商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式范文

[關(guān)鍵詞]商業(yè)房地產(chǎn) 租賃 Hedonic模型

一、前言

Hedonic定價(jià)法是西方國家房地產(chǎn)定價(jià)研究中的重要方法。它將房屋看作是由一系列屬性構(gòu)成的異質(zhì)商品,以消費(fèi)者效用和偏好作為研究的基礎(chǔ),對(duì)房產(chǎn)的定價(jià)和消費(fèi)者從中獲得的福利給予了全新的詮釋。本文將運(yùn)用Hedonic模型分析狹義的商業(yè)房地產(chǎn)(簡稱商鋪)租賃的主要影響因素,并運(yùn)用廣州市天河區(qū)商鋪?zhàn)赓U數(shù)據(jù)做實(shí)證分析。

廣州市是南方商業(yè)名城。天河區(qū)位于廣州市老城區(qū)的東部,處于廣州市域的幾何中心位置。天河區(qū)自1985年建區(qū)以來,經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度非?？?綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)。國內(nèi)生產(chǎn)總值位居廣州市各區(qū)前列。

二、Hedonic模型的構(gòu)建

Hedonic源于希臘文,意為“享受”,指的是消費(fèi)產(chǎn)品或服務(wù)而得到的效用或者滿足,Hedonic模型就是一種處理異質(zhì)產(chǎn)品差異特征與產(chǎn)品價(jià)格間關(guān)系經(jīng)常采用的模型。

構(gòu)建模型的函數(shù)形式即Hedonic模型的基本思路是,消費(fèi)者愿意為一件商品支付的價(jià)格取決于他能夠從商品的各種屬性中獲得何種程度的享受。Hedonic定價(jià)指的是在競爭性市場(chǎng)的均衡條件下,購買者所支付的價(jià)格應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償住宅各種特征所能帶來的舒適度。假設(shè)所有家庭的偏好和收入水平類似,那么這個(gè)市場(chǎng)中所有住宅的價(jià)格應(yīng)當(dāng)是這些特征值的一個(gè)函數(shù),即:

(1)

式中P為該商品的價(jià)格,X1,X2,X3,……Xn是商品的各個(gè)特征,這就是Hedonic定價(jià)模型。Hedonic模型通常有三種函數(shù)形式,即:線性、半對(duì)數(shù)以及對(duì)數(shù)形式。

線性形式:

(2)

也可將Hedonic模型假定為指數(shù)形式:

(3)

兩邊取對(duì)數(shù),則有:

(4)

但是該模型在使用過程中存在不便之處,假如某特征變量取零,那么等式右邊無意義,所以在Hedonic模型實(shí)證分析過程中,半對(duì)數(shù)更加常用。半對(duì)數(shù)模型分等式左邊取對(duì)數(shù)和等式右邊取對(duì)數(shù)兩種,分別對(duì)應(yīng)邊際遞減和邊際遞增兩種情況。

其中等式左邊取對(duì)數(shù)的形式如下:

(5)

三、數(shù)據(jù)篩選及變量賦值

將天河區(qū)租賃所提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理,將其中的無用數(shù)據(jù)剔除,并一一歸類后,可以用于商鋪?zhàn)赓U分析的數(shù)據(jù)有13968組。按照以下劃分進(jìn)行賦值。

表1 商業(yè)房地產(chǎn)租賃中的房屋特征變量的細(xì)分表

其中人口密度賦值如下表2所示,天河區(qū)目前管轄21個(gè)街道,大體可以分為三個(gè)類型。中心區(qū)域?yàn)槭平?、天河南街、林和街、獵德街、冼村、員村;城鄉(xiāng)結(jié)合內(nèi)邊緣區(qū)域?yàn)榈欠褰?、棠下街、車陂街、五山?城鄉(xiāng)結(jié)合外邊緣區(qū)域?yàn)樯澈?、興華、沙東、天園、元崗、黃村、龍洞、長興、鳳凰、前進(jìn)、珠吉、新塘。地鐵經(jīng)過的街道為元崗、五山、林和、石牌、冼村、天園、天河南七個(gè)街道。

表2 天河區(qū)各行政街道平均人口密度(人/)(2008-2009)

四、運(yùn)行結(jié)果及分析

對(duì)于Hedonic模型的選取,運(yùn)用線性和半對(duì)數(shù)模型分別進(jìn)行試算,線形模型結(jié)果較為理想,通過運(yùn)用SPSS13.0軟件運(yùn)算線形模型,得到線性模型的最終情況:

表3 商鋪?zhàn)赓U價(jià)格影響因素hedonic模型分析統(tǒng)計(jì)情況

從結(jié)果看,在SPSS13.0中選擇6個(gè)自變量全部進(jìn)入回歸模型進(jìn)行計(jì)算,通過對(duì)hedonic線性模型數(shù)據(jù)處理,發(fā)現(xiàn)有4個(gè)變量進(jìn)入模型,得到上面兩表格。

商鋪回歸方程方差分析的顯著性水平(P值)為

將進(jìn)入模型的變量的未標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)代入多元線性回歸方程中即可得到商鋪?zhàn)赓U的特征價(jià)格模型:

(6)

根據(jù)Hedonic模型分析的結(jié)果,我們不難看出,影響商鋪?zhàn)赓U價(jià)格最主要的因素依次為軌道交通、房屋面積、距離CBD中心的距離、人口密度等。房屋面積為負(fù)號(hào)表明面積越小,平均租賃價(jià)格越高。

式中參數(shù)前的系數(shù)表達(dá)了各因素對(duì)價(jià)格的影響因子,如某個(gè)變量在Xi處發(fā)生1%的變化,把 Hedonic模型按4-3表述式進(jìn)行一階泰勒展開,可以得到該變量的隱含變化價(jià)格:

(7)

從6式的商鋪?zhàn)赓U價(jià)格模型,可以分別得到各影響因素的租賃價(jià)格影響權(quán)重。其中與CBD距離的遠(yuǎn)近的特征價(jià)格為22.419元/級(jí),表示在其他影響因素不變的情況下,商鋪與CBD的距離近一級(jí),租賃價(jià)格將提高22.419元;或者說距離賦值以X0為基數(shù),與CBD的距離發(fā)生1%的變化,租賃價(jià)格將相應(yīng)變化22.419%X0元。

式中的常數(shù)項(xiàng)集中體現(xiàn)了市場(chǎng)環(huán)境變化等其他因素和系統(tǒng)誤差對(duì)價(jià)格的影響,因?yàn)槌诉M(jìn)行擬合的因素外,還有許多影響租賃價(jià)格的因素。其中有些影響較大但不好采集數(shù)據(jù)未進(jìn)行分析,如商鋪的樓層方位因素,而大多數(shù)為次要因素。

五、案例分析

天河城廣場(chǎng)位于廣州市天河南路與體育西路交匯處,總營業(yè)面積達(dá)10萬平方米。出租率在1999年以后一直保持在99%以上。2008年天河南商鋪的租賃均價(jià)為162.59元/m2 ,是天河區(qū)租賃價(jià)格最高的街道,而天河城的租賃均價(jià)達(dá)到853.59元/m2。天河城廣場(chǎng)租賃收入從1996年開業(yè)的3700萬元, 到2006年,收入近4億元,租金收入在10年左右的時(shí)間里呈現(xiàn)出十倍速的增長。

地理位置優(yōu)越,是天河城廣場(chǎng)成功的前提。天河城廣場(chǎng)在選址上順應(yīng)城市商業(yè)中心東移的趨勢(shì)。天河城位于天河商圈的中心位置,地處廣州市東西、南北中軸線交叉點(diǎn),南鄰廣州城市中心珠江新城,毗鄰廣州CBD中央商務(wù)區(qū),鄰近五山眾多大學(xué)校區(qū)。優(yōu)越的地理位置使天河城廣場(chǎng)獨(dú)具“地利”之優(yōu)。

天河區(qū)是廣州和珠江三角洲的匯集地帶,天河城廣場(chǎng)四面環(huán)路,有60多條公交車在廣場(chǎng)前設(shè)站。交通十分便捷。廣場(chǎng)地下層設(shè)有上千個(gè)車位的停車場(chǎng)。

天河城廣場(chǎng)擁有理想的軌道交通系統(tǒng)。天河城廣場(chǎng)北鄰廣州火車東站。廣州地鐵一號(hào)線的一個(gè)出入口就設(shè)在廣場(chǎng)內(nèi),直通廣場(chǎng)地下一層,地鐵三號(hào)線在體育西路、體育中心都有出入口,出入口到達(dá)天河城廣場(chǎng)直線路程不到300米。隨著廣珠輕軌的開通,廣州、中山、順德、珠海都將縮小到1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈,天河城廣場(chǎng)的商業(yè)影響力將更加廣泛。

天河城廣場(chǎng)所在街道人口密度為 27608人/m2,在天河區(qū)屬于密度最大的街道之一。天河區(qū)現(xiàn)有人口約123.88萬人,這部分人基本上是中高收入階層,經(jīng)濟(jì)條件比較好。這一居民結(jié)構(gòu),使天河城廣場(chǎng)擁有一個(gè)相當(dāng)數(shù)量的中高收入消費(fèi)群體。

天河城廣場(chǎng)從投入使用開始,一直堅(jiān)持物業(yè)只租不賣,保持產(chǎn)權(quán)完整。天河城廣場(chǎng)對(duì)不同經(jīng)營狀況的租戶采取不同的租賃策略。對(duì)牽頭租戶,從租金、經(jīng)營條件等方面給予大力幫助與支持,引進(jìn)吉之島和天貿(mào)南大兩個(gè)大品牌租戶。在面積搭配上,面積較大的牽頭租戶產(chǎn)租能力稍差,但能帶動(dòng)其他經(jīng)營;小面積租戶靈活多樣,產(chǎn)租能力較旺盛。在面積上合理搭配,既保證了經(jīng)營整體質(zhì)量,也保持了經(jīng)營的多樣性以及較好的產(chǎn)租能力。

天河城廣場(chǎng)的運(yùn)營的成功是全方位的。前面兩個(gè)章節(jié)通過Hedonic分析得到影響商業(yè)租賃價(jià)格的主要因素。而天河城廣場(chǎng)恰恰具有便捷的交通、得天獨(dú)厚的地理環(huán)境,同時(shí)大小面積的商鋪采取有層次搭配租賃,這些都是高租金高回報(bào)形成的主要原因。案例分析使理論分析得到較好的驗(yàn)證。

六、建議

1.加強(qiáng)政府的調(diào)控、管理和服務(wù)

天河區(qū)是一個(gè)具有朝氣的新城區(qū),應(yīng)以現(xiàn)代商業(yè)理念為指引,以大型綜合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和現(xiàn)代人文環(huán)境為支撐,以增強(qiáng)輻射功能為導(dǎo)向,積極發(fā)展現(xiàn)代物流、批發(fā)服務(wù)和商務(wù)會(huì)展。打造現(xiàn)代商業(yè)風(fēng)格鮮明、時(shí)代氣息濃郁的大商圈。

在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局和發(fā)展中,政府應(yīng)控制同一區(qū)域內(nèi)商鋪建設(shè)密度,規(guī)劃Mall布局。對(duì)大型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),政府需通過科學(xué)論證后才予以實(shí)施,促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)及租賃市場(chǎng)有梯度、有秩序發(fā)展。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)功能和交通功能的協(xié)調(diào)性研究,加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),提供充裕的基礎(chǔ)設(shè)施,拓展軌道交通,解決交通和環(huán)境的瓶頸制約。引導(dǎo)相關(guān)服務(wù)業(yè)在商業(yè)項(xiàng)目比較密集的中心區(qū)域及CBD周圍落戶,完善CBD周圍的配套設(shè)施建設(shè)。

2.商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足自身,走特色發(fā)展的道路

商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)根據(jù)自身狀況,制定適合自身發(fā)展的前景規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略。不因短期經(jīng)營困難改變長期戰(zhàn)略,堅(jiān)持以租為主的物業(yè)經(jīng)營理念。項(xiàng)目建設(shè)前,企業(yè)應(yīng)多角度做好項(xiàng)目調(diào)研與市場(chǎng)論證,充分考慮影響商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營的主要因素,發(fā)揮主觀能動(dòng)性,爭取積極因素。聽取租戶的想法和意見,做到有針對(duì)性的設(shè)計(jì)和建設(shè)。建設(shè)出有特色、有現(xiàn)代氣息的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

參考文獻(xiàn):

第2篇：商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式范文

按理說，房地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展20多年了，大家應(yīng)該對(duì)投資邏輯應(yīng)該很清楚，但事實(shí)恰恰相反，還是有不少人對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的投資預(yù)期存在誤區(qū)。筆者試圖分析養(yǎng)老地產(chǎn)的投資與盈利邏輯解開養(yǎng)老地產(chǎn)的這種困局。

一、常見的投資測(cè)算誤區(qū)

比較常見的一個(gè)誤區(qū)就是人們?cè)谶M(jìn)行養(yǎng)老項(xiàng)目投資測(cè)算時(shí)，土地成本、建安工程、精裝軟裝、運(yùn)營管理費(fèi)用等一起計(jì)入投資測(cè)算，然后進(jìn)行運(yùn)營收入的測(cè)算，運(yùn)營收入一般情況下包括月服務(wù)費(fèi)（含房屋租賃費(fèi)）、餐飲等其他收入、押金的利息或投資收益等，投入產(chǎn)出一合算，內(nèi)部投資回報(bào)率往往很難看（這其實(shí)也會(huì)是顯而易見的測(cè)算結(jié)果），遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法與住宅開發(fā)投資或?qū)懽謽情_發(fā)投資回報(bào)相比，要計(jì)算投資回報(bào)周期，更可能是遙遙無期。在可研分析測(cè)算時(shí)就可能已經(jīng)把投資商、開發(fā)商的信心與熱情打下去一大截，一愁莫展。

用這種投資與盈利思考邏輯，養(yǎng)老地產(chǎn)不必再去考慮投資了。假設(shè)換一種思路分析，按酒店測(cè)算的方式，在某一年限考慮退出變現(xiàn)，投資回報(bào)的測(cè)算會(huì)好一些，這種測(cè)算，回報(bào)率的指標(biāo)好壞很大程度上不取決于運(yùn)營收入的好壞，而取決于變現(xiàn)價(jià)值假設(shè)的高低。

二、輕重資產(chǎn)分離的投資模式

養(yǎng)老行業(yè)研究者們現(xiàn)在經(jīng)常提及輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)分離。這種投資模式其實(shí)是很多商業(yè)地產(chǎn)在采用的模式，大到企業(yè)集團(tuán)，小到個(gè)人投資者，商業(yè)地產(chǎn)投資的目的是獲得長期穩(wěn)定的租金回報(bào)與未來轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)的資產(chǎn)保值增值。

商業(yè)地產(chǎn)出租給運(yùn)營商或個(gè)體經(jīng)營戶，賠與賺是看運(yùn)營商或個(gè)體經(jīng)營戶的經(jīng)營選擇與能力，可能會(huì)賠，賠了租金也得照付，當(dāng)然也有很多機(jī)會(huì)賺到錢。這種輕重資產(chǎn)分離的開發(fā)、投資、運(yùn)營模式，讓開發(fā)商、投資人、運(yùn)營者各得其所，自己去算自己的帳，風(fēng)險(xiǎn)也各自承擔(dān)，誰也不必有怨言。

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目有其一定的特殊性，但本質(zhì)上應(yīng)該是一種商業(yè)地產(chǎn)的投資模式。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一般不會(huì)自己建了一條商業(yè)街，然后自己去經(jīng)營所有商鋪，而是會(huì)采用銷售或持有出租獲得回報(bào)（當(dāng)然也有自己投資、自己運(yùn)營的情況）。

養(yǎng)老地產(chǎn)后期的運(yùn)營還不太成熟，現(xiàn)有養(yǎng)老院的高空置率與低回報(bào)現(xiàn)狀加大了人們進(jìn)入養(yǎng)老運(yùn)營的顧慮。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)不像商業(yè)地產(chǎn)一樣后面有大量跟進(jìn)接棒的機(jī)構(gòu)或個(gè)人。這種情況，一定程度上束縛了養(yǎng)老地產(chǎn)投資商、開發(fā)商在投資與盈利模式上的思路，很多情況下，不得不自己組建運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，因此進(jìn)行投資測(cè)算分析時(shí)，也自覺不自覺地將投資與運(yùn)營放在一起測(cè)算了。

三、理想的投資與盈利模式

養(yǎng)老地產(chǎn)理想的投資與盈利邏輯是大家所謂的輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)分離。

重資產(chǎn)即買地、建房、裝修，其投資與盈利邏輯是通過將養(yǎng)老公寓出租給運(yùn)營機(jī)構(gòu)，獲得穩(wěn)定的租金收益及未來所持有的地產(chǎn)、房產(chǎn)保值增值。這種回報(bào)率與住宅開發(fā)銷售相比，在三五年的短期內(nèi)是無法相比的，但假如計(jì)算到二三十年，其長期回報(bào)率可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅開發(fā)。

輕資產(chǎn)即租房、運(yùn)營、照顧好養(yǎng)老客戶，其投資與盈利邏輯是通過將房屋出租給養(yǎng)老客戶，提供全面的服務(wù)，同時(shí)收取一定押金，在扣除運(yùn)營成本、管理費(fèi)用之后獲得穩(wěn)定的服務(wù)收益。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營服務(wù)是否盈利一方面取決于是否對(duì)入住的養(yǎng)老客戶提供了好的設(shè)施與服務(wù)，保證高入住率、低空置率；另一方面取決于運(yùn)營服務(wù)的深度與廣度。

運(yùn)營機(jī)構(gòu)對(duì)服務(wù)費(fèi)的收取肯定是基于基本的房屋租賃、使用費(fèi)、運(yùn)營成本與費(fèi)用，所以決定運(yùn)營機(jī)構(gòu)盈利的關(guān)鍵因素是要提高入住率，入住率上不去，運(yùn)營肯定不賺錢。入住率90%以上或還有排隊(duì)等待入住的情況，一般都會(huì)有盈利。

服務(wù)的深度是指運(yùn)營機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)內(nèi)容是僅僅限于入住客戶的基本需求，還是有更多的項(xiàng)目可供老人選擇。同樣一個(gè)老人，在經(jīng)濟(jì)情況許可的情況下，運(yùn)營機(jī)構(gòu)滿足老人更多的需求就可能有更多的收入。

服務(wù)的廣度是指運(yùn)營機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老服務(wù)是否有外延到周邊社區(qū)，通過擴(kuò)大服務(wù)范圍、服務(wù)人群，獲得更多的收入。構(gòu)建“養(yǎng)老+”的理念，將養(yǎng)老服務(wù)的范圍放大，甚至包括部分養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的服務(wù)，這對(duì)養(yǎng)老運(yùn)營機(jī)構(gòu)或人們投資養(yǎng)老地產(chǎn)具有重要指導(dǎo)意義。

四、輕重資產(chǎn)分離模式的落地實(shí)施

在分析清楚輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)之后，還需要考慮如何將這種模式落地。有些專業(yè)做養(yǎng)老運(yùn)營的企業(yè)可以采取租賃現(xiàn)有物業(yè)的方式進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營，可以較快地完成養(yǎng)老項(xiàng)目投資改建與開業(yè)運(yùn)營。部分保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可以采取這種方式較快地推進(jìn)養(yǎng)老業(yè)務(wù)的拓展。但這種租賃現(xiàn)有物業(yè)也有一定不足之處，就是現(xiàn)有建筑在適老化設(shè)計(jì)方面可能存在硬傷或需要調(diào)整的地方太多，造成改造成本增加。不管怎么樣，輕資產(chǎn)仍不失為一種好的選擇。

對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商來說，在進(jìn)行養(yǎng)老公寓建設(shè)時(shí)，也可以考慮引入養(yǎng)老運(yùn)營機(jī)構(gòu)，開發(fā)商持有資產(chǎn)出租給運(yùn)營機(jī)構(gòu)，具體運(yùn)營由運(yùn)營機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，各自承擔(dān)投資與風(fēng)險(xiǎn)。但因?yàn)閲鴥?nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展還不太成熟，很多情況下，進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資商、開發(fā)商不得不自己承擔(dān)兩種角色。

第3篇：商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式范文

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的雛形：工業(yè)地產(chǎn)

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)的用地，工業(yè)類土地上可建的建筑物用途有較大的范圍。其范圍通常包括：工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等等。工業(yè)地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的第一次結(jié)合，也可以看成是房地產(chǎn)在工業(yè)領(lǐng)域的最初形態(tài)，該形態(tài)以工業(yè)園區(qū)形態(tài)出現(xiàn)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的由來

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然產(chǎn)物。優(yōu)惠的稅收政策、高效的行政程序、廉價(jià)的土地價(jià)格是傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)依據(jù)。政策因素在國內(nèi)外企業(yè)工廠選址中具有決定性的意義。以上海為例，從最早的漕河涇工業(yè)區(qū)、張江園區(qū)、金橋出口加工區(qū)等都以政策作為優(yōu)越于其他城市或區(qū)縣的主要依據(jù)。隨著開放程度的擴(kuò)大，中部、內(nèi)陸地區(qū)在上述方面的優(yōu)勢(shì)越來越明顯，這些工業(yè)形態(tài)正逐漸從上海轉(zhuǎn)移出去。在這些企業(yè)外遷的同時(shí)，一方面是企業(yè)自身需要把核心的部門繼續(xù)留在上海本地（諸如銷售、研發(fā)、設(shè)計(jì)等），另一方面政府也需要有高附加值的產(chǎn)業(yè)能在短時(shí)間內(nèi)填充閑置的土地和建筑。由此園區(qū)型辦公經(jīng)濟(jì)（也就是所謂的2.5產(chǎn)業(yè)）應(yīng)勢(shì)而生。由于土地載體的不同，2.5產(chǎn)業(yè)也經(jīng)歷了舊建筑改造與土地新建的過程。以市北高新技術(shù)園區(qū)為例，江場(chǎng)三路以東的一期為老廠房改造，二期和三期則為新建項(xiàng)目。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品

縱觀國內(nèi)外知名的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，我們可以看出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài)多樣：標(biāo)準(zhǔn)辦公，甲級(jí)辦公，花園式辦公，研發(fā)樓等都有涉及，但其核心功能都為辦公。可以說與傳統(tǒng)商業(yè)辦公地產(chǎn)比較，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在使用功能方面沒有本質(zhì)區(qū)別。傳統(tǒng)辦公樓市場(chǎng)多為分布于中心城區(qū)，享受著便利的交通，完善的商務(wù)配套，而這些往往都是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)短期內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)的，那產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)又是如何能立足？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)又具有哪些獨(dú)特優(yōu)勢(shì)呢？

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的魅力

首先我們從使用者的角度來看產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的魅力和優(yōu)勢(shì)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在產(chǎn)品塑造方面具有更大的靈活性，高品質(zhì)的獨(dú)立型花園辦公樓成為各項(xiàng)目主力宣傳的重點(diǎn)。從辦公硬件和辦公環(huán)境來看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有明顯優(yōu)勢(shì)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多分布于非中心區(qū)域，不論是售價(jià)還是租金也是傳統(tǒng)市區(qū)寫字樓無法擁有的。價(jià)格也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)推廣的主要手段。

產(chǎn)業(yè)定位與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入是吸引客戶的重要因素。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)賦予企業(yè)的不只是辦公條件的改善，更是企業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)：利用強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的高度聚集效應(yīng)，給中小型企業(yè)提供各式平臺(tái)（金融融資、電子交易、產(chǎn)品展示、政策優(yōu)惠、會(huì)務(wù)會(huì)議等），這也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于傳統(tǒng)辦公樓市場(chǎng)的本質(zhì)內(nèi)容。核心產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的作用有如商業(yè)招商中的主力店，通過引入主力店可以順勢(shì)吸引其他相關(guān)中小商家的入駐。

對(duì)于開發(fā)商來說，成功的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅是帶來一次性的銷售收入，更是通過其他相關(guān)平臺(tái)服務(wù)的投入，產(chǎn)生源源不斷的持續(xù)性收入。

下面我們?cè)購拈_發(fā)者的角度出發(fā)，來看看投資人是如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，又是如何獲得各種收益的呢？

一是通過與特定工業(yè)企業(yè)聯(lián)合按需訂制，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從中獲利。開發(fā)商取得用地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益。在上海，漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)的“科技綠洲飛利浦研發(fā)中心”即是在此種運(yùn)營模式下開發(fā)的極具代表性的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

二是通過土地溢價(jià)增值而獲取利潤。該模式是指投資開發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，通過將項(xiàng)目中部分土地或整體土地轉(zhuǎn)讓、出讓給房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。

三是通過長期持有開發(fā)項(xiàng)目獲得經(jīng)營收益或出售開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品獲利。項(xiàng)目投資開發(fā)商（或獨(dú)立，或聯(lián)合）進(jìn)行項(xiàng)目整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。

四是引進(jìn)已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)，從而獲取項(xiàng)目銷售后所帶來的利潤或長期持有項(xiàng)目而取得租金收益和經(jīng)營管理收益等。這種盈利模式在國內(nèi)較為普遍，尤其是將開發(fā)項(xiàng)目出售的模式更為常見。

我們知道傳統(tǒng)的房地產(chǎn)盈利模式相對(duì)簡單，無非通過銷售或租賃而產(chǎn)生，這種模式在住宅和近年來的商業(yè)地產(chǎn)方面屢試不爽。隨著這一兩年政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的深入，傳統(tǒng)的盈利模式受到巨大挑戰(zhàn)。一方面，市場(chǎng)上需求量不斷受到擠壓，市場(chǎng)的消化能力特別是對(duì)于商業(yè)和辦公的銷售量急劇下降，商業(yè)的價(jià)值被低估，商業(yè)價(jià)格與住宅價(jià)格倒掛；另一方面，政府在土地出讓的協(xié)議中也嚴(yán)格控制產(chǎn)證的劃分，越來越多的地方政府不再允許劃分成小單元出售，商業(yè)的“住宅化”模式受到挑戰(zhàn)。園區(qū)資產(chǎn)分別打包，既可以集中上市又可以拆分上市，這將是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在未來的重要盈利趨勢(shì)。還是以市北高新科技園為例，該園區(qū)通過穩(wěn)定的租金和其他收益，成功上市，成為其他園區(qū)全力效仿的對(duì)象。上市既可以帶來高溢價(jià)收益，同時(shí)又不失對(duì)于資產(chǎn)的實(shí)際控制權(quán)，可謂是一舉兩得。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)它不單是以項(xiàng)目所在地形成的自然輻射，而是在產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)、區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)之上，借助城市發(fā)展的綜合資源優(yōu)勢(shì)，依托地區(qū)經(jīng)濟(jì)能量、城市功能的提升，促進(jìn)城市的繁榮和升級(jí)。還是以市北高新科技園區(qū)為例：2011年，市北高新園區(qū)上繳稅收總額達(dá)30.5億元，同比增長超過30%。其中新引進(jìn)生產(chǎn)業(yè)企業(yè)200多家，全年園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)業(yè)比重超過80%。3.13平方公里，僅占上海市開發(fā)區(qū)土地總面積的0.4%，單位土地稅收產(chǎn)出超過全市平均值4倍。

第4篇：商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 本土企業(yè) 盈利模式 轉(zhuǎn)變

2013年外來房企大鱷大規(guī)模地進(jìn)入杭州市場(chǎng)，給本土房企帶來了很大的生存發(fā)展壓力。從2013年上半年的杭州土地交易情況來看，只有一家本土房企拿地超過了10億元，其余的都在10億元以下，甚至有的本土房企根本沒有成功進(jìn)行土地交易，且土地交易額排名前十位的企業(yè)均為外來房企。外來房企的大規(guī)模進(jìn)軍杭州市場(chǎng)已經(jīng)打破了原本的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，迫使本土房地產(chǎn)企業(yè)不得不適當(dāng)調(diào)整自身的盈利模式，以適應(yīng)變化的市場(chǎng)。

一、杭州本土房地產(chǎn)企業(yè)面臨的威脅

（一）土地閑置現(xiàn)象嚴(yán)重

部分房企在購買土地后，通常會(huì)閑置很長時(shí)間，短期內(nèi)不會(huì)開工建造。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，杭州本土房企從拿到土地開始一般要閑置1.5年左右才會(huì)開始動(dòng)工，部分房企甚至?xí)^兩年，例如：濱江集團(tuán)在2010年11月最終以總價(jià)18.06億元奪得杭政儲(chǔ)出51號(hào)楊家牌樓地塊后，直到2012年12月才開工。相對(duì)而言，進(jìn)駐杭州市場(chǎng)的外來房企從拿地到開發(fā)的時(shí)間要比本土企業(yè)短，一般為半年到一年。作為國內(nèi)首個(gè)進(jìn)駐杭州的外來地產(chǎn)大鱷萬科集團(tuán)，其進(jìn)入杭州后的第一個(gè)項(xiàng)目魅力之城，從2006年5月拿地到2007年4月首次開盤只花了不到一年的時(shí)間。造成這一現(xiàn)象的主要原因是：杭州本地房地產(chǎn)企業(yè)一般規(guī)模比較小，自身資源有限，在前期爭取土地所有權(quán)時(shí)已經(jīng)耗費(fèi)了很多的人力、物力、財(cái)力等資源，資金周轉(zhuǎn)可能會(huì)出現(xiàn)問題，雖然項(xiàng)目的手續(xù)已經(jīng)全部辦妥，但房企已無力支付項(xiàng)目的部分費(fèi)用，造成開發(fā)時(shí)間延誤，不得不閑置已獲得所有權(quán)的土地。此外，部分房企也會(huì)因土地具有良好的增值空間，與常規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)相比周期短、利潤高，在房企拿到土地后，延遲辦手續(xù)，因此囤地造成了土地閑置。

（二）企業(yè)利潤來源單一

房產(chǎn)開發(fā)的盈利模式下，企業(yè)獲得利潤的關(guān)鍵措施是提高銷售價(jià)格和降低開發(fā)成本，營銷策略和成本控制就成為了此盈利模式的重點(diǎn)。杭州房地產(chǎn)開發(fā)的成本主要包括地價(jià)、建安成本、銷售及財(cái)務(wù)費(fèi)用等。在經(jīng)歷2012年的“滑鐵盧”之后，杭州土地市場(chǎng)隨著樓市的回暖，再現(xiàn)瘋狂拿地現(xiàn)象，土地價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲趨勢(shì)。據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)土地版的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，杭州土地成交價(jià)格已從2013年4月的最低價(jià)7 347.62元/平方米上漲到11月份的14 018.6元/平方米，漲幅高達(dá)90.79%。房地產(chǎn)的建安成本是房屋建筑成本和房屋設(shè)施安裝成本的簡稱。近年來，隨著物價(jià)水平的整體上漲，建安成本也隨之大幅上漲。據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2009年1月杭州小高層的建安成本為1 300元/平方米，高層為1 850元/平方米，2012年隨著通貨膨脹的擴(kuò)大化，杭州小高層的建安成本上升到2 300-2 500元/平方米，高層為2 800元/平方米，增長幅度高達(dá)51.35%甚至更高。此外，繼2013年6月銀行大鬧錢荒之后，杭州各銀行都不同程度地延長了個(gè)人住房貸款放款周期，最長的放款周期延長至一個(gè)月，這無疑延長了企業(yè)的銷售收款周期；國家出臺(tái)的一系列限購政策使企業(yè)的房屋銷售放緩，銷售周期變長；6月份的銀行錢荒推動(dòng)了企業(yè)融資成本的上漲，企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用也隨之上升。土地價(jià)格上漲、建安成本上升、銷售周期拉長、財(cái)務(wù)費(fèi)用等期間費(fèi)用上升使得房地產(chǎn)開發(fā)的利潤逐漸降低。尋找更多的利潤來源和優(yōu)化各成本的結(jié)構(gòu)成為了房企需要考慮的首要問題。

（三）缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)及經(jīng)驗(yàn)曲線效應(yīng)

房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)是資本密集型行業(yè)，但是，杭州本土房企的特點(diǎn)是“小且散”，大部分房企比較分散，各自擁有的資源較少，很難獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)業(yè)集中度較低。單個(gè)房企由于自身資金的有限，在購買土地時(shí)會(huì)向銀行等金融機(jī)構(gòu)求救，等房企拿地后開發(fā)時(shí)又可以通過預(yù)售戶型籌集資金。這樣一來房企只要擁有拿地渠道及能付土地首期款，就可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的擴(kuò)張和發(fā)展。盲目擴(kuò)張很容易導(dǎo)致企業(yè)長期平均成本上升、管理效率低下甚至無效率、資金鏈斷裂，出現(xiàn)規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象。規(guī)模不經(jīng)濟(jì)會(huì)使企業(yè)長期平均成本曲線從其最低點(diǎn)開始逐漸上升。此外，大部分杭州本土房企在不斷擴(kuò)大規(guī)模的過程中并不注重內(nèi)在修煉，大部分房企都有自己的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建筑及物業(yè)等管理部門，各部門只是機(jī)械地接受企業(yè)高層安排的任務(wù)，不能深入了解市場(chǎng)及做到專業(yè)化，無法獲得經(jīng)驗(yàn)曲線效應(yīng)，也增加了企業(yè)的管理成本。本土房企在做大的同時(shí)無法做強(qiáng)，這種盈利模式已經(jīng)嚴(yán)重威脅到了部分房企的盈利能力，一些房企迫于壓力已經(jīng)開始尋求新的盈利模式。

（四）缺乏創(chuàng)新性融資渠道且融資成本高

在融資渠道上，杭州本土房企傾向于較為保守的融資渠道，大部分房企局限于銀行貸款、內(nèi)部員工借貸、信托。作為杭州本土房企大鱷之一的濱江集團(tuán)的項(xiàng)目資金全部來源于銀行貸款，平均融資成本為7.2%。但其他實(shí)力一般的房企從銀行貸款的成本一般在10%左右，信托融資則在10%-18%，融資成本最高的是基金，要求的年收益率為20%左右。而作為外來房企大鱷之一的萬科地產(chǎn)擁有較低融資成本的優(yōu)勢(shì)，2013年萬科在香港發(fā)行的8億美元5年期定息債券，債券票面利率卻僅為2.625%，并創(chuàng)下了房企海外融資成本新低。萬科2013年的幾次土地交易中的融資成本也僅為7.5%。這都源于萬科多樣化的融資模式，萬科除了使用傳統(tǒng)的融資方式外，還通過境外方式、與投資公司合作成立專門用于土地拍賣的基金公司等方式獲得低融資成本的資金。

二、完善現(xiàn)存盈利問題的對(duì)策

（一）提高效率，縮短土地閑置時(shí)間

杭州本土房企可以在土地交易時(shí)根據(jù)自身情況合理分配企業(yè)資源，以避免有錢買地、無錢開發(fā)的尷尬，從根源上減少土地的閑置。此外，本土房企還應(yīng)該在拿地后迅速開發(fā)以促進(jìn)資金的回籠，為企業(yè)帶來收益。萬科集團(tuán)一直以來都是以快取勝，拿地后迅速開發(fā)，開盤銷售，加速企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)盈利。土地閑置問題僅靠房企也是不可能完全根除的，需要政府相關(guān)部門采取一系列的措施共同治理土地閑置問題。針對(duì)由于開發(fā)商主觀原因造成的閑置土地，由政府納入土地儲(chǔ)備范圍，允許其轉(zhuǎn)讓，同時(shí)限定其轉(zhuǎn)讓后的開發(fā)用途，并退還因開發(fā)用途改變所造成的土地出讓金差價(jià)，以此盤活閑置土地。此外，國家相關(guān)部門還應(yīng)對(duì)各房企建立土地閑置情況檔案，將所有房企的土地閑置情況劃分等級(jí)，對(duì)于拿地后土地閑置現(xiàn)象較為頻繁的房企設(shè)置預(yù)警信號(hào)，嚴(yán)格審查這些房企并實(shí)施相應(yīng)的監(jiān)督管理機(jī)制。

（二）盈利方式的多元化

投資界有一條著名的理論就是“不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里”，這一理論同樣也適用于房地產(chǎn)行業(yè)。杭州本土房企可以通過以下方面實(shí)現(xiàn)盈利方式的多元化：（1）可以利用現(xiàn)有的行業(yè)信息、客戶資源和規(guī)模優(yōu)勢(shì)尋找新的競爭優(yōu)勢(shì)，以利于房企在現(xiàn)有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上發(fā)展基金等相關(guān)業(yè)務(wù)，以此來分散企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，增加企業(yè)的盈利來源。例如：萬科集團(tuán)以基金投資者的身份參與徽商銀行H股的首次公開發(fā)行，并將成為徽商銀行的最大股東。當(dāng)萬科集團(tuán)遇到融資困難時(shí)，徽商銀行可以為其提供更多的貸款支持，降低萬科的資金成本，進(jìn)而間接降低企業(yè)的采購成本，增加企業(yè)利潤。（2）可以拓展其他的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不只局限于傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)地產(chǎn)，可以同時(shí)發(fā)展物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等，實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)的多元化。萬科集團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)范圍就十分廣泛，包括：住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。雖然養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)新興業(yè)務(wù)，其盈利能力還有待研究，但是，多元化的業(yè)務(wù)發(fā)展一定會(huì)給企業(yè)帶來新的盈利空間及利潤來源。

（三）追求規(guī)模經(jīng)濟(jì)及經(jīng)驗(yàn)曲線效應(yīng)

（1）實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化。萬科的王石曾提出過“像造汽車一樣造房子”的經(jīng)營理念，用標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)方式建造房屋，以提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低成本。（2）實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化的管理。標(biāo)準(zhǔn)化管理有利于提高管理效率，降低管理成本。萬科集團(tuán)通過建立完善的企業(yè)管理制度體系，以規(guī)范的制度為基礎(chǔ)，以SAP系統(tǒng)、內(nèi)部網(wǎng)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)審批系統(tǒng)等系統(tǒng)為平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理。（3）形成戰(zhàn)略聯(lián)盟。本土房企之間可以形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，以避免單個(gè)企業(yè)在市場(chǎng)開發(fā)中的盲目性以及因自身資源的有限而缺乏競爭優(yōu)勢(shì)；戰(zhàn)略聯(lián)盟可以減少房企間的競爭、哄抬地價(jià)、增加企業(yè)的投資成本；本土房企還可利用戰(zhàn)略聯(lián)盟進(jìn)行資源的整合，提高資源利用效率進(jìn)而實(shí)現(xiàn)聯(lián)盟各方的做大、做強(qiáng)。（4）可以參照萬科集團(tuán)的專業(yè)化、精細(xì)化的管理模式適當(dāng)調(diào)整自身的發(fā)展方式。本土房企可以設(shè)立專門的價(jià)值鏈業(yè)務(wù)部門，實(shí)行專業(yè)化分工，各部門之間相互獨(dú)立并且可以充分地了解市場(chǎng)信息、獨(dú)立作出適合企業(yè)發(fā)展的決策，最后，由管理層及各部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，進(jìn)而制定出有利于企業(yè)整體發(fā)展的政策，以此實(shí)現(xiàn)本土房企在房地產(chǎn)行業(yè)更快、更好地發(fā)展。

（四）拓寬融資渠道，降低融資成本

杭州本土房企應(yīng)突破原有融資觀念的限制，積極拓寬融資渠道，選擇融資成本較低的融資方式，降低企業(yè)成本。（1）本土房企可以充分利用銀行理財(cái)產(chǎn)品進(jìn)行融資。杭州本土房企的領(lǐng)跑者濱江集團(tuán)在2013年開始利用興業(yè)銀行為其設(shè)立的理財(cái)產(chǎn)品來滿足其在華家池項(xiàng)目的融資需求，該筆資金通過“銀行――信托――基金”來規(guī)避監(jiān)管，融資成本相對(duì)較低。（2）創(chuàng)建房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金。本土房企可以與具有一定實(shí)力的投資公司進(jìn)行聯(lián)合，創(chuàng)建專門的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，便于本土房企籌集資金，促進(jìn)房企進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)獲得成本較低的資金。2005年底萬科就與中信資本投資有限公司簽訂了合作協(xié)議，共同建立了“中信資本――萬科中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”，以投資于萬科及萬科關(guān)聯(lián)公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。（3）境外上市融資。境外的融資平臺(tái)更靈活且成本相對(duì)較低。萬科集團(tuán)、恒大地產(chǎn)等知名企業(yè)都是在香港上市進(jìn)行融資的。本地房企也可以選擇在香港交易所主板或是創(chuàng)業(yè)板上市，以便獲得較低成本的資金。綠城集團(tuán)董事長宋衛(wèi)平曾公開稱，其合作伙伴九龍倉融資成本基本在1%-2%，而綠城的融資成本則為10%，相當(dāng)于在香港上市的九龍倉融資成本的至少五倍。因此，境外上市融資是本土房企減少融資成本的有效方式之一。

三、總結(jié)

杭州本土房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競爭中繼續(xù)擁有一席之地并保持原有的市場(chǎng)份額，需要根據(jù)市場(chǎng)的變化適時(shí)調(diào)整自身的盈利模式，充分利用自身的各種優(yōu)勢(shì)進(jìn)行創(chuàng)新，探索出一條屬于且符合企業(yè)發(fā)展的盈利模式。同時(shí)充分利用國家新出臺(tái)的政策來完善自己的盈利模式，以適應(yīng)新的變化，進(jìn)而促進(jìn)自身盈利水平的提高，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的做大、做強(qiáng)。J

參考文獻(xiàn)：

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第5篇：商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式范文

開辟另一個(gè)“戰(zhàn)場(chǎng)”

記者：作為國內(nèi)知名的居住建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，近年來三益中國在另一領(lǐng)域一商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域完成了一系列的設(shè)計(jì)，并引起業(yè)界普遍關(guān)注，這是否表明三益中國已由居住設(shè)計(jì)向商業(yè)設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)型?

高棟：在過去數(shù)年中，三益中國在全國各地完成了相當(dāng)多的大型居住社區(qū)設(shè)計(jì)項(xiàng)目，有些還成為當(dāng)?shù)氐木幼〗ㄖ牡貥?biāo)作品，應(yīng)該說還是取得了很大成功的。這源于三益一直信奉的理念，希望通過持續(xù)創(chuàng)造和深度專業(yè)能力在設(shè)計(jì)細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域中建立并獲得自己的設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)和引領(lǐng)能力，從而能更好地為客戶服務(wù)。所以三益其實(shí)從來沒有把自己局限在單一領(lǐng)域中，比如住宅，但也很少做自己能做但并不精通的類型。三益之前在商業(yè)地產(chǎn)上已進(jìn)行了多年的研究與設(shè)計(jì)，并且就商業(yè)地產(chǎn)的特性重新打造了其獨(dú)特的設(shè)計(jì)服務(wù)模式，所以說三益并沒有轉(zhuǎn)型，只不過開辟了另一個(gè)“戰(zhàn)場(chǎng)”，另一個(gè)在設(shè)計(jì)細(xì)分市場(chǎng)中，我們認(rèn)為能夠擁有持續(xù)創(chuàng)造和深度專業(yè)能力的領(lǐng)域。

記者：你是說三益在居住設(shè)計(jì)的同時(shí)，早已開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，并做了多年的準(zhǔn)備?

高棟：是的。其實(shí)設(shè)計(jì)市場(chǎng)正發(fā)生著深刻的變化，一家非特大型公司什么類型項(xiàng)目都能做的時(shí)代正在迅速遠(yuǎn)去，如果不能在某一領(lǐng)域中建立起深度的研究能力、充沛的人才儲(chǔ)備、適宜的模式組織以及該領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)鏈中強(qiáng)有力的整合能力，就很難擁有真正成熟的設(shè)計(jì)能力和長久的技術(shù)優(yōu)勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)的繁雜與專業(yè)性讓三益在此埋頭浸了很多年，現(xiàn)在只是厚積而薄發(fā)的開始。

記者：那么，你們從什么時(shí)候關(guān)注或者進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)領(lǐng)域的?

高棟：說起三益進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)領(lǐng)域，就不能不提另一家與三益有著密切聯(lián)系的公司，就是專業(yè)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營并在上海率先創(chuàng)建系列休閑商業(yè)廣場(chǎng)品牌的弘基企業(yè)。

記者：弘基是上海知名的商業(yè)地產(chǎn)公司了，前些年在中心城區(qū)開發(fā)的徐家匯弘基休閑廣場(chǎng)和四川北路假日廣場(chǎng)等，是上海最為火爆的以餐飲娛樂為主的休閑廣場(chǎng)之一，很多上海人都在那兒吃過飯的。

高棟：是的，那是我們最早的商業(yè)設(shè)計(jì)作品。弘基的創(chuàng)始人李永杰董事長是滬上最具影響力的商業(yè)地產(chǎn)專家之一。他也是三益的創(chuàng)始人和前院長，在確定了三益發(fā)展方向和管理層的基本架構(gòu)之后，因偶然機(jī)緣在2000年進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域并開發(fā)與運(yùn)營了第一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)――徐家匯弘基休閑廣場(chǎng)，至今弘基旗下?lián)碛猩虡I(yè)地產(chǎn)從策劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)、招商、運(yùn)營等完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈和專業(yè)團(tuán)隊(duì)，開發(fā)了兩個(gè)品牌，一是以弘基品牌為主的休閑及綜合商業(yè)廣場(chǎng)，另一個(gè)是以“創(chuàng)邑”品牌為主的創(chuàng)意園區(qū)，這些全是由三益來擔(dān)綱設(shè)計(jì)的，也就是說從2000年起，三益在居住設(shè)計(jì)領(lǐng)域開疆拓土以外還承擔(dān)了另一項(xiàng)艱巨的任務(wù)和職責(zé)，就是為其總公司開發(fā)各類型商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行研究與設(shè)計(jì)，并在實(shí)踐中與弘基旗下其他各專業(yè)團(tuán)隊(duì)整合成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營的“大咨詢”團(tuán)隊(duì)，并形成目前我們獨(dú)特的設(shè)計(jì)服務(wù)模式。

記者：原來三益有這樣的商業(yè)設(shè)計(jì)背景，難怪三益在商業(yè)設(shè)計(jì)領(lǐng)域有那么多的經(jīng)驗(yàn)，三益在那時(shí)只做總公司的商業(yè)項(xiàng)目嗎?

高棟：當(dāng)然不是。那時(shí)也做了一些其他商業(yè)項(xiàng)目，有成功，也有失敗的例子。但那些失敗的案例，也就是運(yùn)營不成功的商業(yè)項(xiàng)目。在當(dāng)時(shí)我們僅從設(shè)計(jì)上反思，并不清楚不成功的真正緣由。但是弘基的項(xiàng)目不一樣，因?yàn)槭亲约汗镜捻?xiàng)目，我們有機(jī)會(huì)能深度參與到其策劃、開發(fā)、招商、運(yùn)營、甚至于物業(yè)管理的全過程中。我們也走了很多彎路，真實(shí)感受到商業(yè)項(xiàng)目的復(fù)雜與專業(yè)。就象董事長李永杰說的“建筑師不參與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營，怎么能感受到商業(yè)的切膚之痛?！?/p>

記者：怎么理解這種商業(yè)的切膚之痛，在做居住設(shè)計(jì)中有這種體會(huì)嗎?

高棟：這是做商業(yè)設(shè)計(jì)和居住設(shè)計(jì)一個(gè)很大的不同。我們都知道居住開發(fā)是個(gè)“二元化”的過程，即開發(fā)商和消費(fèi)者，中間沒有多余環(huán)節(jié)，盈利模式簡單，而且定位相對(duì)容易，可以說設(shè)計(jì)的成功基本可以預(yù)示開發(fā)的成功，即便不太成功，價(jià)格杠桿的調(diào)節(jié)也可以使發(fā)展商不至于險(xiǎn)入困境。而商業(yè)開發(fā)過程是“四元化”的過程：開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者和消費(fèi)者，盈利模式遠(yuǎn)比住宅要復(fù)雜得多，導(dǎo)致其設(shè)計(jì)過程也相對(duì)復(fù)雜且綜合。沒有一個(gè)商業(yè)建筑是因?yàn)樵O(shè)計(jì)的美侖美奐而成功的，只有這個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營得非常好，又充分發(fā)掘了其獨(dú)特的文化和商業(yè)價(jià)值，我們才可以認(rèn)定它的成功。

我們?cè)谥苓呑鲞^大量的商業(yè)調(diào)研，考察過許多大型社區(qū)商業(yè)中心，有很多項(xiàng)目從設(shè)計(jì)本身來說無可指責(zé)，是個(gè)好設(shè)計(jì)，但就是沒有人氣成為一個(gè)個(gè)死鋪。而且對(duì)發(fā)展商來說，不同于住宅，商業(yè)一旦失敗是很難用價(jià)格杠桿來調(diào)節(jié)的，再便宜也不會(huì)有人買，這才是商業(yè)開發(fā)的切膚之痛。

“魚骨模式”

記者：那么三益在做了多年的商業(yè)設(shè)計(jì)和研究后有什么樣的體會(huì)呢?

高棟：商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)從來就不只是設(shè)計(jì)問題，這是一個(gè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的問題，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，有幾件事情是最為重要的，一是精確的商業(yè)定位，其實(shí)每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)有定位，但商業(yè)定位跟住宅定位是不一樣的，相對(duì)來說住宅定位比較模糊而粗放，而商業(yè)的地域性太強(qiáng)，其周邊商圈的現(xiàn)狀與發(fā)展，政府的導(dǎo)向與支持，消費(fèi)力的支撐，業(yè)態(tài)業(yè)種的分布與選擇以及交通狀況、規(guī)模界定等等都會(huì)對(duì)商業(yè)產(chǎn)生相當(dāng)大的影響，因此，前期精確的商業(yè)調(diào)研與策劃是成功的基礎(chǔ)，很多開發(fā)商在商業(yè)運(yùn)營不順利時(shí)，歸咎于招商不力，其實(shí)多數(shù)開發(fā)的不成功并不是招商的不成功，而是定位不精確導(dǎo)致后期招商失去了基礎(chǔ)。其二是運(yùn)營模式的選擇與確立，從商業(yè)的本質(zhì)上說，商業(yè)不是個(gè)適合分割出售的產(chǎn)品。它的價(jià)值在于長期持有長線贏利，待運(yùn)營成熟后整體出售或打包上市是其比較理想的選擇。但現(xiàn)階段商業(yè)開發(fā)發(fā)展商常常希望迅速出售，也是其受到資金壓力的無奈選擇，所以，商業(yè)是租是售，還是部分租部分售，其運(yùn)營杈在誰手中，不同的運(yùn)營模式直接決定了不同的設(shè)計(jì)思路和方法。第三是設(shè)計(jì)本身，如何發(fā)掘最大的商業(yè)價(jià)值和文化特質(zhì)，如何在設(shè)計(jì)中貫穿并創(chuàng)造性地解決諸多涉及定位、策劃、招商、運(yùn)營、商業(yè)價(jià)值等綜合因素，是設(shè)計(jì)需要面對(duì)的重要課題。

記者：那么三益提供的設(shè)計(jì)服務(wù)有什么獨(dú)特之處呢?

高棟：以往的商業(yè)開發(fā)模式常常是這樣的，進(jìn)行初步初放的定位后就轉(zhuǎn)而進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)完了施工，再進(jìn)行招商，然后再去運(yùn)

營，這其中的風(fēng)險(xiǎn)是很大的，失敗的案例非常多，而我們?cè)诮o弘基企業(yè)包括其他開發(fā)商的商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中逐漸形成我們稱為“魚骨模式”的服務(wù)模式。

記者：何謂“魚骨模式”?

高棟：我們的服務(wù)模式是這樣的，先是精確的商業(yè)定位與策劃，根據(jù)定位完成初步的商業(yè)規(guī)劃，在這個(gè)過程中會(huì)探討運(yùn)營模式，以及進(jìn)行招商咨詢，確定大的主力店，接著再進(jìn)行詳細(xì)方案設(shè)計(jì)，同時(shí)繼續(xù)招商并調(diào)整，隨著設(shè)計(jì)的深入，運(yùn)營模式和招商重點(diǎn)都在反復(fù)之中協(xié)同磨合，最終建造，正式招商、開業(yè)并運(yùn)營。換句話說，商業(yè)設(shè)計(jì)不能單獨(dú)地做設(shè)計(jì)，它應(yīng)該把策劃、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營甚至物業(yè)管理納入一個(gè)的大的體系，在設(shè)計(jì)前期就予以考慮和解決。

弘基企業(yè)經(jīng)過多年運(yùn)作，集團(tuán)內(nèi)已形成圍繞商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營的諸多團(tuán)隊(duì)，包括投資、策劃、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營和管理，都是獨(dú)立的公司，平時(shí)各自發(fā)展，但在具體的商業(yè)項(xiàng)目上，又能迅速地形成內(nèi)部的綜合團(tuán)隊(duì)未合作，每一部分都象是“魚骨”上的“刺”，來支撐起商業(yè)開發(fā)運(yùn)營的這根魚骨，我們覺得，只有以策劃為先導(dǎo)，以設(shè)計(jì)為紐帶，以招商和運(yùn)營為中心，才能最終把項(xiàng)目做好。近幾年，我們都是采用這種“全程一體，專業(yè)協(xié)同”的模式來為本集團(tuán)和部分其他開發(fā)商服務(wù)的。

記者：現(xiàn)在有些公司也嘗試這樣的專業(yè)協(xié)同與合作，三益與他們有什么不同?

高棟：最大的不同在于一個(gè)是要業(yè)主來協(xié)調(diào)不同的專業(yè)公司，而我們只要業(yè)主需要，提供的是打包服務(wù)，前面說了，商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營是個(gè)復(fù)雜的過程，各個(gè)專業(yè)公司沒有多年的經(jīng)驗(yàn)與積累很難真正提供成熟的服務(wù)，同時(shí)專業(yè)團(tuán)隊(duì)之間的默契和配合也極其重要，我們是以設(shè)計(jì)為紐帶的綜合咨詢團(tuán)隊(duì)，其緊密性很強(qiáng)，對(duì)業(yè)主提供的服務(wù)更多元，更協(xié)調(diào)，也更專業(yè)。

記者：三益特殊的背景確實(shí)讓你們獲得了很多特別的資源。

高棟：確實(shí)如此，當(dāng)然我們也不完全都是打包服務(wù)，對(duì)于商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)非常豐富的甲方我們就只做好設(shè)計(jì)這一塊工作，只不過我們熟知服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，跟業(yè)主更容易溝通。而對(duì)于尚在探索中的開發(fā)商，這種服務(wù)模式是很符合他們需要的，我們的綜合經(jīng)驗(yàn)可以幫助業(yè)主在前期做出更理性的抉擇，并在過程與后期提供更堅(jiān)實(shí)的支持。商業(yè)建筑設(shè)計(jì)體系研究

記者：7年的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該形成了一套屬于三益獨(dú)特的知識(shí)庫了吧?

高棟：是的，三益這些年不但做了設(shè)計(jì)，做得更多的是商業(yè)研究，案例分析，也逐漸形成了自己較為成熟的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)體系。

這類研究分成兩個(gè)部分，一是分析與總結(jié)商業(yè)開發(fā)運(yùn)營的特殊性對(duì)設(shè)計(jì)帶來的影響，如何發(fā)揮最大的商業(yè)價(jià)值，李董曾經(jīng)說過：商業(yè)地產(chǎn)沒有固化的模式，只有商業(yè)的原則，意思是說，商業(yè)設(shè)計(jì)很難象住宅一樣可以套用，但它有自身的規(guī)則與規(guī)律，以我們?cè)O(shè)計(jì)較多的社區(qū)商業(yè)中心和商業(yè)廣場(chǎng)為例，高強(qiáng)度開發(fā)是重要的原則，不同于住宅小區(qū)，過大的廣場(chǎng)或綠化對(duì)商業(yè)建筑反而是有害的，我們首先應(yīng)將密度做足，因?yàn)樯虡I(yè)建筑底層的價(jià)值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二、三層，做足密度也就是做足了底商面積。再如，我們說商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)的是商業(yè)而不僅是地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)的是人流而不僅是建筑，只有商業(yè)人流組織得當(dāng)，商業(yè)才會(huì)真正有人氣與活力，商業(yè)人流應(yīng)該是環(huán)流，而不能做成盡端式，主環(huán)與次環(huán)應(yīng)分明并且閉合。在商業(yè)設(shè)計(jì)中，樓梯不是象其他建筑設(shè)計(jì)作為輔助部分放在角落或者隱蔽的地方，恰恰相反，要把樓梯、自動(dòng)扶梯、電梯放在最顯限最聚人的位置，這是垂直交通人流組織的導(dǎo)八點(diǎn)，二層以上的價(jià)值發(fā)揮出來并有效增值，才會(huì)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的總體價(jià)值有利。這也是為什么弘基在二樓以上的通道經(jīng)常設(shè)計(jì)得非常寬，接近6m，因?yàn)槎拥慕煌臻g不僅用來做交通，還應(yīng)是室內(nèi)商業(yè)活動(dòng)的延伸，把桌椅放在室外，撐起遮陽傘，讓人可以駐留。同時(shí)在樓下望去也非常的有商業(yè)氛圍，讓人愿意上樓。這樣一個(gè)氣氛烘托出來以后，二樓才會(huì)有更高的價(jià)值，還有許多，這些都是我們?cè)谠O(shè)計(jì)實(shí)踐中總結(jié)出來的商業(yè)原則。

商業(yè)研究中的第二部分是對(duì)技術(shù)的研究。這本來就是設(shè)計(jì)院的強(qiáng)項(xiàng)，但事實(shí)上做過商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的人都知道商業(yè)的一些技術(shù)問題，比如設(shè)置管并的位置等問題是非常傷腦筋的。我們總結(jié)八個(gè)字，叫“上水下水，進(jìn)氣出氣”，這八個(gè)字能夠在商業(yè)設(shè)計(jì)中妥善解決是非常不容易的。舉個(gè)例子，如果商業(yè)廣場(chǎng)中做餐飲，你會(huì)遇到很多問題，要有廚房有堆貨，空調(diào)位置要隱蔽，煤氣要明設(shè)等等，這些問題不在根本上解決，它會(huì)強(qiáng)烈破壞原本可能很好的商業(yè)視覺，同時(shí)給后期運(yùn)營帶來諸多麻煩，另外，不管你怎樣計(jì)劃，都沒法預(yù)測(cè)客戶是租個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間還是幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間，設(shè)備的設(shè)置充滿了不確定性。這些問題怎么處理，是我們技術(shù)研究中很重要的課題。三益后期的弘基廣場(chǎng)中，在建筑內(nèi)部有間隔地安排一組我們稱之為“管井核”的技術(shù)措施，其實(shí)是個(gè)30m2見方的內(nèi)院，所有的管道，水、電、氣包括空調(diào)設(shè)備，全部安設(shè)在這個(gè)“管井核”中，再分送到各個(gè)客戶店中，所以商業(yè)外立面很干凈，維修也很方便，有效地解決了未來運(yùn)營可能存在的隱患，類似這樣的技術(shù)創(chuàng)新很多，目前正在編入三益內(nèi)部的商業(yè)設(shè)計(jì)導(dǎo)則中，成為我們做商業(yè)地產(chǎn)的一部內(nèi)部法規(guī)。

經(jīng)典案例

記者：能不能說一下近幾年三益從事過哪些類型商業(yè)設(shè)計(jì)，其中的典型案例有哪些值得體味的特點(diǎn)?

高棟：我們做的商業(yè)類型還是很寬泛的。第一類是大型購物中心。比如在虹通樞紐上蓋的近40萬m2的虹口商城(虹口龍之夢(mèng))，是跟境外公司一起合作設(shè)計(jì)的，目前正在設(shè)計(jì)中：還有象煙臺(tái)30萬m2的澳柯瑪商貿(mào)中心；滄州26萬m2的鼓樓廣場(chǎng)等都是大型SHOPPING MALL。第二類是商業(yè)休閑廣場(chǎng)，大型社區(qū)商業(yè)中心及商業(yè)綜合體，這是我們做的最多的類，也是目前商業(yè)地產(chǎn)中發(fā)展最快的一種類型，這也是人們消費(fèi)模式改變，越來越從目的性消費(fèi)轉(zhuǎn)向享受性消費(fèi)的一個(gè)例證。這其中我們的弘基系列商業(yè)廣場(chǎng)比較典型，最早是內(nèi)容相對(duì)單一的商業(yè)廣場(chǎng)，比如以餐飲為主的徐家匯弘基休閑廣場(chǎng)。但近幾年中，弘基越來越多地做商業(yè)綜合體，它在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中把辦公、酒店、商業(yè)綜合起來進(jìn)行設(shè)計(jì)與開發(fā)、組合成商業(yè)生態(tài)圈，互相共融，互相促進(jìn)。比如，南匯大元弘基休閑廣場(chǎng)，嘉定馬陸弘基誠建休閑廣場(chǎng)和昆山弘基財(cái)富廣場(chǎng)，另外有一個(gè)項(xiàng)目是上海城隍廟附近豫龍坊剛剛建成。這個(gè)項(xiàng)目的是商業(yè)建筑中在發(fā)掘地方文脈過程中所做的一個(gè)有益嘗試。項(xiàng)目因?yàn)榭拷虾v史建筑風(fēng)貌保護(hù)區(qū)――城隍廟，它以方浜路為界，方浜路里面是風(fēng)貌保護(hù)區(qū)，方浜路以外是風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)新建筑需要跟已有古建筑相協(xié)調(diào)。我們的設(shè)計(jì)雖然是很現(xiàn)代的元素，但是傳達(dá)的是傳統(tǒng)的文化內(nèi)涵。它讓人感覺是城隍廟建筑體系中的一個(gè)商業(yè)建筑，同時(shí)又充滿了現(xiàn)代元素，是一個(gè)時(shí)代的建筑。在這個(gè)建筑里面，它的的商業(yè)流線沿用了沒有拆遷之前就存在的路徑，并且以這條小路為商業(yè)交通軸來組織商業(yè)體系，也就是說，我們保留了這一地段的城市文化肌理，讓人感覺到，這條小路還在，現(xiàn)在已經(jīng)建成了，應(yīng)該說，效果非常好。

第三類是大型連鎖超市，比如易賣得超市，此外，我們還做了相當(dāng)多的泛商業(yè)地產(chǎn)，用舊廠房改造的創(chuàng)意園區(qū)，現(xiàn)在有5、6個(gè)項(xiàng)目正在設(shè)計(jì)，比較成型的象創(chuàng)邑源，創(chuàng)邑金沙谷，創(chuàng)邑老碼頭，用原來的老廠房改建成辦公場(chǎng)所，用于時(shí)尚活動(dòng)，辦公與商業(yè)等。

第6篇：商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式范文

消息一出，便令業(yè)內(nèi)與公眾倍感震驚，更有網(wǎng)友調(diào)侃此為“土豪盛筵”，而萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林之子王思聰也在微博戲稱，“我們叫東方壕萊塢”。

據(jù)悉，萬達(dá)集團(tuán)打造的該青島東方影都項(xiàng)目總投資額高達(dá)500億元，其中文化旅游投資占300億元，房地產(chǎn)投資占200億元，是全球投資規(guī)模最大的影視產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

同時(shí)，在啟動(dòng)儀式當(dāng)日，王健林也表示，由于集合了眾多世界頂級(jí)資源，萬達(dá)有信心、有能力，力爭3至5年將青島國際電影節(jié)打造成世界排名前列的國際電影節(jié)，改變中國沒有電影文化世界品牌的局面。

在萬達(dá)的此次投資中，文化旅游方面的投資達(dá)到300億元，由此不難看出萬達(dá)想要發(fā)力文化產(chǎn)業(yè)的用心。

據(jù)了解，萬達(dá)集團(tuán)目前的四大產(chǎn)業(yè)為商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化旅游、連鎖百貨，雖然商業(yè)地產(chǎn)仍為萬達(dá)的“大梁”，但正在業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型中的萬達(dá)則把文化旅游板塊列為發(fā)展重點(diǎn)。

此前，王健林曾在解釋轉(zhuǎn)型文化產(chǎn)業(yè)和旅游的原因時(shí)稱：“中國這么大，10年之內(nèi)總會(huì)出現(xiàn)幾家有一定競爭能力的商業(yè)地產(chǎn)商，那時(shí)就會(huì)對(duì)萬達(dá)的業(yè)務(wù)造成沖擊。所以現(xiàn)在就要考慮，在保持原有競爭優(yōu)勢(shì)之外，為今后20年儲(chǔ)備新的核心競爭優(yōu)勢(shì)，做文化和旅游就是要?jiǎng)?chuàng)造新的競爭優(yōu)勢(shì)?！?/p>

而王健林本人對(duì)于政策的深度敏感性以及深厚的人脈關(guān)系亦是促使萬達(dá)在文化產(chǎn)業(yè)持續(xù)投資的原因之一。

“十二五”期間中國要實(shí)現(xiàn)文化產(chǎn)業(yè)收入翻一番，到 2020年實(shí)現(xiàn)文化產(chǎn)業(yè)收入翻兩番。這意味著如果換算成量化指標(biāo)，到2015年，中國文化產(chǎn)業(yè)要凈增1萬億元收入，從2016年到2020年，還要凈增 2萬億元收入。王健林基于此對(duì)于內(nèi)部的說法是，文化產(chǎn)業(yè)是一個(gè)沒有天花板的行業(yè)。

第7篇：商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式范文

“輕公司的核心價(jià)值體現(xiàn)在于如何管控資源以產(chǎn)生利益,而非商品的直接制造者。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營價(jià)值也應(yīng)重在前者,在這個(gè)圈子里誰有能力制定規(guī)則,同時(shí)具有超強(qiáng)的執(zhí)行力,誰就必定是游戲的贏家。”北京新燕莎銅鑼灣商業(yè)有限公司(以下簡稱“金源新燕莎Mall”)CFO&CIO孫學(xué)對(duì)于近期業(yè)界對(duì)輕公司的質(zhì)疑給出了這樣的答案。

所謂的“輕公司”,便是那些以互聯(lián)網(wǎng)(或今后其他新興的渠道)為渠道基礎(chǔ),向下游組織用戶需求、向上游組織生產(chǎn)的公司。它的最大優(yōu)勢(shì)不在于固定資產(chǎn)和人員,而是有價(jià)值的商業(yè)點(diǎn)子、品牌,以及對(duì)于后來者的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

“2003年籌建過程中,開發(fā)商――世紀(jì)金源集團(tuán)將其中零售百貨業(yè)態(tài)商業(yè)面積交給北京新燕莎銅鑼灣商業(yè)有限公司管理。因此,金源新燕莎MALL是典型的輕公司性質(zhì),利用先進(jìn)的管理技術(shù)手段激活傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)沉睡已久的生命力,這與公司成立初期的戰(zhàn)略保持高度一致?！睂O學(xué)說。他認(rèn)為網(wǎng)上ShoppingMall近期問題涌現(xiàn)的根源在于運(yùn)營模式,而輕公司恰恰是ShoppingMall的制勝之道。

輕公司之重

面對(duì)輕公司在運(yùn)營管理中可能出現(xiàn)的問題孫學(xué)一直勇于正面回答,他認(rèn)為金源新燕莎Mall的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式給輕公司性質(zhì)企業(yè)增加了勝算,讓輕變重,在輕重的博弈之間尋求平衡,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化。

座落在北京市海淀區(qū)遠(yuǎn)大路的北京新燕莎銅鑼灣商業(yè)有限公司,地處西三環(huán)與西四環(huán)之間,于2004年建成,是由首旅集團(tuán)下屬的北京新燕莎控股(集團(tuán))有限責(zé)任公司控股的ShoppingMall專業(yè)運(yùn)營管理公司。

ShoppingMall作為零售業(yè)態(tài)的概念,隨著歐美國家城鎮(zhèn)人口郊區(qū)化而流行。國外對(duì)ShoppingMall的定義是指“在毗鄰的建筑群中或一個(gè)建筑物中,許多商店、娛樂設(shè)施和餐館組成的大型零售綜合體?！睒I(yè)內(nèi)認(rèn)為,ShoppingMall的出現(xiàn)是20世紀(jì)零售業(yè)態(tài)發(fā)展的一個(gè)巨大進(jìn)步。而隨著國內(nèi)大型城市市政規(guī)劃的改革,特別是對(duì)城市副中心的推動(dòng),ShoppingMall作為城市居民和旅游者的休閑、購物場(chǎng)所,保持了經(jīng)營快速增長的態(tài)勢(shì)。

作為國內(nèi)較早以MALL來定位的金源新燕莎Mall是全球最大單體ShoppingMall,總面積有68萬平方米,是一個(gè)集購物、餐飲、休閑、娛樂一站式的超大型消費(fèi)場(chǎng)所,每天客流量超過10萬人次。如此大型的規(guī)模讓業(yè)界無人敢看輕這樣一家輕公司。對(duì)此孫學(xué)表示,與同類企業(yè)相比,金源新燕莎Mall的運(yùn)營模式目前具有三大優(yōu)勢(shì):首先,從財(cái)務(wù)資本運(yùn)作角度來說,以其輕資本投入撬動(dòng)投資總額為60億元的龐大運(yùn)營體系,實(shí)現(xiàn)年管理銷售額50億元的目標(biāo);第二,從人員角度來看,目前金源新燕莎Mall有在冊(cè)員工120人,運(yùn)營管理整個(gè)MALL中近萬名工作人員,這是輕公司的實(shí)質(zhì)之一,在編人員精簡。在項(xiàng)目快速成長期支持輕公司的高投資回報(bào)率;第三,金源新燕莎Mall近五年來一直保持較高的利潤增長速度,五年內(nèi)的平均增長率可達(dá)40%50%,資本收益率接近100%。此外,他強(qiáng)調(diào)金源新燕莎Mall取得市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)的最不可忽視的武器就是IT。

盡管如此孫學(xué)也坦言,與國內(nèi)類似的ShoppingMall相比,金源新燕莎想要成功運(yùn)營也并不輕松。著名零售巨頭沃爾瑪依靠的是銷售數(shù)據(jù)庫,熟悉其運(yùn)營模式的人都清楚這個(gè)系統(tǒng)非常先進(jìn),就算是小型供應(yīng)商,從沃爾瑪?shù)牧闶圻B線數(shù)據(jù)庫也能取得十分詳盡和復(fù)雜的數(shù)據(jù)。而對(duì)于金源新燕莎Mall來說,想開放銷售數(shù)據(jù)庫給商戶,比沃爾瑪要困難得多。沃爾瑪?shù)挠Ｊ绞堑蛢r(jià)采購貨物,再加價(jià)銷售出去,賺取的是中間差價(jià),其貨物采購、倉儲(chǔ)和貨架管理、銷售,都是由沃爾瑪完成。

金源新燕莎Mall的盈利模式是傳統(tǒng)意義上的商業(yè)地產(chǎn)租賃模式,即根據(jù)商鋪位置的不同以不同的價(jià)格將店面租給商戶。與沃爾瑪這樣的管理型賣場(chǎng)經(jīng)營者不同,金源的每個(gè)商戶自行負(fù)責(zé)商品的進(jìn)、銷、存,金源新燕莎Mall并不直接管理貨架和銷售。當(dāng)商戶的銷售額達(dá)到一定額度時(shí),金源新燕莎Mall還將根據(jù)商戶的盈利情況和承受能力,收取浮動(dòng)租金。對(duì)此孫學(xué)解釋道,通過分析商鋪對(duì)銷售數(shù)據(jù)的采集和建模能夠幫助商業(yè)地產(chǎn)的管理者了解商鋪的銷售經(jīng)營情況。對(duì)于貢獻(xiàn)率不同的商鋪?zhàn)饨饦?biāo)準(zhǔn)也不同。而站在輕公司的角度,他表示不鼓勵(lì)直接投資開發(fā)地產(chǎn),其核心價(jià)值應(yīng)該來自運(yùn)營的優(yōu)勢(shì)。通過吸納商鋪,提高地區(qū)就業(yè)率,打造以Mall為核心的社區(qū)中心。

商業(yè)地產(chǎn)的秘密

一段時(shí)間內(nèi),世人驚嘆萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)之最,萬達(dá)所到之處似乎就是經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的新地標(biāo)。對(duì)此,孫學(xué)也有自己的研究和見解?！吧虡I(yè)地產(chǎn)是一塊利潤可觀的蛋糕,不單外形精美,味道也令人嘆為觀止,但這一切都是建立在對(duì)行業(yè)的了解和對(duì)游戲規(guī)則的掌控上。換句話說,能夠在這個(gè)領(lǐng)域贏得一席之地的大玩家必須做到同時(shí)也是游戲規(guī)則的制定者。打一場(chǎng)穩(wěn)贏不輸?shù)恼?就是商業(yè)地產(chǎn)的核心。”讓記者驚訝的不是孫學(xué)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的理解,而是他能夠如此平靜地一語道破商業(yè)地產(chǎn)的制勝玄機(jī)。

他解釋,ShoppingMall其實(shí)并不直接投資開發(fā)商業(yè)地產(chǎn),而是依靠高度的品牌影響力成為最終利益的影響者。通過利用信息系統(tǒng)對(duì)市場(chǎng)前端、渠道商、供應(yīng)商及終端消費(fèi)者分析帶來的直接數(shù)據(jù),快速準(zhǔn)確地調(diào)整自己的經(jīng)營方向,贏得最終價(jià)值。目前商業(yè)地產(chǎn)的核心概念是打造以ShoppingMall為中心的城市綜合體。典型的形式是包括以商場(chǎng)為代表的商場(chǎng)、公寓寫字樓、酒店等配套設(shè)施,這種成功案例從20年前到現(xiàn)在依然經(jīng)久不衰,可見在時(shí)間的驗(yàn)證下這套已經(jīng)成熟的運(yùn)營體系依然具有魅力?！芭c傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)不同的是,ShoppingMall的成功與否的焦點(diǎn)之一不在于選址而是對(duì)資源的整合及運(yùn)營模式的選擇?！睂O學(xué)說,“地產(chǎn)開發(fā)與零售運(yùn)營存在根本性的商業(yè)思維差異,這也是導(dǎo)致某些商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率低的直接原因?！笨偨Y(jié)起來,地產(chǎn)商的角色重點(diǎn)是為租戶提供應(yīng)有的服務(wù),營造好的商業(yè)氛圍,吸引客戶流量,而不是直接參與到客戶的經(jīng)營活動(dòng)之中去。而金源的著眼點(diǎn)在于如何打造與業(yè)態(tài)具有高度相關(guān)性的商業(yè)綜合社區(qū)。

金源新燕莎Mall的特點(diǎn)是營業(yè)面積大,租約長,租金低,商鋪種類多。業(yè)態(tài)規(guī)劃包括:主力店租戶:百貨主力店、超市及娛樂主力店;半主力店租戶:運(yùn)動(dòng)品店、服裝旗艦店、書店、音像店等;娛樂、餐飲設(shè)施:諸如玩具反斗城、KTV、酒吧等,以及西式快餐、主題餐廳、美食廣場(chǎng);專賣店:包括國際一線、二線品牌及國內(nèi)品牌的各種專賣店。孫學(xué)透露:“面對(duì)這樣復(fù)雜的情況,運(yùn)營管理也需隨機(jī)應(yīng)變。”比方說影院服務(wù)項(xiàng)目與零售類,如服裝、餐飲能有明顯的差異,而同時(shí)服裝類商鋪,女裝與童裝之間也有細(xì)微的區(qū)別。這種復(fù)雜層面不是人為造成的,而是商品業(yè)態(tài)本身的客觀事實(shí)。因此對(duì)管理者的商業(yè)規(guī)劃能力、組織能力要求頗高。項(xiàng)目初期可先通過對(duì)不同業(yè)態(tài)整體的了解先對(duì)商鋪整體布局做出判斷;系統(tǒng)逐漸成熟后即可根據(jù)系統(tǒng)定期對(duì)商鋪經(jīng)營管理情況的分析結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。比方說,按照女性購買者的消費(fèi)心理,不同品牌的同類女裝完全可以安排在一起,通過刺激需求拉動(dòng)銷售額。再比如,帶孩子買衣服的大多是女性消費(fèi)者,她們往往不單單只購買童裝,因此女裝與童裝也不宜距離太遠(yuǎn)。同等地段的商鋪再根據(jù)對(duì)Mall的銷售整體貢獻(xiàn)率區(qū)別收取租金,這樣看來,單純按產(chǎn)品屬性對(duì)商鋪進(jìn)行分類的布局模式就應(yīng)被淘汰。

他總結(jié)說,如果只是單純的做地產(chǎn),租金完全可以統(tǒng)一規(guī)定,但對(duì)于金源新燕莎Mall來說這里面的經(jīng)濟(jì)含義則大不相同。仔細(xì)分析近500家商鋪所處行業(yè)的經(jīng)營態(tài)勢(shì),利用管理的技巧從宏觀角度去平衡收益,即對(duì)不同的行業(yè)區(qū)別對(duì)待,通過管理商鋪實(shí)現(xiàn)對(duì)商業(yè)資源及行業(yè)整體經(jīng)營情況的把握。

數(shù)據(jù)增值

管理500多家商鋪借助信息化工具是必然的。在金源新燕莎Mall建立之前,孫學(xué)就已經(jīng)做好了整個(gè)ShoppingMall的IT規(guī)劃。他認(rèn)為,企業(yè)想為商戶提供有價(jià)值的增值服務(wù),就得像沃爾瑪一樣,在一個(gè)統(tǒng)一的IT平臺(tái)上對(duì)商戶開放銷售數(shù)據(jù)。

但顯而易見的問題是,在貨架、商品所有權(quán)和銷售并不由自己管理的情況下,要求每個(gè)大中型商戶都采用金源新燕莎提供的收銀系統(tǒng),將商戶納入到統(tǒng)一的IT平臺(tái)上,困難可想而知。何況金源新燕莎Mall的規(guī)模龐大,業(yè)態(tài)也極其復(fù)雜,這為搭建統(tǒng)一的IT平臺(tái)帶來了更大的難度。

2004年金源新燕莎Mall招商時(shí),孫學(xué)想建立統(tǒng)一銷售平臺(tái)的做法遭到了各方的強(qiáng)烈反對(duì)。首先是商戶不理解,他們認(rèn)為自己在這里只是租賃商鋪,經(jīng)營活動(dòng)與金源新燕莎無關(guān),即使金源新燕莎Mall免費(fèi)提供IT系統(tǒng),他們也沒有必要加入。商戶對(duì)統(tǒng)一銷售平臺(tái)的抵制,使得招商變得困難重重,金源新燕莎Mall的招商部門也開始抱怨這個(gè)平臺(tái)。

之后,金源新燕莎Mall的投資方也對(duì)這樣的IT規(guī)劃表示了懷疑,畢竟在全球的大型ShoppingMall里,金源新燕莎Mall擁有POS機(jī)數(shù)量最多,300多臺(tái)POS機(jī)總投入達(dá)1000多萬元,如此龐大的數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)史無前例。在諸多反對(duì)與質(zhì)疑聲中,孫學(xué)頂著重重壓力。他解釋,互聯(lián)網(wǎng)零售的優(yōu)勢(shì)是使消費(fèi)者行為可視化,而這正是傳統(tǒng)零售業(yè)所缺乏的,建立統(tǒng)一的銷售平臺(tái)可以更快捷、更準(zhǔn)確地收集到消費(fèi)數(shù)據(jù),進(jìn)而分析消費(fèi)者的消費(fèi)行為,才能幫助商戶提升市場(chǎng)能力,給他們提供增值服務(wù),才能長久的“黏住”商戶。于是,孫學(xué)親自跑到招商部,與每一家商鋪進(jìn)行溝通,最終取得大家的信任,統(tǒng)一銷售平臺(tái)也如期上線啟用。

隨著ERP系統(tǒng)的搭建,金源新燕莎Mall前后臺(tái)經(jīng)營情景情況都可清晰掌握。孫學(xué)說,“具體來講,小到每個(gè)消費(fèi)者的消費(fèi)行為,大到通過統(tǒng)計(jì)消費(fèi)數(shù)據(jù)分析出的商品定位匹配度建模,都可以通過系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)?！蓖ㄟ^對(duì)消費(fèi)者行為數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,可以有效地對(duì)商戶服務(wù)督促改進(jìn),妥善處理投訴,為商鋪提供咨詢顧問服務(wù)。并且通過對(duì)商戶生存能力進(jìn)行評(píng)估,優(yōu)勝劣汰提升商戶水平,實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。金源新燕莎Mall發(fā)展到今天銷售數(shù)據(jù)共享已成為B2B的一個(gè)業(yè)務(wù)模塊,在電子商務(wù)領(lǐng)域我們可能還處于起步階段。他介紹金源新燕莎Mall一開始的數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)建模就是基于自己的同行經(jīng)驗(yàn)及長期積累的市場(chǎng)判斷經(jīng)驗(yàn)。所幸專業(yè)的判斷力加上IT武器的有的放矢讓金源新燕莎Mall在打造社區(qū)商圈的道路上開了一個(gè)好頭。

話雖如此,但管理500多個(gè)商鋪近萬名服務(wù)人員并非舉手之勞。孫學(xué)說,“我們會(huì)定期根據(jù)系統(tǒng)反饋的經(jīng)營狀況對(duì)商鋪進(jìn)行相對(duì)的調(diào)整,甚至?xí)ㄗh其撤離、移位。在我們的系統(tǒng)中,為每個(gè)商鋪都制定了評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。包括信用體系,品牌等級(jí)、服務(wù)評(píng)價(jià)、品牌市場(chǎng)占有率等。由于整個(gè)金源新燕莎Mall的籌備時(shí)間很短,因此在對(duì)商鋪品牌的選擇上也難免有些遺憾。而信息系統(tǒng)應(yīng)用的體現(xiàn)就是依據(jù)這些數(shù)據(jù)對(duì)其進(jìn)行經(jīng)營管理上的直接干預(yù),發(fā)現(xiàn)利潤貢獻(xiàn)率較低的品牌就主動(dòng)調(diào)整,盡量使資源使用達(dá)到總體最優(yōu)。”

IT領(lǐng)先半步

如今,信息化對(duì)于金源新燕莎Mall整體,尤其是對(duì)財(cái)務(wù)的推動(dòng)作用明顯。孫學(xué)說,“企業(yè)中,軟硬件結(jié)合才能更好地發(fā)揮信息系統(tǒng)的作用。實(shí)施ERP系統(tǒng)后,通過大型供應(yīng)鏈系統(tǒng),員工可對(duì)業(yè)務(wù)流程關(guān)鍵點(diǎn)更加了解,推動(dòng)決策的準(zhǔn)確性,為戰(zhàn)略調(diào)整提供依據(jù)。同時(shí)也提高了對(duì)CFO的要求?！?/p>

財(cái)務(wù)專業(yè)出身的孫學(xué)毫不回避自己的技術(shù)短板。他強(qiáng)調(diào),現(xiàn)在企業(yè)中的財(cái)務(wù)人員要具備較強(qiáng)的業(yè)務(wù)素質(zhì)。信息化的目的是提高業(yè)務(wù)效率,提高企業(yè)運(yùn)營能力,因此一切手段都要以業(yè)務(wù)為導(dǎo)向。IT企業(yè)中創(chuàng)新就是命脈,是技術(shù)推動(dòng)型的商業(yè)模式,而在金源新燕莎MallIT只能領(lǐng)先半步。他進(jìn)一步解釋,作為非技術(shù)類CIO,對(duì)于系統(tǒng)的判斷是從對(duì)業(yè)務(wù)的支撐效果入手,而非單純地分析技術(shù)語言。電子商務(wù)發(fā)展至今已經(jīng)經(jīng)歷了10年的歷練,成熟度已較高。但相比較而言零售業(yè)的市場(chǎng)成熟度顯然更高,因此孫學(xué)認(rèn)為在依靠信息化工具抵抗新興電子商城進(jìn)攻的同時(shí),零售業(yè)作為非IT企業(yè)必須要守住其本質(zhì)。同樣,系統(tǒng)投資也是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程,金源新燕莎Mall需要的是與現(xiàn)階段發(fā)展相符的最佳配置,而非一步到位的成熟配置。

“近年來電子商城的崛起對(duì)傳統(tǒng)零售業(yè)沖擊很大,在產(chǎn)生行業(yè)巨變的同時(shí),也為零售業(yè)多渠道化開辟了道路,因此傳統(tǒng)零售行業(yè)應(yīng)該積極地融合這種新的渠道管理方式,完善線上線下的渠道銜接,做到虛實(shí)結(jié)合?！闭劶皩?duì)互聯(lián)網(wǎng)渠道的危機(jī)感,孫學(xué)這樣解釋,電子商務(wù)與傳統(tǒng)企業(yè)對(duì)比其特性在于減少單一產(chǎn)品價(jià)值鏈的流通環(huán)節(jié),虛擬化的運(yùn)營方式可以大大降低其成本,理論上可以吸引無限多的買家和賣家,大大分流傳統(tǒng)零售企業(yè)在成本控制上的風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合金源新燕莎Mall的實(shí)際情況而言,目前還不具備像淘寶商城式運(yùn)作模式的條件。金源新燕莎Mall的貨架是有限的,所以必須借助信息化工具幫助入駐的500多家商戶分析消費(fèi)者的行為模式,以吸引更多的消費(fèi)者,最終擴(kuò)大銷量,只有這樣才能有效地黏住商戶。他強(qiáng)調(diào),傳統(tǒng)運(yùn)營模式能否滿足企業(yè)發(fā)展需求關(guān)鍵在于對(duì)價(jià)值的融合能力?？简?yàn)的是實(shí)體經(jīng)濟(jì)體如何發(fā)揮電子商務(wù)的優(yōu)勢(shì),各取所需實(shí)現(xiàn)對(duì)社會(huì)資源進(jìn)行優(yōu)化配置,如果盲目地全盤植入電子商務(wù)元素,很可能由于基礎(chǔ)不同無法與電子商城抗衡,更會(huì)因?yàn)檫^分牽扯精力而失去了原有的江山。

第8篇：商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式范文

【企業(yè)自述】

低碳微型城市探索

郝杰斌：美國人說，愛一個(gè)人就讓他去紐約，恨一個(gè)人也讓他去紐約。今天的北京跟紐約很像，生活在北京也很辛苦。那么，大型城市有沒有更好的組織方式呢？我們從消費(fèi)者的角度出發(fā)，開始創(chuàng)立立體城市。

立體城市也不復(fù)雜，它就是微型的城市?，F(xiàn)在很流行的就是可持續(xù)發(fā)展。城市本身帶有更多的低碳生活系統(tǒng)、步行系統(tǒng)，有更多的工作和就業(yè)崗位，讓生活在這兒的人更簡單。

經(jīng)過4年多的積累與論證，萬通為立體城市的實(shí)現(xiàn)集結(jié)了一個(gè)豪華的策略聯(lián)盟，涵蓋了健康、教育、智能科技、建筑工程等多個(gè)領(lǐng)域的數(shù)十家國內(nèi)外機(jī)構(gòu)，它們將從各自專業(yè)的領(lǐng)域在立體城市這個(gè)平臺(tái)共同去探索解決方案。

文化地產(chǎn)好萊塢改造

吳奇：我們正在把文化因素放在貴陽水田國際這個(gè)項(xiàng)目里面，跟其他的旅游地產(chǎn)一樣，我們也在地產(chǎn)里面加入了影視基地。怎么跟別的基地做得不一樣？我們主要從兩方面來做，第一個(gè)是專業(yè)拍攝，隨著電影技術(shù)的發(fā)展，可能不需要實(shí)地拍攝了，虛擬景觀就可以了。第二個(gè)就是旅游，供當(dāng)?shù)氐睦习傩招蓍e、度假、旅游，讓消費(fèi)者經(jīng)常來，這就給我們提出非常重要的思考題目。

我們引進(jìn)了好萊塢模式。我們制作的拍攝景觀是數(shù)字化的，可拆卸變換，今天來是故宮，過三個(gè)月可能是歐洲的風(fēng)情小鎮(zhèn)，或者阿拉伯小鎮(zhèn)。這里可以互動(dòng)、休閑、吃喝玩樂，為住戶提供更多的服務(wù)，滿足之前說的兩個(gè)需求。

平民經(jīng)濟(jì)盤活地塊

盧曉慶：美心集團(tuán)是做門的企業(yè)。我們做旅游地產(chǎn)多少有點(diǎn)跨界。在離我們集團(tuán)不遠(yuǎn)的地方有三千畝土地，說那個(gè)區(qū)域是城鄉(xiāng)結(jié)合部，不是很好。說到地產(chǎn)大家都非常清楚，地產(chǎn)區(qū)域決定檔次，決定賣的價(jià)格。美心要做的，是把一個(gè)幾千年都沒有開發(fā)過的地方，用兩三年時(shí)間讓它迅速火爆。

為了提煉用戶的消費(fèi)意識(shí)，我們創(chuàng)造了一元經(jīng)濟(jì)。園區(qū)里面，只要兜里有4塊錢，吃喝玩樂都可以。我們做了一個(gè)美心饅頭，一個(gè)饅頭1元錢，6兩面粉，普通老百姓是買不到，中央2套還專門講過美心饅頭。1元錢可以買到的東西有十多種，1元錢玩的東西也有十多種，火車、馬車、游船、花車等，還有什么體驗(yàn)旅游這些。我們園區(qū)里面30多項(xiàng)游樂設(shè)施也是非常便宜的。當(dāng)時(shí)動(dòng)工的時(shí)候，那邊的土地大概是50萬以內(nèi)，我們是2003年、2004年拿下來的，現(xiàn)在土地是一千多萬一畝了。平民經(jīng)濟(jì)賺得人氣，土地迅速升值使我們獲得了巨大的成功。

【專家觀察】

融合新趨勢(shì)、善用新概念

蔣云峰：我看過很多開發(fā)企業(yè)，也跟開發(fā)企業(yè)接觸過。他們做的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)都非常傳統(tǒng)。很多開發(fā)企業(yè)做了很多傳統(tǒng)的商業(yè)，結(jié)果就是很難運(yùn)營下去。

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，我們不能還是做一些非互聯(lián)網(wǎng)，或者跟互聯(lián)網(wǎng)有很大沖突的事。比如說萬通和好多企業(yè)合作做倉儲(chǔ)，智能倉庫和互聯(lián)網(wǎng)能結(jié)合在一起，這是比較有發(fā)展?jié)摿Φ摹；蛘呶覀冏鲆恍└ヂ?lián)網(wǎng)有區(qū)隔的產(chǎn)品，比如說做電影院，做綜合體電影院，如果是餐飲為一體的產(chǎn)業(yè)會(huì)更好一些。

另外我們可以利用現(xiàn)在的新概念PM2.5，怎么把新概念運(yùn)用得當(dāng)，做旅游地產(chǎn)，做相關(guān)的吃喝玩樂一體化的地產(chǎn)?，F(xiàn)在旅游地產(chǎn)同質(zhì)化比較嚴(yán)重，競爭比較激烈。最核心的是怎么把地塊的價(jià)值真正挖掘出來，只要你能挖掘出來價(jià)值就是獨(dú)一無二的，就有競爭力了。

還有就是要注重打造我們的品牌。商業(yè)地產(chǎn)里，萬隆大廈、寶龍城市廣場(chǎng)這些企業(yè)都有非常好的品牌，把品牌打造出來，也是一種獨(dú)一無二的競爭力。在這個(gè)基礎(chǔ)上做產(chǎn)品、做營銷，不僅價(jià)格賣得高，而且賣得快。

房地產(chǎn)必須擁抱互聯(lián)網(wǎng)

第9篇：商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式范文

一、土地獲取

土地獲取過程中對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)影響最關(guān)鍵的幾個(gè)要素為土地款、土地款支付時(shí)間、股權(quán)收購過程中的溢價(jià)款。這三個(gè)因素中，土地價(jià)格（主要指樓面地價(jià)）直接決定了土地成本，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要性不言而喻。

土地款支付時(shí)間對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的影響主要是由于資金時(shí)間價(jià)值的存在，土地款支付時(shí)間越晚對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)越有利，從資金時(shí)間價(jià)值角度看土地款支付時(shí)間的推遲意味著項(xiàng)目所需承擔(dān)利息的減少。

項(xiàng)目收購過程中的溢價(jià)款（主要表現(xiàn)為股權(quán)收購款里的土地溢價(jià)），該成本由于發(fā)生在項(xiàng)目股東層面一般不能進(jìn)入項(xiàng)目成本，可以理解為稅后利潤直接沖抵，這也導(dǎo)致股權(quán)溢價(jià)款的存在對(duì)項(xiàng)目的敏感性非常高，因此，要求投資人在對(duì)項(xiàng)目投資時(shí)要嚴(yán)格對(duì)待溢價(jià)款，不能簡單地把溢價(jià)款理解為土地成本。

二、產(chǎn)品定位

由于產(chǎn)品定位概念廣泛，為說明經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在產(chǎn)品定位中的作用，本文中產(chǎn)品定位特指物業(yè)類型組合（實(shí)質(zhì)上是同一地塊分割成不同容積率的組合）、產(chǎn)品組合、產(chǎn)品檔次等。

一塊已確定了土地總價(jià)的土地，對(duì)其規(guī)劃怎樣的物業(yè)組合可能對(duì)應(yīng)不同的經(jīng)濟(jì)利潤。不失一般性，高低配所產(chǎn)生的利潤高于純粹高層物業(yè)，這點(diǎn)可以從多數(shù)大盤的物業(yè)組合得到驗(yàn)證。但是，一般在遠(yuǎn)郊地區(qū)由于高層市場(chǎng)極少，犧牲容積率反而可能會(huì)得到更大的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。這也就是說不同類型的物業(yè)組合對(duì)應(yīng)不同的經(jīng)濟(jì)效益，需要在定位時(shí)發(fā)現(xiàn)最高最佳物業(yè)組合這一平衡點(diǎn)。

開發(fā)住宅利潤高還是開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)利潤高？這個(gè)問題在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控之前（特指2008年之前）并沒有太大的爭議，但近幾年我國對(duì)住宅市場(chǎng)持續(xù)的宏觀調(diào)控，使得以住宅開發(fā)為主的房企（尤其是高端住宅開發(fā)為主的房企）承受較大的經(jīng)營壓力，以往以住宅開發(fā)為主的房企許多轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。簡單評(píng)價(jià)住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值是不合理的，因?yàn)橥顿Y效益的好壞取決于房企開發(fā)模式的合理性。我國排名前十的房企中沒有純粹開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的，也較少純粹開發(fā)住宅的。例如，從萬達(dá)模式來看，其利潤主要來源為銷售類的物業(yè)（主要為住宅），而不是持有的商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)（確切說是萬達(dá)廣場(chǎng)綜合體）的存在使得萬達(dá)具有很強(qiáng)的土地議價(jià)能力，綜合體的開發(fā)也使得其銷售類物業(yè)（主要為住宅）具有溢價(jià)。商業(yè)地產(chǎn)在萬達(dá)模式中的作用主要是土地議價(jià)能力、產(chǎn)品溢價(jià)能力、增加萬達(dá)資產(chǎn)能力以及增強(qiáng)融資成本能力，因此，不能籠統(tǒng)認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)一定可以產(chǎn)生更高的經(jīng)濟(jì)效益，關(guān)鍵是看運(yùn)用哪種盈利模式，在具體分析時(shí)需要用經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)來綜合考慮。

在競爭市場(chǎng)環(huán)境中產(chǎn)品的檔次是由市場(chǎng)需求決定的。以往房地產(chǎn)市場(chǎng)為賣方市場(chǎng)，購房者只能被動(dòng)接受，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度的提高，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益加劇，開發(fā)商需要制定不同檔次的產(chǎn)品以滿足不同需求。一般認(rèn)為，高端物業(yè)的單方利潤高于普通物業(yè)，但是高檔物業(yè)的去化速度低于普通物業(yè)，從年化投資效益來看，高端物業(yè)的投資效益不一定高于普通住宅。另外，在土地增值稅清算以及其他各項(xiàng)稅的作用下，加快物業(yè)的開發(fā)速度，加速資金的流轉(zhuǎn)有利于投資人的利潤積累，因此，在這一點(diǎn)上普通物業(yè)雖然單方利潤低于高檔物業(yè)，但是可以從加速周轉(zhuǎn)著手提高年平均利潤。

三、設(shè)計(jì)規(guī)劃

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段基本決定了建造成本，從這個(gè)觀點(diǎn)可以看出規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)成本控制的重要性。隨著我國勞動(dòng)力成本的上漲，當(dāng)前我國房地產(chǎn)項(xiàng)目的建造成本在總成本中的比重有加大趨勢(shì)，控制建造成本對(duì)于項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)具有重要作用。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)附加值越高開發(fā)利潤越高，這種觀點(diǎn)存在一定的合理性，但又存在片面性，原因在于附加值增加帶來的成本增加可能高于其帶來的收益增加，有時(shí)也可以用邊際效用遞減規(guī)律來解釋。以別墅地下空間為例，如果地下室規(guī)劃過大，折算到地上可售面積后地上單方可售建筑面積成本會(huì)增加，此時(shí)地上可售單方建筑的單價(jià)沒有因?yàn)榈叵率业脑黾佣黠@提高，即存在邊際效用遞減。同理，規(guī)劃地下空間時(shí)，在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范的前提下，是否需要拓展額外的地下空間也需要通過經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)做出合理決策。雖然地下空間的增加可以帶來不計(jì)容的建筑面積（銷售時(shí)一般沒有產(chǎn)權(quán)，相比于地上價(jià)格會(huì)大打折扣），但是地下空間的拓展也造成建造成本增加（隨著地下層數(shù)的增加，地下單方建造成本一般呈幾何級(jí)增加而非線性增加），財(cái)務(wù)成本和機(jī)會(huì)成本也會(huì)相應(yīng)較大幅度增加，因此是否拓展地下不計(jì)容空間需要經(jīng)過經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)才能做出正確判斷。

產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化也稱為產(chǎn)品線，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化有以下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)：可以降低設(shè)計(jì)成本使項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益增加；可以提高房企品牌知名度和美譽(yù)度；可以縮短土地獲取時(shí)間到項(xiàng)目開工的時(shí)間，從而快速達(dá)到可預(yù)售節(jié)點(diǎn)，充分加速自有資金周轉(zhuǎn)，減少資金成本，增加項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。因此，從經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的角度看，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化有利于房企的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)然，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化不能一蹴而就，需要在戰(zhàn)略明確有效的前提下，以合理的盈利模式并且在取得足夠的經(jīng)營規(guī)模時(shí)（即房企項(xiàng)目足夠多存在規(guī)模經(jīng)濟(jì)）為導(dǎo)向而逐步建立。

建筑物的樓層（或高度）、建筑物外立面、戶型的結(jié)構(gòu)等也決定了建造成本，在規(guī)劃時(shí)都可以用經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)做出合理的決策。

四、營銷策劃

標(biāo)桿房企成功的關(guān)鍵之一便是快速銷售快速回籠。在項(xiàng)目銷售初期，由于累積現(xiàn)金流為負(fù)，此時(shí)項(xiàng)目銷售要以快速銷售為目標(biāo)以達(dá)到快速回籠資金的目的，以降低資金成本和風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)項(xiàng)目累積現(xiàn)金流為正的時(shí)候可以考慮以利潤最大化為主進(jìn)行銷售，一般來說，按照該方法可以使項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)更好。

在房價(jià)平穩(wěn)或是下降時(shí)，采取打折銷售回籠比靜觀其變更加靠譜。由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的融資成本普遍較高，假設(shè)融資成本為12%，并且考慮房地產(chǎn)各項(xiàng)稅等因素的影響，年初價(jià)格為年底價(jià)格的八五折銷售比年底原價(jià)銷售所得出的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)更好。當(dāng)然，當(dāng)房價(jià)漲幅超過融資成本時(shí)，越晚銷售對(duì)投資人來講經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)也越好。

五、財(cái)務(wù)稅費(fèi)

近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本居高不下，高企的融資成本在房價(jià)上漲時(shí)會(huì)被毛利潤所覆蓋，而當(dāng)房價(jià)不漲甚至下降時(shí)，侵蝕的是企業(yè)的凈資產(chǎn)，甚至威脅企業(yè)經(jīng)營。從某種程度講，融資成本的高低是企業(yè)綜合能力的體現(xiàn)，我國綜合排名靠前的房企融資大多依賴于開發(fā)貸款、企業(yè)債、信用貸款等融資方式，這些低成本的融資方式可以使企業(yè)以內(nèi)生增長式發(fā)展。過高過多的高融資成本方式，在房價(jià)年均漲幅低于融資成本時(shí)，房企并沒有利用資金杠桿，反而“被杠桿”，導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)低于預(yù)期。