房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃要點(diǎn)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃要點(diǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 稅收籌劃

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及稅收狀況

1.我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況

自我國改革開放以來，我國的行地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，并且逐漸的成為了我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)逐漸的擴(kuò)展為開發(fā)、建筑、銷售住宅、商鋪、周邊配套設(shè)施等商品。

2.我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)問題已經(jīng)成為了近些年來社會(huì)輿論的焦點(diǎn)，也是百姓民生最關(guān)注的一個(gè)問題。市場經(jīng)濟(jì)使房地產(chǎn)價(jià)格不斷的波動(dòng)，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系也發(fā)生了巨大的變化。從2007年開始房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，面對(duì)市場的火爆升溫，國家在2010年出臺(tái)了包括抑制部分城市房價(jià)上漲過快、支持居民自住性住房消費(fèi)、抑制投機(jī)倒賣性購房、整頓房地產(chǎn)市場秩序等調(diào)控措施。

3.土地增值稅概述

土地增值稅是指對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物產(chǎn)權(quán)，取得了增值收入的單位或個(gè)人增收的稅目。土地增值稅實(shí)行的是超額累計(jì)稅率，根據(jù)增值額設(shè)立30%至60%不同的稅率。土地增值稅在稅收上也有一些優(yōu)惠政策，例如建筑不同標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠、國家征用收回的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠等?？傮w來看，我國的土地增值稅具有稅收呈現(xiàn)先慢后快的增長趨勢、土地增值稅增幅高于稅收總收入等特點(diǎn)。

二、土地增值稅稅收籌劃的意義

稅收籌劃也叫做合理避稅，它是指納稅人在不違反國家相關(guān)法律法規(guī)的前提下，合理的利用相關(guān)政策及對(duì)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，事前選擇對(duì)企業(yè)最有利的納稅方案來組織企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，最終達(dá)到減輕企業(yè)稅負(fù)的目的。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅負(fù)較重的稅種就是土地增值稅，國家出臺(tái)的相關(guān)政策使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營壓力變得更大。所以對(duì)于土地增值稅的籌劃工作在實(shí)現(xiàn)保障企業(yè)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力、減輕企業(yè)經(jīng)營負(fù)擔(dān)、提高企業(yè)市場競爭力等方面的作用就顯得極為重要。合理的對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃，能夠有效的降低企業(yè)的成本費(fèi)用，增加企業(yè)的利潤，使企業(yè)可以充分的利用現(xiàn)有的資源，提升資源的利用率，并可使企業(yè)樹立良好的社會(huì)形象，從而推進(jìn)企業(yè)的長久發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃的問題

首先，土地證增值稅的征收對(duì)象是已售出房地產(chǎn)的增值額，實(shí)際上屬于在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的土地增值額，即為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入總額減去規(guī)定可扣除項(xiàng)目后的余額，相當(dāng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的利潤。在實(shí)際工作中，企業(yè)所得稅已經(jīng)在財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得行為上進(jìn)行了征稅，而且土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)過于狹窄，名義稅率也比較高，這就使得房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)過重，如果企業(yè)土地增值稅的籌劃不能改變這一現(xiàn)狀，那么稅制因素依然會(huì)對(duì)其造成嚴(yán)重的制約。

其次，土地出讓金的公允性不夠，各級(jí)地方政府在財(cái)政收入缺少自的壓力下，就可能使用各種手段來擴(kuò)大出售土地，以此短期行為來換取財(cái)政收入。另外，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地需經(jīng)過國家征用，在征用的過程中，土地資源的配置受行政權(quán)力的控制，這就有可能產(chǎn)生地方管理者的行為。高價(jià)買地低價(jià)征地、不透明的招拍掛行為都會(huì)使企業(yè)購入土地價(jià)格虛高，也使得土地增值稅的籌劃方案難以到達(dá)預(yù)期的效果和目的。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要方式

1.避免進(jìn)入征稅范圍來進(jìn)行納稅籌劃

首先，利用出售改為合資聯(lián)營的方式達(dá)到避稅的目的。根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，使用不動(dòng)產(chǎn)投資入股、參與企業(yè)利潤分配、承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的行為可不繳納土地增值稅與營業(yè)稅，另外使用不動(dòng)產(chǎn)投資入股的股東以后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)時(shí)，營業(yè)稅也不需要再補(bǔ)交。此規(guī)定給地產(chǎn)企業(yè)提供了納稅籌劃的空間，如果有某個(gè)資金能力達(dá)到一定程度的公司能作為房地產(chǎn)的購買方，可以通過先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式來達(dá)到銷售房地產(chǎn)的目的。

其次，利用合作建房達(dá)到達(dá)到避稅的目的。所謂合作建房就是以一方出資金、一方出土地形式來共同構(gòu)建房屋建筑物。國家關(guān)于土地增值稅的相關(guān)規(guī)定指出：“如果雙方合作建房，并且房屋建成后由雙方按比例分配自用的、暫時(shí)免征土地增值稅建成后又轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)該征稅”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以依據(jù)這一政策來籌劃納稅。合作雙方建造房屋分得的房產(chǎn)不含土地增值稅，這樣大大降低了房產(chǎn)的成本，實(shí)現(xiàn)出地方與出資方的雙贏。合作一方通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而取得了部分房屋使用權(quán)，但是卻因轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)產(chǎn)生了營業(yè)稅納稅義務(wù)，另一合作方因轉(zhuǎn)讓了部分建筑物的所有權(quán)而產(chǎn)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅納稅義務(wù)。若雙方采取房屋使用權(quán)與土地使用權(quán)互換的方式合作建房，對(duì)合作企業(yè)提供土地使用權(quán)的行為可以視為一種投資入股，可不征收營業(yè)稅，這樣國家就只對(duì)銷售房屋取得收入的一方按銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)征營業(yè)稅，而雙方分得的利潤也不再計(jì)征營業(yè)稅，合營企業(yè)雙方因都不多交營業(yè)稅而均獲得了節(jié)稅收益。

再次，利用待建房方式達(dá)到避稅的目的。所謂待建房指的是房地產(chǎn)企業(yè)代客戶進(jìn)行房屋建設(shè)開發(fā)，在建設(shè)開發(fā)完成后收取客戶一定代建費(fèi)用的行為。在代建房的整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，雖然房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際獲得了收益，但是卻沒有涉及到房屋產(chǎn)權(quán)的變化，所獲收益是一種勞務(wù)性質(zhì)的收入，這樣也就不必繳納土地增值稅，而是僅依據(jù)規(guī)定繳納營業(yè)稅。所以采用代建房方式進(jìn)行房屋建設(shè)開發(fā)，不但在減輕了企業(yè)的營業(yè)稅負(fù)擔(dān)，同時(shí)也合理的規(guī)避了土地增值稅的增收范圍，最終降低了企業(yè)的稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)如果要使用代建房方式方式進(jìn)行納稅籌劃，一定要在建設(shè)開發(fā)前就確定最終用戶，確保定向開發(fā)。

最后，利用出售改出租的方式達(dá)到避稅的目的。稅法有關(guān)規(guī)定指出：“未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為不在土地增值稅的征稅范圍”。所以如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建筑物開發(fā)建設(shè)完成后，不是出售房屋，而是采取出租房屋的形式進(jìn)行資金的回收，由于房屋產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生變動(dòng)，則企業(yè)只需依據(jù)稅法交納出租房屋的房產(chǎn)稅，無需繳納土地增值稅，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

2.利用扣除項(xiàng)目進(jìn)行稅收籌劃

為了調(diào)動(dòng)納稅人的納稅積極性、減輕納稅人的負(fù)擔(dān)，我國稅法中規(guī)定了部分可以從轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收益中扣除的項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分的研讀此政策，合理的增加可扣除項(xiàng)目金額，降低計(jì)稅依據(jù)及增值率，最總達(dá)到減輕稅負(fù)擔(dān)的目的。通常房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，運(yùn)營資金方面均比較緊張，需要采取借款的方式來籌集資金，相應(yīng)的就會(huì)產(chǎn)生利息費(fèi)用，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，利息支出的扣除就成為了稅收籌劃的要點(diǎn)。我國稅法對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)中產(chǎn)生的利息支出是分兩種情況扣除的，房地產(chǎn)公司可以通過對(duì)比這兩種情況下利息支出的高低，合理的選擇是提供金融機(jī)構(gòu)出具的證明或是分?jǐn)傓D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的利息支出來達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

3.利用土地增值稅的稅率來進(jìn)行納稅籌劃

土地增值稅使用的是采用超率累進(jìn)稅率來計(jì)算應(yīng)繳稅額，增值率越高稅負(fù)越重。一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，很有可能同時(shí)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，面對(duì)不同的環(huán)境、不同的地區(qū)、不同的消費(fèi)人群，其開發(fā)成本及銷售價(jià)格可能會(huì)存在差異，這也就導(dǎo)致不同項(xiàng)目的增值額及增值率不同，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該同時(shí)計(jì)算并比較分項(xiàng)核算與匯總核算的稅負(fù)差異，從中選擇綜合稅負(fù)較低的核算方法。

4.利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

稅法規(guī)定：“納稅人建造普通住宅出售，如果增值額不超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的免征土地增值稅，超過20%的按規(guī)定征稅。要獲得免稅待遇，稅收籌劃應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面：首先，房地產(chǎn)公司建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售前應(yīng)充分的了解市場行情，在保證利潤率的前提下，合理的設(shè)置房屋的銷售價(jià)格，將增長率控制在20%比例以下，以獲得免稅優(yōu)惠。其次，房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)可根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)增加扣除項(xiàng)目金額，例如可以增加土地征用費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝費(fèi)等房地產(chǎn)開發(fā)成本。最后，房地產(chǎn)公司建造住宅的同時(shí)也經(jīng)營其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，要考慮分別核算不同項(xiàng)目的增值額，盡可能使銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的項(xiàng)目獲得免稅待遇。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔡昌.揭秘稅收籌劃[M].北京：清華大學(xué)出版社，北京交通大學(xué)出版社，2011.

[2] 中國注冊會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì).稅法[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2011.

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃要點(diǎn)范文

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；影響；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2015）33-0133-02

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)經(jīng)營的多元化已愈來愈多，現(xiàn)行稅制的矛盾和缺陷也日益明顯。為了能夠有效的解決這方面的問題，自實(shí)施營改增改革以來，參與試點(diǎn)的公司數(shù)量越來越多，試點(diǎn)的范圍逐漸擴(kuò)大，企業(yè)在稅收方面普遍有所下降，無形中增強(qiáng)了企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2015年，我國將繼續(xù)擴(kuò)大營改增試點(diǎn)范圍實(shí)現(xiàn)營改增全覆蓋。這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，如何在順應(yīng)時(shí)代改革的潮流中，保持企業(yè)的活力和長遠(yuǎn)的發(fā)展，是房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的重大問題，而這將對(duì)我國2016年的稅制結(jié)構(gòu)起到進(jìn)一步完善和指明作用。

1 關(guān)于營改增的改革

營改增是我國稅務(wù)改革邁出的關(guān)鍵性的一步，主要指的是某些改革前需繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目進(jìn)行改征增值稅。2012年1月1日，根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局的文件，我國在上海率先實(shí)施該項(xiàng)政策，將交通運(yùn)輸業(yè)和現(xiàn)代部分服務(wù)業(yè)納入其中，此后我國便拉開了營改增的序幕。

通過近幾年的改革，截至2014年底，我國已基本完成了交通運(yùn)輸業(yè)、郵政服務(wù)業(yè)、電信業(yè)、以及部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等的營改增試點(diǎn)。

目前我國正處于經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期，近幾年房地產(chǎn)企業(yè)猶如過山車般時(shí)起時(shí)伏，房價(jià)也隨之波動(dòng)并整體處于上升趨勢。在一系列打壓房地產(chǎn)的嚴(yán)政措施和對(duì)房地產(chǎn)的體系改革中，今年5月18日，我國將把房地產(chǎn)業(yè)等列入進(jìn)一步的營改增范圍。然而，由于涉及到大量的稅收方面的問題，致使房地產(chǎn)企業(yè)若想實(shí)行營改增，并不像其他行業(yè)那樣簡單。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的何去何從，稅率應(yīng)該如何進(jìn)行調(diào)整，相關(guān)的政策如何頒布，也就成為政府、企業(yè)、社會(huì)普遍關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)性話題。

2 目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 開發(fā)周期長

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目從最初的獲得土地，到開發(fā)建設(shè)都需經(jīng)過實(shí)地勘察、前期策劃、報(bào)批準(zhǔn)建、征地拆遷、安置補(bǔ)償、配套工程、綠化工程、等諸多階段，且因企業(yè)策劃能力、融資能力、決策流程、設(shè)計(jì)進(jìn)度、市場營銷不同，則所需時(shí)間、人力、物力也不徑相同，通常為2～3 a，長則4～5 a。

2.2 資金投資大

房地產(chǎn)企業(yè)前期的開發(fā)環(huán)節(jié)需要大量的資金作支撐，這些資金的去向分為開發(fā)成本和一系列的費(fèi)用。其中，僅對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行分析，就包括土地使用出讓金，項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、研究等工程費(fèi)，建筑費(fèi)、基本設(shè)施費(fèi)等；其中，土地使用權(quán)出讓金所占總投資成本較高，約占40%～50%。

2.3 融資成本高

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，致使該行業(yè)特定的經(jīng)營模式下，占用資金的時(shí)間較長，因此前期大量籌集資金是房地產(chǎn)企業(yè)的必經(jīng)過程，這也是現(xiàn)金流最為緊張的階段。所以房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前期，需要開展多種有效的融資渠道，而這些融資渠道，都將比其他企業(yè)所需的融資成本高出一截。

3 營改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響

3.1 對(duì)建設(shè)成本的影響

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買的原料品種繁雜，除了需集中采購的水泥、鋼筋等能夠獲得增值稅專用發(fā)票以外，還需要購進(jìn)大量價(jià)值低、用途廣、采購便利的其他原料。而這部分原料的供應(yīng)商大多都是一些私營商戶、五金店鋪、個(gè)體工商戶等等，大部分都是依照定額征收的方式繳納稅款，從而致使房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)，將無法有效的進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。同時(shí)，房地產(chǎn)的建筑安裝工程是開發(fā)成本的重要組成部分，該項(xiàng)部分須由房地產(chǎn)的上游行業(yè)-具備相應(yīng)資質(zhì)的建筑施工企業(yè)來完成，而建筑業(yè)也在營改增的范圍之中，當(dāng)其進(jìn)行改革之后，稅負(fù)方面也會(huì)有不同程度的上升。根據(jù)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁原理，房地產(chǎn)企業(yè)的成本及其費(fèi)用會(huì)得到相應(yīng)的提升。

3.2 對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響

根據(jù)規(guī)定，建筑業(yè)的增值稅稅率為11%，因此房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅率應(yīng)該和建筑業(yè)相同，稅率也是11%。在發(fā)生營改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅，致使該部分進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)入該成本中。當(dāng)營改增改革之后，企業(yè)購進(jìn)的固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)取得的相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，以此來抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。因此企業(yè)的資產(chǎn)總額在一定程度上發(fā)生下降。若在企業(yè)負(fù)債不變的情況下，根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債率=資產(chǎn)總額/負(fù)債總額，一定程度上，會(huì)造成企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率提高，企業(yè)將面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。

3.3 對(duì)利潤表的影響

營業(yè)收入方面，在實(shí)行了營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)在確認(rèn)收入時(shí)，應(yīng)將所得收入中包含的增值稅部分按規(guī)定剔除，這樣，與在繳納營業(yè)稅時(shí)期相比，收入會(huì)降低。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外出售一棟居民住宅樓，取得的收入總額為4500萬元。見表1。

由上表可以發(fā)現(xiàn)，實(shí)行營改增之后，房地產(chǎn)的收入水平有所下降，下降的比例約為（4500-4054.05）/4500*100%=9.91%。

3.4 對(duì)稅負(fù)的影響

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)工期比較長，在采取營改增改革政策之前，如果企業(yè)在當(dāng)初購買工程設(shè)備和原材料等沒有取得增值稅專用發(fā)票，這也就意味著企業(yè)將無法形成進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。由于增值稅和營業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅中的兩大主要稅種，在計(jì)稅依據(jù)上有差別，在征稅環(huán)節(jié)上也明顯不同。營改增政策使從前的全額納稅、道道征收，改變成實(shí)行稅款抵扣制度，能夠有效的避免重復(fù)征稅現(xiàn)象，因此，從理論上分析，企業(yè)的稅負(fù)應(yīng)當(dāng)有所下降。

例如：某市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟居民樓，取得的收入總額為10 000萬元。與之開發(fā)該辦公樓的支出為：土地出讓金及其他費(fèi)用為1 200萬元；開發(fā)成本為4 000萬元（增值專用發(fā)票2 500萬元，取得可抵扣稅率11%；增值稅專用發(fā)票1 500萬元，取得可抵扣稅率6%），期間費(fèi)用為1 200萬元；當(dāng)?shù)刎?cái)稅部門允許以10%的扣除比例用于計(jì)算土地增值稅的開發(fā)費(fèi)用，增值稅銷項(xiàng)稅額為11%。

3.4.1 營改增前稅負(fù)

由上述案例可以看出，營改增后稅負(fù)盡管目前降低幅度不是很大，但隨著營改增的不斷發(fā)展，整個(gè)鏈條會(huì)得到進(jìn)一步的完善，預(yù)計(jì)其稅負(fù)還會(huì)發(fā)生一定程度的降低。

3.5 對(duì)財(cái)務(wù)工作的影響

由于稅收政策的巨大變化，房地產(chǎn)行業(yè)繳納稅款的計(jì)算方式發(fā)生了轉(zhuǎn)變，致使核算難度較原來相比大幅增加，財(cái)務(wù)人員自身知識(shí)有限，面臨突如其來的新舊稅制改革，可能會(huì)出現(xiàn)業(yè)務(wù)銜接不適，處理、核算流程難免會(huì)比較生疏，從而造成財(cái)務(wù)核算不合規(guī)、稅款征收不明確，申報(bào)不準(zhǔn)確等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一定程度上給企業(yè)帶來涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

4 應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營改增的對(duì)策

4.1 政府方面

4.1.1 進(jìn)一步優(yōu)化稅制改革

國家營改增的初衷，是為了達(dá)到降低企業(yè)承擔(dān)稅收的目的，使企業(yè)能夠更好的發(fā)展。首先，企業(yè)面對(duì)營改增稅制改革，政府應(yīng)當(dāng)機(jī)立斷，對(duì)營改增中稅收有增加的企業(yè)給予一定的補(bǔ)償，縮小企業(yè)之間兩極分化，幫助企業(yè)度過難關(guān)，使企業(yè)的稅負(fù)在一定程度上降低。

4.1.2 強(qiáng)化對(duì)企業(yè)的輔導(dǎo)

各級(jí)財(cái)稅部門應(yīng)提前組織培訓(xùn)，使工作在第一線的工作人員能夠從各方面掌握營改增的要點(diǎn)，并在稅務(wù)局大廳設(shè)置營改增窗口，在官網(wǎng)開通實(shí)時(shí)在線咨詢，以此滿足房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的咨詢。同時(shí)，政府也可安排工作人員去部分企業(yè)進(jìn)行實(shí)地輔導(dǎo)，解答企業(yè)高層管理者和財(cái)務(wù)人員的相關(guān)問題，使之盡快適應(yīng)改革后的稅制，以此降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.2 企業(yè)方面

4.2.1 完善企業(yè)財(cái)務(wù)核算

企業(yè)應(yīng)進(jìn)行人員方面的培訓(xùn)，加強(qiáng)學(xué)習(xí)。增值稅會(huì)計(jì)科目的設(shè)置及賬務(wù)處理復(fù)雜，這不僅要求財(cái)務(wù)人員熟悉增值稅的抵扣，更要求其他部門熟悉該財(cái)稅知識(shí)，在材料采購和勞務(wù)建設(shè)中能夠及時(shí)獲得有效的增值稅抵扣發(fā)票，提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，做到每筆賬目都有合法的原始憑證，將企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)流程同財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)銜接和匹配，實(shí)現(xiàn)稅收環(huán)環(huán)征收，層層抵扣，從一定程度上消除重復(fù)征稅。

4.2.2 改變經(jīng)營模式

企業(yè)可以改變其原有的經(jīng)營模式，包括：一是縮短項(xiàng)目運(yùn)作周期，一定程度上降低需要承擔(dān)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，減少資金的占用時(shí)間，提高資金的周轉(zhuǎn)率；二是開發(fā)高質(zhì)量房地產(chǎn)，不僅可以有效的取得購買原材料的增值稅專用發(fā)票，以此實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，同時(shí)也可以進(jìn)一步擴(kuò)大、提高市場占有率，提高企業(yè)的品牌效應(yīng)，為企業(yè)的發(fā)展提供機(jī)遇。

4.2.3 加強(qiáng)稅收籌劃

我國目前現(xiàn)行稅制涉及房地產(chǎn)行業(yè)有14個(gè)稅種，主要包括營業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、耕地占用稅等等。因此，營改增是一個(gè)相對(duì)比較復(fù)雜的過程，在此發(fā)生之前，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的營業(yè)稅在稅收籌劃方面沒有太大的發(fā)展空間。但是在房地產(chǎn)營改增之后，涉及的環(huán)節(jié)之多，有效的加大了籌劃的空間，給企業(yè)帶來了更多機(jī)會(huì)。這就需要企業(yè)自己把握時(shí)機(jī)，積極與稅務(wù)局進(jìn)行溝通，用足用好可以享受到的稅收優(yōu)惠，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，謀劃制定或修訂相關(guān)制度，力保企業(yè)能夠安全度過改革期。

5 結(jié) 語

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新時(shí)期，房地產(chǎn)營改增的改革標(biāo)志著我國為實(shí)現(xiàn)稅制改革邁出了關(guān)鍵的一步，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，既是一個(gè)機(jī)遇，也是一個(gè)挑戰(zhàn)。這是一個(gè)復(fù)雜的過渡，不僅是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中必然經(jīng)歷的一場改革，也是為企業(yè)帶來了極其有利的發(fā)展前景。不過，需要注意的是，雖然營改增帶來的正面影響效應(yīng)顯而易見，但企業(yè)一樣不能忽視應(yīng)當(dāng)如何避免企業(yè)在過渡期時(shí)所遇到的困難。同時(shí)，政府應(yīng)盡快確定改革方針，積極探索適合各地區(qū)、各水平的政策，加快擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，為我國經(jīng)濟(jì)體系的協(xié)調(diào)、穩(wěn)定發(fā)展保駕護(hù)航。

參考文獻(xiàn)：

[1] 彭曉潔，肖強(qiáng).“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響預(yù)測[J].財(cái)會(huì)月刊，2014，（22）.

[2] 李印紅.房地產(chǎn)行業(yè)營改增[J].中外企業(yè)家，2014，（33）.

第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃要點(diǎn)范文

并購是企業(yè)重要的資本經(jīng)營方式，企業(yè)可以通過并購進(jìn)行戰(zhàn)略重組，達(dá)到多樣化經(jīng)營的目標(biāo)或發(fā)揮經(jīng)營、管理、財(cái)務(wù)上的協(xié)同作用，使企業(yè)取得更大的競爭優(yōu)勢。而稅收作為宏觀經(jīng)濟(jì)中影響任何一個(gè)微觀企業(yè)的重要經(jīng)濟(jì)因素，是企業(yè)在并購的決策及實(shí)施中不可忽視的重要規(guī)劃對(duì)象。有些企業(yè)甚至將獲得稅收優(yōu)惠列為并購行為的直接動(dòng)機(jī)之一。不論企業(yè)的并購行為出于何種主要?jiǎng)訖C(jī)，合理的稅收籌劃不僅可以降低企業(yè)并購的成本，實(shí)現(xiàn)并購的最大效益，甚至可以影響企業(yè)并購后的興衰存亡。本文試尋找企業(yè)并購行為中可能作出稅收籌劃的環(huán)節(jié)及籌劃原則，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)并購的最大經(jīng)濟(jì)效益。

一、選擇并購目標(biāo)企業(yè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃

目標(biāo)企業(yè)的選擇是企業(yè)并購決策的最重要內(nèi)容，在選擇目標(biāo)企業(yè)時(shí)可以考慮以下與稅收相關(guān)的因素，以作出合理的有關(guān)納稅主體屬性、稅種、納稅環(huán)節(jié)、稅負(fù)的籌劃：

1.目標(biāo)企業(yè)所在行業(yè)不同形成不同的并購類型與納稅主體屬性、納稅環(huán)節(jié)、稅種的籌劃。并購企業(yè)若選擇在同一行業(yè)的生產(chǎn)同類商品的競爭對(duì)手作為目標(biāo)企業(yè)，則是橫向并購，以達(dá)到消除競爭、擴(kuò)大市場份額、增加壟斷實(shí)力、形成規(guī)模效應(yīng)的目標(biāo)。

從稅收角度看，由于并購后企業(yè)的經(jīng)營行業(yè)不變，橫向并購一般不改變并購企業(yè)的納稅稅種與納稅環(huán)節(jié)的多少。從納稅主體屬性上看，增值稅小規(guī)模納稅人由于并購后規(guī)模的擴(kuò)大，可變?yōu)橐话慵{稅人。并購企業(yè)若選擇與企業(yè)的供應(yīng)廠商或客戶的合并，則是縱向并購，以達(dá)到加強(qiáng)各生產(chǎn)環(huán)節(jié)的配合進(jìn)行協(xié)作化生產(chǎn)的目的。對(duì)并購企業(yè)來說，由于原來向供應(yīng)商購貨或向客戶銷貨變成企業(yè)內(nèi)部購銷行為，其增值稅納稅環(huán)節(jié)減少。

由于目標(biāo)企業(yè)的產(chǎn)品與并購企業(yè)的產(chǎn)品不同，縱向并購還可能會(huì)改變其納稅主體屬性，增加其納稅稅種與納稅環(huán)節(jié)。例如鋼鐵企業(yè)并購汽車企業(yè)，將增加消費(fèi)稅稅種，由于稅種增加，可以說相應(yīng)納稅主體屬性也有了變化，企業(yè)經(jīng)營行為中也增加了消費(fèi)稅的納稅環(huán)節(jié)。并購企業(yè)若選擇與自己沒有任何聯(lián)系的行業(yè)中的企業(yè)作為目標(biāo)企業(yè)，則是混合合并。這種并購將視目標(biāo)企業(yè)所在行業(yè)的情況，對(duì)并購企業(yè)的納稅主體屬性、納稅稅種、納稅環(huán)節(jié)產(chǎn)生影響。例如，一鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)并購房地產(chǎn)企業(yè)，將增加營業(yè)稅稅種與納稅環(huán)節(jié)。

2.目標(biāo)企業(yè)注冊資金類型不同與稅收籌劃的關(guān)系。目標(biāo)企業(yè)按其資金來源性質(zhì)可分為外資企業(yè)與內(nèi)資企業(yè)，而我國稅法對(duì)內(nèi)外資企業(yè)的稅收區(qū)別對(duì)待，實(shí)行的稅種、稅率有較大差別。一般來說，外資企業(yè)享有較多的稅收優(yōu)惠。因此，并購企業(yè)在選擇目標(biāo)企業(yè)時(shí)，可以選擇外資企業(yè)，若并購后外資占并購后企業(yè)資金的法定比率后可申請注冊為外資企業(yè)，從而可享受外資企業(yè)的所得稅優(yōu)惠措施和優(yōu)惠稅率，并可免除諸如城市維護(hù)建設(shè)稅、城市土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅等不對(duì)外資企業(yè)征收的稅種。

3.目標(biāo)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況與所得稅的籌劃。并購企業(yè)若有較高盈利水平，為改變其整體的納稅地位可選擇一家具有大量凈經(jīng)營虧損的企業(yè)作為目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行并購，通過盈利與虧損的相互抵銷，實(shí)現(xiàn)企業(yè)所得稅的減免。如果合并納稅中出現(xiàn)虧損，并購企業(yè)還可以實(shí)現(xiàn)虧損的遞延，推遲所得稅的交納。但必須警惕目標(biāo)企業(yè)可能給并購后整體企業(yè)帶來的不良影響，特別是利潤下降對(duì)其市值的消極影響及并購企業(yè)為整合目標(biāo)企業(yè)而向目標(biāo)企業(yè)過度提供資金造成的"整體貧血"，以防止將并購企業(yè)拖入經(jīng)營困境。

4.目標(biāo)企業(yè)所在地與并購稅收籌劃的關(guān)系。我國對(duì)在經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)注冊經(jīng)營的企業(yè)實(shí)行一系列的所得稅優(yōu)惠政策。并購企業(yè)可選擇能享受到這些優(yōu)惠措施的目標(biāo)企業(yè)作為并購對(duì)象，并購后改變并購后整體企業(yè)的注冊地，使并購后的納稅主體能取得此類稅收優(yōu)惠。

二、選擇并購出資方式環(huán)節(jié)的稅收籌劃

企業(yè)并購按出資方式可分為以現(xiàn)金購買資產(chǎn)式并購、以現(xiàn)金購買股票式并購、以股票換取資產(chǎn)式并購、以股票換取股票式并購。后兩種以股票出資的方式對(duì)目標(biāo)企業(yè)股東來說，在并購過程中，不需要立刻確認(rèn)其因交換而獲得并購企業(yè)股票所形成的資本利得，即使在以后出售這些股票需要就資本利得繳納所得稅，也已起到了延遲納稅的效果。而我國稅法規(guī)定只對(duì)現(xiàn)金紅利征所得稅，對(duì)資本利得不征所得稅。目標(biāo)企業(yè)股東可以得到完全的免稅作用。而用前兩種現(xiàn)金出資的方式，目標(biāo)企業(yè)股東在收到以紅利形式發(fā)放的現(xiàn)金時(shí)要繳納所得稅，而無法取得免稅或遞延納稅的優(yōu)惠。

三、選擇并購所需資金融資方式環(huán)節(jié)的稅收籌劃

各國稅法一般都規(guī)定，企業(yè)因負(fù)債而產(chǎn)生的利息費(fèi)用可以抵減當(dāng)期利潤，從而減少應(yīng)納所得稅。因此，并購企業(yè)在進(jìn)行并購所需資金的融資規(guī)劃時(shí)，可以結(jié)合企業(yè)本身的財(cái)務(wù)杠桿強(qiáng)度，通過負(fù)債融資的方式籌集并購所需資金，提高整體負(fù)債水平，以獲得更大的利息避稅效應(yīng)。

四、選擇并購會(huì)計(jì)處理方法環(huán)節(jié)的稅收籌劃

對(duì)企業(yè)并購行為，各國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一般都規(guī)定了兩種不同的會(huì)計(jì)處理方法：權(quán)益合并法與購買法。我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)此尚未作出具體規(guī)定，因此企業(yè)可以根據(jù)自己的具體情況作出不同選擇。從稅收的角度看，購買法可以起到減輕稅負(fù)的作用。這是由于各國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表反映其資產(chǎn)的歷史成本，稅法也要求固定資產(chǎn)折舊的計(jì)提以賬面價(jià)值所反映的歷史成本為依據(jù)。即使資產(chǎn)的市場價(jià)值高于賬面價(jià)值，折舊的計(jì)提依據(jù)依然不變。在發(fā)生并購行為后，反映購買價(jià)格的購買法會(huì)計(jì)處理使并購企業(yè)的資產(chǎn)基礎(chǔ)增加，能按市場價(jià)值為依據(jù)計(jì)提折舊，從而可產(chǎn)生更大的折舊避稅額，減少了所得稅稅負(fù)。

企業(yè)在其并購行為的不同環(huán)節(jié)出于稅收籌劃的目標(biāo)，也許會(huì)作出相互矛盾的稅收方案安排。此時(shí)，企業(yè)應(yīng)該明了，稅收籌劃作為企業(yè)理財(cái)?shù)闹匾獌?nèi)容，其根本目標(biāo)是減少企業(yè)總成本費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。因此，企業(yè)在其并購行為中進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，要遵循以下原則：

1.綜合考慮并購行為各環(huán)節(jié)的稅收籌劃要點(diǎn)，統(tǒng)籌安排，著眼于降低企業(yè)的整體稅負(fù)，而非僅僅減少某一環(huán)節(jié)、某一稅種的納稅。