房地產(chǎn)合同法律法規(guī)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)合同法律法規(guī)范文

合同的效力，又稱合同法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當(dāng)事人各方乃至第三人的強(qiáng)制力。那么，怎樣的合同才能對(duì)當(dāng)事人或第三人產(chǎn)生法律上的約束力呢？當(dāng)事人訂立合同是一種經(jīng)過(guò)合意的民事行為，如果符合法律規(guī)定的條件，則是一種民事法律行為，在法律上產(chǎn)生約束力?！睹穹ㄍ▌t》第五十五條規(guī)定：民事法律行為應(yīng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益。也就是說(shuō)訂立合同的行為如果符合上述條件就是民事法律行為，合同在法律上就產(chǎn)生了約束有關(guān)當(dāng)事人和第三人的效力，否則不產(chǎn)生法律效力。

不產(chǎn)生法律效力的合同為無(wú)效合同。原《經(jīng)濟(jì)合同法》第七條規(guī)定了合同無(wú)效的幾個(gè)條件：（一）違反法律和行政法規(guī)的合同；（二）采取欺詐、脅迫等手段所簽訂的合同；（三）人超越權(quán)限簽訂的合同或以被人的名義同自己或者同自己所的其他人簽訂的合同；（四）違反國(guó)家利益或社會(huì)公共利益的經(jīng)濟(jì)合同。經(jīng)濟(jì)合同被確認(rèn)無(wú)效后，當(dāng)事人依據(jù)該合同所取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)返還給對(duì)方，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受的損失；如果雙方都有過(guò)錯(cuò)，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定合同無(wú)效的條件是：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因無(wú)效合同所取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償；有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

房地產(chǎn)合同是眾類合同中性質(zhì)較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，原《經(jīng)濟(jì)合同法》、新《合同法》等的規(guī)定，所訂立的合同還應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理相關(guān)的批準(zhǔn)、登記等手續(xù)，合同方能產(chǎn)生法律效力。作為海南特區(qū)來(lái)說(shuō)也不例外。但是前些年海南房地產(chǎn)由于盲目開發(fā)、缺乏預(yù)見和規(guī)劃，使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱、過(guò)快，加之當(dāng)時(shí)有關(guān)這方面的法律法規(guī)不健全，出臺(tái)滯后，造成海南房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)無(wú)章可循，直到1995年1月1日《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》開始施行，這種現(xiàn)象才逐漸得以緩和，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)也才開始逐漸步入正軌。

二、房地產(chǎn)合同糾紛的處理原則

盡管在95年后房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有了法律的保障，但是95年之前因無(wú)法可依和客觀因素的影響而遺留下來(lái)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)方面的糾紛卻不少；而且即使是在95年之后，因整個(gè)海南大氣候仍處于轉(zhuǎn)型、過(guò)渡階段，一些房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和涉及房地產(chǎn)方面的其他活動(dòng)仍然是不甚規(guī)范，法律法規(guī)在實(shí)際適用中存在有沖突，如此引起的糾紛亦很多。如何解決，關(guān)健在于如何認(rèn)定因房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)或涉及房地產(chǎn)活動(dòng)而訂立的合同的效力。筆者認(rèn)為，對(duì)《房地產(chǎn)管理法》施行之前和這之后當(dāng)事人訂立的合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)特定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和現(xiàn)實(shí)狀況，在不違背立法本意的前提下，綜合考慮，對(duì)合同效力作出準(zhǔn)確、合法、合理的認(rèn)定，以便更好地解決現(xiàn)存的房地產(chǎn)糾紛。

在此，筆者想首先介紹一個(gè)典型案例來(lái)具體分析房地產(chǎn)合同的效力，即原告海南省工業(yè)廳訴被告中華人民共和國(guó)建設(shè)部、中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)海南公司房屋買賣糾紛案。該案案情是：1991 年9月25日，原告海南省工業(yè)廳與被告中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)海南公司、建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心簽訂了一份《合同書》，約定：兩被告將位于海口市美舍河開發(fā)區(qū)白龍南路的宿舍樓一幢轉(zhuǎn)讓給原告，房屋為框架結(jié)構(gòu)64套，建筑面積為6644平方米，共計(jì)房款為565萬(wàn)元，房屋交付時(shí)間為1992年7月30日之前，付款方式為自本合同生效之日起三天之內(nèi)，一次性付定金人民幣100萬(wàn)元，一個(gè)月后再付100萬(wàn)元，余款在工程竣工驗(yàn)收交付使用一個(gè)月內(nèi)付清。在原告付清房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款后五日內(nèi)，雙方到房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，費(fèi)用按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。合同簽訂后，原告依約分五次給建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心支付共計(jì)人民幣565萬(wàn)元，被告中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)海南公司于1993年1月10日將宿舍樓交付給原告使用，之后，原告以房改方式將房屋出售給本單位的職工，現(xiàn)均已裝修入戶居住使用達(dá)四年，因兩被告一直未能給原告辦理上述房產(chǎn)的過(guò)戶手續(xù)，遂成訟。再查：兩被告出售給原告的房屋的土地使用權(quán)屬于建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心，系行政劃撥用地，尚未辦理土地出讓手續(xù)，經(jīng)原?？谑袊?guó)土局批準(zhǔn)用于建設(shè)綜合服務(wù)大樓，作為城市規(guī)劃、建設(shè)技術(shù)、房地產(chǎn)方面咨詢業(yè)務(wù)場(chǎng)所。建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心系中華人民共和國(guó)建設(shè)部于1988年7月27日在海南設(shè)立的，其經(jīng)營(yíng)范圍是開展城市規(guī)劃、建設(shè)技術(shù)、房地產(chǎn)方面的咨詢業(yè)務(wù)；1992年該中心因歇業(yè)被海南省工商行政管理局吊銷。

從上述案例可見，原、被告所訂立的合同及合同內(nèi)容有幾個(gè)方面是不合法的。首先主體上建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，無(wú)權(quán)訂立房屋預(yù)售合同；第二、該合同的標(biāo)的物所依附的土地是行政劃撥用地，建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心未依照《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地出讓金；第三，該房屋所依附的土地原批準(zhǔn)的用途是建設(shè)綜合服務(wù)大樓，非住宅商業(yè)用地，而建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心未經(jīng)批準(zhǔn)即擅自更改土地用途進(jìn)行商品房開發(fā)和經(jīng)營(yíng)；第四、合同在訂立時(shí)，所建房屋也未達(dá)到當(dāng)時(shí)法律法規(guī)規(guī)定的預(yù)售條件。很顯然，原、被告訂立的合同違反了《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合同法》有關(guān)合同生效的規(guī)定，以及違反土地使用權(quán)管理的有關(guān)辦法，完全符合認(rèn)定無(wú)效合同的條件，本應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是無(wú)效合同，按無(wú)效合同來(lái)處理。但是在此案中，有一個(gè)特殊的情節(jié)，即原告已將取得的房屋以房改的方式出售給本單位職工，職工們均已裝修入戶居住達(dá)四年之久，如按無(wú)效合同來(lái)處理-返還房產(chǎn)給兩被告，那么無(wú)辜職工們的利益將受到嚴(yán)重的損害，而且也將嚴(yán)重影響生活和工作，而且事實(shí)上在全案的審理過(guò)程中，職工們的反響是最強(qiáng)烈的。另外，在合同的訂立過(guò)程中，原告及兩被告均存在不同程度的過(guò)錯(cuò)。最終該案以認(rèn)定合同有效來(lái)判決，并經(jīng)終審維持結(jié)案，筆者認(rèn)為這樣處理是完全符合立法本意的，也達(dá)到了應(yīng)有的社會(huì)效果。

上述案例是眾多案例中的一個(gè)，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件中存在的連鎖關(guān)系，它讓我們清楚地看到審理此類案件不僅僅只是處理開發(fā)商與第一手買受方之間的關(guān)系，而且還要充分考慮以標(biāo)的物為焦點(diǎn)的一連串的合同關(guān)系，因?yàn)橐再I賣關(guān)系牽頭的一連串的合同關(guān)系層層相扣的，其中兼雜有抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、合作關(guān)系等等，若處理不當(dāng)，將會(huì)引起惡性循環(huán)。故結(jié)合此典型案例，筆者認(rèn)為在認(rèn)定合同效力時(shí)應(yīng)遵循以下幾個(gè)原則：

（一）遵循立法本意，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定原則

我國(guó)制定的原《經(jīng)濟(jì)合同法》第一條規(guī)定：為保障社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，保護(hù)經(jīng)濟(jì)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)，制定本法。1999年制定的統(tǒng)一《合同法》的第一條規(guī)定：為了保護(hù)合同當(dāng)事人的合同權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)，制定本法?！皬纳鲜龇梢?guī)定我們可看出，無(wú)論是以前的《經(jīng)濟(jì)合同法》還是現(xiàn)在的《合同法》，它制定的根本目的就是為了保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，最終促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)。法律是發(fā)展和進(jìn)步的保障，而穩(wěn)定是一切社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步的前提，兩者相輔相承，共同推動(dòng)社會(huì)進(jìn)一步向前發(fā)展共同促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)。作為執(zhí)法機(jī)關(guān)，我們的目的也就是為社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步掃清障礙，我們的任務(wù)是化解社會(huì)的矛盾，調(diào)和不利因素，所以執(zhí)法機(jī)關(guān)審案判案應(yīng)該通透法律的立法本意，以穩(wěn)定大局為本。

當(dāng)前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度較快，各類經(jīng)濟(jì)關(guān)系也紛呈復(fù)雜，最近中國(guó)又面臨加入WTO，經(jīng)驗(yàn)的不足和客觀形勢(shì)的影響使我國(guó)法律法規(guī)存在不甚完善和出臺(tái)滯后的現(xiàn)象，使法律本身和現(xiàn)實(shí)狀況存在差異和矛盾，這是不可避免的。比如前述的案例，如果從絕對(duì)的法律角度說(shuō)，合同確認(rèn)無(wú)效是無(wú)疑的，但是一旦確認(rèn)合同無(wú)效，矛盾就會(huì)激化，這就是沖突所在。

具體來(lái)說(shuō)筆者認(rèn)為第一、諸如此類涉及到眾多的散戶的利益或內(nèi)部集體的利益、買斷產(chǎn)權(quán)的、具有連鎖關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)方面的糾紛，如果僅僅是因?yàn)橥恋剞D(zhuǎn)讓、報(bào)建、規(guī)劃方面的手續(xù)欠缺或不全，而依據(jù)省政府、市政府的根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況制定的規(guī)定，可以補(bǔ)辦、補(bǔ)全這些手續(xù)的，有關(guān)的合同應(yīng)該認(rèn)定有效，按有效合同來(lái)處理，依據(jù)各方過(guò)錯(cuò)，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。在這里筆者還想說(shuō)明一點(diǎn)，依照法律規(guī)定，承擔(dān)違約責(zé)任的方式是采取補(bǔ)救措施或賠償損失、支付違約金等等。結(jié)合前述案例，被告沒有為原告方辦妥房產(chǎn)證，違反了合同約定，補(bǔ)辦手續(xù)就是采取違約責(zé)任中規(guī)定的補(bǔ)救措施的一個(gè)內(nèi)容，這就是可以反過(guò)來(lái)說(shuō)明手續(xù)的欠缺并不必然導(dǎo)致合同的無(wú)效，因?yàn)榉稍谧鲝?qiáng)制性規(guī)定的同時(shí)，是允許采取補(bǔ)救措施的。

第二、對(duì)于不涉及眾多散戶或內(nèi)部職工利益的案件，如前例，假設(shè)原、被告在訂立合同后，原告海南省工業(yè)廳并未將房屋以房改方式出售給職工，只是閑置著，或租賃予他人、或抵押予他人而他人尚未押斷產(chǎn)權(quán)的情況，筆者認(rèn)為可以認(rèn)定合同無(wú)效。因?yàn)椴徽撌欠课荼婚e置著，或出租、抵押予他人，均不影響房屋所有權(quán)人行使所有權(quán)，承租人依法可以繼續(xù)承租，抵押也只是擔(dān)保的一種方式，并不必然導(dǎo)致抵押物的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，而且抵押權(quán)人的真正目的也不在于此，最主要的是這些情況都不盡然引起社會(huì)大面積的負(fù)面影響，而且作無(wú)效無(wú)理，在返還財(cái)產(chǎn)上也是實(shí)際可行的。

（二）保護(hù)善意相對(duì)人、善意第三人的合法權(quán)益原則

我國(guó)的法律、行政法規(guī)在立法上除了規(guī)定制訂法規(guī)的目的是維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序外，還著重強(qiáng)調(diào)了要保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，這在過(guò)去的《經(jīng)濟(jì)合同法》、新的《合同法》里都有所體現(xiàn)，比如新的《合同法》的第四十九條就規(guī)定：行為人沒有權(quán)、超越權(quán)或權(quán)終止后以被人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有權(quán)的，該行為有效；第五十條也規(guī)定：法人或其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同，除相對(duì)人知道或應(yīng)當(dāng)知道其超越權(quán)限的以外，該代表行為有效。故筆者認(rèn)為在處理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)應(yīng)與立法原則一致，應(yīng)該充分考慮保護(hù)善意相對(duì)人甚至善意第三人的利益，準(zhǔn)確認(rèn)定合同效力。下面筆者從房地產(chǎn)糾紛的幾個(gè)類型來(lái)具體闡述。

第一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛是房地產(chǎn)糾紛中所占比例最大的一部分，通常致使合同無(wú)效的事由是：商品房預(yù)售時(shí)，或者未領(lǐng)取預(yù)售許可證，或者未按規(guī)定投入工程開發(fā)建設(shè)總投資的百分之二十五以上，或者根本未領(lǐng)取土地使用權(quán)證等等。一般來(lái)說(shuō)如果買方已經(jīng)入住，并已支付大部分房款，有關(guān)欠缺的手續(xù)可以補(bǔ)辦的，應(yīng)維護(hù)買方的利益，除非是買方主張合同無(wú)效，否則應(yīng)認(rèn)定合同有效，按有效合同處理。如果預(yù)售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有關(guān)手續(xù)、發(fā)展商亦不愿意承擔(dān)責(zé)任等情況，可按無(wú)效合同來(lái)處理。

其次，由于行政機(jī)關(guān)或發(fā)展商的原因未能及時(shí)辦理房產(chǎn)證，第一方買受人在未取得房產(chǎn)證之前又再次轉(zhuǎn)讓的情況；假如第一手買受人已明示或此后買受人已明知這一情況而以該理由主張合同無(wú)效的，不應(yīng)當(dāng)支持。因?yàn)樽鳛榈谝皇仲I受人并無(wú)欺瞞的意思表示，而此后的買受人已明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋狀況而仍愿意購(gòu)買，并非不知情，不屬善意的范疇。而且對(duì)于第一手買受人來(lái)說(shuō)，未能取得產(chǎn)權(quán)證并非其個(gè)人原因所致，其已付足房款，可視為其已實(shí)際上取得產(chǎn)權(quán)，其利益應(yīng)該受到保護(hù)。

如果此后的買受人確不知情，而房款已支付，也已經(jīng)入住，開發(fā)商有能力辦理房產(chǎn)證的，合同可確認(rèn)有效；如開發(fā)商無(wú)能力辦理房產(chǎn)證的，則確認(rèn)合同無(wú)效，按無(wú)效合同處理。當(dāng)然在確認(rèn)合同無(wú)效時(shí)，對(duì)占用房屋居住的損失要依公平原則合理分擔(dān)。

第二、房屋租賃糾紛

在海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)，流動(dòng)人口眾多，房屋租賃行為也是比較活躍。在這一塊糾紛中，合同效力的認(rèn)定主要爭(zhēng)議在出租方和承租方是否到房產(chǎn)管理部門就房屋租賃辦理登記備案手續(xù)。1995 年建設(shè)部的《城市房屋租賃管理辦法》第13條規(guī)定：“房屋租賃實(shí)行登記備案制度?！钡?7條規(guī)定：“《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。”在該辦法之前，房屋租賃行為沒有登記備案的要求，這之后也不甚規(guī)范，許多租賃行為并沒有辦理《房屋租賃證》。筆者認(rèn)為在《辦法》之前房屋租賃行為未辦理備案登記的，如果此租賃行為一直延續(xù)至《辦法》后，而依照省內(nèi)的規(guī)定可以補(bǔ)辦的，依此訂立的合同應(yīng)認(rèn)定有效，以保護(hù)各方的利益，但應(yīng)責(zé)令及時(shí)補(bǔ)辦。而《辦法》之后的租賃行為原則上應(yīng)依法辦理備案登記。但是不可否認(rèn)，在海南本地，租賃行為的隨意性很大，而且租賃本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使沒有有效的租賃證明，出租人和承租人在客觀上仍然存在債的關(guān)系。所以對(duì)未辦理備案登記的租賃行為，如雙方當(dāng)事人均認(rèn)可，對(duì)租賃行為本身未持有異議，只是對(duì)租金的支付持有異議，一般應(yīng)認(rèn)定合同有效，以保證出租人能合理地獲取租金，但也應(yīng)責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)。

對(duì)于一方提出異議，另一方確有過(guò)錯(cuò)或雙方均存在過(guò)錯(cuò)的情況可認(rèn)定合同無(wú)效。需要說(shuō)明的是，法律上對(duì)無(wú)效合同的處理主要是針對(duì)當(dāng)事人因無(wú)效合同而提出的違約金、利息部分不予保護(hù)，對(duì)于出租人實(shí)際產(chǎn)生的損失可視為承租人占用所造成的損失，是可以補(bǔ)償?shù)?，這樣就可避免一方當(dāng)事人借主張合同無(wú)效而逃避租金的給付。

第三、房屋抵押糾紛

房屋抵押與房屋租賃一樣，依法應(yīng)辦理抵押登記手續(xù)。在審理案件的過(guò)程中，比較常見的矛盾發(fā)生于“先已預(yù)售，后又抵押”或“先已抵押，后又預(yù)售、轉(zhuǎn)售”的情況。一般認(rèn)為如果抵押已辦理了他項(xiàng)權(quán)利登記而預(yù)售未辦預(yù)售登記，買受方?jīng)]有支付大部分房款未入住等情況，應(yīng)保護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)利，認(rèn)定抵押合同有效；如果抵押已辦理了他項(xiàng)權(quán)利登記，但是預(yù)購(gòu)方已基本付清房款入住、或購(gòu)房者眾多、房屋已被多次轉(zhuǎn)售且也基本付清房款的，應(yīng)認(rèn)定買賣合同的有效性。因?yàn)樽鳛橘?gòu)房者來(lái)說(shuō)，在審查房屋的實(shí)際狀況方面是處于被動(dòng)的位置，其沒有合理審查實(shí)物狀況的能力和責(zé)任，且如認(rèn)定合同無(wú)效，在返還財(cái)產(chǎn)上也難以執(zhí)行，所以在這種情況下，應(yīng)著重保護(hù)購(gòu)房者的利益，而且這種做法與前述維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的原則是一致的。

第四、房屋建筑質(zhì)量糾紛

房屋建筑質(zhì)量糾紛近年有上升的趨勢(shì)，筆者認(rèn)為有關(guān)房屋質(zhì)量問(wèn)題并不能影響合同效力的認(rèn)定，一般認(rèn)為此問(wèn)題產(chǎn)生于有效合同基礎(chǔ)上，只是影響到合同的繼續(xù)履行或解除。在這方面，保證交付房屋的質(zhì)量是出售方的義務(wù)，買受方通常沒有審查房屋質(zhì)量的能力和責(zé)任，故此類糾紛著重保護(hù)買受方的利益。

但是不排除房屋出售方在出售房屋時(shí)故意隱瞞房屋存在瑕疵的真實(shí)情況，侵害買受方的利益致使合同無(wú)效的情況。當(dāng)然所謂房屋質(zhì)量上的瑕疵應(yīng)有合理的解釋范圍，如果在合理范圍內(nèi)的瑕疵，法律允許采取補(bǔ)救措施，也就不必然導(dǎo)致合同的無(wú)效。

三、無(wú)效合同的處理

原《經(jīng)濟(jì)合同法》第7條第2款規(guī)定：“無(wú)效的經(jīng)濟(jì)合同，從訂立的時(shí)候起，就沒有法律約束力……”第十六條第一款規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)合同被確認(rèn)無(wú)效后，當(dāng)事人依據(jù)該合同所取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)返還給對(duì)方，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受的損失；如果雙方都有過(guò)錯(cuò)，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”統(tǒng)一的《合同法》第56條規(guī)定：“無(wú)效的合同或被撤銷的合同自始沒有法律拘束力?！钡?8條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！豹?/p>

以上是法律對(duì)無(wú)效合同處理的規(guī)定，無(wú)效的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同也應(yīng)按上述規(guī)定來(lái)處理。概括起來(lái)，法律對(duì)無(wú)效合同的處理主要是（一）返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)賠償；（二）賠償損失，這些主要是針對(duì)過(guò)錯(cuò)方而言的，對(duì)于非過(guò)錯(cuò)方也并不需承擔(dān)法律后果，具體處理上，筆者認(rèn)為在上述前提下，也應(yīng)遵循幾點(diǎn)。

（一）公平原則

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一種民事活動(dòng)，《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條規(guī)定：民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的無(wú)效合同的處理中，也應(yīng)貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而引致的租賃合同無(wú)效的情況，按規(guī)定，租賃關(guān)系無(wú)效，承租方將房屋交還給出租方，并且有過(guò)錯(cuò)的出租方仍應(yīng)賠償承租方的損失。但是這里有一個(gè)不可忽略的情節(jié)就是，承租方既便沒有過(guò)錯(cuò)，但其確實(shí)也是使用了出租方的房屋，屬實(shí)際受益人，出租方也是遭受了沒有實(shí)際使用房屋的損失。從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，筆者認(rèn)為像類似的情況，仍應(yīng)考慮讓沒有過(guò)錯(cuò)的承租人支付實(shí)際使用房屋的租金，才比較公平合理（租金的確定可通過(guò)估價(jià)部門進(jìn)行評(píng)估）。因建筑質(zhì)量引致的糾紛也有類似的情況，即在合同因此而確認(rèn)無(wú)效后，出售方應(yīng)賠償買受方的損失，但同時(shí)也應(yīng)考慮買受方已實(shí)際使用了房屋，也有一定的受益，故可參照租賃的確認(rèn)方式給予合理的使用補(bǔ)償。

（二）避免累訟原則

第2篇：房地產(chǎn)合同法律法規(guī)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；建設(shè)工程合同管理；規(guī)范化對(duì)策

一、目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程在合同管理過(guò)程中存在的問(wèn)題

合同的管理是貫穿在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程中，這包含著從項(xiàng)目設(shè)立之初的設(shè)計(jì)到項(xiàng)目竣工的驗(yàn)收，期間所涉及到合作單位比較多，不僅包括項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)企業(yè)、造價(jià)咨詢企業(yè)還包括項(xiàng)目的施工總承包商、分包商以及材料的供應(yīng)商等。根據(jù)合同管理的相關(guān)階段，可將合同分為形成階段、簽訂階段、履行階段以及結(jié)算階段。上述的四個(gè)階段中，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程的合同管理當(dāng)中都存在中這樣那樣的一些具有普遍性的問(wèn)題。以下五點(diǎn)是筆者根據(jù)多年的工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出的問(wèn)題：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識(shí)普遍較為淡薄，相關(guān)的合同管理制度相當(dāng)不健全

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立，房地產(chǎn)企業(yè)中的合同管理也逐步得到建立并發(fā)展起來(lái)。我國(guó)早在1993年就制定了比較統(tǒng)一的合同法，工程的合同制度就以法規(guī)的角度得到確立，從此，雙方簽訂的合同就成為了各企業(yè)間契約關(guān)系的一種憑證。但是，目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的合同法律意識(shí)還是相當(dāng)?shù)〉?，?duì)于合同的管理往往都是持漠視的態(tài)度，更有甚者對(duì)合同和合同法律之間的關(guān)系還不清楚，依法來(lái)訂立合同并履行相關(guān)條約的意識(shí)還是欠缺的，這就埋下了較多的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（二）在合同的形成過(guò)程中存在的管理問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)跟潛在的一些簽約方進(jìn)行一系列的商務(wù)考察以及招標(biāo)活動(dòng)的階段就是合同的形成階段。這期間由于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度時(shí)間比較緊迫，所以部分企業(yè)在進(jìn)行招標(biāo)之前，缺乏了解、審查對(duì)方企業(yè)的實(shí)力、企業(yè)的資質(zhì)以及項(xiàng)目施工水平等情況，有甚者在沒有進(jìn)行商務(wù)考察的情況下就直接委托對(duì)方開展施工作業(yè)，由于合作對(duì)象沒有履行合同的能力就多次的更換施工單位有時(shí)會(huì)出現(xiàn)停工現(xiàn)象，這樣就勢(shì)必會(huì)給企業(yè)帶來(lái)許多不必要的法律糾紛。

（三）在合同的簽訂階段中存在的管理問(wèn)題

雙方在正式簽訂合同確定相互的契約關(guān)系階段中主要存在的問(wèn)題：

1、雙方經(jīng)常簽訂陰陽(yáng)合同，而陰合同不是降低了工程的價(jià)款、下浮了讓利或者增加了付款條件就是延長(zhǎng)了付款的期限、縮短了工期或肢解了工程，這都存在著比較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

2、合同簽訂主體的資格審查相當(dāng)不嚴(yán)。根據(jù)我國(guó)的法律規(guī)定合同主體要有民事權(quán)利能力以及民事行為能力的當(dāng)事人。但是，在合同的實(shí)際簽訂中，部分企業(yè)對(duì)合同簽約的主體審查不嚴(yán)格，合同簽訂的對(duì)方人沒有授權(quán)委托書。這會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。

3、在簽訂時(shí)存在合同的文本有漏洞，相關(guān)要素不齊全的問(wèn)題。當(dāng)前我國(guó)大部分的房產(chǎn)企業(yè)所簽訂的施工合同都是自行編制的，不是采用國(guó)家建設(shè)部和工商管理局所修訂完善的范本。這些自行編制的合同文本可能有以下幾個(gè)問(wèn)題：由于合同管理人員的知識(shí)水平不一，可能存在漏洞的風(fēng)險(xiǎn)；簽訂時(shí)沒有按照公開公平的原則進(jìn)行，在合同中設(shè)立了一些霸王條款，使施工單位的相關(guān)責(zé)任義務(wù)增加，對(duì)施工單位的相關(guān)處罰變相加重；有些條款存在違背我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)。

4、有些企業(yè)存在著先開展工程施工，然后再簽訂合同的問(wèn)題。因?yàn)樵S多項(xiàng)目工程的工期進(jìn)度比較緊張，所以存在著施工先行，然后再增補(bǔ)合同的現(xiàn)象，有的甚至是在施工竣工以后再補(bǔ)簽合同，進(jìn)而導(dǎo)致了雙方在項(xiàng)目工程的質(zhì)量、材料的單價(jià)、數(shù)量以及工期等方面的互相推卸責(zé)任的問(wèn)題。

（四）在合同的履行期間存在的管理問(wèn)題

在合同簽訂完成后，雙方按照合同的約定開展施工并推進(jìn)項(xiàng)目的開發(fā)的時(shí)期就是合同的履行階段。在這段時(shí)間內(nèi)合同的管理主要存在著三個(gè)不重視的問(wèn)題，即不重視合同的交底工作；不重視合同在簽訂以后的管理工資；不重視相關(guān)資料（證據(jù)）的法律效力。

（五）合同的后評(píng)估被忽略

合同的后評(píng)估任務(wù)主要做的就是總結(jié)一下合同的實(shí)際執(zhí)行情況，總結(jié)推廣那些好的經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)改正那些過(guò)時(shí)的而且不符合我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)的條款，為以后的工程項(xiàng)目開發(fā)工作提供一定的參考作用。就目前我國(guó)的房地企業(yè)來(lái)說(shuō)，很多都忽略了合同履行之后的相關(guān)后評(píng)估工作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程合同管理的規(guī)范化對(duì)策

（一）增加房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識(shí)，不斷建立和完善相關(guān)的合同管理制度

1、房地產(chǎn)企業(yè)可以建立一整套能適應(yīng)企業(yè)當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顩r的而且比較切實(shí)可行的還能比較有效的調(diào)動(dòng)相關(guān)責(zé)任人的一些合同管理制度，這樣才能保障企業(yè)的執(zhí)行力，同時(shí)也避免了企業(yè)在簽訂合同、履行合同以及變更合同的時(shí)候所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失。另外，在一定程度上這也避免了企業(yè)人員的變動(dòng)對(duì)于合同管理工作所產(chǎn)生的影響。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員要加強(qiáng)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)以及招投標(biāo)的相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，使他們都能比較熟悉的使用相關(guān)的法律法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)可以定期的組織并開展法律知識(shí)的專題講座使管理人員的法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)得到逐步的強(qiáng)化。嚴(yán)格按照我國(guó)招投標(biāo)和合同管理的相關(guān)規(guī)定，絕不簽訂陰陽(yáng)合同和私下合同，若必須簽訂協(xié)議，其中的一些重要條款也需要保持一致。

（二）強(qiáng)化合同的管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)要重視施工合同范本的編制，對(duì)于那些國(guó)內(nèi)外比較成熟的合同管理經(jīng)驗(yàn)要積極的吸收和采納，合同范本的編制要嚴(yán)謹(jǐn)，合同的條款表述要做到統(tǒng)一，從而避免了分公司和相關(guān)項(xiàng)目部門對(duì)條款任意改動(dòng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。合同的范本要經(jīng)相關(guān)職能部門的的討論審核，并充分的吸收相關(guān)部門的所提的建議。要盡量做到用詞的嚴(yán)謹(jǐn)清晰，對(duì)于模糊的詞匯要慎用。合同的范本至少要包含以下六點(diǎn)內(nèi)容：統(tǒng)一約定合同價(jià)款的支付；工程延誤處罰條款；詳盡約定工程質(zhì)量的相關(guān)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)；雙方自身約束的條款；約定材料上漲問(wèn)題；約定好項(xiàng)目設(shè)計(jì)的變更以及現(xiàn)場(chǎng)簽證所造成的工程量增減問(wèn)題。

（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程合同中的全工程管理工作

合同的管理是貫穿于工程的全部過(guò)程中的，由于工程的質(zhì)量、工程的工期以及工程的造價(jià)都是按照合同來(lái)執(zhí)行的，所以合同的管理需全工程、全員，不斷的發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，積極的總結(jié)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，在問(wèn)題出現(xiàn)的第一時(shí)間就要尋求解決辦法，使合同得到逐步的補(bǔ)充和完善。房地產(chǎn)要積極做好同項(xiàng)目的招投標(biāo)公司以及監(jiān)理公司的相互配合，工程項(xiàng)目的管理要嚴(yán)格按照的合同來(lái)執(zhí)行，充分保證工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)能符合合同的要求，工程的進(jìn)度要符合合同中約定的進(jìn)度，工程款要按時(shí)支付。

（四）合同管理需要聘用專業(yè)化較強(qiáng)的人才

合同管理制度的建立也就意味著房地產(chǎn)企業(yè)需要設(shè)立相關(guān)的專門人員、專門機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行這項(xiàng)工作，不要再把合同的管理視為其他科室的工作。另外，由于合同的管理工作所涉及到的知識(shí)面比較廣而且比較復(fù)雜，也需要企業(yè)招聘一些專業(yè)化較強(qiáng)的管理人才。采用公開招聘以及內(nèi)部選拔的方式，把那些專業(yè)化較強(qiáng)的人才分配到公司的總部、分公司以及各崗位上輪崗，將有利于其更為系統(tǒng)的掌握管理知識(shí)。同時(shí)，企業(yè)也應(yīng)該注重專業(yè)人才的培訓(xùn)工作，以提高他們的管理水平。

（五）企業(yè)可以建立相關(guān)的合同分析考核制度

合同的管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，合同的履行情況要進(jìn)行實(shí)時(shí)的跟蹤和總結(jié)，以避免可能會(huì)出現(xiàn)的一些法律風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，從這個(gè)角度來(lái)講，企業(yè)需要建立相關(guān)的合同分析考核制度比如，對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)行定期的分析、實(shí)時(shí)核查合同的履行情況，并形成檢查報(bào)告。

結(jié)論

合同管理具有長(zhǎng)期性，合同的管理內(nèi)容比較龐雜、合同的管理所涉及的人員比較多、合同的管理展示了國(guó)家的干預(yù)性以及合同的管理具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性等都是房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程合同管理所具有的特殊性。從它的這些特性來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)要做好法律知識(shí)的學(xué)習(xí)、合同管理制度的建立以及標(biāo)準(zhǔn)管理程序的制定工作。另外，企業(yè)還需要編制較為合理的合同范本并聘用專業(yè)化較強(qiáng)的管理人才，完善相關(guān)的合同分析考核制度等。

參考文獻(xiàn)：

[1]王廣馳.房地產(chǎn)企業(yè)工程合同管理的問(wèn)題及對(duì)策[J].大眾科學(xué).2008（11）

第3篇：房地產(chǎn)合同法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；違法行為；責(zé)任

近年來(lái)，隨著我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，從國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)新產(chǎn)業(yè)、大產(chǎn)業(yè)逐漸上升成為重要支柱產(chǎn)業(yè)，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所發(fā)揮的作用日益明顯和突出。但由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)性強(qiáng)、涉及面廣、法律關(guān)系復(fù)雜，一些單位或個(gè)人遵法、守法的觀念淡薄，惡意侵害相對(duì)人合法權(quán)益，致使法律、法規(guī)規(guī)定的各項(xiàng)制度得不到很好地貫徹落實(shí)；某些房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)也存在監(jiān)管不嚴(yán)、查處不力的情況，個(gè)別主管部門以罰代法，使違法者受益，國(guó)家工作人員知法犯法，違法者逃避法律制裁。當(dāng)前的住房制度改革，無(wú)不與土地、房屋有著密切的關(guān)系，產(chǎn)生了大量的房地產(chǎn)糾紛。[1]長(zhǎng)此以往，違法行為和糾紛的大量存在必將嚴(yán)重?fù)p害我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，進(jìn)而直接影響住宅建設(shè)和住宅消費(fèi)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，甚至影響到社會(huì)的穩(wěn)定。因此，必須對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的違法行為加以分析，明確其法律責(zé)任，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展保駕護(hù)航。

一、房地產(chǎn)違法行為概述

所謂房地產(chǎn)違法行為，是指違反國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的行為。[2]房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法行為則是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)中大量存在的，違反國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)管理的法律、法規(guī)的行為。

違反土地管理法律法規(guī)的行為主要有：買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的違法行為；非法占用土地的違法行為；非法批準(zhǔn)用地的違法行為；破壞耕地的違法行為；非法侵占挪用征地補(bǔ)償費(fèi)的違法行為；拒不履行土地復(fù)墾義務(wù)的違法行為；拒不交還土地的違法行為；擅自將集體土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的違法行為；不辦理土地變更登記的違法行為；土地行政主管部門工作人員的違法犯罪行為。

違反房地產(chǎn)管理法律法規(guī)的行為主要有：未取得開發(fā)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)；變相采用分解項(xiàng)目、不按時(shí)開竣工以及不履行銷售價(jià)格、套型面積等項(xiàng)目建設(shè)要求，延緩項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、囤積炒賣土地；不執(zhí)行國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金管理的規(guī)定，虛假出資、騙取貸款從事項(xiàng)目開發(fā)；不履行項(xiàng)目規(guī)劃審批條件，擅自變動(dòng)建筑容積率等指標(biāo)，增加建筑面積和層數(shù)獲取額外收益；串通房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)，在面積計(jì)算中弄虛作假，或者擅自加大公攤面積，將分?jǐn)偟墓裁娣e再次出租或出售；不按法律法規(guī)的規(guī)定處理面積糾紛；虛構(gòu)或不向購(gòu)房人出具商品房買賣合同示范文本，欺騙購(gòu)房人，損害購(gòu)房人的合法權(quán)益；囤積房源，哄抬房?jī)r(jià)；提供不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息，誘騙消費(fèi)者爭(zhēng)購(gòu)。

違反其它方面法律法規(guī)的行為主要有：違反《廣告法》和《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》，以各種形式違法房地產(chǎn)廣告和房產(chǎn)信息，在房地產(chǎn)廣告中出現(xiàn)升值或投資回報(bào)的用語(yǔ)，做出與戶口、入學(xué)有關(guān)的承諾，在預(yù)售商品房廣告中出現(xiàn)涉及裝修裝飾內(nèi)容的用語(yǔ)；違反《合同法》，采用格式條款侵害購(gòu)房人的合法權(quán)益，將工程肢解成若干部分分包給幾個(gè)承包人，承包人又擅自將工程轉(zhuǎn)包；違反《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》，捏造、散布虛偽事實(shí)損害競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的商業(yè)信譽(yù)和商業(yè)聲譽(yù)，串通投標(biāo)，抬高或壓低標(biāo)價(jià)，虛假招標(biāo)；違反《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，一房多賣，面積“縮水”，公共設(shè)施擅自變更等；違反《刑法》，在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、交易等環(huán)節(jié)中進(jìn)行欺詐和商業(yè)賄賂，隱瞞利潤(rùn)，少繳稅款，偷稅漏稅。

違反房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的主體有不同情況：一是與房地產(chǎn)事項(xiàng)相關(guān)的公民、法人和其他組織，如隱瞞房地產(chǎn)已被查封的情況而設(shè)定抵押權(quán)的公民，違反規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等；二是房地產(chǎn)行政主管部門，如沒有法律、法規(guī)的依據(jù)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費(fèi)的房管部門；三是其它違法主體，如非法出讓土地使用權(quán)的其他行政機(jī)關(guān)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)違法行為的法律責(zé)任

房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的違法行為主要承擔(dān)三種責(zé)任，民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任。

1.民事責(zé)任

房地產(chǎn)的民事責(zé)任，是指房地產(chǎn)主體違法或者違約之后，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事法律后果，包括侵權(quán)責(zé)任、違約責(zé)任等。

房地產(chǎn)關(guān)系中承擔(dān)民事責(zé)任的方式主要有：停止侵害，排除妨礙，消除危險(xiǎn)，返還財(cái)產(chǎn)，恢復(fù)原狀，修理、重做、更換或退回，賠償損失，違約金，消除影響、恢復(fù)名譽(yù)，賠禮道歉等十種民事責(zé)任方式。例如，《中華人民共和國(guó)廣告法》第3條、第4條規(guī)定：“廣告應(yīng)當(dāng)真實(shí)合法”，“廣告不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者”，第38條則規(guī)定：“違反本法規(guī)定，虛假?gòu)V告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購(gòu)買商品或接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，由廣告主依法承擔(dān)民事責(zé)任；廣告經(jīng)營(yíng)者、廣告者明知或者應(yīng)知虛假仍設(shè)計(jì)、制作、的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)連帶責(zé)任?！睋?jù)此，對(duì)于違反《廣告法》的欺騙和誤導(dǎo)行為，購(gòu)房者可以要求房地產(chǎn)商承擔(dān)的民事責(zé)任包括：?履行承諾、賠償損失、退房等，這主要通過(guò)具有直接經(jīng)濟(jì)內(nèi)容的各種形式體現(xiàn)出來(lái)。益?！?/p>

2.行政責(zé)任

房地產(chǎn)的行政責(zé)任，是指違反房地產(chǎn)行政管理秩序，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的行政法律后果。違反房地產(chǎn)行政管理秩序，主要指違反土地行政管理秩序和城市房地產(chǎn)行政管理秩序，由此而產(chǎn)生房地產(chǎn)行政主管部門的責(zé)任和管理相對(duì)人的責(zé)任。

房地產(chǎn)行政管理相對(duì)人承擔(dān)行政責(zé)任的形式。對(duì)于房地產(chǎn)行政管理相對(duì)人來(lái)說(shuō)，其基本的行政責(zé)任形式是行政處罰。種類主要有：警告；罰款；沒收違法所得、沒收非法財(cái)物；責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照。這些行政處罰措施可以單獨(dú)使用，也可合并使用，但對(duì)當(dāng)事人的同一違法行為，不能施行兩次以上罰款。

對(duì)房地產(chǎn)行政主管部門及其工作人員而言，其基本的行政責(zé)任形式是行政處分。包括對(duì)土地管理過(guò)程中的違法行為和城市房地產(chǎn)管理過(guò)程中的違法行為，進(jìn)行處分，具體措施包括警告、記過(guò)、記大過(guò)、降級(jí)、撤職、開除等。

3.刑事責(zé)任

刑事責(zé)任是指危害社會(huì)的行為構(gòu)成犯罪，依照刑法規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的刑事法律后果。房地產(chǎn)關(guān)系中的犯罪主體包括個(gè)人和單位。對(duì)個(gè)人犯罪，判處的主刑有管制、拘役、有期徒刑、無(wú)期徒刑、死刑；附加刑有罰金、剝奪政治權(quán)利、沒收財(cái)產(chǎn)。單位犯罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員判處刑罰。

房地產(chǎn)關(guān)系中的犯罪主體可能會(huì)觸犯的罪名包括：非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪，以牟利為目的，違反土地管理法律、法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處或單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價(jià)額5%以上20%以下罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處3年以上7年以下有期徒刑，并處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價(jià)額5%以上20%以下罰金。單位犯非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照上述規(guī)定處罰。

非法占用耕地罪：違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地改作它用，數(shù)量較大，造成耕地大量毀壞的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。單位犯非法占用耕地罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照上述規(guī)定處罰。

非法批準(zhǔn)征用、占有土地罪和非法低價(jià)出讓國(guó)土使用權(quán)罪：國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員，違反土地管理法規(guī)，，非法批準(zhǔn)征用、占用土地或者非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的，處3年以下有期徒刑或者拘役，致使國(guó)家或者集體利益遭受特別重大損失的，處3年以上10年以下有期徒刑。

擅自出賣、轉(zhuǎn)讓軍隊(duì)房地產(chǎn)罪：違反規(guī)定，擅自出賣、轉(zhuǎn)讓軍隊(duì)房地產(chǎn)，情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)直接責(zé)任人員，處3年以上、10年以下有期徒刑。

三、結(jié)論

住房問(wèn)題是民生問(wèn)題，是一個(gè)關(guān)系到廣大人民群眾切身利益的問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)大量存在的違法行為，損害了住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，阻礙著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，損害了房地產(chǎn)行業(yè)的整體形象，阻礙了住宅建設(shè)和住宅消費(fèi)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，甚至導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的非理性上漲，影響到了社會(huì)的穩(wěn)定。

誠(chéng)然，僅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法行為及其責(zé)任做出明確還是不夠的，要開展房地產(chǎn)市場(chǎng)的專項(xiàng)整治，緊緊圍繞容易發(fā)生違法行為的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行全面清理，要以查處典型案例為工作突破口，通過(guò)查處典型案例，嚴(yán)厲懲處房地產(chǎn)市場(chǎng)中的違法行為，使整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)工作落到實(shí)處、收到實(shí)效，這對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展和降低高房?jī)r(jià)都大有裨益。

解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法問(wèn)題，要靠健全法制和嚴(yán)格執(zhí)法，也要靠更多的房地產(chǎn)市場(chǎng)主體誠(chéng)實(shí)守信、依法開展工作。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法現(xiàn)象很多，但對(duì)此也不能全盤否定，而是要進(jìn)行引導(dǎo)，“凡是合理的東西都是現(xiàn)實(shí)的，凡是現(xiàn)實(shí)的東西都是合理的”，[3]要引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定，自覺遵守行業(yè)規(guī)則和市場(chǎng)規(guī)范的要求，加強(qiáng)自律，堅(jiān)決杜絕房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法犯罪行為，對(duì)行業(yè)發(fā)展起到示范作用；正確認(rèn)識(shí)和判斷當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，自覺適應(yīng)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，把長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展與市場(chǎng)的健康發(fā)展緊密聯(lián)系起來(lái)；要增強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感，在工作中尊重、保護(hù)一切利益相關(guān)主體的權(quán)益，使自己的核心價(jià)值觀與國(guó)家提倡的價(jià)值觀、發(fā)展觀緊密結(jié)合起來(lái)。

作者單位：山東政法學(xué)院經(jīng)貿(mào)法學(xué)院

參考文獻(xiàn)：

[1]王景琦.房地產(chǎn)訴訟[M].北京：法律出版社，2003. 18-19.

第4篇：房地產(chǎn)合同法律法規(guī)范文

福州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同

賣方(以下簡(jiǎn)稱甲方)：_________________

身份證號(hào)碼：___________________________

賣方人：___________________________

身份證號(hào)碼：___________________________買方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：_________________

身份證號(hào)碼：___________________________

買方人：___________________________

身份證號(hào)碼：___________________________中介服務(wù)方(以下簡(jiǎn)稱丙方)：___________

工商注冊(cè)號(hào)：___________________________

備案證號(hào)碼：___________________________根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、房地產(chǎn)交易有關(guān)法律法規(guī)及福州市有關(guān)規(guī)定，甲、乙、丙叁方遵循自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用原則，經(jīng)協(xié)商一致簽訂本合同，以資共同遵守。第一條　本宗買賣房產(chǎn)狀況

1.房屋座落：甲方房產(chǎn)座落于福州市_________區(qū)_________。

2.建筑面積：________平方米(其中：私有面積：________平方米、共有面積_________平方米、附屬間面積________平方米)。(詳見榕房權(quán)證_________字第_________號(hào))(土地使用證_________字第_________號(hào))

3.成交價(jià)格：甲、乙雙方議定該房產(chǎn)(含裝修及附屬配套設(shè)施)的買賣價(jià)格為_________(幣種)(大寫)：______________元整(￥_________)。。

4.成交細(xì)目：

(1)配套：______________________________________________________

(2)家電：______________________________________________________

(3)家具：_____________________________________________________

(4)其他：_______ ______________________________________________

(5)固定裝修：甲方明確固定裝修指構(gòu)成該房屋裝修之固定部分包括但不限于地板面、墻體、壁櫥、鐵門、門、門把、門窗、防盜網(wǎng)、水龍頭、嵌入式排氣扇、燈具、發(fā)光體、廚衛(wèi)設(shè)施等，此等固定裝修經(jīng)拆除將破壞設(shè)施的完整性，所以，甲方應(yīng)保持其完整交付?！〉诙l　中介服務(wù)方承諾

1.丙方的服務(wù)行為符合《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)家工商行政管理局《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》和《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等法律、法規(guī)及規(guī)章;

2.丙方已取得工商局營(yíng)業(yè)執(zhí)照等合法的經(jīng)營(yíng)資格;

3.保證誠(chéng)信服務(wù)，不收取合同外的任何費(fèi)用(不包含其他服務(wù))。第三條　委托中介服務(wù)事項(xiàng)

1.丙方受甲方、乙方各自的委托，就甲、乙雙方買賣房產(chǎn)一事，提供中介服務(wù);

2.丙方應(yīng)甲、乙雙方的要求，為其提供房產(chǎn)成交后服務(wù)。第四條　中介服務(wù)范圍：選擇下列第項(xiàng)服務(wù)。

1.為甲、乙雙方提供房產(chǎn)政策及法律咨詢服務(wù);

2.向甲、乙雙方提供交易機(jī)會(huì)，協(xié)助雙方簽訂本合同及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并促成交易成功;

3.房產(chǎn)行銷推介;

4.為當(dāng)事人代辦房產(chǎn)評(píng)估手續(xù);

5.代辦權(quán)屬過(guò)戶手續(xù);

6.為乙方辦理_________(注：填寫①商業(yè)銀行按揭貸款、②公積金貸款、③商業(yè)銀行和公積金組合貸款)手續(xù);

7.代辦房地產(chǎn)公證、見證手續(xù);

8.協(xié)助甲、乙雙方收集過(guò)戶資料和為其房地產(chǎn)買賣契約代書;

9.協(xié)助辦理相關(guān)配套事宜，如水、電、管道煤氣、有線電視、電話、寬帶及物業(yè)交接過(guò)戶手續(xù);

10.協(xié)助甲、乙雙方完成房屋及房產(chǎn)配套設(shè)施的移交;

11.其他____________________________________________________。第五條　中介服務(wù)段落

1.丙方提供的中介服務(wù)自接受甲、乙雙方委托時(shí)起到甲、乙雙方達(dá)成本協(xié)議之日起結(jié)束;

2.丙方提供的相關(guān)房產(chǎn)成交后的服務(wù)至甲、乙雙方辦結(jié)各項(xiàng)交易、過(guò)戶、交房、放款之日止。第六條　中介服務(wù)費(fèi)(包含中介服務(wù)傭金和相關(guān)服務(wù)費(fèi))

1.中介服務(wù)傭金：自甲、乙雙方簽訂 合同后______日內(nèi)，丙方按政府有關(guān)規(guī)定向甲、乙雙方收取中介服務(wù)傭金。

(1)丙方向甲方收取中介服務(wù)傭金為_________(幣種)(大寫)__________________元(￥_________)。

(2)丙方向乙方收取中介服務(wù)傭金為_________(幣種)(大寫)__________________元(￥_________)。

2.交易服務(wù)費(fèi)：根據(jù)本合同第三條有關(guān)款項(xiàng)約定，本合同成立后，丙方為甲、乙雙方提供成交后服務(wù)手續(xù)。

(1)丙方收取甲方交易服務(wù)費(fèi)_________(幣種)(大寫)__________________元(￥_________)。

(2)丙方收取乙方交易服務(wù)費(fèi)_________(幣種)(大寫)__________________元(￥_________)。

3.按揭服務(wù)費(fèi)：根據(jù)本合同第四條第六款約定，本合同成立后，丙方為乙方提供按揭服務(wù)。

丙方收取乙方按揭服務(wù)費(fèi)_________(幣種)(大寫)__________________元(￥_________)。第七條　當(dāng)事人配合與保密

1.丙方承諾按交易程序(另定補(bǔ)充協(xié)議)規(guī)定的工作日為甲、乙雙方妥善辦理有關(guān)事項(xiàng)。甲、乙雙方須保證所提供的交易資料完整、真實(shí)、合法、有效，并按時(shí)向丙方交付有關(guān)資料，配合丙方共同完成有關(guān)事宜。若因甲、乙雙方提供的資料原因造成手續(xù)辦理的延誤或無(wú)法辦理，丙方無(wú)過(guò)錯(cuò)的，由資料提供的延誤方承擔(dān)責(zé)任，丙方的工作日相應(yīng)順延;

2.對(duì)交易過(guò)程中丙方所知悉的甲方或乙方的私人事務(wù)承擔(dān)保密義務(wù)，未經(jīng)甲方或乙方的書面同意不得向第三人披露。同時(shí)，甲、乙雙方對(duì)丙方所提供的信息、成交機(jī)會(huì)等商業(yè)秘密也負(fù)有保密義務(wù)，未經(jīng)丙方書面同意不得擅自披露。第八條　中介權(quán)益說(shuō)明

甲、乙一方或雙方違約，造成本合同無(wú)法履行的，且丙方無(wú)過(guò)錯(cuò)，甲、乙雙方仍應(yīng)全額支付丙方的中介服務(wù)傭金。第九條　丙方的權(quán)利義務(wù)

1.丙方在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)出示工商局營(yíng)業(yè)執(zhí)照、《備案證》等，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)出示《經(jīng)紀(jì)人資格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》;

2.丙方應(yīng)按照甲、乙雙方的委托，據(jù)實(shí)介紹房地產(chǎn)信息及房地產(chǎn)交易價(jià)格;

3.丙方對(duì)甲、乙雙方提交的文件資料進(jìn)行核實(shí)并出具收件清單，對(duì)甲方提 供的信息進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和積極配合乙方到相關(guān)部門查驗(yàn);

4.丙方應(yīng)配合乙方到現(xiàn)場(chǎng)勘察房地產(chǎn)狀況，并如實(shí)告知房屋以配套設(shè)施等存在的瑕疵和房地產(chǎn)權(quán)利受限制等情況;

5.丙方應(yīng)告知甲、乙雙方進(jìn)行房地產(chǎn)交易涉及的稅費(fèi)及其他當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用;

6.丙方應(yīng)配合甲、乙雙方簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)手續(xù);

7.在合同履行期間，丙方應(yīng)當(dāng)積極告知督促相關(guān)當(dāng)事人履行合同并提醒應(yīng)注意的事項(xiàng)及瑕疵。第十條　甲方的權(quán)利義務(wù)

1.甲方提供真實(shí)、合法、準(zhǔn)確的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息;

2.甲方在簽訂合同時(shí)向丙方提供下列資料：

(1)身份證復(fù)印件;

(2)房屋權(quán)屬證書;

(3)土地使用權(quán)證;

(4)其它相關(guān)資料：___________________________。

3.甲方應(yīng)配合丙方到相關(guān)部門查驗(yàn)有關(guān)資料和到現(xiàn)場(chǎng)勘察房地產(chǎn)現(xiàn)狀，并告知房屋及其配套設(shè)施所存在的瑕疵和房地產(chǎn)權(quán)利受限制等情況;

4.甲方應(yīng)配合乙、丙方簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及提供辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶的相關(guān)手續(xù)。第十一條　乙方的權(quán)利義務(wù)

1.乙方有權(quán)與丙方到相關(guān)部門查驗(yàn)有關(guān)資料和到現(xiàn)場(chǎng)勘察房地產(chǎn)現(xiàn)狀，并對(duì)上述房產(chǎn)現(xiàn)狀作充分了解，愿意購(gòu)買上述房產(chǎn);

2.乙方應(yīng)在簽訂本合同后_________日內(nèi)向丙方提供辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)材料;

3.乙方應(yīng)配合丙方簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及提供辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶的相關(guān)手續(xù)。第十二條　定金

簽訂本合同時(shí)，甲、乙雙方約定乙方支付定金_________(幣種)(大寫)：__________________元整(￥_________)給甲方(定金可抵作購(gòu)房款)。

如果甲、乙雙方同意，可以選擇下列種方式確保交易安全：

1.暫時(shí)將全部定金在交易過(guò)程中交丙方代管，丙方出具加蓋企業(yè)公章的收據(jù);

2.暫時(shí)將部分定金_________(幣種)(大寫)__________________元整元在交易過(guò)程中交丙方代管，其余定金直接交與甲方，丙甲兩方分別按照收取定金數(shù)額出具收據(jù);

3.__________________________________________________________。第十三條　費(fèi)用承擔(dān)方式

2.土地證費(fèi)：辦理甲方名下的土地證費(fèi)用由_________承擔(dān);過(guò)戶至乙方名下的土地證費(fèi)用由_________承擔(dān);

3.配套設(shè)施過(guò)戶費(fèi)：配套設(shè)施的相關(guān)證件過(guò)戶費(fèi)用由_________承擔(dān);

4.原始費(fèi)用的結(jié)清：甲方應(yīng)結(jié)清移交前的水、電、物業(yè)管理、_________等的費(fèi)用。乙方在接收該房產(chǎn)時(shí)須驗(yàn)收上述約定的各項(xiàng)交付細(xì)目，交接確認(rèn)后甲方不再負(fù)責(zé);

5.___________________________________________________________。第十四條　購(gòu)房款及其他費(fèi)用支付方式：按交易程序(另訂補(bǔ)充協(xié)議)規(guī)定的方式支付。第十五條　違約責(zé)任

1.依照《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，本合同簽訂后，甲、乙、丙三方應(yīng)按照約定履行，否則屬違約行為，乙方違約的其定金不予返還，甲方違約的雙倍返還定金。丙方違約的應(yīng)當(dāng)退還當(dāng)事人已交的服務(wù)費(fèi)用并支付違約金給甲、乙雙方違約金數(shù)額_______;

2.甲方保證上述房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清楚，若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債務(wù)糾紛由甲方負(fù)責(zé)，如果丙方有過(guò)錯(cuò)的，由此而造成乙方經(jīng)濟(jì)損失由甲、丙承擔(dān)連帶賠償責(zé)任;

3.除甲、乙雙方另有約定外，甲方如未按本合同及房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議補(bǔ)充所約定的交易程序規(guī)定的期限將該房產(chǎn)交付乙方使用，乙方可以選擇本條第一款的定金罰則或要求甲方支付違約金(按日萬(wàn)分之_______);乙方如未能按照交易程序(另訂補(bǔ)充協(xié)議)規(guī)定的時(shí)間付款，甲方可以選擇本條第1款的定金罰則或要求乙方支付違約金(按日萬(wàn)分之_______);

4.丙方作為居間及服務(wù)方應(yīng)以國(guó)家法律法規(guī)政策及行業(yè)協(xié)會(huì)行規(guī)為準(zhǔn)則為甲、乙雙方提供誠(chéng)信服務(wù)的義務(wù)，若因丙方服務(wù)不當(dāng)行為造成甲、乙雙方損失的，丙方退還全部服務(wù)費(fèi)并承擔(dān)損害賠償責(zé)任;

5.丙方作為甲、乙雙方授權(quán)的代管方，對(duì)所代管的資金及權(quán)屬資料的安全負(fù)責(zé)，若因丙方責(zé)任造成資金損失或資料遺失、損毀的，丙方退還全部服務(wù)費(fèi)并承擔(dān)損害賠償責(zé)任;

6.在甲、乙雙方未改變上述交易條件，交易程序正常執(zhí)行的情況下，丙方保證甲方如期收到上述全部房款，乙方如期接收該房產(chǎn)。因丙方工作不盡責(zé)，致使甲方不能如期收到房款或乙方不能如期接收房產(chǎn)過(guò)戶的丙方承擔(dān)違約責(zé)任第十六條　違 約處理時(shí)限

自發(fā)生違約行為之日起超過(guò)10日，丙方即向違約方發(fā)出掛號(hào)信促其履約，寄出郵戳即日起超過(guò)15日仍未回復(fù)并履約的，依本合同相關(guān)條款處理。第十七條　本合同解除條件

出現(xiàn)下列情況的，當(dāng)事人可以單方依法解除合同，并書面告知相關(guān)當(dāng)事人(本合同解除時(shí)，房屋轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充協(xié)議同時(shí)解除)

1.在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

2.當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;

3.當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

4.____________________________________________________________。第十八條　因不可抗力或國(guó)家政策的改變因素導(dǎo)致本合同無(wú)法履行的，甲、乙、丙三方免責(zé)。在三方具結(jié)后，丙方將監(jiān)管的房產(chǎn)權(quán)屬資料交還甲方，將監(jiān)管的定金及購(gòu)房款交還乙方，交易過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用由甲、乙雙方各自承擔(dān)。第十九條　合同爭(zhēng)議解決方式

本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙、丙三方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以選擇下列第項(xiàng)解決：

1.向_________仲裁委員會(huì)提請(qǐng)仲裁。

2.依法向人民法院起訴。第二十條　生效條款

本合同及補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)甲、乙、丙三方簽字蓋章后生效。本合同未盡事宜當(dāng)事人可以達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等的法律效力。本合同和補(bǔ)充協(xié)議未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、政策執(zhí)行。

本合同及補(bǔ)充協(xié)議共_________頁(yè)，一式_________，甲、乙雙方各執(zhí)一份，丙方_________份，具有同等法律效力。第二十一條　其它事項(xiàng)：__________________________________________。 附件

一、本合同是福州市工商行政管理局、福州市房地產(chǎn)管理局根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)家工商行政管理局《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》和建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等法律法規(guī)制定的示范文本，可作為簽約使用文本。簽約前，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同各款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)主管部門咨詢。

二、在福州市區(qū)范圍內(nèi)，委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 進(jìn)行存量房屋(二手房)轉(zhuǎn)讓適用本合同文本。

三、合同文本空格中選擇內(nèi)容，可由當(dāng)事人根據(jù)實(shí)際情況自行選擇，并應(yīng)將選擇事項(xiàng)的序號(hào)大寫(壹、貳……)填入;對(duì)不選擇的內(nèi)容，用橫線將其劃除。

四、合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定，各方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪除。合同簽訂后，未被修改的文本印刷文字視為各方當(dāng)事人同意內(nèi)容。

第5篇：房地產(chǎn)合同法律法規(guī)范文

一、住房按揭貸款糾紛案的基本情況

我國(guó)的按揭業(yè)務(wù)參考的是香港的作法，按揭實(shí)際是為幫助房地產(chǎn)開發(fā)商和購(gòu)房者完成樓宇買賣而由銀行提供抵押貸款的融資業(yè)務(wù)活動(dòng)。銀行提供的這種貸款稱為住房按揭貸款。住房按揭貸款糾紛案件，?？谑行氯A區(qū)法院從1998年開始受理后，呈逐年上升之勢(shì)。

1.受理的基本情況

該院從1998年開始受理住房按揭貸款糾紛案，當(dāng)年受理這類案件26件，訴訟標(biāo)的額最小的為17萬(wàn)元，最大的為74萬(wàn)元；1999年受理住房按揭貸款糾紛案37件，訴訟標(biāo)的額最小的為3.6萬(wàn)元，最多的為80.17萬(wàn)元。2000年僅上半年受理住房按揭貸款糾紛案為117件，訴訟標(biāo)的數(shù)最小的為3萬(wàn)余元，訴訟標(biāo)的額最大的為219萬(wàn)元。

從1998年以來(lái)，該院所受理的住房按揭貸款案中，所涉及的住房按揭貸款合同均為銀行提供的格式合同，合同的條款基本一致，簽訂合同的時(shí)間為1993年底至1995底這段時(shí)間。原告的訴訟請(qǐng)求均為要求解除按揭貸款合同，確認(rèn)抵押關(guān)系成立，判令購(gòu)房者償還尚欠的借款本金及利息、罰息，判令房地產(chǎn)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。的理由均為購(gòu)房者與房地產(chǎn)商違約，未按期償還按揭貸款及承擔(dān)保證責(zé)任，判決結(jié)果一般為確認(rèn)購(gòu)房者與房地產(chǎn)商未按期償還借款，應(yīng)負(fù)違約責(zé)任，購(gòu)房者應(yīng)償還尚欠的本息。但對(duì)房地產(chǎn)商所應(yīng)承擔(dān)的保證責(zé)任及購(gòu)房者以所購(gòu)住房抵押給銀行的抵押合同的效力，則有不同的認(rèn)識(shí)及判決結(jié)果。

2.住房按揭貸款合同糾紛案件的特點(diǎn)

（1）原告均為銀行。該院1998年以來(lái)所受理的這類案件，原告大部分為中國(guó)建設(shè)銀行海南住房城建支行，部分為省工商銀行營(yíng)業(yè)部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地產(chǎn)信貸部改建而成，原建行海南省房地產(chǎn)信貸部最早辦理全省住房按揭貸款業(yè)務(wù)，放貸后因追索按揭貸款，建行海南住房城建支行將被告在?？谑械陌讣?，除個(gè)別案件標(biāo)的額超300萬(wàn)元的以外，都訴至新華法院，因此，海口市絕大部分的住房按揭貸款合同糾紛案均由該院審理。

（2）被告均有兩個(gè)，一被告為個(gè)人購(gòu)房者，這部分被告往往在合同履行初期都能按月還本付息，但隨后就不再還款，也不主動(dòng)與按揭銀行聯(lián)系；另一被告為售房方的房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)商是作為保證人而被原告列為被告之一的。

（3）被告下落不明、不應(yīng)訴者多。作為房地產(chǎn)開發(fā)商的被告均出庭應(yīng)訴，但作為個(gè)人購(gòu)房者的被告，則大多下落不明。如1999年所受理的這類案件中，出庭應(yīng)訴的購(gòu)房者只有4個(gè)人，2人收到開庭傳票后未到庭參加訴訟，其余的均為下落不明。這部分下落不明的當(dāng)事人，有一部分仍在?？谑校硪徊糠忠训酵獾?，但均已不居住在原住所及所購(gòu)的住房，既未還款也未與銀行聯(lián)系，法院查找無(wú)著，無(wú)法直接送達(dá)，只能按照我國(guó)《民事訴訟法》第八十四條的規(guī)定，按下落不明公告送達(dá)。有一方當(dāng)事人下落不明的案件約占所受理的住房按揭貸款案件的81%，也就是說(shuō)缺席判決的案件約占81%.

（4）個(gè)案的具體情況有所不同，涉及到法律適用問(wèn)題的較多。雖然該院所受理的住房按揭貸款糾紛案均為追索尚欠本息的案件，但由于個(gè)案所涉及的住房按揭貸款合同的簽訂時(shí)間不同、期限不同，對(duì)擔(dān)保合同關(guān)系的效力、保證期限等方面所適用的法律均不同，處理結(jié)果亦有所不同。

3.產(chǎn)生訴訟的主要原因

從1998年以來(lái)，該院受理的涉及住房按揭貸款糾紛案件數(shù)量上升較快，經(jīng)初步分析，產(chǎn)生糾紛引訟的原因主要有以下幾個(gè)方面：

（1）因購(gòu)房者與房地產(chǎn)商之間的糾紛，引起住房按揭貸款合同的不完全履行。銀行與購(gòu)房者及房地產(chǎn)商簽訂住房按揭貸款合同，其前提是購(gòu)房者已與房地產(chǎn)商簽訂了買賣合同，為了購(gòu)房者支付部分購(gòu)房款而由銀行提供按揭貸款。對(duì)購(gòu)房者而言，這里主要涉及到兩個(gè)法律關(guān)系，一為購(gòu)房者與房地產(chǎn)商的房屋買賣合同關(guān)系，另一個(gè)法律關(guān)系為購(gòu)房者與銀行、房地產(chǎn)商的按揭關(guān)系，所涉及的兩種合同關(guān)系密切，但屬不同法律性質(zhì)。而購(gòu)房者因按揭貸款的目的是為履行房屋買賣合同，所以往往更看重與房地產(chǎn)商的房屋買賣合同，一旦其就房屋交付的時(shí)間、質(zhì)量等與房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購(gòu)房者就以房地產(chǎn)商違反房屋買賣合同為由，不履行按揭還款義務(wù)。

（2）因購(gòu)房者自身的原因而不履行住房按揭貸款合同。有的購(gòu)房者因?qū)Ｄ系慕?jīng)濟(jì)環(huán)境不滿意，而離開海南到別處發(fā)展，對(duì)原所購(gòu)的房屋既不居住也不再還款；有的購(gòu)房者因工作變動(dòng)、下崗，每月按揭還款額較高等原因，無(wú)力償還按揭借款。

（3）因房地產(chǎn)行情變動(dòng)等原因，購(gòu)房者不愿償還按揭貸款。因引起糾紛的住房按揭貸款合同，簽訂的時(shí)間在1993年底至1995年，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)尚有余溫，房?jī)r(jià)在當(dāng)時(shí)看來(lái)不算高，但與這兩年相比，房?jī)r(jià)相對(duì)較高，而大部分的按揭期限均為五年，甚至更短，購(gòu)房者每月等額償還的貸款額較大，購(gòu)房者認(rèn)為負(fù)擔(dān)較重，因而有些購(gòu)房者轉(zhuǎn)而另行以低價(jià)購(gòu)買其認(rèn)為質(zhì)量較好，房?jī)r(jià)便宜的住房而不履行原按揭貸款合同。

二、住房按揭貸款糾紛案審理中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題

1.注意區(qū)分按揭貸款糾紛中涉及的法律關(guān)系。

從理論上分析，按揭貸款所涉及的法律關(guān)系較多。第一個(gè)法律關(guān)系是按揭人（購(gòu)房者）因購(gòu)房與房地產(chǎn)商發(fā)生的房屋買賣關(guān)系，第二個(gè)法律關(guān)系是按揭人因支付購(gòu)房款向銀行貸款而發(fā)生的借貸關(guān)系，第三個(gè)法律關(guān)系是按揭人將所購(gòu)房屋作為按月還本付息的擔(dān)保所發(fā)生的抵押關(guān)系，第四個(gè)法律關(guān)系是房地產(chǎn)商為保證按揭人清償貸款與銀行發(fā)生的保證關(guān)系，第五個(gè)法律關(guān)系是按揭人按銀行指定險(xiǎn)種向保險(xiǎn)公司辦理所購(gòu)房屋保險(xiǎn)而發(fā)生的保險(xiǎn)關(guān)系，第六個(gè)法律關(guān)系是按揭人不能按規(guī)定向銀行償還本息，由房地產(chǎn)商將房屋回購(gòu)的關(guān)系?！糧W（〗參見李鍥：《試論按揭的法律屬性》，載《政法與法律》，1998年第3期。〖ZW）〗從實(shí)踐來(lái)看，通常涉及的是前四種關(guān)系。正確界定因按揭產(chǎn)生的法律關(guān)系，是正確處理這類案件的前提。

2.注意根據(jù)住房按揭貸款合同簽訂履行的時(shí)間，確定法律適用及處理原則。

為適應(yīng)建立和發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，我國(guó)的法律在不斷地修改、完善，近幾年來(lái)頒布了不少新的法律。由于住房按揭貸款合同簽訂的時(shí)間、履行的期限不同，處理這類糾紛時(shí)適用的法律有可能不同，進(jìn)而會(huì)影響到糾紛各方的法律責(zé)任的承擔(dān)問(wèn)題。在所受理的這類糾紛案中，住房按揭貸款合同的簽訂時(shí)間跨度從1993年底至1995年底，同樣內(nèi)容的合同、同樣的事由，其法律的適用與處理原則可能完全不同。

（1）關(guān)于法律適用：1993年底至1995年1月1日前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國(guó)《民法通則》及最高法院適用民法通則的意見，《經(jīng)濟(jì)合同法》及最高法院1994年頒布的《關(guān)于審理經(jīng)濟(jì)糾紛案件中有關(guān)保證的若干問(wèn)題的規(guī)定》、《借款合同條例》以及中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定等，不能適用于1995年10月1日起實(shí)施的《擔(dān)保法》。1995年1月1日起至1995年10月1日之前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》及《民法通則》及其《意見》、《經(jīng)濟(jì)合同法》、《借款合同條例》等。1995年10月1日之后簽訂的住房按揭貸款合同，適用《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》、《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合同法》、《借款合同條例》等，合同的履行期限跨過(guò)1999年10月1日的，可以適用《合同法》有關(guān)合同履行一章的規(guī)定。

（2）關(guān)于處理原則

①關(guān)于住房按揭貸款合同糾紛所涉及的購(gòu)房及貸款行為，只要其不違反當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)規(guī)定，一般認(rèn)定為有效的民事法律行為。

②對(duì)于住房按揭貸款合同糾紛中涉及的購(gòu)房者與按揭權(quán)人銀行的房屋抵押合同關(guān)系，依有關(guān)規(guī)定辦理了抵押登記的應(yīng)確認(rèn)為有效；除了合同中約定不辦理抵押登記無(wú)效外，在1995年1月1日前所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵押登記不違反法律法規(guī)規(guī)定，應(yīng)為有效合同，不應(yīng)以未辦理抵押登記而認(rèn)定為無(wú)效；在1995年1月1日之后所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵押登記的應(yīng)確認(rèn)為抵押合同尚未生效，不能確定為無(wú)效。在審判實(shí)踐中對(duì)在這種情況下，抵押合同是尚未生效還是無(wú)效，有不同的認(rèn)識(shí)。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第61條、《擔(dān)保法》第41條的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，而非無(wú)效。抵押合同未生效與無(wú)效是兩個(gè)性質(zhì)不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后，因不具備生效的條件，合同尚不具備約束力，如生效的條件成就，合同即可生效，而無(wú)效的合同是指合同違反法律的禁止性規(guī)定等，自始就不具備法律約束力。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，1995年1月1日前未辦理抵押登記，違反了國(guó)務(wù)院1990年的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第35條有關(guān)地上建筑物抵押應(yīng)依照規(guī)定辦理抵押登記的規(guī)定，因而無(wú)效。但由于在此之前一直無(wú)法律和行政法規(guī)規(guī)定如何辦理抵押登記，因而無(wú)法依該條例規(guī)定的規(guī)范辦理抵押登記，不能以未登記為由認(rèn)定抵押合同無(wú)效。

③房地產(chǎn)商作為保證人是否承擔(dān)責(zé)任、承擔(dān)何種責(zé)任，審判實(shí)踐中有不同的認(rèn)識(shí)。筆者認(rèn)為，其處理原則是：保證合同有效的，依合同約定的保證期限、范圍、保證方式確定保證人的責(zé)任，住房按揭貸款合同中約定保證人承擔(dān)的是一般保證還是連帶責(zé)任保證責(zé)任的，從共約定。對(duì)由于合同未約定或約定不明的，依其應(yīng)適用的有關(guān)法律法規(guī)、司法解釋來(lái)確定，如適用最高法院《關(guān)于審理經(jīng)濟(jì)糾紛案件中有關(guān)保證的若干問(wèn)題的規(guī)定》第七條的規(guī)定，保證人承擔(dān)的是賠償責(zé)任，如適用《擔(dān)保法》第十九條的規(guī)定，則保證人承擔(dān)連帶責(zé)任保證。對(duì)于保證人擔(dān)保的范圍，在沒有約定或約定不明確的情況下，保證人對(duì)保證人全部債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任；應(yīng)適用《擔(dān)保法》的，因這類住房按揭貸款均用所購(gòu)住房抵押，應(yīng)注意根據(jù)該法第二十八條第一款的規(guī)定，同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的，保證人只對(duì)物的擔(dān)保以外的債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任。

保證責(zé)任期限未約定或約定不明確的，如應(yīng)適用最高法院的《規(guī)定》，則保證人應(yīng)當(dāng)在被保證人承擔(dān)責(zé)任的期限承擔(dān)保證責(zé)任，如應(yīng)適用《擔(dān)保法》第二十五條的，則保證期間為主債務(wù)履行期屆滿之日起六個(gè)月。

三、住房按揭貸款有關(guān)問(wèn)題的分析

（一）住房按揭貸款合同與傳統(tǒng)按揭的異同：

從所受理的住房按揭貸款合同糾紛案分析，海南省有關(guān)銀行所辦理的住房按揭貸款業(yè)務(wù)與傳統(tǒng)的按揭相同之處在于：采用按揭的方法，其目的均是為了取得銀行貸款，進(jìn)而促使購(gòu)房者與房地產(chǎn)商之間的房屋買賣合同得以完成，采用按揭方法比一般的擔(dān)保貸款條件嚴(yán)格。以香港法律為例，房地產(chǎn)商以按揭方法出售商品房，必須具備的條件多達(dá)18項(xiàng)；〖ZW（〗見許合進(jìn)，《略論住房按揭》，載《當(dāng)代法學(xué)》，1999年第2期，第34頁(yè)?！糧W）〗而中國(guó)人民銀行于1997年4月28日頒發(fā)的《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》和1998年5月9日頒發(fā)的《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》對(duì)個(gè)人住房貸款的對(duì)象、條件、程序都有嚴(yán)格的規(guī)定。

現(xiàn)住房按揭貸款合同與傳統(tǒng)按揭的不同之處在于：

（1）傳統(tǒng)的按揭一般是約定樓宇所有權(quán)不直接轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房者，而是由購(gòu)房者充當(dāng)按揭人，把樓宇作按揭標(biāo)的物，由按揭人用按揭的方法將樓宇所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行（購(gòu)房者保留贖回權(quán)），待銀行收回貸款本息后，按揭權(quán)人即銀行才將樓宇所有權(quán)讓渡給按揭人。而我省已開展的住房按揭貸款，其擔(dān)保方式一般為抵押加保證，即購(gòu)房者除以所購(gòu)住房抵押或采取質(zhì)押外，房地產(chǎn)商必須作為購(gòu)房者向銀行還本付息的保證人。而且購(gòu)房者與房地產(chǎn)商在房屋買賣合同和住房按揭貸款合同中，均未規(guī)定樓宇所有權(quán)的讓渡問(wèn)題，而都約定所購(gòu)房屋直接轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房者。

（2）傳統(tǒng)的按揭一般不以住房?jī)?chǔ)蓄為前提，按揭權(quán)人銀行提供的是信貸資金貸款（以所購(gòu)樓宇等按揭標(biāo)的物），而現(xiàn)開展的住房按揭貸款包括兩種，一種為住房公積金貸款，以購(gòu)房者有住房公積金為前提；另一種為信貸資金貸款，又稱自營(yíng)貸款，是銀行用信貸資金發(fā)放的個(gè)人住房貸款。二者在貸款利率、期限上均有不同，這在《個(gè)人住房貸款管理辦法》中有明文規(guī)定。

（二）住房按揭貸款操作中的存在的問(wèn)題及建議

1從住房按揭貸款糾紛案的審理情況看，住房按揭貸款的操作中，存在的問(wèn)題主要有：

（1）按揭期限普遍太短。從我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、個(gè)人收入狀況和購(gòu)房?jī)r(jià)來(lái)看，個(gè)人償付購(gòu)房款的能力并不高，在已按規(guī)定支付首期不少于30%購(gòu)房款的情況下，如實(shí)行的五年五成、二年五成按揭，每月還款額較高，超過(guò)一般收入家庭的承受能力，特別是在社會(huì)的轉(zhuǎn)型期，個(gè)人的收入起伏較大，大部分當(dāng)被告的個(gè)人購(gòu)房者系無(wú)力連續(xù)每月支付較高的貸款本息而違約的。

（2）按揭人（購(gòu)房者）與按揭權(quán)人（銀行）大都未辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)。其原因在于銀行不主動(dòng)，購(gòu)房者不配合或房屋抵押登記部門對(duì)按揭標(biāo)的物為期房的不予辦理抵押登記等，共結(jié)果可能導(dǎo)致抵押合同未生效，銀行無(wú)法行使優(yōu)先受償權(quán)。

（3）對(duì)保證人（房地產(chǎn)商）的保證方式約定不明。對(duì)保證方式的明確約定，有助于正確確定保證人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任?！稉?dān)保法》規(guī)定保證方式有一般保證和連帶責(zé)任保證，而產(chǎn)生糾紛的住房按揭貸款合同中均未明確規(guī)定保證的具體方式，而代之以“無(wú)條件擔(dān)保責(zé)任”、“不可撤銷擔(dān)保責(zé)任”等字眼，以致訴訟中當(dāng)事人和審判人員對(duì)這樣的約定是否屬于明確約定，或?qū)儆谀囊环N保證方式有不同的看法。

2完善住房按揭貸款機(jī)制的對(duì)策

為啟動(dòng)商品房市場(chǎng)，特別是為處置海南積壓房地產(chǎn)，解決空置房屋多，而居民購(gòu)買能力不足的矛盾，完善住房按揭貸款機(jī)制是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要的方面。

（1）合理確定按揭比例和按揭期限

如前所述，過(guò)低的按揭比例和期限，超過(guò)了一般收入家庭的承受能力，制約了居民對(duì)按揭貸款的需求，即使銀行發(fā)放了按揭貸款，也不能如期收回本息，按揭違約率高，使住房按揭業(yè)務(wù)的發(fā)展受到影響。從國(guó)外按揭業(yè)務(wù)的運(yùn)作來(lái)看，按揭期限超過(guò)十年，按揭比例高于70%的情況比較普遍。（參見許合進(jìn)，《略論住房按揭》，載《當(dāng)代法學(xué)》，1999年第6期。）適當(dāng)延長(zhǎng)按揭期限，提高按揭比例，使首期付款與每月還款額降低，才能與居民的承受能力相適應(yīng)，從而激發(fā)居民對(duì)按揭貸款的需求，減少按揭貸款違約率，有利于銀行按揭貸款業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期、健康的發(fā)展。中國(guó)人民銀行的《個(gè)人住房貸款管理辦法》第五條規(guī)定了首期付款的比例不低于30%，說(shuō)明按揭的比例不高于70%，第十條規(guī)定：最長(zhǎng)貸款期限不超過(guò)20年。但實(shí)踐中不少是五年五成的按揭，增大了對(duì)購(gòu)房者支付首期款與每月還款額的壓力。因此，銀行應(yīng)合理確定按揭貸款期和比例，國(guó)家有關(guān)部門對(duì)按揭期限、比例的規(guī)定應(yīng)再適當(dāng)放寬。

第6篇：房地產(chǎn)合同法律法規(guī)范文

賣方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：_________________

身份證號(hào)碼：___________________________

賣方人：___________________________

身份證號(hào)碼：___________________________

買方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：_________________

身份證號(hào)碼：___________________________

買方人：___________________________

身份證號(hào)碼：___________________________

中介服務(wù)方（以下簡(jiǎn)稱丙方）：___________

工商注冊(cè)號(hào)：___________________________

備案證號(hào)碼：___________________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、房地產(chǎn)交易有關(guān)法律法規(guī)及福州市有關(guān)規(guī)定，甲、乙、丙叁方遵循自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用原則，經(jīng)協(xié)商一致簽訂本合同，以資共同遵守。

第一條　本宗買賣房產(chǎn)狀況

1．房屋座落：甲方房產(chǎn)座落于福州市_________區(qū)_________。

2．建筑面積：________平方米（其中：私有面積：________平方米、共有面積_________平方米、附屬間面積________平方米）。（詳見榕房權(quán)證_________字第_________號(hào)）（土地使用證_________字第_________號(hào)）

3．成交價(jià)格：甲、乙雙方議定該房產(chǎn)（含裝修及附屬配套設(shè)施）的買賣價(jià)格為_________（幣種）（大寫）：______________元整（￥_________）。[其中：房產(chǎn)買賣價(jià)為_________（幣種）（大寫）：_________________元整（￥_________）；裝修及附屬配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓價(jià)為_________（幣種）（大寫）：__________________元整（￥_________）]。

4．成交細(xì)目：

（1）配套：______________________________________________________

（2）家電：______________________________________________________

（3）家具： _____________________________________________________

（4）其他：______________________________________________________

（5）固定裝修：甲方明確固定裝修指構(gòu)成該房屋裝修之固定部分包括但不限于地板面、墻體、壁櫥、鐵門、門、門把、門窗、防盜網(wǎng)、水龍頭、嵌入式排氣扇、燈具、發(fā)光體、廚衛(wèi)設(shè)施等，此等固定裝修經(jīng)拆除將破壞設(shè)施的完整性，所以，甲方應(yīng)保持其完整交付。

第二條　中介服務(wù)方承諾

1．丙方的服務(wù)行為符合《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)家工商行政管理局《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》和《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等法律、法規(guī)及規(guī)章；

2．丙方已取得工商局營(yíng)業(yè)執(zhí)照等合法的經(jīng)營(yíng)資格；

3．保證誠(chéng)信服務(wù)，不收取合同外的任何費(fèi)用（不包含其他服務(wù)）。

第三條　委托中介服務(wù)事項(xiàng)

1．丙方受甲方、乙方各自的委托，就甲、乙雙方買賣房產(chǎn)一事，提供中介服務(wù)；

2．丙方應(yīng)甲、乙雙方的要求，為其提供房產(chǎn)成交后服務(wù)。

第四條　中介服務(wù)范圍：選擇下列第[_________]項(xiàng)服務(wù)。

1．為甲、乙雙方提供房產(chǎn)政策及法律咨詢服務(wù)；

2．向甲、乙雙方提供交易機(jī)會(huì)，協(xié)助雙方簽訂本合同及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并促成交易成功；

3．房產(chǎn)行銷推介；

4．為當(dāng)事人代辦房產(chǎn)評(píng)估手續(xù)；

5．代辦權(quán)屬過(guò)戶手續(xù)；

6．為乙方辦理_________（注：填寫①商業(yè)銀行按揭貸款、②公積金貸款、③商業(yè)銀行和公積金組合貸款）手續(xù)；

7．代辦房地產(chǎn)公證、見證手續(xù)；

8．協(xié)助甲、乙雙方收集過(guò)戶資料和為其房地產(chǎn)買賣契約代書；

9．協(xié)助辦理相關(guān)配套事宜，如水、電、管道煤氣、有線電視、電話、寬帶及物業(yè)交接過(guò)戶手續(xù)；

10．協(xié)助甲、乙雙方完成房屋及房產(chǎn)配套設(shè)施的移交；

11．其他____________________________________________________。

第五條　中介服務(wù)段落

1．丙方提供的中介服務(wù)自接受甲、乙雙方委托時(shí)起到甲、乙雙方達(dá)成本協(xié)議之日起結(jié)束；

2．丙方提供的相關(guān)房產(chǎn)成交后的服務(wù)至甲、乙雙方辦結(jié)各項(xiàng)交易、過(guò)戶、交房、放款之日止。

第六條　中介服務(wù)費(fèi)（包含中介服務(wù)傭金和相關(guān)服務(wù)費(fèi)）

1．中介服務(wù)傭金：自甲、乙雙方簽訂本合同后______日內(nèi)，丙方按政府有關(guān)規(guī)定向甲、乙雙方收取中介服務(wù)傭金。

（1）丙方向甲方收取中介服務(wù)傭金為_________（幣種）（大寫）__________________元（￥_________）。

（2）丙方向乙方收取中介服務(wù)傭金為_________（幣種）（大寫）__________________元（￥_________）。

2．交易服務(wù)費(fèi)：根據(jù)本合同第三條有關(guān)款項(xiàng)約定，本合同成立后，丙方為甲、乙雙方提供成交后服務(wù)手續(xù)。

（1）丙方收取甲方交易服務(wù)費(fèi)_________（幣種）（大寫）__________________元（￥_________）。

（2）丙方收取乙方交易服務(wù)費(fèi)_________（幣種）（大寫）__________________元（￥_________）。

3．按揭服務(wù)費(fèi)：根據(jù)本合同第四條第六款約定，本合同成立后，丙方為乙方提供按揭服務(wù)。

丙方收取乙方按揭服務(wù)費(fèi)_________（幣種）（大寫）__________________元（￥_________）。

第七條　當(dāng)事人配合與保密

1．丙方承諾按交易程序（另定補(bǔ)充協(xié)議）規(guī)定的工作日為甲、乙雙方妥善辦理有關(guān)事項(xiàng)。甲、乙雙方須保證所提供的交易資料完整、真實(shí)、合法、有效，并按時(shí)向丙方交付有關(guān)資料，配合丙方共同完成有關(guān)事宜。若因甲、乙雙方提供的資料原因造成手續(xù)辦理的延誤或無(wú)法辦理，丙方無(wú)過(guò)錯(cuò)的，由資料提供的延誤方承擔(dān)責(zé)任，丙方的工作日相應(yīng)順延；

2．對(duì)交易過(guò)程中丙方所知悉的甲方或乙方的私人事務(wù)承擔(dān)保密義務(wù)，未經(jīng)甲方或乙方的書面同意不得向第三人披露。同時(shí)，甲、乙雙方對(duì)丙方所提供的信息、成交機(jī)會(huì)等商業(yè)秘密也負(fù)有保密義務(wù)，未經(jīng)丙方書面同意不得擅自披露。

第八條　中介權(quán)益說(shuō)明

甲、乙一方或雙方違約，造成本合同無(wú)法履行的，且丙方無(wú)過(guò)錯(cuò)，甲、乙雙方仍應(yīng)全額支付丙方的中介服務(wù)傭金。

第九條　丙方的權(quán)利義務(wù)

1．丙方在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)出示工商局營(yíng)業(yè)執(zhí)照、《備案證》等，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)出示《經(jīng)紀(jì)人資格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》；

2．丙方應(yīng)按照甲、乙雙方的委托，據(jù)實(shí)介紹房地產(chǎn)信息及房地產(chǎn)交易價(jià)格；

3．丙方對(duì)甲、乙雙方提交的文件資料進(jìn)行核實(shí)并出具收件清單，對(duì)甲方提供的信息進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和積極配合乙方到相關(guān)部門查驗(yàn)；

4．丙方應(yīng)配合乙方到現(xiàn)場(chǎng)勘察房地產(chǎn)狀況，并如實(shí)告知房屋以配套設(shè)施等存在的瑕疵和房地產(chǎn)權(quán)利受限制等情況；

5．丙方應(yīng)告知甲、乙雙方進(jìn)行房地產(chǎn)交易涉及的稅費(fèi)及其他當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用；

6．丙方應(yīng)配合甲、乙雙方簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)手續(xù)；

7．在合同履行期間，丙方應(yīng)當(dāng)積極告知督促相關(guān)當(dāng)事人履行合同并提醒應(yīng)注意的事項(xiàng)及瑕疵。

第十條　甲方的權(quán)利義務(wù)

1．甲方提供真實(shí)、合法、準(zhǔn)確的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息；

2．甲方在簽訂合同時(shí)向丙方提供下列資料：

（1）身份證復(fù)印件；

（2）房屋權(quán)屬證書；

（3）土地使用權(quán)證；

（4）其它相關(guān)資料：___________________________。

3．甲方應(yīng)配合丙方到相關(guān)部門查驗(yàn)有關(guān)資料和到現(xiàn)場(chǎng)勘察房地產(chǎn)現(xiàn)狀，并告知房屋及其配套設(shè)施所存在的瑕疵和房地產(chǎn)權(quán)利受限制等情況；

4．甲方應(yīng)配合乙、丙方簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及提供辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶的相關(guān)手續(xù)。

第十一條　乙方的權(quán)利義務(wù)

1．乙方有權(quán)與丙方到相關(guān)部門查驗(yàn)有關(guān)資料和到現(xiàn)場(chǎng)勘察房地產(chǎn)現(xiàn)狀，并對(duì)上述房產(chǎn)現(xiàn)狀作充分了解，愿意購(gòu)買上述房產(chǎn)；

2．乙方應(yīng)在簽訂本合同后_________日內(nèi)向丙方提供辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)材料；

3．乙方應(yīng)配合丙方簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及提供辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶的相關(guān)手續(xù)。

第十二條　定金

簽訂本合同時(shí)，甲、乙雙方約定乙方支付定金_________（幣種）（大寫）：__________________元整（￥_________）給甲方（定金可抵作購(gòu)房款）。

如果甲、乙雙方同意，可以選擇下列[_________]種方式確保交易安全：

1．暫時(shí)將全部定金在交易過(guò)程中交丙方代管，丙方出具加蓋企業(yè)公章的收據(jù)；

2．暫時(shí)將部分定金_________（幣種）（大寫）__________________元整元在交易過(guò)程中交丙方代管，其余定金直接交與甲方，丙甲兩方分別按照收取定金數(shù)額出具收據(jù)；

3．__________________________________________________________。

第十三條　費(fèi)用承擔(dān)方式

1．交易稅費(fèi)由_________方承擔(dān)；

2．土地證費(fèi)：辦理甲方名下的土地證費(fèi)用由_________承擔(dān)；過(guò)戶至乙方名下的土地證費(fèi)用由_________承擔(dān)；

3．配套設(shè)施過(guò)戶費(fèi)：配套設(shè)施的相關(guān)證件過(guò)戶費(fèi)用由_________承擔(dān)；

4．原始費(fèi)用的結(jié)清：甲方應(yīng)結(jié)清移交前的水、電、物業(yè)管理、_________等的費(fèi)用。乙方在接收該房產(chǎn)時(shí)須驗(yàn)收上述約定的各項(xiàng)交付細(xì)目，交接確認(rèn)后甲方不再負(fù)責(zé)；

5．___________________________________________________________。

第十四條　購(gòu)房款及其他費(fèi)用支付方式：按交易程序（另訂補(bǔ)充協(xié)議）規(guī)定的方式支付。

第十五條　違約責(zé)任

1．依照《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，本合同簽訂后，甲、乙、丙三方應(yīng)按照約定履行，否則屬違約行為，乙方違約的其定金不予返還，甲方違約的雙倍返還定金。丙方違約的應(yīng)當(dāng)退還當(dāng)事人已交的服務(wù)費(fèi)用并支付違約金給甲、乙雙方違約金數(shù)額_______；

2．甲方保證上述房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清楚，若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債務(wù)糾紛由甲方負(fù)責(zé)，如果丙方有過(guò)錯(cuò)的，由此而造成乙方經(jīng)濟(jì)損失由甲、丙承擔(dān)連帶賠償責(zé)任；

3．除甲、乙雙方另有約定外，甲方如未按本合同及房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議補(bǔ)充所約定的交易程序規(guī)定的期限將該房產(chǎn)交付乙方使用，乙方可以選擇本條第一款的定金罰則或要求甲方支付違約金（按日萬(wàn)分之_______）；乙方如未能按照交易程序（另訂補(bǔ)充協(xié)議）規(guī)定的時(shí)間付款，甲方可以選擇本條第1款的定金罰則或要求乙方支付違約金（按日萬(wàn)分之_______）；

4．丙方作為居間及服務(wù)方應(yīng)以國(guó)家法律法規(guī)政策及行業(yè)協(xié)會(huì)行規(guī)為準(zhǔn)則為甲、乙雙方提供誠(chéng)信服務(wù)的義務(wù)，若因丙方服務(wù)不當(dāng)行為造成甲、乙雙方損失的，丙方退還全部服務(wù)費(fèi)并承擔(dān)損害賠償責(zé)任；

5．丙方作為甲、乙雙方授權(quán)的代管方，對(duì)所代管的資金及權(quán)屬資料的安全負(fù)責(zé)，若因丙方責(zé)任造成資金損失或資料遺失、損毀的，丙方退還全部服務(wù)費(fèi)并承擔(dān)損害賠償責(zé)任；

6．在甲、乙雙方未改變上述交易條件，交易程序正常執(zhí)行的情況下，丙方保證甲方如期收到上述全部房款，乙方如期接收該房產(chǎn)。因丙方工作不盡責(zé)，致使甲方不能如期收到房款或乙方不能如期接收房產(chǎn)過(guò)戶的丙方承擔(dān)違約責(zé)任

第十六條　違約處理時(shí)限

自發(fā)生違約行為之日起超過(guò)10日，丙方即向違約方發(fā)出掛號(hào)信促其履約，寄出郵戳即日起超過(guò)15日仍未回復(fù)并履約的，依本合同相關(guān)條款處理。

第十七條　本合同解除條件

出現(xiàn)下列情況的，當(dāng)事人可以單方依法解除合同，并書面告知相關(guān)當(dāng)事人（本合同解除時(shí)，房屋轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充協(xié)議同時(shí)解除）

1．在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

2．當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

3．當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

4．____________________________________________________________。

第十八條　因不可抗力或國(guó)家政策的改變因素導(dǎo)致本合同無(wú)法履行的，甲、乙、丙三方免責(zé)。在三方具結(jié)后，丙方將監(jiān)管的房產(chǎn)權(quán)屬資料交還甲方，將監(jiān)管的定金及購(gòu)房款交還乙方，交易過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用由甲、乙雙方各自承擔(dān)。

第十九條　合同爭(zhēng)議解決方式

本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙、丙三方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以選擇下列第[_________]項(xiàng)解決：

1．向_________仲裁委員會(huì)提請(qǐng)仲裁。

2．依法向人民法院起訴。

第二十條　生效條款

本合同及補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)甲、乙、丙三方簽字蓋章后生效。本合同未盡事宜當(dāng)事人可以達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等的法律效力。本合同和補(bǔ)充協(xié)議未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、政策執(zhí)行。

本合同及補(bǔ)充協(xié)議共_________頁(yè)，一式_________，甲、乙雙方各執(zhí)一份，丙方_________份，具有同等法律效力。

第二十一條　其它事項(xiàng)：__________________________________________。

甲方（簽章）：_________乙方（簽章）：_________

聯(lián)系電話：_____________聯(lián)系電話：_____________

聯(lián)系地址：_____________聯(lián)系地址：_____________

郵編：_________________郵編：_________________

簽訂地點(diǎn)：_____________簽訂地點(diǎn)：_____________

_________年____月____日_________年____月____日

丙方（簽章）：______________________

經(jīng)紀(jì)人資格證號(hào)碼：__________________

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證號(hào)碼：____________

簽訂地點(diǎn)：__________________________

_________年__________月___________日

附件

一、本合同是福州市工商行政管理局、福州市房地產(chǎn)管理局根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)家工商行政管理局《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》和建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等法律法規(guī)制定的示范文本，可作為簽約使用文本。簽約前，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同各款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)主管部門咨詢。

二、在福州市區(qū)范圍內(nèi)，委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行存量房屋（二手房）轉(zhuǎn)讓適用本合同文本。

三、合同文本空格[]中選擇內(nèi)容，可由當(dāng)事人根據(jù)實(shí)際情況自行選擇，并應(yīng)將選擇事項(xiàng)的序號(hào)大寫（壹、貳……）填入[]；對(duì)不選擇的內(nèi)容，用橫線將其劃除。

四、合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定，各方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪除。合同簽訂后，未被修改的文本印刷文字視為各方當(dāng)事人同意內(nèi)容。

第7篇：房地產(chǎn)合同法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；經(jīng)紀(jì)行為；問(wèn)題對(duì)策

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為主要的業(yè)務(wù)行為包括向想要進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、開發(fā)、租賃、抵押等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的客戶或當(dāng)事人進(jìn)行有償提供介紹、的營(yíng)業(yè)行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為主要與房地產(chǎn)的開發(fā)有關(guān)，對(duì)交易主體之間的緊密聯(lián)系有很大的積極作用，可以很好地活躍整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)積極發(fā)展。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為存在著一定的問(wèn)題，如何解決這些問(wèn)題，帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為要面臨的主要問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為及存在的主要問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的主要概況

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為主要指的是，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為相對(duì)應(yīng)的委托人提供詳細(xì)的房地產(chǎn)信息的商業(yè)行為。房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處在不斷發(fā)展和細(xì)化的過(guò)程中，對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)也在不斷發(fā)展，并且表現(xiàn)出了一些主要特點(diǎn)。第一，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為具有豐富多樣的形式內(nèi)容；第二，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為具有經(jīng)濟(jì)性和報(bào)酬性，在房產(chǎn)的市場(chǎng)流通中收取一定傭金；第三，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)一般不進(jìn)行直接的經(jīng)營(yíng)，只提供相對(duì)應(yīng)的服務(wù)；第四，經(jīng)紀(jì)行為有一定的不連貫性和非連續(xù)性。

房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于深度發(fā)展之中，這樣的大發(fā)展環(huán)境會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)分，要求整個(gè)市場(chǎng)變得更有效率，以達(dá)到房產(chǎn)資源的合理有效配置，降低整個(gè)行業(yè)的成本。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分出來(lái)，形成一個(gè)自己獨(dú)立存在的市場(chǎng)，體現(xiàn)了房產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境的具體需要。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的一些主要問(wèn)題

第一，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)不健全，政府部門監(jiān)管不到位。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)目前缺乏相對(duì)完善的法律和法規(guī)。雖然《合同法》及《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的權(quán)責(zé)義務(wù)、法律地位、收取報(bào)酬等方面做了一些原則上的規(guī)定，但都沒有詳細(xì)規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的具體活動(dòng)。一些城市雖然對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)頒布了相關(guān)的規(guī)章制度，但總體來(lái)說(shuō)沒有形成完善體系，相關(guān)規(guī)定的針對(duì)性不夠明顯，缺乏一定的操作性，很多問(wèn)題沒有被囊括進(jìn)去。

相關(guān)的政府管理部門對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)缺乏強(qiáng)有力的監(jiān)管。在行業(yè)監(jiān)管方面，很多管理部門職責(zé)分工不夠明確，各部門之間的協(xié)調(diào)不夠順暢，監(jiān)管工作因此缺乏統(tǒng)一性。由于政府部門相關(guān)法律法規(guī)的滯后和不協(xié)調(diào)，很多部門的監(jiān)管工作存在一定空白，使得監(jiān)管部門不能很好地對(duì)違法行為進(jìn)行依法監(jiān)督，在一定層面上助長(zhǎng)了市場(chǎng)的不正之風(fēng)。

第二，一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信譽(yù)度較差。最近幾年，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的投訴情況屢見不鮮，這與很多經(jīng)紀(jì)行業(yè)機(jī)構(gòu)的不完善有很大關(guān)系。有的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)沒有辦理相應(yīng)的資質(zhì)證明；有的經(jīng)紀(jì)人沒有較好的職業(yè)素養(yǎng)和道德素質(zhì)，對(duì)于客戶多收傭金、賺差價(jià)。這些不規(guī)范行為的存在，給經(jīng)紀(jì)工作造成了不良影響，對(duì)于整個(gè)經(jīng)紀(jì)行業(yè)也有著很大程度的阻礙。

第三，一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小、實(shí)力偏弱。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)較小，不需要高昂的投資成本，因此很多經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)店面很小，實(shí)力也不是很強(qiáng)，經(jīng)紀(jì)行業(yè)也成為了很多人的第一選擇。與大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比較，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)無(wú)論是自身規(guī)模還是行業(yè)整體規(guī)模，都是相差甚遠(yuǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的規(guī)模不夠大，銷售能力也很有限，因此，很多房地產(chǎn)投資商不愿意將房產(chǎn)項(xiàng)目交給經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代為處理。在某市的一次房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)調(diào)查中，全市共有80多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，其中注冊(cè)資本在10萬(wàn)元上下的有90%，注冊(cè)資本50萬(wàn)元以上的則僅為10%左右。在這些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中，很多都是一個(gè)負(fù)責(zé)人帶著幾個(gè)業(yè)務(wù)員進(jìn)行操作。資本是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要基礎(chǔ)，沒有強(qiáng)大的資金資本作為后盾，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在面對(duì)大型的房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)只會(huì)束手無(wú)策，看著好的機(jī)會(huì)溜走。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為主要問(wèn)題的對(duì)策

（一）建立健全的法律法規(guī)及監(jiān)管制度

建立健全的法律法規(guī)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)來(lái)說(shuō)，是進(jìn)行管理的一個(gè)重要基礎(chǔ)和基本前提。政府部門及相關(guān)法律部門要進(jìn)一步完善適用于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的配套政策，用健全的法律體系去嚴(yán)格規(guī)范經(jīng)紀(jì)行業(yè)自身的行業(yè)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和良性循環(huán)。相關(guān)的法律法規(guī)要全面規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的行為和日常運(yùn)作，法規(guī)內(nèi)容要對(duì)整個(gè)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行全面覆蓋，讓經(jīng)紀(jì)行業(yè)的每一個(gè)行為細(xì)節(jié)都能做到有法可依、有章可循。

在完善了相關(guān)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的的法律法規(guī)基礎(chǔ)之上，相關(guān)監(jiān)管部門要懂得合理運(yùn)用法律政策，積極主動(dòng)地對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，切實(shí)履行自身的監(jiān)管職能。相關(guān)的監(jiān)管部門要努力實(shí)現(xiàn)各職能部門之間地協(xié)調(diào)合作，進(jìn)行聯(lián)合監(jiān)督，避免出現(xiàn)各個(gè)部門分工不明確、監(jiān)管職能混亂的現(xiàn)象。

表1 某市對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的記分監(jiān)管條例示意圖

（二）提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的自身信譽(yù)度

相關(guān)部門和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自身都要努力去規(guī)范經(jīng)紀(jì)行為，提高信譽(yù)度，完善行業(yè)認(rèn)證和管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)當(dāng)做到嚴(yán)格取締非法行業(yè)機(jī)構(gòu)及相關(guān)從業(yè)人員，嚴(yán)格管理相對(duì)應(yīng)的注冊(cè)工作人員，建立完善的賞罰機(jī)制。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，需要成立自己的行業(yè)協(xié)會(huì)，由行業(yè)協(xié)會(huì)去監(jiān)督管理對(duì)應(yīng)部門，在某些方面，代替政府部門的監(jiān)管職能，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的自律和自我管理。只有這樣，才能真正推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)向前發(fā)展。

（三）努力加大經(jīng)紀(jì)行業(yè)的規(guī)?；l(fā)展力度

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，規(guī)模是企業(yè)追求的一個(gè)重要目標(biāo)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，只有具備了一定的規(guī)模，才會(huì)有效降低自身的經(jīng)營(yíng)成本，這樣才能具備一定的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。在具備了競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的基礎(chǔ)之上，經(jīng)紀(jì)行業(yè)才會(huì)進(jìn)一步進(jìn)行提高和創(chuàng)新。各個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還應(yīng)該實(shí)現(xiàn)資源共享，分享房源信息，提高行業(yè)工作效率，一同將整個(gè)市場(chǎng)做大、做好，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的規(guī)模效應(yīng)和有序發(fā)展。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)目前正在快速發(fā)展中，作為貫穿整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)始終的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，正在逐漸顯現(xiàn)自身的重要性，還將積極引導(dǎo)未來(lái)的行業(yè)發(fā)展走向。但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)目前還處在不成熟的發(fā)展階段，需要政府部門和行業(yè)自身不斷進(jìn)行監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并提出解決對(duì)策。這樣，才能創(chuàng)建一個(gè)規(guī)范、有序、健康的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)。

參考文獻(xiàn)：

[1]谷瑩瑩，劉曉麗.淺議當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介機(jī)構(gòu)存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].全國(guó)商情（理論研究），2011（15）.

[2]李貴良.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展研究綜述[J].市場(chǎng)論壇，2011（12）.

第8篇：房地產(chǎn)合同法律法規(guī)范文

證券化是通過(guò)將信貸資產(chǎn)在第三方提供信用擔(dān)保的條件下，將其通過(guò)投資銀行的整合與其他資產(chǎn)分離獨(dú)立作為一個(gè)資產(chǎn)組合在公開資本市場(chǎng)發(fā)行證券融通資金，加快金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)流動(dòng)，分擔(dān)信貸風(fēng)險(xiǎn)的金融創(chuàng)新工具。主要有兩種形式：一、是美國(guó)為代表的資產(chǎn)出售模式；二、是德國(guó)為代表的資產(chǎn)抵押模式。鑒于我國(guó)在領(lǐng)土幅員，人口規(guī)模，經(jīng)濟(jì)總量和對(duì)外貿(mào)易的結(jié)構(gòu)上的實(shí)際情況，以及美國(guó)在資本市場(chǎng)的資源配置效率上的領(lǐng)先地位，我國(guó)應(yīng)從美國(guó)房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)中借鑒吸收其成功成果，防范其金融創(chuàng)新帶來(lái)的投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，建立符合中國(guó)實(shí)際狀況的房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化的法律建構(gòu)，完善和健全立法技術(shù)，使我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和金融體系協(xié)調(diào)穩(wěn)健的持續(xù)發(fā)展，深化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，提高金融產(chǎn)業(yè)在國(guó)際上的影響，維護(hù)中國(guó)的核心經(jīng)濟(jì)利益。

美國(guó)住房信貸資產(chǎn)證券化的運(yùn)作機(jī)制和主要形式

在美國(guó)人看來(lái)，當(dāng)貸款人已經(jīng)“創(chuàng)制”了一筆貸款，也就是說(shuō)，將貸款金額交付給借款人并進(jìn)行了抵押登記后，這筆貸款對(duì)貸款人來(lái)講是一筆財(cái)產(chǎn)，是一種要求將來(lái)給付的權(quán)利。自然它也可以像其它財(cái)產(chǎn)一樣轉(zhuǎn)讓給投資人。這樣的交易可以使資金流向那些需要貸款的人和地區(qū)。這是美國(guó)資產(chǎn)證券化的動(dòng)因。美國(guó)住房資產(chǎn)證券化的基本運(yùn)作思路是：（1）銀行和其他金融機(jī)構(gòu)向希望買房的借款人發(fā)放貸款，同時(shí)借款人須以其所購(gòu)房產(chǎn)為抵押物抵押給貸款人。（2）貸款人根據(jù)其融資需要，對(duì)信貸資產(chǎn)清理估算，將擬證券化資產(chǎn)與其它信貸資產(chǎn)分離，形成資產(chǎn)組合經(jīng)評(píng)估后“真實(shí)出售”給特設(shè)機(jī)構(gòu)，該資產(chǎn)組合與原所有人“破產(chǎn)隔離”，成為發(fā)行證券的基礎(chǔ)。貸款人成為發(fā)起人。（3）特設(shè)機(jī)構(gòu)將所購(gòu)得的若干資產(chǎn)組合分門別類整合成證券化資產(chǎn)，再行評(píng)估和信用增級(jí)。（4）特設(shè)機(jī)構(gòu)與投資銀行簽訂證券承銷合同，公開發(fā)行證券。所募資金扣除各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)后作為對(duì)價(jià)支付給原貸款人，原貸款人也成為服務(wù)商，負(fù)責(zé)收取到期貸款本金和利息交付給受托人。（5）特設(shè)機(jī)構(gòu)與信托機(jī)構(gòu)簽訂委托合同，由信托機(jī)構(gòu)作為受托人管理證券化資產(chǎn)，監(jiān)督服務(wù)商，并向投資人定期支付收益。（6）所發(fā)證券在市場(chǎng)公開交易。隨著金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新特別是衍生工具的使用，產(chǎn)生了許多資產(chǎn)證券化形式，但基本上分為兩大類：一是傳遞證券。另一類是抵押債券?？傊?，美國(guó)的資產(chǎn)證券化是個(gè)相當(dāng)復(fù)雜和系統(tǒng)化的制度機(jī)制，涉及借款人、貸款人、特設(shè)機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)、信用增級(jí)機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、投資者等眾多主體，而如此復(fù)雜的系統(tǒng)化機(jī)制制度目的只有一個(gè)：保護(hù)投資者利益。

我國(guó)與美國(guó)在房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化的法律建構(gòu)上的比較和融合

第9篇：房地產(chǎn)合同法律法規(guī)范文

房地產(chǎn)公司的勞動(dòng)合同閱讀

一、總則

第一條 為規(guī)范全省房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)行政許可電子化工作，根據(jù)《省政府辦公廳關(guān)于開展行政權(quán)力網(wǎng)上公開透明運(yùn)行工作的意見》(蘇政辦發(fā)〔20xx〕50號(hào))和《省建設(shè)廳全面實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)行政許可業(yè)務(wù)電子化的通知》(蘇建辦〔20xx〕165號(hào))有關(guān)精神，制定本細(xì)則。

第二條 《江蘇省住房與房地產(chǎn)電子政務(wù)平臺(tái)》(以下簡(jiǎn)稱“電子平臺(tái)”)為江蘇省房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)行政許可電子化工作平臺(tái)。

第三條 廳信息化領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)行政許可電子化工作的指導(dǎo)與協(xié)調(diào)。

第四條 廳局行政審批辦公室為全省房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)行政許可電子化工作實(shí)施部門，并負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督市縣房地產(chǎn)業(yè)主管部門行政許可電子化工作。

第五條 本細(xì)則適用于全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政許可事項(xiàng)。

二、一般規(guī)定

第六條 全省各房地產(chǎn)業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)通過(guò)電子平臺(tái)，對(duì)所轄房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)實(shí)施行政許可事項(xiàng)的核準(zhǔn)和監(jiān)管。

第七條 全省各房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)提出行政許可申請(qǐng)一般通過(guò)電子平臺(tái)進(jìn)行。同時(shí)按月填報(bào)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的相關(guān)信息，作為今后實(shí)施行政許可時(shí)自動(dòng)統(tǒng)計(jì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的依據(jù)。

第八條 企業(yè)通過(guò)電子平臺(tái)提出行政許可申請(qǐng)時(shí)，需提供的材料目錄按相關(guān)資質(zhì)管理規(guī)定執(zhí)行。對(duì)電子申報(bào)材料的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)。

第九條 企業(yè)通過(guò)電子平臺(tái)提出行政許可申請(qǐng)，采取數(shù)字證書方式簽章。

第十條 企業(yè)通過(guò)電子平臺(tái)提出行政許可申請(qǐng)后，主管部門認(rèn)為需核驗(yàn)原件的，企業(yè)應(yīng)攜帶相關(guān)材料原件至主管部門核驗(yàn)。

市縣主管部門和廳局行政審批辦公室負(fù)責(zé)核驗(yàn)原件的人員，核驗(yàn)原件后，應(yīng)在電子平臺(tái)中簽名備查。

第十一條 申請(qǐng)資質(zhì)延期、延續(xù)、重新核定等級(jí)、變更登記事項(xiàng)的企業(yè)，經(jīng)市縣主管部門初審的，原資質(zhì)證書正副本原

件由初審機(jī)關(guān)收回，集中交還省建設(shè)廳。省直企業(yè)自行交還省建設(shè)廳。

第十二條 報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部核準(zhǔn)資質(zhì)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)上報(bào)電子材料和紙質(zhì)材料。經(jīng)部核準(zhǔn)后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)

通過(guò)電子平臺(tái)向省建設(shè)廳備案后領(lǐng)證。

第十三條 由省轄市核準(zhǔn)的資質(zhì)審批事項(xiàng)，企業(yè)通過(guò)電子平臺(tái)提出申請(qǐng)，主管部門通過(guò)電子平臺(tái)進(jìn)行審核，并將核準(zhǔn)的企業(yè)通過(guò)電子平臺(tái)報(bào)省建設(shè)廳備案。

三、工作流程

第十四條 廳局行政審批辦公室受理行政許可申請(qǐng)后，在15個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)。

第十五條 通過(guò)電子平臺(tái)受理的行政許可申請(qǐng)，材料接收憑證、受理通知書、材料補(bǔ)正通知書、行政許可決定書等均以電子文書形式通過(guò)電子平臺(tái)送達(dá)。

第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二、三、四級(jí)資質(zhì)(含暫定等級(jí))的證書由省轄市主管部門打印并送達(dá)。省直企業(yè)由省建設(shè)廳辦理。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)二、三級(jí)資質(zhì)(含暫定三級(jí)資質(zhì))物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級(jí)資質(zhì)證書由省建設(shè)廳打印送達(dá)。

四、監(jiān)督保障

第十七條 廳局行政審批辦公室采取定期或者不定期的方式，對(duì)市縣主管部門的工作質(zhì)量和服務(wù)效能進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查;對(duì)電子平臺(tái)的工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，合格后授予電子平臺(tái)的相關(guān)操作權(quán)利。

第十八條 廳紀(jì)檢、監(jiān)察部門通過(guò)電子平臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)行政許可工作實(shí)施監(jiān)督。

第十九條 各市縣主管部門要選準(zhǔn)配強(qiáng)電子平臺(tái)工作人員。人員調(diào)整時(shí)，應(yīng)當(dāng)先培訓(xùn)后上崗，并提前報(bào)省建設(shè)廳備案授權(quán)。

第五章 附則

第二十條 本細(xì)則自年十月一日起實(shí)行。

附：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)材料要求

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)材料要求

三、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)申報(bào)材料要求

四、房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)資質(zhì)登記事項(xiàng)變更申報(bào)材料要求

房地產(chǎn)勞務(wù)合同范本

甲方(用人單位)

法定代表人：

乙方(求職者)

為確立雙方的勞動(dòng)關(guān)系，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》和其它有關(guān)勞動(dòng)法律、法規(guī)、規(guī)章以及甲方依法制定的規(guī)章制度的規(guī)定，經(jīng)雙方平等協(xié)商，一致同意簽訂本勞動(dòng)合同，并訂立下列條款：

第一條合同類型和期限

甲、乙雙方選擇以下第種形式確定本合同期限：

(一)固定期限，自___年___月___日起至___年___月__日止，共___個(gè)月。

(二)無(wú)固定期限，自___年___月___日起至法定終止情形出現(xiàn)時(shí)即行終止。

(三)以完成一定的工作任務(wù)為期限：自___年___月__日起至___工作任務(wù)完成時(shí)即行終止。

其中試用期自年月日起至____年___月___日止，共個(gè)月。

乙方應(yīng)在年月日前到崗。

注：《勞動(dòng)合同法》調(diào)整了《勞動(dòng)法》關(guān)于勞動(dòng)合同終止的規(guī)定內(nèi)容。取消了勞動(dòng)合同的約定終止，規(guī)定勞動(dòng)合同只能因法定情形出現(xiàn)而終止。也就是說(shuō)，勞動(dòng)合同當(dāng)事人不得約定勞動(dòng)合同終止條件;即使約定了，該約定也無(wú)效。

規(guī)定到崗時(shí)間的理由在于：《勞動(dòng)合同法》規(guī)定勞動(dòng)關(guān)系的建立日為用工之日(一般情況以到崗為準(zhǔn))，勞動(dòng)者簽訂合同后一直不到崗，企業(yè)不能隨便解除合同，法律風(fēng)險(xiǎn)和成本很高，應(yīng)約定到崗時(shí)間，以便后面約定本合同的自動(dòng)失效。

第二條工作內(nèi)容和工作地點(diǎn)

(一)根據(jù)甲方工作需要，乙方同意從事崗位(工種)工作。經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商同意，可以變更工作崗位(工種)

(二)乙方應(yīng)按甲方的要求，按時(shí)完成規(guī)定的工作數(shù)量，達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

(三)乙方同意在甲方安排的工作地點(diǎn)從事工作。根據(jù)甲方的工作需要，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商同意，可以變更工作地點(diǎn)。

注：工作地點(diǎn)是《勞動(dòng)合同法》新增的必備條款。對(duì)于類似“因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要，勞動(dòng)者愿意服從用人單位調(diào)整工作崗位”或“用人單位有權(quán)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要調(diào)整勞動(dòng)者工作崗位”等條款，不再寫入合同。原因在于：調(diào)整工作崗位屬于變更合同行為，按照《勞動(dòng)合同法》規(guī)定，變更需采用書面形式，因此，此約定涉嫌剝奪勞動(dòng)者的合同協(xié)商變更權(quán)，用人單位免除自己的法定責(zé)任、排除勞動(dòng)者權(quán)利的條款無(wú)效。

第三條工作時(shí)間和休息休假

(一)乙方實(shí)行以下第種工時(shí)制。

1、實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)工時(shí)工作制的，甲方安排乙方每日工作時(shí)間不超過(guò)8小時(shí)，每周不超過(guò)40小時(shí)。甲方由于工作需要，經(jīng)與工會(huì)和乙方協(xié)商后可以延長(zhǎng)工作時(shí)間，一般每日不超過(guò)1小時(shí)，因特殊原因需要延長(zhǎng)工作時(shí)間的，在保障乙方身體健康的條件下工作時(shí)間不得超過(guò)3小時(shí)，每月不得超過(guò)36小時(shí)。

2、實(shí)行綜合計(jì)算工時(shí)工作制的，平均每日工作時(shí)間不得超過(guò)8小時(shí)，平均每周工作時(shí)間不得超過(guò)40小時(shí)。

3、實(shí)行不定時(shí)工作制的，工作時(shí)間和休息休假乙方自行安排。

(二)甲方延長(zhǎng)乙方工作時(shí)間的，應(yīng)依法安排乙方同等時(shí)間補(bǔ)休或支付加班加點(diǎn)工資。

(三)乙方依法享受國(guó)家規(guī)定的節(jié)假日、婚假、喪假、產(chǎn)假。

注：工作時(shí)間和休息休假是《勞動(dòng)合同法》新增的必備條款。

第四條勞動(dòng)保護(hù)和勞動(dòng)條件

(一)甲方必須建立、健全勞動(dòng)安全衛(wèi)生制度，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家勞動(dòng)安全衛(wèi)生規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)乙方進(jìn)行勞動(dòng)安全衛(wèi)生教育，防止勞動(dòng)過(guò)程中的事故，減少職業(yè)危害。

(二)甲方必須為乙方提供符合國(guó)家規(guī)定的勞動(dòng)安全衛(wèi)生條件和必要的勞動(dòng)防護(hù)用品。對(duì)從事有職業(yè)危害作業(yè)的，應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行健康檢查。

(三)乙方在勞動(dòng)過(guò)程中必須嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程。乙方對(duì)甲方管理人員違章指揮、強(qiáng)令冒險(xiǎn)作業(yè)，有權(quán)拒絕執(zhí)行;對(duì)危害生命安全和身體健康的行為，有權(quán)提出批評(píng)、檢舉和控告。

(四)甲方應(yīng)按《女職工勞動(dòng)保護(hù)規(guī)定》、《女職工禁忌勞動(dòng)范圍的規(guī)定》和《未成年工勞動(dòng)保護(hù)規(guī)定》，對(duì)女職工和未成年工實(shí)行特殊勞動(dòng)保護(hù)。

注：勞動(dòng)保護(hù)、勞動(dòng)條件和職業(yè)危害防護(hù)是《勞動(dòng)合同法》新增的必備條款。

第五條勞動(dòng)報(bào)酬

(一)乙方試用期的基本(固定)工資標(biāo)準(zhǔn)為元/月(試用期的工資不得低于甲方相同崗位最低檔工資或者本合同本條(二)約定工資的80%，并不得低于甲方所在地的最低工資標(biāo)準(zhǔn))，績(jī)效工資根據(jù)乙方的業(yè)績(jī)考核情況核定。

(二)乙方試用期滿后，甲方應(yīng)根據(jù)本單位的工資制度，確定乙方實(shí)行以下第種工資形式：

1、計(jì)時(shí)工資。乙方的工資由基本(固定定)工資和績(jī)效工資組成?；?固定)工資為元/月，績(jī)效工資根據(jù)乙方的業(yè)績(jī)考核情況核定。如甲方的工資制度發(fā)生變化或乙方的工作崗位變動(dòng)，按新的工資標(biāo)準(zhǔn)確定。

2、計(jì)件工資。甲方應(yīng)制定科學(xué)合理的勞動(dòng)定額標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)件單價(jià)按甲方的有關(guān)制度為準(zhǔn)。

3、其他工資形式。具體約定如下：

(三)甲方(或甲方指定的單位)應(yīng)以貨幣形式按月支付乙方工資，發(fā)薪日為每月25日。若乙方提供了正常勞動(dòng)，甲方支付給乙方的工資報(bào)酬不得低于當(dāng)?shù)卣?guī)定的最低工資標(biāo)準(zhǔn)。

注：本合同應(yīng)注明勞動(dòng)者的基本(固定)工資標(biāo)準(zhǔn)，績(jī)效工資由業(yè)績(jī)考核確定。“甲方指定的單位”解決的是勞動(dòng)合同所在單位和工資支付單位分離的情況，即“外派用工”的情形。“25日”比正常發(fā)薪時(shí)間延后5日，規(guī)避有時(shí)合理期間晚發(fā)工資的情況。

第六條社會(huì)保險(xiǎn)和福利待遇

(一)甲、乙雙方必須依法參加當(dāng)?shù)卣?guī)定的法定社會(huì)保險(xiǎn)，并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定按時(shí)向勞動(dòng)保障部門所屬社會(huì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，其中乙方應(yīng)繳納部分由甲方從乙方工資中代扣代繳。

(二)乙方因工負(fù)傷(死亡)和患職業(yè)病，依法享有獲得醫(yī)療救治、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。

(三)乙方在勞動(dòng)合同期內(nèi)患病、非因工負(fù)傷，依法享有國(guó)家規(guī)定的醫(yī)療期。

(四)乙方的福利待遇按國(guó)家及甲方的規(guī)定執(zhí)行。

第七條勞動(dòng)紀(jì)律和規(guī)章制度

(一)甲方應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，依法制定各項(xiàng)規(guī)章制度并公示。

(二)乙方應(yīng)遵守甲方的各項(xiàng)規(guī)章制度，服從甲方的領(lǐng)導(dǎo)、管理和指揮，保守甲方商業(yè)秘密。

(三)甲方有權(quán)根據(jù)乙方的表現(xiàn)或行為，依據(jù)國(guó)家的法律、法規(guī)和甲方依法制定的規(guī)章制度，給予乙方適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)懲和處理。

第八條勞動(dòng)合同的變更、解除、終止、續(xù)訂

(一)有下列情形之一的，甲、乙雙方可以變更本合同：

1.在不損害國(guó)家、集體和他人利益的情況下，雙方協(xié)商一致的;

2.勞動(dòng)合同訂立時(shí)所依據(jù)的客觀情況發(fā)生了重大變化，經(jīng)與乙方協(xié)商一致的;

3.由于不可抗力的因素致使勞動(dòng)合同無(wú)法完全履行的;

4.勞動(dòng)合同訂立時(shí)所依據(jù)的法律、法規(guī)已修改的;

5.法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

(二)乙方有下列情形之一的，甲方可以解除本合同：

1.在試用期間，被證明不符合錄用條件的;

注：人力資源部門應(yīng)保留招聘資料，以保留錄用條件的證據(jù)。

2.嚴(yán)重違反勞動(dòng)紀(jì)律及甲方規(guī)章制度的;

3.嚴(yán)重失職，營(yíng)私舞弊，給甲方利益造成重大損害的;

4.同時(shí)與其他用人單位建立勞動(dòng)關(guān)系，對(duì)完成甲方工作任務(wù)造成嚴(yán)重影響，或者經(jīng)甲方提出，拒不改正的;

5.以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使甲方在違背真實(shí)意思的情況下訂立或者變更勞動(dòng)合同的;

6.被依法追究刑事責(zé)任的。

注：依據(jù)《勞動(dòng)合同法》第39條修訂。對(duì)員工欺詐的情形，也可依據(jù)第39條第5項(xiàng)解除勞動(dòng)合同。

(三)有下列情形之一的，甲方可以解除本合同，但是應(yīng)當(dāng)提前三十日以書面形式通知乙方：

1.乙方患病或者非因工負(fù)傷，醫(yī)療期滿后，不能從事原工作也不能從事由甲方另行安排的工作的;

2.乙方不能勝任工作，經(jīng)過(guò)培訓(xùn)或者調(diào)整工作崗位，仍不能勝任工作的;

3.勞動(dòng)合同訂立時(shí)所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化，致使原勞動(dòng)合同無(wú)法履行，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商不能就變更勞動(dòng)合同達(dá)成協(xié)議的;

注：依據(jù)《勞動(dòng)合同法》第40條擬訂，無(wú)變化。

(四)甲方瀕臨破產(chǎn)進(jìn)行法定整頓期間或者生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)生嚴(yán)重困難等進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性裁員的，提前三十日向工會(huì)或者全體職工說(shuō)明情況，聽取工會(huì)或者職工的意見后，裁減人員方案經(jīng)向勞動(dòng)行政部門報(bào)告，可以解除本合同。

注：依據(jù)《勞動(dòng)合同法》第41條擬訂。

(五)乙方有下列情形之一的，甲方不得依據(jù)本條第(六)款的規(guī)定解除勞動(dòng)合同(法律、法規(guī)有特別規(guī)定的除外)

1.從事接觸職業(yè)病危害作業(yè)的勞動(dòng)者未進(jìn)行離崗前職業(yè)健康檢查，或者疑似職業(yè)病病人在診斷或者醫(yī)學(xué)觀察期間的;

2.患職業(yè)病或者因工負(fù)傷并被確認(rèn)喪失或者部分喪失勞動(dòng)能力的;

3.患病或者非因工負(fù)傷，在規(guī)定的醫(yī)療期內(nèi)的;

4.女職工在孕期、產(chǎn)期、哺乳期的;

5.在甲方連續(xù)工作滿十五年，且距法定退休年齡不足五年的;

6.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

注：依據(jù)《勞動(dòng)合同法》第41條修訂。

(六)乙方提前30日以書面形式通知甲方，可以解除勞動(dòng)合同。乙方在試用期內(nèi)提前3日通知甲方，可以解除勞動(dòng)合同。

注：依據(jù)《勞動(dòng)合同法》第37條擬訂。

(七)有下列情形之一的，乙方可以隨時(shí)通知甲方解除本合同：

1.未按照本合同約定提供勞動(dòng)保護(hù)或者勞動(dòng)條件的;

2.未及時(shí)足額支付勞動(dòng)報(bào)酬的;

3.未依法為勞動(dòng)者繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的;

4.用人單位的規(guī)章制度違反法律、法規(guī)的規(guī)定，損害勞動(dòng)者權(quán)益的;

5.因《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法》第二十六條第一款規(guī)定的情形致使勞動(dòng)合同無(wú)效的;

6.法律、行政法規(guī)規(guī)定勞動(dòng)者可以解除勞動(dòng)合同的其他情形。

注：依據(jù)《勞動(dòng)合同法》第38條第1款擬訂。

(八)甲方以暴力、威脅或者非法限制人身自由的手段強(qiáng)迫乙方勞動(dòng)的，或者甲方違章指揮、強(qiáng)令冒險(xiǎn)作業(yè)危及乙方人身安全的，乙方可以立即解除勞動(dòng)合同，不需事先告知甲方。

注：依據(jù)《勞動(dòng)合同法》第38條第2款擬訂。

(九)經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，本合同可以解除。

(十)有下列情形之一的，本合同即行終止，雙方辦理終止勞動(dòng)合同手續(xù)：

1.本合同期滿的;

2.乙方開始依法享受基本養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇的;

3.乙方死亡，或者被人民法院宣告死亡或者宣告失蹤的;

4.甲方被依法宣告破產(chǎn)的;

5.甲方被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照、責(zé)令關(guān)閉、撤銷或者甲方?jīng)Q定提前解散的;

6.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

注：依據(jù)《勞動(dòng)合同法》第44條擬訂。

(十一)甲乙雙方應(yīng)提前30天協(xié)商勞動(dòng)合同續(xù)訂事宜，協(xié)商一致的，續(xù)訂勞動(dòng)合同。

(十二)本合同期滿后，雙方仍存在勞動(dòng)關(guān)系的，甲方應(yīng)與乙方及時(shí)補(bǔ)簽或續(xù)訂勞動(dòng)合同。

注：實(shí)際工作要嚴(yán)禁合同期滿后仍存在勞動(dòng)關(guān)系而未簽訂勞動(dòng)合同的情形出現(xiàn)，以避免形成事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系。

(十三)甲方應(yīng)在解除或者終止勞動(dòng)合同時(shí)出具解除或者終止勞動(dòng)合同的證明，并在15日內(nèi)為勞動(dòng)者辦理檔案和社會(huì)保險(xiǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)移手續(xù)。乙方應(yīng)在甲方出具解除或者終止勞動(dòng)勞動(dòng)合同的證明后10日內(nèi)辦理工作交接(包括書面文件、物品、證件、電子文檔、欠(罰)款、工資的辦等)，若乙方不按本合同約定時(shí)間進(jìn)行交接或者交接手續(xù)不齊備，甲方有權(quán)不予辦理檔案和社會(huì)保險(xiǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)移手續(xù)，亦有權(quán)拒絕支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。

注：根據(jù)《勞動(dòng)合同法》第50條規(guī)定擬定。

第九條勞動(dòng)合同的無(wú)(失)效

(一)乙方在簽訂勞動(dòng)合同之前，甲方有權(quán)了解乙方與勞動(dòng)合同直接相關(guān)的基本情況，包括但不限于勞動(dòng)者的學(xué)歷、履歷、資格或任職證書(明)以及以前勞動(dòng)關(guān)系是否解除或終止等。勞動(dòng)者應(yīng)當(dāng)如實(shí)說(shuō)明，并應(yīng)書面承諾其真實(shí)性。若因故意漏報(bào)、隱瞞前述基本情況，騙取甲方簽訂勞動(dòng)合同的，經(jīng)甲方查出或被原單位追訴的，視為乙方的欺詐行為并導(dǎo)致甲方的嚴(yán)重誤解，甲方有權(quán)依法申請(qǐng)認(rèn)定本合同自始無(wú)效，由此給甲方造成的損失，應(yīng)由乙方全額承擔(dān)。

(二)乙方未按照本合同第一條規(guī)定的到崗日到崗的，本合同自到崗日滿后自動(dòng)失效，但甲方認(rèn)可的除外。由此給甲方造成的損失，應(yīng)由乙方全額承擔(dān)。

注：本條(一)主要針對(duì)招聘中員工欺詐(包括假學(xué)歷、雙重勞動(dòng)關(guān)系等)的問(wèn)題做出約定?？煽紤]在后面損害賠償條款約定欺詐員工對(duì)應(yīng)的賠償責(zé)任。本條(二)主要針對(duì)先簽勞動(dòng)合同后到崗用工的情形，若勞動(dòng)者不以約到崗，簽訂的勞動(dòng)合同如何處置的問(wèn)題做出約定。

第十條解除、終止和違反勞動(dòng)合同的責(zé)任

(一)有下列情形之一的，甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：

1.甲方制定的勞動(dòng)規(guī)章制度違反法律、法規(guī)規(guī)定，給乙方造成損害的;

2.由于甲方的原因訂立的無(wú)效勞動(dòng)合同，給乙方造成損害的;

3.甲方違反勞動(dòng)法律、法規(guī)規(guī)定的條件解除勞動(dòng)合同或者故意拖延不訂立勞動(dòng)合同，給乙方造成損害的;

4.法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

(二)乙方違反勞動(dòng)法律、法規(guī)和甲方規(guī)章制度規(guī)定解除勞動(dòng)合同或者違反勞動(dòng)合同中約定的事項(xiàng)，給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

1.甲方為其支付的培訓(xùn)費(fèi)和招收錄用費(fèi);

2.對(duì)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和工作造成的直接經(jīng)濟(jì)損失;

3.本合同約定的其他賠償費(fèi)用。

(三)乙方違反本合同第九條(一)約定，給甲方造成損失的，除賠償本條(二)中約定的項(xiàng)目外，還應(yīng)賠償甲方下列損失：

甲方已支付給乙方的工資的%的部分(或規(guī)定：按照與同崗位員工工資標(biāo)準(zhǔn)的下一等級(jí)的差額部分。);

(四)乙方違反本合同第九條(二)約定，應(yīng)按照本條(二)中約定的第1項(xiàng)目中的招收錄用費(fèi)用和第2項(xiàng)。

注：對(duì)本條(二)(三)(四)而言，在于約勞動(dòng)者的責(zé)任，以保證公司人力資源公司的順利開展和應(yīng)對(duì)各種情況的法律后果。

(五)如果乙方欠付甲方任何款項(xiàng)或給甲方造成任何經(jīng)濟(jì)損失或依照法律法規(guī)約定和本合同約定應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任，甲方有權(quán)從乙方的工資、獎(jiǎng)金及津貼、補(bǔ)貼等(不限于此)中做相應(yīng)的扣除，但該扣除不得違反法律法規(guī)的規(guī)定，不夠扣除的，甲方仍然有權(quán)就剩余部分向乙方追償。

第十一條勞動(dòng)爭(zhēng)議的處理

甲方與乙方發(fā)生勞動(dòng)爭(zhēng)議，當(dāng)事人可以向本單位勞動(dòng)爭(zhēng)議調(diào)解委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解，也可以自勞動(dòng)爭(zhēng)議發(fā)生之日起六十日內(nèi)向有管轄權(quán)的勞

動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)仲裁。

第十二條雙方協(xié)商約定的其他內(nèi)容

(一)甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致可就勞動(dòng)合同未盡事項(xiàng)進(jìn)行約定，但所約定內(nèi)容不得與現(xiàn)行國(guó)家勞動(dòng)法律法規(guī)相抵觸。

(二)乙方實(shí)際工作單位(地點(diǎn))和勞動(dòng)關(guān)系所在單位(地點(diǎn))不一致時(shí)(視為后者外派到前者進(jìn)行工作)，乙方同時(shí)適用實(shí)際工作單位(地點(diǎn))和勞動(dòng)關(guān)系所在單位(地點(diǎn))的規(guī)章制度和決定，兩者有沖突的，優(yōu)先適用前者。

注：本條款解決的是異地工作人員(“外派”人員)規(guī)章制度適用的問(wèn)題。

(二)乙方在合同期內(nèi)，屬其崗位職務(wù)行為或主要利用甲方的物質(zhì)技術(shù)條件所產(chǎn)生的所有專利、版權(quán)和其他知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸甲方所有，乙方無(wú)權(quán)進(jìn)行商業(yè)性開發(fā)。

(三)雙方簽訂本合同后，乙方不得在合同期內(nèi)再受聘其他任何單位從事與甲方相同或類似或有競(jìng)爭(zhēng)沖突的業(yè)務(wù)。

(四)乙方對(duì)在合同期間得到的有關(guān)甲方及其關(guān)聯(lián)公司的情報(bào)、信息等商業(yè)秘密進(jìn)行保密，不得將其泄露給任何第三者(亦包括無(wú)工作上需要的甲方雇員)乙方違反保密義務(wù)則被視為嚴(yán)重違反本合同，并認(rèn)為有足夠的理由被辭退。(來(lái)自：)此種保密義務(wù)在本合同終止或期滿后的任何時(shí)間對(duì)乙方仍有約力。雙方另行簽訂《商業(yè)秘密和競(jìng)業(yè)禁止合同》以約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。

(五)凡由甲方出資培訓(xùn)乙方，雙方另行簽訂《培訓(xùn)/教育協(xié)議》，因乙方原因而提前解除勞動(dòng)合同，乙方應(yīng)賠償甲方的培訓(xùn)等費(fèi)用，具體賠償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行《培訓(xùn)/教育協(xié)議》的約定。

注：商業(yè)秘密和競(jìng)業(yè)限制、專項(xiàng)培訓(xùn)只在主合同中做原則約定，另行簽訂協(xié)議處理。

第十三條其它事項(xiàng)

(一)勞動(dòng)合同一式___份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

(二)勞動(dòng)合同涂改的部分、未經(jīng)合法授權(quán)代簽，無(wú)效。勞動(dòng)合同為解決雙方勞動(dòng)爭(zhēng)議的依據(jù)。

(三)本合同共有___份附件。本合同的附件與本合同具有同等效力。但如果本合同的條款與附件內(nèi)容有任何沖突或不一致之處，則以附件中的內(nèi)容為準(zhǔn)。

(四)本合同自雙方簽署之日起生效。

(五)乙方確定下列地址為勞動(dòng)關(guān)系管理相關(guān)文件、文書的送達(dá)地址。如以下地址發(fā)生變化，乙方應(yīng)書面告知甲方。

甲方：

乙方：

簽約日期：

房產(chǎn)公司勞動(dòng)合同協(xié)議書

根據(jù)《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》，甲乙雙方經(jīng)平等協(xié)商同意，自愿簽訂本合同，共同遵守本合同所列條款。

一、勞動(dòng)合同期限

第一條 本合同期限類型為----期限合同。

本合同生效日期---年--月--日，其中試用期--個(gè)月。

本合同--------終止。

二、工作內(nèi)容

第二條 乙方同意根據(jù)甲方工作需要，擔(dān)任---崗位(工種)工作。

第三條 乙方應(yīng)按照甲方的合法要求，按時(shí)完成規(guī)定的工作數(shù)量，達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

三、勞動(dòng)保護(hù)和勞動(dòng)條件

第四條 甲方安排乙方執(zhí)行---- 工作制。

執(zhí)行定時(shí)工作制的，甲方安排乙方每日工作時(shí)間不超過(guò) 八小時(shí)，平均每周不超過(guò)四十四小時(shí)。甲方保證乙方每周至少休息一日，甲方由于工作需要，經(jīng)與工會(huì)和己方協(xié)商后可以延長(zhǎng)工作時(shí)間，一般每日不得超過(guò)一小時(shí)，因特殊原因需要延長(zhǎng)工作時(shí)間的，在保障乙方身體健康的條件下延長(zhǎng)工作時(shí)間每日不得超過(guò)三小時(shí)，每月不得超過(guò)三十六小時(shí)。

執(zhí)行綜合計(jì)算工時(shí)工作制的，平均日和平均周工作時(shí)間 不超過(guò)法定標(biāo)準(zhǔn)工作時(shí)間。

執(zhí)行不定時(shí)工作制的，在保證完成甲方工作任務(wù)的情況下，工作和休息休假乙方自行安排。

第五條 甲方安排乙方加班的，應(yīng)安排乙方同等時(shí)間補(bǔ)休或依法支付加班工資;加點(diǎn)的，甲方應(yīng)支付加點(diǎn)工資。

第六條 甲方為乙方提供必要的勞動(dòng)條件和勞動(dòng)工具， 建立建全生產(chǎn)工藝流程， 制定操作規(guī)程、工作規(guī)范和勞動(dòng)安全衛(wèi)生制度及其標(biāo)準(zhǔn)。

甲方應(yīng)按照國(guó)家或北京市有關(guān)規(guī)定組織安排乙方進(jìn)行健康檢查。

第七條 甲方負(fù)責(zé)對(duì)乙方進(jìn)行政治思想、職業(yè)道德、業(yè)務(wù)技術(shù)、勞動(dòng)安全衛(wèi)生及有關(guān)規(guī)章制度的教育和培訓(xùn)。

四、勞動(dòng)報(bào)酬

第八條 甲方的工資應(yīng)遵循按勞分配原則。

第九條 執(zhí)行定時(shí)工作制或綜合計(jì)算工時(shí)工作的的乙方為甲方工作，甲方每月--日以貨幣形式支付乙方工資，工資不低于--元，其中試用期間工資為--元。

執(zhí)行不定時(shí)工作制的工資支付按-----執(zhí)行。

第十條 由于甲方生產(chǎn)任務(wù)不足，使乙方下崗待工的，甲方保證乙方的月生活費(fèi)不低于---元。

五、保險(xiǎn)福利待遇

第十一條 甲乙雙方應(yīng)按國(guó)家和北京市社會(huì)保險(xiǎn)的有關(guān)規(guī)定繳納職工養(yǎng)老、失業(yè)和大病醫(yī)療統(tǒng)籌及其他社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。

甲方應(yīng)為乙方填寫《職工養(yǎng)老保險(xiǎn)手冊(cè)》。雙方解除、終止勞動(dòng)合同后，《職工養(yǎng)老保險(xiǎn)手冊(cè)》按有關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)移。

第十二條 乙方患病或非因工負(fù)傷，其病假工資、疾病救濟(jì)費(fèi)和醫(yī)療待遇按照—————— 執(zhí)行。

第十三條 乙方患職業(yè)病或因工負(fù)傷的工資和醫(yī)療保險(xiǎn)待遇按國(guó)家和北京市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十四條 甲方為乙方提供以下福利待遇——————————————。

六、勞動(dòng)紀(jì)律

第十五條 乙方應(yīng)遵守甲方依法制定的規(guī)章制度 ：嚴(yán)格遵守勞動(dòng)安全衛(wèi)生、生產(chǎn)工藝、操作規(guī)程和工作規(guī)范;愛護(hù)甲方的財(cái)產(chǎn)，遵守職業(yè)道德;積極參加甲方組織的培訓(xùn)，提高思想覺悟和職業(yè)技能。

第十六條 乙方違反勞動(dòng)紀(jì)律，甲方可依據(jù)本單位規(guī)章制度，給予紀(jì)律處分，直至解除本合同。

七、勞動(dòng)合同的變更、解除、終止、續(xù)訂第十七條 訂立本合同所依據(jù)的法律、行政法規(guī)、規(guī)章發(fā)生變化，本合同應(yīng)變更相關(guān)內(nèi)容。

第十八條 訂立本合同所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化，致使本合同無(wú)法履行的，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商同意，可以變更本合同相關(guān)內(nèi)容。

第十九條 經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，本合同可以解除。

第二十條 乙方有下列情形之一，甲方可以解除本合同：

1.在試用期間，被證明不符合錄用條件的;

2.嚴(yán)重違反勞動(dòng)紀(jì)律或甲方規(guī)章制度的;

3.嚴(yán)重失職、營(yíng)私舞弊，對(duì)甲方利益造成重大損害的;

4. 被依法追究刑事責(zé)任的。

第二十一條 下列情形之一，甲方可以解除本合同，但應(yīng)提前三十日以書面形式通知乙方：

1.乙方患病或非因工負(fù)傷，醫(yī)療期滿后，不能從事原工作也不能從事由甲方另行安排的工作的;

2.乙方不能勝任工作，經(jīng)過(guò)培訓(xùn)或者調(diào)整工作崗位，仍不能勝任工作的;

3.雙方不能依據(jù)本合同第十八條規(guī)定就變更合同達(dá)成協(xié)議的。

第二十二條 甲方瀕臨破產(chǎn)進(jìn)行法定整頓期間或者生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)生嚴(yán)重困難，經(jīng)向工會(huì)或者全體職工說(shuō)明情況，聽取工會(huì)或者職工的意見，并向勞動(dòng)行政部門報(bào)告后，可以解除本合同。

第二十三條 乙方有下列情形之一，甲方不得依據(jù)本合同第二十一條、第二十二條終止、解除本合同：