房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計實務精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計實務范文

［關鍵詞］ 房地產(chǎn)企業(yè)；會計信息；銷售收入

［中圖分類號］ F230 ［文獻標識碼］ B ［文章編號］ 1002-2880(2011)04-0152-02

目前，房地產(chǎn)會計的某些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會計核算不規(guī)范和不一致，這極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。因此，應在現(xiàn)行的常規(guī)會計準則基礎上，建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系，以補充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計業(yè)務的行為準則。

一方面，會計實務中銷售收入的確認比較隨意。由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。在確認銷售收入實現(xiàn)時，不論是國際會計準則，還是美國公認會計原則都注重交易的實質，如確認是否存在與銷售產(chǎn)品所有權相關的風險和報酬在實質上已經(jīng)轉移，為實現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成，是否具有收取現(xiàn)金的權利等事實。其考慮重點仍然注重現(xiàn)金是否能回收，這也是我國會計實務與其它國家或地區(qū)會計實務在確認銷售收入是否實現(xiàn)的出發(fā)點的區(qū)別。

另一方面，企業(yè)各期的經(jīng)營成果可比性較差。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認收入短則一年，長則三、四年，在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程中，大量管理費用計入當期損益；由于部份項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入。該年度的收入實質是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以，用一般的公司業(yè)績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況，并可能誤導投資者。由于房地產(chǎn)企業(yè)所具有的特殊性，筆者認為在房地產(chǎn)會計核算方面有很大的改善空間。

一、建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系

房地產(chǎn)行業(yè)在費用核算，成本結算，收入確認等方面都具有其特殊性，然而，我國現(xiàn)行的《企業(yè)會計準則》基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會計事項由國家統(tǒng)一制定，在構成上缺乏完整性和系統(tǒng)性。而一些會計分支尚未納入會計規(guī)范體系。近年來，隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化，政府財政部門和會計學術界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支，如人力資源會計、質量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計缺乏更詳細的指引準則和制度，使企業(yè)會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會計處理，導致企業(yè)成本不實、賬目不清、數(shù)據(jù)不真等情況。因此，筆者認為，應在現(xiàn)行的常規(guī)會計準則基礎上，補充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計業(yè)務的行為準則。

二、完善配套工程的會計核算準則

配套設施開發(fā)成本核算是房地產(chǎn)行業(yè)的一個會計核算特色?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》曾對配套設施費用的預提及會計處理有比較明確的規(guī)定，但是現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計準則》對配套設施成本核算的指導不全面、不規(guī)范和不統(tǒng)一，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法，從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質量及其可比性。例如:在A公司的年報中披露的公共配套成本核算原則是實際成本計入開發(fā)成本，完工時，攤銷轉入住宅等可售物業(yè)的成本。B公司的披露中指出公共配套工程的核算原則是與主體工程不同步開發(fā)的配套設施工程可按預算成本預提在開發(fā)成本。A公司與B公司的核算原則完全不同，B公司仍按房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)制度的要求核算，沒有考慮成本是否可靠地計量的問題。因此，筆者建議國家財政部及相關部門盡快制定有關房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配套設施的會計準則或制度，統(tǒng)一其會計核算行為，為財務會計報告者提供對決策有用的會計信息。以預提應由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔的不能有償轉讓的公共配套設施費用為例，如果某企業(yè)按權責發(fā)生制原則和收入費用配比原則，在結轉商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時預提了1億元的配套設施費用，不僅在當期利潤表中增加了開發(fā)產(chǎn)品成本1億元，而且在當期資產(chǎn)負債表中增加負債1億元，因此必將對企業(yè)當期財務狀況產(chǎn)生重大影響。但是，該1億元的配套設施預提費用只是企業(yè)的一筆尚未支付的未來費用。國際會計準則在2003年對會計準則條例進行了一系列的改進，旨在提高財務會計報表的真實性及加強會計信息的透明度，其中亦十分強調資產(chǎn)負債表應該正確反映企業(yè)的實際已發(fā)生的成本和可以準確計量的負債。

目前完善的財務會計規(guī)范體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度，還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營特點和管理要求制定的內部會計核算，包括會計核算的基礎管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內部財務成本的分析考核制度及辦法等。然而，目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財務會計規(guī)范，而無完善的內部會計核算，其財務會計制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。

田 野：淺談完善我國房地產(chǎn)企業(yè)會計信息體系三、豐富房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息披露內容

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)會計核算的特殊性，企業(yè)對財務會計報表有較大的調整空間，因此應該進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須額外披露的各類相關信息的內容和要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關規(guī)定披露信息外，還應該增加以下披露內容:

(一）增加“預提的公共配套設施費用”項目

該項目反映企業(yè)按權責發(fā)生制原則和收入費用配比原則，在結轉商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時所預提的應由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔的配套設施費用。

(二）披露企業(yè)的預售政策及情況

因為在項目未峻工前，預售收入不能結轉，但預售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營情況，現(xiàn)時因為各企業(yè)的預售政策不同，不同的預售政策對企業(yè)各期財務狀況和經(jīng)營成果的影響較大，如此投資者很難在財務報告中獲得預售的會計信息。以上海為例，按目前上海有關預售政策規(guī)定的要求，商品房結構封頂(多層)或結構施工至2/3(高層)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可申請預售許可證。而其它地方的有關規(guī)定往往與此不同。因此，披露企業(yè)的預售政策及情況讓投資者在財務報表信息不足的情況下，額外提供了具可比性的資料。

(三）增加土地儲備量及成本構成等額外的信息

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品特殊性，即土地和建筑物構成了房地產(chǎn)的實物結構。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備成本的狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展，對于擁有大量優(yōu)質低價的土地儲備的的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優(yōu)勢，能在未來3-5年內保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務報告附注中增加披露土地儲備量及其取得成本情況是必要的。同時，還應披露企業(yè)商品房等開發(fā)產(chǎn)品計劃，幫助財務會計報告使用者更全面、準確地對企業(yè)的財務狀況和經(jīng)營業(yè)績作出評價。

(四）在財務報告附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息的披露

即以企業(yè)每一開發(fā)項目為基本單位，披露其在開發(fā)經(jīng)營過程中形成的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，包括銷售房地的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性，以彌補利潤表信息的不足。

(五）增加質量保證金及風險的披露

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特性和具有高風險性的特性，應在會計信息披露環(huán)節(jié)得到充分的揭示。具體而言，一方面應建立質量保證金制度，為房地產(chǎn)商品的質量提供保證。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質量保證金與一般工商企業(yè)產(chǎn)品質量保證不同，其特點在于其保證金的數(shù)額更大、保證期限更長。因此，應由企業(yè)根據(jù)所開發(fā)項目的具體情況提取質量保證金，計入工程成本，以提高應付風險的能力。另一方面，應在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表附注中增加風險披露的內容，如尚在開發(fā)的土地、工程項目等面臨的開發(fā)風險、籌資風險等，提高風險的透明度，而不應僅限于披露抵押風險。

四、逐步與國際會計準則趨同

目前，我國會計準則與國際會計準則之間，還有許多不協(xié)調、不一致的地方，有一些重要的國際會計準則在我國還沒有制定。例如，國際會計準則中有兩項對房地產(chǎn)企業(yè)來說比較重要的準則——遞延稅項準則和投資物業(yè)準則，我國企業(yè)會計準則中卻還沒有。由于會計規(guī)范的差異，一方面使我國涉外企業(yè)的會計工作量增大，會計信息成本上升，不利于這些企業(yè)的國際性競爭，另一方面亦有礙于我國市場經(jīng)濟的國際化發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營的國際化拓展。筆者認為，監(jiān)管機構應考慮將遞延稅項準則加入現(xiàn)有的會計準則中，這項準則對房地產(chǎn)企業(yè)有很大的影響。遞延稅項準則亦可配合政府實施土地增值稅的措施，土地增值稅的清算是要在某一項目已被完全出售后才結算的，房地產(chǎn)企業(yè)如果想避過清繳土地增值稅，可以預留一部分單位不出售，這樣就能延遲土地增值稅最后清繳的時間。遞延稅項準則的精神是要企業(yè)在報表中預提將來要交的所有稅項。讓財務報表反映合理、適當?shù)呢搨?。理論界及學術界部分學者亦持這種看法，認為我國會計全面國際化是必須的。

［參考文獻］

第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計實務范文

關鍵詞:房地產(chǎn);會計信息質量;新企業(yè)會計準則

隨著房價的飛漲,我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算問題也逐漸進入人們的視線。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營特點,其會計核算程序和方法等,與其他行業(yè)相比都具有明顯的差異性。雖然2007年1月1日,我國開始正式實施新企業(yè)會計準則,但是從我國的會計準則和國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度在房地產(chǎn)企業(yè)中的實施狀況來看,都存在許多不完善之處。2009年,我國重點檢查32家房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質量,把對房地產(chǎn)企業(yè)會計的關注推到一個新的。檢查發(fā)現(xiàn),會計信息失真非常嚴重,稅款流失極其嚴重。在面對我國房地產(chǎn)企業(yè)會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實。因此,本文試圖在前人的基礎上,進一步分析和探討我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中的會計信息質量問題。

一、當前房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質量存在的問題

(一)銷售收入確認的問題

當前由于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品價值較高,往往采用預售和分期付款銷售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會計準則――收入》以四個原則作為收入確認標準,而在會計實務中,不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)的確認有以下方法:一是在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入;二是在簽訂預售合同后以合同金額確認收入;三是在房地產(chǎn)項目竣工驗收后,發(fā)出了“入住通知書”并開具銷售發(fā)票確認收入;四是在收訖房款并辦妥產(chǎn)權過戶手續(xù)時確認收入。上述收入確認情況在房地產(chǎn)上市企業(yè)年報披露中有不同的會計處理注明,以往年度,都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務上市企業(yè)年報因當年房地產(chǎn)銷售收入確認原則的問題,被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而企業(yè)與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經(jīng)轉移這一關鍵問題上,往往是企業(yè)判斷的結果不能被注冊會計師認同。其實,在確認銷售收入實現(xiàn)時,不論是國際會計準則,還是美國公認會計原則都注重交易的實質,比如確認是否存在與銷售產(chǎn)品所有權相關的風險和報酬在實質上已經(jīng)轉移,為實現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成,是否具有收取現(xiàn)金的權利等事實。這里“為實現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成”代表著供需雙方對已銷售的產(chǎn)品不存在重大異議,也不存在為完成該銷售而必需的后續(xù)工作等。

(二)業(yè)績信息的問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認收入短則一年,長則三四年,在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程,大量管理費用計入當期損益;由于部分項目尚未完工,其預售款項也無法確認為收入,這樣看來,會計理論中的收入費用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確,每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動大,如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部份項目在建設期內,該年度的業(yè)績只反映費用的投入,因此該年的財務報表就不能適當?shù)胤从称髽I(yè)的真實情況,亦不能與其他同類企業(yè)比較,失去了可比性而項目竣工并出售后,大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以,用一般的企業(yè)業(yè)績評價指標,如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況,并可能誤導投資者。

(三)現(xiàn)金流量表的問題

根據(jù)新企業(yè)會計準則規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表應以企業(yè)為編制主體。但是,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他企業(yè)的現(xiàn)金流量具體明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性在于其籌資活動和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的,但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目為基本單位的,即每一開發(fā)項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購買工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出,開發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品等通過銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開發(fā)期限較長,其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對于一般企業(yè)具有更大的異步性。

(四)風險信息披露問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風險,包括政策風險、項目開發(fā)風險、土地風險、工程質量風險等。這種企業(yè)高風險性狀況,要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關風險事項。不過從目前我國的相關會計法規(guī)制度來看,關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風險信息披露問題可大體歸納為下列三點:一是證監(jiān)會允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質量保證金并要求披露其核算方法;二是證監(jiān)會要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務會計報告附注中披露的風險僅限于抵押貸款的擔保風險;三是目前我國會計制度中并沒有針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質量保證金提取的相關規(guī)定。但是,從目前我國上市企業(yè)披露的實際情況看,對質量保證金信息基本上未加披露。

二、提高房地產(chǎn)會計信息質量的對策

通過上述分析,要加快會計規(guī)范國際化進程,提高房地產(chǎn)會計信息質量,就要按照國際會計規(guī)范的構成構建我國會計準則的結構框架。

(一)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系

近年來,隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化,政府財政部門和會計學術界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支,如人力資源會計、質量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等。但是,目前房地產(chǎn)會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規(guī)范,使該企業(yè)的會計核算不規(guī)范和一致,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。比如我們在建立了收入確認一般標準的基礎上,應當建立并推廣針對特殊業(yè)務的會計準則指引,讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標準的確認方法。國際會計準則并沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認有更深一步的指引,比如香港會計師公會在2005年1月亦推出會計準則指引第24號――房地產(chǎn)企業(yè)收入確認準則指引,目的在于統(tǒng)一房地產(chǎn)售樓收入的確認原則,在指引中指出完工百分比法并不適用于開發(fā)產(chǎn)品,因此在指引中規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)的收入確認需按《企業(yè)會計準則――收入》四個原則外,項目主體完工,買方收到入伙紙后,房地產(chǎn)企業(yè)才可將預售款全部結轉當年收入,該指引清楚指出了收入確認的基礎,減少了企業(yè)間的不同理解。

(二)完善配套工程的會計核算準則指引

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度制度》曾對配套設施費用的預提及會計處理有比較明確的規(guī)定,但是現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計準則》對配套設施成本核算的指引不足,不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法,從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質量及其可比性。以預提應由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔的不能有償轉讓的公共配套設施費用為例,如果某企業(yè)按權責發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結轉商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時預提了1億元的配套設施費用,不僅在當期利潤表中增加了開發(fā)產(chǎn)品成本1億元,而且在當期資產(chǎn)負債表中增加負債1億元,因此必將對企業(yè)當期財務狀況產(chǎn)生重大影響。但是,該1億元的配套設施預提費用只是企業(yè)的一筆尚未支付的未來費用。國際會計準則在2009年對一些準則條例進行了一系列的改進,旨在提高財務會計報表的真實性及加強會計信息的透明度,其中亦十分強調資產(chǎn)負債表應該正確反映企業(yè)的實際已發(fā)生的成本和可以準確計量的負債。

(三)完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內部會計核算

現(xiàn)時許多企業(yè)缺乏健全、完善的內部核算制度。完善的財務會計規(guī)范體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度等,而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營特點和管理要求制定的內部會計核算,包括會計核算的基礎管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內部財務成本的分析考核制度及辦法等。然而,目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財務會計規(guī)范,而無完善的內部會計核算,其財務會計制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。

(四)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

一是在現(xiàn)行會計制度規(guī)定的利潤表格式的基礎上,增加“預提的公共配套設施費用”項目。該項目反映企業(yè)按權責發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結轉商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時所預提的應由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔的配套設施費用。二是披露企業(yè)的預售政策及情況。由于在項目未竣工前,預售收入不能結轉,但預售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營情況,現(xiàn)時因為各企業(yè)的預售政策不同,不同的預售政策對企業(yè)各期財務狀況和經(jīng)營成果的影響較大,如此投資者很難在財務報告中獲得預售的會計信息。以上海為例,按目前上海有關預售政策規(guī)定的要求,商品房結構封頂或結構施工至2/3高,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可申請預售許可證。而其他地方的有關規(guī)定往往與此不同。因此披露企業(yè)的預售政策及情況讓投資者在財務報表信息不足的情況下,額外提供了具有可比性的資料。三是在財務報告附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息的披露。即以企業(yè)每一開發(fā)項目為基本單位,披露其在開發(fā)經(jīng)營過程中形成的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量,包括銷售房地的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性,以彌補利潤表信息的不足。

總之,目前房地產(chǎn)企業(yè)會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規(guī)范,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。因此我們應在現(xiàn)行的常規(guī)會計準則基礎上,建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系,完善配套工程的會計核算準則指引,完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內部會計核算,提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。

參考文獻:

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第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計實務范文

關鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 會計核算

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，作為房地產(chǎn)企業(yè)重要組成部分的房地產(chǎn)會計系統(tǒng)受到的關注度也是越來越高。作為一項特殊的商品，房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性及其在生產(chǎn)經(jīng)營模式上的特殊性決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計核算上的特殊性。而隨著關注度的提升，房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算方面的問題也是暴露得越來越明顯。

一、會計科目設置問題

縱觀近年來出臺的會計制度，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算設置很大障礙的重要原因，是缺少專門設置用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計科目和核算辦法。然而據(jù)現(xiàn)行的會計制度中涉及會計科目設置的說明，其中有一條很明確：“在不影響對外提供統(tǒng)一財務會計報告的前提下，企業(yè)可以根據(jù)實際情況自行增設某些會計科目”。依據(jù)這一說明的規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，如果執(zhí)行《企業(yè)會計制度》、《小企業(yè)會計制度》或者現(xiàn)行企業(yè)會計準則的，即可在執(zhí)行相適用的會計制度規(guī)定基礎上，增設下列會計科目，專門用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算。這主要包括如下五個方面：

（一）增設“開發(fā)成本”科目

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本不同于一般的商品生產(chǎn)企業(yè)，其成本就包括前期的拆遷補償款，土地出讓金、受讓價款和相關的稅費，也包括后期的開發(fā)結束房屋的驗收成本；即包括前期的基礎設施費、工程費、配套設備費、建筑安裝工程費等，也包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔的公共配套設施建設費、上交有關部門管理的維修費和分攤的間接開發(fā)費用等。還包括工程實施過程中產(chǎn)生的各項成本費用。開發(fā)成本的會計核算對于“無形資產(chǎn)———土地使用權”的開發(fā)和利用是非常關鍵的。

（二）增設“開發(fā)間接費用”科目

房地產(chǎn)開發(fā)的費用除了有形的直觀的，還包括間接的開發(fā)費用，即為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的除應由行政管理部門承擔的費用以外的各項費用。這實際相當于工業(yè)企業(yè)中的“制造費用”。

（三）增設“開發(fā)產(chǎn)品”科目

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品就是建設好的房產(chǎn)，這也奧檢驗和驗收，其中也會產(chǎn)生相應的費用，“開發(fā)產(chǎn)品”科目就是針對這一點而設。

（四）增設“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其商品——建設好的房屋，可以使用權和所有權相分離，該科目即是核算用于出租經(jīng)營但尚未轉為固定資產(chǎn)的土地和房屋。

（五）增設“周轉房”科目

隨著城市化，新農(nóng)村建設的不斷深入，拆遷工作也是如火如荼的進行與發(fā)展，該科目即是用于核算安置拆遷居民周轉使用的房屋。

二、收入確認問題

房地產(chǎn)商品銷售不同于普通的商品，往往采用預售、分期收款銷售等方式。這是由房地產(chǎn)商品周期長，耗資大，具有較高價值性等特點決定的。這就要求房地產(chǎn)銷售要以取得預售許可證和銷售許可證為前提，在此基礎上，再經(jīng)過簽訂預售合同并預收房款——簽訂正式銷售合同——工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認——收取房款——辦理產(chǎn)權過戶等一系列環(huán)節(jié)?！耙燥L險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準”，《企業(yè)會計準則——收入》中的這一規(guī)定，在理論上雖具有合理性和邏輯性，但也是對企業(yè)會計人員的職業(yè)判斷能力提出了更高的要求。如何在實際的會計實務中運用這一標準，仍是有很大的爭議則，其焦點問題在于確認收入應屬哪一環(huán)節(jié)，核心問題是是否轉移了在商品所有權上的風險和報酬。根據(jù)多年的房地產(chǎn)行業(yè)會計從業(yè)經(jīng)驗，筆者認為，在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為中，這時簽訂的房地產(chǎn)銷售合同，不論收款與否，均不應在實際發(fā)生的銷售業(yè)務之列。因此，簽訂預售合同并收取預收款，這是不符合收入確認條件的。房屋在未經(jīng)買方驗收認可之前，所有權上的主要風險和報酬也仍未未轉移給買方，這也是不符合《企業(yè)會計準則——收入》的規(guī)定，所以筆者認為不能確認收入。

三、統(tǒng)計數(shù)據(jù)不明確，會計信息風險披露不足

在房地產(chǎn)會計核算過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)的核算期限比較長，核算金額較大，核算的業(yè)務種類比較繁多，而且核算內容往往是復雜多變的，這就造成了在實際的會計核算中，核算數(shù)據(jù)常常明確性不夠。這帶來的直接后果就是在會計核算之時，費用和成本計算不精準，收入與支出無法匹配，不能及時而準確的反映房地長企業(yè)當期的收支情況，造成實際費用和收益與企業(yè)的預期相偏離。會計信息不能及時，全面的反映在會計核算上，這是房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)不明確的另一不良后果，在一些違規(guī)操作的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中，企業(yè)后期的財務報表不夠全面和準確，不能及時正確的反映企業(yè)的收支狀況。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其在實際的運營過程中，資本運行風險，政策風險，項目開發(fā)風險和工程質量風險都“隱藏”其中，鑒于此因，房地產(chǎn)企業(yè)的披露風險信息就需要更加的充分，從而達到規(guī)避風險的目的。在現(xiàn)行的法律經(jīng)濟環(huán)境下，在相關的披露信息法規(guī)中已增加了企業(yè)披露信息，不過從實際的操作情況看，僅僅局限于現(xiàn)行法規(guī)中所規(guī)定的會計信息風險是遠遠不夠的。

四、小結

作為百姓衣食住行的重要方面，房地產(chǎn)開發(fā)對于地方和國家經(jīng)濟的發(fā)展，對于整個國家GDP的拉動，對于社會的穩(wěn)定都是非常重要的，因此房地產(chǎn)企業(yè)在為百姓提供更多更好居住空間的同時，也能夠把守自身的“度”，在會計核算中對嚴于律己，使企業(yè)的運行軌道更加的健康和順暢！

參考文獻:

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計實務范文

［關鍵詞］房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 會計核算 特點分析

新《企業(yè)會計準則》的頒布和實施極大地提高了企業(yè)會計信息的可比性。除金融、證券、保險等特殊行業(yè)外，其他各行業(yè)均采用統(tǒng)一的會計核算體系，即統(tǒng)一的會計要素確認和計量標準、統(tǒng)一的會計科目和統(tǒng)一的財務報告。但國民經(jīng)濟各行業(yè)有其自身的特殊性，如何體現(xiàn)特殊行業(yè)的特點，進而保留其核算上的“個性”是我們所要面臨的問題。房地產(chǎn)商品的特殊性及其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特殊性決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算上的特殊性。本文將從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品的特征入手，研究其收入標準確認和信息披露等有關會計核算方面的特殊問題。

一、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認標準問題

按照行業(yè)有關規(guī)定，房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先要取得建設用地許可證、規(guī)劃許可證和工程施工許可證，并取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，經(jīng)過簽訂預售合同或正式銷售合同，預收全部或部分房款，工程竣工驗收合格并經(jīng)買方驗收確認后收取尾款、辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)等銷售環(huán)節(jié)，因此，房地產(chǎn)收入的確認同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比具有一定的特殊性。

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認標準。該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；而《收入》準則和現(xiàn)行制度等則以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。那么，在會計實務中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)究竟應如何確認收入？本文認為，房地產(chǎn)商品銷售收入的確認應符合兩個層次的標準，即法律標準和專業(yè)標準，而不是單一的某項標準。

1.法律標準

房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，不同于一般商品，因此，房地產(chǎn)買賣在很大程度上依賴法律的制約和保護。法律標準是指我國相關法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件和標準：如房地產(chǎn)的產(chǎn)權歸屬應當清楚，并有合法的產(chǎn)權證件；經(jīng)過改、擴建的房屋，產(chǎn)權所有者應在房地產(chǎn)行政管理部門辦妥變更登記手續(xù)后，方能進行交易等；對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā)（即屬于房屋建設工程的，未完成開發(fā)投資總額的25％以上）的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收人予以確認。

2.專業(yè)標準

專業(yè)標準是指會計準則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入的確認標準，如《收入》準則及《企業(yè)會計制度》的相關規(guī)定等。2007年1月1日暫在上市公司實施的《企業(yè)會計準則――收入》準則第四條規(guī)定：銷售商品的收入，應當在下列條件均能滿足時予以確認：（1）企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；（3）收入的金額能夠可靠計量；（4）相關經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；（5）相關的、已發(fā)生的或將發(fā)生的成本能夠可靠計量。

房地產(chǎn)預售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發(fā)生的銷售業(yè)務，能否真正實現(xiàn)銷售決定于工程的進度及買方的最終意愿。在該房屋交付買方之前，其風險和報酬由開發(fā)企業(yè)承擔，并未發(fā)生實際轉移。因此，簽訂預售合同并預收房款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現(xiàn)依據(jù)；即使簽訂正式房屋銷售合同則如同一般企業(yè)簽訂產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合同履行過程中，即房屋未經(jīng)買方驗收認可前，商品（商品房）所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符合《收入》準則的有關規(guī)定，故也不能確認收入。

綜合以上分析，本文認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的確認應同時具備以下條件（即綜合標準）：（1）房地產(chǎn)商品已竣工并經(jīng)有關部門驗收合格；（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同；（3）房地產(chǎn)商品已經(jīng)客戶驗收并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)；（4）雙方均已履行了合同規(guī)定的義務，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已全部或部分收取了房款。

二、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信息披露問題

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收益評價及披露

前已述及，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期較長，這就必然會出現(xiàn)企業(yè)投人產(chǎn)出比例各階段的不合理性，在項目建設期內大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預售完畢，按照上述有關收入的確認標準，其預售款項也無法確認為收入。項目竣工驗收后，則大量預售款項確認為收入，造成了收入與相關的成本費用在資產(chǎn)負債表日不能配比，表現(xiàn)在利潤表中的“每股收益”必然波動較大，業(yè)績大起大落（新的房地產(chǎn)企業(yè)和單一項目的企業(yè)尤其如此）。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的這種特殊性，采用一般的公司業(yè)績評價指標就不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況，并可能誤導財務報告使用者。筆者認為，為了提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量，應注意以下幾個問題：

第一，監(jiān)管部門應加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露合規(guī)性的檢查，督促企業(yè)不折不扣地按照規(guī)定披露信息，提高信息披露的透明度。

第二，擴大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露的內容。

2.質量保證金及風險的披露

近幾年來，由于房地產(chǎn)市場的持續(xù)火暴，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忘記了自身所面臨的風險。實際上，房地產(chǎn)行業(yè)客觀上存在諸多風險，如在土地開發(fā)過程中由于市政規(guī)劃調整、地價變化等導致的土地風險；項目開發(fā)過程中由于設計、施工條件等因素的影響，導致開發(fā)成本提高的風險；由于產(chǎn)業(yè)政策、銀行貸款政策等導致的企業(yè)籌資風險；由于開發(fā)項目存在質量缺陷導致的工程質量風險等。這種高風險性要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示風險。但目前我國會計制度中并沒有針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質量保證金提取的相關規(guī)定。從相關上市公司披露的實際情況看，對質量保證金問題基本上未加披露。這不僅不符合會計的“謹慎性”原則，也在很大程度上弱化了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)防范風險的能力。筆者認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特性在會計信息披露環(huán)節(jié)應得到充分的揭示。

第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計實務范文

關鍵詞：項目教學法；行業(yè)會計；自主思考

高職院校是培養(yǎng)高素質專門人才的基地。著重于培養(yǎng)面向特定行業(yè)和特定崗位的操作技能型人才。動手能力強是高職院校學生的一大特點。在高職院校的專業(yè)課的講授中，也是注重實踐教學。但是，高職院校學生也有一個很突出的缺點，就是自主思考能力差。而傳統(tǒng)的教學往往忽視了學生自主思考能力的培養(yǎng)。傳統(tǒng)的會計課堂教學，是“教師講、學生聽;教師寫，學生抄;教師考，學生背”的比較呆板的公式化的教學模式，是典型的以教師為中心，以課堂為中心，以教材為中心的教學模式，費時費力，知識輸出量少；不能全面啟發(fā)學生的思維，忽視了學生在學習上的主動性，不能激勵學生的創(chuàng)新精神，難以培養(yǎng)出發(fā)展后勁足、開拓創(chuàng)新型的會計人才。

項目教學法是指將該課程中的知識、內容轉化為若干個教學項目，在課堂中圍繞項目組織和展開教學，讓學生直接參與項目全過程的一種教學方法。此方法不再把能力作為知識來傳授，而是使學生的能力在完成項目、任務中到提升。所以項目、任務的設計就成了項目教學的難點。《行業(yè)會計實務》是適應時下各大產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的迅速發(fā)展，結合新會計準則，以五大行業(yè)會計為基礎，以就業(yè)為導向，從理論和實踐兩大方面為我院會計專業(yè)和財務管理專業(yè)人才培養(yǎng)需要而開設的課程。在《行業(yè)會計實務》運用項目教學法，能夠將以前所學的知識進一步鞏固，還可為學生創(chuàng)造一個發(fā)揮自我能力的空間。以下是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計為例來談談項目教學法在《行業(yè)會計實務》中的應用。

1項目目標：掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋開發(fā)成本的核算

2項目任務：對房屋開發(fā)過程中發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務做出賬務處理，并準確核算出該房屋的開發(fā)成本以及結轉其成本。

3為完成項目應具備的知識

3.1財務會計知識

3.2房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算知識

3.2.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核算流程

3.2.2土地開發(fā)成本的核算

3.2.3配套設施開發(fā)成本的核算

3.2.4開發(fā)間接費的核算

4課堂設計

4.1導入項目

勝達房地產(chǎn)所開發(fā)的金色藍庭樓盤開發(fā)完成。該房地產(chǎn)此次開發(fā)該樓盤一并開發(fā)小高層、高層、商店、幼托設施各一套。請核算金色藍庭小高層的開發(fā)成本。相關經(jīng)濟業(yè)務如下：

4.1.1結轉自用土地征用及拆遷補償費1341000元、用銀行存款支付前期工程費42，000元，基礎設施費675，000元。此類開發(fā)支出按各開發(fā)產(chǎn)品的用地面積進行分配，各開發(fā)產(chǎn)品用地面積如下：

小高層4000平方米

高層6000平方米

商店1000平方米

幼托設施1000平方米

4.1.2將小高層、高層商品房的建筑安裝工程進行招標，標價為2，160，000元，這兩棟商品房的預算造價為：

小高層1，260，000元

高層1，440，000元

合計2，700，000元

工程價款用銀行存款支付。

4.1.3幼托設施與房屋不同步開發(fā)，幼托設施和各項開發(fā)產(chǎn)品的預算成本如下：

小高層1，600，000元

高層2，400，000元

商店1，000，000元

幼托設施 175，000元

4.1.4用銀行存款支付開發(fā)間接費528000元，按各開發(fā)產(chǎn)品的直接成本將開發(fā)間接費分配計入各項開發(fā)產(chǎn)品的成本中。

除小高層未開發(fā)完成外，其他各項開發(fā)產(chǎn)品的成本如下：

高層2，265，000元

商店 785，000元

4.1.5幼托設施開發(fā)完成，實際總成本為186000元。結算其實際成本。由于高層和商店均已出售，所以決定將少提數(shù)計入未出售的小高層。

4.1.6將小高層完工驗收，并結轉其成本，等待銷售。

4.2項目要求

4.2.1計算小高層的房屋開發(fā)成本；

4.2.2根據(jù)與小高層有關的經(jīng)濟業(yè)務編制記賬憑證（以會計分錄代替）。

4.3展開項目

4.3.1小高層開發(fā)成本的計算

在這部分是學生的討論時間，在同學們的討論中得出，要計算房屋開發(fā)成本的核算應該從開發(fā)成本的六個成本項目入手。以下是經(jīng)過討論后的計算結果：

土地征用分配率=13 41000/12000=111.75元/平方米

小高層應分配的土地征用費=111.75*4000=447000元

前期工程費分配率=42000/12000=3.5元/平方米

小高層應分配的前期工程費費=3.5*4000=14000元

基礎設施費分配率=675000/12000=56.25

小高層應分配的基礎設施費=56.25*4000=225000元

某項工程實際建筑安裝工程費=工程標價*（該項工程預算造價/各項工程預算造價之和）

小高層實際建筑安裝工程費=2160000*（1260000/2700000）=1008000元

預提率=175000/（1600000+2400000+1000000）

=175000/5000000=0.035

小高層預提的配套設施費=1600000*0.035=56000元

分配率=528000/（1750000+2265000+785000）=0.11

小高層應分配的開發(fā)間接費=0.11*1750000=192500

4.3.2相關賬務處理

（1）借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-小高層-土地征用費447000

貸：開發(fā)成本-土地開發(fā)成本447000

借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-小高層-前期工程費 14000

-基礎設施費 225000

貸：銀行存款 239000

（2）借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-小高層-建筑安裝工程費1008000

貸：應付賬款1008000

（3）借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-小高層-配套設施費 56000

貸：預提費用 56000

（4）借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-小高層-開發(fā)間接費192500

貸：開發(fā)間接費用192500

(5)借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-小高層-配套設施費 11000

貸：預提費用 11000

(6)借：開發(fā)產(chǎn)品-商品房-小高層1953500

貸：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-小高層1953500

第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計實務范文

[關鍵詞] 借款費用 變化 影響

一、原準則存在的主要問題

2001年1月18日，財政部了《企業(yè)會計準則――借款費用》，該準則的及實施，對正確核算企業(yè)的資金成本起到了重要的作用。但在具體的實施和運用中也發(fā)現(xiàn)了一些不盡人意的地方，主要表現(xiàn)在以下方面:

1.原準則規(guī)定，借款費用資本化金額的計算需與累計資產(chǎn)支出加權平均數(shù)相掛鉤。實際工作中，在每一會計期間發(fā)生的資產(chǎn)支出筆數(shù)較多的情況下，計算相當煩瑣，工作量比較大。

2.原準則規(guī)定，借款費用準予資本化的資產(chǎn)范圍僅限于固定資產(chǎn)，即只有在固定資產(chǎn)購建過程中發(fā)生的借款費用，才能在符合條件的情況下予以資本化。但在企業(yè)的實際生產(chǎn)經(jīng)營中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的用于出售的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品，機械制造企業(yè)制造的用于對外出售的大型機械設備以及建造合同中涉及的產(chǎn)品，均以存貨的形式出現(xiàn)。這些產(chǎn)品一般建造周期長，所用資金多，完全可能通過借款滿足生產(chǎn)需要。按照原準則規(guī)定，這部分借款所發(fā)生的借款費用不能資本化，勢必造成這些產(chǎn)品的成本計算不準確。

3.原準則規(guī)定，借款費用準予資本化的借款范圍僅限于專門借款，一般借款所發(fā)生的借款費用均不允許資本化。在現(xiàn)階段，對于企業(yè)而言，貨幣資金作為一種商品，其供求關系仍然較為緊張。眾所周知，專門借款較一般借款有較多的條件限制，因此，實際工作中不乏出現(xiàn)企業(yè)以一般借款的名義取得款項用于固定資產(chǎn)購建的現(xiàn)象，而一些金融企業(yè)對此現(xiàn)象也采取默許的態(tài)度。這種做法的最終結果必然導致企業(yè)固定資產(chǎn)的購建成本不實，進而影響到折舊及損益的正確核算。

二、新準則的主要變化

2006年2月15日財政部了修訂后的借款費用準則，從2007年1月1日在上市公司開始實施。新準則主要在以下幾個方面做出了修改:

1.擴大了準予資本化的資產(chǎn)范圍。新準則將準予資本化的資產(chǎn)范圍從固定資產(chǎn)擴大到符合資本化條件的資產(chǎn)。這里符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當長時間的購建或者生產(chǎn)活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。

2.擴大了準予資本化的借款范圍。新準則規(guī)定，借款費用應予資本化的借款范圍包括專門借款，在購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)占用了一般借款時，也可以將與該部分一般借款相關的借款費用予以資本化，否則，一般借款所發(fā)生的借款費用應當計入當期損益。

3.專門借款利息費用資本化金額的計算不再與累計資產(chǎn)支出加權平均數(shù)相掛鉤。即只要是專門借款，不再考慮其支付情況，所發(fā)生的借款費用均可予以資本化。

4.新準則規(guī)定在計算專門借款利息費用資本化金額時，應當扣除閑置專門借款的運用收益。按照新準則的規(guī)定，由于專門借款利息費用資本化金額的計算不再與累計資產(chǎn)支出加權平均數(shù)相掛鉤 ，也就意味著企業(yè)將已經(jīng)借入而尚未使用的專門借款所發(fā)生的利息支出也計入了當期資本化金額。因此為督促企業(yè)加強資金管理、提高資金利用效率，在計算專門借款利息費用資本化金額時，對于企業(yè)因為利用專門借款閑置資金而取得的有關短期投資收益或者存款利息收入，準予從當期資本化金額中扣除。即在資本化期間內，專門借款利息費用的資本化金額應當以其實際發(fā)生的利息費用減去將閑置的借款資金進行短期投資取得的投資收益后的金額確定。

5.折價或溢價的攤銷方法和調整內容。原準則規(guī)定，如果專門借款存在折價或溢價，應當將每期應攤銷的折價或溢價金額作為利息的調整額對資本化率做相應的調整。折價或溢價的攤銷，可以采用實際利率法，也可以采用直線法。新準則規(guī)定，借款存在溢價或折價的，應當按照實際利率法確定每一會計期間應攤銷的折價或溢價金額，調整每期利息金額?？梢姡聹蕜t取消直線法，只允許采用實際利率法攤銷，這樣減少了企業(yè)的會計選擇，增強了企業(yè)之間會計信息的可比性。

6.輔助費用的資本化及其金額。根據(jù)原準則，因安排專門借款而發(fā)生的輔助費用，如銀行借款手續(xù)費和發(fā)行債券的手續(xù)費等，屬于在所購建固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)之前發(fā)生的，應當在發(fā)生時予以資本化；如果輔助費用金額較小，也可于發(fā)生當期確認為費用。根據(jù)新準則，專門借款發(fā)生的輔助費用，在所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)之前發(fā)生的，應當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額予以資本化。但取消了根據(jù)重要性原則將金額較小的輔助費用予以費用化的規(guī)定。

三、新舊準則變化對會計實務的影響

新準則的以上變化，除了簡化借款費用資本化金額的計算過程，提高企業(yè)會計信息的可比性之外，還在以下方面對會計實務帶來影響:

1.對會計科目的影響。新準則中借款費用資本化的資產(chǎn)范圍不僅包括企業(yè)的固定資產(chǎn)，還包括需要相當長時間才能達到可銷售或可使用狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)以及存貨。所以要增加存貨或投資性房地產(chǎn)中用于借款費用資本化核算的相關會計科目，如存貨、開發(fā)成本等。

2.對會計處理方法的影響。新準則中納入借款費用資本化的資產(chǎn)范圍包括需要相當長時間才能達到可銷售狀態(tài)的存貨以及投資性房地產(chǎn)，所以要增加與此相對應的會計核算業(yè)務以及相應的會計處理。

3.對企業(yè)財務狀況的影響。新準則中擴大了借款費用資本化的資產(chǎn)范圍和借款范圍，并規(guī)定專門借款利息費用資本化金額的計算不再與累計資產(chǎn)支出加權平均數(shù)相掛鉤，這些規(guī)定必然會增加企業(yè)的資產(chǎn)價值，如存貨、固定資產(chǎn)等的價值，相應減少當期財務費用，進而增加當期利潤。

參考文獻:

[1]《企業(yè)會計準則――借款費用》（2001年1月18日財政部）

第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計實務范文

一、我國房地產(chǎn)會計信息質量存在的問題

（一）會計信息披露存在主觀虛假信息

導致了房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真，具體來說，人們的整體認知水平有限，加上會計方法的多樣化，使得房地產(chǎn)企業(yè)很容易對會計信息進行弄虛作假，尤其在當前國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調控越來越嚴厲的時代，房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更多的生存機會，便不擇手段的編制虛假合同，從而造成會計信息的失真。此外，會計信息的提供者與使用者之間的信息不對稱也是造成會計信息失真的重要原因。

（二）會計信息披露不夠準時

長期以來，我國的很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有嚴格遵守信息披露制度中關于定期報告的相關規(guī)定，常常對各種不良會計信息延遲披露，而對各種有利會計信息提前披露，有的房地產(chǎn)企業(yè)常常將一些臨時報告會，在實際事項已經(jīng)發(fā)生了很長一段時間后才進行補充披露。這在一定程度上造成了我國房地產(chǎn)企業(yè)在會計信息披露上的混亂局面，不利于投資者的科學決策。

（三）會計信息披露不夠完整

房地產(chǎn)企業(yè)對與房地產(chǎn)建設項目相關企業(yè)的交易信息披露不夠重視，會計信息披露不夠完整和細致；通過保護公司機密或商業(yè)秘密等借口，故意隱瞞對房地產(chǎn)企業(yè)自身不利的會計信息。例如很多涉嫌違背國家產(chǎn)業(yè)政策和制度法規(guī)的會計行為或重大經(jīng)濟事項；對房地產(chǎn)開發(fā)項目資金的投放去向以及利潤構成的會計信息披露不夠充分，在一定程度上損害了投資者的切實利益；未能對公司的償債能力進行充分揭示，反而對企業(yè)的應收賬款、對外擔保、負債等會計信息進行選擇性的隱瞞；部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務報告中不能提供同期完整的數(shù)據(jù)和信息等。

（四）會計信息披露不夠標準和規(guī)范

根據(jù)相關法律法規(guī)和制度規(guī)范的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在進行會計信息披露時，必須嚴格遵循會計信息披露制度中的相關規(guī)定，確保會計信息披露的標準型、規(guī)范性、合理性和合法性。然后很多房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息披露存在過于隨意或者違規(guī)違法的情況，在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露的質量和水平。例如，有的房地產(chǎn)企業(yè)的中期報告過于簡單；會計信息披露過程中缺乏嚴謹性和嚴肅性；缺乏相關產(chǎn)業(yè)政策和市場信息的揭示，無法進行相應的財務分析與評價等。

二、我國房地產(chǎn)會計信息質量不佳的原因

（一） 房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的特殊性

首先是企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差。房地產(chǎn)開發(fā)從選址立項直至銷售移交的過程生產(chǎn)周期較長，確認收入的時間短則一年，長則幾年，收入費用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的運用造成了困難，利潤在不同時期會出現(xiàn)波動較大的現(xiàn)象。其次，會計實務中銷售收入的確認隨意性較大，由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其它行業(yè)的現(xiàn)金流量有明顯的差異性，由于開發(fā)期限較長，其異步性更大。

（二）公司管理方面原因

首先，有很大一部分企業(yè)為了自身的利益和目的，置部分股東和投資者的利益于不顧，在會計信息披露中提供很多虛假信息，這不僅對股東和投資者的切身利益造成了損害，對房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展也是非常不利的。同時，有的房地產(chǎn)企業(yè)的公司治理結構不合理，未能形成股東之間的相互制衡，無法充分發(fā)揮董事會、監(jiān)事會的監(jiān)督作用，使得相關部門和人員無法為企業(yè)的會計信息披露行為進行有效的監(jiān)管和引導。第三房地產(chǎn)行業(yè)會計人員自身素質較低，且有時為了迎合上級的需要，也可能使計量的數(shù)據(jù)與實際情況不相符，使得會計信息失真。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息披露的法律制度體系和監(jiān)管制度不夠完善

從整體上看，目前我國的會計信息披露體系還存在很多缺陷，無法保證房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露工作的高質量開展?，F(xiàn)有的制度和規(guī)范缺乏先進性和前瞻性，在工作過程中缺乏靈活性，無法為會計信息披露的實際工作提供更多的參考依據(jù)，制度上的漏洞為房地產(chǎn)企業(yè)進行會計操縱提供了可能；并且我國尚未建立科學的責任追究和懲罰機制，這就很難保證房地產(chǎn)企業(yè)在會計信息披露過程中的科學化、標準化、規(guī)范化。因此，房地產(chǎn)行業(yè)會計信息披露的法律制度體系亟待加強和完善。此外，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內部審計部門形同擺設，無法保證會計審計的獨立權和自主權，而政府監(jiān)督、市場監(jiān)督、行業(yè)監(jiān)督以及與之相關的監(jiān)督管理依據(jù)不夠全面，使得很多監(jiān)督管理措施無法得到真正的貫徹和落實，不僅浪費了大量的社會資源，也很難充分保證房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露的質量。

三、提高我國房地產(chǎn)信息質量的措施

（一）完善房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系

對房地產(chǎn)行業(yè)會計的一些特殊事項相關具體準則或會計制度加以規(guī)范，建立更加完善、健全的會計信息披露標準和規(guī)范，進一步避免和減少房地產(chǎn)企業(yè)不作會計信息披露、暗箱操作、不正當競爭等違規(guī)操作行為，促進整個房地產(chǎn)業(yè)的更好發(fā)展，增加房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。

（二）擴大信息公開內容

房地產(chǎn)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關規(guī)定披露信息外，還應增加企業(yè)的預售情況及政策信息、土地儲備量及成本構成信息、分項目的現(xiàn)金流量信息、質量保證金及風險等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地產(chǎn)企業(yè)提供真實公允的會計信息，提高風險的透明度，為房地產(chǎn)商品的質量提供保證；另一方面可使投資者在財務報表信息不足的情況下，幫助他們更準確、更全面地對企業(yè)的財務狀況和經(jīng)營業(yè)績作出評價，額外提供具有可比性的資料，也是治理信息失真的重要舉措。

（三）提高會計人員業(yè)務能力與職業(yè)道德素質

房地產(chǎn)企業(yè)在本文轉自ter-spacing: normal; color: rgb(51,51,51); word-spacing: 0px; -webkit-text-size-adjust: auto; -webkit-text-stroke-width: 0px" />

（四）完善房地產(chǎn)企業(yè)內部管理

房地產(chǎn)企業(yè)也需要按照國家的要求，及時轉變觀念，增強行業(yè)自律，以嚴謹?shù)膽B(tài)度開展會計工作。首先，企業(yè)應改善內部治理結構，設立財務監(jiān)督部門專門負責對日常會計工作的把關，時刻監(jiān)督會計信息記錄、會計核算和信息披露。其次，企業(yè)應改進內部控制系統(tǒng)，針對會計信息容易失真的環(huán)節(jié)實施改革，杜絕風險漏洞，抑制會計信息失真的根源。

（五）建立健全法律法規(guī)制度和監(jiān)管體系

由于房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作相當復雜，涉及的面廣。同時，會計工作本身具有較強的技術性，且有自身的發(fā)展和工作規(guī)律。因而，房地產(chǎn)企業(yè)為了有效治理會計信息失真問題，就應該盡快制定符合會計工作的客觀規(guī)律，特別是關于會計信息質量的判定標準和判定方法要具有較強的可操作性。同時建立配套的內部管理的會計管理體系，努力強化房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機制，制定內部稽查和財務監(jiān)察制度，健全社會監(jiān)督機制，提高會計監(jiān)督的權威性和全面性，充分突顯出社會審計的客觀公正作用，嚴肅處理有問題的會計人員。

參考文獻：

[1]方璇，企業(yè)會計信息失真問題研究[J].安徽農(nóng)業(yè)大學學報（社會科學版），2007（4）

[2]周曉惠，房地產(chǎn)上市公司社會責任信息披露的現(xiàn)狀研究[J].商業(yè)會計，2011（14）

[3]宮國林，完善我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質量問題的對策[J].市場周刊（理論研究），2011（9）

第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計實務范文

2013年，崔也光、趙迎在第3期《會計研究》雜志發(fā)表的《我國高新技術行業(yè)上市公司無形資產(chǎn)現(xiàn)狀研究》一文指出，西方發(fā)達國家企業(yè)的無形資產(chǎn)通常包含計算機軟件、專利權、商標權、版權、特許權、客戶關系或供應商關系、市場份額和銷售權等，不包括土地使用權，而把土地使用權作為固定資產(chǎn)處理；土地使用權是我國企業(yè)特有的一項無形資產(chǎn)，與知識產(chǎn)權本質上截然不同，無形資產(chǎn)應該是體現(xiàn)企業(yè)核心競爭能力和未來可持續(xù)發(fā)展能力的重要資產(chǎn)，而土地使用權并不具備這種能力，因此，我國會計準則將土地使用權列為無形資產(chǎn)值得商榷。土地使用權應列為有形資產(chǎn)，還是無形資產(chǎn)？土地使用權現(xiàn)行會計處理是否存在問題？如存在問題如何改進？本文試對上述問題進行研究，研究結論有助于完善相關會計理論與會計實務。

一、土地使用權是有形資產(chǎn)，還是無形資產(chǎn)？

土地是人類賴以生存的空間，是人類社會最重要、最基本的自然資源。土地有廣義和狹義之分。狹義的土地，又稱地面，是指地球表面的陸地部分，由土壤和巖石堆積而成。廣義的土地，不僅包括地球表面，還包括地面上和地面下的東西。土地有實物形態(tài)，有面積、體積、質量、化學成分、顏色等具體的屬性，占有一定的空間，有物理邊界，屬于有形資產(chǎn)。那么，土地產(chǎn)權呢？

產(chǎn)權，在英文里是一個復數(shù)名詞：property-rights，意味著對特定財產(chǎn)完整的產(chǎn)權，不是單項的權利，而是一組權利。產(chǎn)權的分割有多種方式，一般可以分為所有權、使用權、轉讓權等。一些產(chǎn)權經(jīng)濟學文獻中常出現(xiàn)“收益權”，或類似的概念與所有權、占有權等并列。其實這是不確切的表述。“收益權”不是獨立的產(chǎn)權，而是任何一項產(chǎn)權中應有的內容，不能與其他權利并列。

土地產(chǎn)權是指對土地享有的排他性完全權利，包括土地所有權、土地使用權、土地轉讓權等多項權利。土地產(chǎn)權是一種對物產(chǎn)權，是一種對有形物的產(chǎn)權。土地產(chǎn)權的交易，按交易內容可以分為整體交易和部分交易。整體交易是對土地產(chǎn)權的全部讓渡，是一次性的、永久性的，原有主體一旦讓渡，就不能再收回。部分交易是對土地產(chǎn)權的部分讓渡，如土地租賃交易，當事人之間轉讓的是土地使用權，而不是完整的財產(chǎn)權。按產(chǎn)權的讓渡期限可以分為：無限期交易即產(chǎn)權的永久讓渡和有限期交易即產(chǎn)權的有限期讓渡。土地產(chǎn)權的整體交易，必然是永久性讓渡。土地租賃是有限期讓渡，土地使用權只在契約期讓渡，契約期滿，又合法地回歸原主體。

在實行土地私有制的國家，如美國，有很大一部分的土地所有權歸私人所有。企業(yè)可以買入土地，取得土地的完全產(chǎn)權，會計處理時，企業(yè)確認一項土地資產(chǎn)。土地資產(chǎn)是企業(yè)的有形資產(chǎn)，是企業(yè)的固定資產(chǎn)。上述情況，企業(yè)能否不確認土地資產(chǎn)，而是確認土地產(chǎn)權資產(chǎn)？“資產(chǎn)是財產(chǎn)，是有形或無形的物，是主體的經(jīng)濟資源?！痹谌〉猛恋赝耆a(chǎn)權的場景，企業(yè)應將取得的物―土地確認為一項資產(chǎn)。

我國實行土地公有制，即國家所有制和集體所有制。由于土地所有權制度的差異，通常情況下，我國企業(yè)只能取得土地的使用權。企業(yè)通過出讓、轉讓或租賃方式取得土地的使用權，所支付的價格，如出讓金、轉讓金或租金，本質上是地租。此種情況，企業(yè)如何進行會計處理？根據(jù)我國企業(yè)會計準則，企業(yè)應確認一項使用權資產(chǎn)，即土地使用權，不是土地，土地使用權資產(chǎn)的入賬價值低于土地資產(chǎn)的入賬價值。資產(chǎn)按有無物理形態(tài)，可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。由于土地使用權資產(chǎn)沒有一定的形體，不占據(jù)空間，看不見摸不著，但又實實在在存在著，所以，土地使用權屬于企業(yè)的無形資產(chǎn)。

二、土地使用權資產(chǎn)會計處理：現(xiàn)狀與問題

根據(jù)我國企業(yè)會計準則規(guī)定，企業(yè)自用的土地使用權應確認為無形資產(chǎn)。自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別確認為無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)。外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部確認為固定資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權確認為存貨。用于賺取租金或資本增值的土地使用權，應確認為投資性房地產(chǎn)。

編制財務報表時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的用于建造對外出售的房屋建筑物的土地使用權在“存貨”項目中列示；企業(yè)用于賺取租金或資本增值的土地使用權在“投資性房地產(chǎn)”項目中列示；外購土地及建筑物支付的價款難以在建筑物與土地使用權之間合理分配的，在“固定資產(chǎn)”項目中列示；自用土地使用權在“無形資產(chǎn)”項目中列示。

綜上所述，對于土地使用權，我國企業(yè)是按照持有目的或用途不同進行分類核算的。通過仔細研究，不難發(fā)現(xiàn)我國土地使用權資產(chǎn)會計處理，除了計量屬性的取舍問題之外，還存在以下問題：

第一，外購土地及建筑物支付的價款，在建筑物與土地使用權之間難以合理分配全部作為固定資產(chǎn)的會計處理值得商榷。原因有兩點：一是，土地使用權是企業(yè)的無形資產(chǎn)，將土地使用權確認為固定資產(chǎn)，不符合固定資產(chǎn)的定義。二是，企業(yè)提供的會計信息應當相互可比，不同企業(yè)發(fā)生的相同或相似的交易或者事項，應進行相同或相似的會計處理。企業(yè)自用房地產(chǎn)的土地使用權，有的企業(yè)作為無形資產(chǎn)核算，有的企業(yè)作為固定資產(chǎn)核算，不符合會計信息可比性的要求，從而降低了企業(yè)提供的會計信息的質量。

第二，土地使用權資產(chǎn)的列示不符合重要性原則。隨著近年來土地價格的飛漲，土地使用權資產(chǎn)價值越來越高，在一個主體資產(chǎn)中占比越來越大，進而影響投資者的決策，其重要性日益凸顯。房地產(chǎn)價格飛漲期間，資本市場上投資者不斷追逐擁有土地較多企業(yè)的股票即是明證。土地使用權是一項重要的資產(chǎn)，根據(jù)重要性原則，重要的資產(chǎn)必須嚴格確認、計量、記錄并突出予以列報。西方發(fā)達國家的企業(yè)通常在資產(chǎn)負債表中單獨列示土地資產(chǎn)，符合重要性原則；當前，盡管國內企業(yè)對土地使用權進行嚴格確認、計量、記錄，但在資產(chǎn)負債表中與知識產(chǎn)權等資產(chǎn)合并列示，沒有突出列示，已不符合重要性原則。

第三，土地使用權列報降低了會計信息的可比性。西方發(fā)達國家企業(yè)的無形資產(chǎn)主要是知識產(chǎn)權，不包括土地使用權，而我國企業(yè)的無形資產(chǎn)包括土地使用權。顯然，中外企業(yè)資產(chǎn)負債表列示的無形資產(chǎn)口徑不同，使用者不能直接進行比較。在我國會計實務中，盡管土地使用權在附注中單獨披露，但往往需要計算后確定土地使用權資產(chǎn)價值，增加了信息使用成本。

第四，土地使用權與知識產(chǎn)權合并列示，易誤導使用者。土地使用權與知識產(chǎn)權，既有相同的性質，又有重大差異。沒有實物形態(tài)、可辨認、非貨幣性是其共同點，但不同點更為突出：一是客體不同。知識產(chǎn)權的對象是知識產(chǎn)品，如技術發(fā)明、商品標記、作品，不占據(jù)空間，是人類智力勞動的成果，是人類思想的結晶；土地使用權的對象是土地，具一定的物理形態(tài)，占據(jù)空間。二是知識資產(chǎn)具有可共享性，同一信息或知識可同時被兩個以上的人所擁有和使用，而且這種使用不會給該信息造成損耗；土地使用權不具可共享性。三是預期收益的確定性不同。知識產(chǎn)權的預期收益具有很大的不確定性，而土地預期收益的不確定性要低得多。正如崔也光、趙迎所說，土地使用權與知識產(chǎn)權本質上截然不同，無形資產(chǎn)應該是體現(xiàn)企業(yè)核心競爭能力和未來可持續(xù)發(fā)展能力的重要資產(chǎn)，而土地使用權并不具備這種能力，將土地使用權與知識產(chǎn)權合并列示，易誤導使用者，從而做出錯誤的決策。

三、建議

前述土地使用權資產(chǎn)會計處理存在的問題需要解決，為此，提出以下建議：

（一）取消土地使用權作為固定資產(chǎn)的會計處理

土地使用權是企業(yè)的無形資產(chǎn)，不符合固定資產(chǎn)的確認條件，不應確認為固定資產(chǎn)，而且是重要的資產(chǎn)，因此，建議取消《無形資產(chǎn)》應用指南中外購土地及建筑物支付的價款在建筑物與土地使用權之間“難以合理分配的，應當全部作為固定資產(chǎn)”之規(guī)定。“大概的對比精確的錯更可取”，估計的信息也比錯誤的信息有用。外購房地產(chǎn)支付的價款，在建筑物與土地使用權之間難以合理分配時，可以應用科學的資產(chǎn)評估方法，估定建筑物與土地使用權的價值。

如何評估？可以查閱政府有關部門關于房地產(chǎn)的交易資料，或查閱報刊等媒體有關房地產(chǎn)的交易信息，或參加房地產(chǎn)交易會，或咨詢房地產(chǎn)設計、開發(fā)企業(yè)，應用房地產(chǎn)評估方法，如市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等，或委托專業(yè)的資產(chǎn)評估機構（屬會計目的的資產(chǎn)評估），估計土地使用權與建筑物的價值，然后分別進行處理。比如，某企業(yè)購入一棟全新房地產(chǎn)，可以采用市場法或基準地價修正法等求得土地使用權評估值，然后計算建筑物價值。也可以采用重編預算法估計建筑物成本，然后估定土地使用權成本。

（二）為提高會計信息質量，土地使用權應單獨列報

在土地價格不斷上漲的今天，土地或土地使用權，早已成為一個主體的重要資產(chǎn)，根據(jù)重要性原則，應單獨列示。在英美國家，往往在資產(chǎn)負債表中單列“土地”項目。在經(jīng)濟日益全球化的今天，將財務報告置于全球化場景考慮，土地或土地使用權亦應單獨列示。

隨著知識經(jīng)濟的發(fā)展，企業(yè)最重要的資源不再是非人力資源而是知識資源，無形資產(chǎn)在企業(yè)資產(chǎn)總額中所占的比例將越來越重，價值越來越大，甚至將會超過有形資產(chǎn)的價值。因此，改進無形資產(chǎn)的列示以適應知識經(jīng)濟對會計的要求將成為歷史必然。

知識資產(chǎn)是智能密集型資產(chǎn)，往往具有較高的生產(chǎn)率?，F(xiàn)代經(jīng)濟增長越來越依賴科學技術，知識資產(chǎn)，特別是專利技術和非專利技術，通常體現(xiàn)一家企業(yè)核心競爭能力和未來可持續(xù)發(fā)展能力，信息使用者自然非常關注一家企業(yè)（特別是高科技企業(yè)）知識資產(chǎn)的狀況。因此，“知識資產(chǎn)”也有單列之必要。

如果將土地使用權與知識資產(chǎn)單獨列報，可以將現(xiàn)行資產(chǎn)負債表中“無形資產(chǎn)”項目分為三個項目：土地使用權、知識資產(chǎn)與其他無形資產(chǎn)，將土地使用權、知識資產(chǎn)與其他無形資產(chǎn)分別單獨列示。

如此列示是否符合成本收益原則？收益方面，大大提高了國內外不同企業(yè)會計信息的可比性，增進了會計信息質量，提供更充分的信息以滿足使用者的需要；成本方面，不會顯著增加財務報表編制者的負擔，符合成本效益原則。

第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計實務范文

【關鍵詞】 新會計準則 公允價值 會計核算 影響

1. 公允價值的定義

公允價值亦稱公允市價或者公允價格。熟悉情況的交易雙方在公平交易的條件下所確定的價格。在會計實務中，通常由相同或相似的市場價格或資產(chǎn)評估機構確定。

2. 新會計準則中為何引進公允價值

2.1公允價值的引入是新準則財務會計目標變化的結果

我國新頒布的會計準則，從內容上發(fā)生了實質性的修訂。從本質上來說，新會計準則的修訂，實際上是會計目標的修訂，從過去責任觀下的可靠性到?jīng)Q策有用觀下相關性，也就是為了更好地滿足報表使用者的需要，報表使用者想了解這項資產(chǎn)現(xiàn)在值多少錢，而不是當時取得的時候支出多少錢，從而引入了現(xiàn)在的公允價值，而不是原來簡單的歷史成本。這就是財務報告目標的變化而引入公允價值。

2.2我國會計向國際趨同邁進

近年來，國際會計準則及西方發(fā)達國家會計準則紛紛將公允價值作為重要甚至是首選的計量屬性加以運用，以提高會計信息的相關性。從計量屬性角度看，公允價值在某種程度上代表著財務會計的發(fā)展方向。因此，其運用的范圍和程度也就成了衡量一個國家或地區(qū)會計國際化程度的重要標志。

我國新的會計準則明確地將公允價值作為會計計量屬性之一，并在17個具體會計準則中不同程度地加以運用，這表明我國會計向國際趨同邁出了實質性的一步。公允價值的廣泛運用，意味著我國傳統(tǒng)意義上單一的歷史成本計量模式被歷史成本、公允價值等多重計量屬性并存的計量模式所取代。

3. 公允價值對我國企業(yè)會計核算的影響

在新會計準則體系中，目前已頒布的38個具體準則中，據(jù)不完全統(tǒng)計，至少在17個準則中不同程度地運用了公允價值的計量屬性，本文僅從公允價值對金融工具的計量、投資性房地產(chǎn)，企業(yè)所得稅等方面的影響幾方面加以闡述。

3.1公允價值對金融工具確認和計量的影響

根據(jù)新會計準則規(guī)定，以公允價值計量的金融工具主要包括交易性金融資產(chǎn)和金融負債，對于交易性金融資產(chǎn)，取得時以成本計量，期末按照公允價值對金融資產(chǎn)進行后續(xù)計量，公允價值變動計入當期損益。按照這一規(guī)定，上市公司進行短期股票投資的，將不再采用原先的成本與市價孰低法計量，而將純粹采用公允價值法。根據(jù)以前的會計準則，上市公司的證券投資如市價比成本低，必須計提減值準備，但是，如果市價比成本高，公司并沒有拋出實現(xiàn)收益，賬面盈利并不能計入當期損益。但按新會計準則，賬面盈利就能直接計入當期損益。從而使得這一因為市價升高而形成的賬面盈利也能成為凈利潤。

新準則體現(xiàn)了對公允價值的謹慎使用原則，這與以公允價值為主導的國際會計準則，還是有一定的差異。新準則強化了為投資者和社會公眾提供決策有用會計信息的新理念，實現(xiàn)了與國際慣例接軌的標準，首次構建了比較完整的有機統(tǒng)一體系，我們更希望看到通過一系列來自行政執(zhí)法、行業(yè)自律、輿論監(jiān)督、群眾參與相結合的市場監(jiān)督體系的壓力，使會計準則能夠發(fā)揮最大效力，讓每個公司都實現(xiàn)財務健康。

3.2公允價值對投資性房地產(chǎn)確認與計量的影響

《投資性房地產(chǎn)》提出，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：

3.2.1投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；

3.2.2企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息。采用公允價值模式計量的，由于公允允價值變動直接計入當期損益，從而不需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。公允價值的確定方式為：市場參考價格，或現(xiàn)金流貼現(xiàn)價值。

為了防止企業(yè)利用公允價值變動來調節(jié)企業(yè)利潤，準則規(guī)定：對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。從成本模式轉為公允價值模式，視為會計政策變更，應當根據(jù)《會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關規(guī)定進行處理。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式。

以前上市公司的投資性房地產(chǎn)都是計入固定資產(chǎn)，其市值變動并不計入損益，在報表中我們無從尋找變動的痕跡。近幾年房地產(chǎn)市場高速膨脹，由此上市公司一旦采用公允價值法來計量其早些年購入的投資性房產(chǎn)，必將大大提高其凈資產(chǎn)和當期凈利潤，意味著上市公司中的投資性地產(chǎn)溢價將在賬面上充分體現(xiàn)巨額利潤。未來以公允價體現(xiàn)的公司賬面凈資產(chǎn)，其參考價值也大大提高。

與此同時很多人持保守態(tài)度擔心公允價值容易導致利潤操縱，對公允價值有抵制傾向，但是隨著我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，售房信息的網(wǎng)上公開，相對于其他資產(chǎn)而言，投資性房地產(chǎn)的公允價值是容易取得的。

3.3公允價值變動對所得稅的影響

執(zhí)行新會計準則后上市公司利潤表里出現(xiàn)了一個新的會計科目—公允價值變動損益。所有公允價值變動損益都在這個科目里反映，但上市公司要不要為此繳稅的問題也同時產(chǎn)生。為此，財政部和國稅總局專門發(fā)出通知，通知規(guī)定“對在股市和樓市上的投資浮盈暫不計稅，等盈利落袋即實際處置時，再按處置時的價款扣除歷史成本后的差額繳納所得稅”。

為了協(xié)調執(zhí)行新會計準則后會計與稅收之間的其他政策差異，這份通知還明確規(guī)定，企業(yè)對持有至到期投資、貸款等按照新會計準則規(guī)定采用實際利率法確認的利息收入，可計入當期應納稅所得額。對于采用實際利率法確認的與金融負債相關的利息費用，應按照現(xiàn)行稅收有關規(guī)定的條件，未超過同期銀行貸款利率的部分，可在計算當期應納稅所得額時扣除。企業(yè)發(fā)生的借款費用，符合會計準則規(guī)定的資本化條件的，應當資本化，計入相關資產(chǎn)成本，按稅法規(guī)定計算的折舊等成本費用可在稅前扣除。

4. 新會計準則中公允價值確定存在的問題

新會計準則中雖然規(guī)定了公允價值確認的三種狀態(tài)；

4.1存在活躍、公開的市場價格時，則以該價格為標準確認的價值作為公允價值。

4.2不存在活躍、公開的市場價格時，則在多方詢價的基礎上，采用適當?shù)墓乐捣椒ɑ蛴少Y產(chǎn)評估等中介機構的評估價，作為公允價值。

4.3不存在活躍、公開的市場價格時，交易對象也不適宜評估，多方詢價也存在較大困難的基礎上，可以參考當?shù)赝惍a(chǎn)品的市場價格，作為公允價值。但是，現(xiàn)實情況千變萬化，特別是目前市場條件還不是嚴格規(guī)范，市場信息并沒有隨處可取。這無疑給部分企業(yè)利用公允價值人為調節(jié)利潤有可乘之機。同時，也給企業(yè)財務人員在實務操作中增加了工作的難度。特別是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對房地產(chǎn)地產(chǎn)公允價值的確定，成為房地產(chǎn)后續(xù)計量是否合理的關鍵。如果采用香港的做法，即對采用公允價值進行計量的房地產(chǎn)開發(fā)公司，需要每年聘請獨立的測量師對房地產(chǎn)的公允價值進行評估，這無疑增加了企業(yè)成本。由于公允價值變動直接計入損益，因此對企業(yè)業(yè)績不佳，企業(yè)虧損或連續(xù)虧損的上市公司來說，對調節(jié)公司利潤打開了方便之門，誤導了投資者的投資方向。

參考文獻：

[1] 常勛，《公允價值計量研究》，財會月刊，2007，（3）：3-4.