房地產(chǎn)法律培訓(xùn)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)法律培訓(xùn)范文

論文摘要：加入WTO后，我國(guó)將孕育出“現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)”行業(yè)，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)人才的常求，也發(fā)生了巨化。我國(guó)房地產(chǎn)專業(yè)教育硯狀，已不能適應(yīng)祈形勢(shì)下的社會(huì)常要。文章分析如何以“硯代不動(dòng)產(chǎn)”理念規(guī)范和發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)類專業(yè)教育，對(duì)辦好我國(guó)房地產(chǎn)專業(yè)教育捉出了前性的看法。

新華社入2003年1月5日電文“房地產(chǎn)業(yè)‘三外’現(xiàn)象預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)”指出，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，外行業(yè)插手、外來人涉足、外來錢染指的現(xiàn)象很嚴(yán)重，眾多業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)毫不相干的上市公司也加人這一潮流。這一狀況，不但導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫，也會(huì)導(dǎo)致金融業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)，甚至危及我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。與房地產(chǎn)業(yè)的“三外”現(xiàn)象相對(duì)應(yīng)，在我國(guó)高等教育中，也存在把“房地產(chǎn)”分別歸屬于工程管理、公共管理、工商管理“三專業(yè)”的現(xiàn)象，共同的原因是深受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的理念約束。加人WTO后，無(wú)論是房地產(chǎn)行業(yè)，還是房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)教育都必須“現(xiàn)代化”。

一、房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化的內(nèi)容和墓礎(chǔ)

從行業(yè)實(shí)踐看，現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)管理是綜合性管理活動(dòng)，專業(yè)內(nèi)容涉及經(jīng)濟(jì)、管理、法律、金融、投資及少量的工程知識(shí)。這一學(xué)科產(chǎn)生的基礎(chǔ)和存在的原因，在于這一行業(yè)中市場(chǎng)規(guī)律和管理規(guī)律的特殊性，以及開發(fā)過程和交易過程的復(fù)雜性、專業(yè)性，專業(yè)內(nèi)容涉及范圍廣泛。其中，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的特殊性，表現(xiàn)在沒有統(tǒng)一的市場(chǎng)、產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化(區(qū)位特性不同)、交易時(shí)產(chǎn)品不可移動(dòng)交割等方面。房地產(chǎn)行業(yè)工作實(shí)踐中，有估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、、法律服務(wù)、資產(chǎn)管理，也包括征地拆遷、報(bào)建、報(bào)批、項(xiàng)目籌資、風(fēng)險(xiǎn)管理、投資決策、資本運(yùn)營(yíng)、預(yù)結(jié)算、工程管理等各個(gè)方面，這些工作所需要的大部分都是“法商管理”專業(yè)知識(shí)。

“法商管理”是房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化的主要內(nèi)容。法商管理是以財(cái)經(jīng)、政法類專業(yè)知識(shí)為主的法商綜合應(yīng)用管理，內(nèi)容涉及經(jīng)濟(jì)、管理、營(yíng)銷、金融、投資、保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)、財(cái)經(jīng)、政法等方面。由于其專業(yè)細(xì)分程度高，學(xué)科設(shè)置齊全，內(nèi)容實(shí)用性強(qiáng)，能較好適應(yīng)現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展綜合性強(qiáng)、涉及面廣的特點(diǎn)和要求?，F(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)管理中，還包含少量工程、規(guī)劃知識(shí)。以法商綜合管理為基礎(chǔ)，經(jīng)過專業(yè)資源整合，可以辦起“現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)”管理這一新興專業(yè)。美國(guó)著名不動(dòng)產(chǎn)學(xué)者查爾斯·H"溫茨巴奇等人所編寫的《現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)》一書，為我們展示了美國(guó)現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)管理專業(yè)內(nèi)容的全貌，主要內(nèi)容也是法商管理的綜合知識(shí)。從國(guó)外高等院校不動(dòng)產(chǎn)教育的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)來看，不動(dòng)產(chǎn)類專業(yè)作為一門應(yīng)用管理專業(yè)，綜合性強(qiáng)，專業(yè)性內(nèi)容含量高，并非哪類專業(yè)基礎(chǔ)都能辦好。即使是有土木建筑專業(yè)的工科院校，也不一定在辦房地產(chǎn)類專業(yè)方面具有優(yōu)勢(shì)，這與一般人頭腦中的印象相反。在國(guó)際上，法商院校興辦的“不動(dòng)產(chǎn)管理”專業(yè)教育，是最具發(fā)展?jié)摿Φ摹?/p>

國(guó)外高等教育的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)表明，現(xiàn)代房地產(chǎn)管理教育應(yīng)以法商管理的綜合知識(shí)為基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化的規(guī)范和引導(dǎo)

辦好不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)教育，重視專業(yè)人才培養(yǎng)，規(guī)范和引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化，可從以下方面進(jìn)行。

(一)搞好學(xué)科管理和指導(dǎo)

建議由國(guó)家教育部組織，聯(lián)合國(guó)家建設(shè)部、國(guó)家土地管理部門、國(guó)家司法部門、國(guó)家資產(chǎn)管理部門，組織各大高等院校不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的學(xué)者，成立“現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)管理”學(xué)科和專業(yè)教育指導(dǎo)委員會(huì)，規(guī)范和發(fā)展我國(guó)高?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)類專業(yè)教育。 目前各個(gè)高校的房地產(chǎn)專業(yè)教育，分屬于“公共管理、工商管理、工程管理”三個(gè)不同專業(yè)，這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念的產(chǎn)物，必須加以規(guī)范和統(tǒng)一協(xié)調(diào)，才能有利于房地產(chǎn)專業(yè)教育的發(fā)展。

(二)主要由具有法商專業(yè)資源的院校來興辦

從專業(yè)特點(diǎn)和內(nèi)容看，興辦現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)教育，具有法商專業(yè)資源的院校更有優(yōu)勢(shì)和潛力。以廣東商學(xué)院為例，房地產(chǎn)專業(yè)教育歸屬于工商管理學(xué)院，在房地產(chǎn)營(yíng)銷、投資、資本運(yùn)營(yíng)、估價(jià)、工程管理等方面的師資，已有一定的基礎(chǔ)。此外，廣東商學(xué)院金融學(xué)院的房地產(chǎn)金融、法學(xué)院的房地產(chǎn)法也有相應(yīng)的師資。再加上正在籌建的行政與公共管理專業(yè)，若能進(jìn)行資源整合，做好專業(yè)發(fā)展規(guī)劃，可以發(fā)揮出巨大的潛力，在廣東高校群同類教育競(jìng)爭(zhēng)中有鮮明特點(diǎn)和相對(duì)優(yōu)勢(shì)。

(三)做好專業(yè)發(fā)展的規(guī)劃定位

第一，“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理”是個(gè)大專業(yè)，學(xué)歷層次以研究生和本科教育為主，還可考慮設(shè)置“房地產(chǎn)金融投資”、“房地產(chǎn)法律”等專業(yè)方向。若僅以其中的“物業(yè)管理”作為專業(yè)，則可發(fā)展?？平逃?。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是應(yīng)用學(xué)科，綜合性強(qiáng)，涉及面廣，不是?？苾赡晁軐W(xué)透的，否則學(xué)生畢業(yè)后，將難于勝任相關(guān)工作。

第二，專業(yè)內(nèi)容規(guī)劃可包括不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷咨詢、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)金融投資、不動(dòng)產(chǎn)法律服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)經(jīng)紀(jì)、不動(dòng)產(chǎn)公共管理。培養(yǎng)目標(biāo)面向國(guó)土房管、稅務(wù)等行政事業(yè)單位、金融機(jī)構(gòu)、專業(yè)中介機(jī)構(gòu)(律師所、估價(jià)所、經(jīng)紀(jì)所、行、咨詢公司等)。

第三，加強(qiáng)師資隊(duì)伍建設(shè)。一方面整合現(xiàn)有的房地產(chǎn)專業(yè)師資，另一方面吸納相關(guān)基礎(chǔ)學(xué)科的人才。房地產(chǎn)是新興學(xué)科，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)類專業(yè)方向，具有博士學(xué)位授予權(quán)的高校僅有人民大學(xué)、清華等少數(shù)幾家高校。部分高校若引進(jìn)房地產(chǎn)類的博士、教授有困難，但是，如果有選擇地吸納房地產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)學(xué)科、傳統(tǒng)學(xué)科的專家、教授，如經(jīng)濟(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)地理、城市規(guī)劃、建筑理論、建筑歷史、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、民法學(xué)等學(xué)科的人才，這些領(lǐng)域有很多高層次人才，也有興趣從事不動(dòng)產(chǎn)這一專業(yè)，吸納這些方面的人才并不困難。

(三)做好相關(guān)學(xué)科的分工協(xié)調(diào)

不動(dòng)產(chǎn)管理的學(xué)科有“不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)”、“不動(dòng)產(chǎn)金融”、“不動(dòng)產(chǎn)法律”、“不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)”、“不動(dòng)產(chǎn)投資”、“物業(yè)管理，’(本質(zhì)是資產(chǎn)管理與服務(wù))等，而“城市規(guī)劃”、“工商管理”、“公共管理”、“工程管理”只是不動(dòng)產(chǎn)管理的相關(guān)基礎(chǔ)。

第2篇：房地產(chǎn)法律培訓(xùn)范文

房地產(chǎn)稅的實(shí)施方向是以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的批量評(píng)稅，這就對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)稅人才培養(yǎng)和高校房地產(chǎn)評(píng)稅專業(yè)（方向）建設(shè)提出了挑戰(zhàn)。借鑒發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，有助于形成具有我國(guó)特色的房地產(chǎn)評(píng)稅人才培養(yǎng)模式，滿足房地產(chǎn)稅改革實(shí)施的需要。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)評(píng)稅工作需要較多高素質(zhì)的專業(yè)評(píng)稅人才。如加拿大BC省評(píng)估局（BC Assessment）負(fù)責(zé)該省財(cái)產(chǎn)稅的征收和管理，該組織有650個(gè)專職人員，評(píng)估房地產(chǎn)數(shù)量超過188萬(wàn)宗（BC Assessment 2010年度服務(wù)計(jì)劃報(bào)告）；在中國(guó)香港特區(qū)，專職負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅評(píng)估征收工作的是差餉物業(yè)估價(jià)署，截至2011年4月總職工數(shù)達(dá)819人，其中各類專業(yè)技術(shù)人員共466人，占總?cè)藬?shù)的56.4%，評(píng)估各類物業(yè)236.92萬(wàn)余宗（香港差餉物業(yè)估價(jià)署年報(bào)2010—2011）；美國(guó)馬里蘭州財(cái)產(chǎn)稅評(píng)估局有全職崗位4481個(gè)，其中職業(yè)估價(jià)師、制圖員和IT人員數(shù)量占到56.26%，評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)類的稅基7313.57萬(wàn)宗（Maryland Department of Assessment and Taxation 2011）?？梢?，房地產(chǎn)評(píng)稅工作對(duì)于專業(yè)人員的需求量很大。

一、部分國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)評(píng)稅人才的培養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)分析

房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收是財(cái)產(chǎn)稅制的核心，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的地方政府財(cái)政收入重要來源。由于財(cái)產(chǎn)稅的直接稅性質(zhì)，評(píng)稅結(jié)果必須公平、一致和準(zhǔn)確可信，否則將引起稅負(fù)不公，進(jìn)而引發(fā)納稅人的反對(duì)。實(shí)施財(cái)產(chǎn)稅制的國(guó)家和地區(qū)均極為重視評(píng)稅人員的專業(yè)能力和執(zhí)業(yè)水平，有較為完善的評(píng)稅專業(yè)人才培養(yǎng)模式，包括本科和研究生層次的學(xué)位課程、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證和考試、執(zhí)業(yè)繼續(xù)教育在內(nèi)的一整套體系。本文借鑒了加拿大、美國(guó)和中國(guó)香港特區(qū)的評(píng)稅人才培養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出有共性的內(nèi)容可作為建立我國(guó)評(píng)稅人才培養(yǎng)模式的參考。

（一）政府部門的評(píng)稅法律和制度建設(shè)是根本

政府部門既是評(píng)稅活動(dòng)的執(zhí)行者，也是評(píng)稅法律和制度規(guī)則的設(shè)計(jì)者，而制度建設(shè)是評(píng)稅人才培養(yǎng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的根本條件?？偟膩碚f，美、加以及中國(guó)香港特區(qū)的政府都傾向于從具體的行政管理事物中抽身，依靠法律和行政許可來規(guī)范評(píng)稅人才培養(yǎng)的行為，放手發(fā)展行業(yè)中間組織，鼓勵(lì)各類評(píng)稅專業(yè)學(xué)術(shù)團(tuán)體之間的相互交流和有序競(jìng)爭(zhēng)，依靠高校、行業(yè)中間組織等市場(chǎng)力量實(shí)施評(píng)稅人才的培養(yǎng)。

（二）高校的專業(yè)課程設(shè)置和實(shí)踐教學(xué)模式是基礎(chǔ)

房地產(chǎn)評(píng)稅是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的技藝，既要遵循評(píng)估基本理論和原理，又要在實(shí)踐中有所創(chuàng)新，解決具體問題。在人才培養(yǎng)中，高校起到了主導(dǎo)作用。

1.高校的多層次教育模式

加拿大英屬哥倫比亞大學(xué)（UBC）在加拿大的評(píng)稅人才乃至該國(guó)房地產(chǎn)業(yè)人才培養(yǎng)中居于重要的地位。該校的Sauder商學(xué)院下設(shè)房地產(chǎn)系，開設(shè)與房地產(chǎn)評(píng)稅有關(guān)的專業(yè)核心課程。在教育層次上，不僅有全日制本科和研究生的培養(yǎng)方案，同時(shí)開設(shè)成人職業(yè)教育系列課程計(jì)劃，提供評(píng)稅行業(yè)認(rèn)證課程和房地產(chǎn)評(píng)估學(xué)會(huì)注冊(cè)課程，滿足房地產(chǎn)評(píng)稅從業(yè)者從入職到晉升的繼續(xù)教育需求。針對(duì)成人職業(yè)教育和繼續(xù)教育的時(shí)間和地域局限性，還推出了遠(yuǎn)程教育形式，完善的導(dǎo)師制和發(fā)達(dá)的通訊手段保證了教學(xué)質(zhì)量。

香港理工大學(xué)的建筑及房地產(chǎn)學(xué)系提供“物業(yè)估價(jià)”專業(yè)知識(shí)，在本科生培養(yǎng)方面，除全日制學(xué)位課程外，還提供在職學(xué)位課程系列，并頒發(fā)測(cè)量專業(yè)本科（榮譽(yù)）學(xué)位，滿足社會(huì)實(shí)踐與高等教育結(jié)合的需求。

2.課程系列體現(xiàn)專業(yè)性和實(shí)用性

UBC房地產(chǎn)系的城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)位課程系列提供高水平的房地產(chǎn)專業(yè)教育，并在全加拿大得到普遍承認(rèn)。該學(xué)位課程系列包括房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)稅、房地產(chǎn)管理和房地產(chǎn)開發(fā)四個(gè)專業(yè)方向。其中，房地產(chǎn)評(píng)稅方向的核心課程和專業(yè)方向課的設(shè)置情況如表1所示。

從表1可以看到，課程設(shè)置前后銜接恰當(dāng)、針對(duì)性強(qiáng)。核心課程介紹房地產(chǎn)的基本性質(zhì)、價(jià)格形成機(jī)制、影響因素及分析工具，同時(shí)介紹房地產(chǎn)法律基礎(chǔ)和職業(yè)倫理；專業(yè)方向課強(qiáng)調(diào)對(duì)CAMA應(yīng)用的掌握，要求在課程中熟練操作計(jì)算機(jī)軟件，熟悉批量評(píng)稅的技術(shù)原理和方法，并實(shí)際應(yīng)用。

3.工學(xué)結(jié)合和實(shí)踐教學(xué)是重要形式

房地產(chǎn)評(píng)稅工作不僅要求評(píng)稅人員熟悉批量評(píng)稅的理論和技術(shù)路線，還能夠?qū)W以致用，對(duì)現(xiàn)實(shí)中復(fù)雜多樣的房地產(chǎn)做出準(zhǔn)確的價(jià)值評(píng)估，熟練操作CAMA系統(tǒng)。因此，高校在評(píng)稅人才培養(yǎng)時(shí)，更加注重對(duì)分析實(shí)際問題和動(dòng)手操作的能力培養(yǎng)。

工學(xué)結(jié)合（Work-integrated Education，簡(jiǎn)稱WIE）是指將學(xué)習(xí)和工作相結(jié)合的教育方式，即學(xué)生在校期間不僅學(xué)習(xí)而且工作，并得到相應(yīng)的勞動(dòng)報(bào)酬，使學(xué)生真正融入到社會(huì)中得以鍛煉專業(yè)能力和交流溝通能力。香港理工大學(xué)用教學(xué)計(jì)劃和學(xué)分制等手段保障學(xué)生參與社會(huì)實(shí)踐，自2005年開始設(shè)置WIE環(huán)節(jié)，要求學(xué)生在校內(nèi)導(dǎo)師和雇主導(dǎo)師的聯(lián)合指導(dǎo)下獲取專業(yè)知識(shí)和技能，實(shí)習(xí)期不少于4周，并根據(jù)學(xué)生實(shí)習(xí)表現(xiàn)、提交作業(yè)或論文以及雇主評(píng)價(jià)等，對(duì)學(xué)生進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，計(jì)算學(xué)分。WIE開拓了學(xué)生視野，有助于學(xué)生運(yùn)用所學(xué)知識(shí)解決實(shí)際問題，建立清晰的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃；有利于高校和行業(yè)的密切聯(lián)系，使得教育機(jī)構(gòu)知識(shí)更新能緊跟行業(yè)發(fā)展；同時(shí)，雇主得以物色新員工、補(bǔ)充人力資本，最終實(shí)現(xiàn)多方共贏。

實(shí)踐教學(xué)則更多地體現(xiàn)為校園內(nèi)的教學(xué)活動(dòng)，以實(shí)驗(yàn)教學(xué)、案例教學(xué)為主要形式。如UBC的房地產(chǎn)系有完善的評(píng)稅實(shí)驗(yàn)室和軟硬件，能夠模擬CAMA系統(tǒng)的真實(shí)操作環(huán)境，有效提高了評(píng)稅技能訓(xùn)練水平。在課堂教學(xué)中，案例分析被廣泛采用，教師不是單純的知識(shí)灌輸者，而是引導(dǎo)學(xué)員學(xué)以致用，提升學(xué)生的應(yīng)用能力。

（三）行業(yè)學(xué)會(huì)等中間組織的專業(yè)指導(dǎo)和學(xué)術(shù)交流是主導(dǎo)

中間組織在房地產(chǎn)評(píng)稅人才培養(yǎng)中具有重要地位，包括房地產(chǎn)評(píng)稅行業(yè)協(xié)會(huì)、學(xué)會(huì)以及部分類政府職能的公共組織，如國(guó)際估價(jià)官協(xié)會(huì)（IAAO）、國(guó)際財(cái)產(chǎn)稅學(xué)會(huì)（IPTI）等均是評(píng)稅領(lǐng)域內(nèi)著名的學(xué)術(shù)組織，其中IAAO在北美地區(qū)有極大的影響力。以美國(guó)加州為例，該州的州均等化委員會(huì)（the State Board of Equalization，簡(jiǎn)稱BOE）由選舉產(chǎn)生， 可看作是類政府的中間組織。BOE主要負(fù)責(zé)監(jiān)督和規(guī)范州下轄各縣的房地產(chǎn)評(píng)稅工作，其中重要的職責(zé)之一是評(píng)稅人員的培訓(xùn)和資格認(rèn)證。在香港，作為獨(dú)立學(xué)會(huì)的皇家測(cè)量師學(xué)會(huì)（CIOB）和香港測(cè)量師學(xué)會(huì)（HKIS）對(duì)評(píng)稅人員的資格準(zhǔn)入和后續(xù)教育都有一定的影響力。

1.制定評(píng)稅專業(yè)教育標(biāo)準(zhǔn)

評(píng)稅行業(yè)中間組織對(duì)房地產(chǎn)評(píng)稅人才的培養(yǎng)目標(biāo)、課程設(shè)置、 教材選用、執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則等具有較高的權(quán)威，對(duì)評(píng)稅機(jī)構(gòu)的人員選用條件和繼續(xù)教育安排有很大的影響力。這來源于中間組織的專業(yè)威信、學(xué)術(shù)水平以及與政府部門間的良好關(guān)系。如IAAO的評(píng)稅資格認(rèn)證課程分為強(qiáng)制性、激勵(lì)性和自愿性三種類型，其中強(qiáng)制性認(rèn)證課程是由IAAO根據(jù)美國(guó)和加拿大的政府部門要求設(shè)計(jì)的；激勵(lì)性認(rèn)證課程提供的各種資質(zhì)也得到美國(guó)、加拿大等國(guó)的評(píng)稅機(jī)構(gòu)認(rèn)可。

2.進(jìn)行廣泛的學(xué)術(shù)交流與合作

評(píng)稅行業(yè)中間組織充分利用行業(yè)影響力和會(huì)員人脈關(guān)系，積極投身到國(guó)內(nèi)和國(guó)際的學(xué)術(shù)交流活動(dòng)中，不斷擴(kuò)大其專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)認(rèn)證資格的推廣范圍。一方面，各中間組織在相互交流中得以分享經(jīng)驗(yàn)、深化理解，有助于提升評(píng)稅人才的培養(yǎng)質(zhì)量；另一方面，中間組織與高校、其他學(xué)術(shù)團(tuán)體以及從事批量評(píng)估的商業(yè)機(jī)構(gòu)有更多的合作機(jī)會(huì)，促進(jìn)了新理念、新技術(shù)在評(píng)稅人才培養(yǎng)中的應(yīng)用。中間組織往往和開設(shè)評(píng)稅專業(yè)的高校聯(lián)合制定專業(yè)培養(yǎng)計(jì)劃和執(zhí)業(yè)認(rèn)證課程計(jì)劃，如IAAO和UBC房地產(chǎn)系及建設(shè)成本數(shù)據(jù)服務(wù)提供商Marshall & Swift公司等機(jī)構(gòu)在認(rèn)證課程方面的合作。在美國(guó)加州，BOE制定評(píng)稅人員的認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置專業(yè)培訓(xùn)課程，與社區(qū)學(xué)院合作實(shí)施人員培訓(xùn)。

二、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)稅人才培養(yǎng)模式的建議

總的來看，房地產(chǎn)評(píng)稅人才培養(yǎng)模式包含3個(gè)主要環(huán)節(jié)，即專業(yè)知識(shí)傳授、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)定和繼續(xù)教育。目前，我國(guó)房地產(chǎn)稅改革尚處于稅改總體框架尚未明確、評(píng)稅技術(shù)試點(diǎn)逐步推進(jìn)、CAMA系統(tǒng)試運(yùn)行不斷完善的階段，雖然稅收行政管理部門內(nèi)部組織了若干次培訓(xùn)，但系統(tǒng)性的評(píng)稅人才培養(yǎng)問題尚未觸及。如何借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，發(fā)揮房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)學(xué)會(huì)等中間組織的力量，依托高校開展系統(tǒng)性的房地產(chǎn)評(píng)稅專業(yè)建設(shè)和人才培養(yǎng)問題，需要未雨綢繆、統(tǒng)籌考慮。鑒于上述國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展和專業(yè)教育的現(xiàn)狀，提出以下建議。

（一）加強(qiáng)制度建設(shè)，明確政府部門的職責(zé)邊界

房地產(chǎn)評(píng)稅活動(dòng)是法定行為，對(duì)評(píng)稅人員的職業(yè)教育、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)定和后續(xù)教育計(jì)劃也應(yīng)具有嚴(yán)肅性。在我國(guó)目前的政府架構(gòu)下，評(píng)稅人才培養(yǎng)涉及教育、人事、財(cái)稅、建設(shè)等多個(gè)行政主管部門，需要明確各職能部門的職責(zé)邊界，如評(píng)稅專業(yè)建設(shè)需要定期接受教育主管部門的評(píng)估，評(píng)稅執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證需要人事、建設(shè)和財(cái)稅部門的行政許可，等等。

（二）更新知識(shí)結(jié)構(gòu)，發(fā)揮高校教育的基礎(chǔ)性作用

1.目前高校的專業(yè)設(shè)置基礎(chǔ)

由于教育投入水平、教育資源和歷史傳統(tǒng)等原因，我國(guó)高等教育的主要承擔(dān)者是占高校數(shù)量絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的公立高等院校。根據(jù)1998年教育部的我國(guó)高校專業(yè)設(shè)置與房地產(chǎn)評(píng)稅有關(guān)的主要有土地資源管理、 地理信息系統(tǒng)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理等專業(yè)（或方向），這些專業(yè)構(gòu)成了我國(guó)普通高等教育中房地產(chǎn)評(píng)稅人才培養(yǎng)的基礎(chǔ)。

2.課程體系和專業(yè)設(shè)置調(diào)整

房地產(chǎn)評(píng)稅活動(dòng)應(yīng)該掌握的核心課程主要有城市和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)法律、房地產(chǎn)估價(jià)、地理信息系統(tǒng)（GIS）應(yīng)用、計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)等。以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)（或方向）為例，為適應(yīng)評(píng)稅人才培養(yǎng)的需要，要在課程體系和專業(yè)設(shè)置等方面做出相應(yīng)的調(diào)整。在近期，可以有針對(duì)性地增加房地產(chǎn)估價(jià)課程的深度，介紹房地產(chǎn)批量評(píng)估中使用的多元回歸方法和特征價(jià)格模型，以及參數(shù)求取和統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)方法等。增加GIS理論和應(yīng)用方面的課程，使學(xué)生掌握利用ArcGIS等工具進(jìn)行緩沖區(qū)分析、疊置分析、空間插值等空間分析技術(shù)。增加計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方面的課程，使學(xué)生熟悉計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的應(yīng)用。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，為滿足房地產(chǎn)評(píng)稅工作對(duì)高水平應(yīng)用人才的需求，可設(shè)置新的房地產(chǎn)評(píng)稅專業(yè)（或方向），調(diào)整本科及研究生專業(yè)培養(yǎng)計(jì)劃，開設(shè)獨(dú)立的專業(yè)平臺(tái)課程，提高專業(yè)學(xué)習(xí)的針對(duì)性和適用性。

3.教學(xué)方式和方法的創(chuàng)新

教學(xué)方法對(duì)授課效果的影響很大，在課程設(shè)計(jì)上應(yīng)突出評(píng)稅專業(yè)培養(yǎng)的應(yīng)用性，多運(yùn)用案例分析、研究小組、工學(xué)結(jié)合教育等方式，提高學(xué)生應(yīng)用理論解決具體問題的能力。強(qiáng)化實(shí)驗(yàn)室建設(shè)，使其能夠滿足模擬房地產(chǎn)批量評(píng)稅的實(shí)驗(yàn)環(huán)境，促進(jìn)高校教師與國(guó)內(nèi)外行業(yè)中間組織、學(xué)術(shù)團(tuán)體和評(píng)稅機(jī)構(gòu)的交流，提高教師的實(shí)踐能力。

（三）轉(zhuǎn)變觀念，促進(jìn)行業(yè)學(xué)術(shù)團(tuán)體與國(guó)際同行的接軌

目前，國(guó)內(nèi)不論是資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，還是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，單宗評(píng)估仍然是主流業(yè)務(wù)。而房地產(chǎn)批量評(píng)估業(yè)務(wù)需耗費(fèi)極高的成本，技術(shù)復(fù)雜，商業(yè)應(yīng)用前景不明確，商業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)極少涉及。國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的各類評(píng)估行業(yè)學(xué)術(shù)團(tuán)體，對(duì)房地產(chǎn)批量評(píng)估的認(rèn)識(shí)尚處于引進(jìn)、介紹和初步探索階段。國(guó)內(nèi)的評(píng)估業(yè)中間組織想要達(dá)到國(guó)際同行在房地產(chǎn)批量評(píng)稅領(lǐng)域中的地位，發(fā)揮評(píng)稅行業(yè)人才培養(yǎng)的主導(dǎo)作用，需要不斷更新觀念和專業(yè)知識(shí)，加強(qiáng)國(guó)際交流與合作，以引領(lǐng)整個(gè)評(píng)估行業(yè)更新觀念，盡快與國(guó)際接軌。

第3篇：房地產(chǎn)法律培訓(xùn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì)核算 會(huì)計(jì)內(nèi)控

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是關(guān)系到國(guó)家財(cái)政收入和居民生活穩(wěn)定的重要因素，這是由房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)和發(fā)展?fàn)顩r決定的。近幾年來，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，在企業(yè)各行中遙遙領(lǐng)先，成為企業(yè)龍頭。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的過快的發(fā)展，引發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，發(fā)展機(jī)制不穩(wěn)定，尤其突出表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中。為了順利領(lǐng)導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，既要運(yùn)用國(guó)家宏觀調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)措施，還要依靠企業(yè)本身的力量來解決企業(yè)會(huì)計(jì)中存在的問題。加快解決房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算問題，有利于促進(jìn)國(guó)家的繁榮穩(wěn)定，減輕居民居住問題所帶來的壓力，讓國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康增長(zhǎng)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算所存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)收入難以確定

房地產(chǎn)是以房屋、土地為商品進(jìn)行買賣的特殊行業(yè)，投資、買賣金額比較大，資金回收時(shí)間長(zhǎng)。作為房地產(chǎn)企業(yè)的銷售手段即促進(jìn)銷售和相控銷售，企業(yè)大多數(shù)都是在與客戶簽訂合同后，要求客戶支付首付，獲得一部分的資金，其他資金在分期支付；而且房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍龐大，難以確定，比較復(fù)雜，導(dǎo)致無(wú)法計(jì)算會(huì)計(jì)收入。在政府法律中，房地產(chǎn)法律法規(guī)并不完善，讓企業(yè)有更多的漏洞可鉆，增加了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)收入的復(fù)雜性。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度不完善

企業(yè)對(duì)于公司運(yùn)作過程的監(jiān)督力度不夠，管理模式落后。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部對(duì)于企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施的會(huì)計(jì)核算與其他產(chǎn)品的會(huì)計(jì)核算相分離，使企業(yè)內(nèi)部控制花費(fèi)較高且不合理，讓基礎(chǔ)設(shè)施資金的監(jiān)測(cè)制度不完善。

（三）市場(chǎng)環(huán)境比較差，不利于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控

金融環(huán)境的優(yōu)越對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有重大的影響，但是隨著世界金融危機(jī)的影響，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)也受到了一定的波動(dòng)。中國(guó)現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒有明確的會(huì)計(jì)控制目標(biāo)；控制水平低，無(wú)法協(xié)調(diào)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制；會(huì)計(jì)核算程序復(fù)雜，這一系列的問題導(dǎo)致環(huán)境差。

（四）缺少內(nèi)控機(jī)制，不利于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于會(huì)計(jì)內(nèi)控機(jī)制的不重視，也不加以完善，使企業(yè)會(huì)計(jì)制度出現(xiàn)漏洞，核算準(zhǔn)確性不高，缺乏制度保證，使企業(yè)員工的工作積極性下降，不利于企業(yè)的發(fā)展，增大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)性。

（五）內(nèi)控措施不強(qiáng)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，發(fā)展市場(chǎng)是不太穩(wěn)定的，而且中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是在近幾年才得到快速發(fā)展的，相關(guān)經(jīng)驗(yàn)不足，企業(yè)管理措施不強(qiáng)，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法正常運(yùn)行，資源配置不合理并導(dǎo)致資源浪費(fèi)，利用率低。企業(yè)在對(duì)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的措施不合理，導(dǎo)致公司內(nèi)部財(cái)務(wù)資金膨脹或緊縮，不利于企業(yè)發(fā)展。而且企業(yè)無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)變動(dòng)，也就無(wú)法對(duì)于市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)，使企業(yè)的市場(chǎng)預(yù)算出現(xiàn)偏差，降低抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

二、解決房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)問題的對(duì)策

（一）加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行核算時(shí)，可以采取分工核算，讓一位會(huì)計(jì)單獨(dú)負(fù)責(zé)一部分，這樣既可以提高核算效率。還可以提高核算的準(zhǔn)確率。這種核算方式對(duì)于會(huì)計(jì)的知識(shí)水平和技術(shù)水平的要求都比較高，因此企業(yè)在招聘人員時(shí)，要選擇綜合實(shí)力比較高的員工，還要對(duì)員工進(jìn)行定期培訓(xùn)，提高員工的綜合素質(zhì)，使企業(yè)會(huì)計(jì)能夠進(jìn)行正確的收入確認(rèn)。

（二）加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)

企業(yè)實(shí)行權(quán)責(zé)發(fā)生制，讓會(huì)計(jì)人員在日常工作時(shí)，將每天的收入和支出都要進(jìn)行上報(bào)，包括產(chǎn)品交易的時(shí)間和金額等相關(guān)事項(xiàng)。不論是大額的收入還是消耗的商品和服務(wù)的數(shù)量，只要是在會(huì)計(jì)計(jì)算時(shí)期內(nèi)的支出和收入都要記錄下來，并進(jìn)行核算上報(bào)。

（三）加強(qiáng)增設(shè)基建報(bào)表

房地產(chǎn)企業(yè)為了日后更方便的進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，應(yīng)該將所要核算的項(xiàng)目都列入到報(bào)表中，包括遞延投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資計(jì)劃貸款的單子，形成完整的會(huì)計(jì)信息，真實(shí)的反映出企業(yè)資金收入和費(fèi)用的收支情況，讓客戶更加直接明了的了解企業(yè)情況，增加企業(yè)業(yè)務(wù)。

（四）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控環(huán)境進(jìn)行優(yōu)化

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控環(huán)境進(jìn)行優(yōu)化，有利于降低企業(yè)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施正確的問題解決措施，進(jìn)行企業(yè)改革，優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，提高員工的創(chuàng)新意識(shí)，使企業(yè)的工作效率提高，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

（五）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控流程的控制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，實(shí)施有效的措施，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)的控制，優(yōu)化企業(yè)的內(nèi)部控制機(jī)制，讓房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的問題得以解決，使企業(yè)能夠更好更快的發(fā)展。

（六）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本效益進(jìn)行權(quán)衡

成本效益的高低是衡量房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要指標(biāo)，企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)投資方面的產(chǎn)品進(jìn)行成本權(quán)衡，即對(duì)企業(yè)管理和發(fā)展過程中所運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品進(jìn)行權(quán)衡，使市場(chǎng)不穩(wěn)定性對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的影響減少，讓企業(yè)可以對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是社會(huì)的需求，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品即房屋，可以解決居民的住房問題，減輕國(guó)家因住房問題而帶來的壓力，而且作為國(guó)家企業(yè)的發(fā)展龍頭，房地產(chǎn)企業(yè)所納的稅是國(guó)家財(cái)政收入的主要來源。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)進(jìn)行準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)核算，是關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)可以健康發(fā)展的重要原因，因此我們要解決房地產(chǎn)會(huì)計(jì)中所存在的問題，使房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王小梅.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的探討[J].中外企業(yè)家，2011

第4篇：房地產(chǎn)法律培訓(xùn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；檔案管理；對(duì)策。

作為專業(yè)檔案之一的房地產(chǎn)檔案，是企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)中的真實(shí)記載，具有重要的保存價(jià)值和利用價(jià)值。房地產(chǎn)檔案是其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的必備基礎(chǔ)資料，更是其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、掌握市場(chǎng)主動(dòng)不可缺少的參考依據(jù)，因此越來越受到開發(fā)企業(yè)的重視。

一、房地產(chǎn)檔案的基本特點(diǎn)

房地產(chǎn)檔案有其一般檔案的共性，也有其特殊性【1】。一是綜合性強(qiáng)，范圍與內(nèi)容廣。從歸檔范圍看，有前期準(zhǔn)備過程中形成的材料，包括可行性論證、勘察設(shè)計(jì)、征地動(dòng)遷等；有建設(shè)過程中形成的材料，包括施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、交付使用等；有服務(wù)過程中形成的材料，包括銷售、售后等。從檔案內(nèi)容看，涵蓋了文書檔案內(nèi)容、工程技術(shù)內(nèi)容、經(jīng)濟(jì)核算內(nèi)容、科技檔案內(nèi)容等。二是關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，歸檔時(shí)間跨度大。房地產(chǎn)檔案的歸檔時(shí)間較長(zhǎng)，時(shí)間跨度較大。一個(gè)普通的單體項(xiàng)目，從立項(xiàng)、定點(diǎn)、決策等前期工作到施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、銷售及售后服務(wù)，要經(jīng)過兩年左右時(shí)間，分期分批開發(fā)的綜合項(xiàng)目時(shí)間則更長(zhǎng)。每個(gè)項(xiàng)目的資料，不論是哪一年形成的，都必須歸到該項(xiàng)目的房產(chǎn)檔案中，不受時(shí)間限制。三是資料來源廣，歸檔涉及部門與人員多。房地產(chǎn)產(chǎn)品是房屋【2】，既涉及生產(chǎn)領(lǐng)域，又涉及流通領(lǐng)域。從涉及部門看，涉及發(fā)改、土地、規(guī)劃、房管、市政、管網(wǎng)配套等多個(gè)部門。從涉及人員看，購(gòu)房者在獲得房屋后，對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)關(guān)系、水電氣暖、寬帶等配套設(shè)施的基本信息都要掌握，以便日后維修。從開發(fā)企業(yè)內(nèi)部看，涉及各個(gè)科室或相關(guān)的下屬企業(yè)、合作單位等。四是利用率高，價(jià)值性大。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)值高，在單位或個(gè)人財(cái)產(chǎn)構(gòu)成中都占有重要地位。因此，房地產(chǎn)檔案的有無(wú)，記載是否準(zhǔn)確全面，保管的好壞，都將對(duì)產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)生一定的甚至是巨大的影響，因一紙檔案而免受損失幾百元甚至是幾十萬(wàn)的實(shí)例，就是房地產(chǎn)檔案價(jià)值性的最好例證。

二、檔案管理在開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的作用

“檔案的價(jià)值在于利用”。房地產(chǎn)檔案具有多重作用，這是該檔案本身屬性所決定的【3】。一是有助于化解糾紛。房地產(chǎn)檔案是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理活動(dòng)中形成的權(quán)證、契約、文件、圖表、賬冊(cè)等不同形式和載體的記錄，其內(nèi)容具有客觀的證據(jù)作用，具有法律效力。這些檔案資料可為日后的糾紛處理提供具有法律作用的重要證據(jù)，這也是房地產(chǎn)檔案最重要的作用。二是有助于規(guī)范管理。房地產(chǎn)檔案管理是企業(yè)管理的重要組成部分，涉及對(duì)內(nèi)對(duì)外兩個(gè)方面，對(duì)外涉及政府部門和有經(jīng)濟(jì)往來的合作單位，對(duì)內(nèi)是企業(yè)內(nèi)部和員工。在日常管理中，加強(qiáng)檔案管理的科學(xué)化和規(guī)范化，能夠準(zhǔn)確掌握基本數(shù)據(jù)、理清各方面關(guān)系、高效解決存在問題。三是有助于開發(fā)決策。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)周期性強(qiáng)的市場(chǎng)，其發(fā)展呈階段性，開發(fā)企業(yè)只有充分掌握市場(chǎng)周期和階段規(guī)律，才能有預(yù)見性作出科學(xué)決策。一份年代較長(zhǎng)、整理規(guī)范的房地產(chǎn)檔案，反映了市場(chǎng)的真實(shí)情況及變化規(guī)律，可以幫助企業(yè)理清發(fā)展規(guī)律。四是有助于市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)產(chǎn)品具有明顯的地域特點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況、消費(fèi)水平和生活習(xí)慣對(duì)房地產(chǎn)品類的需求起重要作用。開發(fā)企業(yè)如果長(zhǎng)期堅(jiān)持做好市場(chǎng)信息的檔案管理工作，就會(huì)從中發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品變化的特點(diǎn)，開發(fā)出受市場(chǎng)歡迎的產(chǎn)品。五是有助于樓盤定價(jià)。價(jià)格通常是影響房地產(chǎn)交易成敗的關(guān)鍵因素，也是營(yíng)銷組合中最難以確定的因素。只要開發(fā)企業(yè)注重檔案管理，就可從歷年的比較定價(jià)法中，總結(jié)出最理想的區(qū)位差、層次差、戶型差，定出科學(xué)價(jià)位，保證企業(yè)的良性循環(huán)。

三、強(qiáng)化房地產(chǎn)檔案管理工作的措施

目前，開發(fā)企業(yè)特別是中小企業(yè)，大多認(rèn)識(shí)不到檔案管理的重要性，對(duì)檔案材料疏于管理，出現(xiàn)了無(wú)檔可查、資料不全或檔案斷層的現(xiàn)象。開發(fā)企業(yè)必須要正視存在問題，提高認(rèn)識(shí)，強(qiáng)化措施，實(shí)現(xiàn)檔案的“五化管理”：

（一）重視組織領(lǐng)導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)檔案管理的全員化。房地產(chǎn)檔案管理工作是一門管理科學(xué)，開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念，高度重視檔案管理的重要性，牢固樹立起“抓檔案管理，就是抓經(jīng)營(yíng)促發(fā)展”的理念，把檔案管理作為一項(xiàng)基礎(chǔ)性、常態(tài)化工作，納入到單位工作的重要日程。要進(jìn)一步加大檔案管理的資金投入力度，改善房地產(chǎn)檔案的保管條件，為檔案管理工作創(chuàng)造良好環(huán)境。要通過組織學(xué)習(xí)檔案法律法規(guī)以及檔案管理知識(shí)，樹立起全員參與管理、全員重視檔案的觀念，在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)部門、各個(gè)環(huán)節(jié)強(qiáng)化檔案意識(shí)，形成良好的管理氛圍。

（二）加強(qiáng)制度建設(shè)，實(shí)現(xiàn)檔案管理的規(guī)范化。俗話說：“不以規(guī)矩，不成方圓”。開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)檔案法》和《檔案法實(shí)施辦法》，對(duì)檔案實(shí)行集中統(tǒng)一管理的原則，使之能夠適應(yīng)經(jīng)營(yíng)管理的需要，在檔案管理上實(shí)行三級(jí)管理制度。建立檔案管理領(lǐng)導(dǎo)小組，由其負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、組織和管理檔案工作。中層科室應(yīng)有分管檔案工作的責(zé)任人，并配備專職（兼職）檔案員，由其負(fù)責(zé)所在科室的檔案搜集、整理、編目、立卷、移交等。要建立起綜合檔案室，作為檔案工作的專業(yè)管理部門，實(shí)現(xiàn)其輸入（搜集、接交）和輸出（利用）的雙重功能。同時(shí)，要制定出臺(tái)《檔案管理責(zé)任制》、《檔案資料收集、保管制度》等規(guī)章制度，嚴(yán)格考核獎(jiǎng)懲，確保工作有章可循。

（三）注重工作質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)檔案管理的標(biāo)準(zhǔn)化。檔案實(shí)用價(jià)值的大小，在某種意義上講，取決于檔案質(zhì)量的高低。在工作中，要把抓檔案質(zhì)量貫穿于檔案形成的每個(gè)階段、每個(gè)環(huán)節(jié)。一是要建立立卷審核制。各部門應(yīng)匯集立卷的材料須經(jīng)過部門負(fù)責(zé)人審核，經(jīng)綜合檔案室審核后再辦理入檔移交。二是要符合案卷質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。如案卷要求、卷內(nèi)文件材料的質(zhì)量要求、文件材料的排列要求、案卷編目要求及裝訂要求等，都要一層一層檢查，環(huán)環(huán)把關(guān)。三是加強(qiáng)信息管理。開發(fā)企業(yè)在搜集施工技術(shù)檔案時(shí)，要求施工單位把資料完整齊全交給開發(fā)企業(yè)，可在合同條款中，增加移交檔案一項(xiàng)，規(guī)定檔案移交的質(zhì)量、時(shí)間和套數(shù)。四是搞好信息資源的開發(fā)利用。圍繞開發(fā)企業(yè)的中心工作，積極開展檔案資料編研工作，把零散的“死”檔案加工成系統(tǒng)的活信息，不斷提高檔案的利用率。

（四）加大資金投入，實(shí)現(xiàn)管理手段的現(xiàn)代化。要強(qiáng)化硬件設(shè)施，如庫(kù)房溫度、濕度以及防塵、防潮、防蟲、防光、防火、防污染等設(shè)備必須配備齊全，使其共同作用于案卷載體。對(duì)聲像檔案，還必須采取特別措施加以特別保管。要依托計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和數(shù)字化手段，對(duì)檔案實(shí)體管理逐步轉(zhuǎn)向符合業(yè)務(wù)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求的信息化管理，實(shí)現(xiàn)檔案信息采集現(xiàn)代化、存儲(chǔ)現(xiàn)代化和網(wǎng)絡(luò)管理的現(xiàn)代化。要建立檔案信息數(shù)據(jù)庫(kù)，將開發(fā)項(xiàng)目的策劃、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等各種信息集為一體，編制各種檢索工具，形成計(jì)算機(jī)檢索與手工互補(bǔ)的信息檢索體系，提高查詢與管理的效率和準(zhǔn)確度。

（五）強(qiáng)化培訓(xùn)提高，實(shí)現(xiàn)管理人員素質(zhì)的過硬化。房地產(chǎn)檔案管理是一項(xiàng)專業(yè)性較強(qiáng)的工作，檔案工作人員素質(zhì)的高低，直接影響到檔案工作的優(yōu)劣及檔案潛在價(jià)值的有效轉(zhuǎn)變【4】，要從以下三方面提高管理人員素質(zhì)：一是提高文化素質(zhì)。要通過崗前培訓(xùn)等多種方式，提高其邏輯思維能力和文字表達(dá)能力，使得能夠從大量檔案中提煉有用信息。同時(shí)，還要熟練掌握計(jì)算機(jī)操作知識(shí)，具有較強(qiáng)的現(xiàn)代化運(yùn)用能力，可以用計(jì)算機(jī)對(duì)各種數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析。二是提高專業(yè)素質(zhì)。加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使檔案管理人員能夠熟悉房地產(chǎn)法律法規(guī)、政策制度和開發(fā)經(jīng)營(yíng)的運(yùn)作流程，明確信息開發(fā)利用的方向，熟悉檔案管理業(yè)務(wù)，掌握檔案開發(fā)利用的基本方法。三是提高職業(yè)道德。要充分調(diào)動(dòng)管理人員的積極性和主動(dòng)性，給予相關(guān)的保障，引導(dǎo)其樹立起高度的事業(yè)心和責(zé)任心，具備兢兢業(yè)業(yè)的工作態(tài)度和無(wú)私奉獻(xiàn)的工作作風(fēng)。

參考文獻(xiàn)：

【1】孫振輝，淺談房地產(chǎn)檔案的特點(diǎn)及管理中必須注意的問題，中國(guó)房地產(chǎn)，2002

【2】趙玉杰、劉學(xué)才，談房地產(chǎn)檔案的特點(diǎn)及管理，城建檔案，2010

第5篇：房地產(chǎn)法律培訓(xùn)范文

1.從游擊散漫型走向職業(yè)化、正規(guī)化

近幾年來我國(guó)的房地產(chǎn)中介服務(wù)如雨后春筍，其從業(yè)的機(jī)構(gòu)和人員不斷增加，業(yè)務(wù)量也不斷擴(kuò)大。但是從整體上看，這支隊(duì)伍還是“散兵游勇”，行業(yè)信譽(yù)不佳，社會(huì)地位不高。一方面少數(shù)“害群之馬”侵害服務(wù)對(duì)象利益敗壞行業(yè)名聲，導(dǎo)致客戶“談中介色變”、“謝絕中介”的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生；另一方面其執(zhí)業(yè)及應(yīng)得的正當(dāng)利益又得不到保護(hù)。因此，這一行業(yè)一直停留于低水平運(yùn)作。由于經(jīng)營(yíng)得不到發(fā)展，無(wú)法通過資產(chǎn)增值達(dá)到做大做強(qiáng)的目的，因而也就難以形成職業(yè)化、正規(guī)化的隊(duì)伍。要改變這一狀況，必須采取以下措施：

（1）加強(qiáng)法制建設(shè)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)方面的法律法規(guī)正處于建立框架過程中，體系尚待完善，尤其是較高級(jí)別的法律政策文件僅有《城市房地產(chǎn)法》和《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，規(guī)定過于原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關(guān)系的調(diào)整還難以涵蓋。因此，我們應(yīng)加大立法力度，通過法律法規(guī)形式確立房地產(chǎn)中介服務(wù)的職業(yè)地位，提出正規(guī)化執(zhí)業(yè)的具體化要求，包括職業(yè)界定、業(yè)務(wù)范圍、市場(chǎng)準(zhǔn)入、培訓(xùn)、考試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運(yùn)作方式、程序、行規(guī)行約、合同、收費(fèi)等方面的規(guī)定，為房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員依法從業(yè)提供法律依據(jù)。同時(shí)，政府有關(guān)部門及行業(yè)協(xié)會(huì)要依法從嚴(yán)管理，保護(hù)正當(dāng)經(jīng)營(yíng)和合法收益，打擊非法經(jīng)營(yíng)，建立政黨的執(zhí)業(yè)環(huán)境。

（2）確定行業(yè)地位。國(guó)外房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)是一個(gè)獨(dú)立的并有一定社會(huì)地位的職業(yè)，而我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)社會(huì)地位和勞動(dòng)價(jià)值尚未得到全社會(huì)的認(rèn)可。買賣雙方拒不接受中介服務(wù)以及提供中介服務(wù)拿不到報(bào)酬的事時(shí)有發(fā)生。由此可見，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的保護(hù)和支持顯得特別重要。首先，政府要運(yùn)用各種手段倡導(dǎo)和引導(dǎo)開發(fā)商逐步實(shí)行產(chǎn)銷分離，尤其通過政策導(dǎo)向構(gòu)建專業(yè)化房地產(chǎn)流通企業(yè)，讓其專門從事咨詢、評(píng)估、項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷及銷售服務(wù)。其次要從關(guān)心愛護(hù)及培育的角度出發(fā)，在揮輿論監(jiān)督作用的同時(shí)，注意適度暴露問題。要把握輿論工作的主旋律，加大正面宣傳的力度，為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)提供寬松的輿論環(huán)境。再次要適當(dāng)提高擁金率，嚴(yán)格規(guī)定傭金支付方式，維護(hù)中介服務(wù)合同的嚴(yán)肅性，確保從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員的勞動(dòng)價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)。

（3）嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入。要本著寧缺勿濫的原則，通過立法對(duì)從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員分別實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。在機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理方面，對(duì)注冊(cè)資金、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、業(yè)務(wù)人員等要設(shè)定更高一些的“門坎”，并劃分不同等級(jí)資質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定其相應(yīng)承接不同標(biāo)的、不同價(jià)值量和不同復(fù)雜程序的業(yè)務(wù)。在人員資格管理方面要?jiǎng)?chuàng)設(shè)執(zhí)業(yè)資格制度，并嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)學(xué)歷、實(shí)務(wù)年限、專業(yè)知識(shí)、犯罪記錄限定等要求再提升一個(gè)檔次。要通過審，逐步淘汰不合格者，以確保中介機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)水準(zhǔn)不斷提高。

（4）堅(jiān)持從嚴(yán)整治。美國(guó)各個(gè)州的房地產(chǎn)委員會(huì)一般都有一個(gè)調(diào)查機(jī)構(gòu)，可以在任何時(shí)候到任何一個(gè)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)檢查他們的業(yè)務(wù)記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告，由房地產(chǎn)委員會(huì)講座決定是否向法院控告，同時(shí)，各地都有專門的部門負(fù)責(zé)處理此類案件，他們接到控告后立即去調(diào)查，問題嚴(yán)重的將處以暫停營(yíng)業(yè)或吊銷執(zhí)照。在發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)，中介服務(wù)人員只要違規(guī)或違反職業(yè)道德就會(huì)因情節(jié)不同而受到不同程度的處罰。實(shí)際上一旦發(fā)生此類事情被公分開查處后，中介執(zhí)業(yè)人員聲名狼藉，便再也滑人委托他中介，他也無(wú)法再?gòu)氖逻@一職業(yè)。當(dāng)前我國(guó)在這方面違規(guī)或違反職業(yè)道德現(xiàn)象比較嚴(yán)重，如有的拿“回扣”，搞低價(jià)格惡性競(jìng)爭(zhēng)，迎合委托方對(duì)標(biāo)的進(jìn)行夸大宣傳或虛假評(píng)估，甚至欺詐客戶，這種非正當(dāng)經(jīng)營(yíng)的中介商頗有市場(chǎng)。根據(jù)美國(guó)、香港等地的經(jīng)驗(yàn)，要提高該行業(yè)的地位，必須從嚴(yán)整治、扶正祛邪。首先，房地產(chǎn)管理部門和工商管理部門要統(tǒng)一立法，密切配合，加強(qiáng)管理。要克服互不照應(yīng)的做法，聯(lián)起手來，將執(zhí)照、資質(zhì)和資格三方面的管理融為一體，落到實(shí)處。其次，要加大查處力度，以儆效尤，純潔中介隊(duì)伍，凈化市場(chǎng)環(huán)境。除了每年要對(duì)中介機(jī)構(gòu)檢查一次以決定是否通過年檢外，還必須經(jīng)常檢查中介機(jī)構(gòu)及人員的執(zhí)業(yè)情況，并建立舉報(bào)制度，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)調(diào)查處理，清除“害群之馬”，取締無(wú)資質(zhì)（格）經(jīng)營(yíng)，處罰并淘汰一批違法違規(guī)操作、信譽(yù)差的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員。與此相配套，各級(jí)人民法院應(yīng)積極受理和審判房地產(chǎn)中介案件，既維護(hù)合法經(jīng)營(yíng)者，又打擊非法經(jīng)營(yíng)者。

2.從零星分散型走向社會(huì)化、系統(tǒng)化

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的分布呈如下特點(diǎn)：一是各自孤軍作戰(zhàn)；二是橫向分布無(wú)序；三是縱向分布沒有梯度，無(wú)法延伸；四是相互之間和上下之間都缺乏聯(lián)系，不能形成網(wǎng)絡(luò)，這種狀況不能適應(yīng)住房市場(chǎng)梯度化的需求。尤其是住房的消費(fèi)需求出現(xiàn)多方位、多層次、大眾化、存量化的趨勢(shì)，這就要求房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)調(diào)整結(jié)構(gòu)與布局，以優(yōu)良的服務(wù)面向社會(huì)，面向社區(qū)，面向市民。

（1）建立服務(wù)全社會(huì)的機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)當(dāng)前，為活躍中國(guó)住房市場(chǎng)，滿足百姓對(duì)住房服務(wù)的需求，應(yīng)該大力發(fā)展交易網(wǎng)點(diǎn)，并且要從實(shí)際需要出發(fā)，因地制宜地構(gòu)筑點(diǎn)線面相結(jié)合的中介服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。點(diǎn)，即市一級(jí)交易中心；線，即與市交易中心相連的若干區(qū)域中心；面，即遍布全市各街道、社區(qū)的服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，可以是緊密型的，也可以是加盟連鎖店。總之服務(wù)的機(jī)構(gòu)要形成網(wǎng)絡(luò)，讓老百姓通過網(wǎng)點(diǎn)，享受便利的中介服務(wù)。

（2）建立溝通全社會(huì)的信息網(wǎng)絡(luò)。國(guó)外房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)靠信息運(yùn)作，信息的集中儲(chǔ)存與分別享用都有固定的渠道。在這方面我們尚未形成氣候，信息基本上是分散且又為各自壟斷，沒有形成統(tǒng)一的大容量的信息儲(chǔ)存，因而信息共享就是一句空話。這就必然形成分割的市場(chǎng)，分散的運(yùn)作，零星的成交，交易的人氣不旺，市場(chǎng)紅火不起來。為此，我們應(yīng)借鑒外的做法，結(jié)合本地實(shí)際建立各種信息網(wǎng)絡(luò)。首先，可利用專業(yè)手冊(cè)、新聞媒體、局域網(wǎng)等載體建立中介信息、文選信息、價(jià)格信息、房地產(chǎn)交易登記信息等，有的可對(duì)外或公示，有的可對(duì)外開放供查詢。其次，可利用聯(lián)網(wǎng)這一高新技術(shù)，建立房地產(chǎn)公眾信息網(wǎng)絡(luò)，充分運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)信息全、容量大、時(shí)效快等優(yōu)點(diǎn)為市民提供全天候、全方位的信息服務(wù)。

（3）提高服務(wù)水平。發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)中服務(wù)機(jī)構(gòu)一般都能提供深層次、高附加值的服務(wù)，能滿足客戶高難度的服務(wù)需求。而我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)基本上是淺層次的，要改變這一現(xiàn)狀，首先要拓展服務(wù)領(lǐng)域，提升服務(wù)水準(zhǔn)。使服務(wù)領(lǐng)域從項(xiàng)目后期擴(kuò)展到前期，為發(fā)展商提供高品位的策劃書、項(xiàng)目包裝、廣告及服務(wù)，為購(gòu)房者提供以人為本的高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)模式以及高水平的顧問服務(wù)。還要突破傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的限定，將服務(wù)向更寬的領(lǐng)域延展，開拓新的服務(wù)市場(chǎng)，如房屋置換、房屋吞吐、房屋銀行、置業(yè)擔(dān)保、電子商務(wù)、物業(yè)管理、裝飾裝修等。其次，要借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，探索帶有中國(guó)特色的服務(wù)方式，逐步形成各項(xiàng)業(yè)務(wù)的程式化。

（4）加強(qiáng)行業(yè)自律。我國(guó)的房地產(chǎn)中介服務(wù)的執(zhí)行業(yè)行為有很大的自由度，其職業(yè)道德和形象欠佳。因此，必須采取切實(shí)可行的措施。一是要從上至下成立行業(yè)協(xié)會(huì)，由協(xié)會(huì)制定職業(yè)道德規(guī)范，加強(qiáng)對(duì)付員的管理，對(duì)違規(guī)違約的會(huì)員，可給予處分甚至開除出協(xié)會(huì)。二是要普及建設(shè)部組織166家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承諾提供“放心中介”的做法，以公開辦事程序的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定服務(wù)時(shí)限和服務(wù)質(zhì)量，違者受罰為內(nèi)容，向全社會(huì)作出鄭重承諾，接受全社會(huì)監(jiān)督。三是建立中介機(jī)構(gòu)法人責(zé)任制和業(yè)務(wù)失誤賠償制。四是建立財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，建立會(huì)計(jì)賬簿，繪制財(cái)務(wù)報(bào)表，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家財(cái)務(wù)和收費(fèi)規(guī)定。五是建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺(tái)帳，以備管理部門和協(xié)會(huì)檢查。

3.從傳統(tǒng)粗放型走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化

目前，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小，專業(yè)人才結(jié)構(gòu)人合理，科技含量低，掌握信息少，專業(yè)性不強(qiáng)，難以形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)。為此，必須采取措施，全面提升房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的水準(zhǔn)，使其走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化，以形成集約化經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)。

（1）提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。國(guó)外房地產(chǎn)中介服務(wù)執(zhí)業(yè)人員除了精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，還熟悉法律、營(yíng)銷、建筑、評(píng)估、金融、計(jì)算機(jī)等多方面的業(yè)務(wù)，職業(yè)技能比較全面。為此，我們必須從房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的隊(duì)伍建設(shè)著手，全面提升其業(yè)務(wù)素質(zhì)。

一是要完善專業(yè)體系，具體應(yīng)設(shè)立包含策劃師、經(jīng)紀(jì)人、估價(jià)師、工程師、房地產(chǎn)專職律師、會(huì)計(jì)師、審計(jì)師、造價(jià)師等在內(nèi)的職稱系列，并使人才劃分等級(jí)合理搭配。如策劃、經(jīng)紀(jì)、估價(jià)執(zhí)業(yè)資格均應(yīng)分高、中、初三個(gè)等級(jí)。

二是要優(yōu)化執(zhí)業(yè)隊(duì)伍，即規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具有各類專業(yè)人員的結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級(jí)人才，使中介機(jī)構(gòu)通過吐故納新，形成一支專業(yè)齊全、人才薈萃、技能較高的隊(duì)伍。同時(shí)，還要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有人員的專業(yè)培訓(xùn)。

（2）實(shí)行規(guī)范運(yùn)作。目前我們的房地產(chǎn)中介服務(wù)運(yùn)作方式原始，程序簡(jiǎn)單，運(yùn)作水平不高，其主要原因是沒有相應(yīng)的規(guī)范。為此，我們必須針對(duì)目前市場(chǎng)最常見的運(yùn)作方式以及一般的業(yè)務(wù)程序制定業(yè)務(wù)規(guī)范。在運(yùn)作方式上，對(duì)每一種方式的辦定及其業(yè)務(wù)范圍、相關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、操作方法，尤其堅(jiān)價(jià)格、合同、結(jié)算以及違約責(zé)任等做出限定。在運(yùn)作程序上，美國(guó)中介商帶有共性特征且比較科學(xué)的規(guī)定，可以直接為我所用。

（3）加大科技含量。加大硬件和軟件的投入。

（4）推選集約化經(jīng)營(yíng)。我國(guó)的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)由于起步晚、規(guī)模小、素質(zhì)差、不規(guī)范且處于粗放式經(jīng)營(yíng)，因而從總體上看還屬于幼稚行業(yè)，像“美國(guó)二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”這樣的公司在國(guó)內(nèi)尚無(wú)一家。一旦加入WTO，我們的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)就處于弱勢(shì)，會(huì)受到較大沖擊，甚至難以生存。因此，我們一定要樹立危機(jī)感，充分利用WTO的市場(chǎng)準(zhǔn)入條款及其入世后的緩沖期，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)進(jìn)行調(diào)和改造，以提高其競(jìng)爭(zhēng)能力。

首先，要?jiǎng)?chuàng)造條件切斷房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)與其母體？開發(fā)商之間的臍帶，加速產(chǎn)銷分離。如，房地產(chǎn)開發(fā)公司的中介機(jī)構(gòu)和人員從事自己開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的中介業(yè)務(wù)，在有些城市認(rèn)為是合法的，但這樣做既分割了市場(chǎng)又?jǐn)噥y了市場(chǎng)，最終將阻礙房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展。只有讓開發(fā)公司從營(yíng)銷中逐步退出，才有房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的生存發(fā)展空間，集約化經(jīng)營(yíng)才有適宜的外部環(huán)境。

第6篇：房地產(chǎn)法律培訓(xùn)范文

房地產(chǎn)開發(fā)法律服務(wù)合同

甲方(委托人)：_________________

法定住址：_______________________

法定代表人：_____________________

職務(wù)：___________________________

委托人：_____________________

身份證號(hào)碼：_____________________

通訊地址：_______________________

郵政編碼：_______________________

聯(lián)系人：_________________________

電話：___________________________

電掛：___________________________

傳真：___________________________

帳號(hào)：___________________________

電子信箱：_______________________

乙方(受托人)：_________________

法定住址：_______________________

法定代表人：_____________________

職務(wù)：___________________________

通訊地址：_______________________

郵政編碼：_______________________

聯(lián)系人：_________________________

電話：___________________________

電掛：___________________________

傳真：___________________________

帳號(hào)：___________________________

電子信箱：_______________________

鑒于乙方為經(jīng)中華人民共和國(guó)司法部批準(zhǔn)設(shè)立的律師事務(wù)所，具備向社會(huì)提供法律服務(wù)的資格和能力;甲方因房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開發(fā)需要專業(yè)的法律服務(wù)，以維護(hù)其在 整個(gè)建設(shè)過程中的所有行為的合法性及其合法權(quán)益，特委托乙方為其提供法律服務(wù)，乙方表示同意;甲乙雙方根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)律師法》及相關(guān)法律規(guī)定，本著自愿、平等、互惠互利、誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)充分友好協(xié)商，訂立如下合同條款，以資共同恪守履行：

一、法律服務(wù)組成人員

乙方接受甲方的委托，指派_________、_________、_________等律師組成法律服務(wù)小組，負(fù)責(zé)處理甲方的相關(guān)房地產(chǎn)法律事務(wù)。

本合同自雙方簽字之日起生效，項(xiàng)目結(jié)束時(shí)自行失效。項(xiàng)目結(jié)束時(shí)間超過預(yù)計(jì)時(shí)間的，由甲、乙雙方另行協(xié)商簽訂補(bǔ)償條款，可延長(zhǎng)聘期。

二、工作范圍

乙方律師的服務(wù)內(nèi)容具體包括：

(一)房地產(chǎn)投資開發(fā)法律事務(wù)

1.創(chuàng)設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司

(1)為開發(fā)商提供政策法律可行性分析，協(xié)助開發(fā)商設(shè)立、組建房地產(chǎn)開發(fā)公司，取得房地產(chǎn)開發(fā)權(quán);

(2)起草設(shè)立公司的各類法律文件;

(3)協(xié)助申辦公司設(shè)立的法律手續(xù);

(4)起草公司各類規(guī)章制度。

2.取得國(guó)有土地使用權(quán)

(1)為開發(fā)商提供審慎調(diào)查，確認(rèn)土地的法律屬性及用途;

(2)向土地管理部門申請(qǐng)辦理征用土地，起草征用土地的文件;

(3)參與征用費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)及付款期限的談判，制作談判的法律文件;

(4)向土地管理部門申請(qǐng)確認(rèn)土地用途，并起草有關(guān)法律文件;

(5)幫助協(xié)調(diào)開發(fā)商與土地管理部門、原土地使用人的各種關(guān)系;

(6)協(xié)調(diào)與土地管理部門的關(guān)系，起草用地申請(qǐng)書，參與土地出讓金額的談判，幫助開發(fā)商簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，申領(lǐng)《土地使用證》;

(7)協(xié)調(diào)與規(guī)劃部門的關(guān)系，申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;

(8)通過行政裁決、訴訟等方式解決土地開發(fā)中的糾紛。

3.拆遷安置補(bǔ)償

(1)協(xié)助確定委托拆遷單位，草擬、審核委托拆遷協(xié)議等文件;

(2)協(xié)助制定拆遷政策，草擬拆遷工作中需要的法律文件，包括拆遷安置文告，拆遷安置協(xié)議等;

(3)協(xié)助處理拆遷人與被拆遷戶之間的糾紛;

(4)起草申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》的各類法律文件，協(xié)調(diào)開發(fā)商與拆遷行政主管部門的關(guān)系，協(xié)助開發(fā)商申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》 (5)參與拆遷補(bǔ)償與安置的談判，起草審查拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，發(fā)生糾紛協(xié)商不成時(shí)，委托人進(jìn)行仲裁、訴訟、行政裁決及協(xié)助強(qiáng)制拆遷;

(6)起草申請(qǐng)《房屋預(yù)售許可證》的法律文件，申領(lǐng)《預(yù)售許可證》。

4.工程建設(shè)施工

(1)起草開工報(bào)告，整理申請(qǐng)開工的所有文件，并向建設(shè)管理部門申領(lǐng)《施工許可證》，為項(xiàng)目盡早開工準(zhǔn)備好全部法律手續(xù);

(2)出具從工程勘察、設(shè)計(jì)、招標(biāo)至工程竣工驗(yàn)收階段的整體框架的法律意見書，其主要內(nèi)容為：

①提出有利于工程質(zhì)量的意見;

②降低成本的建議;

③分析該階段可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn);

④提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的具體方案;

⑤工程履約管理;

(3)參與勘察、設(shè)計(jì)、施工、招標(biāo)工作小組，對(duì)可能中標(biāo)的企業(yè)進(jìn)行資格、資信審查，為此進(jìn)行必要的調(diào)查;

(4)起草、審核招投標(biāo)文件，監(jiān)督招標(biāo)工作程序;

(5)起草、參與簽訂建筑承發(fā)包合同，并出具法律意見書，監(jiān)督合同的按時(shí)履行;

(6)協(xié)調(diào)處理施工過程中的突發(fā)事件，確保工程進(jìn)度;

(7)在工程建設(shè)過程中，起草各類法律文件，協(xié)助開發(fā)商協(xié)調(diào)好與供電、自來水、電話、公安、衛(wèi)生、環(huán)保等部門的關(guān)系;

(8)參與工程竣工驗(yàn)收，并出具法律意見書。

5.房地產(chǎn)項(xiàng)目融資

(1)向貸款銀行或其他金融機(jī)構(gòu)出具法律建議，說明以土地使用權(quán)或在建工程或房地產(chǎn)實(shí)物抵押融資的法律可行性;

(2)與貸款銀行或其他金融機(jī)構(gòu)談判、草擬或?qū)徍速J款合同、抵押合同及相關(guān)法律文件;

(3)代辦抵押登記手續(xù)、代辦抵押權(quán)解除手續(xù);

(4)辦理抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的抵押物處置手續(xù)，草擬、審核處置抵押物所需的法律文件。

6.物業(yè)管理

(1)協(xié)助設(shè)立或選聘與小區(qū)服務(wù)相符的物業(yè)管理公司，起草、審查與物業(yè)管理公司所簽訂的管理合同;

(2)起草、審核物業(yè)管理公約、物業(yè)管理規(guī)章制度，委托管理合同及其他相關(guān)法律文件;

(3)起草、制訂物業(yè)管理辦法;

(4)協(xié)助開發(fā)商行使對(duì)公寓、小區(qū)的命名權(quán)、外墻和樓宇臺(tái)的廣告權(quán)，公共場(chǎng)地的改造權(quán);

(5)協(xié)助物業(yè)管理公司組織業(yè)主大會(huì)，建立業(yè)主委員會(huì)，構(gòu)建、理順物業(yè)公司與全體業(yè)主及物業(yè)使用人的法律關(guān)系; (6)協(xié)助物業(yè)公司與各市政工程公司及各專業(yè)公司確定物業(yè)服務(wù)中的各項(xiàng)協(xié)作、管理、維護(hù)、保養(yǎng)、專項(xiàng)服務(wù)合同、協(xié)議關(guān)系。

(二)房地產(chǎn)交易法律事務(wù)

1.房地產(chǎn)預(yù)售、銷售

(1)協(xié)助開發(fā)商獲取預(yù)售、銷售批準(zhǔn);

(2)參與按揭事宜的談判，起草按揭協(xié)議及附件;

(3)參與委托銷售事宜的談判，起草委托銷售合同，并調(diào)查、審核銷售公司的資質(zhì)、資信等情況;

(4)對(duì)銷售人員進(jìn)行房地產(chǎn)銷售的法律知識(shí)培訓(xùn)，指導(dǎo)銷售人員簽訂銷售合同;

(5)起草審查租賃、抵押等法律文件，協(xié)助辦理相關(guān)登記手續(xù);

(6)審查房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的合法性;

(7)審查商品房預(yù)售合同和銷售合同;

(8)購(gòu)房簽約及見證、辦理預(yù)售登記。

2.房地產(chǎn)抵押

(1)提供房地產(chǎn)抵押的相關(guān)法律政策信息;

(2)解答辦理房地產(chǎn)抵押的各項(xiàng)法律咨詢，出具書面法律意見;

(3)代為起草、審查和修改房地產(chǎn)抵押合同及其他法律文書;

(4)審查抵押房地產(chǎn)的狀況，協(xié)助設(shè)定抵押權(quán)，并協(xié)助進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估;

(5)協(xié)助辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù);

(6)辦理其他約定的法律事務(wù)。

3.房地產(chǎn)權(quán)屬登記

(1)提供有關(guān)房屋過戶相關(guān)的法律政策咨詢，提供書面法律意見;

(2)協(xié)助準(zhǔn)備房地產(chǎn)交易過戶的文件資料;

(3)協(xié)助辦理申請(qǐng)過戶、申報(bào)應(yīng)繳契稅、費(fèi)用、代領(lǐng)房地產(chǎn)買賣契證。

4.房地產(chǎn)調(diào)查

(1)提供有關(guān)房地產(chǎn)抵押、查封等相關(guān)法律政策咨詢，出具書面法律意見;

(2)到有關(guān)行政機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬、抵押情況以及是否查封進(jìn)行調(diào)查;

(3)辦理其他約定的法律事務(wù)。

(三)其他房地產(chǎn)相關(guān)律師事項(xiàng)

1.進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)人員、銷售人員、管理人員相關(guān)法律知識(shí)和業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn);

2.及時(shí)向開發(fā)企業(yè)介紹新頒布的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)、政策，并結(jié)合開發(fā)企業(yè)實(shí)際管理狀況，出具相關(guān)法律意見;

3.為開發(fā)企業(yè)提供《勞動(dòng)法》、《公司法》等健全公司法人治理結(jié)構(gòu)的綜合性法律意見;

4.為開發(fā)企業(yè)及時(shí)解答和解決有關(guān)法律咨詢和法律事務(wù);

5.協(xié)助企業(yè)建立健全各種規(guī)章制度，包括廠規(guī)、廠紀(jì)、合同管 理、稅收、勞動(dòng)保險(xiǎn)、專利和專有技術(shù)管理、商標(biāo)和廣告管理、資金信貸等管理制度;

6.參加合同和重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的談判，承辦其它法律事務(wù)，如公證、商標(biāo)注冊(cè)、調(diào)查資信等;

7.參加調(diào)解、仲裁及其它非訴訟法律事務(wù)和訴訟活動(dòng)。

三、服務(wù)費(fèi)用及支付

甲方向乙方支付的律師服務(wù)費(fèi)用為￥_________元(大寫_________元整)。甲方應(yīng)于本合同生效之日起_________日內(nèi)，向乙方支付全部費(fèi)用的_________%，計(jì)￥_________元(大寫_________元整)，剩余_________%，計(jì)￥_________元(大寫_________元整)于乙方事項(xiàng)完成之日起_________支付。

甲方按乙方要求將費(fèi)用劃至乙方指定帳戶：帳戶名：_________，帳戶號(hào)：_________。

乙方向甲方收取律師服務(wù)費(fèi)用的依據(jù)為《律師服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》、《律師服務(wù)指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、_________。

四、其他費(fèi)用的負(fù)擔(dān)

乙方律師辦理甲方委托事項(xiàng)所發(fā)生的下列費(fèi)用，應(yīng)由甲方承擔(dān)：

1.相關(guān)行政、司法、鑒定、公證等部門收取的鑒定費(fèi)用、評(píng)估費(fèi)用、辦案費(fèi)用等;

2._________(地區(qū))外發(fā)生的差旅費(fèi)、食宿費(fèi)，翻譯費(fèi)，復(fù)印費(fèi)，長(zhǎng)途通訊費(fèi)等;

3.征得甲方同意后支出的其他費(fèi)用。

乙方律師應(yīng)當(dāng)本著節(jié)儉的原則合理使用上述有關(guān)費(fèi)用。

五、甲方權(quán)利義務(wù)

1.甲方應(yīng)與乙方合作真誠(chéng)，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地向乙方提供所需的資料及文件;

2.甲方指定_________為法律服務(wù)小組的聯(lián)系人，負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)達(dá)甲方的指示和要求，提供文件和資料等，甲方更換聯(lián)系人應(yīng)當(dāng)書面通知乙方;

3.乙方律師到甲方處辦公時(shí)，甲方應(yīng)為律師提供必要的辦公及生活條件;

4.甲方應(yīng)按照本合同規(guī)定的時(shí)間、方式向乙方支付服務(wù)費(fèi)用;

5.甲方應(yīng)隨時(shí)告之乙方其房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)展情況，并告知乙方其聯(lián)系地址、電話號(hào)碼和處所等;

6.甲方應(yīng)當(dāng)對(duì)乙方律師辦理的相關(guān)法律事務(wù)提出明確的要求，但不得提出不合理要求;

7.甲方不得向乙方律師隱瞞任何與委托事項(xiàng)相關(guān)的情況;

8.甲方保證其向乙方所提交資料及文件的真實(shí)性和合法性，由于甲方提供虛假信息而導(dǎo)致其 遭受的一切損失，由甲方自行承擔(dān);

9.甲方根據(jù)乙方律師提供的法律意見、建議、方案所作出的決策而導(dǎo)致的損失，非因乙方律師錯(cuò)誤運(yùn)用法律等失職行為造成的，由甲方自行承擔(dān);

10.甲方有權(quán)就乙方服務(wù)范圍內(nèi)的事項(xiàng)，隨時(shí)向乙方提出口頭或書面咨詢，乙方應(yīng)及時(shí)作出答復(fù);

11.甲方有權(quán)隨時(shí)檢查監(jiān)督乙方律師的工作服務(wù)內(nèi)容，但不得影響乙方律師的正常工作秩序;

12.甲方有證據(jù)認(rèn)為乙方律師沒有盡勤勉義務(wù)為其進(jìn)行法律服務(wù)的，有權(quán)要求乙方更換律師;

13.由于甲方的原因而導(dǎo)致服務(wù)事項(xiàng)沒有完成，甲方不得要求退還已經(jīng)支付的律師費(fèi)用;

14.甲方委托的事項(xiàng)不得違反法律規(guī)定或律師執(zhí)業(yè)規(guī)范。

六、乙方權(quán)利義務(wù)

1.乙方應(yīng)當(dāng)指派熟知房地產(chǎn)行業(yè)又熟知工程建設(shè)行業(yè)的專業(yè)知識(shí)及專業(yè)法律規(guī)定的律師為甲方提供法律服務(wù);

2.乙方律師應(yīng)勤勉盡責(zé)地完成委托事項(xiàng)，維護(hù)甲方的合法權(quán)益;

3.乙方律師有權(quán)查閱甲方與承辦法律事務(wù)有關(guān)的文件和資料;

4.乙方律師有權(quán)了解甲方的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的有關(guān)情況;

5.乙方律師應(yīng)根據(jù)甲方的安排，列席甲方的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的有關(guān)會(huì)議;

6.乙方律師有權(quán)獲得所必須的辦公、交通及其他工作條件和便利;

7.乙方律師在甲方授權(quán)范圍內(nèi)甲方辦理之事務(wù)所產(chǎn)生的法律責(zé)任，由甲方承擔(dān)，乙方律師不擔(dān)責(zé);

8.乙方律師應(yīng)及時(shí)承辦甲方委托辦理的有關(guān)法律事務(wù)，并對(duì)所經(jīng)辦事務(wù)的合法性負(fù)責(zé);

9.乙方律師要堅(jiān)持以事實(shí)為根據(jù)、法律為準(zhǔn)繩的原則，發(fā)現(xiàn)甲方有不當(dāng)行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以勸阻;

10.乙方律師應(yīng)根據(jù)本合同規(guī)定和甲方的授權(quán)委托進(jìn)行工作，不得超越權(quán)限;

11.乙方律師不得從事有損于甲方合法權(quán)益的活動(dòng)，不得在民事、經(jīng)濟(jì)、行政訴訟或仲裁活動(dòng)中擔(dān)任甲方對(duì)立一方當(dāng)事人的人;

12.乙方律師在同時(shí)受聘擔(dān)任甲方和另一公司法律顧問期間，遇到兩公司之間發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)解，但不得任何一方參加訴訟或仲裁;

13.乙方對(duì)在工作中接觸、了解到的有關(guān)甲方的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的商業(yè)秘密，負(fù)有保守秘密的義務(wù);

14.乙方律師不得私自接受委托，私自向委托 人收取費(fèi)用，收受委托人的財(cái)物;

15.因乙方律師的過錯(cuò)而給甲方造成損失的，乙方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行賠償;

16.乙方律師不得利用提供法律服務(wù)的便利牟取甲方與另一方爭(zhēng)議的權(quán)益;

17.未經(jīng)甲方同意，乙方不得擅自更換指派的律師。

七、合同的解除

1.合同期限屆滿，甲乙雙方不再續(xù)簽本合同;

2.甲乙雙方通過書面協(xié)議解除本合同;

3.因不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;

4.乙方及律師不按本合同的約定提供法律服務(wù)，經(jīng)甲方指出后，仍不改正的;

5.因乙方律師工作延誤、失職、失誤導(dǎo)致甲方蒙受重大經(jīng)濟(jì)損失的;

6.甲方有意向乙方提供虛假情況、捏造事實(shí)，致使乙方律師不能提供有效的法律服務(wù)的;

7.甲方的委托事項(xiàng)違反法律或者違反律師執(zhí)業(yè)規(guī)范的;

8._________。

八、保密

甲乙雙方保證對(duì)在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中所獲悉的屬于對(duì)方的且無(wú)法自公開渠道獲得的文件及資料(包括商業(yè)秘密、公司計(jì)劃、運(yùn)營(yíng)活動(dòng)、財(cái)務(wù)信息、技術(shù)信息、經(jīng)營(yíng)信息及其他商業(yè)秘密)予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。

九、通知

1.根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等)方式傳遞。以上方式無(wú)法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。

2.各方通訊地址如下：_________。

3.一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_________日內(nèi)，以書面形式通知對(duì)方;否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相關(guān)責(zé)任。

十、合同的變更

本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)(書面通知發(fā)出_________天內(nèi))簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無(wú)權(quán)變更本合同，否則，由此造成對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。

十一、合同的轉(zhuǎn)讓

除合同中另有規(guī)定外或經(jīng) 雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無(wú)效。

十二、爭(zhēng)議的處理

1.本合同受中華人民共和國(guó)法律管轄并按其進(jìn)行解釋。

2.本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第____種方式解決

(1)提交_________仲裁委員會(huì)仲裁;

(2)依法向人民法院起訴。

十三、不可抗力

1.如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。

2.聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時(shí)間內(nèi)通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時(shí)間的適當(dāng)證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對(duì)本合同的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。

3.不可抗力事件發(fā)生時(shí)，雙方應(yīng)立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)。如不可抗力及其影響無(wú)法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時(shí)延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無(wú)須為此承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

4.本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無(wú)法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無(wú)法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對(duì)本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震，以及社會(huì)事件如戰(zhàn)爭(zhēng)(不論曾否宣戰(zhàn))、動(dòng)亂、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。

十四、合同的解釋

本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同雙方當(dāng)事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對(duì)本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。

十五、補(bǔ)充與附件

本合同未盡事宜，依照有 關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書面補(bǔ)充合同。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

十六、合同的效力

本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。

有效期為_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

本合同正本一式_________份，雙方各執(zhí)_________份，具有同等法律效力。

甲方(簽章)：_______________

法定代表人(簽章)：_________

委托人(簽章)：_________

開戶銀行：___________________

帳號(hào)：_______________________

簽訂地點(diǎn)：___________________

_________年_______月_______日

乙方(簽章)：_______________

法定代表人(簽章)：_________

委托人(簽章)：_________

開戶銀行：___________________

帳號(hào)：_______________________

第7篇：房地產(chǎn)法律培訓(xùn)范文

一加強(qiáng)和健全了工會(huì)組織的自身建設(shè)

由于房管局剛剛組建，年初，我們?cè)诰秩ǖ轿缓螅叨戎匾暪F(tuán)婦工作，立即著手系統(tǒng)工會(huì)的籌建，堅(jiān)持人本思想，及時(shí)建立健全工會(huì)婦聯(lián)等群眾組織網(wǎng)絡(luò)，充分發(fā)掘人的積極因素，大力營(yíng)造蓬勃向上團(tuán)結(jié)拼搏甘于奉獻(xiàn)的精神風(fēng)貌，最大限度發(fā)揮廣大職工的工作熱情，激發(fā)他們的艱苦創(chuàng)業(yè)精神，強(qiáng)化工會(huì)服務(wù)意識(shí)，努力提高工會(huì)質(zhì)量，為房管系統(tǒng)的跨越式發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。管好用好工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工福利費(fèi)，以有限的資金為教職工謀取較大的經(jīng)濟(jì)利益。

二積極強(qiáng)化學(xué)習(xí)機(jī)制，提高了全員素質(zhì)

今工會(huì)積極協(xié)助局黨組，從強(qiáng)化學(xué)習(xí)廉潔自律做好服務(wù)入手，本著“外樹形象，內(nèi)求質(zhì)量”的宗旨，狠抓機(jī)關(guān)作風(fēng)建設(shè)，以建設(shè)學(xué)習(xí)型機(jī)關(guān)為目標(biāo)，確立了“學(xué)習(xí)與工作相結(jié)合”的理念。一是堅(jiān)持定期政治學(xué)習(xí)。堅(jiān)持每周的政治學(xué)習(xí)，傳達(dá)上級(jí)文件精神，組織職工集中收看了《公仆本色》《生命之光》《一心為民的好書記鄭培民》《廉政時(shí)空—治本之策》等電教片，引導(dǎo)他們樹立了正確的人生觀世界觀價(jià)值觀。二是開展主題活動(dòng)。深入開展“勤業(yè)敬業(yè)創(chuàng)業(yè)”為主題的三業(yè)教育活動(dòng)和“以全心服務(wù)樹全新形象”的主題教育活動(dòng)。使全體員工時(shí)刻保持清醒頭腦，樹立了不進(jìn)則退的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，統(tǒng)一了思想，明確了任務(wù)，自我加壓。三是參加各項(xiàng)培訓(xùn)。積極參加市委宣傳部組織的普通話培訓(xùn)和英語(yǔ)三百句培訓(xùn)，提高了服務(wù)本領(lǐng)和技能。并舉辦了辦公自動(dòng)化學(xué)習(xí)班，把干部帶進(jìn)課堂，向書本學(xué)習(xí)，增強(qiáng)本領(lǐng)，掌握政策，熟悉市場(chǎng)規(guī)則，不斷提高政策水平，依法行政水平和運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)知識(shí)指導(dǎo)工作的水平。四是加強(qiáng)法制學(xué)習(xí)。先后組織了全市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人員培訓(xùn)班《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)法》和行政執(zhí)法講座；組織職工學(xué)習(xí)《工會(huì)法》，了解工會(huì)相關(guān)知識(shí)，并參加《工會(huì)法》知識(shí)測(cè)試。與儀征日?qǐng)?bào)社共同主辦了“房管杯”房地產(chǎn)法律法規(guī)有獎(jiǎng)知識(shí)競(jìng)賽。通版權(quán)所有，全國(guó)公務(wù)員共同的天地!過學(xué)習(xí)教育，使廣大職工牢固樹立“四個(gè)意識(shí)”：全心全意推進(jìn)我市房管工作的發(fā)展意識(shí)積極推進(jìn)儀征經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局意識(shí)真心誠(chéng)意為人民造福的服務(wù)意識(shí)強(qiáng)化維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的責(zé)任意識(shí)。

三急職工所急，想職工所想，把工會(huì)建成溫暖的職工之家。

要發(fā)揮職工的主觀能動(dòng)性，不僅要在工作上壓擔(dān)子，更要在生活上關(guān)心職工，切實(shí)幫助職工解決實(shí)際困難，把工會(huì)辦成真正的職工之家。今我們著重加強(qiáng)對(duì)特困職工生產(chǎn)生活的了解，隨時(shí)掌握他們的困難和思想動(dòng)態(tài)，關(guān)鍵時(shí)幫助他們解決實(shí)際困難。月份，組織全局職工進(jìn)行體檢，使他們能夠全身心的投入工作。凡系統(tǒng)內(nèi)職工遇有婚喪產(chǎn)假，工會(huì)都組織人員前去慰問，把單位的關(guān)心送到每位職工的心坎上，真摯的關(guān)懷為廣大職工解除了后顧之憂，使他們得以全身心地投入到工作中，把單位事當(dāng)作自己事，積極地以主人翁的精神投沿江大開發(fā)的熱潮中，為儀征經(jīng)濟(jì)的騰飛作貢獻(xiàn)。

四開展各種文體活動(dòng)，豐富職工的業(yè)余生活，加強(qiáng)系統(tǒng)精神文明建設(shè)。

為了讓職工的業(yè)余生活既豐富多彩，又高雅不俗，局工會(huì)組織開展了各種文體活動(dòng)，豐富職工業(yè)余生活，提高隊(duì)伍的綜合素質(zhì)。一是積極參加市里的各種形式的活動(dòng)。今我們支持上級(jí)工會(huì)工作，組織職工積極參加市里舉辦的各類活動(dòng)，調(diào)動(dòng)了職工的積極性，充分展現(xiàn)了房管職工的風(fēng)采和智慧。在市婦聯(lián)組織的“健康知識(shí)走進(jìn)家庭競(jìng)賽”中，我局石慧芬同志一家過五關(guān)，斬六將，層層突出重圍，經(jīng)過三輪角逐，最終獲得全市第二名，賽出了水平，賽出了風(fēng)格，展現(xiàn)房管人不畏強(qiáng)手，敢于競(jìng)爭(zhēng)，遇難而上的精神風(fēng)貌。在市委宣傳部組織的十六大知識(shí)競(jìng)賽中，我局代表隊(duì)，團(tuán)結(jié)協(xié)作，表現(xiàn)突出，最后在全市榮獲第二名。在全市職工乒乓球比賽中，我局運(yùn)動(dòng)員，頑強(qiáng)拼搏，最終獲得男子第六名，女子第四名的好成績(jī)。二是突出節(jié)日主題活動(dòng)。“三八”婦女節(jié)慶祝活動(dòng)歷來是婦女工作的重頭戲。今年的“三八”婦女節(jié)，我局堅(jiān)持以活動(dòng)為載體，開展了“四個(gè)一”活動(dòng)，營(yíng)造了濃厚的節(jié)日氛圍。首先，召開了一次婦女大會(huì)。通過大會(huì)，大力宣傳儀征新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史行性機(jī)遇，表?yè)P(yáng)先進(jìn)，激勵(lì)動(dòng)員我局廣大女職工，進(jìn)一步統(tǒng)一思想，牢固樹立時(shí)不我待只爭(zhēng)朝夕的緊迫感，以大干快上奮發(fā)有為的工作熱情，為儀征在新的起點(diǎn)上實(shí)現(xiàn)新發(fā)展作出新貢獻(xiàn)，以貢獻(xiàn)求地位。其次，組織了一次八十分競(jìng)賽。通過競(jìng)賽，既培養(yǎng)了她們團(tuán)結(jié)協(xié)作精神，融洽了氣氛，實(shí)現(xiàn)了感情的交融，又達(dá)到了取長(zhǎng)補(bǔ)短，相互激勵(lì)，共同進(jìn)步的目的，增強(qiáng)了婦女同志的凝聚力。再次，與市行政服務(wù)中心舉行了一次聯(lián)誼會(huì)。通過活動(dòng)，縮短了兄弟單位之間距離，加深了感情。最后，組織了一次婦女干部外出調(diào)研。在“三八”婦女節(jié)期間,我們堅(jiān)持落實(shí)“走出去”戰(zhàn)略，組織了部分婦女干部外出進(jìn)行調(diào)研，對(duì)口學(xué)習(xí)考察，感受了現(xiàn)代城市日新月異的變化，進(jìn)一步增強(qiáng)了她們的發(fā)展意識(shí)增長(zhǎng)了知識(shí)開闊了眼界，參訓(xùn)婦女干部普遍感到受益很深。同時(shí)，年初我們組織了系統(tǒng)內(nèi)職工乒乓球比賽。在比賽中增進(jìn)了友誼，促進(jìn)了相互了解，摒棄了庸俗的人際關(guān)系，使房管系統(tǒng)的精神文明建設(shè)又上了一個(gè)新的臺(tái)階。

五真情幫扶，切實(shí)推動(dòng)了扶貧幫困工作再上新臺(tái)階

第8篇：房地產(chǎn)法律培訓(xùn)范文

第一章  總  則

第二章  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第三章  房屋租賃

第四章  房地產(chǎn)抵押

第五章  房地產(chǎn)拍賣

第六章  房地產(chǎn)中介

第七章  法律責(zé)任

第八章  附  則

第一章  總  則

第一條  為加強(qiáng)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本條例。

第二條  凡在市、縣（市）城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行房產(chǎn)買賣、租賃、抵押、拍賣、贈(zèng)與及國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等活動(dòng)，均應(yīng)遵守本條例。

第三條  房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。禁止損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和他人的合法權(quán)益。

房地產(chǎn)交易實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。

第四條  市、縣（市）和上街區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和指導(dǎo)。

第五條  市、縣（市）和上街區(qū)人民政府房產(chǎn)管理部門是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政主管部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理工作。

第六條  市、縣（市）土地管理部門依法對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押進(jìn)行監(jiān)督檢查，辦理土地權(quán)屬變更登記。

房地產(chǎn)交易中的價(jià)格事宜，應(yīng)依照國(guó)家和省規(guī)定接受物價(jià)部門的管理和監(jiān)督檢查。

工商行政管理、財(cái)政、國(guó)有資產(chǎn)、稅務(wù)、公安等有關(guān)部門應(yīng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，配合房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門做好房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作。

第二章  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第七條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房屋所有權(quán)人和國(guó)有土地使用權(quán)人通過買賣、交換、贈(zèng)與或其他合法方式，將房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

下列行為視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：

（一）一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金建房的；

（二）收購(gòu)企業(yè)或者企業(yè)合并、兼并，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給新權(quán)利人的；

（三）以房地產(chǎn)抵債或以房地產(chǎn)換物的；

（四）以房屋所有權(quán)作為獎(jiǎng)品的。

第八條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，其地上建筑物、其他附著物隨之轉(zhuǎn)移。

地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

第九條  有下列情形之一的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

（一）無(wú)合法房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證的；

（二）房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)有爭(zhēng)議的；

（三）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（四）縣級(jí)以上人民政府依法決定收回土地使用權(quán)的；

（五）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（六）設(shè)定抵押的房地產(chǎn)未書面通知抵押權(quán)人的；

（七）依法公告拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他房地產(chǎn)。

第十條  轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)必須持有房屋所有權(quán)證，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)必須持有國(guó)有土地使用權(quán)證。預(yù)售商品房必須持有商品房預(yù)售許可證。

第十一條  預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)向市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門辦理預(yù)售登記。對(duì)符合下列條件的，發(fā)給商品房預(yù)售許可證：

（一）建設(shè)單位具有開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格；

（二）持有合法的國(guó)有土地使用權(quán)證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上；

（四）已簽訂建筑施工合同并已確定施工進(jìn)度和交付日期。

第十二條  預(yù)售商品房，買賣雙方應(yīng)簽訂書面商品房預(yù)售合同并使用統(tǒng)一文本。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將商品房預(yù)售合同報(bào)市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門登記備案。

商品房預(yù)售單位刊發(fā)預(yù)售廣告，必須向廣告經(jīng)營(yíng)單位交驗(yàn)商品房預(yù)售許可證。

第十三條  轉(zhuǎn)讓共有房地產(chǎn)，須經(jīng)全體共有人書面同意。在同等條件下，共有人享有優(yōu)先受讓權(quán)。

以買賣方式轉(zhuǎn)讓已出租的房地產(chǎn)，出租人應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先受讓權(quán)。

第十四條  單位按住房制度改革的有關(guān)規(guī)定向職工出售住房，職工享受國(guó)家或單位補(bǔ)貼購(gòu)買或建造的房屋轉(zhuǎn)讓，按住房制度改革規(guī)定購(gòu)買的擁有有限產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓，按國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定辦理。

第十五條  以出讓方式取得國(guó)家土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，必須符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，并取得國(guó)有土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，必須已經(jīng)按出讓合同約定完成投資總額的百分之二十五以上；

（三）按照出讓合同約定屬于成片開發(fā)土地的，必須形成工業(yè)用地、其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

第十六條  以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，或者未繳納國(guó)有土地使用權(quán)出讓金而依法取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣（市）、上街區(qū)人民政府批準(zhǔn)后方可轉(zhuǎn)讓。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，由受讓方到土地管理部門辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；經(jīng)批準(zhǔn)可以不辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)按照國(guó)家和省規(guī)定，將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理，由市或縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門代收。

第十七條  以買賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面房地產(chǎn)買賣合同并使用統(tǒng)一文本。

以贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)有贈(zèng)與人的書面證明；以其他方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，雙方當(dāng)事人應(yīng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

第十八條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成交后一個(gè)月內(nèi)，雙方當(dāng)事人須持房地產(chǎn)買賣合同或轉(zhuǎn)讓協(xié)議到市或縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門登記備案。

第十九條  實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)申報(bào)制度，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓權(quán)利人申報(bào)登記時(shí)，應(yīng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得隱報(bào)或瞞報(bào)。

第二十條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)按國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定交納稅、費(fèi)。轉(zhuǎn)讓成交價(jià)低于評(píng)估價(jià)格又無(wú)正當(dāng)理由的，按評(píng)估價(jià)格計(jì)征稅、費(fèi)；轉(zhuǎn)讓成交價(jià)高于評(píng)估價(jià)格的，按轉(zhuǎn)讓成交價(jià)計(jì)征稅、費(fèi)。

第二十一條  房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門對(duì)房地產(chǎn)買賣合同或轉(zhuǎn)讓協(xié)議、交換協(xié)議、贈(zèng)與書進(jìn)行審查，對(duì)符合本條例及有關(guān)規(guī)定的，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按規(guī)定繳納稅、費(fèi)后，發(fā)給受讓人契證。

房地產(chǎn)受讓人應(yīng)持契證申請(qǐng)房地產(chǎn)變更登記，辦理房屋所有權(quán)證，到土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，辦理國(guó)有土地使用權(quán)證。

第三章  房屋租賃

第二十二條  房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第二十三條  下列行為應(yīng)視為房屋租賃：

（一）只提供房屋由他人承包經(jīng)營(yíng)的；

（二）將房屋內(nèi)的場(chǎng)地出租給他人使用的；

（三）將房屋內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備出租給他人就地使用的；

（四）以聯(lián)營(yíng)、入股等形式將房屋或房屋內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地的使用權(quán)提供他人使用，只獲得固定收益，不負(fù)盈虧責(zé)任的。

第二十四條  公有房屋所有權(quán)人出租房屋的，應(yīng)持房地產(chǎn)出租申請(qǐng)書、房屋所有權(quán)證向市或縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)租賃許可證。房地產(chǎn)租賃許可證許可的內(nèi)容發(fā)生變化時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)在十日內(nèi)申請(qǐng)變更登記。

房地產(chǎn)租賃許可證實(shí)行年度審驗(yàn)，未按規(guī)定審驗(yàn)的，自行失效。

第二十五條  市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門應(yīng)自接到房地產(chǎn)出租申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)，發(fā)給房地產(chǎn)租賃許可證。但是，有下列情況之一的，不發(fā)給房地產(chǎn)租賃許可證，并書面答復(fù)申請(qǐng)人：

（一）沒有房屋所有權(quán)證或產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的；

（二）違章建筑或超過期限的臨時(shí)建筑；

（三）房屋嚴(yán)重?fù)p壞影響居住、使用安全的；

（四）在依法公告拆遷范圍內(nèi)的；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止出租的其他房屋。

第二十六條  房屋出租，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同并使用統(tǒng)一文本。

第二十七條  房屋租賃合同簽訂后十五日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)持房地產(chǎn)租賃許可證、房屋租賃合同及承租人身份證明，到市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門登記備案，并按國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定繳納稅、費(fèi)。

第二十八條  公有住宅房屋的租金應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和市、縣（市）、上街區(qū)人民政府制定的租金政策和標(biāo)準(zhǔn)。

公有非住宅房屋和私有房屋的租金由租賃雙方協(xié)商議定。房屋所有權(quán)人以營(yíng)利為目的，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定將租金中所含的土地收益上繳國(guó)家，由市或縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門代收。

第二十九條  出租人應(yīng)按租賃合同約定的時(shí)間向承租人提供房屋，并按租賃合同約定的責(zé)任負(fù)責(zé)檢查維修房屋及其設(shè)施，保證房屋安全。

出租人不得因租賃房屋向承租人收取租賃合同約定以外的其他費(fèi)用。

第三十條  承租人應(yīng)按租賃合同的約定合理使用房屋，不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)和用途。

承租人確需改變房屋用途或進(jìn)行裝修的，應(yīng)征得出租人同意。

第三十一條  承租人可將承租的房屋部分或全部轉(zhuǎn)租第三人，但須經(jīng)出租人同意，并就收益分配協(xié)商一致。

轉(zhuǎn)租人與受轉(zhuǎn)租人應(yīng)按本條例規(guī)定簽訂租賃合同，并按本條例第二十七條規(guī)定申請(qǐng)登記。

第三十二條  轉(zhuǎn)租的租賃合同約定的租期最后時(shí)限不得超過原租賃合同約定的最后租期日期。

轉(zhuǎn)租的租賃合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)出租人的權(quán)利和義務(wù)；受轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)承租人的權(quán)利和義務(wù)；轉(zhuǎn)租人與受轉(zhuǎn)租人對(duì)原出租人負(fù)連帶責(zé)任。

第三十三條  房屋租賃合同依法簽訂即具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)全面履行，任何一方不得擅自變更或解除。但當(dāng)事人協(xié)商一致的、因不可抗力不能履行或不能全面履行的，可以變更或解除租賃合同。

轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或終止的，因轉(zhuǎn)租而簽訂的租賃合同隨之相應(yīng)變更、解除或終止。

第三十四條  承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)解除租賃合同：

（一）利用房屋進(jìn)行非法活動(dòng)的；

（二）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和約定用途的；

（三）擅自將房屋轉(zhuǎn)租第三人的；

（四）拖欠房租累計(jì)六個(gè)月以上的，租期六個(gè)月以下拖欠房租連續(xù)兩個(gè)月的。

因上述行為給出租人造成損失的，出租人有權(quán)要求承租人賠償。

第三十五條  出租人有下列行為之一的，承租人有權(quán)要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任和其他相應(yīng)責(zé)任并可解除租賃合同：

（一）未按約定的時(shí)間向承租人提供房屋的；

（二）向承租人收取租賃合同約定以外的其他費(fèi)用的；

（三）干擾或妨礙承租人正常合理使用房屋的；

（四）未按租賃合同約定的責(zé)任檢查、維修房屋及其設(shè)施，影響承租人使用和居住安全的。

第三十六條  土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附屬房屋出租，由市或縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門辦理有關(guān)手續(xù)。

第四章  房地產(chǎn)抵押

第三十七條  房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

第三十八條  依法取得所有權(quán)的房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。國(guó)有土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

（一）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；

（二）用于教育、醫(yī)療等公共福利性質(zhì)的房地產(chǎn)、列入文物保護(hù)單位的房地產(chǎn)和農(nóng)業(yè)科研試驗(yàn)用地；

（三）司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押或以其他形式限制轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)；

（四）在依法公告拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他房地產(chǎn)。

第三十九條  以房屋設(shè)定抵押的，該房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押；以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，其地上建筑物、其他附著物同時(shí)抵押。

第四十條  共有的房地產(chǎn)抵押，抵押人應(yīng)取得其他共有人的書面同意。

第四十一條  已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，抵押人應(yīng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，將抵押情況告知承租人。抵押合同簽訂后，原租賃合同繼續(xù)有效。

第四十二條  房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)簽訂書面抵押合同并使用統(tǒng)一文本。

房地產(chǎn)抵押合同經(jīng)登記后方為有效。登記之日為抵押合同生效之日。

房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，當(dāng)事人應(yīng)持房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證及其他有關(guān)證件到房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門辦理登記。經(jīng)審查符合本條例規(guī)定的，由房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門發(fā)給抵押權(quán)人房地產(chǎn)抵押權(quán)證。

第四十三條  房地產(chǎn)抵押期間，該房屋的所有權(quán)證和土地使用權(quán)證由抵押人收存，房地產(chǎn)抵押權(quán)證由抵押權(quán)人收存。

公民、法人和其他組織查詢房地產(chǎn)抵押資料，房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門應(yīng)當(dāng)無(wú)償提供查詢服務(wù)。

第四十四條  被抵押的房地產(chǎn)由抵押人管理、維護(hù)、保證安全完好，不得損壞或拆除。未書面通知抵押權(quán)人的，不得轉(zhuǎn)讓。

第四十五條  有下列情況之一的，抵押權(quán)人可以向房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門或者人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)?zhí)幏直坏盅旱姆康禺a(chǎn)：

（一）抵押人未按合同約定履行債務(wù)的；

（二）抵押人死亡或被依法宣告死亡、宣告失蹤而無(wú)繼承人或受遺贈(zèng)人；

（三）抵押人的被抵押房地產(chǎn)繼承人或受遺贈(zèng)人拒絕履行清償債務(wù)的；

（四）抵押人解散、破產(chǎn)或被宣布撤銷的。

抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)自上述情況發(fā)生之日起二年內(nèi)申請(qǐng)?zhí)幏值盅何铩．?dāng)事人另有約定的，從其約定。

第四十六條  處分被抵押的房地產(chǎn)所得款項(xiàng)，依下列順序分配：

（一）支付處分該房地產(chǎn)的費(fèi)用；

（二）支付與該抵押房地產(chǎn)有關(guān)的應(yīng)納法定稅、費(fèi)；

（三）按抵押順序依次償還抵押人所欠債務(wù)本息及違約金；

（四）余額退還抵押人或被抵押房地產(chǎn)繼承人、受遺贈(zèng)人。

法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第五章  房地產(chǎn)拍賣

第四十七條  房地產(chǎn)拍賣是指房地產(chǎn)權(quán)利人委托拍賣機(jī)構(gòu)以公開競(jìng)買的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。

第四十八條  有下列情形之一的，當(dāng)事人可以以拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)：

（一）房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)；

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)人處分被抵押的房地產(chǎn)；

（三）處理破產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)；

（四）司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)處理、變賣依法扣押、沒收或采取訴訟保全措施的房地產(chǎn)；

（五）其他需要轉(zhuǎn)讓、處分的房地產(chǎn)。

第四十九條  拍賣房地產(chǎn)應(yīng)具有合法的房地產(chǎn)權(quán)屬證件，產(chǎn)權(quán)無(wú)糾紛，符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件。

房地產(chǎn)拍賣競(jìng)買人應(yīng)具有足夠的競(jìng)買資金，并向拍賣機(jī)構(gòu)出具金融機(jī)構(gòu)的資信證明。

第五十條  委托拍賣者應(yīng)根據(jù)被拍賣的房地產(chǎn)的具體情況確定最低價(jià)，并向競(jìng)買人提供被拍賣房地產(chǎn)的基本狀況及有關(guān)資料文件。

第五十一條  房地產(chǎn)拍賣前，拍賣機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)公告拍賣地點(diǎn)、時(shí)間、規(guī)則。

房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門對(duì)房地產(chǎn)拍賣活動(dòng)實(shí)行監(jiān)督。

第五十二條  房地產(chǎn)拍賣成交雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面買賣合同。

第六章  房地產(chǎn)中介

第五十三條  房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。

第五十四條  房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以從事下列中介服務(wù)：

（一）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估；

（二）房地產(chǎn)信息服務(wù)；

（三）房地產(chǎn)法律、政策及業(yè)務(wù)咨詢服務(wù)；

（四）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、互換等居間介紹活動(dòng)；

（五）接受當(dāng)事人委托，代辦房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等有關(guān)手續(xù)；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章允許從事的其他服務(wù)項(xiàng)目。

第五十五條  房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有自已的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

（二）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；

（三）有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任；

（四）有足夠數(shù)量具備相應(yīng)資格的專業(yè)人員；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

凡符合前款規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門資質(zhì)審查合格證明到工商行政管理部門申請(qǐng)登記，辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。

第五十六條  房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)接受房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)。

第五十七條  房地產(chǎn)中介從業(yè)人員應(yīng)經(jīng)過房地產(chǎn)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，取得相應(yīng)資格證書，方可從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)。

第五十八條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)權(quán)交換、抵押，必須經(jīng)具有房地產(chǎn)評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)格。

第五十九條  房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)舉辦房地產(chǎn)交易展示會(huì)等大型活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)報(bào)市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門批準(zhǔn)。

第七章  法律責(zé)任

第六十條  違反本條例第九條、第三十一條第一款、第三十八條第二款規(guī)定的，其轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租、抵押房地產(chǎn)行為無(wú)效，由房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門責(zé)令糾正。

第六十一條  違反本條例第十一條、第十八條、第十九條、第二十四條第一款、第二十七條、第三十一條第二款、第四十二條第三款規(guī)定未辦理登記的，由房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦登記手續(xù)，補(bǔ)交稅、費(fèi)，可以并處一百元以上一千元以下罰款；逾期仍不登記的，處以五百元以上三千元以下罰款。

第六十二條  違反本條例第二十四條規(guī)定未辦理房地產(chǎn)租賃許可證的，由房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦，沒收非法所得。

違反本條例第二十五條規(guī)定出租房地產(chǎn)的，出租無(wú)效，由房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門沒收違法所得，并對(duì)出租人處以違法所得一倍以下罰款。

第六十三條  違反本條例規(guī)定未辦理或偽造、涂改商品房預(yù)售許可證預(yù)售房屋的，由房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門責(zé)令停止預(yù)售，處以五千元以上二萬(wàn)元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處以二萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六十四條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押的當(dāng)事人，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)偷漏稅、費(fèi)的，由稅務(wù)部門、房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門追繳所偷漏稅、費(fèi)，并由稅務(wù)部門依法處以罰款，房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門可以并處應(yīng)補(bǔ)交費(fèi)額二倍以下罰款。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六十五條  房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)違反本條例第五十九條規(guī)定擅自舉辦房地產(chǎn)交易展示會(huì)等大型活動(dòng)的，由房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門沒收違法所得。

第六十六條  違反本條例的行為同時(shí)違反國(guó)家其他法律、法規(guī)的，由有關(guān)部門依照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定處理。

對(duì)同一違法行為，不得重復(fù)罰款和沒收財(cái)物。

罰款和沒收財(cái)物一律上繳同級(jí)財(cái)政。

第六十七條  當(dāng)事人因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、拍賣發(fā)生爭(zhēng)議的，可以通過協(xié)商解決；協(xié)商不成或不愿協(xié)商的，可向人民法院起訴或者根據(jù)達(dá)成的仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。

第六十八條  當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門的具體行政行為不服的，可在接到?jīng)Q定書之日起十五日內(nèi)向同級(jí)人民政府或者上一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門申請(qǐng)復(fù)議。對(duì)復(fù)議決定不服的，可在接到復(fù)議決定書之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。當(dāng)事人也可以直接向人民法院起訴。

第9篇：房地產(chǎn)法律培訓(xùn)范文

2011年上半年房產(chǎn)管理工作回顧

一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本情況

商品房新增供應(yīng)量小幅增長(zhǎng)。1-5月，我市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積288.81萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.58%。其中，新建住房267.72萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)15.49%?？傮w市場(chǎng)新增供應(yīng)充足，供求關(guān)系緩和。

新建商品房成交量穩(wěn)步抬升。1-5月，我市新建商品房共成交266.84平方米，同比增長(zhǎng)14.55%。各月的銷售量分別為68.65、27.66、46.71、60.27、63.55萬(wàn)平方米，商品房成交保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

新建商品房成交價(jià)格平穩(wěn)增長(zhǎng)。隨著中央調(diào)控政策的進(jìn)一步貫徹落實(shí)，房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)勢(shì)頭在一定程度上得到遏制，保持在較為穩(wěn)定的水平。1-5月，全市新建商品房成交均價(jià)為5630元/平方米，與去年下半年相比增長(zhǎng)7.81%。其中，新建住宅均價(jià)為5463元/平方米，與去年下半年相比增長(zhǎng)8.43%。

二手房成交量小幅回落。1-5月，全市二手房成交面積76.95萬(wàn)平方米，同比下降5.52%；成交套數(shù)6232套，同比下降0.81%。其中，二手住房成交面積63.63萬(wàn)平方米，同比下降0.62%；成交套數(shù)5626套，同比基本持平。

二、主要工作及成效

（一）完善服務(wù)，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作邁上了新臺(tái)階

以創(chuàng)建“全國(guó)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理先進(jìn)單位”為契機(jī)，不斷完善服務(wù)，強(qiáng)化管理，窗口建設(shè)水平進(jìn)一步提升。交易中心獲得市級(jí)“巾幗文明崗”榮譽(yù)稱號(hào)。

改善服務(wù)環(huán)境。加強(qiáng)部門間協(xié)同合作，對(duì)房產(chǎn)交易大廳進(jìn)行了合理設(shè)置和調(diào)整，為稅務(wù)部門進(jìn)駐開辟了專門場(chǎng)所，同時(shí)與稅務(wù)部門實(shí)行聯(lián)網(wǎng)，極大地方便了群眾辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。

創(chuàng)新服務(wù)方式。進(jìn)一步改進(jìn)業(yè)務(wù)流程，將原來的三級(jí)審批改為二級(jí)審批。對(duì)部分業(yè)務(wù)實(shí)行快速辦理，外地前來辦事的群眾，可憑回程飛機(jī)票、火車票時(shí)間，申請(qǐng)加急辦理，1-5月，快速辦理房屋交易辦證及抵押登記3000宗。開設(shè)了延時(shí)服務(wù)和節(jié)假日預(yù)約服務(wù)，為行動(dòng)不便的特殊群體提供電話預(yù)約，免費(fèi)上門服務(wù)，1-5月，共辦理此類業(yè)務(wù)10宗，收到群眾感謝信5封。

強(qiáng)化服務(wù)質(zhì)量。完成了以來積壓的60000份房產(chǎn)檔案的電腦錄入工作，完成了23979份房產(chǎn)檔案的基礎(chǔ)整理工作，完成了1959年至1963年共4300份房產(chǎn)檔案基礎(chǔ)信息的錄入工作，方便了群眾查詢，提高了服務(wù)質(zhì)量。

1-5月，共辦發(fā)各類權(quán)證39040份，面積942萬(wàn)平方米，其中《房地產(chǎn)權(quán)證》21042份，面積297萬(wàn)平方米，《他項(xiàng)權(quán)證》6569份，面積268萬(wàn)平方米，商品房預(yù)告登記11134份，面積163萬(wàn)平方米，房產(chǎn)測(cè)繪5206宗，面積490萬(wàn)平方米，房產(chǎn)檔案查詢30118宗，接受產(chǎn)權(quán)檔案17900份，電腦錄入檔案63688份，協(xié)助法院查封、解封共1100宗。

（二）強(qiáng)化監(jiān)管，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序進(jìn)一步規(guī)范

按照市政府《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的實(shí)施意見》，結(jié)合房管部門職能，積極采取措施，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，全力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)朝規(guī)范化方向發(fā)展。

1．加強(qiáng)新建商品住房預(yù)銷售管理

一是全面加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管。認(rèn)真履行商品房預(yù)售款監(jiān)管職責(zé)，會(huì)同市金融工作局、市銀監(jiān)局召集在惠的18家商業(yè)銀行召開了商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作會(huì)議。按照會(huì)議精神迅速向各商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售款管理的通知》，對(duì)商品房預(yù)售款的繳存、使用作了進(jìn)一步細(xì)化。分5批次組織9家商業(yè)銀行、100多家開發(fā)企業(yè)召開座談會(huì)，對(duì)《通知》逐條進(jìn)行講解，就具體的實(shí)施細(xì)節(jié)進(jìn)行了深入溝通。4月1日起全面組織實(shí)施，目前監(jiān)管工作已步入常態(tài)化階段。有效地確保了新建商品房預(yù)售款用于后續(xù)工程建設(shè)。1-5月，共核撥商品房預(yù)售款用款580宗。

二是積極配合物價(jià)部門做好新建商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)工作。向各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)銷售管理和規(guī)范使用<二書>的通知》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證或商品房現(xiàn)售備案證明書后，先到物價(jià)部門辦理新建商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)監(jiān)制手續(xù)，再憑經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)確認(rèn)后的商品房銷售價(jià)格表到我局申請(qǐng)，將價(jià)格信息導(dǎo)入該項(xiàng)目樓盤表相對(duì)應(yīng)的房屋信息中去。有效規(guī)范了商品房銷售價(jià)格行為，切實(shí)建立和維護(hù)了公正、公開、透明的市場(chǎng)價(jià)格秩序。

三是健全項(xiàng)目備案管理。改變以往作法，要求開發(fā)企業(yè)必須于申請(qǐng)預(yù)售前一個(gè)月進(jìn)行項(xiàng)目備案，為銷售、監(jiān)管、監(jiān)督收集前期情況，及早介入管理，做到有的放矢，防微杜漸。嚴(yán)格按規(guī)定從嚴(yán)從細(xì)審核商品房預(yù)銷售備案資料，觀察現(xiàn)場(chǎng)，把握政策，不符合條件不發(fā)證，手續(xù)不齊不發(fā)證。進(jìn)一步建立和完善了商品房預(yù)銷售管理系統(tǒng)，目前開發(fā)企業(yè)成功注冊(cè)并納入網(wǎng)上預(yù)售系統(tǒng)管理

的增至220家。1-5月，共辦理房產(chǎn)項(xiàng)目備案64宗；核發(fā)商品房預(yù)售許可證65宗，發(fā)證面積133萬(wàn)平方米；核發(fā)現(xiàn)房備案證8宗；受理商品房預(yù)售許可證延期140多宗。

四是加大法律法規(guī)宣傳和市場(chǎng)檢查力度。今年開始要求開發(fā)企業(yè)在開盤前對(duì)銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)，學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)以及具體的交易操作知識(shí)，防范虛假信息、違規(guī)亂收費(fèi)等行為發(fā)生。并加大現(xiàn)場(chǎng)巡查和違規(guī)處罰力度，每周增加半天時(shí)間進(jìn)行樓盤巡查，了解工程進(jìn)度和銷售狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，對(duì)違規(guī)情況依法進(jìn)行處罰。

2．加強(qiáng)二手房交易管理

一是建立了二手房交易評(píng)估報(bào)告價(jià)格管理體系。與市地稅局、市房產(chǎn)中介協(xié)會(huì)制定了評(píng)估報(bào)告價(jià)格備案管理系統(tǒng)。運(yùn)用信息傳輸和管理軟件對(duì)各房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)施網(wǎng)點(diǎn)式分布管理。具體由主管單位根據(jù)市場(chǎng)情況設(shè)立出惠城區(qū)范圍內(nèi)各住宅商業(yè)片區(qū)的二手房?jī)r(jià)格下限，評(píng)估機(jī)構(gòu)不可超出價(jià)格下限出具評(píng)估報(bào)告，同時(shí)結(jié)合原有的評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒皋k法再次加強(qiáng)了評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒腹芾?。有效預(yù)防了二手房交易中虛報(bào)漏報(bào)等違法違規(guī)行為的發(fā)生，切實(shí)維護(hù)了市民的合法權(quán)益。

二是做好二手房交易資金資金監(jiān)管。進(jìn)一步優(yōu)化二手房交易資金監(jiān)管工作流程，基本上做到了程序規(guī)范，便捷高效，管理科學(xué)，工作窗口得到了社會(huì)的高度認(rèn)可，資金監(jiān)管已成為二手房交易中不可缺少的重要環(huán)節(jié)。今年1-5月，我市交易結(jié)算資金監(jiān)管帳戶累計(jì)現(xiàn)金流1.17億元，促成交易281單。至此，中介協(xié)會(huì)共監(jiān)管現(xiàn)金流計(jì)6.80億元,促成交易2150單，有力地保障了二手房交易安全運(yùn)作。

3．加強(qiáng)中介市場(chǎng)管理

堅(jiān)持做好中介機(jī)構(gòu)備案管理。加大中介機(jī)構(gòu)年檢審查力度，今年4、5月份完成了惠城區(qū)、仲愷高新區(qū)范圍內(nèi)220家房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及專業(yè)人員條件檢查，將初步檢查結(jié)果在中介協(xié)會(huì)網(wǎng)站予以公示。對(duì)于不符合規(guī)定的單位要求限期整改，最終結(jié)果將于6月份通過媒體公示。積極推進(jìn)中介行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)。開展十佳誠(chéng)信中介企業(yè)評(píng)選活動(dòng)，樹立行業(yè)誠(chéng)信榜樣，增強(qiáng)行業(yè)自律意識(shí)；建立誠(chéng)信檔案制度，將違約行為及處理情況記入中介機(jī)構(gòu)或從業(yè)人員誠(chéng)信檔案，及時(shí)通報(bào)信用情況。認(rèn)真貫徹落實(shí)年初新出臺(tái)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，向各中介機(jī)構(gòu)印發(fā)了《關(guān)于貫徹落實(shí)〈房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法〉的通知》，要求全面學(xué)習(xí)，及時(shí)總結(jié)，嚴(yán)格落實(shí)，并將學(xué)習(xí)實(shí)施情況與年檢掛鉤，有效促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)范發(fā)展和人員素質(zhì)的提高。

4．加強(qiáng)房屋租賃市場(chǎng)管理

繼續(xù)做好房屋租賃登記備案管理工作，各房管所結(jié)合轄區(qū)房屋租賃實(shí)際，大力宣傳，積極走訪轄區(qū)辦事處和居委會(huì)，爭(zhēng)取支持配合，全面摸底調(diào)查，耐心做好咨詢工作，認(rèn)真做好登記備案辦理、資料裝訂、歸檔等工作，取得明顯成效。1-5月，共完成房屋租賃登記備案787套，面積152萬(wàn)平方米。其中河南岸房管所完成180套，水口房管所完成198套，接近于完成年度目標(biāo)任務(wù)。

5．健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)制

在去年工作的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善“城房指數(shù)”數(shù)據(jù)的采集、篩選、校核等工作?！俺欠恐笖?shù)”技術(shù)成果今年3月得到住建部城房指數(shù)工作技術(shù)支持單位（中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所）的認(rèn)可并通過驗(yàn)收。目前，城房指數(shù)”已進(jìn)入常態(tài)運(yùn)行階段，能夠全面、科學(xué)地反映房?jī)r(jià)走勢(shì)，為引導(dǎo)市民理性消費(fèi)和投資提供了依據(jù)。

（三）規(guī)范發(fā)展，物業(yè)管理水平全面提升

以迎接全國(guó)文明城市復(fù)檢工作為契機(jī)，改進(jìn)管理手段，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，增強(qiáng)行業(yè)自律，切實(shí)促進(jìn)了社區(qū)和諧與社會(huì)穩(wěn)定。

物業(yè)管理信息化水平大幅提升。開發(fā)住宅專項(xiàng)維修資金管理信息系統(tǒng)，對(duì)維修資金的歸集、使用、利息結(jié)余等進(jìn)行科學(xué)規(guī)范管理；開發(fā)“物業(yè)家園”數(shù)字物業(yè)服務(wù)信息系統(tǒng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過系統(tǒng)辦理前期物業(yè)登記、業(yè)主大會(huì)產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)首次備案申請(qǐng)、異域資質(zhì)備案申請(qǐng)、物業(yè)資質(zhì)申請(qǐng)注冊(cè)等各項(xiàng)業(yè)務(wù)，業(yè)主可通過系統(tǒng)中的投訴平臺(tái)提出投訴和建議，真正搭建起物業(yè)管理部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主交流溝通的平臺(tái)。

住宅專項(xiàng)維修資金歸集工作扎實(shí)推進(jìn)。1-5月，共歸集維修資金7760萬(wàn)元。截止目前，我市歸集的維修資金累計(jì)已達(dá)10.57億元。聯(lián)合市財(cái)政局印發(fā)了《全面開展住宅專項(xiàng)維修資金清理和追繳的通知》，采取業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)制約等措施，不斷加大維修資金追繳力度，1-5月，共追回開發(fā)商挪用專項(xiàng)維修資金457萬(wàn)元。

物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管工作全面推進(jìn)。對(duì)全市338家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行了資質(zhì)年檢、核準(zhǔn)定級(jí)、資質(zhì)變更和登記備案。對(duì)年檢抽考考評(píng)不合格的8家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行了責(zé)令整改。對(duì)全市多個(gè)重點(diǎn)住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了檢查和整治。召開了外來駐惠物業(yè)服務(wù)企業(yè)座談會(huì)，切實(shí)規(guī)范了物業(yè)服務(wù)行為。

業(yè)主大會(huì)成立指導(dǎo)工作依法進(jìn)行。利用各種不同時(shí)機(jī)、場(chǎng)合向業(yè)主和城區(qū)各街道辦事處發(fā)放《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等法規(guī)條例1000余份。對(duì)11個(gè)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)的成立工作進(jìn)行跟蹤指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，依法依規(guī)處理籌備工作中遇到的矛盾和糾紛。1-5月，共有6個(gè)住宅小區(qū)依法召開了首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉了業(yè)主委員會(huì)，并完成了在我局的備案登記工作。

物業(yè)承接查驗(yàn)行為有效規(guī)范。不斷加大對(duì)住建部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》的宣傳培訓(xùn)力度。嚴(yán)格實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)備案管理，督促物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》的規(guī)定履行承接查驗(yàn)義務(wù)，及時(shí)處理業(yè)主對(duì)物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)行為的投訴，全力維護(hù)好物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的合法權(quán)益。

迎接全國(guó)文明城市復(fù)檢工作有序開展。制定了工作方案，成立了專門的工作小組，完成了待審檔案材料的匯總、分類、造冊(cè)和填報(bào)工作，認(rèn)真做好復(fù)檢實(shí)地考察點(diǎn)的推選工作，完成了各住宅小區(qū)的簡(jiǎn)易平面圖的繪制和其他輔材料的制作。

（四）關(guān)注民生，住房保障相關(guān)工作取得新進(jìn)展

針對(duì)部分住房保障工作職能移交后，住房基金和住房補(bǔ)貼管理以及保障性住房后續(xù)管理仍由我局負(fù)責(zé)的實(shí)際，積極調(diào)整工作思路，不斷探索，認(rèn)真總結(jié)，各項(xiàng)工作均取得新的進(jìn)展。

住房基金管理工作嚴(yán)格按程序進(jìn)行。規(guī)范了住房基金審批支取流程，保證專款專用。截止5月底，市直住房基金存款余額2.19億元。1-5月，審批支取住房基金84.55萬(wàn)元，主要用于單位改制、退市和維修職工宿舍共用部分。

住房補(bǔ)貼管理工作更加規(guī)范高效。建立了住房補(bǔ)貼管理信息系統(tǒng)，對(duì)發(fā)放住房補(bǔ)貼來的紙質(zhì)檔案進(jìn)行了整理，全部輸入電腦，實(shí)行信息化管理。1-5月，共歸集個(gè)人住房補(bǔ)貼資金17674人次，金額1058萬(wàn)元。審批支取個(gè)人住房補(bǔ)貼資金1373人次，金額1061萬(wàn)元。

住房保障相關(guān)工作扎實(shí)開展。一是完成了住房保障信息系統(tǒng)培訓(xùn)。專門聘請(qǐng)省住房信息專家，為各縣（區(qū)）住房保障部門相關(guān)人員進(jìn)行信息系統(tǒng)培訓(xùn)，強(qiáng)化了運(yùn)用能力，提高了住房保障工作水平。二是做好住房保障后續(xù)管理的準(zhǔn)備工作。加強(qiáng)調(diào)研和協(xié)調(diào)，起草了《惠州市區(qū)保障性住房交接和后期管理規(guī)定》，保證保障性住房交接和后期管理工作有章可循，充分發(fā)揮保障性住房的社會(huì)保障職能。

相關(guān)歷史遺留問題的解決有較大進(jìn)展?；葜菔邪簿庸こ逃邢薰就耸泄ぷ魅〉昧送黄菩赃M(jìn)展，在清產(chǎn)核資的基礎(chǔ)上，對(duì)公司作清盤處理，公司人員按勞動(dòng)法規(guī)定做好了補(bǔ)償安置，其他工作正在抓緊處理中。對(duì)惠澤南苑、南山花園遺留問題進(jìn)行了全面核查，逐一列出存在問題，研究解決辦法，具體工作正按計(jì)劃有序進(jìn)行。

（五）創(chuàng)新機(jī)制，直管公房管理展現(xiàn)新面貌

租賃管理更加規(guī)范。經(jīng)過認(rèn)真研究，反復(fù)修改，制定出了完整的直管公房租賃合同，已開始在網(wǎng)上下載簽訂。進(jìn)一步完善了直管公房租賃審批程序，層層把關(guān)，確保符合住房保障條件的住房困難家庭租住直管公房。堅(jiān)持實(shí)行直管公房租賃審查制度，堅(jiān)決遏制轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借等行為。1-5月，共收繳房租240多萬(wàn)元，完成公房租賃更名78戶，租金減免審批7戶。另外，為12戶經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的公房住戶辦理了清退手續(xù)。

安全管理更加科學(xué)。負(fù)責(zé)公房管理的房管所對(duì)公房安全及其他突發(fā)事件的防范與處置意識(shí)進(jìn)一步增強(qiáng)，積極采取措施加強(qiáng)安全管理。橋西房管所制定了《惠州市房產(chǎn)管理局橋西房管所安全管理制度》，對(duì)公房維修施工安全管理、公房日常安全管理進(jìn)行了明確規(guī)范。橋東房管所完成了惠新東一棟樓梯改造，保障了公房住戶的生命財(cái)產(chǎn)安全，得到了群眾的好評(píng)。1-5月，共完成公房維修129宗，維修房屋面積13496平方米，使用金額37.4萬(wàn)元。

非住宅公房市場(chǎng)化招租工作扎實(shí)推進(jìn)。組織有關(guān)房管所對(duì)非住宅用房承租情況做了比較詳細(xì)的調(diào)查，主要對(duì)房屋情況、承租人、經(jīng)營(yíng)單位、房屋用途、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、市場(chǎng)租金等方面進(jìn)行核查。研究制定了《惠州市直管非住宅公房市場(chǎng)化招租提租工作實(shí)施方案》，報(bào)政府批準(zhǔn)后全面實(shí)施。

（六）注重協(xié)調(diào)發(fā)展，房產(chǎn)信息化建設(shè)取得新突破

按照《惠州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信息化第十二個(gè)五年規(guī)劃》的要求，進(jìn)一步加大信息技術(shù)引進(jìn)力度，不斷完善數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)，切實(shí)提升信息化水平。

完成了局內(nèi)部電腦及網(wǎng)絡(luò)的維護(hù)工作。做好局電腦的更新?lián)Q代工作。不斷充實(shí)局公眾網(wǎng)站，通過各種渠道收集、匯總、更新網(wǎng)站房產(chǎn)信息100余條，為廣大市民提供了更豐富的內(nèi)容和更便捷的查詢。

完成了數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)的升級(jí)改造工作。按照局房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)需求的變化，在系統(tǒng)中增加了經(jīng)濟(jì)適用房模塊、現(xiàn)售商品房備案模塊、檔案查詢及稅務(wù)減免證明模塊，進(jìn)一步優(yōu)化了工作流程，極大地方便了辦事群眾。1-5月，共協(xié)助稅務(wù)、司法、國(guó)安等部門查詢數(shù)據(jù)22次。

完成了與房管所的聯(lián)網(wǎng)工作。租用移動(dòng)光纖數(shù)據(jù)專線，順利完成房產(chǎn)交易大廈與局屬房管所的聯(lián)網(wǎng)工作，保證各房管所辦理業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)安全及線路暢通，實(shí)現(xiàn)了互聯(lián)互通，信息共享。

公房管理信息系統(tǒng)、住宅專項(xiàng)維修資金管理信息系統(tǒng)、數(shù)字物業(yè)服務(wù)信息系統(tǒng)的開發(fā)工作都在按計(jì)劃有序推進(jìn)中。

（七）突出住用安全，白蟻防治和房屋安全鑒定工作穩(wěn)步推進(jìn)

認(rèn)真按照建設(shè)部《城市房屋白蟻防治管理規(guī)定》和《惠州市城市房屋白蟻防治管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，對(duì)全市白蟻防治單位的從業(yè)人員、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、設(shè)備配置、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行全面審查，嚴(yán)格落實(shí)好白蟻防治工程的各項(xiàng)監(jiān)督管理工作，認(rèn)真審查白蟻防治施工方案，專人專倉(cāng)管理白蟻防治藥物，全程跟蹤管理白蟻預(yù)防工程，完善工程檔案及回訪復(fù)查管理工作，并發(fā)揮好白蟻防治協(xié)會(huì)的作用，加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn)及技術(shù)交流，調(diào)處市場(chǎng)中出現(xiàn)的矛盾和問題。同時(shí)努力抓好房屋安全鑒定工作，及時(shí)宣傳房屋安全知識(shí)，耐心解答群眾提問，參照現(xiàn)行技術(shù)規(guī)程、規(guī)范，對(duì)申請(qǐng)鑒定的各類房屋，進(jìn)行及時(shí)、科學(xué)、合理、有效的鑒定，確保房屋住用安全。1-5月，共辦理新建房屋白蟻預(yù)防工程備案67宗，落實(shí)繳存復(fù)查費(fèi)用86萬(wàn)元，完成預(yù)防工程驗(yàn)收45宗。共完成房屋安全鑒定100宗，建筑面積47085平方米，同比增長(zhǎng)16.38%，其中，a級(jí)（非危房）33宗，b級(jí)（危險(xiǎn)點(diǎn)房）23宗，c級(jí)（局部危房）28宗，d級(jí)（整棟危房）16宗，鑒定費(fèi)收入9.17萬(wàn)元。

（八）狠抓行風(fēng)建設(shè)，黨建工作和依法行政工作成效明顯

以“黨建工作創(chuàng)新年”和建設(shè)行政執(zhí)法責(zé)任制示范市為契機(jī)，不斷改進(jìn)工作作風(fēng)，堅(jiān)持依法行政，形成了廉潔務(wù)實(shí)、嚴(yán)格規(guī)范的行業(yè)氛圍。

1．多措并舉，黨建工作在創(chuàng)新中發(fā)展

一是精心組織中心組理論學(xué)習(xí)。擬定了《2011年惠州市房產(chǎn)管理局黨委中心組暨黨員干部理論學(xué)習(xí)計(jì)劃》。堅(jiān)持做到組織領(lǐng)導(dǎo)、計(jì)劃安排、制度內(nèi)容“三落實(shí)”，創(chuàng)新學(xué)習(xí)方式，以檢查促學(xué)、測(cè)試考學(xué)、網(wǎng)絡(luò)宣學(xué)，確保學(xué)習(xí)成效。

二是認(rèn)真指導(dǎo)支部建設(shè)。督促各支部按照“六有”達(dá)標(biāo)要求，狠抓硬件建設(shè)和規(guī)范化管理，通過聽取匯報(bào)、查閱資料等方式，對(duì)12個(gè)在職支部“六有”達(dá)標(biāo)情況進(jìn)行了檢查,查漏補(bǔ)缺，推進(jìn)各支部的黨建工作上臺(tái)階。5月，人民日?qǐng)?bào)記者對(duì)陳江房管所支部建設(shè)情況進(jìn)行了專訪。

三是深入開展創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)和換屆紀(jì)律教育活動(dòng)。繼續(xù)開展創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)“雙示范”、“兩公開兩評(píng)議”、“三服務(wù)”主題實(shí)踐活動(dòng)，取得了階段性成效。向黨員干部發(fā)放“換屆紀(jì)律明白卡”，簽訂承諾書”，營(yíng)造了風(fēng)清氣正的換屆環(huán)境。

四是扎實(shí)推進(jìn)人事工作。完成了全局20個(gè)事業(yè)單位的崗位設(shè)置方案及人員定責(zé)定崗聘用工作。對(duì)機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員在編在崗情況與領(lǐng)導(dǎo)職數(shù)、實(shí)有人員對(duì)應(yīng)情況進(jìn)行了認(rèn)真的核實(shí)，完成機(jī)關(guān)事業(yè)單位機(jī)構(gòu)編制實(shí)名制信息管理工作。按照三類人員不同級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)，完成工資調(diào)整工作。加大競(jìng)爭(zhēng)性選拔干部力度，通過兩推一評(píng)方式產(chǎn)生了一名副科級(jí)干部。

五是工會(huì)的橋梁紐帶作用充分發(fā)揮。積極組織開展了迎新春聯(lián)歡晚會(huì)、勞動(dòng)競(jìng)賽、“五四”演講比賽等活動(dòng)，進(jìn)一步增強(qiáng)隊(duì)伍的凝聚力。按照市委的工作部署，組建了惠州市物業(yè)管理行業(yè)工會(huì)聯(lián)合會(huì)，目前該組織已開始運(yùn)作，在維護(hù)職工合法權(quán)益，推動(dòng)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。

2．注重長(zhǎng)效，依法行政工作在變革中穩(wěn)步前進(jìn)

一是機(jī)制進(jìn)一步健全。根據(jù)《惠州市建設(shè)行政執(zhí)法責(zé)任制示范市工作方案》要求，建立健全了第二、三階段的行政執(zhí)法崗位責(zé)任制度、程序制度、公示制度、重大行政處罰備案制度等16項(xiàng)行政執(zhí)法責(zé)任制度。根據(jù)《惠州市行政執(zhí)法案卷評(píng)查辦法》的規(guī)定，開展行政執(zhí)法案卷評(píng)查工作，針對(duì)市法制局反饋的行政執(zhí)法案卷存在的問題，組織人員到先進(jìn)單位學(xué)習(xí)，制定相應(yīng)的整改措施，完善受理、調(diào)查、聽證、審批、決定、送達(dá)、監(jiān)督等行政執(zhí)法工作流程。嚴(yán)格規(guī)范行政執(zhí)法文書的種類、格式及內(nèi)容，明確專人負(fù)責(zé)文書制作和案卷的整理歸檔工作。根據(jù)《關(guān)于開展行政規(guī)范性文件專項(xiàng)清理工作的通知》要求，組織相關(guān)科室對(duì)2011年3月20日以前的現(xiàn)行有效的8件政府規(guī)范性文件及10件部門規(guī)范性文件進(jìn)行清理，提出初步清理意見。1-5月，共處理行政訴訟案件2宗。其中申請(qǐng)撤銷房產(chǎn)證案件1宗，申請(qǐng)撤銷房屋抵押登記案件1宗。

二是業(yè)務(wù)進(jìn)一步規(guī)范。在學(xué)習(xí)廣州、江門等外省市房產(chǎn)管理先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)交易所、交易中心、檔案館和測(cè)繪所等業(yè)務(wù)開展情況進(jìn)行調(diào)研，進(jìn)而提出操作性強(qiáng)的優(yōu)化方案，各項(xiàng)業(yè)務(wù)的辦理進(jìn)一步規(guī)范。制定了《惠州市房產(chǎn)管理局房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記案件會(huì)簽、會(huì)審制度》，并于今年4月1日開始實(shí)施，1-5月，共組織會(huì)審會(huì)議2次，集體研究討論辦證疑難問題50多個(gè)，切實(shí)提高了業(yè)務(wù)辦理質(zhì)量。

（九）堅(jiān)持和諧為民，維穩(wěn)工作和扶貧工作扎實(shí)深入

圍繞迎接深圳“和諧大運(yùn)”和扶貧工作“三年任務(wù)兩年完成”的工作目標(biāo)，周密部署，全力推進(jìn)，切實(shí)促進(jìn)了社會(huì)和諧和農(nóng)村困難家庭生活的改善。

1．維穩(wěn)工作扎實(shí)有效

一是民生問題得到及時(shí)解決。以“行風(fēng)熱線”、“惠州市樓盤房屋物業(yè)主題日”等活動(dòng)為載體，集中受理群眾關(guān)心的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，同時(shí)進(jìn)一步改進(jìn)網(wǎng)絡(luò)問政工作方式，增強(qiáng)互動(dòng)溝通效果，極大地提高了工作效率。1-5月，共接待來訪群眾25批次，受理群眾來信來電1700多人次，辦理人大政協(xié)提案19宗，市政府網(wǎng)上交辦事項(xiàng)和局長(zhǎng)信箱案件498宗，回復(fù)率100%，派發(fā)房地產(chǎn)法律法規(guī)宣傳資料800余份。

二是難題得到積極破解。大安泰大廈、君龍雅苑等問題樓盤的處理工作有序推進(jìn)，安泰大廈主體工程已經(jīng)基本完工，部分業(yè)主已經(jīng)收樓，一些收尾工作正在進(jìn)行當(dāng)中。君龍雅苑首批19戶經(jīng)市仲裁委仲裁法庭裁定，根據(jù)裁定書初步確認(rèn)了14戶業(yè)主的產(chǎn)權(quán)。第二批仲裁，已與市公職律師事務(wù)所著手啟動(dòng)。惠澤南苑、

南山花園的收尾工作也取得較大進(jìn)展。

2．扶貧開發(fā)工作扎實(shí)有效

圍繞“村村有物業(yè)、戶戶有就業(yè)、年年有收入”的目標(biāo)，出臺(tái)了《大豐村貧困戶種養(yǎng)獎(jiǎng)勵(lì)辦法》,對(duì)貧困戶中養(yǎng)殖、種植、轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力等情況進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，充分調(diào)動(dòng)了貧困戶的種養(yǎng)積極性。制定了大豐村貧困戶慰問標(biāo)準(zhǔn)，為貧困戶中因病去世、因病住院、車禍?zhǔn)軅?人發(fā)放了1萬(wàn)元的慰問金。落實(shí)大豐村貧困戶獎(jiǎng)學(xué)助學(xué)專項(xiàng)基金，激勵(lì)和幫助困難家庭子女接受教育。至目前為止，已發(fā)放專項(xiàng)獎(jiǎng)學(xué)金6400元，并幫助一戶因貧困無(wú)法領(lǐng)出高中畢業(yè)證的貧困戶支付1000元，從學(xué)校領(lǐng)出了畢業(yè)證。今年5月18日，組織局里的青年團(tuán)員10余人到大豐村開展“青春綠萬(wàn)村”活動(dòng)，在主要村道種植了150株綠化樹，美化村容村貌。1-6月，投入大豐村資金共計(jì)17.54萬(wàn)元。

今年以來，在各科室的密切配合和共同努力下，我局的各項(xiàng)工作進(jìn)展順利，但還存在以下問題：

一是部分公房過于殘破，且所處地段差，造成維修和出租困難。

二是由于檔案館窗口沒有安裝排號(hào)服務(wù)系統(tǒng)，導(dǎo)致前來辦事的群眾常為排序先后問題發(fā)生糾紛，不僅影響了工作質(zhì)量，還給工作人員增添了壓力。

三是窗口業(yè)務(wù)量日趨增多，個(gè)別人員缺乏緊迫感、責(zé)任感，難以實(shí)現(xiàn)限時(shí)辦結(jié)的工作要求。

四是由于對(duì)房屋租賃管理認(rèn)識(shí)不足，群眾對(duì)房屋租賃登記備案仍保持一種懷疑、抵觸、觀望的態(tài)度。

五是規(guī)范性文件制定程序有待進(jìn)一步完善，需嚴(yán)格履行部門規(guī)范性文件制定程序，報(bào)本級(jí)政府法制機(jī)構(gòu)進(jìn)行合法性審查后再行。

2011年下半年工作計(jì)劃

下半年，我局將按照年初工作部署，積極推動(dòng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，不斷改善小區(qū)居住環(huán)境，切實(shí)提高住房保障水平，重點(diǎn)抓好以下九個(gè)方面的工作：

（一）全面提升業(yè)務(wù)管理水平。繼續(xù)推進(jìn)“全國(guó)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理先進(jìn)單位”創(chuàng)建工作，以此為契機(jī)，充分利用“青年文明號(hào)”、“工人先鋒號(hào)”等抓手，完善工作制度，加強(qiáng)學(xué)習(xí)培訓(xùn)，規(guī)范業(yè)務(wù)辦理，把各項(xiàng)工作做實(shí)做細(xì)，全面提升整體業(yè)務(wù)管理水平。

（二）全面提升房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管水平。加強(qiáng)商品房預(yù)銷售管理，對(duì)預(yù)售管理的各個(gè)環(huán)節(jié)全面優(yōu)化，強(qiáng)化預(yù)售款監(jiān)管，加大巡查和整治力度，對(duì)在建樓盤做到盡早介入管理，充分了解情況。加強(qiáng)中介市場(chǎng)管理，提高行業(yè)門檻，完善準(zhǔn)入機(jī)制；加強(qiáng)年檢工作，提高年檢標(biāo)準(zhǔn)；完善信用等級(jí)評(píng)定管理制度；發(fā)揮房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)雙向作用，推進(jìn)行業(yè)自律。加強(qiáng)租賃市場(chǎng)管理，加大相關(guān)法律法規(guī)的宣傳力度，加強(qiáng)與街道辦、居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的溝通，爭(zhēng)取支持和配合。加強(qiáng)對(duì)“城房指數(shù)”結(jié)果的研究和應(yīng)用，進(jìn)一步健全市場(chǎng)信息監(jiān)測(cè)機(jī)制。建立起良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

（三）全面提升信息化建設(shè)水平。繼續(xù)抓好對(duì)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)系統(tǒng)的升級(jí)改造；加大物業(yè)維修資金管理系統(tǒng)、個(gè)人住房管理系統(tǒng)的推進(jìn)力度；加大檔案數(shù)字化的推進(jìn)力度，繼續(xù)做好電腦掃描工作，逐步實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案數(shù)字化轉(zhuǎn)換；完善網(wǎng)站各項(xiàng)功能，為市民提供全方位服務(wù)；做好與地稅部門數(shù)據(jù)共享，業(yè)務(wù)聯(lián)網(wǎng)工作；做好測(cè)繪軟件升級(jí)改造工作，爭(zhēng)取下半年完成改造工作。

（四）全面提升物業(yè)管理水平。積極推動(dòng)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》的貫徹實(shí)施，進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理，做好新建住宅小區(qū)物業(yè)管理用房的備案考查登記工作，加強(qiáng)前期物業(yè)管理檔案資料管理；培養(yǎng)和打造一批國(guó)家、省、市優(yōu)秀物業(yè)管理示范項(xiàng)目，提高物業(yè)服務(wù)檔次。加大住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管力度，確保資金的歸集、使用、利息結(jié)余等方面管理科學(xué)規(guī)范；認(rèn)真配合市委、市政府做好迎接全國(guó)文明城市復(fù)檢各項(xiàng)工作。

（五）深入推進(jìn)績(jī)效考核工作。進(jìn)一步明確崗位職責(zé)，完善考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)化考評(píng)內(nèi)容，統(tǒng)一評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格落實(shí)首問責(zé)任制、服務(wù)承諾制和限時(shí)辦結(jié)制等制度的執(zhí)行情況，對(duì)各單位的效能建設(shè)情況進(jìn)行全面的督促檢查，激勵(lì)干部職工盡職盡責(zé)積極工作，提高工作效能，更好地推動(dòng)各項(xiàng)工作順利開展。

（六）深入推進(jìn)直管公房管理工作。統(tǒng)一對(duì)我局管理的危舊公房進(jìn)行安全鑒定，提出處置意見，建立危房檔案，進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤管理，切實(shí)保障危房住戶生命財(cái)產(chǎn)安全；有步驟地做好公房測(cè)繪和辦證工作；做好公房檔案清查建檔工作；做好公房租賃審查工作，堅(jiān)決遏制轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借行為；加大對(duì)被拖欠房租的追繳力度；進(jìn)一步完善公房管理信息系統(tǒng)；按照工作方案，全面開展非住宅公房市場(chǎng)化招租、提租工作。

（七）深入推進(jìn)依法行政工作。做好我局建設(shè)行政執(zhí)法示范市的各項(xiàng)工作，繼續(xù)開展年度行政執(zhí)法案卷評(píng)查工作；制定“六五”普法規(guī)劃，做好“六五”普法宣傳和實(shí)施工作，開展“幸?；葜荨しㄖ瓮小狈ㄖ浦黝}宣傳教育系列活動(dòng)；加強(qiáng)行政復(fù)議、行政應(yīng)訴工作，結(jié)合具體案情做好案例分析，為我局房產(chǎn)業(yè)務(wù)提供法律建議，推進(jìn)我局依法行政工作的順利進(jìn)行。加快業(yè)務(wù)規(guī)范制度事項(xiàng)改革步伐，建立健全各種規(guī)章制度并督促貫徹落實(shí)。