房地產(chǎn)土地管理法精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)土地管理法范文

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)信托基金市場(chǎng)信用機(jī)制

論文摘要：文章認(rèn)為目前中國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題可以歸結(jié)為制度缺陷，這種缺陷主要集中表現(xiàn)在單一的資金供給渠道、不完備的房地產(chǎn)金融體系、低下的資金融通效率和高度集中的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，這些問(wèn)題可以通過(guò)引入房地產(chǎn)信托基金，運(yùn)用市場(chǎng)信用機(jī)制，培育和完善房地產(chǎn)金融品種和體系來(lái)加以解決。

剖析中國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題并提出解決方案，是深刻認(rèn)識(shí)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)癥結(jié)，確立中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展方向的關(guān)鍵。而房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作為從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資信托公司．實(shí)際上是由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類集合資金投資計(jì)劃(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作為房地產(chǎn)金融體系中的市場(chǎng)(直接)信用，對(duì)于健全我國(guó)房地產(chǎn)金融體系，解決房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融的問(wèn)題，有著極其重要的作用。

一、中國(guó)房地產(chǎn)金融存在的主要問(wèn)題

1．單一銀行體系支撐著中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)金融。一直以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一直面臨資金短缺問(wèn)題。從房地產(chǎn)開發(fā)方面的資金需求現(xiàn)狀來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來(lái)維持房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)。目前，來(lái)源于銀行的資金往往占到房地產(chǎn)資金的70％以上，有些企業(yè)甚至達(dá)到90％。

2003年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源有18％來(lái)自于自有資金，2％來(lái)自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款和建筑企業(yè)貸款等)都來(lái)自于銀行貸款。而這只是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的平均估計(jì)，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產(chǎn)資金供給是中國(guó)房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)，也是中國(guó)房地產(chǎn)金融問(wèn)題的集中體現(xiàn)，無(wú)論是效率問(wèn)題．還是風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題其根源往往與這一特點(diǎn)密切相關(guān)。單一的銀行體系支撐著整個(gè)房地產(chǎn)金融，進(jìn)而支撐著中國(guó)房地產(chǎn)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)體系，中國(guó)銀行業(yè)的負(fù)載實(shí)在太大，結(jié)果使金融政策只能在勉強(qiáng)支撐和減負(fù)之間搖擺，政策的收緊往往給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時(shí)，資金供給的單一性也是房地產(chǎn)金融不完備性的最顯著表現(xiàn)特征。

單一銀行體系的根源來(lái)自于中國(guó)房地產(chǎn)金融本身，同時(shí)也是中國(guó)金融制度在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的具體表現(xiàn)，因此，中國(guó)房地產(chǎn)金融資金來(lái)源單一性問(wèn)題要在中國(guó)金融制度改革進(jìn)程的大背景上考慮，也要在充分認(rèn)識(shí)中國(guó)房地產(chǎn)金融不完備性的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)金融本身的特征積極解決。

2．完備的房地產(chǎn)金融體系尚未形成。

(1)完備的房地產(chǎn)金融體系的主要特點(diǎn)。完備的房地產(chǎn)金融應(yīng)該是包括銀行間接金融和市場(chǎng)信用在內(nèi)的一級(jí)市場(chǎng)和以證券化為主要手段的二級(jí)市場(chǎng)。銀行提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費(fèi)按揭貸款等間接融資，具有房地產(chǎn)投資商特征的基金(主要為房地產(chǎn)投資基金)供市場(chǎng)信用，這些構(gòu)成了一級(jí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)信用，構(gòu)成了二級(jí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。兩個(gè)市場(chǎng)共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分散體系。綜觀世界各國(guó)房地產(chǎn)金融體系可以看出，美國(guó)的房地產(chǎn)金融體系可以作為完備的房地產(chǎn)金融體系的典范。在美國(guó)，這個(gè)一級(jí)市場(chǎng)是由包括房地產(chǎn)投資信托基金、壽險(xiǎn)公司、儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老基金投資管理機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行和部分外來(lái)投資者等多重機(jī)構(gòu)共同支撐。通過(guò)證券化建立起來(lái)的二級(jí)市場(chǎng)，在增加房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)流動(dòng)性的同時(shí)，實(shí)際上把房地產(chǎn)金融體系的資金供給轉(zhuǎn)嫁到整個(gè)市場(chǎng)這種房地產(chǎn)金融的“脫媒”促進(jìn)了房地產(chǎn)金融的信用市場(chǎng)化．加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，其結(jié)果是，房地產(chǎn)金融的資金來(lái)源更加多元化和社會(huì)化，更加順暢地把資金剩余向需求轉(zhuǎn)化；相應(yīng)地，房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)將有效地從單一的銀行體系中分離出來(lái)，更有效地避免了系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)在銀行體系中的聚集。

(2)中國(guó)房地產(chǎn)金融的不完備性及其核心問(wèn)題。與成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)相比，中國(guó)房地產(chǎn)金融體系存在著極大的不完備性。就房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)而言，中國(guó)只有銀行體系支撐著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的金融需求，而資本市場(chǎng)和直接信用的相對(duì)落后，使其幾乎無(wú)法為房地產(chǎn)發(fā)展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產(chǎn)上市公司可以獲得非常有限的市場(chǎng)金融支持。另外，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)只能說(shuō)尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時(shí)間方能走到前臺(tái)，發(fā)揮市場(chǎng)信用的作用。中國(guó)房地產(chǎn)金融的一級(jí)市場(chǎng)是殘缺的，是缺乏信用的一級(jí)市場(chǎng)．而二級(jí)市場(chǎng)尚不存在，因此，中國(guó)房地產(chǎn)金融是不完備的。

不難看出，中國(guó)房地產(chǎn)金融不完備性的核心問(wèn)題是市場(chǎng)信用的缺乏，而發(fā)展市場(chǎng)信用只是豐富房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)內(nèi)涵的手段，也是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的前提：事實(shí)上，二級(jí)市場(chǎng)本身更多的是房地產(chǎn)間接金融的直接化和市場(chǎng)化。要完成這種房地產(chǎn)金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動(dòng)推動(dòng)和市場(chǎng)發(fā)展的美國(guó)房地產(chǎn)金融是必要的。根據(jù)美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，其核心手段是房地產(chǎn)信托和證券化。

目前，我國(guó)房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關(guān)的法規(guī)和政策尚未出臺(tái)：房貸證券化是間接實(shí)現(xiàn)資金來(lái)源市場(chǎng)化和多元化的手段，對(duì)于加強(qiáng)房貸資金的流動(dòng)，培育我國(guó)專業(yè)的房地產(chǎn)投資商，完備我國(guó)房地產(chǎn)金融體系有著重要作用，其影響是長(zhǎng)期性的。相比之下，房地產(chǎn)投資信托基金同時(shí)活躍于兩級(jí)市場(chǎng)的特點(diǎn)顯示，它對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)主體的多元化和二級(jí)市場(chǎng)的形成的作用更為直接和明顯。

(3)中國(guó)房地產(chǎn)金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進(jìn)行有效匹配，最大限度地將金融資源從過(guò)剩方向需求方融通。目前，中國(guó)金融資源的融通循環(huán)一定程度上是不通暢的，出現(xiàn)了金融資源錯(cuò)配的現(xiàn)象，或者說(shuō)金融資源的融通循環(huán)中出現(xiàn)惡劣梗塞。一方面，由于中國(guó)金融體制本身的非市場(chǎng)化特征，金融資源并非完全按照市場(chǎng)化的風(fēng)險(xiǎn)收益對(duì)稱性原則進(jìn)行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規(guī)模小、風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)企業(yè)。銀行對(duì)所有制所形成的偏見、計(jì)劃體制遺留下來(lái)的信用軟約束傾向、相關(guān)人員的道德風(fēng)險(xiǎn)共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)和收益失衡，金融資源在房地產(chǎn)行業(yè)的配置效率受損。另一方面，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，其收益性應(yīng)該為資金剩余者提供分享增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無(wú)法通過(guò)有效的市場(chǎng)渠道直進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，分享行業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)。然而，如果從更為宏觀的角度來(lái)看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的最終承擔(dān)者。因此，中國(guó)金融資源的提供者不但無(wú)法獲得行業(yè)增長(zhǎng)的收益，而且最終承擔(dān)了行業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)以及中國(guó)金融體制存在的固有的道德風(fēng)險(xiǎn)和體制風(fēng)險(xiǎn)。

以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經(jīng)濟(jì)金融體制背景，但如果能從房地產(chǎn)金融本身特征出發(fā)，減輕房地產(chǎn)金融對(duì)銀行體系的依賴性，發(fā)展市場(chǎng)信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)收益的機(jī)會(huì)，同時(shí)將大大推進(jìn)中國(guó)整個(gè)金融體制的改革進(jìn)程，提升中國(guó)金融資源的配置效率、

(4)中國(guó)房地產(chǎn)金融蘊(yùn)含著較高的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。構(gòu)成中國(guó)銀行業(yè)危機(jī)隱患的巨額不良資產(chǎn)，很大程度上是90年代房地產(chǎn)泡沫所遺留下來(lái)的，取終聚集于銀行體系，面對(duì)入世后新一輪房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，銀行仍將面臨相同的問(wèn)題．面臨承載行業(yè)發(fā)展所不得不積累的風(fēng)險(xiǎn)。這種趨勢(shì)已經(jīng)從銀行的資產(chǎn)組合的變化中逐步顯現(xiàn)出來(lái)：因此，必須在理解系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和金融危機(jī)動(dòng)因的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)金融體系進(jìn)行制度創(chuàng)新，找到化解風(fēng)險(xiǎn)積累的制度安排

二、發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金有利于解決我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融問(wèn)題

1．有助于促進(jìn)市場(chǎng)信用的發(fā)展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現(xiàn)了市場(chǎng)信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現(xiàn)在它可以很好地嫁接資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)和實(shí)業(yè)投資，能有效地將金融資源在不同的市場(chǎng)中進(jìn)行配置。

目前．我國(guó)信托業(yè)才真正開始起步，這種極強(qiáng)的制度優(yōu)勢(shì)尚未能發(fā)揮出來(lái)房地產(chǎn)投資信托基金(REH’s)是被成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)檢驗(yàn)過(guò)的市場(chǎng)信用機(jī)制．也是信托介入房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要方式。房地產(chǎn)投資信托基金在我國(guó)的引入，必將最大限度地發(fā)揮出信托的制度優(yōu)勢(shì)，解決我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源的單一問(wèn)題。

2．有助于提高我國(guó)房地產(chǎn)金融的融通效率。毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)信托基金的引入將為我國(guó)房地產(chǎn)提供了一個(gè)嶄新的融通機(jī)制，事實(shí)上，自“一法兩規(guī)”頒布以后，信托的房地產(chǎn)融通功能已經(jīng)通過(guò)各種指定性的房地產(chǎn)信托計(jì)劃的形式體現(xiàn)出來(lái)：但是，目前推出的房地投資信托計(jì)劃僅僅是單一的融通手段．無(wú)法成規(guī)?；烷L(zhǎng)期化，因此也無(wú)法成為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的重要組成部分只有從單個(gè)房地產(chǎn)信托計(jì)劃過(guò)渡到房地產(chǎn)投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規(guī)模性和系統(tǒng)性，房地產(chǎn)投資信托基金才能作為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)制度創(chuàng)新和金機(jī)構(gòu)創(chuàng)新的產(chǎn)物，集政府、銀行、企業(yè)和投資方面要求和利益于一體，真正實(shí)現(xiàn)信托融的長(zhǎng)期化和規(guī)?；?。

房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，將一定程度疏通我國(guó)房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的硬擊，減緩某些特定目的政策對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的整體；中擊力度；同時(shí)為那些有意分享房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)的投資者提供投資機(jī)會(huì)，在一定程度上緩解我國(guó)金融體系的錯(cuò)配矛盾。

從這個(gè)意義上講．房地產(chǎn)投資信托基金的收入．將會(huì)系統(tǒng)改變目前金融資源供給的單一性問(wèn)題，改變房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的供給格局，真正提升我國(guó)房地產(chǎn)金融的融通效率。

3、有助于提高我國(guó)房地產(chǎn)金融體制的備性。房地產(chǎn)投資信托基金具有金融機(jī)構(gòu)的特征，通過(guò)金融平臺(tái)募集社會(huì)自由資金，直接把市場(chǎng)資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)以銀行為主的間接金融形成了極大的補(bǔ)充。

信托對(duì)完備房地產(chǎn)金融體系促進(jìn)作用主要表現(xiàn)在：第一，信托進(jìn)入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，其以房地產(chǎn)信托投資基金方式介入房地產(chǎn)場(chǎng)．不但參與一級(jí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的金融資源供給，也參與二級(jí)市場(chǎng)的投資，有助于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的完備性的提升。第二，證券化是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的核心手段，而證券化所要求的“破產(chǎn)隔離”的結(jié)構(gòu)安排也離不開信托這一載體．

4．有助于降低我國(guó)房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資信托基金在我國(guó)的引入和發(fā)展，不僅可以增加我國(guó)金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的分散，降低危機(jī)產(chǎn)生的概率，提高房地產(chǎn)金融的安全。

明斯基(H1anP．Minsky)的金融體的脆弱性假說(shuō)和外來(lái)沖擊性理論，分別解釋金融危機(jī)的內(nèi)因和外因內(nèi)因在于金融體本身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，而抗風(fēng)險(xiǎn)能力的提高，很大程度上取決于金融體系對(duì)風(fēng)險(xiǎn)累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機(jī)的爆發(fā)源自金融風(fēng)險(xiǎn)的增加、累積、局部超過(guò)限度，最后傳染至整個(gè)體系，因此，金融體系對(duì)風(fēng)險(xiǎn)累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機(jī)，確可延緩或避免金融危機(jī)的爆發(fā)。

具有間接金融特征的銀行信用和市場(chǎng)信用對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)方式是不同的。銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跨時(shí)分擔(dān)比較有效，容易把風(fēng)險(xiǎn)在未來(lái)和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配；市場(chǎng)信用跨空間(erc；一sectiona1)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)能力比較強(qiáng)．可以在不同主體之間進(jìn)行分?jǐn)??？鐣r(shí)風(fēng)險(xiǎn)分配意味著，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)主要是信用風(fēng)險(xiǎn)，擁有的資產(chǎn)的交易性較差，同期調(diào)整的難度較大，只能在未來(lái)和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配，無(wú)法在當(dāng)期解決風(fēng)險(xiǎn)積累問(wèn)題，結(jié)果是在某一時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)一旦超過(guò)了警戒線，金融危機(jī)就會(huì)爆發(fā)。

市場(chǎng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分配，風(fēng)險(xiǎn)分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當(dāng)期的風(fēng)險(xiǎn)累積。因此，從房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，通過(guò)引入房地產(chǎn)信托發(fā)展市場(chǎng)信用，不僅為房地產(chǎn)金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)化解能力。

三、政策建議

1鼓勵(lì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資信托向?qū)I(yè)化發(fā)展。目前我國(guó)由信托公司推出的房地產(chǎn)信托計(jì)劃由于受到每個(gè)信托計(jì)劃合同數(shù)不能超過(guò)200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風(fēng)險(xiǎn)集中，信托整體規(guī)模不能夠?qū)崿F(xiàn)大的突破，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)多項(xiàng)目的分散投資。因此，我國(guó)有必要建立完善的監(jiān)管體制和法律制度支持房地產(chǎn)信托的發(fā)展，經(jīng)過(guò)試點(diǎn)發(fā)行，采取向全社會(huì)公開發(fā)行股票或收益憑證．成立房地產(chǎn)投資信托基金．進(jìn)而使房地產(chǎn)投資信托的股份可在證券交易所進(jìn)行交易，或采取場(chǎng)外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發(fā)展成合法、流通性強(qiáng)、具有一定專業(yè)化優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)投資主體

同時(shí)鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資基金通過(guò)集中專業(yè)管理和組合化投資組合，聘請(qǐng)專業(yè)性顧問(wèn)公司和經(jīng)理人來(lái)負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)與投資運(yùn)作，并實(shí)行系統(tǒng)投資策略，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)，從而有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得較高投資回報(bào)。

第2篇：房地產(chǎn)土地管理法范文

2004年5月,某市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃,拆除了李某265平方米的房屋,并收回了其房屋占用的410平方米土地使用權(quán),用于廣場(chǎng)建設(shè)｡市政府根據(jù)現(xiàn)行房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定,對(duì)李某給予了貨幣補(bǔ)償｡但李某對(duì)此不滿意,多次找市政府討說(shuō)法,要求市政府對(duì)其土地使用權(quán)給予補(bǔ)償｡雙方各執(zhí)一詞,協(xié)商未果,于是李某一紙?jiān)V狀將市政府告上法院,要求法院判令市政府對(duì)其土地使用權(quán)依法給予補(bǔ)償｡

法院受理該案后,審判人員有四種不同觀點(diǎn)｡一種觀點(diǎn)認(rèn)為,根據(jù)國(guó)務(wù)院55號(hào)令《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條第二款的規(guī)定,市政府可以無(wú)償收回李某的劃撥土地使用權(quán),用于公益事業(yè)建設(shè)｡第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,根據(jù)國(guó)務(wù)院法制辦《關(guān)于2001年11月1日以后實(shí)施的拆遷,貨幣補(bǔ)償款中包括對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償》的規(guī)定,直接判定市政府勝訴｡第三種觀點(diǎn)認(rèn)為,根據(jù)《立法法》的規(guī)定,《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的法律效力高于國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷條例》,因此,在涉及土地使用權(quán)補(bǔ)償問(wèn)題上應(yīng)適用《土地管理法》､《城市房地產(chǎn)管理法》,而不應(yīng)適用其他法律法規(guī)｡第四種觀點(diǎn)認(rèn)為,房地產(chǎn)既是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一體,也是財(cái)產(chǎn)權(quán)利和實(shí)體財(cái)產(chǎn)的混合體,因此,應(yīng)在明確區(qū)分被拆遷人房地產(chǎn)中的房屋實(shí)體財(cái)產(chǎn)和土地使用權(quán)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的前提下,才能明確房屋和土地使用權(quán)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),才能分清被拆遷人應(yīng)獲得多少補(bǔ)償｡在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格偏高和土地使用權(quán)權(quán)益未知的情況下,以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù),評(píng)估確定被拆遷人的貨幣補(bǔ)償金額值得探討｡因?yàn)槌值诙N觀點(diǎn)的審判人員占多數(shù),所以本案以市政府的勝訴而告終,但被拆遷人李某對(duì)此審判結(jié)果仍存在疑問(wèn)｡

本案雖以市政府勝訴而告終,但這一案件暴露出來(lái)的問(wèn)題值得深思｡筆者認(rèn)為,第一種觀點(diǎn)以國(guó)務(wù)院55號(hào)令為依據(jù),認(rèn)為應(yīng)判決被拆遷人敗訴是不妥當(dāng)?shù)?這顯然是適用法律不當(dāng)｡因?yàn)閲?guó)務(wù)院55號(hào)令第四十七條第二款同《土地管理法》第五十八條規(guī)定相抵觸｡第二種觀點(diǎn)直接適用國(guó)務(wù)院法制辦文件,判令市政府勝訴是值得商榷的｡第三種觀點(diǎn)適用《土地管理法》審理本案是恰當(dāng)?shù)?但忽視了拆遷補(bǔ)償中的地價(jià)因素｡第四種觀點(diǎn)則道出了房屋拆遷中土地產(chǎn)權(quán)評(píng)估補(bǔ)償缺失的問(wèn)題｡

現(xiàn)行房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估制度的主要缺陷

法規(guī)政策相抵觸和不銜接等問(wèn)題,為拆遷雙方留下紛爭(zhēng)隱患｡眾所周知,房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一體,房產(chǎn)和地產(chǎn)密不可分｡拆遷人拆遷房屋不是為了拆遷而拆遷,而是要通過(guò)拆遷取得被拆遷人的土地使用權(quán),再進(jìn)行開發(fā)建設(shè),從而實(shí)現(xiàn)土地效益的最大化｡房屋拆遷的結(jié)果之一,就是被拆遷人的土地使用權(quán)被收回｡因此,顯化土地使用權(quán)的價(jià)值,對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償,對(duì)拆遷雙方來(lái)說(shuō),都是非常重要的｡有關(guān)法律對(duì)此也有明確規(guī)定｡《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條規(guī)定:“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán),在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下,根據(jù)社會(huì)公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根據(jù)土地使用者使用土地的年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償｡”《土地管理法》第五十八條規(guī)定,“有下列情形之一的,由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),可以收回國(guó)有土地使用權(quán):(一)為公共利益需要使用土地的;(二)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改造,需要調(diào)整使用土地的……｡依照前款第(一)項(xiàng)､第(二)項(xiàng)的規(guī)定收回土地使用權(quán)的,對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償｡”從上述規(guī)定可以看出,對(duì)房屋拆遷中的土地使用權(quán)給予適當(dāng)補(bǔ)償是恰當(dāng)?shù)?#65377;但是,從《城市房屋拆遷條例》關(guān)于以房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定可以看出,該規(guī)定沒有體現(xiàn)對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題｡這顯然同《土地管理法》､《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定不銜接｡雖然國(guó)務(wù)院法制辦文件明確規(guī)定,貨幣補(bǔ)償中包括對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償,但由于對(duì)被拆遷人補(bǔ)償中沒有顯化對(duì)土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格,所以仍然難以使被拆遷人信服,從而引發(fā)拆遷雙方很多矛盾｡

土地使用權(quán)取得方式不同,地上房屋補(bǔ)償相同,“公平”背后是“不公平”｡房地產(chǎn)是實(shí)體財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利的結(jié)合體,房地產(chǎn)權(quán)利人擁有的房屋所有權(quán)是實(shí)體財(cái)產(chǎn),其房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)利｡由于我國(guó)實(shí)行的是土地公有制,并且實(shí)行土地所有權(quán)和使用權(quán)分離制度,因此,房地產(chǎn)權(quán)利人所擁有的土地使用權(quán)是由所有權(quán)派生出來(lái)的,土地使用權(quán)權(quán)益的大小,主要取決于土地使用權(quán)取得方式､土地使用權(quán)面積､土地使用年限､土地區(qū)位等因素｡在這些因素中,土地使用權(quán)的取得方式是決定因素｡按照房地產(chǎn)管理法律規(guī)定,以出讓等有償使用方式取得的土地使用權(quán)在合同約定的年期內(nèi),土地使用者享有完整的財(cái)產(chǎn)權(quán)益｡以劃撥方式取得的土地使用權(quán),土地使用者僅享有部分土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益｡因此,如果被拆遷房屋的土地使用權(quán)不同,其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該不同｡問(wèn)題是《城市房屋拆遷條例》規(guī)定,以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~,這一規(guī)定實(shí)際上是以房地產(chǎn)的完全市場(chǎng)價(jià)值給予補(bǔ)償,也就是說(shuō),是按出讓方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)補(bǔ)償｡這樣,劃撥土地上的房地產(chǎn)和出讓土地上的房地產(chǎn)就將得到相同的補(bǔ)償,結(jié)果是,劃撥土地使用權(quán)房地產(chǎn)的被拆遷人就多得了一筆出讓金或相當(dāng)于出讓金的補(bǔ)償,而出讓土地使用權(quán)房地產(chǎn)的被拆遷人理應(yīng)多得補(bǔ)償,反而卻同劃撥土地使用權(quán)的被拆遷戶得到的補(bǔ)償一樣多,這顯然有失公平,不符合民法的基本原則｡

地產(chǎn)價(jià)值沒有顯化,地價(jià)評(píng)估缺位｡房產(chǎn)和地產(chǎn)的地位和價(jià)值是不同的,地產(chǎn)在房地產(chǎn)中處于主導(dǎo)和基礎(chǔ)的地位,而房產(chǎn)處于依附從屬的地位,沒有離開土地單獨(dú)存在的房屋,但是存在沒有建設(shè)房屋的土地｡地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)價(jià)值的主體組成部分,被拆遷房屋的價(jià)值也是如此｡這兩個(gè)部分的價(jià)值需要通過(guò)地價(jià)和房?jī)r(jià)的評(píng)估,才能得到準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)｡房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格就是房產(chǎn)價(jià)格和土地價(jià)格的結(jié)合體｡

《城市房地產(chǎn)管理法》確定了房地產(chǎn)價(jià)格定期公布制度､房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度｡其第三十三條第二款規(guī)定,“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循公正､公平､公開的原則,按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序,以基準(zhǔn)地價(jià)､標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ),參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估｡”從上述法律規(guī)定可以看出,離開了地價(jià)和地價(jià)評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是不完整的,也是不真實(shí)的｡房屋拆遷的評(píng)估從本質(zhì)上說(shuō),應(yīng)屬于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的范圍,應(yīng)當(dāng)按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條第二款的規(guī)定,評(píng)估地價(jià),顯化地產(chǎn)｡但問(wèn)題是,《城市房屋拆遷條例》和建設(shè)部《關(guān)于房屋拆遷估價(jià)的指導(dǎo)意見》,均對(duì)地價(jià)和地價(jià)評(píng)估只字未提,只是規(guī)定按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估確定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~｡同時(shí),由于房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估技術(shù)規(guī)范不統(tǒng)一､內(nèi)涵不明確等問(wèn)題,該規(guī)定在實(shí)踐中難以有效地實(shí)施｡另一方面,由于我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)分部門管理的辦法,再加之房屋拆遷評(píng)估的管理屬于房產(chǎn)或建設(shè)部門,大多數(shù)的房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)是由房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的,因此,房屋拆遷評(píng)估中的地價(jià)評(píng)估和地產(chǎn)的顯化,也就無(wú)從談起了｡事實(shí)上,土地使用面積､土地區(qū)位､土地使用年限､土地使用權(quán)取得方式及土地用途是影響被拆遷人補(bǔ)償?shù)闹匾蛩?如果不對(duì)這些因素加以顯化,不僅造成被拆遷人之間的不公平,也弱化了政府管理地價(jià)的職能｡

構(gòu)建新型補(bǔ)償評(píng)估制度

針對(duì)現(xiàn)行拆遷房屋補(bǔ)償評(píng)估的缺陷,應(yīng)依照《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)行完善,總的思路應(yīng)是保障權(quán)益､明晰產(chǎn)權(quán)､健全規(guī)范､分別顯化､兼顧公平､促進(jìn)穩(wěn)定｡

第3篇：房地產(chǎn)土地管理法范文

隨著住房制度改革的不斷深化，通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買商品房已成為本市居民獲取住房的主要途徑之一。大部份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房過(guò)程中能依法交易，對(duì)促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展起到了積極作用。但也有一部分企業(yè)違法違規(guī)經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)房者利益。為保障購(gòu)房者利益、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、促進(jìn)商品房流通，現(xiàn)就進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房交易行為作如下通知：

一、凡有下列行為之一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除按有關(guān)規(guī)定處理外，房地管理部門應(yīng)責(zé)令其限期整改、情節(jié)嚴(yán)重的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書到期不再續(xù)發(fā)。

1.不在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所（售樓處）的顯著位置張貼商品房預(yù)售許可證的或不向購(gòu)房者出示有關(guān)用地和施工手續(xù)證明的；

2.商品房預(yù)售時(shí)，采取各種方式誘使購(gòu)房者訂立合同，造成商品房銷售糾紛的；

3.不參照市房地局印制、市工商局監(jiān)制的商品房預(yù)售、出售合同示范文本簽訂商品房買賣合同的或修改示范合同規(guī)定的主要條款，使購(gòu)房者處于不利地位的；

4.延期交房、交房不符合交付條件或者交付房屋的面積、內(nèi)裝修等與合同約定的不相符合，又不承擔(dān)違約責(zé)任的或拖延承擔(dān)違約責(zé)任的；

5.不辦理或延期辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的；

6.售樓廣告、樣板房不實(shí)誤導(dǎo)購(gòu)房者簽約的。

二、凡有下列行為之一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除按有關(guān)規(guī)定處理外，房地管理部門應(yīng)降低其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，停止其辦理新開項(xiàng)目的手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書到期后不再續(xù)發(fā)。

1.無(wú)證預(yù)售或借用其他企業(yè)的商品房預(yù)售許可證與購(gòu)房者訂立合同，收取定金的；

2.以同一標(biāo)的重復(fù)銷售或擅自銷售已抵押商品房的；

3.銷售的房屋質(zhì)量低劣，嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房者利益的；

4.不按規(guī)定申辦開發(fā)用地建房手續(xù)，又不及時(shí)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致購(gòu)房者不能在房屋交付之日起90天內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記手續(xù)的；

5.不具備房屋交付使用條件擅自交房的；

6.不按規(guī)定設(shè)立商品房維修基金、落實(shí)物業(yè)管理企業(yè)管理房屋的；

7.違反預(yù)售款?？顚Ｓ靡?guī)定，將預(yù)售款挪作它用的。

第4篇：房地產(chǎn)土地管理法范文

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；確認(rèn)

一、境內(nèi)外準(zhǔn)則對(duì)比分析

（一）租入又出租的建筑物會(huì)計(jì)確認(rèn)對(duì)比分析

國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)（InternationalAccountingStandardsBoard）在IAS40中對(duì)投資性房地產(chǎn)的定義為“為了賺取租金或?yàn)橘Y本增值，兩者兼而有之，由業(yè)主或融資租賃的承租人持有的房地產(chǎn)（土地或建筑物，建筑物的一部分，兩者兼而有之）”，不包括：①用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，用于管理目的的房地產(chǎn)；②在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售的房地產(chǎn)[1]。同時(shí)在列舉第3條中提出如若主體在融資租賃下持有并租出的建筑物，則是投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并在準(zhǔn)則第6段又提出企業(yè)經(jīng)營(yíng)租入又出租的建筑物在滿足投資性房地產(chǎn)的定義的前提下，如若能用公允價(jià)值計(jì)量，則第一次承租資產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)該將其計(jì)入投資性房地產(chǎn)科目。澳大利亞會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（AustralianAccountingStandardsBoard）在AASB140將投資性房地產(chǎn)定義為：為賺取租金或?yàn)橘Y本增值，兩者兼有而由業(yè)主或融資租賃的承租人持有的房地產(chǎn)（土地或建筑物，建筑物的一部分，兩者兼有）[2]。英國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（AccountingStandardsCommittee）頒布的SSAP19[3]和香港會(huì)計(jì)師公會(huì)頒布的HKAS40[4]，其在具體準(zhǔn)則規(guī)范上趨同于IAS40。CAS3中指出投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括：①已出租的土地使用權(quán)，②持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，③已出租的建筑物[5]。未將租入又出租的建筑物納入確認(rèn)范圍（見表1）。

（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)會(huì)計(jì)確認(rèn)對(duì)比分析

IAS40認(rèn)為，持有目的是長(zhǎng)期資本增值則確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，并堅(jiān)決剔除為短期銷售而持有的土地。同樣SSAP19，AASB140以及HKAS40也都清晰的認(rèn)為如若確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，該土地必須為長(zhǎng)期持有。CAS3中雖說(shuō)應(yīng)當(dāng)將其納入范圍，但卻沒有對(duì)其持有的期限進(jìn)行界定（見表2）。

（三）出租或增值為目的而正在建造的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)確認(rèn)對(duì)比分析

IAS40在舉例子時(shí)，其第5條表示以后作為投資性房地產(chǎn)核算，而目前正在建造的房地產(chǎn)，并在后來(lái)不斷地修訂中表示若投資性房地產(chǎn)要進(jìn)行改建或擴(kuò)建，應(yīng)該確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)-在建。SSAP19在對(duì)其下定義時(shí)，清楚地指出投資性房地產(chǎn)應(yīng)該是已完成的在建工程和開發(fā)項(xiàng)目，因此不包括在建的投資性房地產(chǎn)。AASB140和HKAS40對(duì)在建的投資性房地產(chǎn)定義上與IAS40趨同。CAS3中始終沒有對(duì)初始建造目的為出租的建筑物進(jìn)行定義，但是隨著準(zhǔn)則應(yīng)用幾年后，財(cái)政部會(huì)計(jì)司頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解2010》，講解中表示改建或者擴(kuò)建的投資性房地產(chǎn)應(yīng)該在投資性房地產(chǎn)-在建中進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，但是對(duì)于以出租或增值為目的而現(xiàn)在正在建造的房地產(chǎn)仍在在建工程中反映。《講解2010》雖不是準(zhǔn)則規(guī)范，但也是財(cái)政部頒布的正式文件，應(yīng)被認(rèn)為具有一定的權(quán)威（見表3）。

二、我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)確認(rèn)存在的問(wèn)題及分析

（一）將融資租入又出租的建筑物未納入確認(rèn)范圍與CAS21相悖

隨著經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的活躍，融資租賃在房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步活躍起來(lái)。2017年鐵流股份（603926）、美凱龍（601828）均將其融資租入并出租的建筑物劃分為投資性房地產(chǎn)?？梢?，實(shí)務(wù)中已有相關(guān)做法。CAS21認(rèn)為融資租賃是出租人實(shí)質(zhì)上將該租賃資產(chǎn)所有權(quán)及其相關(guān)的全部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬都已經(jīng)轉(zhuǎn)移了的租賃，可見從出租人的角度出發(fā)，已經(jīng)完全終止確認(rèn)了該項(xiàng)資產(chǎn)，因此承租人應(yīng)該對(duì)其認(rèn)定為自己的資產(chǎn)，比照自己的資產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。可見，從CAS21的角度講，企業(yè)融資租入的資產(chǎn)在會(huì)計(jì)確認(rèn)及權(quán)利歸屬方面與自有資產(chǎn)并沒有太大的不同，若企業(yè)再將其對(duì)外出租，持有目的也就是賺取租金，且取得成本能夠可靠計(jì)量，符合投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件，若不將其納入確認(rèn)范圍不妥。

（二）將持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)納入確認(rèn)范圍與法律背離

CAS3沒有對(duì)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有的期限進(jìn)行明確規(guī)定，如若短期的持有土地使用權(quán)并轉(zhuǎn)讓存在炒地，投機(jī)動(dòng)機(jī)，而長(zhǎng)期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓從我國(guó)土地管理法角度來(lái)看，又存在違法嫌疑?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》在其第四條中指出我國(guó)對(duì)土地施行用途管制的制度，在國(guó)家層面上將土地劃分為農(nóng)用地，建設(shè)用地，教育用地等，而針對(duì)作為建設(shè)開發(fā)的土地，企業(yè)必須按照法律規(guī)定的用途開發(fā)，禁止“囤地”“捂地”“捂盤惜售”等，因此我國(guó)企業(yè)頂著違背法律的風(fēng)險(xiǎn)在一經(jīng)拿地，就將其劃分為持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的可能性幾乎為零。另外，我國(guó)《閑置土地處置辦法》（中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第5號(hào)）在其第二條中明確提出閑置土地的概念，即企業(yè)如若取得土地使用權(quán)在有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期已經(jīng)滿一年沒有動(dòng)工開發(fā)的國(guó)有建設(shè)用地，或雖然已經(jīng)動(dòng)工開發(fā)，但已開發(fā)的面積占比需開發(fā)的總面積沒有達(dá)到三分之一或者已經(jīng)投資的投資額占比不夠25%，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國(guó)有建設(shè)用地。CAS3中清晰表達(dá)閑置土地不是投資性房地產(chǎn)。在實(shí)務(wù)操作中，企業(yè)常常在認(rèn)定閑置土地的各種數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)上苦做文章，使其略超過(guò)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，可見CAS3將持有以備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)認(rèn)定為投資性房地產(chǎn)，不但違背土地管理法還使得某些企業(yè)有機(jī)可乘。

（三）將來(lái)出租或增值為目的而正在建造的房地產(chǎn)準(zhǔn)則或指南中規(guī)定模糊

CAS3沒有提及將來(lái)作為投資性房地產(chǎn)而正在建造的房地產(chǎn)的確認(rèn)歸屬，只是在《講解2010》中表示，已出租的建筑物包括“將來(lái)作為投資性房地產(chǎn)而正在建造的房地產(chǎn)”，且規(guī)定在建造的過(guò)程中將其歸類為“在建工程”，等待建造完成后再結(jié)轉(zhuǎn)至“投資性房地產(chǎn)”，但是對(duì)于改擴(kuò)建的投資性房地產(chǎn)卻直接認(rèn)定為投資性房地產(chǎn)的范疇，計(jì)入“投資性房地產(chǎn)-在建”[6]?？梢娫凇吨v解2010》中將此類認(rèn)定為投資性房地產(chǎn)，但是卻在“在建工程”中列報(bào)，另外講解明顯與準(zhǔn)則的法律效力不同，這就給實(shí)務(wù)工作者帶來(lái)了很大的困擾。新華聯(lián)和陽(yáng)光股份在建造過(guò)程中在“投資性房地產(chǎn)-在建”核算列報(bào)也歸屬于投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目下，而華業(yè)資本、凱嘉誠(chéng)等均在“在建工程”中核算，但是列報(bào)歸屬于投資性房地產(chǎn)，茂業(yè)股份和藍(lán)光發(fā)展核算與列報(bào)均歸屬于“在建工程”。由于CAS3的缺失導(dǎo)致實(shí)務(wù)處理無(wú)法統(tǒng)一，使得會(huì)計(jì)信息的可比性也大大削弱。

三、我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)確認(rèn)改進(jìn)建議

（一）融資租入又出租的建筑物應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)確認(rèn)

CAS21將融資租入的建筑物比照自有資產(chǎn)進(jìn)行處理，而CAS3卻將融資租入的建筑物不視為自有資產(chǎn)處理，這樣就會(huì)造成準(zhǔn)則之間的矛盾。另外，我國(guó)在2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出，要重點(diǎn)發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，側(cè)重于長(zhǎng)期租賃，可見在今后的市場(chǎng)上房屋建筑物的融資業(yè)務(wù)會(huì)不斷增多，融資租入又出租的業(yè)務(wù)也會(huì)不斷顯現(xiàn)，因此建議CAS3比照IAS40，將融資租入又出租的建筑物納入投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)范圍。

（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)不應(yīng)納入確認(rèn)范圍

根據(jù)我國(guó)土地管理法的相關(guān)規(guī)定，我國(guó)無(wú)法出現(xiàn)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。若企業(yè)拿地不開發(fā)則會(huì)被認(rèn)定為閑置土地且影響土地使用效率，若其拿地打政策的球，則CAS3又會(huì)使違法行為得到了合法認(rèn)證，雖然目前我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則大環(huán)境下在與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同，但是在我國(guó)特殊的土地管理法背景下，CAS3應(yīng)該具有中國(guó)特色，其確認(rèn)范圍應(yīng)不包括持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

（三）將來(lái)出租或增值為目的而正在建造的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)納入確定范圍

第5篇：房地產(chǎn)土地管理法范文

《物權(quán)法（草案）》確定了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記將實(shí)行統(tǒng)一登記制度。但目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散，而且其依據(jù)的法律也不同。

（一）登記機(jī)構(gòu)分離

土地管理部門和房產(chǎn)管理部門分別主管土地權(quán)屬登記和房屋權(quán)屬登記。按照《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定，國(guó)土資源管理部門主管全國(guó)土地的統(tǒng)一管理工作，屬于條條管理；而按照《房地產(chǎn)法》及有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)的房屋權(quán)屬登記管理工作，省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門以及直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作，屬于條塊管理。

（二）登記的依據(jù)不同

房屋權(quán)屬管理在操作上按照建設(shè)部頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等執(zhí)行；土地權(quán)屬管理按照國(guó)土資源部頒布的《土地登記規(guī)則》（國(guó)家土地局[1995]國(guó)土[法]字第184號(hào)）執(zhí)行，在操作規(guī)范及程序上有不同的地方，也有重復(fù)的地方。

二、房地分離登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)性原理的違背

房屋和房屋附著的土地作為不動(dòng)產(chǎn)的兩個(gè)范疇，房屋與房屋附著的土地有著先天有機(jī)聯(lián)系，它們?cè)谛螒B(tài)上密不可分，在價(jià)值上互相包容。人為地將其剝離，分由兩個(gè)部門來(lái)管理，既不符合國(guó)際管理慣例，又給不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、登記機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)帶來(lái)了很多麻煩，特別是在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和抵押時(shí)，分開操作除了存在法律上的問(wèn)題以外，還存在法律漏洞。登記分割在不同的部門出現(xiàn)多部門登記和分級(jí)登記的現(xiàn)象，使得不動(dòng)產(chǎn)登記不能為不動(dòng)產(chǎn)交易提供快捷而安全的保障。

三、盡快進(jìn)行房地登記的銜接的前期準(zhǔn)備性工作

《房地產(chǎn)管理法》第60條第三款規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或更改土地使用權(quán)證書。1995年1月1日國(guó)家土地管理局公布《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉做好土地登記工作的通知》第五項(xiàng)“關(guān)于土地登記與房屋登記的關(guān)系”規(guī)定：“土地管理部門與房產(chǎn)管理部門，必須嚴(yán)格執(zhí)行《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條的規(guī)定，分別進(jìn)行登記發(fā)證。有條件的地方，可以采取聯(lián)合辦公等形式搞好登記銜接。在省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的地方，按《城市房地產(chǎn)管理法》第六十二條的規(guī)定，土地、房產(chǎn)證書可實(shí)行合一，但登記辦法和證書格式及有關(guān)土地使用權(quán)的內(nèi)容必須符合土地管理的法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范的要求。土地、房產(chǎn)合一的證書中有關(guān)土地的內(nèi)容和格式必須報(bào)國(guó)家土地管理局審批?！蔽覅^(qū)土地管理部門與房產(chǎn)管理部門目前實(shí)行分別登記發(fā)證。地區(qū)房、地管理機(jī)構(gòu)的分設(shè)，在某個(gè)區(qū)域內(nèi)無(wú)法形成完整的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案和資料，無(wú)法形成信息共享，登記申請(qǐng)人跑兩個(gè)部門，走程序，繳交兩次費(fèi)，不但增加了登記申請(qǐng)人成本，且及可能損害當(dāng)事人的正當(dāng)利益，造成重復(fù)抵押、房、地權(quán)利人不一致等問(wèn)題。同時(shí)也造成登記機(jī)關(guān)的流程重復(fù)，降低了工作效率。

第6篇：房地產(chǎn)土地管理法范文

關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房;購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn);負(fù)面影響

小產(chǎn)權(quán)房是相對(duì)于普通商品房而言的,是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,有村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)權(quán)屬證書的房產(chǎn),“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房沒有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證,國(guó)土和房管部門也不會(huì)給購(gòu)房合同備案。城市居民對(duì)僅持有有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)證”的房屋,其房屋所有權(quán)是不受法律保護(hù)的。因此,“小產(chǎn)權(quán)”實(shí)際上就是沒產(chǎn)權(quán)。

十幾年來(lái),小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模和范圍不斷擴(kuò)大,危及農(nóng)業(yè)安全、破壞農(nóng)村和諧和損害農(nóng)民利益等社會(huì)弊端逐漸暴露并日益嚴(yán)重。本文從小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的主要因素、經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系分析、購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)、負(fù)面影響等方面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了深入的研究和分析,從理論與實(shí)踐的結(jié)合上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題進(jìn)行探討研究。

一、與小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的主要法律、法規(guī)

(一)《憲法》

現(xiàn)行憲法第10條規(guī)定,城市的土地屬于國(guó)家所有,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有。宅基地和自留地、自留山也屬于農(nóng)民集體所有。

(二)《土地管理法》

雖然《土地管理法》對(duì)農(nóng)村集體土地上的房屋的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題沒有針對(duì)性的規(guī)定,但根據(jù)《土地管理法》“嚴(yán)格管理土地、合理利用土地”的立法精神,結(jié)合該法第43條和第63條的規(guī)定,可以明確地看出,《土地管理法》是禁止集體建設(shè)用地使用權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓的。

(三)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

集體土地制度本應(yīng)是自2008年1月1日施行的《城市規(guī)劃法》運(yùn)轉(zhuǎn)的前提,也是其實(shí)施的基礎(chǔ)。遺憾的是到目前為止,《土地管理法》還沒有根據(jù)《憲法》原則建立集體所有土地完整的法規(guī)體系,集體土地使用權(quán)也沒有根據(jù)《憲法》的原則進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。本應(yīng)與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》同期出臺(tái)的集體土地管理法規(guī)的延緩出臺(tái),導(dǎo)致中國(guó)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地、宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等問(wèn)題獲得了巨大的灰色運(yùn)轉(zhuǎn)空間。因此,《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)際上強(qiáng)行拉開了解決中國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的序幕。

(四)《物權(quán)法》

《物權(quán)法》第9條:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。《物權(quán)法》第59條規(guī)定:農(nóng)民所有不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn),屬于本集體成員集體所有。如果所開發(fā)的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房由農(nóng)民自住,產(chǎn)權(quán)屬于集體中的農(nóng)民,將受到物權(quán)法的保護(hù),城鎮(zhèn)居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房,這種交易本身不合法,購(gòu)房人未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證,而購(gòu)房者的購(gòu)房合同從法律角度來(lái)看,也屬于無(wú)效合同。雖然《物權(quán)法》頒布,保障私有財(cái)產(chǎn)特別是不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利,但不會(huì)保護(hù)不合法財(cái)產(chǎn)。

(五)《房地產(chǎn)管理法》

《房地產(chǎn)管理法》第2條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)就是在國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。該條確定了房地產(chǎn)開發(fā)的對(duì)象,即國(guó)有土地。

(六)《房屋登記辦法》

2007年7月1日起實(shí)施的《房屋登記辦法》第82條:“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋,可以依照本辦法的規(guī)定申請(qǐng)房屋登記?！钡?7條“申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的,除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。”

從現(xiàn)有的相關(guān)法律、法規(guī)來(lái)看,僅持有有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)證”的房屋,在我國(guó)房地一體制度下,其房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)法得到有效保護(hù)。

二、小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)

(一)買房人的利益很難得到保障

根據(jù)現(xiàn)有法律和《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定,通過(guò)國(guó)家正規(guī)渠道購(gòu)買的房屋,經(jīng)過(guò)房產(chǎn)管理部門權(quán)利登記后,買房人對(duì)所購(gòu)房屋獲得所有權(quán),在任何情況下第三人都不能對(duì)其進(jìn)行侵害。但“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房的買賣,因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定,雙方所簽合同為無(wú)效合同,無(wú)法在房屋管理部門進(jìn)行權(quán)利登記,買房人在交付房款后并未獲得房屋的所有權(quán)。因此,一旦發(fā)生相關(guān)當(dāng)事人主張購(gòu)買行為無(wú)效或者國(guó)家按照法律規(guī)定進(jìn)行整頓時(shí),買房人的利益很難得到保障。無(wú)法對(duì)所購(gòu)房屋擁有長(zhǎng)期、穩(wěn)定、可不受任何第三人侵犯的權(quán)利保障。例如,經(jīng)過(guò)若干年后村委會(huì)成員發(fā)生變動(dòng),或村內(nèi)土地需要調(diào)整,或因其他原因村委會(huì)主張購(gòu)房行為無(wú)效,想收回所售房屋時(shí),買房人則無(wú)法得到法律保障,只能通過(guò)合同無(wú)效要求返還原價(jià)款,如果村委會(huì)在出售房屋時(shí)將房屋價(jià)款當(dāng)作其他開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的資金,已無(wú)錢可還時(shí),買房人事實(shí)上只能自己承擔(dān)損失。

(二)買房人很難獲得法律救濟(jì)

正規(guī)的商品房開發(fā)和交易,買賣雙方需簽訂房屋銷售合同,其中對(duì)所售房屋質(zhì)量問(wèn)題及買賣雙方各自的權(quán)利義務(wù)等都會(huì)做出明確約定,如果日后出現(xiàn)爭(zhēng)議或糾紛可按照合同約定獲得救濟(jì),而“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房的買賣,因所簽合同本身是無(wú)效的,因此,即使在合同中對(duì)此類問(wèn)題做出了約定,買房人也無(wú)法通過(guò)合同約定要求出售方承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任,在對(duì)方拒不賠償?shù)那闆r下,損失只能由自己承擔(dān)。

(三)三買房人無(wú)法獲得拆遷補(bǔ)償

征地或拆遷補(bǔ)償,按照法律規(guī)定,補(bǔ)償對(duì)象是被征收土地使用權(quán)人或被拆遷房屋所有權(quán)人,因“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房買賣行為不合法,買房人既未得到所購(gòu)房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),也未獲得房屋的所有權(quán),因此,因征地或危房改造發(fā)生拆遷時(shí),無(wú)法獲得拆遷補(bǔ)償款,所遭受的損失也只能由自己承擔(dān)。

(四)小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法繼承

按照我國(guó)《繼承法》的有關(guān)規(guī)定,可以繼承的遺產(chǎn)是指公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。小產(chǎn)權(quán)房因其買賣行為被法律嚴(yán)格禁止,買房人并未獲得房屋的合法權(quán)屬,因此并不屬于個(gè)人合法財(cái)產(chǎn),不能發(fā)生《繼承法》上規(guī)定的繼承。即使繼承人暫時(shí)取得了房屋的占用、使用權(quán),也得不到法律的保護(hù),隨時(shí)可能被輕易地剝奪。

(五)小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法自由買賣

根據(jù)法律規(guī)定,買賣必須是針對(duì)自己具有合法權(quán)屬、法律不禁止流通的物品進(jìn)行,因“小產(chǎn)權(quán)”購(gòu)房人并未取得房屋所有權(quán),且該類房屋的買賣為法律所禁止,因此不能自由買賣,即使已經(jīng)進(jìn)行的買賣行為也屬無(wú)效,應(yīng)

相互返還財(cái)產(chǎn),恢復(fù)原狀。

(六)隨時(shí)面臨被拆除的風(fēng)險(xiǎn)

如果該類房屋是未經(jīng)政府審批擅自開發(fā)建設(shè)的,則屬違章建筑,違章建筑違反法律規(guī)定,破壞城鎮(zhèn)合理規(guī)劃和布局,打亂了正常的用地計(jì)劃,剝奪了有限的土地資源,侵犯了公共利益,世界上任何一個(gè)國(guó)家或政府都不會(huì)容忍此類事件的發(fā)生,拆除或許只是時(shí)間問(wèn)題。擔(dān)此風(fēng)險(xiǎn),得不償失。

三、小產(chǎn)權(quán)房的負(fù)面影響

(一)對(duì)農(nóng)民利益的侵害

建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房,從短期看,農(nóng)民得到了遠(yuǎn)比保護(hù)農(nóng)村集體土地所得利益高的多的收益,但這實(shí)際上是一種飲鴆止渴的方式。農(nóng)民失去了土地使用權(quán)意味著失去了最基本的生活保障,也失去了土地升值所產(chǎn)生的收益。開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房所產(chǎn)生的大量的土地收益都被村干部和開發(fā)商攫取了,小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)商和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府合謀榨取農(nóng)民利益的結(jié)果。

(二)對(duì)國(guó)土資源的侵害

小產(chǎn)權(quán)房的大規(guī)模開發(fā)會(huì)對(duì)我國(guó)國(guó)土資源造成巨大侵害,導(dǎo)致關(guān)乎全國(guó)民生和國(guó)防安全的18億畝耕地不斷受到蠶食。小產(chǎn)權(quán)房是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府牽頭破壞農(nóng)業(yè)資源的惡劣行為。集體土地需要實(shí)現(xiàn)收益最大化,農(nóng)民需要發(fā)家致富

以減少城鄉(xiāng)貧富差距,但無(wú)序發(fā)展的小產(chǎn)權(quán)房絕對(duì)不是可取的做法。

(三)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的侵害

目前的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)是經(jīng)過(guò)20多年發(fā)展形成的較為成熟的體系,有強(qiáng)力的政府進(jìn)行宏觀調(diào)控,有一系列健全的法律法規(guī),雖然隨著社會(huì)轉(zhuǎn)型逐漸暴露出很多不足,但是若沒有這些框架,問(wèn)題將會(huì)嚴(yán)重到一發(fā)不可收拾的地步,導(dǎo)致全面的社會(huì)動(dòng)蕩。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是游離于城市商品房市場(chǎng)之外的另一個(gè)住房市場(chǎng),這個(gè)市場(chǎng)不受現(xiàn)有商品房法律體系的規(guī)制,存在著一系列的風(fēng)險(xiǎn)鏈,實(shí)際上就是房地產(chǎn)“黑市”。房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)需要改革,但那是在保留現(xiàn)有的穩(wěn)定安全的市場(chǎng)及法律秩序下循序漸進(jìn)的合理改革,市場(chǎng)及法律秩序具有連續(xù)性,那種全盤否定目前的既有秩序,不承認(rèn)其內(nèi)在合理性,主張徹底革新的做法是不值得提倡的。

(四)對(duì)法制建設(shè)的破壞

小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)在我國(guó)存在和發(fā)展了十幾年,其各個(gè)環(huán)節(jié)的參與者:鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民、城市購(gòu)房者從一開始就明知其違法性,希望法不責(zé)眾以便逃避處罰,獲取非法利益。他們?cè)诿髦洚a(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù),是有缺陷的情況下卻依然我行我素,是對(duì)法律的公然蔑視,其示范效應(yīng)極其惡劣,如果其行為不受到嚴(yán)懲,

將極大地破壞法律的威懾力。

(五)對(duì)政府公信力的破壞

小產(chǎn)權(quán)房的主要推動(dòng)和默許者是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府,其在土地征收過(guò)程中得不到太多收益,因此牽頭搞小產(chǎn)權(quán)房開發(fā),這集中暴露了鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府與政府主管部門、上級(jí)政府之間的利益博弈,其出發(fā)點(diǎn)并不是為了農(nóng)民的利益,這使人們看到了鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府帶頭違法、的丑惡嘴臉。且如果中央政府不對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的當(dāng)事人嚴(yán)懲,則會(huì)造成“守法的人吃虧,違法的人贏利”的嚴(yán)重心理暗示,極大地破壞政府的公信力。

四、結(jié)束語(yǔ)

由于我國(guó)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的相對(duì)落后、農(nóng)村社會(huì)保障體系還未真正建立等多重因素的限制,從我國(guó)的農(nóng)業(yè)安全、農(nóng)村和諧和農(nóng)民利益角度看,“小產(chǎn)權(quán)房”具有較大的社會(huì)危害性。首先,必須盡快改革現(xiàn)行的城鄉(xiāng)二元土地政策,禁止小產(chǎn)權(quán)房建設(shè),以防其影響進(jìn)一步擴(kuò)大,從而造成更大的社會(huì)利益損失。其次,將已有的“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行有選擇的合法化,規(guī)范化管理,以避免和根除其自由發(fā)展出現(xiàn)的土地?zé)o序占用、國(guó)家土地收益流失、物業(yè)管理混亂、違規(guī)拆遷、鄉(xiāng)村干部從中漁利等諸多問(wèn)題,將“小產(chǎn)權(quán)房”引入健康發(fā)展的軌道。

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第7篇：房地產(chǎn)土地管理法范文

他項(xiàng)權(quán)證放款一般是在他項(xiàng)權(quán)證辦完后的1到10個(gè)工作日內(nèi)，不確定的話也可以向銀行咨詢。他項(xiàng)權(quán)證放款時(shí)間和他項(xiàng)權(quán)證辦理的速度有關(guān)。

銀行他項(xiàng)權(quán)證辦理時(shí)間問(wèn)題主要與實(shí)際的辦理情況相關(guān)聯(lián)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，他項(xiàng)權(quán)證自受理房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定登記申請(qǐng)之日起7個(gè)工作日內(nèi)完成審核。

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第8篇：房地產(chǎn)土地管理法范文

一、關(guān)于土地的所有權(quán)：

在我國(guó)《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》等法律法規(guī)中，對(duì)國(guó)家土地所有權(quán)作了明確規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?條規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！?？《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二條規(guī)定：“下列土地屬于全民所有及國(guó)家所有：（一）城市市區(qū)的土地；（二）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地；（三）國(guó)家依法征收的土地；（四）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；……”

集體土地所有權(quán)的主體，即享有土地所有權(quán)的集體組織，根據(jù)《民法通則》第74條、《土地管理法》第10條的規(guī)定，有以下3類：（1）村農(nóng)民集體，村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)對(duì)土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、管理；（2）如果村范圍內(nèi)的土地已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；（3）土地已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。

集體所有的土地主要是耕地及宅基地、自留地、自留山，還包括法律規(guī)定集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等土地。至于法律沒有規(guī)定為集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等土地，則屬于國(guó)家所有。

二、土地使用權(quán)的使用方式

〔2015〕42號(hào)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部發(fā)展改革委人民銀行關(guān)于在公共服務(wù)領(lǐng)域推廣政府和社會(huì)資本合作模式指導(dǎo)意見的通知》中提到保障項(xiàng)目用地有多種方式，實(shí)行多樣化土地供應(yīng)，保障項(xiàng)目建設(shè)用地。涉及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或者公共服務(wù)領(lǐng)域的土地可以采用出讓、租賃等有償使用方式獲得，也可以通過(guò)無(wú)償劃撥方式取得。

有償使用方式：《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十九條明確規(guī)定：“國(guó)有土地的有償使用方式包括：（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓；（二）國(guó)有土地租賃；（三）國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股?！?/p>

無(wú)償使用方式：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十四條規(guī)定：“下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：……（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地……”。實(shí)際操作中，如果符合《劃撥用地目錄》（2001年10月18日中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第9號(hào)）的規(guī)定的，則經(jīng)建設(shè)單位提出申請(qǐng)，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以劃撥方式提供土地使用權(quán)。

三、國(guó)有土地使用權(quán)出讓

四種出讓方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定土地使用權(quán)的出讓方式包含協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種方式。而《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》補(bǔ)充了第四種方式――掛牌。其中拍賣和掛牌均是在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，最后根據(jù)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為，如果是經(jīng)營(yíng)性用地，則根據(jù)《物權(quán)法》及《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》的規(guī)定，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓；如采取協(xié)議出讓的，則需符合《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》。關(guān)于公益事業(yè)用地，亦區(qū)分是營(yíng)利性和非營(yíng)利性，如營(yíng)利性醫(yī)院則不屬于劃撥用地目錄范圍，需要通過(guò)出讓方式獲取。

根據(jù)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第三條，出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。協(xié)議出讓屬于控制比較嚴(yán)的出讓方式，其有相應(yīng)的前置條件，即使?jié)M足了協(xié)議出讓的前置條件，也未必能實(shí)現(xiàn)一對(duì)一協(xié)議轉(zhuǎn)讓，因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》及《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，滿足前置條件的協(xié)議出讓地，如果土地供應(yīng)計(jì)劃公布后，在同一地塊有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，不再采取協(xié)議方式出讓。

四、國(guó)有土地租賃

根據(jù)1999年7月27國(guó)土資源部《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見》（國(guó)土資發(fā)〔1999〕222號(hào)）規(guī)定，對(duì)原有建設(shè)用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實(shí)行有償使用，也不實(shí)行租賃；對(duì)因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實(shí)行租賃。對(duì)于新增建設(shè)用地，重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國(guó)有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無(wú)論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。

國(guó)有土地租賃，可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式。

五、國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股

[2015]42號(hào)文件明確規(guī)定可以采用這種出資方式，其中規(guī)定“以作價(jià)出資或者入股方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)以市、縣人民政府作為出資人，制定作價(jià)出資或者入股方案，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施?！?/p>

但土地作價(jià)出資在操作中還存在很多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，比如不經(jīng)過(guò)招拍掛流程，對(duì)土地作價(jià)出資或入股，如何確定土地價(jià)格，是否會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)流失等問(wèn)題，也是這種供地方式落地難的一個(gè)關(guān)鍵。

六、劃撥土地、租賃土地抵押?jiǎn)栴}

關(guān)于劃撥土地上的PPP項(xiàng)目是否可為項(xiàng)目融資等設(shè)置抵押、如何抵押的問(wèn)題，目前司法界有兩種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)是劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，先辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地后，才能與附屬建筑物一并抵押，相關(guān)規(guī)定如國(guó)土資源部《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第5條與國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條；

第二種觀點(diǎn)沒有否定劃撥土地使用權(quán)可用于抵押，而是要求劃撥土地上的房地產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，必須先繳納土地出讓金的價(jià)款，抵押權(quán)人在交納出讓金價(jià)款后剩余的金額中優(yōu)先受償，如《城市房地產(chǎn)管理法》第51條。

第9篇：房地產(chǎn)土地管理法范文

城市居民住宅難，根源在于《土地管理法》有問(wèn)題

在現(xiàn)階段，國(guó)家需要保障的是城市居民的住房，農(nóng)村居民的住房似乎是不存在問(wèn)題的；事實(shí)上，中國(guó)所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)只存在于城市，農(nóng)村根本就沒有房地產(chǎn)這一說(shuō)法。這一現(xiàn)象表明，現(xiàn)階段城市居民住房問(wèn)題與中國(guó)政府的城市化政策密切相關(guān)：進(jìn)一步說(shuō)，中國(guó)現(xiàn)代化戰(zhàn)略的偏頓造成了這一問(wèn)題。

中國(guó)的現(xiàn)代化是以所謂城鄉(xiāng)二元體制為基礎(chǔ)的現(xiàn)代化，城市是現(xiàn)代化的中心，農(nóng)村地區(qū)基本上被排除在現(xiàn)代化之外，現(xiàn)代化的推進(jìn)主要表現(xiàn)為城市地區(qū)工業(yè)化的發(fā)展和城市居民物質(zhì)文化生活水平的快速提高，而城市以外的農(nóng)村地區(qū)則基本上停滯不前，以致于現(xiàn)代化成就越大，城鄉(xiāng)差距就越大，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的各種資源也就愈加集中到城市，農(nóng)村也就愈加落后。

這種城市中心現(xiàn)代化的一個(gè)明顯后果是，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)張，城市人口越來(lái)越多，居民對(duì)住房的需求也就越來(lái)越大。而隨著城市越來(lái)越繁榮發(fā)展，人們的收入水平也在不斷提高，各種各樣的原因使得一部分城市居民保持了對(duì)住宅的強(qiáng)勁購(gòu)買力，從而使作為稀缺商品的住宅的價(jià)格快速上漲，導(dǎo)致只有少數(shù)富人能買得起房，大多數(shù)中低收入的居民一旦買房就成為脖子上套了緊箍咒的“房奴”。從宏觀來(lái)看，正是這樣一種以城鄉(xiāng)分隔為顯著特征的城市化進(jìn)程，導(dǎo)致了城市人口快速膨脹和住房短缺的惡性循環(huán)。

在分隔城鄉(xiāng)社會(huì)的制度安排中，土地管理法對(duì)城鄉(xiāng)土地制度的規(guī)定是一個(gè)關(guān)鍵。按照這一法律的規(guī)定，國(guó)家將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，其中，建設(shè)用地就是國(guó)有土地，為城市建設(shè)和工業(yè)化所用，那里是城市居民的“地盤”，在農(nóng)業(yè)用地上就只有農(nóng)民。農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，一旦出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，就不予批準(zhǔn)。也就是說(shuō)，城鄉(xiāng)居民之間在居住區(qū)上涇渭分明，不可越雷池一步。是土地把城鄉(xiāng)社會(huì)分隔開來(lái)，土地制度成了城鄉(xiāng)二元體制的主要實(shí)現(xiàn)形式。在2006年國(guó)家制定《物權(quán)法》的時(shí)候，“禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地”的條款在幾經(jīng)爭(zhēng)論之后，還是把球踢給了《土地管理法》：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！?/p>

要害在于未能統(tǒng)籌城鄉(xiāng)

立法者的初衷是要通過(guò)這些法律來(lái)保護(hù)農(nóng)村屬于農(nóng)民的土地?？墒牵诔青l(xiāng)分隔的條件下，城市自身的發(fā)展是難以為繼的。在城市小、農(nóng)村大，城市富、農(nóng)村窮的條件下，國(guó)家以法律固化、強(qiáng)化城鄉(xiāng)分隔，后果是多方面的，而在現(xiàn)階段一個(gè)最明顯、最突出的后果，就是城市房?jī)r(jià)高得讓城市居民無(wú)法承受，從而使城市居民的住房問(wèn)題成為一個(gè)影響社會(huì)穩(wěn)定、發(fā)展的重大社會(huì)問(wèn)題。原因很簡(jiǎn)單，第一，住房是建在土地上的，原來(lái)城鄉(xiāng)分隔的格局使城市土地供應(yīng)越來(lái)越少，無(wú)法滿足城市人口越來(lái)越多的情況下的土地需求；第二，土地供應(yīng)越少，政府越需要管制，而限制土地供應(yīng)，土地價(jià)格就越來(lái)越高：二者形成惡性循環(huán)：三是按照土地管理法以及其他相關(guān)法律政策，城市居民只能在城市里居住，沒有別的解決問(wèn)題的可能。

目前城市政府采取了許多居民住房保障政策，諸如學(xué)習(xí)香港的做法，政府為低收入家庭提供廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等。這樣的政策應(yīng)該是有一定的效果的，但內(nèi)地城市和香港是不一樣的，因?yàn)橄愀巯鄬?duì)而言是一個(gè)“孤島”，雖然它由于發(fā)展的需要人口也在增加，但畢竟人口來(lái)源有限。而內(nèi)地即使有一個(gè)戶籍制度攔著，城市人口增長(zhǎng)的趨勢(shì)也是無(wú)法阻擋的。像北京、上海這樣的特大城市，在最近20年內(nèi)人口增長(zhǎng)的速度是驚人的，但更驚人的還是所謂的“二線”、“三線”城市。筆者看到過(guò)一個(gè)地級(jí)市的政府工作報(bào)告，這個(gè)市政府所在城市5年內(nèi)人口由40萬(wàn)增加到70多萬(wàn)，而且還在快速增長(zhǎng)之中。在這樣的大趨勢(shì)下，政府的廉租房提供得越多，人口增長(zhǎng)就可能越快，住房問(wèn)題也就會(huì)越嚴(yán)重。中國(guó)有7.45億農(nóng)村人口，在城鄉(xiāng)分隔的條件下，他們都希望到城市里來(lái)分享現(xiàn)代化建設(shè)的成果，而“減少農(nóng)民”正是政府的一個(gè)“大政策”，城市化的步伐正在進(jìn)一步加快，城市住宅問(wèn)題怎么可能是廉租房所能夠解決的呢?

當(dāng)然，城鄉(xiāng)分隔的后果遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止一個(gè)住房問(wèn)題。在許多城市特別是像北京、上海這樣的特大城市人口高度密集的情況下，因?yàn)槿丝诟叨让芗?，城市交通的壓力越?lái)越大，人們不得不每天長(zhǎng)時(shí)間在上下班路上疲于奔命。而人口集聚導(dǎo)致就業(yè)機(jī)會(huì)的不足，使得競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大，“工作著是美麗的”的境界再難尋覓，人們的生活質(zhì)量無(wú)法提高，對(duì)一部分居民來(lái)說(shuō)很可能是每況愈下。2007年9月11日，在北京召開的中國(guó)城市論壇北京峰會(huì)了《中國(guó)城市品牌報(bào)告》及2007中國(guó)城市品牌價(jià)值排行榜，中國(guó)的四大直轄市全部進(jìn)入“不宜居”城市行列。這樣的城市化哪里談得上“以人為本”呢?

當(dāng)然，城鄉(xiāng)分隔對(duì)于農(nóng)民則更為不利。因?yàn)橹袊?guó)現(xiàn)代化建設(shè)的成果都在城市里，現(xiàn)代化的物質(zhì)生活方式和條件，優(yōu)質(zhì)的資源，包括教育、醫(yī)療、社會(huì)保障、現(xiàn)代化的公共設(shè)施等，基本上只為城市居民所享有，農(nóng)村居民因?yàn)槌錾谵r(nóng)村只能干瞪眼。農(nóng)村居民可以到城市里工作，為城市建設(shè)、為城市居民生活服務(wù)，但他們只是城市的匆匆過(guò)客，他們每年都必須像候鳥一樣從城市回到農(nóng)村，再?gòu)霓r(nóng)村飛到城市，形成中國(guó)鐵路的所謂“春運(yùn)”。

所以，僅就住房問(wèn)題而言，更加應(yīng)該打破城鄉(xiāng)二元體制、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)。試想，如果統(tǒng)籌城鄉(xiāng)居民住宅用地規(guī)劃，突破農(nóng)村區(qū)域不能為城市居民提供住宅的限制，在城市郊區(qū)或適當(dāng)距離內(nèi)的農(nóng)村地區(qū)開拓“農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)”，在允許進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民居住在城市的同時(shí)，讓愿意到農(nóng)村居住的城市居民到農(nóng)村去，會(huì)不會(huì)更好地調(diào)節(jié)城市房?jī)r(jià)呢?

城鄉(xiāng)居民“混居”是城市化的必然趨勢(shì)

在工業(yè)化達(dá)到相當(dāng)程度后工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村成為一個(gè)普遍趨向的時(shí)候，城里人到農(nóng)村居住也是一個(gè)“普遍的趨向”。在許多人口眾多的工業(yè)化國(guó)家，都有相當(dāng)數(shù)量的城市人口居住在農(nóng)村，特別是那些富裕的城里人。在日本農(nóng)村，普遍存在著城鄉(xiāng)居民“混居”的現(xiàn)象。在美國(guó)許多城市，在“市中心”居住的多是“低收入人群”，而中產(chǎn)階級(jí)和高收入者大多住在郊區(qū)或鄉(xiāng)

下。白天到城里上班，晚上回鄉(xiāng)下，被稱為“鐘擺運(yùn)動(dòng)”。在最繁華的紐約曼哈頓、芝加哥也是如此。

事實(shí)上，在我國(guó)，城鎮(zhèn)居民擇居農(nóng)村也已經(jīng)成為一種日漸強(qiáng)勁的需求，全國(guó)許多地方，特別是在特大城市、大城市周邊地區(qū)，都有城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房居住的情況。據(jù)2005年的報(bào)道，在北京， “新移民”已超過(guò)10萬(wàn)人，居住區(qū)域除了北京市郊區(qū)農(nóng)村，還包括河北省燕郊、涿州、廊坊等地。2007年4月16日，北京房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)青龍頭村發(fā)生的“小產(chǎn)權(quán)房”事件，其實(shí)也是城鎮(zhèn)居民擇居農(nóng)村需求強(qiáng)勁的體現(xiàn)。現(xiàn)階段政府還在禁止城市居民到農(nóng)村購(gòu)房，并且我國(guó)的城市化還處于農(nóng)村人急劇移居城市的階段，再加上新農(nóng)村建設(shè)還沒有真正起步，農(nóng)村不但不能吸引人，而且都不能留住人，一旦新農(nóng)村建設(shè)開始推進(jìn)，當(dāng)政府通過(guò)大量投入加快農(nóng)村地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成滿足現(xiàn)代生活方式的條件之后，廣大的城市周邊農(nóng)村地區(qū)，必將迎來(lái)大批在城市工作但在農(nóng)村居住的“半城半鄉(xiāng)人”。試想，如果農(nóng)村地區(qū)居住環(huán)境比城市里好，而房?jī)r(jià)又遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城市市區(qū)，交通也十分便利，人們干嘛非要擠在鋼筋混凝土的叢林里呢?而且筆者相信，一部分城里人成為“半城半鄉(xiāng)人”的趨勢(shì)是不可能阻止的，這個(gè)時(shí)代一定要到來(lái)而且正在到來(lái)，城鄉(xiāng)人口雙向交互流動(dòng)，將成為遏制城市房?jī)r(jià)飛漲的一條出路。

有論者指出，如果法律允許城市居民到農(nóng)村購(gòu)買宅基地，他們就會(huì)把農(nóng)村變成自己的后花園，城里占著房子，農(nóng)村再置一套別墅，不僅侵犯農(nóng)民的利益，還會(huì)把耕地占沒了。這恐怕是一些政府官員的“懶政”思維。他們已經(jīng)習(xí)慣于城鄉(xiāng)分治的狀況，作為城鄉(xiāng)二元體制的既得利益者，也習(xí)慣了城鄉(xiāng)分治的好處。其實(shí)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)居民住宅建設(shè)，首先得利的是農(nóng)村居民，同時(shí)也不會(huì)有損于農(nóng)民的利益，問(wèn)題只在于怎么做。筆者設(shè)想，按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的原則，按照即將出臺(tái)的新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的要求，可以在城鄉(xiāng)區(qū)域的政府及居民共同協(xié)商的情況下進(jìn)行規(guī)劃，選擇一些交通比較便利的農(nóng)村地區(qū)，引導(dǎo)房地產(chǎn)商開發(fā)城鄉(xiāng)居民混居的住宅區(qū)，其條件必須是，第一，以利用農(nóng)民原有的宅基地為主，不得占用耕地；第二，必須給予農(nóng)民足夠的補(bǔ)償，使農(nóng)民的利益得到保障：第三，必須科學(xué)規(guī)劃農(nóng)村小區(qū)，使原來(lái)的村莊變成現(xiàn)代化的社區(qū)；第四，按照國(guó)家建設(shè)部住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，不得超標(biāo)準(zhǔn)建豪華別墅。

按照城鄉(xiāng)二元戶籍管理制度，目前還存在“城里人”和“鄉(xiāng)下人”之分，城鄉(xiāng)社會(huì)的分隔帶來(lái)了許多社會(huì)矛盾。如果能夠利用各種條件努力消除這種限制，如果規(guī)劃科學(xué)、措施得當(dāng)?shù)脑?，?guó)家完全有可能利用推進(jìn)城鄉(xiāng)居民混居的住宅區(qū)建設(shè)，來(lái)加速縮小城鄉(xiāng)差別，構(gòu)建城鄉(xiāng)和諧社會(huì)。

允許城鄉(xiāng)居民混居有利于加快新農(nóng)村建設(shè)

現(xiàn)階段城市居民到農(nóng)村地區(qū)居住，相對(duì)來(lái)說(shuō)是不得已的選擇，人數(shù)也不多。但如果國(guó)家的政策不僅允許，而且還能夠積極引導(dǎo)和推動(dòng)城市居民到農(nóng)村居住的話，他們將對(duì)新農(nóng)村建設(shè)產(chǎn)生巨大的可能是革命性的影響。城市居民在城市賺錢到農(nóng)村居住，生活消費(fèi)將有一部分在農(nóng)村地區(qū)進(jìn)行，這將有力帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，教育事業(yè)、醫(yī)療事業(yè)、公共設(shè)施建設(shè)、公共生活等都將提升層次，社會(huì)事業(yè)和服務(wù)業(yè)的長(zhǎng)足進(jìn)步，將為農(nóng)村區(qū)域的非農(nóng)就業(yè)創(chuàng)造機(jī)會(huì)，促進(jìn)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民生產(chǎn)生活的發(fā)展進(jìn)步。農(nóng)業(yè)也將隨著農(nóng)業(yè)人口不斷減少而實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，農(nóng)業(yè)本身將不再成為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的主業(yè)， “農(nóng)民”將成為現(xiàn)代化的專業(yè)農(nóng)民。