稅種中稅負率較高的，其最高稅率將達到增值額的60%。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，開展土地增值稅的稅收籌劃，將起到節(jié)約一大部分納稅成本的作用。土地增值稅納稅籌劃的方法較多，總結起來包括：收入分散、適當?shù)睦⒖鄢?、增加扣除項目金額、合理的延后土地增值稅清算時點。其中：收入分散，對合同內容進行分拆，在總價不變的情況下，適度提高高增值物業(yè)的成本，根據(jù)部分城市政策，按毛坯房取得預售證產品的精裝修業(yè)務和地下無單獨產權車位不納入清算范圍。在這種精裝業(yè)務或車位銷售等業(yè)務中，將銷售毛坯房與出售家電、家具和裝修工程分開簽訂合同，這樣土增稅將僅就銷售毛坯房征收；利息扣除，關于利息扣除問題，土地增值稅相關法規(guī)規(guī)定，凡符合規(guī)定的貸款利息（亦即能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的）可以按利息+（土地出讓金+開發(fā)成本）X5%之內扣除，凡不符合規(guī)定的貸款利息則按（土地出讓金+開發(fā)成本）x10%以內扣除，對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，可以很好的運用上述兩點來自我掌握利息扣除方式；增加扣除項目金額，首先要明確的一點是增加扣除項目不等于虛開發(fā)票沖抵成本，而是指開發(fā)商可以適當?shù)膶τ谛^(qū)內的一些公共配套設施，如，綠地、植樹、園林、道路等方面加大投資，以取得加計20%的扣除優(yōu)惠；合理延后土地增值稅清算時點。如區(qū)域內有未彌補虧損公司的，用原公司摘牌獲取新項目，在涉及補繳的情況下可以與稅務爭取原開發(fā)項目土增稅延期清算。對于能實行以預征代清算的項目，應主動爭取以預征代清算。

2.房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃意義有效提升企業(yè)經濟效益。房地產企業(yè)經營的最終目的是實現(xiàn)利潤的最大化。對于企業(yè)來說，如何能夠通過不斷的經營管理、降低各類成本費用從而實現(xiàn)利潤的最大化，是每個地產企業(yè)管理層、財務人員都要考慮的問題。以萬科為例，該公司2019年整體稅負率6.83%，亦即100元收入，需要繳納稅費為6.83元，而當年的凈利潤率不到15%，客觀地講，房地產企業(yè)的稅負率還是較高的。而房地產企業(yè)土地增值稅屬于價內稅，即所繳納的土地增值稅稅金將計入“稅金及附加”會計科目，并直接沖減本年利潤。因而，對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，加強土地增值稅的納稅籌劃，將會為企業(yè)創(chuàng)造更大的利潤。提升企業(yè)財務人員業(yè)務水平。新時期下，隨著稅制改革的不斷深入，要求企業(yè)財務人員具備較為過硬的業(yè)務水平及高水平的綜合業(yè)務能力。土地增值稅所涉及的內容較多，其基本上涵蓋了房地產開發(fā)項目的整個過程中，與企業(yè)所得稅有許多近似之處。與此同時，土地增值稅還涉及到稅負臨界點、稅收優(yōu)惠政策等方面，這就要求企業(yè)的財務人員在充分了解企業(yè)自身經營狀況的前提下，還要對于稅收制度、稅收優(yōu)惠政策有所了解。以上的要求，自然需要財務人員提升自身的業(yè)務水平才能實現(xiàn)。

3.房地產開發(fā)企業(yè)實施土地增值稅稅收籌劃的著眼點稅收優(yōu)惠政策角度。稅收優(yōu)惠政策的使用對于土地增值稅的稅收籌劃工作將起到重要作用。原因在一地，稅收優(yōu)惠政策是稅收法規(guī)所給定的，允許納稅人合法利用的政策，也是最為安全的。土地增值稅中對于建筑標準普通住宅出售且增值額超過扣除項目低于20%的免于繳納土地增值稅。然而，標準普通住宅的標準是由各省、市、自治區(qū)確定的。因而，對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，若想合理的應用該稅收優(yōu)惠政策進行土地增值稅的納稅籌劃，應該以充分了解開發(fā)項目所在地的地方規(guī)定以后進行。收入角度。收入是土地增值稅發(fā)生的源頭，對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，如何能夠合理的謀劃收入，顯得十分重要。首先，可根據(jù)市場定價適度調節(jié)普通住宅的價格，以滿足普通住房土地增值稅的免稅條件。其次，對有銷售或渠道銷售模式的，可要求渠道費用和費用不得開進購房款發(fā)票中，做為其它業(yè)務收入或非房收入，減少可售部分增值率，繼續(xù)降低土地增值稅。開發(fā)成本角度。除了收入以外，開發(fā)成本的高低也將決定著土地增值額的多少。開發(fā)成本不僅可以直接抵減收入，更為重要的是能夠為下一步的20%加計扣除、三項期間費用的扣除標準提供計算依據(jù)。因而，應該重視開發(fā)成本的核算與支出。比如產業(yè)性拿地時，盡可能與政府和國土部門溝通，在總土地價格不變的情況下，將產業(yè)用地和可售部分土地成本進行區(qū)分。產業(yè)用地土地成本低，可售部分土地成本高，降低可售部分的增值率，繼而降土地增值稅?；蛘邚奶嵘^(qū)品質的角度出發(fā)，通過加大公共配套設施的投入，加大綠化、植被、園區(qū)方面的投入力度，來增加開發(fā)成本。還可以將一些可以計入開發(fā)間接費用的成本支出，按照建筑面積法分攤或直接歸集法計算，以最有利的方法有效增加開發(fā)成本。另外，還可以通過合理增加關聯(lián)方定價的方式增加一些成本。然而，房地產開發(fā)企業(yè)增加的開發(fā)成本應該是本著客觀、真實的原則進行，切不可為了增加成本而盲目的加大投入，而不計整體成本。同時，對于房開企業(yè)來說，更不能以稅收籌劃為由虛開發(fā)票，落入偷稅陷井。利息支出角度。房地產開發(fā)企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，項目開發(fā)過程中，尤其是項目開發(fā)前期需要資金作為支撐，許多企業(yè)選擇債務性融資方式融入資金。土地增值稅法規(guī)定，房地產開發(fā)費用扣除的標準有二：一方面，如果房地產開發(fā)企業(yè)利息支出能夠準確計算分攤開發(fā)項目，并能夠提供金融機構證明，同時利率不超過同期商業(yè)銀行貸款利率的前提下，房地產開發(fā)費用=利息支出+（土地價款+開發(fā)成本）x5%，另一方面，如果利息支出無法滿足上述規(guī)定，則房地產開發(fā)費用=（土地價款+開發(fā)成本）x10%。因而，對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，應該根據(jù)上述稅收制度規(guī)定，負債融資方式盡量提供金額機構證明，權益資本籌資，可不計算應分攤利息，達到多扣除房地產開發(fā)費用的目的。合作方式角度。合作建房不屬于土地增值稅征收范圍，一般來講，合作雙方，一方出地、一方出錢，雙方合作建設房屋，然后按比例分配房屋。對于房地產開發(fā)公司來說，可以結合公司實際運營狀況選擇合作建房。另外，關于合作建房的問題，許多地產企業(yè)也在不同程度的應用，之所以其可以不征收土地增值稅，是因為其所收到的收入為勞務收入，不屬于土增稅征稅范圍。

房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃中的風險

1.稅收籌劃風險意識不足“意識決定行為，行為導致結果”。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，自2016年5月營改增稅制改革以來，由于增值稅的特性關系，許多房地開發(fā)企業(yè)將稅收籌劃工作的重點轉移至土地增值稅方面。可以說對于，房地產開發(fā)企業(yè)來說，土地增值稅的稅收籌劃是具備一定技術含量的，若能夠成功其獲利空間還是較大的。然而，一些房地產開發(fā)企業(yè)在開展土地增值稅稅收籌劃過程中，對于風險意識認識不足，沒有將稅收籌劃風險控制在可控范疇內；部分地產開發(fā)企業(yè)雖然在稅收籌劃過程中注重了風險意識，但是沒有將其常態(tài)化、系統(tǒng)化，僅停留在就事論事?？傊?，房地產開發(fā)企業(yè)由于對土地增值稅稅收籌劃風險沒有加以關注，為后期的土增稅清算及未來的稅收稽查埋下了隱患，從而導致稅收風險的發(fā)生。

2.稅收政策掌握不透相關企業(yè)在進行土地增值稅稅收籌劃中，首要遵循的原則便是合法性原則，合法性原則缺失的稅收籌劃基本上可以視同為偷稅。然而，實務中許多房地產開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅稅收籌劃過程中，參與籌劃的人員雖然具備了一定的專業(yè)財稅知識，在處理一般性業(yè)務過程中，能夠予以應對。但是，若進行深度的、綜合性的稅收籌劃工作則有些力不從心，其問題出在對于稅收政策掌握的不到位上。另外，房地產開發(fā)企業(yè)參與稅收籌劃人員若不能非常深入、透徹的研究土地增值稅政策，也容易在具體的日常財務核算、稅務處理過程中引發(fā)政策性風險，將給房地產開發(fā)企業(yè)帶來稅務風險。

3.稅收籌劃思路不清晰房地產開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅稅收籌劃過程中，稅收籌劃思路的不清晰，是導致該業(yè)務風險出現(xiàn)的另一重要因素。原因在于，在進行該稅種的稅收籌劃來說，無論是收入方面還是成本費用方面都是具有較強的操作性的。納稅籌劃一定要從“業(yè)務經營流程”入手來做前瞻性規(guī)劃而不是單純的從“財務處理環(huán)節(jié)”來做事后諸葛亮。但是，相關人員在具體操作過程中，由于其思路不清晰，介入時點延后，無形中給稅收籌劃增加了一定的難度。

房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃風險防范對策

1.提升相關人員稅收籌劃風險防范意識目前，我國的稅收征管體系日臻健全，企業(yè)在開展稅收籌劃過程中，若不能很好的提升稅收籌劃風險防范意識，將會為其帶來無盡的納稅風險。房地產開發(fā)企業(yè)在實施土地增值稅稅收籌劃過程中，同樣應該提升相關人員的稅收籌劃風險防范意識，以不至于因為稅收籌劃工作而平添不必要的麻煩。具體來說，作為房地產開發(fā)企業(yè)應該結合自身所處的行業(yè)特點，并在充分了解自身項目開發(fā)狀況的基礎上，搜尋所能夠利用的優(yōu)惠政策，為其所用。另一方面，可以成立稅收籌劃風險控制部門，配備一些具有稅收籌劃經驗的人員，也可以定期聘請注冊會計師、稅務師來企業(yè)指導，以期達到有效規(guī)避土地增值稅籌劃風險、增強稅收風險防范意識之目的。

2.進一步加強對于政策法規(guī)的研究土地增值稅納稅籌劃首先離不開對于稅收政策法規(guī)的研究，如果離開了對于相關稅收政策的研究，稅收籌劃工作很容易偏離軌道。如，營改增以后，要求房地產企業(yè)所取得的涉及開發(fā)成本的發(fā)票，要求其在備注項寫明項目名稱、所在地區(qū)，否則不可以作為土地增值稅扣除依據(jù)。房地產開發(fā)企業(yè)在從事該稅種的稅收籌劃過程中，要對于土地增值稅及其所關聯(lián)財稅政策進行相應的研究。可以通過網(wǎng)絡、與稅務機關溝通、聘請專業(yè)人員講解方式進行。同時，建議房地產開發(fā)企業(yè)對于其所制訂的稅收籌劃方案，聘請一些專家給予評價，以確保其具備合法性、合理性及可操作性。以期實現(xiàn)降低稅務籌劃風險的目的。

第5篇：房地產土地增值稅稅收籌劃范文

關鍵詞：地產行業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）09-0-01

土地增值稅是就轉讓房地產所有權所取得的增值額征收的一種稅，根據(jù)稅法規(guī)定的四級超率累進稅率計算征收，增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項目金額后的余額。它在房地產企業(yè)的稅負中占有相當大的比重，對房地產企業(yè)收益有著重大影響。通過合理籌劃降低稅負，始終是企業(yè)不斷追求的目標。近年來國家進一步加大了土地增值稅清算工作的力度，勢必對房地產企業(yè)的土地增值稅的稅收籌劃有了更高的要求，為此探討地產行業(yè)土地增值稅納稅籌劃具有重要的意義。

一、地產行業(yè)土地增值稅納稅籌劃的意義

納稅籌劃又稱合理避稅，是指納稅人在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，為盡可能地取得節(jié)稅利益，事前選擇稅收利益最大化的納稅方案來組織企業(yè)生產、經營和投資、理財活動的一種籌劃行為。土地增值稅對房地產開發(fā)企業(yè)而言，是個稅負較重的稅種，再加上國家輪番出臺的政策，更使得房地產開發(fā)企業(yè)的壓力變大。因此對土地增值稅進行合理地稅收籌劃，有利于降低企業(yè)的營業(yè)成本，增加企業(yè)凈收益；有利于完善稅法，填補漏洞。有利于提升地產企業(yè)的會計管理水平與經營管理水平；有利于推動地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，樹立企業(yè)良好的社會形象。

二、地產行業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法

筆者認為地產行業(yè)把握好增值率的節(jié)點，降低增值額，達到節(jié)約稅金的目的，可以通過以下幾個方面來進行納稅籌劃：

（一）適度加大建造成本增大扣除項目金額

房地產企業(yè)為提高產品競爭能力，在市場接受的范圍內，適當加大公共配套設施的投入，改善住房周邊環(huán)境，增加房屋賣點，提高開發(fā)產品競爭能力。投入的成本可以通過提高售價得到補償，企業(yè)加大了建造成本就等于加大了可扣除項目金額，可扣除項目金額的增幅為建造成本的1.3倍，從而使增值率降低。如：某公司在開發(fā)產品中，增加了公共地下停車位的投入，解決了業(yè)主停車的需要。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第三十二條：企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。其建造成本可列扣除項目金額，降低了增值額和增值率，達到了不繳或少繳土地增值稅的目的。

（二）對不同的增值率房產進行籌劃

此方法主要是針對可能同時進行幾處房地產的開發(fā)業(yè)務的企業(yè)，不同地區(qū)的開發(fā)成本受各種因素的影響也有所不同，這就導致各類房地產的增值額和增值率有所差別。如果對不同增值率的房地產合并核算，就有可能降低高增值率房產的適用稅率，使稅負下降。

（三）合理定價

根據(jù)土地增值稅有關起征點的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的 20%，免征土地增值稅。利用這一規(guī)定，納稅人在出售普通標準住宅的時候，就應該綜合考慮提高銷售價格帶來的收益和放棄起征點優(yōu)惠而增加的稅收負擔之間的權重。

（四）將房地產開發(fā)與銷售分離，成立銷售公司進行納稅籌劃

通過設立房地產銷售公司來運作，不會造成重復繳納營業(yè)稅。同時，還可以將土地增值額一分為二，分段計算土地增值稅，從而降低增值額和增值率，達到降低土地增值稅的目的。此外，設立銷售公司后多了一道銷售環(huán)節(jié)，增加了廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等稅前扣除額，還可以減少應納稅所得額，降低所得稅稅負。但需要注意的是，房地產的定價一定要適當、合理。如果房地產銷售公司與房地產開發(fā)公司屬于關聯(lián)企業(yè)，還要注意稅法對關聯(lián)企業(yè)之間交易的限制。

（五）利用代建房進行籌劃

代建房是指房地產開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房收入的行為。由于房地產的產權自始至終是屬于客戶的，沒有發(fā)生轉移，故房地產開發(fā)企業(yè)取得的收入屬于勞務性質的收入，應當征收營業(yè)稅，而不是土地增值稅。由于建筑行業(yè)適用的稅率是3%的比例稅率，與土地增值稅相比，稅負明顯較低，因此，如果房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終的購買用戶，就完全可以采用代建房方式進行開發(fā)，而不采用稅負較重的開發(fā)后銷售方式。房地產開發(fā)企業(yè)可以用客戶的名義取得土地使用權和購買各種材料、設備，注意從最終形式上來看房地產權屬一定不能發(fā)生轉移。實際運用本方法時，必須具體問題具體分析，這樣才能減少納稅風險，降低稅負。

以上是地產企業(yè)進行土地增值稅稅收籌劃常用的幾種方法，土地增值稅籌劃的途徑和方法還有很多。通過上述籌劃方案可知，任何一項稅收籌劃方案都有其兩面性，在實際操作中，房地產應具體問題具體分析，靈活運用稅收政策，必須考慮到獲得稅收利益的同時所付出的費用，綜合比較兩者間的得失，以獲得更大的利益。

三、結束語

總之，隨著國家稅務總局對土地增值稅清算規(guī)定的逐漸細化，房地產企業(yè)通過合理的稅收籌劃節(jié)省成本是必不可少的。稅收籌劃是一項具有綜合性、技巧性和高技術含量的工作，需要同時高度熟悉企業(yè)運營和稅收法規(guī)。企業(yè)應該通過合理合法的手段，找到不違反稅法的籌劃空間，綜合考慮企業(yè)目標和實施成本，控制風險，才能減輕企業(yè)稅負，增強自身競爭力。

參考文獻：

[1]中國注冊會計師協(xié)會.稅法[M].經濟科學出版社，2011.

第6篇：房地產土地增值稅稅收籌劃范文

[關鍵詞]：房地產企業(yè)；稅收；籌劃

房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)階段涉及到的稅收優(yōu)惠政策主要有：

（1）營業(yè)稅：企業(yè)以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。將土地使用權轉讓給農業(yè)生產者，用于農業(yè)生產的行為，免征營業(yè)稅。房地產企業(yè)自建自用建筑物，免征營業(yè)稅。融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍。（2）土地增值稅：建造普通住宅增值率未超過20%，則免征土地增值稅。因國家建設需要，依法征用收回的房地產，免征土地增值稅。以房地產進行投資聯(lián)營，投資聯(lián)營一方以土地（房地產）作價入股，將房地產轉到所投資的聯(lián)營企業(yè)中時，暫免征土地增值稅。一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，免征土地增值稅。房地產開發(fā)公司代客戶進行房地產開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。在兼并企業(yè)中，對于被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的行為，免征土地增值稅。

1.稅收籌劃的必要性

房地產行業(yè)具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產企業(yè)降低經營風險和納稅風險，以實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。具體來講，房地產企業(yè)進行稅收籌劃的必要性在于：

1）房地產行業(yè)涉及的稅種較多，稅負較重。房地產行業(yè)涉及面較廣，故房地產企業(yè)涉及的稅種也較多，主要有土地增值稅、營業(yè)稅、房產稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅等。

2）合理的稅收籌劃可降低房地產企業(yè)的管理成本。稅收從某種意義上說是公司經營管理的一項成本，合理的稅收籌劃能夠降低房地產企業(yè)的管理成本。如，房地產企業(yè)可以利用稅制差異、稅收優(yōu)惠、稅法彈性等方式達到遲納、少納甚至不納稅款的目的。

2.稅收籌劃的實際應用

房地產開發(fā)企業(yè)一般要繳納的稅收項目繁多，如籌劃不當，會給企業(yè)帶來沉重的稅收負擔。以下通過列舉介紹幾種常見的納稅籌劃以供參考。

1）巧用起征點稅收優(yōu)惠進行稅收籌劃

根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其增值額按規(guī)定征稅。利用這一規(guī)定，納稅人在建造普通標準住宅出售時，應充分考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優(yōu)惠而增加稅收負擔的關系，以獲取最大收益。

舉例如下：某房地產公司從事普通標準住宅開發(fā)，2012年，出售一棟普通住宅樓，總面積10000萬平方米，為建該樓支付土地出讓金324萬元，房地產開發(fā)成本1200萬元，其中：利息支出100萬元，假設不能提供金融機構借款費用證明，城建稅率7%，教育費附加3%，地方教育附加2%，當?shù)卣?guī)定房地產開發(fā)費用允許扣除比例10%。

方案一：如銷售單價定為2400元，收入總額=2400萬元，建造成本=324 +1100（扣除了利息支出）=1424萬元，房地產開發(fā)費用=1424×10%=142.4萬元，加計扣除=1424×20%=284.8萬元，營業(yè)稅及附加=2400×5%×（1+7%+5%）=134.4萬元，扣除項目合計=1424+142.4+284.8+134.4=1985.6萬元，增值額=2400-1985.6=414.4萬元，增值率=414.4/1985.6=20.87%，應交土地增值稅414.4×30%-0=124.32萬元，獲利金額=2400-324-1100-100-134.4-124.32=617.28萬元。

方案二： 如銷售單價定為2370元，收入總額=2370萬元，按以上計算營業(yè)稅及附加=2370×5%×（1+7%+5%）=132.72萬元，增值額=2370-1983.92=386.08萬元，增值率=386.08/1983.92=19.46%，小于20%免繳土地增值稅。獲利金額=2370-324-1100-100-132.72=713.28萬元。

兩個方案比較：方案二比方案一要多獲利713.28-617.28=96萬元。由此我們可以計算出免稅臨界點：設銷售收入總額為X，設不含息建造成本為Y，于是按照建造成本10%計算的房地產開發(fā)費用為0.1Y，加計20%的扣除額為0.2Y，允許扣除的稅金為X×05%×（1+7%+5%）=0.056X，計算當增值率為20%時，[X-（1.3Y+0.056X）]/（1.3Y+0.056X）=20%，X=1.67238Y，那么我們通過臨界點定價系數(shù)為1.67238，對房地產企業(yè)的銷售單價的定價具有指導性意見。

2）變房地產銷售為股權轉讓納稅籌劃法

按照我國現(xiàn)行稅法規(guī)定：股權轉讓只是股東權益的變化，原來企業(yè)仍然存續(xù)，沒有發(fā)生房地產轉讓，不征土地增值稅，不征營業(yè)稅。如果購買方是法人企業(yè)，房地產企業(yè)就可以利用這一規(guī)定，先與購買方達成協(xié)議，以房產作價向購買方進行股權投資，后再以轉讓股權方式銷售房產。

舉例如下：甲房地公司是由兩個自然人出資設立的有限責任公司，實收資本3000萬元，以3000萬元的價格取得一塊土地10000平方米，隨后進行房地產開發(fā)，投入開發(fā)費用2000萬元，發(fā)生期間費用100萬元，現(xiàn)在因金融危機再無力開發(fā)，準備以10000萬元的價格轉讓給另一家乙房地產公司。

方案一：如轉讓在建項目，營業(yè)稅及附加=10000×5.6%=560萬元，土地增值額=（3000+2000）×130%+560=7060萬元，增值額=10000-7060=2940萬元，增值率=2940/7060=41.64%，應交土地增值稅=2940×30%=882萬元，印花稅=10000×0.05%=5萬元，企業(yè)所得稅=（10000-5000-100-560-882-5）×25%=863.25萬元，假設項目轉讓后，股東們將凈利潤全部分配，應繳納的個人所得稅=（10000-5000-100-560-882-5-865）×20%=517.6萬元，應納稅總額=560+882+5+863.25+517.6=2827.85萬元。

方案二：如轉讓股權，假設公司的資產總額5500萬元，負債額2500萬元，乙公司以7500萬元購買甲公司全部股權并負責償債，應繳納印花稅=10000×0.05%=5萬元，個人所得稅=（7500-3000）×20%=900萬元，應納稅總額=5+900=905萬元。

兩個方案比較：方案二比方案一節(jié)約稅費=2827.85-905=1922.85萬元。

3）收入分散籌劃法

收入分散籌劃法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離、分散，以達到享用較低檔的稅率，合理降低稅負。

舉例如下：甲房地產企業(yè)出售一幢房屋，房屋價值1200萬元，其中裝修費用360萬元，項目扣除金額720萬元，銷售房產營業(yè)稅及附加率5. 6%，勞務合同營業(yè)稅及附加率3. 4%，現(xiàn)有兩種方案以供選擇：

方案一：甲企業(yè)與購買方簽訂一份金額1200萬元的房屋購銷合同。增值額=1200 -720=480萬元，增值率=480 /720 =66. 67%，土地增值稅= 480×40%-720×5% =156萬元，營業(yè)稅及附加=1200×5. 6% =67.2萬元，甲企業(yè)共應承擔稅負=156 +67.2 =223.2萬元。

方案二：甲企業(yè)與購買方簽訂兩份合同共計1200萬元，其中一份購房合同金額注明840萬元，另一份裝修合同標明金額360萬元，假設扣除項目金額仍為720萬元，其中購房合同扣除項目金額為600萬元，裝修合同扣除項目金額（成本費用）為120萬元。則甲企業(yè)增值額為840 -600= 240萬元，增值率=240 /600=40%。土地增值稅=240×30% =72萬元，營業(yè)稅金及附加=840×5. 6% +360×3. 4% =59.28萬元，兩份合同共應承擔稅費為72萬元+59.28萬元=131.28萬元。

兩個方案比較：方案二比方案一節(jié)約稅費223.2-131.28=91.92萬元。

4）妙用利息扣除進行稅務籌劃

稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和的10%以內計算扣除。房地產企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預計利息費用較高，開發(fā)房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

3.稅收籌劃應注意問題

房地產開發(fā)企業(yè)銷售活動金額大，稅負甚重， 稅收籌劃也較為復雜，因此，在稅收籌劃時應注意如下問題：

1）稅收籌劃應進行成本效益分析企業(yè)進行稅收籌劃，最終目標是為了合法節(jié)稅，使企業(yè)收益最大化，因此要充分考慮投入與產出效益。2）稅收籌劃必須遵守稅收法律、法規(guī)和政策稅收籌劃必須以依法納稅為前提，保證所籌劃的納稅方案得到稅務主管部門認可，否則將會承擔相應的法律責任，給企業(yè)帶來損失。

3）稅收籌劃應系統(tǒng)、通盤進行考慮在稅收籌劃時，不能僅把眼光盯在某一納稅最少的方案上，而應根據(jù)企業(yè)的總體發(fā)展目標去選擇有助于企業(yè)發(fā)展，能增加企業(yè)總體利益的方案。

4）稅收籌劃應注意風險防范納稅人進行稅收籌劃時應充分考慮其所處外部環(huán)境條件的變遷，未來經濟環(huán)境的發(fā)展趨勢，國家政策、法律、法規(guī)的可能變動對企業(yè)經營活動的影響，在收益與風險之間進行必要的綜合衡量，保證能夠取得財務利益。

4.結語

總而言之，稅收籌劃是一項涉及面廣而又復雜的專項工作，企業(yè)應當結合自身的具體環(huán)境和各種相互制約因素， 充分利用國家稅收優(yōu)惠政策，制定最優(yōu)的稅收籌劃方案， 真正使稅收籌劃達到合理避稅和降低稅負，增加企業(yè)價值的作用。

[參考文獻]：

[1]揚俊，羅崢編著?合法節(jié)稅─新經理人稅務籌劃手冊?中國紡織出版社， 2003年2月版?

第7篇：房地產土地增值稅稅收籌劃范文

隨著國家調控力度的不斷加大,加上日益激烈的市場競爭,我國房地產企業(yè)內部費用成本的壓縮空間越來越小。作為房地產企業(yè)外部成本的稅收,其數(shù)額的多少極大地影響著房地產企業(yè)的經濟效益?？茖W的本文作者：黃曉暉作者單位：廣西欽能電力集團有限公司

稅收籌劃,對于提高企業(yè)的經濟效益、增強企業(yè)的競爭實力乃至促進整個房地產行業(yè)的發(fā)展都具有積極的作用。針對新企業(yè)會計準則對房地產行業(yè)稅收及稅收籌劃的影響,本文立足于稅收環(huán)境的變化,通過多視角挖掘宏觀調控政策下房地產企業(yè)稅收籌劃的空間及關注點,在其基礎上建立具體背景下的籌劃方案,旨在為房地產企業(yè)提供有效、具有實踐意義的稅收籌劃思路。

二、房地產企業(yè)稅收籌劃策略

1.房地產企業(yè)前期準備階段的稅收籌劃

房地產企業(yè)前期準備工作包括規(guī)劃審批、設計施工、土地出讓或轉讓等,此階段是房地產項目運作的首要環(huán)節(jié),也是稅收籌劃的關鍵。首先是子公司和母公司的選擇,前者具有獨立法人資格,可以進行獨立核算,后者則不具備此條件,也即子公司可以獨立承擔納稅風險,而分公司與總公司則是共同承擔納稅風險。但一般情況下,選擇分公司具有以下優(yōu)點:稅務部門對分公司的監(jiān)管相對要松,且項目初期分公司往往處于虧損狀態(tài),可以抵消總公司利潤,減輕企業(yè)稅負,分公司與總公司之間的資產轉移不必承擔納稅義務,可以減少房地產企業(yè)的成本;其次,新建和并購的選擇,房地產企業(yè)取得土地的來源有兩個:國家購買和從其他單位購買,從其他單位購買具體的操作方式可以是成立新公司購買土地或是并購出售土地企業(yè)的股權,從稅法上來看,第二種操作方式的土地使用權沒有發(fā)生轉移,因此無需繳納契稅,利于企業(yè)節(jié)稅,降低企業(yè)成本;再次,籌資方式的稅收籌劃,資金占用大是房地產企業(yè)的主要特點,而房地產企業(yè)的籌資方式可以分為負債籌資和權益籌資,前者的利息可以在稅前扣除,后者的股息不能作為費用列支。

2.房地產企業(yè)建設環(huán)節(jié)的稅收籌劃

一是,借款費用資本化,根據(jù)相關稅法規(guī)定,在當期企業(yè)所得稅中無法扣除資本化的借款費用,而對于成本對象完工后的借款費用則可以作為財務費用直接扣除,因此對于不同時期完工的開發(fā)產品,房地產企業(yè)應獨立核算,這樣可以相應的減少企業(yè)所得稅支出;二是,利息扣除方式,計算企業(yè)所得稅和土地增值稅時的利息費用在會計處理上市不同的,前者在開發(fā)完工前計入成本,在開發(fā)完工后計入期間費用,而計入成本的利息費用只有當房產出售時才能抵扣,同時對于土地增值稅,根據(jù)稅法規(guī)定,當利息費用較大時應提供證明據(jù)實扣除,而當利息費用較少時,則可不計入分攤的利息,且可多扣除相關開發(fā)費用,降低房地產企業(yè)開發(fā)成本;三是,按照開發(fā)種類分別核算增值額,即分別核算不同開發(fā)種類的增值稅,以減少稅負;四是,稅前扣除項目,新企業(yè)所得稅法的稅前扣除項目較多,包括可全額扣除的項目,如折舊、交通費等,按照稅收標準列支的費用,如業(yè)務招待費,可以遞延到下期扣除的項目,如廣告費,不能扣除的項目,如罰款;五是,預提費用處理,稅法與會計核算對預提費用的處理方式是不同的,雖然房地產產品開發(fā)完工后可以合理地將預售收入確認為實際銷售收入,并按規(guī)定結轉相應的計稅成本,但實際中還未完工的相關基礎設施和配套設施在稅法上是不允許列支的,這可能增加企業(yè)稅收支出。

3.銷售環(huán)節(jié)稅收籌劃

一是,銷售價格稅收籌劃,當前土地增值稅實行四級累進稅率,同時為鼓勵普通標準住宅的開發(fā),規(guī)定其相關增值稅率為超過20%的暫不征收土地增值稅,此時不同的售價可能增加或減少房地產企業(yè)的利潤,在此情況下,房地產企業(yè)應利用起征臨界點進行定價,以減輕企業(yè)稅負,增加企業(yè)凈利潤;二是,銷售收入分解稅收籌劃,例如通過設立專門的房產銷售公司來減輕土地增值稅和企業(yè)所得稅,通過簽訂裝修合同分解銷售收入以合理規(guī)避裝修部分的土地增值稅和營業(yè)稅,給企業(yè)帶來節(jié)稅利益,通過區(qū)分代收收入以減少銷售收入,降低企業(yè)所得稅負,通過折扣銷售,將銷售價款與折扣額開在同一發(fā)票上,以折扣后的價款為營業(yè)額來繳納營業(yè)稅。

4.保有環(huán)節(jié)稅收籌劃

房地產企業(yè)未出售的房屋常以出租的方式進行經營,而房屋租賃行為中涉及的稅種主要包括營業(yè)稅(5%)、個人所得稅(20%)、房產稅(12%),以及城市維護建設稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及教育費附加等,從租賃方或承租方的角度來看,房屋租賃名義稅負較重,稅負水平占全部租賃收入的30%-40%。因此需要對保有環(huán)節(jié)進行稅收籌劃。首先,變房屋出租為投資業(yè)務,對尚未出售的房產以出租形式賺錢租金,具有較大的稅負,而將這部分房產以投資入股的形式來參與被投資方的利潤分配則可以有效降低企業(yè)稅負;其次,先租后售的稅收籌劃,房地產企業(yè)都存在大量的銀行貸款,會有大量的費用需要在稅前扣除,因此企業(yè)可以以先租后售的形式持有房產,期間企業(yè)所得稅較少,總體來說對企業(yè)是有利的。

三、房地產企業(yè)稅收籌劃實務

1.營業(yè)稅的稅收籌劃

從自建和代建模式選擇的角度來看營業(yè)稅的稅收籌劃。案例:某企業(yè)以1億元的價格購得一塊土地,擬建一棟酒店,成本為2億元,建成后轉讓給乙酒店管理公司,價格為3.45億元,其中土地增值稅為2%的預征率。(1)自建模式,某企業(yè)的營業(yè)稅34500*5%=1725萬元,土地增值稅34500*2%=690萬元,乙公司契稅=34500*5%=1725萬元;(2)代建模式,某企業(yè)的營業(yè)稅為0,代建營業(yè)稅=4500%5%=225萬元,土地增值稅=10000*2%=200萬元,契稅=1000*5%=500萬元。從以上兩種開發(fā)模式來看,自建的營業(yè)稅稅額大,擠占企業(yè)資金,而代建模式的稅負較輕,但應避免稅收征管上可能的風險。

2.土地增值稅稅收籌劃

某開發(fā)項目共分為兩部分,一是普通住宅項目,銷售收入18000萬元,一是洋房項目,收入為91000萬元,而開發(fā)總成本為62000萬元,包括支付土地價款20000萬元,前期工程費1200萬元,建造安裝支出30000萬元,基礎設施支出8000萬元,公共配套設施支出1500萬元,開發(fā)間接支出1300萬元?；I劃前土地增值稅情況為:應稅收入:109000萬元;扣除項目金額總計=開發(fā)成本+房地產開發(fā)費用+與轉讓房產有關的稅金+其他扣除項目=62000+62000*10%+109000*5.5%+62000*20%=86595萬元,則土地增值額=109000-86595=22405萬元;因此土地增值稅稅額=22405*30%=6721.5萬元,稅負高達6.17%?；I劃后的土地增值稅稅收情況,將項目總成本劃分為普通項目和非普通項目,(1)普通項目的測算:應稅收入為18000萬元,扣除項目的金額=10820+1082+990+2164=15056萬元,土地項目增值額=18000-15056=2944萬元,增值額與扣除項目金額的比為19.55%,未超過20%,因此免征土地增值稅;(2)非普通項目的測算:應稅收入為91000萬元,扣除項目金額=51180+5118+5005+10236=71539萬元,土地項目增值額=91000-71539=19461萬元,增值額與扣除項目的金額之比為27.2%,因此土地增值稅稅額=19461*30%=5838.3萬元,比進行土地增值稅稅收籌劃前節(jié)稅883.3萬元。

3.利息籌劃

第8篇：房地產土地增值稅稅收籌劃范文

1.納稅臨界點籌劃法

我國稅法規(guī)定指出，房地產開發(fā)企業(yè)建造并出售普通標準住宅時，若增值額未超過扣除項目金額的20%，則免征土地增值稅；若增值額超過扣除項目金額的20%，則應按規(guī)定對全部增值額計繳土地增值稅。此處所說的“20%增值率”就是指“普通住宅計繳土地增值稅的臨界點”?；谝陨弦?guī)定，如果出售的普通標準住宅增值率在臨界點20%以上，房地產開發(fā)企業(yè)可以通過合理控制出售價格或適當增加可扣除項目金額的方法，使項目整體增值率降低到20%以下，從而達到享受該項稅收優(yōu)惠的目的。一般地，采用這種方法的前提是納稅人項目的增值率在臨界點附近，如果納稅人項目的增值率與臨界點相差太大，將不利于實際操作，這時就需要分析成本收益，測算籌劃是否有利，避免得不償失。

2.稅收優(yōu)惠政策籌劃法

稅收優(yōu)惠政策籌劃法是風險最小，成本最低的稅收籌劃方法。對于這些稅收優(yōu)惠政策，房地產開發(fā)企業(yè)要綜合考慮，謹慎選擇。我國稅法明確規(guī)定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暫免征收土地增值稅；如果建成后需轉讓，則需要按規(guī)定征收土地增值稅。此外，房地產開發(fā)企業(yè)在滿足以下條件時，繳納營業(yè)稅的稅目為“服務業(yè)-業(yè)”，從而可避免繳納土地增值稅：在房地產開發(fā)初期就可以確定最終用戶，符合代建房條件；反之，若房地產開發(fā)企業(yè)不符合代建房條件，則應按“銷售不動產”全額繳納營業(yè)稅。因此，房地產開發(fā)企業(yè)可充分利用我國的各項稅收優(yōu)惠政策，實現(xiàn)稅收的最優(yōu)籌劃，提高企業(yè)在行業(yè)內的市場競爭力。

3.兩次銷售房地產籌劃法

房地產銷售繳納的稅種主要包括土地增值稅和營業(yè)稅兩種。其中，土地增值稅采用超率累進稅率，也就是說房地產增值率越高，所繳納的稅率也就越高。針對這種情況，可采用兩次銷售房地產籌劃法，通過分解房地產銷售價格，提供稅收籌劃的實施空間，降低房地產增值率，從而大大降低房地產銷售所需繳納的土地增值稅。房地產企業(yè)在出售時如已進行過簡單裝修，可將簡單裝修作為單獨的業(yè)務進行核算，借助兩次銷售房地產籌劃法減少土地增值稅的繳納。

4.資金籌措籌劃法

股權融資和債權融資是房地產開發(fā)企業(yè)融資的兩種主要方式。這兩種方式的區(qū)別在于：股權融資不允許稅前扣除股息，而債權融資可稅前扣除利息。因此，當財務風險可控制時，房地產開發(fā)企業(yè)通常優(yōu)先選擇債權融資的方式。對于房地產開發(fā)企業(yè)的債權融資而言，又分為流動資金貸款和項目長期貸款。流動資金貸款的利息支出通常計入當期損益，能夠在稅前扣除；然而，項目長期貸款的資金成本一般直接計入項目的開發(fā)成本。如果房地產開發(fā)企業(yè)有以往年度的虧損可予以抵扣或企業(yè)在本年度處于虧損狀態(tài)時，應將利息支出進行資本化；如果處于盈利年度，則應將利息支出進行費用化，從而最大化成本費用。

5.遞延納稅籌劃法

遞延納稅籌劃法即企業(yè)在規(guī)定的時間內盡可能地分期或者是延遲繳納稅款。在我國，稅收收入的主要稅源由增值稅、營業(yè)稅兩大流轉稅和企業(yè)所得稅組成。其中，流轉稅以收入為稅基，所得稅以收入減去可扣除項目后的應納稅所得額為稅基。房地產開發(fā)企業(yè)可通過合理安排經濟業(yè)務，將納稅期限向后推遲，實現(xiàn)資金的貨幣時間價值。這種做法并沒有減少繳納稅款的數(shù)額，但是延后繳納稅款的時間，從另一個角度來看相當于得到了短期無息貸款，獲得了相對收益。因此，遞延納稅籌劃法的本質是推遲確認收入及納稅所得額，同時盡早列支費用并及時入賬使其能夠在當期進行稅前扣除。

6.會計政策選擇籌劃法

我國會計準則規(guī)定，經濟業(yè)務的會計處理具有可選擇性，選擇的會計政策不同，形成的財務結果也不同。對于固定資產和無形資產，其折舊和攤銷方法是采用直線折舊法還是加速折舊法，存貨計價方法是采用先進先出法還是加權平均法，均會影響房地產開發(fā)企業(yè)的損益，進而影響其應繳納稅額。通過合理計提固定資產和無形資產的減值和壞賬準備，企業(yè)可以合理控制損益項目的列支和扣除。

二、結論

第9篇：房地產土地增值稅稅收籌劃范文

論文關鍵詞：房地產企業(yè),稅收籌劃,籌劃風險

一、引言

房地產企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產公司要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢是通用的基本手法之一，而稅收負擔的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產企業(yè)在考慮其生產經營戰(zhàn)略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當關鍵。

二、稅收籌劃的基本理論及依據(jù)

稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關法律法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。其理論依據(jù)為：1.稅收調控理論與稅收籌劃稅收調控理論認為政府利用稅收調節(jié)經濟實質上是通過稅收利益差別來引導納稅主體行為使之產生正向影響，實現(xiàn)一定的社會、經濟目標。正是這種稅收調控使得稅收產生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負擔最有效的途徑。稅收調控納稅主體行為是通過彈性稅負來誘導納稅主體行為的，因此在稅收負擔有差異或有彈性的領域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃。現(xiàn)代財政理論認為稅收的本質是國家提供公共產品的價格。因為公共產品的提供需要支付費用，政府就需要通過向社會成員征稅來補償。由于公共物品具有消費的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃?？扑沟钠髽I(yè)契約理論認為:“企業(yè)實質是一系列契約的聯(lián)結”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關系人一方的企業(yè)就有動力和機會進行一些安排，以實現(xiàn)企業(yè)的價值或稅后利潤最大化的目標。

三、房地產開發(fā)企業(yè)進行稅收籌劃的部分方法

房地產業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產稅、所得稅、營業(yè)稅等，房地產業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產業(yè)自身的特點進行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產開發(fā)企業(yè)如何能夠實現(xiàn)良好業(yè)績，獲得企業(yè)的利潤?除了進行合理的價格策略外，進行合理的稅收籌劃方案也起著至關重要的作用。下面簡要介紹房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:

1.利用公司的組織形式進行稅收籌劃，設立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產或轉讓土地使用權時，可以適當考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實踐中，房地產開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨設立具有法人地位的銷售公司。房地產開發(fā)企業(yè)通過合理的定價將房地產項目轉讓給銷售公司，再由銷售公司進行第三方銷售，從而能夠人為地調節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)和房地產銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設施投入扣除《土地增值稅實施細則》規(guī)定:可以對從事房地產開發(fā)的納稅人取得土地使用權支付的金額和房地產開發(fā)成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內適當?shù)募哟蠊才涮自O施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點，提高產品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區(qū)內有限的空間內增設體育設施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設立會所和在頂層設立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應的隱私也能夠受到保護。這些項目均可以列入到開發(fā)成本里進行加計扣除。

四、充分關注稅收的籌劃風險

風險管理是經濟主體通過對風險的確認和評估，采用合理的經濟手段及技術手段對風險加以控制，規(guī)避或減少風險損失的一種管理活動。稅收籌劃風險是指房地產企業(yè)涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關規(guī)定，使得房地產企業(yè)沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發(fā)稅務機關對企業(yè)進行檢查、調整、處罰等等，最后導致房地產企業(yè)經濟利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風險更難于掌握，所以，在進行稅收籌劃時，企業(yè)可以通過采取以下措施加強風險管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關注稅收政策的變化趨勢。由于企業(yè)經營環(huán)境的多變形、復雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業(yè)在進行納稅籌劃時，應充分收集和整理與企業(yè)經營相關的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權威性，可靠性，科學性。稅收籌劃是一項高層次的理財活動和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學科，涉及法律、稅收、會計、財務、金融、企業(yè)管理等多方面的知識，具有很強的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化?；I劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結果。優(yōu)化選擇的標準不是稅收負擔最小，而是在稅收負擔相對較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。

參考文獻

1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據(jù),財政研究,2003年第5期.